1、中信銀行授信調(diào)查報(bào)告 （適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款） 客戶(hù)名稱(chēng): 項(xiàng)目名稱(chēng)： 授信金額： 授信期限： 授信定價(jià)： 擔(dān)保方式： 擔(dān)保人全稱(chēng)： 經(jīng)辦機(jī)構(gòu): 客戶(hù)經(jīng)理： 產(chǎn)品經(jīng)理: = 聲明： 本人對(duì)該授信項(xiàng)目進(jìn)行了深入調(diào)查，并在調(diào)查的基礎(chǔ)上完成本報(bào)告的撰寫(xiě)， 本人對(duì)調(diào)查報(bào)告所陳述事實(shí)和數(shù)據(jù)的真實(shí)性承擔(dān)責(zé)任。 客戶(hù)經(jīng)理簽名： 產(chǎn)品經(jīng)理簽名： 貸前調(diào)查時(shí)間： 地點(diǎn)： 調(diào)查訪(fǎng)問(wèn)的對(duì)象： 訪(fǎng)問(wèn)人： 調(diào)查訪(fǎng)問(wèn)方式及內(nèi)容： 調(diào)查報(bào)告目錄： 第一部分 授信申請(qǐng)人的基本情況. 第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本情況. 第三部分 授信方案. 一、授信申請(qǐng)人的基本情況一、授信申請(qǐng)人的基本情況 （一）授信申請(qǐng)人 1、申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸

2、款客戶(hù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)客戶(hù)）成立時(shí)間，營(yíng)業(yè)執(zhí)照和組織 機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)碼，企業(yè)性質(zhì)（國(guó)有、民營(yíng)、其他） ，注冊(cè)資本，注冊(cè)地址，法定 代表人等。 對(duì)于 2006 年 7 月 11 日后批準(zhǔn)成立的外商投資的房地產(chǎn)公司，應(yīng)根據(jù)國(guó)家 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)規(guī)定，了解總投資在 1000 萬(wàn)美 元以上的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資金是否全額到位且達(dá)到總投資的 50。 客戶(hù)的建筑資質(zhì)，建筑施工技術(shù)能力； 2、客戶(hù)的股東構(gòu)成情況，主要股東名稱(chēng)，股份絕對(duì)額及占比。 如控股股東對(duì)該客戶(hù)的人員、資金、物資有重要影響的，須對(duì)主要股東的 資本構(gòu)成、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資金財(cái)務(wù)等基本情況作必要說(shuō)明。 對(duì)控股股東的分析，應(yīng)上溯至最終實(shí)

3、際控制人。 3、客戶(hù)的組織體系 A、客戶(hù)為非集團(tuán)公司性質(zhì)，應(yīng)闡述貸款客戶(hù)內(nèi)部管理，項(xiàng)目報(bào)建、施工管 理、財(cái)務(wù)籌資、技術(shù)質(zhì)量、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)等內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)的情況。同時(shí)附客戶(hù)機(jī)構(gòu)體系 圖說(shuō)明； 如果客戶(hù)為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而成立的項(xiàng)目公司，須說(shuō)明客戶(hù)與實(shí)際控制公 司在人員任免、資金調(diào)度和計(jì)價(jià)、財(cái)務(wù)成本核算、施工設(shè)施材料使用等方面的 處理規(guī)則； B、客戶(hù)為集團(tuán)公司制，須說(shuō)明主要參股或控股公司名稱(chēng)，主營(yíng)業(yè)務(wù)，資金 負(fù)債，經(jīng)營(yíng)狀況等情況。 如果其中的下屬公司對(duì)本次授信有重要影響的，必須詳細(xì)敘述； 分析集團(tuán)公司對(duì)屬下子公司的控制、管理情況； 4、客戶(hù)的員工情況：人數(shù)，職稱(chēng)，文化結(jié)構(gòu)，管理和生產(chǎn)人數(shù)。有無(wú)特殊 人員。 5

