桃仙板塊別墅項目可行性分析2012-91地塊概況2渾南新城概況34

地塊投資分析提綱YLLABUSS5項目可行性結(jié)論別墅市場運營狀況1地塊概況項目概況占地1100畝容積率1.2左右地上物補償30萬一畝土地有二百畝是耕地（已變性）土地出讓金約70萬一畝.九百畝是荒山地土地出讓金約50萬—60萬一畝.數(shù)據(jù)不全項目概況東側(cè)：沈丹高速西側(cè):桃仙機場南側(cè)：臨近沈陽大學(xué)科技工程學(xué)院及本山傳媒北側(cè)：距離五里河中心商務(wù)區(qū)僅15分鐘車程，距機場7分鐘車程，距新沈陽站20分鐘，是商務(wù)人士的首選居所奧體中心商圈14.8公里15分鐘5.4公里7分鐘19公里20分鐘本案沈丹304國道項目是位于沈陽大學(xué)科技工程學(xué)校被向，東臨沈丹，交通較為便利。項目位置相對偏僻，配套資源較少。距離機場較近，是商務(wù)人士的首選居所。項目概況本案項目概況項目周邊別墅項目林立，競爭較為激烈，其中有空港區(qū)域銷售最好的項目富力仙湖國際項目。地段優(yōu)越，周邊景觀資源得天獨厚交通較為便利臨近機場，出國方便配套不夠成熟周邊有全運賽場，政府規(guī)劃商圈，板塊熱度升溫富人聚集，板塊效應(yīng)顯現(xiàn)周邊大盤的競爭市場環(huán)境競爭激烈SWOT項目SWOT分析2渾南新城概況渾南新城由來借助全運會，城市重心南移，大渾南開發(fā)建設(shè)啟動，渾南新城應(yīng)運而生借助東北老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略、沈陽經(jīng)濟區(qū)一體化發(fā)展和承辦全運會三大機遇，沈陽當仁不讓提出了打造國家中心城市的目標。大渾南，正是沈陽打造國家中心城市的橋頭堡，是沈陽經(jīng)濟區(qū)崛起的發(fā)動機。沈陽向南，建設(shè)大渾南，是沈陽市城市重新定位，地位提升的必然選擇。未來的大渾南是沈陽新的行政中心、科技中心、文化中心和交通樞紐，將打造成國家中心城市的橋頭堡

大渾南核心區(qū)域渾南新城定位非常明確：世界第三代城市典范，新能源時代生態(tài)城市建設(shè)的旗幟；國家中心城市，面向國際開放的東北亞樞紐門戶；東北亞智慧新城，引領(lǐng)東北亞產(chǎn)業(yè)提升的創(chuàng)意與研發(fā)中心發(fā)動機；沈陽經(jīng)濟區(qū)核心城市。渾南新城渾南新城意義不同于其它三個方向的衛(wèi)星城，渾南新城的作用是增強沈陽中心城市的承載力、集聚力和輻射力，并實現(xiàn)率先發(fā)展。

“十二五”規(guī)劃將沈陽經(jīng)濟區(qū)上升到國家戰(zhàn)略高度，借助全運會，以建設(shè)國家中心城市為目標，加快建設(shè)新城區(qū)，改造提升老城區(qū)，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，不斷完善城市功能，切實增強中心城市的承載力、集聚力和輻射力，實現(xiàn)率先發(fā)展。

《沈陽市城市總體規(guī)劃（2010-2020年）綱要》提出，沈陽中心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)是"一主、五副、一個風(fēng)景區(qū)"。一主是指主城，未來沈陽的主城將通過南拓擴大發(fā)展空間，延續(xù)金廊服務(wù)功能跨越渾河向南拓展，在渾南新城區(qū)構(gòu)筑城市新中心，形成渾河南北兩岸均衡發(fā)展的態(tài)勢。

