1、 本文由西江斑竹貢獻(xiàn) doc文檔可能在wap端瀏覽體驗(yàn)不佳。建議您優(yōu)先選擇txt，或下載源文件到本機(jī)查看。 毛坯房收房標(biāo)準(zhǔn)（完全版） 收房標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)行房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目收房標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)商簽發(fā)入住通知前，應(yīng)規(guī)矩地做好那些工作？ 1 房地產(chǎn)商簽發(fā)入住通知前，應(yīng)規(guī)矩地做好那些工作？ 1.1 關(guān)于交樓要房地產(chǎn)商出示“大房產(chǎn)證”或政府發(fā)的“入住許可證”問題在建設(shè)部新的房屋買 賣合同示范文本中確實(shí)有這種選擇，不過選擇并不是必須，購房人想作這種選擇，目前還現(xiàn)實(shí)。 1.2 交樓標(biāo)準(zhǔn)隨著城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法正式實(shí)施變得明確，該辦法第五十條明確規(guī)定：“房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)取得建筑工

2、程竣工驗(yàn)收備案表；(二)取得商品房 面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；(三)預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的 7 日前書面通 知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù) 購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。” 對于這個(gè)辦法中的規(guī)定，房地產(chǎn)商可能會用法規(guī)有時(shí)效進(jìn)行搪塞，遇到這種情況，業(yè)用依據(jù)法律 法規(guī)和政府規(guī)范性文件。 1.2.1 對于交樓的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得建筑工程竣工備案表，這是國家強(qiáng)制性要求。我國 的合同法、建筑法、城市房地產(chǎn)管理法都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交

3、付使用； 未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的， 不得交付使用。 而我國目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得 建 筑工程竣工備案表。因此，不管購房人和房地產(chǎn)商在買房合同中是否約定將房地產(chǎn)商取得建筑工程竣 工備案表作為交房條件，房地產(chǎn)商交房時(shí)都應(yīng)提供。 1.2.2 對于交樓的第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書，按市國土資源和房屋管理 局關(guān)于市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見規(guī)定： 1.2.2.1 2003 年 2 月 1 日后申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目及尚未開始銷售的商品房現(xiàn)房項(xiàng)目，房地產(chǎn) 商在“商品房交付時(shí)，應(yīng)向每個(gè)購房人提供商品房面積測繪技術(shù)報(bào)告書”。 1.2.2.2 2003 年

4、12 月 1 日前已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的、未進(jìn)行預(yù)售面積測繪的，竣工后的實(shí)測 應(yīng)提供商品房共用建筑面積分?jǐn)偳闆r的說明文件。 1.2.2.3 屬于商品住宅的，說明文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前公示有資質(zhì)的 測繪單位出具的商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報(bào)告書和下列分?jǐn)偳闆r：(一)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、 所在位置、面積；(二)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；(三) 不分?jǐn)偟墓灿貌课坏膬?nèi)容一致；書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)變更建設(shè) 工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，致使分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e情況發(fā)生變更的，還應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的批準(zhǔn)規(guī)劃變更

5、的文件。 未公示商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報(bào)告書和分?jǐn)偳闆r的，在 12 月 1 日起應(yīng)當(dāng)予以公示，公示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與已 預(yù)售的商品房預(yù)測和分?jǐn)偳闆r相一致。 1.2.3 交樓的第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)購房合同中房地產(chǎn)商對供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化 等配套設(shè)施的交付承諾。 1.2.4 房地產(chǎn)商交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，這一點(diǎn)建 設(shè)部在 2001 年 6 月 1 日開始實(shí)施的商品房銷售管理辦法中明確要求。 購房人在接到入住通知后，應(yīng)做些什么？ 2 購房人在接到入住通知后，應(yīng)做些什么？ 2.1 可按通知上約定的日期前往收房， 收房時(shí)， 首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件

6、是否符合上述要求， 竣 工備案表上有沒有建委同意備案的章(竣工備案已改由建委工程質(zhì)量管理處負(fù)責(zé))，然后對要接收的房屋 進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。 2.2 在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問題： 2.2.1 檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，入住前要向 房地產(chǎn)商提出，重新核對并進(jìn)行更換； 2.2.2 面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張； 2.2.3 自己對房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向政府有關(guān)部門 反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時(shí)如實(shí)做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的 期限內(nèi)進(jìn)行維修； 2

7、.2.4 按購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，檢查水、電、氣、熱等設(shè)備完 好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時(shí)要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面 確認(rèn)具體更換和配齊的日期； 2.2.5 對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗(yàn)單或交屋單中無法確定的事項(xiàng)，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法 認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。 不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么？ 3 不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么？ 3.1 對于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理 所當(dāng)然會按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同，但現(xiàn)實(shí)完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己

8、主張的，如果購房 人不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn) 了房地產(chǎn)商的違約行為。 3.2 對房地產(chǎn)商的違約，分不同情況購房人享有合同撤消權(quán)或索賠權(quán)。 對于合同撤消權(quán)，合同法第五十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：(一)具有撤銷權(quán) 的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；(二)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷 事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)?！蹦壳胺ㄔ和ǔJ(rèn)定購房人收房就是購房人以自己的行 為放棄了合同的撤銷權(quán)。 合同法第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的， 該權(quán)利

9、消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的， 該權(quán)利消滅?！本唧w到房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)今年 6 月 1 日起施行的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十五條規(guī)定：出賣人遲延交付房屋“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限 內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事 人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng) 當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！北緱l中的三個(gè)月和一年這兩個(gè)期間均 屬于除斥期間，它們是不變期間，不同于訴