4、、法定代表人及其他高層管理人員介紹：姓名，年齡，文化程度，政治面 貌，職業(yè)經(jīng)歷，業(yè)績(jī)和道德評(píng)價(jià)。職業(yè)經(jīng)歷特別是房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷要詳細(xì)說(shuō)明。 6、公司法人治理結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)。 信貸調(diào)查人員認(rèn)為其它需要說(shuō)明的情況。 同時(shí)附表說(shuō)明，推薦表格如下： 客戶(hù)主要股本結(jié)構(gòu)和主要股東情況 單位：萬(wàn)元、% 股東名稱(chēng) 出資 額度 股權(quán) 比例 經(jīng)營(yíng) 范圍 資產(chǎn)凈資產(chǎn) 資產(chǎn) 負(fù)債率 銷(xiāo)售 收入 凈利 現(xiàn)金 流量 客戶(hù)對(duì)外控（參）股企業(yè)主要情況 單位：萬(wàn)元、% 參（控）股 企業(yè)名稱(chēng) 注冊(cè) 資本 客戶(hù) 出資 股權(quán) 比例 主營(yíng) 業(yè)務(wù) 資 產(chǎn) 凈 資 產(chǎn) 資產(chǎn) 負(fù)債 率 銷(xiāo)售 收入 凈 利 經(jīng)營(yíng) 現(xiàn)金 流量 凈現(xiàn)金 流量 （二）項(xiàng)目

5、法人開(kāi)發(fā)能力與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 1、主要闡述客戶(hù)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、資金實(shí)力、行業(yè)背景、同業(yè)地位、施工水平、 項(xiàng)目運(yùn)作等方面的情況； 2、敘述客戶(hù)近年度的主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，如收入、盈利情況等； 客戶(hù)主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)分析表 年度年度年度調(diào)查期 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 凈利潤(rùn) 3、簡(jiǎn)述客戶(hù)近三年主要房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的情況，已開(kāi)發(fā)樓盤(pán)名稱(chēng)、施工面 積、投資額、銷(xiāo)售收入、利潤(rùn)、市場(chǎng)銷(xiāo)售情況、目前物業(yè)管理情況、行業(yè)與市 場(chǎng)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目業(yè)主評(píng)價(jià)。已開(kāi)發(fā)完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，有無(wú)欠付土地款、工程 款、規(guī)費(fèi)等情況、有無(wú)遺留問(wèn)題； 近三年開(kāi)發(fā)完工房地產(chǎn)項(xiàng)目情況 項(xiàng)目 123 開(kāi)發(fā)樓盤(pán)名稱(chēng) 建筑面積 投資額 項(xiàng)目工期時(shí)間起止 已銷(xiāo)售比

6、例 銷(xiāo)售均價(jià) 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)間 已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售月數(shù) 銷(xiāo)售收入 凈利潤(rùn) 有無(wú)欠付土地款、工程款、 規(guī)費(fèi)等情況 有無(wú)其它遺留問(wèn)題 4、客戶(hù)在建或擬建項(xiàng)目，須敘述相關(guān)項(xiàng)目的基本情況，如土地面積、建筑 面積、項(xiàng)目市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目投資、籌資方案、已投資情況、后期籌資計(jì) 劃、工程形象進(jìn)度等情況； 在建和擬建房產(chǎn)地項(xiàng)目情簡(jiǎn)要情況 123 房產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng) 市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì) 土地面積（畝） 建筑面積（平方米） 預(yù)算投資 其中：土地費(fèi)用 已投資額度 后期需投資 其中：需向外借款 項(xiàng)目計(jì)劃工期時(shí)間起止 計(jì)劃開(kāi)盤(pán)預(yù)售時(shí)間 形象進(jìn)度簡(jiǎn)要描述 上述所列的項(xiàng)目中，必須在調(diào)查的基礎(chǔ)上，分別就已完工正在實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的 項(xiàng)目、在建但已進(jìn)