眼前的全運會召開，長遠的城市發(fā)展戰(zhàn)略是沈陽政府發(fā)展渾南新城出發(fā)點

沈陽特殊的區(qū)位決定了沈陽向南發(fā)展的方向渾南新城定位渾南新城——未來第三代城市典范、國家中心城市門戶、東北亞智慧新城、沈陽經(jīng)濟區(qū)核心城市基本情況：規(guī)劃范圍北至三環(huán)高速公路，東至沈丹高速公路，西至哈達高速鐵路西側(cè)規(guī)劃路，南至桃仙機場，總面積57萬平方公里，規(guī)劃人口約60萬規(guī)劃定位：第三代城市典范；國家中心城市門戶；東北亞智慧新城；沈陽經(jīng)濟區(qū)核心城市；新的行政中心、商務(wù)中心、文化中心、科技中心規(guī)劃目標：以人為本，建設(shè)高幸福指數(shù)、健康、宜居、低碳、生態(tài)現(xiàn)代新城功能結(jié)構(gòu)：依托“十字型”結(jié)構(gòu)，建設(shè)商務(wù)中心、行政中心、文化中心、科技中心；東西軸布局莫子山公園、文化中心、演藝中心、商業(yè)中心相關(guān)指標：人均居住用地28平方米，人均公共服務(wù)設(shè)施用地11平方米，人均道路用地18平方米，人均公共綠地19平方米，居住區(qū)等附屬綠地不低于40%，綠化覆蓋率49.5%。渾南新城——借助全運會，開發(fā)大渾南，承載著未來沈陽城市發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)率先發(fā)展，打造的未來第三代城市典范、國家中心城市門戶、東北亞智慧新城、沈陽經(jīng)濟區(qū)核心城市渾南新城規(guī)劃之基礎(chǔ)設(shè)施渾南新城基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)通過水循環(huán)系統(tǒng)的構(gòu)建，智能網(wǎng)絡(luò)的普及，新型能源的利用，打造成新能源時代可持續(xù)發(fā)展的節(jié)能典范。40公里地下管廊：電力、通訊、污水、煤氣、自來水等各種管線都將包含在管廊內(nèi)，而這條管廊人可以進去站立行走，車可以在里面行駛，屆時除了路燈和信號燈，其它桿線都不會在路上出現(xiàn)。地源熱泵注入新城新活力：區(qū)別于第一代以牲畜等原始力為驅(qū)動、區(qū)別于第二代以煤、石油等傳統(tǒng)能源為驅(qū)動的城市，渾南新城所要打造的第三代城市典范，將以新能源為驅(qū)動。所謂的新能源對于北方城市來說，冬季將告別利用煤取暖，其呈現(xiàn)形式將是地源熱泵集中供暖，甚至可以從新城外引熱源助陣，也就是說，未來在新城內(nèi)見不到一根煙囪。

兩處理廠污水100%回用：一個城市污水處理能力的強與弱，一定程度上代表了這個城市發(fā)展程度。多年來，污水處理一直是渾南新區(qū)的難題。未來，渾南新城不僅使用很多再生能源，如風(fēng)能、太陽能等，還會將污水100%處理，并將處理后的污水形成中水再次利用，即中水回用。渾南新城之交通網(wǎng)絡(luò)五橫四縱一環(huán)：渾南新城規(guī)劃了“五橫四縱”路網(wǎng)，總長度為70公里，“五橫”由南向北依次為航天南路、航天路、全運北路、全運南路和三環(huán)輔道;“四縱”由東向西依次為桃仙大街、沈中大街、智慧大街、白塔大街。

