PAGE通州小區(qū)管理運(yùn)營(yíng)制度一、總則（一）目的為了加強(qiáng)通州小區(qū)的管理，提升小區(qū)的整體品質(zhì)，保障業(yè)主的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，特制定本管理運(yùn)營(yíng)制度。（二）適用范圍本制度適用于通州小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)工作人員。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保小區(qū)管理運(yùn)營(yíng)活動(dòng)合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、周到的物業(yè)服務(wù)，不斷提升業(yè)主滿意度。3.公平公正原則：對(duì)待所有業(yè)主一視同仁，公平處理各類事務(wù)，維護(hù)小區(qū)的公平秩序。4.共同管理原則：鼓勵(lì)業(yè)主積極參與小區(qū)管理，形成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)部門共同管理的良好局面。二、小區(qū)基本情況（一）小區(qū)概況通州小區(qū)位于[具體地址]，占地面積[X]平方米，建筑面積[X]平方米，共有[X]棟住宅樓，[X]戶業(yè)主。（二）配套設(shè)施小區(qū)配套設(shè)施完善，包括綠化景觀、停車位、健身設(shè)施、兒童游樂(lè)設(shè)施、物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)中心等。三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（一）房屋及共用部位維修養(yǎng)護(hù)1.定期對(duì)房屋建筑結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓道、樓梯扶手等共用部位進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其安全、完好。2.及時(shí)處理業(yè)主報(bào)修的房屋及共用部位的損壞問(wèn)題，按照維修標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行維修，確保維修質(zhì)量。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.每日對(duì)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，包括道路、樓道、電梯轎廂、垃圾桶等，保持環(huán)境整潔。2.定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的垃圾進(jìn)行清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清，確保垃圾不堆積、不散發(fā)異味。3.做好小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作，定期澆水、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治等，保持綠化景觀美觀。（三）秩序維護(hù)1.實(shí)行24小時(shí)值班制度，對(duì)小區(qū)出入口、停車場(chǎng)、巡邏路線等進(jìn)行定時(shí)巡邏，確保小區(qū)安全。2.對(duì)外來(lái)人員和車輛進(jìn)行登記管理，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū)，保障業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。3.協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好小區(qū)內(nèi)的治安防范工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。（四）公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理1.建立公共設(shè)施設(shè)備檔案，定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)、保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。2.制定設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程和應(yīng)急預(yù)案，對(duì)設(shè)施設(shè)備操作人員進(jìn)行培訓(xùn)，確保其熟練掌握操作技能，能夠及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備故障。（五）社區(qū)文化建設(shè)1.定期組織開(kāi)展各類社區(qū)文化活動(dòng)，如文藝演出、體育比賽、親子活動(dòng)等，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，增強(qiáng)業(yè)主之間的溝通和交流。2.設(shè)立社區(qū)宣傳欄，及時(shí)發(fā)布小區(qū)管理信息、物業(yè)服務(wù)動(dòng)態(tài)、社區(qū)活動(dòng)通知等，方便業(yè)主了解小區(qū)情況。四、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋及共用部位維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.房屋外觀整潔，無(wú)明顯破損、脫落等現(xiàn)象。2.共用部位的維修及時(shí)，維修質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，無(wú)質(zhì)量問(wèn)題。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.公共區(qū)域清潔衛(wèi)生，無(wú)雜物、無(wú)污漬、無(wú)異味。2.垃圾清運(yùn)及時(shí)，垃圾桶擺放整齊，周圍無(wú)垃圾散落。3.綠化養(yǎng)護(hù)良好，植物生長(zhǎng)茂盛，無(wú)明顯病蟲(chóng)害。（三）秩序維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.值班人員按時(shí)到崗，認(rèn)真履行職責(zé)，無(wú)脫崗、漏崗現(xiàn)象。2.小區(qū)安全防范措施到位，無(wú)治安案件和安全事故發(fā)生。3.對(duì)外來(lái)人員和車輛登記準(zhǔn)確，管理規(guī)范。******公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)故障隱患。2.設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄完整，按時(shí)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。3.操作人員持證上崗，能夠熟練操作設(shè)施設(shè)備。（五）社區(qū)文化建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.社區(qū)文化活動(dòng)豐富多彩，業(yè)主參與度高。2.社區(qū)宣傳欄內(nèi)容更新及時(shí)，信息準(zhǔn)確。五、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)1.業(yè)主大會(huì)由本小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。