7、入預(yù)售階段的項(xiàng)目、在建并預(yù)計(jì)在授信期內(nèi)進(jìn)入預(yù)售階段的 項(xiàng)目、在建（擬建）并在我行授信期內(nèi)不能進(jìn)入預(yù)售階段的項(xiàng)目、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商用于土地儲(chǔ)備或在我行授信期內(nèi)計(jì)劃進(jìn)行的土地儲(chǔ)備與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等情況進(jìn)行 說(shuō)明。 （三）授信申請(qǐng)人財(cái)務(wù)分析 主要以客戶(hù)近三年和調(diào)查期的財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量 表）為基礎(chǔ)，結(jié)合貸款客戶(hù)的總分賬務(wù)，重點(diǎn)對(duì)貸款客戶(hù)償債能力、盈利能力、 現(xiàn)金流量和成本利潤(rùn)進(jìn)行分析，形成對(duì)該客戶(hù)的財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià)。 資產(chǎn)負(fù)債表的說(shuō)明： 主要敘述客戶(hù)資產(chǎn)負(fù)債表中主要科目的余額情況，在認(rèn)真閱讀經(jīng)審計(jì)的客 戶(hù)會(huì)計(jì)報(bào)表及審計(jì)附注，核查企業(yè)總分賬務(wù)的基礎(chǔ)上，對(duì)存貨、預(yù)付賬款、借 款、預(yù)收貨款、應(yīng)收賬

8、款等重要科目進(jìn)行重點(diǎn)闡述。 對(duì)存貨反映不真實(shí)、成本結(jié)轉(zhuǎn)不配比、銷(xiāo)售入賬不規(guī)范、對(duì)外融資反映不 全面、資本金到位不充分、利潤(rùn)核算不合理等情況，要詳細(xì)說(shuō)明上述事宜對(duì)本 次授信的影響。 對(duì)賬務(wù)反映不規(guī)范的情況，應(yīng)依據(jù)會(huì)計(jì)規(guī)則進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整，然后對(duì)其進(jìn)行 財(cái)務(wù)分析。 財(cái)務(wù)報(bào)表科目反映、規(guī)范性問(wèn)題足以影響財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)性的，應(yīng)慎重選擇 是否對(duì)其授信。 資產(chǎn)負(fù)債情況 年度年度年度 調(diào)查期調(diào)查期科目說(shuō)明 總資產(chǎn) 流動(dòng)資產(chǎn) 貨幣資金 應(yīng)收票據(jù) 應(yīng)收賬款 存貨 其中：在建工程 原材料 預(yù)付賬款 其他應(yīng)收款 長(zhǎng)期投資 固定資產(chǎn) 無(wú)形資產(chǎn) 總負(fù)債 流動(dòng)負(fù)債 短期借款 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付賬款 預(yù)收賬款 其他應(yīng)付款 未交稅金

9、長(zhǎng)期負(fù)債 其中：長(zhǎng)期借款 所有者權(quán)益 股本 資本公積 盈余公積 未分配利潤(rùn) 如果企業(yè)有正式經(jīng)審計(jì)的會(huì)計(jì)報(bào)表與審計(jì)注釋?zhuān)谛耪{(diào)查人員可對(duì)相關(guān)重 要科目進(jìn)行簡(jiǎn)要說(shuō)明；如企業(yè)不能提供會(huì)計(jì)報(bào)表的審計(jì)注釋或注釋不全，授信 調(diào)查人員須對(duì)相關(guān)重要科目進(jìn)行調(diào)查與詢(xún)問(wèn)，并進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明； 償債能力及盈利能力分析： 主要對(duì)客戶(hù)的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、利息保障倍數(shù)、銷(xiāo)售利 潤(rùn)率、凈資產(chǎn)利潤(rùn)率等指標(biāo)進(jìn)行數(shù)據(jù)對(duì)比和文字分析說(shuō)明，數(shù)據(jù)對(duì)比和文字說(shuō) 明要言之有物，符合實(shí)際。 A、償債能力分析 年度年度調(diào)查期 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 資產(chǎn)負(fù)債率 利息保障倍數(shù) 負(fù)債/有形資產(chǎn) 分析：對(duì)償債能力指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)分析。 B、營(yíng)運(yùn)能