三網(wǎng)合一：地鐵2、4、9、10號線已經(jīng)通過審批；3條現(xiàn)代有軌電車；未來20余條公交線路的引入。

20公里環(huán)城地下快速路以南北、東西兩軸為核心，形成“五橫四縱一環(huán)”的“環(huán)形+方格網(wǎng)”式道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。以地鐵網(wǎng)、有軌電車網(wǎng)、公交網(wǎng)“三網(wǎng)合一”的綠色、便捷、高效、舒適公共交通體系渾南新城之重點項目規(guī)劃53個重大項目齊聚新城，包括全運村、全運會運行中心、回遷房項目、省公建項目、教育醫(yī)療項目、科技研發(fā)項目、商業(yè)綜合體項目渾南新城之重點項目規(guī)劃53個重大項目齊聚新城，包括全運村、全運會運行中心、回遷房項目、省公建項目、教育醫(yī)療項目、科技研發(fā)項目、商業(yè)綜合體項目渾南新城現(xiàn)狀——三大公園莫子山體育公園：水面面積2.2萬平方米，引自沈撫運河，流經(jīng)北山、中山、南山，整個水系有跌水、瀑布、湖面等豐富多樣、精彩紛呈的水景景觀，并配置以豐富多彩的植物景觀。公園主入口設(shè)在西側(cè)，另設(shè)置5個出入口，并設(shè)有停車場。公園共劃為山地健身區(qū)、體育運動休閑養(yǎng)生區(qū)、生態(tài)水系游覽區(qū)、廣場休閑景觀區(qū)四個分區(qū)。今年6月底，莫子山體育公園將完成全部綠化種植工作，10月前將完成全部景觀建設(shè)工作。白塔公園：打造迷人桃花谷。公園西南部有一處總面積約為2.21萬平方米的桃花谷景觀，桃花谷有兩處弧形橋一座平橋和兩處下沉木臺階，縱跨谷底有一條懸空木棧道。今年6月底白塔公園將完成全部綠化種植工作，10月前將完成全部景觀建設(shè)工作。中央公園：打造綠色生態(tài)廊道。公園采用十字型軸線，形成綠色生態(tài)廊道，分為東、西、南、北、中五大區(qū)，包括城市中央公園、市民廣場、水景公園、雕塑公園等。三大公園——中央公園、莫子山公園、白塔公園，今年“十一”正式向市民開放。渾南新城現(xiàn)狀——地下管廊渾南新城綜合管廊規(guī)劃總長40公里，全運前建設(shè)20公里，歷時9個月，管廊土建工程已于今年4月份完成，目前，正在進行管廊內(nèi)部消防、監(jiān)控、通風(fēng)、排水、托架等附屬設(shè)施施工，已完成工程總量的70%，9月1日前工程全部結(jié)束并投入使用，10月1日正式對外開放。6月25日橫穿渾南新城18公里的66KV渾桃南北線率先進入管廊，現(xiàn)正在進行高壓塔拆除。至此，制約渾南新城建設(shè)的12公里八三輸油管線、6公里東水西調(diào)輸水管線和66KV高壓走廊三大屏障已全部遷移完畢。全運前，新城需建設(shè)各類市政管網(wǎng)總長1202公里。2011年3月份開工以來，歷時16個月，核心區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)824公里管線已基本鋪設(shè)完成，新建道路兩側(cè)378公里管線正隨道路同步施工。10月1日前管網(wǎng)鋪設(shè)全部完成。地下管廊9個月完成土建，今年10月1日正式對外開放渾南新城現(xiàn)狀——交通網(wǎng)絡(luò)173公里市政道路2年建完渾南新城的道路建設(shè)堪稱大手筆?！斑^去，在渾南沒有一條太像樣的寬馬路，有的只是小馬路，坑坑洼洼，晴天一身土，雨天一車泥?！奔易喣闲聟^(qū)的群眾都有這樣的感受。自從新城全面開工建設(shè)以來，道路173公里的市政道路便成為新城建設(shè)的重要工程，自2010年11月開工以來，施工隊伍晝夜兼程，現(xiàn)已完成135公里機動車道的第一遍面層攤鋪，還有38公里道路正在施工中。年底前，173公里機動車道全部完成第二遍面層的攤鋪;明年“六一”前，完成全部最后一遍面層攤鋪，“七一”前交通標線一次性劃完。除機動車道路外，非機動車道建設(shè)總長205公里，面積103萬平方米，“十一”前，完成中央公園南北軸和白塔大街兩側(cè)37公里、19萬平非機動車道施工;其余168公里非機動車道年底前完成基礎(chǔ)施工;明年“六一前”全部建成。短短的兩年時間，完成機動車與非機動車道路總計達300多公里，最寬達到120米的高標準市政道路，渾南新城將向沈陽市委、市政府遞上了一份滿意的答卷。如此大規(guī)模投入、如此高標準建設(shè)、如此短時間完成，這在沈陽城市建設(shè)史上，尚無先例。沈中大街、智慧大街、全運路等主干道已經(jīng)完工，輕軌正在施工渾南新城現(xiàn)狀——全運會項目全運村：總建筑面積88萬平，共97棟單體建筑。2010年10月10日開工建設(shè)，目前已封頂87棟，正在進行外裝修;“十一”前完成外裝65%;年底前外裝全部完成，內(nèi)裝完成60%;明年“六一”前內(nèi)裝、市政配套與園區(qū)環(huán)境全部完成，并交付使用。全運會運行中心：2011年2月27日開工建設(shè)，目前主樓主體、附樓主體、裙樓已全部封頂。十一前外裝完成20%，內(nèi)裝同步進行;年底前外裝完成70%，內(nèi)裝完成30%;明年六月末竣工。全運村、全運會運行中心項目均已完成封頂工作，預(yù)計明年6月份竣工渾南新城現(xiàn)狀——公建項目以省博物館、省檔案館、藝術(shù)大廈為代表的公建項目均已開工，預(yù)計10月份封頂7個省公建項目：省博物館、省檔案館、省圖書館、省科技館、遼寧藝術(shù)中心、省反腐倡廉教育基地、省直配套項目，共50棟單體建筑，建筑面積83萬平方米。目前，已開工12棟單體，封頂7棟?！笆弧鼻笆〔┪镳^、檔案館、圖書館、科技館、反腐倡廉教育基地全部封頂，外裝平均完成60%;年底前省圖書館、反腐倡廉教育基地外裝全部完成，其他項目外裝平均完成70%;全運前37棟完成外立面裝修。3個市公建項目：環(huán)保大廈、規(guī)劃大廈、藝術(shù)大廈，共建設(shè)10棟單體，建筑面積20萬平，項目于2011年4月8日全部開工，已封頂5棟?！笆弧鼻耙?guī)劃大廈、環(huán)保大廈主體全部封頂;年底前外裝全部完成。5個區(qū)公建項目：萬潤大廈、萬潤會館、渾南新區(qū)規(guī)劃美術(shù)館、渾南新城特勤消防站、全運村派出所，共6棟單體，建筑面積8萬平?，F(xiàn)已封頂3棟。渾南新城價值透過渾南新城規(guī)劃和現(xiàn)狀，我們能夠看到哪些價值？核心價值：現(xiàn)代化宜居城區(qū)

生態(tài)價值：公園綠地的大比例規(guī)劃，中央公園大手筆打造，以及低碳、環(huán)保的建筑材料使用標準。

人文價值：省、市、區(qū)三級政府的大量文化、教育場館及沈音、魯美校園的入駐，均為區(qū)域注入了文化元素。

科技價值：地下管廊、地源熱泵等高新科技的應(yīng)用，使新城科技元素不處不在。

交通價值：公路路網(wǎng)四通八達，并將聚集高鐵、航空、地鐵及輕軌等多種交通方式，立體式交通。

商業(yè)價值：大體量商業(yè)配套，打造高標準、高起點的示范城區(qū)。渾南新城——目前來看內(nèi)在價值優(yōu)勢明顯，外部政策支持力度也空前，工程進度的如火如荼更加大了區(qū)域價值的提升，規(guī)劃理念、政策扶持是渾南新城的優(yōu)勢，但產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較弱以及主城區(qū)對資源的壟斷以及人群從認識到認同的緩慢性都是區(qū)域發(fā)展的限制。3別墅市場運營狀況1992年

