2026年房地產(chǎn)評(píng)估師專業(yè)知識(shí)筆試試題集一、單選題（共10題，每題2分）1.某城市核心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮的評(píng)估方法是？A.成本法B.收益法C.市場(chǎng)法D.收益法與市場(chǎng)法結(jié)合2.根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，下列哪項(xiàng)不屬于抵押房地產(chǎn)的禁止范圍？A.用于教育、醫(yī)療等公益事業(yè)的房產(chǎn)B.已依法公告列入拆遷范圍的房產(chǎn)C.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房產(chǎn)D.法院已查封的房產(chǎn)3.某住宅小區(qū)綠地率低于國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，在評(píng)估時(shí)應(yīng)如何修正？A.直接按建筑面積法計(jì)算B.適當(dāng)降低市場(chǎng)比較法中的交易價(jià)格C.在收益法中減少租金收入D.僅影響外觀價(jià)值，無需修正4.土地增值稅清算時(shí)，對(duì)已轉(zhuǎn)讓土地的增值額計(jì)算，下列表述正確的是？A.僅考慮原始購(gòu)地成本B.應(yīng)扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的合理費(fèi)用C.不需考慮土地閑置期間的土地增值D.僅適用于企業(yè)轉(zhuǎn)讓行為5.某工業(yè)廠房評(píng)估時(shí)，若設(shè)備成新率顯著高于建筑物成新率，應(yīng)采用哪種評(píng)估思路？A.以設(shè)備價(jià)值為主，建筑物價(jià)值為輔B.直接按建筑物折舊法計(jì)算C.重新構(gòu)建法評(píng)估建筑物價(jià)值D.按重置成本法評(píng)估整體價(jià)值6.《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，下列哪項(xiàng)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記的類型？A.初始登記B.變更登記C.轉(zhuǎn)移登記D.融資租賃登記7.某商業(yè)綜合體年租金收入500萬元，運(yùn)營(yíng)成本占租金收入的30%，資本化率10%，其收益價(jià)值約為？A.2000萬元B.4000萬元C.5000萬元D.5500萬元8.評(píng)估某宗土地時(shí)，若市場(chǎng)法選取的可比案例成交價(jià)格偏高，應(yīng)如何修正？A.適當(dāng)提高可比案例的交易折扣率B.增加重置成本法的權(quán)重C.直接剔除該可比案例D.在收益法中減少土地增值預(yù)期9.某城市規(guī)定住宅用地容積率上限為3.0，某宗土地實(shí)際容積率為2.5，在評(píng)估時(shí)應(yīng)如何考慮？A.計(jì)入土地閑置成本B.提高土地價(jià)值評(píng)估系數(shù)C.按限制容積率計(jì)算開發(fā)價(jià)值D.僅評(píng)估建筑物的空置價(jià)值10.評(píng)估在建工程時(shí)，若工程進(jìn)度款支付比例低于實(shí)際完成比例，應(yīng)如何調(diào)整評(píng)估值？A.直接按合同總價(jià)評(píng)估B.增加工程延期風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)C.按實(shí)際進(jìn)度比例折算價(jià)值D.減去未支付款項(xiàng)對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值二、多選題（共5題，每題3分）1.評(píng)估林地使用權(quán)時(shí)，需要考慮的因素包括？A.林地面積與等級(jí)B.森林資源采伐限額C.土地用途轉(zhuǎn)換可能性D.生態(tài)補(bǔ)償政策影響E.當(dāng)?shù)啬静氖袌?chǎng)價(jià)格2.收益法中，影響房地產(chǎn)凈收益的主要因素有？A.房地產(chǎn)租金水平B.房地產(chǎn)空置率C.房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本D.資本化率選取E.房地產(chǎn)折舊程度3.《土地管理法》規(guī)定，下列哪些情形需繳納土地閑置費(fèi)？A.超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限未動(dòng)工B.因政府規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致項(xiàng)目擱置C.開發(fā)商資金鏈斷裂無法繼續(xù)開發(fā)D.中標(biāo)后未按合同支付地價(jià)款E.因不可抗力導(dǎo)致項(xiàng)目延期4.評(píng)估農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮的政策依據(jù)包括？A.《農(nóng)村土地承包法》B.《土地管理法實(shí)施條例》C.《城市房地產(chǎn)管理法》D.《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》E.當(dāng)?shù)赝恋卣魇昭a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)5.某商業(yè)物業(yè)評(píng)估時(shí)，若市場(chǎng)租賃率較低，應(yīng)如何調(diào)整評(píng)估參數(shù)？A.提高運(yùn)營(yíng)成本率B.降低資本化率C.增加空置損失率D.調(diào)整租金收入預(yù)期E.增加風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)三、判斷題（共10題，每題1分）1.評(píng)估基準(zhǔn)日與價(jià)值時(shí)點(diǎn)必須一致，否則評(píng)估結(jié)果無效。（√）2.城市更新項(xiàng)目中的舊廠房改造，可直接套用新建筑物的評(píng)估方法。（×）3.土地增值稅清算時(shí)，符合條件的利息支出可以全額扣除。（×）4.農(nóng)村宅基地使用權(quán)評(píng)估時(shí)，需區(qū)分經(jīng)營(yíng)性用途和非經(jīng)營(yíng)性用途。（√）5.評(píng)估在建工程時(shí)，若項(xiàng)目已停工，應(yīng)考慮工程爛尾風(fēng)險(xiǎn)。（√）6.商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估中，主力店條款對(duì)整體價(jià)值影響較小。（×）7.《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施后，土地登記與房產(chǎn)登記可合并辦理。