10、力分析 年度年度調(diào)查期 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 分析：對(duì)營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)分析。 C、盈利能力分析 年度年度調(diào)查期 銷(xiāo)售利潤(rùn) 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 投資收益 凈利潤(rùn) 總資產(chǎn)利潤(rùn)率 凈資產(chǎn)收益率 分析：對(duì)盈利能力指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)分析。 現(xiàn)金流量分析： 為動(dòng)態(tài)掌握客戶(hù)資金使用情況，信貸調(diào)查人員同時(shí)應(yīng)對(duì)客戶(hù)的現(xiàn)金流量表 進(jìn)行數(shù)據(jù)對(duì)比和文字分析，闡述經(jīng)營(yíng)、投資、籌資活動(dòng)中變動(dòng)事項(xiàng)，相互平衡 調(diào)劑過(guò)程及變動(dòng)特點(diǎn)。如果變動(dòng)事項(xiàng)重大，必須說(shuō)明。 信貸調(diào)查人員認(rèn)為其它需要說(shuō)明的情況。 同時(shí)附表注釋?zhuān)扑]表格如下： 年份期初現(xiàn)金經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量投資現(xiàn)金流量融資現(xiàn)金流量期末現(xiàn)金 年度 年度 分

11、析：對(duì)現(xiàn)金流量增減趨勢(shì)進(jìn)行原因說(shuō)明和分析。 對(duì)外擔(dān)保分析： 總額： 采用調(diào)查方式：企業(yè)說(shuō)明財(cái)務(wù)報(bào)表明細(xì)賬合同電話(huà)或函證實(shí)地調(diào)查政府或媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 其他方法 調(diào)查方式說(shuō)明： 被擔(dān)保單位借款數(shù)量期限反擔(dān)保措施是否面臨訴訟 分析：對(duì)擔(dān)保情況風(fēng)險(xiǎn)程度以及對(duì)借款人的影響進(jìn)行分析和說(shuō)明。 授信申請(qǐng)人與銀行往來(lái)情況： A、借款人與我行關(guān)系 存款戶(hù)開(kāi)戶(hù)日期賬戶(hù)性質(zhì)自年初至上月在我行日均存款 上月末在我行貸款余額上月末在我行存款余額 上月末在我行其他授信余額其中保證金賬戶(hù)余額 現(xiàn)有綜合授信額度額度用途 歷史授信情況日期金額到期日還款日期付息情況說(shuō)明 分析： B、金融機(jī)構(gòu)對(duì)授信申請(qǐng)人授信情況統(tǒng)計(jì)表 序號(hào)金融機(jī)構(gòu)名

12、稱(chēng)已支用額度授信額度授信期限起止擔(dān)?；蚴谛艞l件存款余額 敘述客戶(hù)的融資借款情況、融資渠道與可靠性、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對(duì)其授信政 策與條件； 敘述人行信貸查詢(xún)系統(tǒng)的查詢(xún)結(jié)果情況，如查詢(xún)結(jié)果與調(diào)查數(shù)據(jù)不一致， 請(qǐng)說(shuō)明原因。 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本情況二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本情況 （一）項(xiàng)目概況 概要敘述房地產(chǎn)項(xiàng)目的地點(diǎn)、用地面積、建筑面積、市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì)、投 資預(yù)算、自有資金額度及比例、平均成本與銷(xiāo)售均價(jià)、銷(xiāo)售收入與利潤(rùn)、授信 需求。 用地面積建筑面積 市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì) 項(xiàng)目主 要指標(biāo) 總投資 資本金投入及占比 銷(xiāo)售收入 投資利潤(rùn)率 內(nèi)部收益率 投資回收期 貸款額度 貸款償還期 （二）項(xiàng)目地段區(qū)域與配套情況 房