10、訟時(shí)效，不存在期間的終止、中斷和延長的情形。只要期限屆 滿，解約權(quán)人不行使解除權(quán)，該權(quán)利即歸于消滅。通俗一點(diǎn)講：房地產(chǎn)商延期交房的時(shí)間達(dá)到合同約定的 解約條件，購房人開始享有法定解約權(quán)，同時(shí)，從該日起的解約權(quán)也進(jìn)入了一年的除斥期間。如果購房人 在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有 解約權(quán)之日起的一年內(nèi)，如果開發(fā)商催告購房人行使解約權(quán)，則購房人在收到催告之次日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)行 使解約權(quán)，過了三個(gè)月購房人在向法院提出訴訟請求同樣不會得到法律的支持。 3.3 購房人除了享有上述逾期交房的解約權(quán)外，依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定，在開發(fā)商存在如下行為時(shí)，

11、購房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失： 3.3.1 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； 3.3.2 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人； 3.3.3 故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； 3.3.4 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； 3.3.5 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)； 3.3.6 房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的； 3.3.7 面積誤差比絕對值超過 3%的； 3.3.8 由于開發(fā)商的原因，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購房人亦可請求解除合同。盡管目前尚無司 法解釋對上

12、述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定，但是按照合同法第九十五條的規(guī)定，上述解約權(quán)均存 在除斥期間，該除斥期間更多的取決于法院的自由裁量。 3.3.9 對于房地產(chǎn)商違約，購房人的索賠權(quán)同樣首先要由購房人提出，如果房地產(chǎn)商對購房人的索賠 存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時(shí)效問題，民法通則第一百三十五 條規(guī)定：“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。” 因此，購房人如對房地產(chǎn)商交房存有疑義的，一定要書面提出，并注意保全證據(jù)，如果和房地產(chǎn)商不 能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的，要注意千萬別錯(cuò)過法院可以接受的訴訟時(shí)間。 4 收房時(shí)要注意房屋的保修期

13、4.1 建設(shè)部的商品房銷售管理辦法第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保 修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì) 算?！?4.2 關(guān)于保修期的長短，依據(jù)商品房銷售管理辦法第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于 建設(shè)工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低 保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限?！币虼朔康禺a(chǎn)商對購房人負(fù)有保修責(zé)任， 但實(shí)際真正承擔(dān)保修工作的是建設(shè)工程承包單位，保修期是以建設(shè)工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時(shí)間為 基礎(chǔ)的。該條里說的規(guī)定，是商品房銷售管理辦法

14、第三十二條注明的商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保 證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定，而該規(guī)定第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定 的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。” 4.3 那么依據(jù)國務(wù)院的建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最 低保修期限為： 4.3.1 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使 用年限；(注：該年限可能會達(dá)到樓宇的使用年限。) 4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年； 4.3.3 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個(gè)采暖期、供冷期； 4.3.4 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修

15、工程，為 2 年； 4.3.5 其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定； 4.3.6 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算； 4.4 因此，筆者認(rèn)為說：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算”更為準(zhǔn)確。即使房地產(chǎn) 商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會減去房屋竣工驗(yàn)收合格到交付之間的時(shí)間，買尾 房或現(xiàn)房的購房人，收房時(shí)一定要注意保修期的時(shí)限，避免錯(cuò)過保修時(shí)間。 對目前房地產(chǎn)商交樓時(shí)的若干行為剖析 5 對目前房地產(chǎn)商交樓時(shí)的若干行為剖析 5.1 以各種借口強(qiáng)迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”契稅和公共維修基 金 5.1.1 基本對策-購房人有權(quán)拒絕。

16、 5.1.2 根據(jù)我國合同法和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定，房地產(chǎn)商只能按和購房人簽訂的購房合 同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時(shí)掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己單方面提出的 附加條件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房，必須承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，并向購房 人支付違約金。 5.1.3 中華人民共和國稅收征收管理法第二十九條明確規(guī)定：“除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅 務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個(gè)人不得進(jìn)行稅款征收活動?！钡侥壳盀橹梗?市地稅局只委托過國土資源和房屋管理局代征契稅(參見京地稅地2000478 號文)，而代征人不能委托 其它單位代征(參見

17、京地稅征1997389 號文)，如果房地產(chǎn)商自己或委托其它單位擅自“代收”契稅實(shí) 際已經(jīng)觸犯了法律。 5.1.4 關(guān)于房地產(chǎn)商或房地產(chǎn)商委托物業(yè)公司、中介公司代收公共維修基金問題，市國土資源和房屋 管理局去年曾發(fā)文(京國土房管物字20011170 號)明確加以制止。房地產(chǎn)商為自己代收公共維修基金行 為辯護(hù)而引用的 城市城鎮(zhèn)居民購買商品住宅樓房管理辦法 市人民政府已與 2001 年 11 月 26 日發(fā)文(88 ， 號)廢止。 5.1.5 如果購房人在購房合同或其它協(xié)議中自愿委托房地產(chǎn)商或其委托的公司代辦房產(chǎn)過戶，繳納的 代理費(fèi)，可由雙方自行商定，目前政府沒有統(tǒng)一規(guī)定。這種委托屬于自愿性質(zhì)，辦理

18、房產(chǎn)證并不難，也絕 非不委托辦不了房產(chǎn)證或房產(chǎn)證必須集體一起辦理，房地產(chǎn)商在規(guī)定時(shí)間內(nèi)和購房人一起辦理房產(chǎn)證是房 地產(chǎn)商的責(zé)任，如果房地產(chǎn)商不與購房人一起辦理房產(chǎn)證，造成辦理房產(chǎn)證的時(shí)間逾期一年是要承擔(dān)法律 責(zé)任的。另外房地產(chǎn)商如果為購房人提供了貸款階段性擔(dān)保，只有辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，他才能取消擔(dān)保， 因此房地產(chǎn)商為了自身的利益，通常也不會拖著不和小業(yè)主一起辦理房產(chǎn)證。 5.1.6 近年契稅的下調(diào)和房價(jià)的下跌，也帶給先把契稅交給房地產(chǎn)商的業(yè)主如何要回多交契稅的新問 題，即使契稅上調(diào)，房地產(chǎn)商也不會因?yàn)闃I(yè)主先交了地稅而不讓業(yè)主根據(jù)調(diào)整進(jìn)行補(bǔ)繳，因此，對購房者 來講，在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)直接向政府