1996年

1999-2000年

2006年

開始啟動獨棟為主20套，促進五里河板塊發(fā)展代表個案：河畔花園第一個高峰獨棟為主，250套以上。荷蘭村板塊早期別墅區(qū)代表個案：天辰景翠、靚馬新村、巴黎世家、鳳凰花園第二個高峰風(fēng)格豐富，理念完善聯(lián)排出現(xiàn)，客群開始多樣性。許多開發(fā)商開始投資渾南別墅項目，以桃仙機場為中心向四周擴散。代表個案：富力仙湖、美地莊園、香格蔚藍、信盟花園第三個高峰環(huán)境資源，配套改善，品質(zhì)提升火爆的市場反應(yīng)代表個案：唯美十方、方迪山莊、奧林匹克花園、萬科蘭喬圣菲2010年至今

2008-2009年

碧桂園出現(xiàn)碧桂園四盤聯(lián)動，改變了原有別墅市場的格局，四盤半年銷售額高達18億元，令業(yè)界嘆為觀止，經(jīng)濟型別墅開始盛行。代表個案：沈陽碧桂園、碧桂園鳳凰城、碧桂園太陽城、碧桂園銀河城品牌開發(fā)企業(yè)集中進駐，理念再上臺階，品質(zhì)突飛猛進，市場接受度高。代表個案：龍湖滟瀾山、越秀岄湖郡、萬科惠斯勒小鎮(zhèn)別墅的發(fā)展歷程近郊別墅群的歷史更為悠久，包括五里河別墅區(qū)和荷蘭村別墅區(qū)，五里河別墅區(qū)的河畔花園推出了沈陽首個別墅項目，雖然規(guī)模較小，但是它的作用和意義是非常巨大的；上世紀90年代末期，荷蘭村別墅區(qū)異軍突起，區(qū)域內(nèi)聚集了靚馬新村、加州陽光花園和荷蘭村等多個別墅項目，不過荷蘭村區(qū)域在一段時間內(nèi)由于歷史原因?qū)е掳l(fā)展緩慢，逐漸被其他區(qū)域追趕超越，直至華潤、中海的到來才為沉寂已久的區(qū)域注入新的活力。遠郊別墅群成為沈陽的主力別墅區(qū)已是不爭的事實。近幾年棋盤山別墅區(qū)依靠優(yōu)美的自然環(huán)境和世園會的有利契機，成為發(fā)展熱點，萬科、保利等大量知名開發(fā)商的高端別墅紛紛落戶此地，大幅提升了區(qū)域的知名度和人氣；毗鄰棋盤山別墅區(qū)的沈北別墅區(qū)同樣擁有秀麗的自然條件，但在項目的數(shù)量規(guī)模及開發(fā)商知名度還有所欠缺，然而作為后起之秀，發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∫?；渾南桃仙別墅區(qū)是形成最早的遠郊別墅區(qū)，在棋盤山別墅區(qū)崛起前曾輝煌一時，可惜由于區(qū)域發(fā)展遲緩，規(guī)劃凌亂，產(chǎn)品的品質(zhì)也參差不齊，導(dǎo)致區(qū)域略顯混亂，沒有形成鮮明的風(fēng)格，吸引力逐步下降。沈陽別墅市場逐漸形成了近郊別墅群和遠郊別墅群兩大群體。別墅的發(fā)展歷程早期的泊來別墅完全仿制國外別墅南加州風(fēng)格為主現(xiàn)代建筑風(fēng)格沈陽的別墅市場經(jīng)過多年發(fā)展，風(fēng)格多樣，跟風(fēng)抄襲嚴重；目前以蘭喬圣菲為引領(lǐng)的南加州風(fēng)格為主，同質(zhì)化嚴重，缺乏引領(lǐng)性風(fēng)格。別墅的發(fā)展歷程隨著城市南移的發(fā)展戰(zhàn)略，空港板塊的發(fā)展?jié)摿^大。城市別墅產(chǎn)品：為雙拼及聯(lián)排面積段：265-320聯(lián)排：13000-16000元/平雙拼:18000-20000元/平城市別墅項目分布較散，不集中在某一固定區(qū)域新興類城市板塊產(chǎn)品：聯(lián)排及升級產(chǎn)品面積段：320-350聯(lián)排：6000-7000元/平沈北作為新興的板塊，周邊配套不夠齊備，所以我們將其定義為新興類城市別墅棋盤山板塊產(chǎn)品：獨棟、聯(lián)排及升級產(chǎn)品面積段：聯(lián)排220-240

獨棟510-580

升級產(chǎn)品370-580聯(lián)排：9000-16000元/平獨棟:15000-28000元/平升級產(chǎn)品：14000-15000公認的高端別墅區(qū)蒲河板塊產(chǎn)品：聯(lián)排及升級產(chǎn)品面積段：240-340聯(lián)排：5000-7000元/平升級產(chǎn)品:10000-12000元/平新興經(jīng)濟型別墅區(qū)空港板塊產(chǎn)品：聯(lián)排、雙拼及獨棟面積段：聯(lián)排256-270