13、地產(chǎn)項(xiàng)目具有很強(qiáng)的地域性，項(xiàng)目所處的地段和區(qū)域配套是一個(gè)項(xiàng)目成 功開(kāi)發(fā)最重要的因素。因此對(duì)部分的情況，授信調(diào)查人員要深入實(shí)際，細(xì)致調(diào) 查，廣泛收集資料與數(shù)據(jù)，合理分析與判斷，以得出可信度較高的結(jié)論。 該部分主要敘述項(xiàng)目所在地的規(guī)劃、土地的使用權(quán)屬、土地等級(jí)、用途和 使用年限、項(xiàng)目用地的面積與形狀、項(xiàng)目所在地的交通通訊、水電汽供給、醫(yī) 療設(shè)施、教育文化、購(gòu)物娛樂(lè)、環(huán)境衛(wèi)生、采光通風(fēng)等情況； （三）項(xiàng)目市場(chǎng)定位與規(guī)劃設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)是適應(yīng)市場(chǎng)需求、實(shí)現(xiàn)順利銷(xiāo)售的關(guān)鍵 步驟。 A、敘述當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：國(guó)民生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、居民收入情 況及變動(dòng)率、居民平均居住面積等； B

14、、敘述當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策：土地供給模式、土地供求狀況和土地拍賣(mài)成交價(jià) 格歷史記錄、 開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備情況； C、敘述項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)整體供需情況、價(jià)格行情走勢(shì)、市場(chǎng)特征、購(gòu) 房者對(duì)本區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求特點(diǎn)；開(kāi)工建設(shè)的商品房面積及銷(xiāo)售、空置情 況等。 此次授信項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)： 主要敘述建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率；主要房型、面積、套數(shù) 等； 推薦表格如下： 樓盤(pán)類(lèi)型 類(lèi)型面積（或代表類(lèi)型面積）戶(hù)數(shù)平均成本銷(xiāo)售均價(jià) 項(xiàng)目樓 盤(pán)情況 簡(jiǎn)要描 述 合計(jì) 土地面積 建筑面積 土地等級(jí) 土地規(guī)劃用途 項(xiàng)目用 地及規(guī) 劃情況 土地費(fèi)用 土地平均成本 （萬(wàn)元/畝） 土地密度 容積率 綠化率 土地

15、費(fèi)用付款情況 （四）樓盤(pán)對(duì)比情況 為使項(xiàng)目授信調(diào)查更具有可信度，應(yīng)對(duì)授信項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有可比性的項(xiàng) 目和雖處于其它區(qū)域但有參照價(jià)值的樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查與統(tǒng)計(jì)，并對(duì)項(xiàng)目之間 的地段與配套、市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì)、成本與售價(jià)、銷(xiāo)售情況進(jìn)行對(duì)比分析和說(shuō)明； 對(duì)比樓盤(pán)項(xiàng)目基本情況統(tǒng)計(jì)表 對(duì)比項(xiàng)目 名稱(chēng) 土地等級(jí) 規(guī)劃用途 建筑面積容積率 預(yù)算投資工程進(jìn)度平均成本平均售價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間 已銷(xiāo)售 比例 其它 情況 （五）工期安排及工程形象進(jìn)度 1、敘述項(xiàng)目的工期安排、目前已進(jìn)行的工期、其控制工程的工期安排； 2、施工單位與工程監(jiān)理情況：簡(jiǎn)要敘述施工單位的施工資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)實(shí)力、 施工能力與施工業(yè)績(jī)；對(duì)本項(xiàng)目的墊資條款與付款進(jìn)

16、度；監(jiān)理單位的監(jiān)理資質(zhì) 等基本情況； 3、目前工程的形象進(jìn)度，項(xiàng)目報(bào)批、樁基處理、建筑安裝、裝飾配套等子 工程的實(shí)際進(jìn)展； 4、要依據(jù)可行性研究報(bào)告和施工預(yù)算，了解計(jì)劃的工期，分析實(shí)際工程進(jìn) 度和計(jì)劃的差距及原因。 5、收集、提供項(xiàng)目所在地的交通地圖或規(guī)劃地圖。 6、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)辦理情況：說(shuō)明土地出讓協(xié)議 、 土地使用權(quán)證 、 建 設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建筑工程規(guī)劃許可證 、 施工許可證和預(yù)售許可證 的詳細(xì)內(nèi)容，對(duì)上述證件中存在不一致之處進(jìn)行解釋。 7、分析在項(xiàng)目施工期間，由于天氣、交通、環(huán)境管制、原材料供應(yīng)等因素 對(duì)工期可能造成的影響； （六）項(xiàng)目投資 序號(hào)項(xiàng)目投資缺口 1.1 土地費(fèi)用 1

