1、1,新塘項目項目定位分析報告,2,第一部分 項目STOW分析,3,優(yōu)勢,鄰近地鐵13號線新塘站、廣園東快線，東部交通樞紐,項目鄰近規(guī)劃中的廣州東部交通樞紐，能在30分鐘內(nèi)迅速到達天河中心區(qū)域、10分鐘到達東莞核心區(qū),項目所在,交通樞紐,本項目所處位置和交通樞紐的關系,本項目,交通樞紐中心,碧桂園鳳凰城,廣深鐵路,10萬平米的金海岸城市廣場（大潤發(fā)）,6,1,3,5,優(yōu)勢,區(qū)域輻射力強，隨著軌道交通的完善將成為新塘新的城市中心,廣園東路,廣深鐵路,107國道,新塘中心區(qū),項目,東 洲 大 道,荔新公路,新新公路,東門,鳳凰城,港口大道,東莞,廣 州,優(yōu)勢,區(qū)內(nèi)少有的體育公園配套，提升項目品味及價

2、值,規(guī)劃中的體育公園位于地塊的西南角，住宅中的南向單位均可受到此規(guī)劃的利好，有利于提升項目高端單位的價值。,體育公園,7,優(yōu)勢,區(qū)域已經(jīng)形成以鳳凰城為核心的全新區(qū)域性城鎮(zhèn)中心，居住氣氛濃厚，配套較完善,鳳凰城,大潤發(fā),8,劣勢,地塊規(guī)模有限，除體育公園配套外，為配合商業(yè)用途所需，無法增加更多可提升住宅價值的景觀、配套等內(nèi)容。 港口大道南端有大量平房、廠房影響區(qū)域居住形象 較于碧桂園等大型發(fā)展商，我司在當?shù)仄放浦炔蛔?9,機會,區(qū)域內(nèi)的住宅以毛坯裝修的中檔住宅為主，缺乏帶精裝修的高端住宅項目 2012年13號線新塘站通車，與項目推盤時間正好匹配，可營造較好的市場氛圍 憑借東部交通樞紐的輻射力

3、，帶來更多消費力更高的外區(qū)客源 隨著該區(qū)域的城市化發(fā)展腳步的加快，區(qū)內(nèi)的居住氛圍將更為濃厚，商業(yè)配套更為完善，對于項目的價值拉升更為有利,10,威脅,鳳凰城內(nèi)尚有3、400畝發(fā)展用地，未來有大量住宅供應 港口大道沿線及廣園大道北面的未發(fā)展用地規(guī)劃中亦為適建用地，區(qū)域內(nèi)未來將有大量樓盤推出市場,11,第二部分 項目定位,12,我們主要從以下三個方面思考項目的定位,項目核心價值,市場情況,客戶需求,項目定位,這是項目定位的基礎 挖掘出項目最核心的競爭力,要與競爭對手形成差異化競爭，建立鮮明的市場形象,根據(jù)客戶的特征和需求，才能真正吸引目標客戶群,13,一、客戶定位,14,15,本項目的目標客戶群,

4、核心客戶群,重點客戶群,游離客戶群,偶得客戶群,新塘當?shù)貍€體經(jīng)營者，私營企業(yè)主 高收入企業(yè)白領：周邊大型企業(yè)白領、 酒店服務業(yè)白領,企業(yè)中高層管理者 政府機關事業(yè)單位人員：政府、公安局、 供電局、稅局、 學校、醫(yī)院等,投資客戶,新塘大型民營企業(yè)企業(yè)家,16,企業(yè)白領,各類目標客戶群特性掃描,與本項目契合度,17,個體經(jīng)營者,各類目標客戶群特性掃描,與本項目契合度,18,政府及機關單位人員,與本項目契合度,各類目標客戶群特性掃描,19,投資者,與本項目契合度,各類目標客戶群特性掃描,20,本地或外地老板,各類目標客戶群特性掃描,與本項目契合度,21,二、項目定位,22,項目核心價值,市場情況,客

5、戶需求,便捷的交通、大型市政體育公園、漸趨成型的城市核心地位、高起點的項目定位,周邊項目以滿足居住需求為主導，高端市場存在空白,滿足其不斷 增長的生活品質(zhì)追求,項目定位提煉,23,本案需要打造高端的市場形象 打開市場局面，提升項目價值,本案需要作為增城高端項目的代表 奠定項目及集團在區(qū)域內(nèi)的領先地位,24,項目定位:,“現(xiàn)代都市中心高端景觀大宅” 新塘朱美拉,25,三、產(chǎn)品規(guī)劃,26,地塊布局,規(guī)劃布局建議與設計院提供方案相一致； 使得南向景觀以及園林景觀最優(yōu)化； 充分利用立體的空間最大限度制做景觀資源；,27,景觀布局,28,景觀布局,29,景觀布局,30,四、產(chǎn)品類型組合,31,市場依據(jù),

6、產(chǎn)品類型組合建議的依據(jù),新塘廣園東片區(qū)在價格和市場承接力方面領先于新塘整體市場,競爭區(qū)域樓盤以大面積戶型為主，并獲得良好的銷售業(yè)績,項目自身條件,區(qū)位優(yōu)勢，使項目具有輻射至整個新塘乃至增城的條件,客戶依據(jù),私營業(yè)主、政府官員和個體經(jīng)營成為購房主力，他們的消費 力高，能夠承受起大面積、高總價的住宅,新塘鎮(zhèn)中心區(qū)域的客戶對大面積戶型的承接力較強，并保持強勁 的需求,32,周邊競爭對手戶型及面積情況,廣園東板塊項目,新塘鎮(zhèn)中心項目,33,周邊競爭對手分布情況,34,競爭對手戶型綜述,新塘廣園東路沿線的樓盤以鳳凰城為代表，憑借廣園路與天河相接的交通、區(qū)位優(yōu)勢以及自身的規(guī)模效應，以吸納廣州市區(qū)的首次置業(yè)

7、或度假休閑的客戶為主，故此戶型方面無論間隔開間還是面積區(qū)間均與市中心較為相近，以緊湊型的100平方米左右的三房單位為主，80平方米左右的兩房單位為副。 新塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的樓盤以錦繡新世界為代表，依托鎮(zhèn)中心成熟的生活配套和交通網(wǎng)絡，以吸納鎮(zhèn)的原居民及在此營商、投資的客戶為主，故此戶型方面以符合并滿足其喜好的大開間舒適型三房、四房為主，三房面積在120140平方米之間，四房面積在140150平方米之間。,35,項目產(chǎn)品類型組合的原則,產(chǎn)品必須符合市場和客戶的需求，最大限度發(fā)揮項目優(yōu)勢； 以發(fā)展的眼光去定位項目的產(chǎn)品，以未來2、3年區(qū)域的發(fā)展前景作為項目產(chǎn)品定位的標準； 盡量控制項目的建筑密度，使更多的戶型都能享受到體育公園的景觀資源； 在現(xiàn)有基礎上加以創(chuàng)新,提高項目價值;,36,產(chǎn)品類型組合的建議,37,