雙拼290

獨棟400-1200聯(lián)排：7000-10000元/平雙拼:12000元/平獨棟：11000-15000沈陽別墅起源地，以空港為依托，景觀自然資源差，在售項目較少別墅板塊分布獨棟雙拼疊拼蒲河經(jīng)濟型別墅區(qū)（蒲河板塊）棋盤山中央別墅區(qū)（棋盤山板塊）城市別墅區(qū)（城市別墅板塊）空港別墅區(qū)（桃仙板塊）聯(lián)排道義經(jīng)濟型別墅區(qū)（道義板塊）別墅板塊分布純獨棟產(chǎn)品供應(yīng)量較少，市場上多以類獨棟加以補充，稀缺性明顯。目前類獨棟產(chǎn)品多出現(xiàn)在棋盤山板塊。10000-15000元/㎡5000-10000元/㎡蒲河經(jīng)濟型別墅區(qū)（蒲河板塊）獨棟均價：9000-17000元/㎡聯(lián)排均價：6000-12000元/㎡棋盤山中央別墅區(qū)（棋盤山板塊）獨棟均價：15000-27000元/㎡聯(lián)排均價：8000-17000元/㎡道義經(jīng)濟型別墅區(qū)（道義板塊）均價：5000-8000元/㎡城市別墅區(qū)（城市別墅板塊）聯(lián)排均價：10000-14000元/㎡雙拼：18000-22000元/㎡空港別墅區(qū)（桃仙板塊）獨棟均價：10000-15000元/㎡聯(lián)排均價：8000-11000元/㎡15000-20000元/㎡別墅板塊分布目前沈陽市別墅市場價格分布差距較大，沈陽市單價最高別墅產(chǎn)品在棋盤山板塊。棋盤山板塊是沈陽別墅市場價值以及價格的標桿區(qū)域。2011.1-2012.5沈陽別墅市場供應(yīng)量走勢從2011年1月截止至2012年5月份，沈陽別墅市場供應(yīng)量總達113.61萬㎡，供應(yīng)套數(shù)4120套，主要集中于2011年的第三季度，其中9月供應(yīng)量高達19.53萬㎡，進入2012年以來，第一季度無新增供應(yīng)量，主要受市場及季節(jié)的影響較大，預(yù)計接下來會有小幅的供應(yīng)量上漲。注：2012年5月數(shù)據(jù)指截止至5月27日別墅供應(yīng)分析332007年2008年2009年2010年2011年2012年5月成交量（平米）253,184324,657568,276490,338525,979195,959同比（%)——28.22%75.03%-13.71%7.27%——成交套數(shù)（套）1,0291,0442,0311,7282,072759同比（%)——1.46%94.54%-14.92%19.91%——別墅成交呈上漲態(tài)勢從沈陽近五年的別墅產(chǎn)品成交來看，始終呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢。其中，2009年別墅市場達到成交的高峰，年成交量56.83萬平，同比增長75.03%。分析原因，碧桂園四盤聯(lián)動，經(jīng)濟型別墅火爆成交，令業(yè)界嘆為觀止。