17、.2 前期工程費(fèi)用 1.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1.4 建筑安裝工程費(fèi) 1.5 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 1.6 管理費(fèi)用 1.7 銷(xiāo)售費(fèi)用 1.8 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 1.9 其他費(fèi)用 1.10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1.11 財(cái)務(wù)費(fèi)用 合計(jì)項(xiàng)目總投資 敘述土地取得成本和項(xiàng)目投資的構(gòu)成、土地單價(jià)和項(xiàng)目各房型的平均成本， 分析土地成本、建筑成本、裝修成本的構(gòu)成，與項(xiàng)目所在地的其它項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì) 應(yīng)成本相比，有無(wú)不合理差異，如有，請(qǐng)分析原因。 對(duì)于經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)手獲得的土地，要說(shuō)明歷次交易的合法性、對(duì)價(jià)支付情況。 （七）項(xiàng)目籌資 序號(hào) 資金來(lái)源計(jì)劃額度 占項(xiàng)目總投 資比例 已到位資金 占計(jì)劃 比例 后期預(yù)計(jì)到位資金 1 資本金 2 銀行借款

18、中信銀行借款 其他行貸款 其中 5 施工單位墊資 6 預(yù)租售收入回款 銷(xiāo)售收入回款 出租收入回款 其中 經(jīng)營(yíng)收入回款 7 其它資金來(lái)源 5 合計(jì) 1、項(xiàng)目籌資計(jì)劃： 敘述項(xiàng)目籌資方案中資本金、銀行借款、施工單位墊資、預(yù)租售收入回款 的額度，說(shuō)明上述資金來(lái)源的確定性，相關(guān)的附加條件（如銀行抵押措施、利 潤(rùn)分成條款等） 。 預(yù)租售收入回款額度要與房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃預(yù)測(cè)表為依據(jù)，經(jīng)實(shí)證 測(cè)算后，確定期可回款的進(jìn)度與額度。 項(xiàng)目籌資方案中各項(xiàng)來(lái)源的資金成本與合理性。自有資金要重點(diǎn)說(shuō)明，根 據(jù)人民銀行 121 號(hào)文的規(guī)定，自有資金為開(kāi)發(fā)商的所有者權(quán)益。對(duì)于項(xiàng)目公司， 所有者權(quán)益只對(duì)應(yīng)一個(gè)項(xiàng)目，比較容易確

19、定項(xiàng)目自有資金。對(duì)于同時(shí)開(kāi)工幾個(gè) 項(xiàng)目的非項(xiàng)目公司，所有者權(quán)益就要對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)商正在開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目的總投資。 對(duì)所有者權(quán)益的構(gòu)成應(yīng)予以調(diào)查核實(shí)，比如資本公積較大的，應(yīng)說(shuō)明資本公積 的構(gòu)成，對(duì)于股東超額注資形成的，須要求股東出具在償還我行貸款前不收回 相應(yīng)資金的書(shū)面承諾。 2、已到位資金情況 敘述已到位資金的額度與構(gòu)成；分析實(shí)際到位資金與籌資計(jì)劃差異的原因； 特別說(shuō)明施工欠款、原材料欠款的數(shù)量。 3、后續(xù)資金來(lái)源 敘述后期資金來(lái)源的構(gòu)成，資金額度與進(jìn)度的計(jì)劃安排；預(yù)租售收入回款 額度要與房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃預(yù)測(cè)表為依據(jù)，經(jīng)實(shí)證測(cè)算后，確定后期可 回款的進(jìn)度與額度；相關(guān)重要融資渠道的確定度。 （八）市場(chǎng)