19、交契稅是最為合適的。 5.2 在商品房交付使用時(shí)，有的房地產(chǎn)商會列出一些費(fèi)用要購房人繳納，例如網(wǎng)上經(jīng)常有人問：“交 房時(shí)，房地產(chǎn)商要我繳納 5000 多元的天然氣初裝費(fèi)，這合理嗎？”“房地產(chǎn)商交房時(shí)收電力增容費(fèi)、煤氣 入戶費(fèi)，是否合理？是否可以拒交？” 5.2.1 基本對策- 不合理，拒交 5.2.2 在 1986 年 10 月 1 日生效的經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的市人民政府關(guān)于在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)征收城市基礎(chǔ)設(shè)施 “四源”建設(shè)費(fèi)的暫行規(guī)定第二條規(guī)定：“凡在市規(guī)劃市區(qū)內(nèi)興建民用、工業(yè)建筑工程，并接用城市統(tǒng) 一四源設(shè)施的單位(以下簡稱房地產(chǎn)商)，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定，繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施四源建設(shè)費(fèi)。前款 所稱城市基礎(chǔ)設(shè)施四

20、源建設(shè)費(fèi)，是指自來水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠建設(shè)費(fèi)(簡稱四源建 設(shè)費(fèi))。四源建設(shè)費(fèi)包括在建設(shè)項(xiàng)目總投資內(nèi)。”第六條規(guī)定：“房地產(chǎn)商繳納四源建設(shè)費(fèi)后，市 有關(guān)市政部門應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目竣工時(shí)根據(jù)交費(fèi)范圍和協(xié)議提供相應(yīng)的四源設(shè)施，但從城市市政干管接到建 筑工程的支管仍由房地產(chǎn)商投資建設(shè)?！边@些規(guī)定明確說明不論是“四源”的基礎(chǔ)設(shè)施，還是到具體項(xiàng)目 的“支管”，費(fèi)用都應(yīng)由房地產(chǎn)商承擔(dān)。 5.2.3 那么各樓入口到各戶的管線費(fèi)用由誰承擔(dān)呢？根據(jù)人民政府 73 號令 市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成 管理辦法第六條規(guī)定：“本市商品住宅的銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。開發(fā)經(jīng)營者不得超過標(biāo)價(jià)出售商品住 宅，不得收取任何未予標(biāo)明的

21、費(fèi)用?！钡谄邨l規(guī)定：商品住宅銷售價(jià)格包括以下部分：“住宅開發(fā)成本費(fèi) 用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、 附屬工程費(fèi)和間接費(fèi)用?！睂τ谛陆ㄗ≌谢A(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包涵在房價(jià)之內(nèi)， 除了在合同中明示在交房時(shí)另行收取的，都屬于“未予標(biāo)明的費(fèi)用”。因此，新建商品房收取電力增容費(fèi)， 煤氣、天然氣、電話等初裝費(fèi)、開通費(fèi)都是錯(cuò)誤的。 5.2.4 同樣，購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房 時(shí)需另外收取費(fèi)用的，在交房時(shí)也不應(yīng)就相關(guān)項(xiàng)目收取各種名義的初裝費(fèi)、開通費(fèi)。雖然，提供寬帶和有 線電視的

22、服務(wù)商確實(shí)要收入網(wǎng)費(fèi)和初裝費(fèi)，但并不等于這筆費(fèi)用一定要由購房人承擔(dān)。 5.2.4.1 如果房地產(chǎn)商在賣樓時(shí)簽訂的合同沒有承諾提供寬帶或有線電視等項(xiàng)目，而在合同外進(jìn)行了 增加，這些項(xiàng)目的入網(wǎng)費(fèi)或初裝費(fèi)，可以向自愿接受相關(guān)服務(wù)的購房人收取，但不應(yīng)在交房時(shí)強(qiáng)行向不希 望接受相關(guān)服務(wù)的購房人收費(fèi)。 5.2.4.2 如果房地產(chǎn)商在賣樓時(shí)簽訂的合同承諾提供寬帶或有線電視等項(xiàng)目，入網(wǎng)費(fèi)或初裝費(fèi)應(yīng)由房 地產(chǎn)商支付。有些房地產(chǎn)商以“承諾提供，但沒有承諾免費(fèi)提供”為借口強(qiáng)行收費(fèi)是站不住腳的！房屋買 賣合同通常不會具體約定房屋要免費(fèi)提供窗戶，免費(fèi)提供窗戶玻璃，是否房地產(chǎn)商可以在交房時(shí)向購房人 收取窗戶安裝費(fèi)、玻璃費(fèi)

23、用呢？顯然不能！ 5.2.5 國家的法律法規(guī)也好，主管部門的文件規(guī)定也好，都不可能做到面面俱到，很多問題要靠大家 的通常理解和合同約定解決。根據(jù)中華人民共和國合同法第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生 爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方 的解釋。”如果合同中“提供有線電視和寬帶入戶等項(xiàng)目”是房地產(chǎn)商提供的條款，執(zhí)行時(shí)應(yīng)按購房人的 理解處理。 5.3 購房人收房時(shí)要不要交“測繪費(fèi)”？ 5.3.1 基本對策拒交 5.3.2 常見問題 1：“購房人得到的房產(chǎn)證上都會附上一張自己房屋的平面小圖，每平方米 0.3 元， 開發(fā)商要求購房人交“測繪