別墅成交分析2011.1-2012.5沈陽別墅市場成交量走勢從2007年到2012年5月，別墅成交量集中釋放于2009年，同比高達75.03%。本年度截止目前為止，2月成交量位于榜首，主要受集中備案影響，本月市場狀況明顯好轉(zhuǎn)，成交量大幅度上升。注：2012年5月數(shù)據(jù)指截止至5月27日別墅成交分析2007年2008年2009年2010年2011年2012年5月成交價（元/㎡）8,4586,8308,29510,96012,01211,627同比（%)——-19.25%21.45%32.13%9.6%——成交金額（億元）21.4222.1747.1453.7463.1822.78同比（%)——3.55%112.59%14.01%17.57%——別墅價格逐年走高從沈陽近五年的別墅產(chǎn)品價格來看，仍然呈現(xiàn)增長態(tài)勢。其中，2008年成交價格同比有所下降。分析原因，2008年之前為早期城市別墅，多以獨棟產(chǎn)品為主。2008年開始，別墅的產(chǎn)品形態(tài)發(fā)生改變，聯(lián)排出現(xiàn)，客群開始多樣性，成交均價略有下滑。別墅成交分析2011.01-2012.05沈陽別墅市場成交均價走勢從各年的成交數(shù)據(jù)可以看出，2011年高品質(zhì)別墅促使成交均價高達12012元/㎡；進入2012年以來，逐月的成交均價也均位于10000元/㎡以上，其中二月數(shù)據(jù)更為明顯。注：2012年5月數(shù)據(jù)指截止至5月27日別墅價格分析區(qū)域代表項目賣點及區(qū)域特征棋盤山別墅區(qū)萬科蘭喬圣菲、保利十二橡樹莊園、億達玖墅擁有沈城獨一無二的山景風(fēng)光，2010年世博會的成功舉辦為該區(qū)域留下世界級具有核心競爭力的旅游景觀空港別墅區(qū)富力·仙湖國際、聽雨觀瀾、美地莊園該區(qū)域別墅市場開發(fā)較早，隨著大渾南的開發(fā)、市政府的南遷、全運會的舉辦，故已經(jīng)具備了獨特的優(yōu)勢沈北別墅區(qū)龍湖滟瀾山、越秀·岄湖郡、原香墅該區(qū)域立足定位于“沈陽生態(tài)居住區(qū)”，臨近棋盤山，雄踞蒲河景觀帶，近期所立項目品質(zhì)的提升，已經(jīng)具備自主需求的首選之地近郊別墅區(qū)（北）金地長青灣、中海龍灣、碧桂園銀河城該區(qū)域在距離與規(guī)劃上存在優(yōu)勢，項目是以多種業(yè)態(tài)組成，在品質(zhì)上相對純別墅區(qū)略遜一籌近郊別墅區(qū)（南）中海城該區(qū)域在距離與規(guī)劃上存在優(yōu)勢，別墅項目較少，多為早期產(chǎn)品別墅區(qū)域賣點及特征口字形環(huán)線，改善路況，本案周邊道路情況得到改善20公里環(huán)形“隧道”保證了大渾南區(qū)域內(nèi)的套路暢通；地鐵二號線拐到行政中心，4，6,9,10等6條地鐵線貫穿新城。和平大街、南京街快速通道，縮短了渾南與市中心的距離行政中心南移，帶動周邊發(fā)展沈陽高鐵站選址南部，形成以沈陽為中心的中心商務(wù)區(qū)，比較帶動區(qū)域的整體發(fā)展大渾南規(guī)劃、行政中心南移、高鐵規(guī)劃及全運村選址，將帶動渾南區(qū)域的整體發(fā)展?？崭蹌e墅區(qū)發(fā)展該區(qū)域別墅產(chǎn)品起步較早，是沈陽首批別墅產(chǎn)品的聚集地。所有項目沿304國道零星分布在兩側(cè)，并沒有匯聚到一起形成別墅區(qū)的氛圍。由于開發(fā)時間較早，該區(qū)域內(nèi)的別墅品質(zhì)一般，故去化速度也較為緩慢。但隨著市政府南移并市政規(guī)劃的逐漸完善、加之全運會的舉辦，區(qū)域的形象亦會隨之改觀，后期別墅產(chǎn)品的品質(zhì)也會隨之呈現(xiàn)上升。客源以本地為主，周圍縣市客源所占比例不大。購買用途以自主、養(yǎng)老為主。購買人群以私營業(yè)主為主。圣羅倫斯美地莊園富力仙湖國際錦繡山莊信盟花園比利華莊園花溪山莊空港別墅區(qū)發(fā)展空港別墅區(qū)別墅產(chǎn)品近一年（2010.05-2011.05）供應(yīng)量合計10.99萬㎡，成交累計12.01萬㎡，呈現(xiàn)出求大于供的狀態(tài)。成交均價最高值出現(xiàn)在2011年的6月，達到13198元/㎡。注：2012年5月數(shù)據(jù)指截止至5月27日空港別墅區(qū)供求分析空港別墅產(chǎn)品成交房型主要，為聯(lián)排產(chǎn)品，成交比重占到總體成交的75%?？崭蹌e墅產(chǎn)品成交主力面積段在220-300㎡之間，成交比重占到總體成交的61%。積面房型注：2012年5月數(shù)據(jù)指截止至5月27日空港別墅區(qū)供求分析空港區(qū)別墅成交單價段主要集中在12000-15000元/㎡區(qū)間，成交比重占到總體成交的30%?？崭蹍^(qū)別墅成交總價段主要集中在300-400萬，成交比重占到總體的46%。單價總價注：2012年5月數(shù)據(jù)指截止至5月27日空港別墅區(qū)供求分析排名項目名稱區(qū)域板塊環(huán)線成交面積(M2)成交套數(shù)(套)成交均價(元/M2)成交金額(萬元)1富力·仙湖國際東陵區(qū)桃仙板塊三環(huán)外202276814025283682匯置公園里東陵區(qū)白塔板塊三環(huán)外200867814919299663奧園國際新城蘇家屯區(qū)區(qū)中心板塊三環(huán)外197507713016257064綠洲·悠山美地東陵區(qū)李相板塊三環(huán)外13657447631104225碧桂園鳳凰城蘇家屯區(qū)區(qū)中心板塊三環(huán)外1295833697990446香格蔚藍東陵區(qū)桃仙板塊三環(huán)外12892519023116327港基雙水岸東陵區(qū)白塔板塊三環(huán)外757933841863808米拉晶典蘇家屯區(qū)區(qū)中心板塊三環(huán)外425019719530589美地莊園東陵區(qū)桃仙板塊三環(huán)外3087128613265910信盟花園蘇家屯區(qū)姚千板塊三環(huán)外2653972831932注：2012年5月數(shù)據(jù)指截止至5月27日空港別墅區(qū)銷售排名項目位置：機場高速桃仙出口南500米（桃仙板塊）開發(fā)商：富力地產(chǎn)道路四至：東：沈丹南：沈陽音樂學(xué)院桃仙校區(qū)西：304國道北：規(guī)劃用地占地面積：37萬㎡建筑面積：20萬㎡容積率：0.47綠化率：40%產(chǎn)品類型：獨棟、聯(lián)排產(chǎn)品面積區(qū)間:聯(lián)排：獨棟434-1200平；聯(lián)排252、272平主力面積：獨棟705-709平；聯(lián)排252、272平主力總價：獨棟990萬；聯(lián)排268-288萬裝修品質(zhì)：精裝修，3000元/平產(chǎn)品均價：聯(lián)排1.06萬/平、獨棟1.4萬/平總規(guī)劃套數(shù)：528戶景觀設(shè)計：普邦園林設(shè)計公司物業(yè)管理:北京恒富物業(yè)管理公司物業(yè)費：3.9元·月/平周邊配套：本山藝術(shù)學(xué)校、沈陽音樂學(xué)院附屬學(xué)院桃仙校區(qū)、綠島森林公園、影視動漫基地、白清寨溫泉滑雪度假村自身配套：6000平業(yè)主會所經(jīng)濟型別墅，沈陽南部別墅代表，熱銷項目。