1、aToCCFrom第一太平戴維斯物業(yè)顧問（成都）有限公司 物業(yè)部/Date16 April Ref.關(guān)于物業(yè)用房之建議經(jīng)理：好！根據(jù)目前各省市之物業(yè)管理用房規(guī)劃建設(shè)管理若干規(guī)定來看，設(shè)計院對貴項目厘訂的物管用房總建筑面積，擬適當調(diào)增，并就具體使用功能提供如下安排建議：一、物管用房根據(jù)物管服務(wù)經(jīng)驗，物管用房應(yīng)分為集中辦公區(qū)和分散用房兩部分。1、集中辦公區(qū)1）建面參考敝司提供的物管服務(wù)組織架構(gòu)，擬約有20人將于集中辦公區(qū)內(nèi)進行辦公，故其建筑面積約需200平方米。注：物業(yè)集中辦公區(qū)不是分散地設(shè)在同一個或不同的建筑內(nèi)，也不是分散地設(shè)在同一建筑的不同樓層內(nèi)。以此，方便物業(yè)各部門之間的溝通及緊急情況的處理

2、。從而，提高物管服務(wù)的工作效率。2）要求功能集中辦公區(qū)內(nèi)設(shè)項目經(jīng)理室、接待室、會議室（兼培訓功能）、財務(wù)室、庫房(機具、耗材、零配件等)、客服前臺，以及帶有分隔的開放式大開間辦公場地（其內(nèi)配備傳真機、復(fù)印機等辦公電器設(shè)施）等主要功能區(qū)。附屬功能區(qū)包括洗手間（配設(shè)拖布池）、更衣間。照明物業(yè)集中辦公區(qū)的照明電功率擬按寫字樓辦公間予以配置。通訊為提高物管服務(wù)效率，擬保證有線/無線通訊暢通，故建議如下：A、交換機擬配置小型電話交換機，以方便物業(yè)集中辦公區(qū)與各分散用房、服務(wù)前臺、主要設(shè)備機房（含消防/安防中心）、小區(qū)出/入口門衛(wèi)室等功能用房之間的相互通訊聯(lián)系。B、信息點位擬于項目經(jīng)理室、財務(wù)室、大開間辦

3、公室、服務(wù)前臺，以及主要設(shè)備機房預(yù)留網(wǎng)絡(luò)信息點位，以方便物管服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)通訊。C、無線信號擬提前與各電信運營商洽談/建設(shè)無線信號覆蓋的設(shè)施，以方便手機通訊暢通。空調(diào)為改善物業(yè)集中辦公區(qū)的工作環(huán)境，提高辦事效率，擬配置空調(diào)設(shè)施。通風為改善地下物業(yè)集中辦公區(qū)的工作環(huán)境，擬配置獨立的送/排風系統(tǒng)。2、分散用房根據(jù)物管服務(wù)經(jīng)驗，為節(jié)省地上建筑面積，物業(yè)工程值班室兼辦公室、維修操作室、保潔員休息室兼工具間、保安員休息室兼辦公室、庫房、員工宿舍（含盥洗/洗手間、淋浴間），員工餐廳等功能用房可在地下室見縫插針地予以分散安排，約300平米?？紤]物業(yè)服務(wù)人員的生理需求和項目業(yè)態(tài)的特征，建議在集中辦公區(qū)附近增設(shè)公共

4、衛(wèi)生間，并配有通風設(shè)施。二、員工宿舍1、面積在今后針對“欣都龍城”的物業(yè)全服務(wù)管理過程中，參考提供給貴司的物管服務(wù)組織架構(gòu)定編人數(shù)，則擬按130人予以估算員工宿舍面積，即需預(yù)留650平米建筑面積的場地設(shè)計員工宿舍。2、選址為節(jié)省地上寸土寸金的建筑面積，擬將員工宿舍設(shè)置于地下層，但需解決通風、透氣的問題，以避免過于潮濕的不舒適感，體現(xiàn)人性化的關(guān)愛。3、要求1)活動室宿舍區(qū)擬設(shè)置建筑面積60平米的文化娛樂活動室，其內(nèi)配設(shè)有線電視信息點位。2）衛(wèi)生間首先，根據(jù)入住員工宿舍的設(shè)計人數(shù)，擬于其附近較為隱蔽處，設(shè)置廁位數(shù)相適應(yīng)的男/女衛(wèi)生間，并配置排風設(shè)施。其次，在男/女衛(wèi)生間共用前室的合適位置，配置可供

5、20人洗漱用的盥洗槽。3）淋浴間 電熱水器擬采用即熱式電熱水器提供淋浴熱水，并安裝定時器控制淋浴熱水的供應(yīng)時段。 更衣柜擬于淋浴間之外間預(yù)留更衣柜的空間位置，而不是于淋浴間內(nèi)設(shè)置更衣柜。4）計量員工宿舍擬加裝水/電計量總表，每月進行抄表、計費。若超過厘定的用水/電指標費用，則超出部分由入住員工支付。以此，做好節(jié)能工作。 三、員工餐廳1、面積參考以往提供給貴司的物業(yè)管理服務(wù)組織架構(gòu)定編人數(shù)，于午餐時段將有155人用餐。建議員工餐廳約需250平米建筑面積的場地，員工餐廳也可集中于寫字樓內(nèi)的員工餐廳統(tǒng)一規(guī)劃，但在用餐時間上要有所分開。2、選址擬于地下一層選擇合適位置作為員工餐廳的場地。3、要求1）下

6、水管道為廚房配置的下水管道管徑擬增大1#的標準予以設(shè)計，以方便清掏、疏通。2）地面廚房操作區(qū)地面擬做好防水處理，并鋪貼價廉物美的淺色防滑地磚。 4）計量 員工餐廳擬加裝水/電/氣計量總表，以方便其考核，控制能耗成本。 四、業(yè)委會活動用房擬預(yù)留建筑面積50平米的場地，作業(yè)委會活動用房。五、結(jié)論綜上所述，“欣都龍城”物管服務(wù)用房所需建筑面積請詳見下表。序號名稱建筑面積（平方米） 備 注1集中辦公區(qū)200可根據(jù)實際情況進行減少使用房面積2分散用房300可根據(jù)實際情況進行減少使用房面積3員工宿舍650預(yù)估4員工餐廳2505業(yè)委會用房506客服管理中心接待室60-80包括總接待臺、業(yè)主來訪休息區(qū)、前臺業(yè)

7、主糾紛調(diào)解室兼部門會議室，根據(jù)項目特點，需要設(shè)置2個以上7商務(wù)中心20超高層寫字樓8項目經(jīng)理室209財會室2010人力資源行政辦公室2011會議室100兼培訓室，可在員工餐廳內(nèi)合并12程控機、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器室10-1513資料、辦公用品儲存室15-20存貯檔案、總圖紙、日常損耗辦公品14男女更衣室60-802間15工程維修室20兼值班休息交班、更衣室16工程損耗品領(lǐng)管室20各值班組維護進行物料料理17管理處危險品儲存室15存貯易燃爆炸物品18清潔部消耗品領(lǐng)管室15-30各值班組維護進行物料料理19清潔部休室20-40兼值班休息交班、更衣室21安管員休息室25-40兼值班休息交班、更衣室23員工洗手間50-8