24、費(fèi)”-這顯然不符合國家關(guān)于測量“誰委托、誰付費(fèi)”的原則，引用市物價(jià) 局、市財(cái)政局關(guān)于對轉(zhuǎn)發(fā)國家計(jì)委財(cái)政部關(guān)于規(guī)范房屋所有權(quán)登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題文件 的通知的補(bǔ)充通知中明確規(guī)定說明：“一、計(jì)價(jià)格2002595 號規(guī)定的房屋所有權(quán)登記費(fèi)每套 80 元，是 指含有廚衛(wèi)設(shè)施的成套住房的房屋所有權(quán)登記費(fèi)，不包括居住用平房。居住用平房房屋所有權(quán)登記費(fèi)仍按 原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即： 0.30 元/建筑平方米(含測量費(fèi))。二、對開發(fā)商辦理房屋所有權(quán)登記費(fèi)，含測量費(fèi) 0.30 元/平方米；不含測量費(fèi) 0.18 元/平方米?！边@也就是說購房者不是買的平房就不用交測量費(fèi)。 5.3.3 常見問題 2：“各區(qū)收的

25、測繪費(fèi)不同，西城區(qū) 30 元，朝陽及宣武區(qū)一居室 100 元，每增加一居 室加 50 元，其它區(qū)不收”-這是對二手房的收費(fèi)，對新建房屋的收費(fèi)，國家和有統(tǒng)一規(guī)定，并沒有授權(quán)區(qū) 國土房地局自行制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 當(dāng)然不排除收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化，購房人在面對各種收費(fèi)時(shí)有權(quán)要求收費(fèi)人提供收費(fèi)依據(jù)，沒有依據(jù)的收 費(fèi)完全有理由拒交。 5.4 繳納公共維修基金，要不要再繳納大、中修費(fèi)？ 5.4.1 基本對策拒交 5.4.2 市住宅公共維修基金使用管理辦法規(guī)定：“維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備 保修期滿后的維修工程”，“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修工程是指除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的 中修、大修及改造、更新

26、工程”。但目前仍有不少物業(yè)公司，利用早于交納維修基金規(guī)定出臺的關(guān)于普通 住宅和高檔住宅物業(yè)管理的收費(fèi)規(guī)定，誤導(dǎo)需要交納維修基金的購房人在收房時(shí)再交納大、中修費(fèi)，對這 種重復(fù)收費(fèi)的做法，購房人有權(quán)拒絕。 5.4.3 市國土和房管局關(guān)于建立公共維修基金后中修費(fèi)收繳等有關(guān)問題的通知規(guī)定：“物業(yè)管理 企業(yè)不得再向產(chǎn)權(quán)人收取市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法(房字1997第 196 號)規(guī)定的 大修費(fèi)和 38.7%的房屋公共部分中修費(fèi)。產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋自用部位管理的，物業(yè)管理企業(yè) 可以繼續(xù)收取 196 號文件規(guī)定的 61.3%的自用部位中修費(fèi)。”有些物業(yè)公司以此通知為依據(jù)，向購房人強(qiáng) 行

27、收取自用部位中修費(fèi)也是錯(cuò)誤的，因?yàn)樯鲜鐾ㄖf得非常清楚，物業(yè)公司要收取購房人自用部位的中修 費(fèi)，首先要有自用部位的產(chǎn)權(quán)人的委托，房地產(chǎn)商雖然在業(yè)主委員會成立前，可以委托物業(yè)公司對物業(yè)進(jìn) 行管理，但這種委托只應(yīng)涉及共享部位、共享設(shè)備設(shè)施，而無權(quán)代購房人進(jìn)行自用部位維修的委托。 5.5 購房人在交房時(shí)應(yīng)繳納那些物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 5.5.1 購房人在收樓時(shí)只需按照購房合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定，交齊收樓時(shí)應(yīng)交納的購樓款，房地產(chǎn)商 就應(yīng)將鑰匙直接交給購房人， 如果購房人和房地產(chǎn)商在簽訂購房合同時(shí)對 房屋使用、 管理、 維修公約 (也 叫物業(yè)管理公約或業(yè)主公約)進(jìn)行過承諾，還應(yīng)交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費(fèi)用。 5

28、.5.2 按目前市居住小區(qū)管理辦公室的規(guī)定，物業(yè)公司不可一次性收取一年以上的費(fèi)用，這個(gè)規(guī)定是 對收費(fèi)上限進(jìn)行規(guī)定，并不意味著業(yè)主一定要同意物業(yè)公司一次性收取一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是按月、按季、 還是按年繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，購房人可以和物業(yè)公司自行商定，對有的物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)押金的做法， 由于沒有收費(fèi)依據(jù)，購房人可以拒絕。對物業(yè)公司收取裝修押金的做法，購房人可以按房屋使用、管理、 維修公約中的約定，和物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，具體約定裝修押金的金額和裝修押金的退回時(shí)間及條件。 5.5.3 對物業(yè)公司代收的供暖費(fèi)，購房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權(quán)拒 絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費(fèi)。物

29、業(yè)公司代收的水、電、燃?xì)?、暖氣收費(fèi)沒有普通住宅和公寓或高檔住 宅之分，購房人千萬不要受不守規(guī)矩的物業(yè)公司誤導(dǎo)，市物價(jià)局文件中的涉及到公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是對飯店 出租形式公寓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，購房人住的住宅即便叫公寓，也和出租公寓扯不上任何關(guān)系。高檔住宅收 費(fèi)自行約定是指物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司代收的費(fèi)用不存在自行約定的問題，統(tǒng)一執(zhí)行物價(jià)局制定的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)。 5.5.4 物業(yè)接收和物業(yè)管理是涉及不同民事關(guān)系的事情，如果物業(yè)公司利用房地產(chǎn)商委托其代為交樓 之便，以不接受他單方面增加的條件就不給購房人鑰匙為要挾，購房人除據(jù)理力爭外，應(yīng)直接找房地產(chǎn)商 進(jìn)行交涉，書面提醒房地產(chǎn)商，物業(yè)公司的做法有可能造成房地產(chǎn)商承擔(dān)