（√）8.林地使用權(quán)評(píng)估時(shí)，采伐周期越短，評(píng)估價(jià)值越高。（×）9.工業(yè)廠房評(píng)估中，設(shè)備價(jià)值占比越低，建筑物成新率越關(guān)鍵。（√）10.收益法中，資本化率的選取與無風(fēng)險(xiǎn)利率無關(guān)。（×）四、簡(jiǎn)答題（共3題，每題5分）1.簡(jiǎn)述收益法中確定凈收益應(yīng)注意的關(guān)鍵問題。2.在評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，如何考慮區(qū)域商業(yè)規(guī)劃對(duì)價(jià)值的影響？3.簡(jiǎn)述農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地評(píng)估的特殊性。五、計(jì)算題（共2題，每題10分）1.某宗土地面積5000平方米，出讓合同約定容積率為3.0，當(dāng)?shù)赝愅恋厥袌?chǎng)租金水平為80元/平方米·月，運(yùn)營(yíng)成本占租金收入的25%，資本化率10%。若該地塊實(shí)際容積率為2.5，試計(jì)算其收益價(jià)值。2.某在建工程建筑面積8000平方米，已完工60%，合同總價(jià)1億元，實(shí)際支付進(jìn)度70%，工程折舊率5%，預(yù)計(jì)剩余工程成本占合同總價(jià)的30%，試評(píng)估該工程現(xiàn)值。六、論述題（1題，15分）結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，論述評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估報(bào)告中如何體現(xiàn)政策風(fēng)險(xiǎn)。答案與解析一、單選題答案1.C（商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估以市場(chǎng)法為主，反映市場(chǎng)稀缺性）2.A（公益設(shè)施、拆遷、爭(zhēng)議、查封均禁止抵押）3.B（綠地率不足需在市場(chǎng)法中調(diào)減價(jià)格）4.B（增值額計(jì)算需扣除合理費(fèi)用、閑置增值等）5.A（工業(yè)廠房以設(shè)備價(jià)值為主導(dǎo)）6.D（融資租賃不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記類型）7.B（收益價(jià)值=500÷10%≈5000，但需考慮30%成本，實(shí)際約4000萬）8.A（可比案例偏高需提高交易折扣率修正）9.C（容積率未達(dá)上限，按限制容積率評(píng)估）10.C（按實(shí)際進(jìn)度折算價(jià)值，避免虛高評(píng)估）二、多選題答案1.A、B、D、E（林地評(píng)估需考慮資源、政策、市場(chǎng)因素）2.A、B、C、D（凈收益受租金、空置、成本、資本化率影響）3.A、D、E（閑置費(fèi)針對(duì)超期未動(dòng)工、未付款、不可抗力等）4.B、D、E（集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地需依據(jù)土地管理法、登記條例及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）5.A、C、D（租賃率低需調(diào)高成本率、空置率，調(diào)整收入預(yù)期）三、判斷題答案1.√2.×（舊廠房需考慮改造成本與功能變化）3.×（利息扣除有比例限制）4.√（用途不同影響收益與政策適用性）5.√（停工項(xiàng)目需評(píng)估爛尾風(fēng)險(xiǎn)）6.×（主力店條款對(duì)商業(yè)價(jià)值影響重大）7.√（2015年后不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記）8.×（采伐周期短意味著資源價(jià)值回收快，但需考慮環(huán)保限制）9.√（設(shè)備占比低則建筑成新率更關(guān)鍵）10.×（資本化率包含無風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等）四、簡(jiǎn)答題答案1.收益法中確定凈收益的關(guān)鍵問題：-收入來源的穩(wěn)定性與持續(xù)性（如商業(yè)租金、住宅物業(yè)費(fèi)）；-空置率與租金水平的合理性（需結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)）；-運(yùn)營(yíng)成本的測(cè)算準(zhǔn)確性（含管理費(fèi)、維修費(fèi)等）；-收益期限的確定（如住宅50年、商業(yè)40年）；-政策風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整（如限購(gòu)、限貸影響）。2.商業(yè)規(guī)劃對(duì)價(jià)值的影響：-區(qū)域定位（如中央商務(wù)區(qū)、商業(yè)步行街）；-主力店資源（如超市、影院的帶動(dòng)效應(yīng)）；-交通與公共配套（地鐵、公園等）；-政策導(dǎo)向（如商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存措施）；-潛在競(jìng)爭(zhēng)（同區(qū)域新項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃）。3.農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地評(píng)估特殊性：-權(quán)屬?gòu)?fù)雜性（集體土地流轉(zhuǎn)需合規(guī)）；-政策限制（用途轉(zhuǎn)換需審批）；-收益模式單一（多為租賃）；-評(píng)估方法差異（需結(jié)合土地承包政策）；-市場(chǎng)不成熟（交易案例少，需類比城市用地）。五、計(jì)算題答案1.收益價(jià)值計(jì)算：-租金收入=5000×3.0×80=1.2億元/年；-凈收益=1.2×(1-25%)=9000萬元；-價(jià)值=9000÷10%=90億元；-容積率調(diào)整：實(shí)際容積率占比=2.5/3.0≈83%，價(jià)值折算=90×83%=74.7億元。2.在建工程現(xiàn)值：-已完工價(jià)值=1億×60%×(1-5%)=5695萬元；-剩余工程價(jià)值=(1億×30%)×(1-30%)×(1-5%)=0.195億；-現(xiàn)值合計(jì)=5695+1950=7645萬元。六、論述題答案政策風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)：1.房地產(chǎn)調(diào)控政策（如限購(gòu)、限貸）會(huì)直接影響供需，評(píng)估時(shí)需在報(bào)告中明確政策對(duì)租