重點項目概況——富力項目占地方正，共分三期開發(fā)，共計128套獨體、78套雙拼、322套聯(lián)排目前三期在售。聯(lián)排樓間距20-30米，獨棟樓間距25-70米，私密性較高，居住舒適。6000平業(yè)主會所共計10000平，招財樹狀水系獨棟一期獨棟二期聯(lián)排一期聯(lián)排二期聯(lián)排三期重點項目概況——富力獨棟主705平地下室二層一層地下室多處天窗，增強采光，且功能豐富。二層北入戶，進門門廳6.6米挑空，彰顯大氣，南向大開間客廳，6.6米挑空，寬敞明亮。中西雙廚設(shè)計，餐廳多面采光。各功能區(qū)布局合理。三層主臥多面采光，功能齊全。重點項目概況——富力聯(lián)排主力中戶252平首層二層三層一層南向客廳4.3米層高，大氣寬敞，各功能區(qū)布局合理，二樓雙南雙北臥室，面積利用率較高，主臥寬敞，功能齊全。三層南向單間，贈送大面積露臺。重點項目概況——富力聯(lián)排主力端戶272平首層二層三層一層廊式入戶，南向客廳4.3米層高，各功能區(qū)布局合理，二樓雙南雙北臥室，面積利用率較高，主臥寬敞，功能齊全。三層小會客廳，南向單間，贈送大面積露臺。重點項目概況——富力風(fēng)格歐式風(fēng)格成本110萬調(diào)性以白色、淡黃等淺色系為主，家具為深栗色描述照片客廳整體布局較為簡單，突出溫馨感為主，地毯給整體淺色的環(huán)境增添了彩色亮點廚房深色廚具，案臺多擺放生活調(diào)味品聯(lián)排272㎡重點項目概況——富力臥室淺紅主調(diào)，觀感較為溫馨臥室綠色臥具，國際象棋，室內(nèi)綠植，整體感覺靜謐，但較為陳舊主臥歐式古典風(fēng)格，床上擺放紅酒及酒杯，整體品質(zhì)感不高重點項目概況——富力臥室淺色主調(diào)，清素淡雅書房歐式古典風(fēng)格，整體呈現(xiàn)古樸厚重感覺小客廳及露臺壁爐為整個客廳增添溫馨感，露臺布置較為簡單重點項目概況——富力年齡分布置業(yè)情況客戶以40-44歲所占比例最大，達到18.4%,此類人群在事業(yè)上升期，對物質(zhì)要求頗高。資產(chǎn)雄厚，同時希望擁有能夠凸顯自己的身份和地位的專屬品。絕大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)擁有兩套及以上住房，所以他們對房子的要求已經(jīng)不僅僅是房子，更包括園區(qū)、物業(yè)以及房子所帶來的一切精神上的感受。行業(yè)分布客戶中以私營業(yè)主所占比例最大，達到28.4%，這部分客群屬于勞動致富型，更關(guān)注產(chǎn)品的實用性和性價比。其次為公務(wù)員，占18.9%。這類人群在社會上頗有地位，所以更注重生活上的享受，他們收入穩(wěn)定，喜歡追求高層次的精神世界。成交客戶分析分析：成交客戶的居住區(qū)域以渾南為首占30%，其次為沈河區(qū)為20%，渾南區(qū)域居住人口對本區(qū)域認知度和認可度都較高，且長期居住，存在一定的情感因素。沈河區(qū)屬于沈陽市老城區(qū)，房屋拆遷和需更新的數(shù)量較多，且多為沈陽本地老居民，有經(jīng)濟實力，但受限購影響。獨棟客戶分布客戶分布：區(qū)域內(nèi)客戶為主，周邊區(qū)域為輔，區(qū)域外客戶為重要補充。雙拼、聯(lián)排客戶分布分析：認購雙拼、聯(lián)排的客戶居住區(qū)域同樣以渾南為首占30%，沈河次之，占21%，與獨棟客戶不同的是，雙拼、聯(lián)排客戶中，外地和外省的認購比例遠大于獨棟，這類客群多為沈陽周邊城鎮(zhèn)居民，有改善居住的愿望和實力，希望接近城市核心經(jīng)濟圈，在沈陽有穩(wěn)定的業(yè)務(wù)渠道。成交客戶分析盡管園區(qū)內(nèi)有在租房源，且租金回報率較高，但客戶的住房動機還是以自住為主，其中改善居住的原因所占比例最大，達到64.9%，此類客戶對房子的關(guān)注度遠遠大于剛需客戶，他們更關(guān)注房子本身質(zhì)量之外的其他軟性附加值。改善居住環(huán)境是富力客群最主要的購房動機。成交客戶分析價格：28.9%的客戶認為本項目價格合理，在國家政策嚴重打壓的情況下，購房者對價格的關(guān)注度也不斷上升。戶型設(shè)計：14%的認購客戶對我們的戶型設(shè)計十分認可。我們的戶型設(shè)計合理，是大開間、短進深的傳統(tǒng)戶型，采光好，房屋通透明亮。建筑風(fēng)格：園區(qū)的西班牙風(fēng)情吸引了14%的認購客戶，我們園區(qū)的建筑風(fēng)格是當今別墅項目的主流風(fēng)格，熱情奔放的西班牙風(fēng)情非常有時尚感。區(qū)域位置：項目地處渾南新區(qū)，是政府大力開發(fā)的新城區(qū)，未來發(fā)展形勢見好。開發(fā)商品牌：富力地產(chǎn)在中國已經(jīng)有17年的歷史，品牌的力量在消費者心中占有很大分量。成交客戶分析分析：老業(yè)主介紹占首位，達到30%，其次是朋友介紹占20%，可見，這種口碑相傳的圈層營銷成功率較高。獨棟客戶信息獲知渠道雙拼、聯(lián)排客戶信息獲知渠道成交客戶認知途徑以親友介紹為主，其次為報廣和游園途經(jīng)。分析：老業(yè)主介紹占最高，可達57%，其次為項目圍擋和朋友介紹，各占16%和12%。老業(yè)主是我們的寶貴資源，在活動和推廣上我們應(yīng)隨時跟進和維護。成交客戶分析區(qū)域內(nèi)純別墅項目多集中于桃仙板塊，開發(fā)較早，別墅區(qū)相對成熟，但配套設(shè)施仍不完善，隨著空港區(qū)和渾南新城的建設(shè)，這種情況將得到一定的改善，加上全運村的建設(shè)，將給該區(qū)域帶來良好的發(fā)展契機，沿渾河較為稀缺，多為大體量、綜合性項目，如金地長青灣，多產(chǎn)品類型搭配項目是未來市場主流；隨著區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)的可售土地資源已經(jīng)非常稀缺，沿河土地基本出讓殆盡，但渾南區(qū)域地理跨度大，可供別墅項目開發(fā)的土地資源依然豐富；區(qū)域供給量和銷售量都占沈陽市市場相當份額，但主要以滿足剛性需求的普通住宅為主，隨著沈陽市行政中心南移，加之區(qū)域內(nèi)別墅項目較少，區(qū)域別墅市場可挖掘潛力巨大；優(yōu)質(zhì)景觀資源、地塊稀缺，區(qū)域價值被客戶認可、住宅成交量大幅增長、價格大幅跳升，具備高端物業(yè)屬性；09年以來，區(qū)域內(nèi)商品住宅成交量成倍增長，價格出現(xiàn)大幅跳升，渾南的居住環(huán)境、發(fā)展?jié)摿?yōu)勢日益凸顯，隨著全運會建設(shè)的全面啟動，渾南作為新核心區(qū)的優(yōu)勢將帶動區(qū)域地產(chǎn)高速發(fā)展。小結(jié)4