30、延期交房的違約責(zé)任，要求房地 產(chǎn)商直接履行房屋買賣合同。 自助式驗(yàn)房記錄表 項(xiàng)目名稱： 開發(fā)商： 物業(yè)公司： 房屋樓號： 驗(yàn)房日期： 驗(yàn)房人員： 文件 1、 房屋權(quán)屬文件：國有土地使用權(quán)證上是否有抵押記載？ 是否 2、 房屋質(zhì)量文件：住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、竣工驗(yàn)收備案表？ 是否 3. 各種相關(guān)驗(yàn)收表格：是否有住戶驗(yàn)房交接表、樓宇驗(yàn)收記錄表、商品房面積測繪技術(shù)報(bào) 告書、房屋管線圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))等文件？ 是否 4. 如果是精裝修，是否廚、衛(wèi)精裝修物品的使用說明書，以及這些物品的保修單？ 是否 門 5. 每間居室的門在開啟、關(guān)閉的時(shí)候是否靈活？ 是否 6. 門與門框的各邊之間是否

31、平行？ 是否 7. 門插是否插入得太少？ 是否 8、 門間隙是否太大？(門和門鎖間的縫隙必須小于三毫米) 是否 9. 每間居室的門的插銷、門銷是否太長太緊？ 是否 窗 10、 窗邊與混凝土接口是否有縫隙？(窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實(shí)，不能有縫隙) 是 否 11. 各個(gè)窗戶在開啟、關(guān)閉的時(shí)候是否靈活？ 是否 12. 窗與窗框各邊之間是否平行？ 是否 13. 窗戶玻璃是否完好？ 是否 14. 窗臺下面有無水漬？(如有則可能是窗戶漏水) 是否 墻 15. 屋頂上是否有裂縫？(與橫梁平行基本無妨，如果裂縫與墻角呈 45斜角，說明有結(jié)構(gòu)問題) 是 否 16. 承重墻是否有裂縫？(若裂縫貫穿整個(gè)

32、墻面，表示該房存在隱患) 是否 17. 房間與陽臺的連接處是否有裂縫？(如裂縫很有可能是陽臺斷裂的先兆， 要立即通知相關(guān)單位) 是 否 18. 墻身頂棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空聲？ 是否 19. 從側(cè)面看墻上是否留有較大、較粗的顆?；蛴≯E粗糙？ 是否 20. 墻面是否有水滴、結(jié)霧的現(xiàn)象？(冬天房間里的墻面如有水滴，說明墻面的保溫層可能有問題) 是 否 21. 山墻、廚房，衛(wèi)生間頂面、外墻是否有水跡？ 是否 22. 內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)(麻點(diǎn))？ 是否 23. 墻身有無特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方？ 是否 24. 墻上涂料顏色是否有明顯不均勻處？ 是否 天花 25. 是否有麻

33、點(diǎn)？(如果頂部有麻點(diǎn)，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響) 是否 26. 是否有雨水滲漏的痕跡或者裂痕？ 是否 27. 衛(wèi)生間頂棚是否有漆脫落或長霉菌？ 是否 28. 頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ 是否 地面 29. 檢查地面有無空殼開裂情況？(用小木錘敲，咚咚聲就說明是空心的，要返工，要梆梆聲才好) 是 否 30. 看地板有無松動、爆裂、撞凹？ 是否 31. 木地板踩上去是否有明顯不正常的“吱吱”聲 是否 32. 地板間隙是否太大？ 是否 33. 柚木地板有無大片黑色水漬？ 是否 34. 地腳線接口是否妥當(dāng)，有無松動？ 是否 35. 用鞋在地上滑，是否能明顯感受到地磚接縫

34、處不平？ 是否 衛(wèi)生間 36. 坐廁下水是否順暢？ 是否 37. 沖廁水箱是否有漏水聲？ 是否 38. 浴缸、面盆與墻或柜的接口處是否做了防水？(一般會有防水涂層) 是否 39. 是否有地漏，坡度是否向地漏傾斜？ 是否 40. 浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象(裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察) 是否 41. 水口內(nèi)是否留有較多的建筑垃圾？ 是否 42. 水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢？ 是否 43. 淋浴花灑安裝是否過低？ 是否 廚房 44. 電、水、煤氣表具是否齊全？ 是否 45. 電、水、煤氣表的度數(shù)是否有零開始？ 是否 46. 是否有地漏，坡度是否向地漏傾斜？ 是否 47. 廚房瓷磚

35、、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？ 是否 48. 墻面瓷磚砌筑是否合格？(磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)) 是否 49. 廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？ 是否 50. 水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢？ 是否 51. 您住的房間上面的鄰居家是否漏水？(否則您家的日子也一定不好過) 是否 52. 水口內(nèi)是否留有較多的建筑垃圾？ 是否 53. 水池等是否有滲漏現(xiàn)象？ 是否 54. 廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？ 是否 水 55. 上下管是否有滲漏？(打開水龍頭，查看各個(gè)管道) 是否 56. 是否有足夠的水壓？(打開水龍頭，盡可能讓水流大一點(diǎn)，然后查水表) 是否

36、57. 自來水水質(zhì)是否符合標(biāo)準(zhǔn)？(注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水) 是否 58. 供水管的材質(zhì)？(目前大部分供水管采用銅管，可安全使用 50 年，并可凈化管內(nèi)水質(zhì)) 是否 電 59. 電閘機(jī)電表在戶外的， 拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電？(主要是查看電閘能否控制各個(gè)電源) 是否 60. 戶內(nèi)有分閘的、拉閘后，分支線路是否完全斷電？ 是否 61. 各個(gè)開關(guān)、插座是否牢固？(別忘打開電話、電視的線路接口，用里拉一拉，看是否虛設(shè)) 是否 62. 是否市政供電？(每度臨時(shí)電要比市政供電高 0.2 元，而且還沒有保障) 是否 63. 試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題？ 是否 64. 所有燈是否能亮？所有插座是否

