全國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師水平測(cè)試內(nèi)容試題及答案考試時(shí)長(zhǎng)：120分鐘滿分：100分考核對(duì)象：房地產(chǎn)評(píng)估師（中等級(jí)別）題型分值分布：-判斷題（20分）-單選題（20分）-多選題（20分）-案例分析（18分）-論述題（22分）總分：100分---一、判斷題（共10題，每題2分，總分20分）1.房地產(chǎn)評(píng)估中的“最高最佳使用原則”是指評(píng)估時(shí)必須選擇法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上合理的用途。2.成本法評(píng)估適用于新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，其核心是重置成本。3.市場(chǎng)法評(píng)估中，可比案例的選取應(yīng)滿足時(shí)間、區(qū)域、用途、規(guī)模等三個(gè)核心相似性條件。4.收益法評(píng)估中，凈收益的測(cè)算通常采用未來(lái)收益的折現(xiàn)值。5.房地產(chǎn)評(píng)估中的“公允價(jià)值”是指交易雙方在理性、非強(qiáng)制條件下自愿達(dá)成的價(jià)格。6.土地增值稅的計(jì)算基數(shù)包括取得土地使用權(quán)支付的金額、開(kāi)發(fā)成本及加計(jì)扣除。7.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，參數(shù)選取的合理性應(yīng)通過(guò)敏感性分析驗(yàn)證。8.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響主要體現(xiàn)在容積率、綠地率等指標(biāo)上。9.房地產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)業(yè)時(shí)，必須遵守獨(dú)立、客觀、公正的原則。10.評(píng)估報(bào)告中，市場(chǎng)法中的交易修正應(yīng)優(yōu)先采用時(shí)間修正。二、單選題（共10題，每題2分，總分20分）1.下列哪種方法最適合評(píng)估商業(yè)用途的房地產(chǎn)？（）A.成本法B.市場(chǎng)法C.收益法D.趨勢(shì)法2.重置成本中，不包括的是？（）A.土地取得成本B.建筑工程成本C.專業(yè)費(fèi)用D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)3.收益法中，收益年限為無(wú)限年的房地產(chǎn)，其折現(xiàn)率應(yīng)等于？（）A.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率B.社會(huì)平均利潤(rùn)率C.安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值D.成本利潤(rùn)率4.評(píng)估某宗住宅用地時(shí)，若法定最高容積率為3.0，實(shí)際開(kāi)發(fā)容積率為2.5，則其價(jià)值應(yīng)采用？（）A.容積率修正后的市場(chǎng)法值B.容積率限制下的收益法值C.法定容積率下的成本法值D.容積率不敏感區(qū)域的收益法值5.以下哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)評(píng)估中的“四要素”？（）A.評(píng)估目的B.評(píng)估方法C.評(píng)估假設(shè)D.評(píng)估費(fèi)用6.土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，當(dāng)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%時(shí)，稅率為？（）A.30%B.40%C.50%D.60%7.評(píng)估報(bào)告中，市場(chǎng)法選取的可比案例數(shù)量通常不應(yīng)少于？（）A.3個(gè)B.5個(gè)C.7個(gè)D.10個(gè)8.房地產(chǎn)評(píng)估中的“區(qū)位因素”不包括？（）A.交通可達(dá)性B.周邊配套設(shè)施C.建筑結(jié)構(gòu)安全D.宏觀經(jīng)濟(jì)政策9.評(píng)估某在建工程時(shí)，若其已投入成本為1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)完工后售價(jià)為2000萬(wàn)元，則其評(píng)估價(jià)值可能為？（）A.1000萬(wàn)元B.2000萬(wàn)元C.1500萬(wàn)元D.800萬(wàn)元10.評(píng)估師在執(zhí)業(yè)中，若發(fā)現(xiàn)委托人提供虛假資料，應(yīng)？（）A.繼續(xù)評(píng)估并免責(zé)B.拒絕評(píng)估并報(bào)告監(jiān)管機(jī)構(gòu)C.降低評(píng)估費(fèi)用D.修改評(píng)估假設(shè)繼續(xù)評(píng)估三、多選題（共10題，每題2分，總分20分）1.房地產(chǎn)評(píng)估中的“最高最佳使用原則”應(yīng)考慮的因素包括？（）A.法律限制B.市場(chǎng)需求C.技術(shù)可行性D.經(jīng)濟(jì)效益最大化E.委托人意愿2.成本法評(píng)估中，重置成本的構(gòu)成包括？（）A.土地成本B.建筑工程費(fèi)C.專業(yè)費(fèi)用D.利息E.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)3.收益法評(píng)估中，凈收益的測(cè)算方法包括？（）A.直接法B.間接法C.市場(chǎng)比較法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法E.折現(xiàn)法4.市場(chǎng)法評(píng)估中，交易修正的內(nèi)容包括？（）A.時(shí)間修正B.區(qū)域修正C.用途修正D.交易方式修正E.成交價(jià)格修正5.房地產(chǎn)評(píng)估中的“公允價(jià)值”應(yīng)滿足的條件包括？（）A.交易雙方自愿B.非強(qiáng)制交易C.信息對(duì)稱D.