地塊投資分析土地獲得成本項目建設(shè)標準地塊投資分析節(jié)點名稱完成時間土地獲取開工時間結(jié)構(gòu)封頂交付使用售出時間開發(fā)計劃項目投資成本分析附表1

合計單位:萬元分期數(shù)據(jù)序號工程或費用名稱單方價（元/平米）2012年

2013年

2014年

2015年

1土地費用

2前期工程費

勘察測繪費

設(shè)計費

可研等其他前期費用

3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費

紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費-

4其他前期費用

5建筑安裝工程費

結(jié)構(gòu)工程

設(shè)備安裝

裝修

6附屬工程費

社區(qū)管網(wǎng)工程費

室外水系統(tǒng)

室外暖系統(tǒng)

室外高低壓電

室外燃氣系統(tǒng)

園林環(huán)境費

環(huán)境設(shè)計費

綠化建設(shè)費

道路廣場建設(shè)費

室外照明

室外零星工程

7管理費用

8不可預(yù)見費

9建設(shè)期投資

10財務(wù)費用

11總投資

項目收益分析附表2單位：萬元

序號項

目合計2012201320142015201620171收入合計

1.1銷售收入

2稅費

2.1營業(yè)稅及附加

2.2房產(chǎn)稅

2.3土地增值稅

3經(jīng)營成本

3.1銷售成本

4凈收入

項目靜態(tài)投資收益分析附表3序號項

目金額（單位：萬元）1建設(shè)投資

1.1

土地費用

1.2

前期工程費

1.3

基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費

1.4

其他費用

1.5

建筑安裝工程費

1.6

附屬工程費

1.7

管理費用

1.8

不可預(yù)見費

2財務(wù)費用

3項目總投資

4項目收入

4.1

銷售收入

5經(jīng)營成本

5.1

銷售成本

6經(jīng)營稅費

6.1

營業(yè)稅及附加

6.2

房產(chǎn)稅

6.3

土地增值稅

7所得稅前凈收入

8所得稅前投資收益率

項目動態(tài)投資收益分析附表4序號項目名稱合計2012201320142015201620171現(xiàn)金流入

1.1

銷售收入

2現(xiàn)金流出

2.1

建設(shè)投資

2.2

經(jīng)