37、有電？(使用試電筆或小型即插型電器) 是否 暖 65. 暖氣支管是否有坡度？(供水支管連接進(jìn)水的那端應(yīng)高于連接散熱器的那端) 是否 66. 供暖管道是否有套管？(起作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂強(qiáng)面和樓板) 是否 67. 水暖室內(nèi)溫度？(冬季室內(nèi)溫度應(yīng)高于 16，不得低于 14) 是否 氣 68. 燃?xì)馐欠褚呀?jīng)開通？ 是否 69. 煤氣、熱水器開關(guān)位置是否妥當(dāng)？ 是否 管線 70. 燃?xì)夤芫€是否穿過居室？(如穿過居室易有安全隱患，且不符合設(shè)計(jì)規(guī)范) 是否 71. 居室、客廳有否各種管線外露？ 是否 隔音 72. 將房門關(guān)閉，在房間外制造較大噪音，看隔音效果是否滿意？ 是否 精裝修 73. 和

38、對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否符合？ 是否 毛坯房驗(yàn)房程序 一、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。 二、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、 強(qiáng)弱電、暖氣、 煤氣、通風(fēng)、排煙、排氣。 三、后測相鄰：閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。 驗(yàn)房常用工具 一、 量具：5m 盒尺、2533cm 直角尺、5060cm 丁字尺、1m 直尺 二、 電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排(即帶指示燈的插座)；各種插頭：電話、電視、寬帶；萬用表； 搖表；多用螺絲刀(“-”字和“”字)；5 號電池 2 節(jié)、測電筆；手錘；小錘；大

39、燈、小燈 三、 輔助工具：鏡子、手電、塑料袋多個(gè)、紙火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙筆 驗(yàn)房專用工具：垂直檢測尺；多功能內(nèi)外直角檢測尺；多功能垂直校正器；游標(biāo)塞尺；對角檢測尺；反光 鏡；伸縮桿等。 驗(yàn)房自備工具 1)1 只塑料洗臉盆-用于驗(yàn)收下水管道 2)1 只小榔頭-用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓 3)1 只塞尺-用于測裂縫的寬度 4)1 只 5 米卷尺-用于測量房子的凈高 5)1 只萬用表用于測試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通 6)1 只計(jì)算器用于計(jì)算數(shù)據(jù) 7)1 只水筆-用于簽字 8)1 把掃帚-用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生 9)1 只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩-用于時(shí)間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。

40、 驗(yàn)房過程 去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗(yàn)： a 房屋的住宅質(zhì)量保證書-可帶走 b住宅使用說明書-可帶走 c竣工驗(yàn)收備案表 d 面積實(shí)測表 e 管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))-可帶走 自己驗(yàn)房注意問題及簡單操作方法 1、 廚房煙道：用紙卷點(diǎn)火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸 走。 2、 衛(wèi)生間通風(fēng)： 應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。 留在吊頂上面時(shí)要用手燈查看是否具備安裝性， 同時(shí)用上法測抽力。 煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。 3、管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報(bào)警裝置附近，看報(bào)警裝置是否靈敏動作，報(bào)警聲光提示同時(shí)關(guān)閉進(jìn)氣電 磁閥。如

41、果不能動作，及時(shí)修復(fù)； 4、空鼓：手錘墊上幾層紙(避免留下錘印)敲擊墻壁，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘(10g)測墻磚空鼓。 5、驗(yàn)電： a、檢查插座： 五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時(shí)拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)(應(yīng)有標(biāo)示)， 指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍， 說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時(shí)無法及時(shí)斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測 試對地絕緣情況是否良好。 b、開關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。如果沒有或不明確，立即糾正。 c、開關(guān)箱內(nèi)開關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個(gè)都要用力左右晃動檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動，

42、應(yīng)緊固或更換。否則日后使用 中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時(shí)，會造成更大危險(xiǎn)。 d、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無松動或插不進(jìn)現(xiàn)象。 e、檢查弱電插座數(shù)目： f、檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。 g、檢查入戶門門鈴：帶 2 節(jié) 5 號電池測試門鈴。是否不響或響了不停。 6、視鏡(貓眼)：入戶后觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象，修復(fù)或更 換。 7、測高度：用盒尺檢查房頂，取 4-5 個(gè)點(diǎn)，進(jìn)行測量，若數(shù)值一致，比如房高均為 2.5m(或者 2.6m)說明 房頂沒有傾斜。 8、 測墻壁地面：用長尺(或者帶有水平的專用直尺)，靠墻壁地面，檢查是否平整，同時(shí)觀察是

43、否有劃痕 裂紋，墻面是否有爆點(diǎn)(爆點(diǎn)：生石灰在發(fā)成熟石灰時(shí)因攪拌不勻沒發(fā)好，抹在墻上干后就會形成爆點(diǎn))。 9、 測乳膠漆質(zhì)量：墻面天花板是否平整，周圍光線暗時(shí)帶大功率燈泡(200 瓦)照射，燈一亮，墻壁天花 板是否平整立刻通過光線陰影看出，如果不平，要提出重新補(bǔ)膩?zhàn)铀⑵?，如果局部刷?修補(bǔ)過)會與墻壁 原色產(chǎn)生差異。 10、鏡子：用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時(shí)看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛(wèi)生間的門， 頂部和底部的油漆沒有刷全，時(shí)間一長，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會使門底部過早腐爛損壞。 11、樓道窗戶是否有紗窗，如果沒有，應(yīng)及時(shí)提出。 12、檢查防盜門，有無劃痕，門邊是否變形