20、需求與銷(xiāo)售預(yù)測(cè) 計(jì)劃工期 工期起止 開(kāi)發(fā)期數(shù)及相應(yīng)工期 首期開(kāi)盤(pán)時(shí)間 整體計(jì)劃銷(xiāo)售月數(shù) 可銷(xiāo)售面積 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入 已銷(xiāo)售面積 已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 按揭銀行 擬按揭總額度 項(xiàng)目銷(xiāo) 售情況 最長(zhǎng)按揭期限 最高按揭成數(shù) 1、項(xiàng)目所在區(qū)域附近有可比性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo) 售情況（如在項(xiàng)目所處地段與配套中可比樓盤(pán)對(duì)比部分已進(jìn)行敘述，此部分可 不再作說(shuō)明） ； 2、本項(xiàng)目的銷(xiāo)售計(jì)劃、銷(xiāo)售價(jià)格、預(yù)售情況、按揭銷(xiāo)售方案、銷(xiāo)售資金回 籠預(yù)測(cè)； 3、按揭銷(xiāo)售方案：計(jì)劃按揭銀行、條件、辦理筆數(shù)，金額，對(duì)象等。 4、如果授信項(xiàng)目已部分實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，應(yīng)對(duì)其情況進(jìn)行調(diào)查與說(shuō)明 A、已經(jīng)售出面積：應(yīng)當(dāng)區(qū)分住宅、商

21、業(yè)用房、辦公用房和車(chē)庫(kù)，分別敘述 已經(jīng)售出的面積和套數(shù)。 銷(xiāo)售收入金額：敘述已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入中，全款、按揭、支付定金、銷(xiāo)售 返租的各 自金額與比例。 銷(xiāo)售收入現(xiàn)金回款：說(shuō)明與銷(xiāo)售收入金額形成差距的原因。 前期項(xiàng)目銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)表 其中其中 房型類(lèi)別 計(jì)劃銷(xiāo)售 面積 計(jì)劃 銷(xiāo)售 已銷(xiāo)售 面積 已銷(xiāo) 售戶(hù) 全付款按揭 訂購(gòu) 其它 銷(xiāo)售收入 全付款按揭訂購(gòu)其它 戶(hù)數(shù)數(shù) 合計(jì) 三、授信方案三、授信方案 （一）項(xiàng)目法人的授信需求 敘述客戶(hù)的授信具體需求，包括額度、期限、用途、支用計(jì)劃、還本付息 計(jì)劃。分析客戶(hù)產(chǎn)生資金缺口的原因，評(píng)價(jià)其對(duì)額度、期限、支用進(jìn)度的合理 性。 （二）我行授信還本付息的預(yù)測(cè) 年年序

22、 號(hào) 名稱(chēng) 上半年下半年上半年下半年 借款余額 1 其中：中信銀行借款余額 2 還款來(lái)源小計(jì) 銷(xiāo)售回款 其中：按揭銷(xiāo)售回款 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)商自有資金 工程隊(duì)墊資款 其它銀行借款 其 中 其它資金來(lái)源 3 須歸還支付的項(xiàng)目小計(jì) 支付工程費(fèi)用 其中：支付工程隊(duì)墊資 其 中 支付其它事項(xiàng) 4 支付借款利息 其中：支付中信銀行借款利息 5 歸還銀行借款 其中：歸還我行借款 6 歸還后銀行借款余額 其中：歸還后中信銀行借款余額 歸還中信銀行借款期限 授信還本付息預(yù)測(cè)必須在綜合分析項(xiàng)目銷(xiāo)（預(yù)）情況、客戶(hù)資金情況、墊 資情況、其它銀行授信情況等基礎(chǔ)上，按照謹(jǐn)慎原則，確定我行授信歸還的進(jìn) 度、額度和期限。 還款可靠性分析：除說(shuō)明還款來(lái)源外（主要是售樓收入） ，還要說(shuō)明我行控 制這些收入的方法和可靠度，例如如何確保在抵押權(quán)不在我行或我行不能辦理 公積金貸款的情況下確保銷(xiāo)售收入進(jìn)入我行。 （三）授信擔(dān)保方案 抵押物情況分析：如是用項(xiàng)目用地抵押、在建工程抵押，須說(shuō)明項(xiàng)目用地 的面積、地段、在建工程形象進(jìn)度、抵押物評(píng)估價(jià)格、抵押率、變現(xiàn)能力等。 敘述如有工程墊資款，施工單位是