3.業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（二）業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。2.業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)為[X]人，其中主任1名，副主任[X]名。3.業(yè)主委員會(huì)行使下列職權(quán)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按照[具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)]收取，并根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和市場(chǎng)行情適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。（二）收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、微信支付、支付寶支付等方式繳納。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（三）費(fèi)用用途物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下方面：1.物業(yè)服務(wù)人員的工資、福利、社會(huì)保險(xiǎn)等；2.小區(qū)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等費(fèi)用；公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用；4.小區(qū)的水電費(fèi)、通訊費(fèi)等辦公費(fèi)用；5.法定稅費(fèi)；6.物業(yè)服務(wù)合同約定的其他費(fèi)用。（四）費(fèi)用管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行獨(dú)立核算，?？顚Ｓ谩?.定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。七、小區(qū)公共區(qū)域管理（一）道路及場(chǎng)地管理1.保持小區(qū)內(nèi)道路暢通，無(wú)亂停亂放車輛、無(wú)占道經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)象。2.定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的場(chǎng)地進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保場(chǎng)地平整、無(wú)損壞。（二）綠化景觀管理1.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)綠化景觀區(qū)域的巡查，及時(shí)制止破壞綠化的行為。2.按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，確保綠化景觀美觀、整潔。（三）停車場(chǎng)管理1.對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和管理，合理設(shè)置停車位，確保車輛停放有序。2.收取停車費(fèi)用，嚴(yán)格按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并向業(yè)主公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式。3.對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行日常巡查，確保車輛安全，防止車輛被盜、被損壞等情況發(fā)生。八、房屋使用管理（一）裝修管理1.業(yè)主裝修房屋前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng)，填寫裝修申請(qǐng)表，并提交相關(guān)資料。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主的裝修申請(qǐng)進(jìn)行審核，審核通過(guò)后與業(yè)主簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.裝修期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，監(jiān)督業(yè)主按照裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行裝修，確保裝修安全，不影響其他業(yè)主的正常生活。（二）房屋使用禁止行為1.禁止在房屋內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)。2.禁止擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。3.禁止損壞房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。4.禁止在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽家畜。九、設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備檔案管理建立設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、購(gòu)置時(shí)間、維修保養(yǎng)記錄等信息，便于設(shè)施設(shè)備的管理和維護(hù)。（二）設(shè)施設(shè)備巡查與維護(hù)1.制定設(shè)施設(shè)備巡查計(jì)劃，定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題。2.按照設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。（三）設(shè)施設(shè)備維修與更新改造1.對(duì)設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)的故障及時(shí)進(jìn)行維修，確保設(shè)施設(shè)備盡快恢復(fù)正常運(yùn)行。2.對(duì)于設(shè)施設(shè)備老化、損壞嚴(yán)重等情況，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行更新改造，提高設(shè)施設(shè)備的性能和可靠性。十、突發(fā)事件應(yīng)急管理（一）應(yīng)急預(yù)案制定制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、水浸、治安事件等應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急處置流程和責(zé)任分工。（二）應(yīng)急演練定期組織應(yīng)急演練，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的應(yīng)急處置能力。（三）應(yīng)急處置發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，迅速組織人員進(jìn)行應(yīng)急處置，保障業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，并及時(shí)向上級(jí)主管部門和相關(guān)部門報(bào)告。十一、投訴處理（一）投訴渠道設(shè)立投訴電話、郵箱、信箱等投訴渠道，