44、，門與框的密封是否嚴(yán)密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。 13、檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點(diǎn)上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條 的壓力是否均勻。 14、窗戶：推拉窗上的紗窗和窗扇，推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影 響排水，導(dǎo)致下雨時(shí)窗戶進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時(shí)應(yīng)提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。 15、檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應(yīng)固定牢固。如果松動，應(yīng)重新固定。 打開水閥看排水是否流暢(否則下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同時(shí)用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。 16、廚房和衛(wèi)生間是瓷磚到頂?shù)?，要檢查陰角陽角達(dá) 90 度，四

45、角無磕碰(房頂四角和地面四角)，地磚墻磚 無變形開裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設(shè)好，這樣時(shí)間久了可能會出現(xiàn)瓷 磚開裂和脫落，應(yīng)重新鋪設(shè)。 18、閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)試驗(yàn)：(重要檢驗(yàn)項(xiàng)目) 19、衛(wèi)生間： a:衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)。 b:如若沒有窗戶，則應(yīng)有通風(fēng)孔。通風(fēng)孔設(shè)在吊頂下面。離通風(fēng)孔最近的插座是防水插座。 20、暖氣片： a:暖氣片上方應(yīng)有排氣孔，使用時(shí)應(yīng)擰動將氣體排掉。如果擰不動就需要修理解決，否則氣排不出來，暖 氣片不熱。 b:還要注意暖氣片安裝時(shí)進(jìn)水管和回水管的坡度符合要求，否則影響采暖。 驗(yàn)收毛坯房的八大驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 屋內(nèi)只有門框沒有門，墻

46、面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫做“毛坯房”，雖然毛坯房已經(jīng)過相 關(guān)部門的工程驗(yàn)收，但購房者在把毛坯房變成展現(xiàn)自我個(gè)性的空間之前，需要對毛坯房的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有所了 解。按照通常的標(biāo)準(zhǔn)，交付房屋時(shí)毛坯房需要對以下方面進(jìn)行驗(yàn)收： 1、全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成裝修工程。 2、公用部位、公共設(shè)施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設(shè)備(配電箱、柜、 盤、插座、開關(guān)、燈具等)等都應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項(xiàng)目。 3、各種管道還應(yīng)進(jìn)行通水、試壓、通球試驗(yàn)和暖氣熱工調(diào)試等驗(yàn)收工作。 4、屋面工程項(xiàng)目進(jìn)行蓄水、淋水試驗(yàn)。 5、戶門以內(nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆

47、板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩?zhàn)诱移?，達(dá)到板縫密實(shí)、無裂縫， 接搓平順無錯(cuò)臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到表面平整、 壓實(shí)，達(dá)到粘結(jié)牢固、無裂縫。 6、有防水要求的房間地面應(yīng)嚴(yán)格按照防水層、保護(hù)層的建筑要求來規(guī)劃，在驗(yàn)收時(shí)應(yīng)進(jìn)行兩次蓄水試驗(yàn)， 做到無滲漏。 7、地漏與泛水坡度符合設(shè)計(jì)要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。 8、各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時(shí)的高度尺寸要求 驗(yàn)房知識集-戶內(nèi)概貌驗(yàn)收 驗(yàn)房知識集-戶內(nèi)概貌驗(yàn)收 - 測試編號 驗(yàn)收條目 檢驗(yàn)方法/參照標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)果 套內(nèi) 戶型 對照施工圖，三室兩廳兩衛(wèi)一廚 相符 朝向 按樓書 相符

48、 日照 是否達(dá)到國家規(guī)定？ 尺寸 按合同：套內(nèi) m2 公攤 m2 實(shí)測：套內(nèi) m2 【套內(nèi)誤差 m2】公攤 m2 【套內(nèi)誤差 m2】 熱、氣 供熱 供熱是否符合合同約定？ 燃?xì)?報(bào)警器是否安裝？ 燃?xì)獗硎欠癜惭b？ 煤氣表字?jǐn)?shù)： 通訊 電話 是否每間房間和客廳都有電話插口？ 共有 個(gè)電話插口 網(wǎng)絡(luò) 是否具備網(wǎng)絡(luò)接口？ 電視 是否每間房間和客廳都具備電視接口？ 對講系統(tǒng) 是否可用？ 驗(yàn)房知識集水驗(yàn)收 是否有水？ 水質(zhì)如何？ 水表是否安裝？ 水表字?jǐn)?shù)： 是否有水表空走？ 是否閥門關(guān)閉不嚴(yán)？ 是否有閥門脫絲，連接件滴水？ 是否有截止閥生銹影響水質(zhì)？ 驗(yàn)房知識集電驗(yàn)收 電表字?jǐn)?shù) 電表字?jǐn)?shù)： 是否通電？

49、電表是否安裝？ 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直 過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)管連接必須緊密 鋁導(dǎo)連接不允許用絞接或綁接 按動漏電保護(hù)器測試鈕現(xiàn)象如何 拉閘斷電測試 插座是否帶保險(xiǎn)裝置 開關(guān)插座面板是否有劃痕 是否有接地裝置。零地電壓應(yīng)小于 1v；如果等于 0，那么可能是將零地接在一起了 零地壓差： 電線是否符合國際質(zhì)量 電線的截面面積是否符合要求？一般來說，家里的電線不應(yīng)低于 2.5 平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到 4 平方，否 則使用空調(diào)時(shí)，容易過熱變軟 開關(guān)是否妥當(dāng) 按動漏電保護(hù)器的測試鈕 管線是否安全可靠 插座面板是否有電 拉閘斷電測試 1本文由西江斑竹貢獻(xiàn) doc文檔可能在wap端瀏覽體驗(yàn)不佳。建議您優(yōu)先選