價(jià)值最大化E.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分6.土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括？（）A.土地取得成本B.開(kāi)發(fā)成本C.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)D.財(cái)務(wù)費(fèi)用E.稅收加計(jì)扣除7.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，應(yīng)包含的內(nèi)容有？（）A.評(píng)估假設(shè)B.評(píng)估方法C.參數(shù)選取依據(jù)D.評(píng)估結(jié)果E.委托人信息8.影響房地產(chǎn)價(jià)值的區(qū)位因素包括？（）A.交通條件B.周邊環(huán)境C.城市規(guī)劃D.基礎(chǔ)設(shè)施E.建筑質(zhì)量9.房地產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德要求包括？（）A.獨(dú)立客觀B.公正透明C.保守秘密D.避免利益沖突E.持續(xù)學(xué)習(xí)10.評(píng)估某宗商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，可能采用的方法包括？（）A.收益法B.市場(chǎng)法C.成本法D.趨勢(shì)法E.假設(shè)開(kāi)發(fā)法四、案例分析（共3題，每題6分，總分18分）案例一：某城市一宗住宅用地，面積10000平方米，法定最高容積率為3.0，當(dāng)前容積率為2.0。經(jīng)調(diào)查，周邊類似地塊成交價(jià)格平均為8000元/平方米，其中容積率為2.5的地塊成交價(jià)8500元/平方米。評(píng)估師采用市場(chǎng)法評(píng)估其價(jià)值，需進(jìn)行哪些修正？若修正后價(jià)值為1.2億元，如何表述評(píng)估結(jié)果？案例二：某商業(yè)綜合體已建成5年，年租金收入1000萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)成本占租金收入的30%，折現(xiàn)率為10%。評(píng)估師采用收益法評(píng)估其價(jià)值，若收益年限為40年，則其評(píng)估價(jià)值為多少？若改為收益年限為無(wú)限年，評(píng)估價(jià)值又為多少？案例三：某在建工程已投入成本800萬(wàn)元，預(yù)計(jì)完工后售價(jià)2000萬(wàn)元，但市場(chǎng)環(huán)境變化可能導(dǎo)致售價(jià)下降至1800萬(wàn)元。評(píng)估師采用成本法評(píng)估其價(jià)值時(shí)，應(yīng)如何考慮風(fēng)險(xiǎn)因素？若評(píng)估價(jià)值為1200萬(wàn)元，如何確定最終評(píng)估結(jié)果？五、論述題（共2題，每題11分，總分22分）1.論述房地產(chǎn)評(píng)估中“市場(chǎng)法”的核心步驟及其在評(píng)估中的重要性。2.結(jié)合實(shí)際案例，分析土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響及評(píng)估中的處理方法。---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.×（成本法核心是重置成本或重建成本）3.√4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.×（交易修正應(yīng)優(yōu)先采用區(qū)位修正）解析：-第2題：成本法評(píng)估新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，核心是重置成本或重建成本，而非僅重置成本。-第10題：評(píng)估師發(fā)現(xiàn)委托人提供虛假資料時(shí)，應(yīng)拒絕評(píng)估并報(bào)告監(jiān)管機(jī)構(gòu)，不能繼續(xù)評(píng)估。二、單選題1.C2.A3.A4.A5.D6.A7.A8.C9.C10.B解析：-第1題：商業(yè)用途房地產(chǎn)以收益法評(píng)估為主，因其價(jià)值主要取決于未來(lái)收益。-第9題：在建工程評(píng)估價(jià)值通常為已投入成本+預(yù)期收益折現(xiàn)，故選1500萬(wàn)元。三、多選題1.A,B,C,D2.B,C,D,E3.A,B,E4.A,B,C,D5.A,B,C,E6.A,B,C,D7.A,B,C,D8.A,B,C,D,E9.A,B,C,D,E10.A,B,C,E解析：-第8題：建筑質(zhì)量屬于物質(zhì)因素，不屬于區(qū)位因素。-第10題：趨勢(shì)法主要用于長(zhǎng)期預(yù)測(cè)，商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估較少采用。四、案例分析案例一：修正步驟：1.計(jì)算容積率修正系數(shù)：8500/8000=1.0625。2.修正目標(biāo)地塊價(jià)值：1.2億元×1.0625=1.275億元。表述：該地塊在容積率為2.0時(shí)，評(píng)估價(jià)值為1.275億元。案例二：有限年收益法：V=1000×(1-30%)×[1-1/(1+10%)^40]/10%≈5800萬(wàn)元。無(wú)限年收益法：V=1000×(1-30%)×10%=700萬(wàn)元。案例三：風(fēng)險(xiǎn)考慮：1.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整售價(jià)至1800萬(wàn)元。2.成本法評(píng)估價(jià)值1200萬(wàn)元，但需結(jié)合市場(chǎng)法調(diào)整。最終價(jià)值：若市場(chǎng)法價(jià)值低于1200萬(wàn)元，取較低者。五、論述題1.市場(chǎng)法核心步驟及重要性：-步驟：①選取可比案例；②交易修正（時(shí)間、區(qū)域、用途等）；③比準(zhǔn)價(jià)格確定。-重要性：市場(chǎng)法基于市場(chǎng)實(shí)際交易，結(jié)果客觀，適用于市場(chǎng)活躍地區(qū)。2.土地增值稅影