50、擇txt，或下載源文件到本機(jī)查看。 毛坯房收房標(biāo)準(zhǔn)（完全版） 收房標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)行房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目收房標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)商簽發(fā)入住通知前，應(yīng)規(guī)矩地做好那些工作？ 1 房地產(chǎn)商簽發(fā)入住通知前，應(yīng)規(guī)矩地做好那些工作？ 1.1 關(guān)于交樓要房地產(chǎn)商出示“大房產(chǎn)證”或政府發(fā)的“入住許可證”問題在建設(shè)部新的房屋買 賣合同示范文本中確實(shí)有這種選擇，不過選擇并不是必須，購房人想作這種選擇，目前還現(xiàn)實(shí)。 1.2 交樓標(biāo)準(zhǔn)隨著城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法正式實(shí)施變得明確，該辦法第五十條明確規(guī)定：“房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；(二)取得商品房 面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；(三)預(yù)售合同約

51、定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的 7 日前書面通 知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù) 購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書?！?對于這個(gè)辦法中的規(guī)定，房地產(chǎn)商可能會用法規(guī)有時(shí)效進(jìn)行搪塞，遇到這種情況，業(yè)用依據(jù)法律 法規(guī)和政府規(guī)范性文件。 1.2.1 對于交樓的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得建筑工程竣工備案表，這是國家強(qiáng)制性要求。我國 的合同法、建筑法、城市房地產(chǎn)管理法都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用； 未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的， 不得交付使用。 而我國目前規(guī)定的房

52、屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得 建 筑工程竣工備案表。因此，不管購房人和房地產(chǎn)商在買房合同中是否約定將房地產(chǎn)商取得建筑工程竣 工備案表作為交房條件，房地產(chǎn)商交房時(shí)都應(yīng)提供。 1.2.2 對于交樓的第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書，按市國土資源和房屋管理 局關(guān)于市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見規(guī)定： 1.2.2.1 2003 年 2 月 1 日后申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目及尚未開始銷售的商品房現(xiàn)房項(xiàng)目，房地產(chǎn) 商在“商品房交付時(shí)，應(yīng)向每個(gè)購房人提供商品房面積測繪技術(shù)報(bào)告書”。 1.2.2.2 2003 年 12 月 1 日前已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的、未進(jìn)行預(yù)售面積測繪的，竣工

53、后的實(shí)測 應(yīng)提供商品房共用建筑面積分?jǐn)偳闆r的說明文件。 1.2.2.3 屬于商品住宅的，說明文件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前公示有資質(zhì)的 測繪單位出具的商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報(bào)告書和下列分?jǐn)偳闆r：(一)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、 所在位置、面積；(二)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；(三) 不分?jǐn)偟墓灿貌课坏膬?nèi)容一致；書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)變更建設(shè) 工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，致使分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e情況發(fā)生變更的，還應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的批準(zhǔn)規(guī)劃變更的文件。 未公示商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報(bào)告書和分?jǐn)偳闆r的，在 12 月

54、1 日起應(yīng)當(dāng)予以公示，公示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與已 預(yù)售的商品房預(yù)測和分?jǐn)偳闆r相一致。 1.2.3 交樓的第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：依據(jù)購房合同中房地產(chǎn)商對供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化 等配套設(shè)施的交付承諾。 1.2.4 房地產(chǎn)商交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，這一點(diǎn)建 設(shè)部在 2001 年 6 月 1 日開始實(shí)施的商品房銷售管理辦法中明確要求。 購房人在接到入住通知后，應(yīng)做些什么？ 2 購房人在接到入住通知后，應(yīng)做些什么？ 2.1 可按通知上約定的日期前往收房， 收房時(shí)， 首先檢查房地產(chǎn)商提供的文件是否符合上述要求， 竣 工備案表上有沒有建委同意備案的章(竣工備案已改由

55、建委工程質(zhì)量管理處負(fù)責(zé))，然后對要接收的房屋 進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。 2.2 在與房地產(chǎn)商交接鑰匙前應(yīng)注意以下問題： 2.2.1 檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議不符，入住前要向 房地產(chǎn)商提出，重新核對并進(jìn)行更換； 2.2.2 面積發(fā)生誤差應(yīng)在入住前根據(jù)合同的約定向房地產(chǎn)商提出自己的主張； 2.2.3 自己對房屋質(zhì)量進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)在入住前向房地產(chǎn)商提出，并向政府有關(guān)部門 反映；如發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)和房地產(chǎn)商交接時(shí)如實(shí)做好書面記錄，并要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定的 期限內(nèi)進(jìn)行維修； 2.2.4 按購房合同、附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，檢查水

56、、電、氣、熱等設(shè)備完 好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應(yīng)在交接時(shí)要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面 確認(rèn)具體更換和配齊的日期； 2.2.5 對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗(yàn)單或交屋單中無法確定的事項(xiàng)，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法 認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。 不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么？ 3 不符合交房條件下，購房人應(yīng)做些什么？ 3.1 對于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認(rèn)為房地產(chǎn)商違約了就理 所當(dāng)然會按合同約定進(jìn)行賠償或解除合同，但現(xiàn)實(shí)完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己主張的，如果購房 人不提出、不主張，甚至以為先住進(jìn)房子再說，卻不知道自己

57、的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認(rèn) 了房地產(chǎn)商的違約行為。 3.2 對房地產(chǎn)商的違約，分不同情況購房人享有合同撤消權(quán)或索賠權(quán)。 對于合同撤消權(quán)，合同法第五十五條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：(一)具有撤銷權(quán) 的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；(二)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷 事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)?！蹦壳胺ㄔ和ǔJ(rèn)定購房人收房就是購房人以自己的行 為放棄了合同的撤銷權(quán)。 合同法第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的， 該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的， 該權(quán)利消滅?！本唧w到房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)今年 6 月 1 日起施行的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十五條規(guī)定：出賣人遲延交付房屋“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限 內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事 人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)