1、,2 地下空間的分類、權(quán)屬與評(píng)估,隨著城市建設(shè)的發(fā)展，土地資源日益稀缺，對(duì)城市地下空間的使用也變得日益頻繁，地下空間開發(fā)利用是提高城市土地利用效率、緩解城市中心密度、人車立體分流、擴(kuò)充基礎(chǔ)設(shè)施容量、減少環(huán)境污染、改善城市生態(tài)最為有效的途徑。 六個(gè)方面： 一、地下空間的分類 二、地下空間的供地方式 三、地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定 四、地下空間利用時(shí)規(guī)劃政策與土地政策的結(jié)合 五、地下空間權(quán)的評(píng)估及地價(jià)的確定 六、對(duì)地下空間權(quán)的批后管理,一、地下空間的分類,1、地下空間及地下空間權(quán)的定義 地下空間：是指地表以下的空間。 地下空間權(quán)：即“于地中橫切一斷層而享有的權(quán)利，或者說是土地地表下一定 范圍內(nèi)空間的

2、權(quán)利”。 2、地下空間的分類 從用途上分：以公益性為主的地下空間 以收益性為主的地下空間 從建筑形態(tài)上分：結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下工程 獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的地下工程 從權(quán)利形態(tài)上分：同一權(quán)利人 不同權(quán)利人,二、地下空間的供地方式,1、單獨(dú)建設(shè)的地下工程 符合劃撥用地目錄的人防工程及按國家規(guī)定可以按劃撥方式供地的項(xiàng)目，可采取劃撥方式供地； 不符合劃撥用地目錄的，應(yīng)采取有償方式供地。,二、地下空間的供地方式,2、結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下工程 按國家規(guī)定必須采取有償方式供地的商業(yè)、旅游、金融、商品住宅、工業(yè)等項(xiàng)目，需同時(shí)利用地下空間進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)采取有償方式供地，供地時(shí)可與地上土地開

3、發(fā)權(quán)一并出讓； 對(duì)于地下空間開發(fā)和地上開發(fā)分屬不同權(quán)利人的，地下空間可獨(dú)立使用而不影響自身及地上部分功能，且有明確分界標(biāo)志、權(quán)屬?zèng)]有爭(zhēng)議的，若地下空間符合劃撥用地目錄可采取劃撥方式供地，不符合劃撥用地目錄的，應(yīng)采取有償方式供地。,三、地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定,單獨(dú)建設(shè)的地下工程一般來說產(chǎn)權(quán)沒有爭(zhēng)議，地下土地使用權(quán)的范圍是地下建筑物、附屬物的頂板至建筑物、附屬物的最深基礎(chǔ)平面外圍所及的權(quán)利邊界,三、地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定,大連案例 發(fā)放他項(xiàng)權(quán)利證、分?jǐn)偝鲎?三、地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定,一般來說，商品房開發(fā)住宅小區(qū)、商場(chǎng)、辦公樓等，地下開發(fā)利用作為地上權(quán)利的配套部分，產(chǎn)權(quán)較易出現(xiàn)爭(zhēng)議，尤其以住

4、宅小區(qū)的地下停車場(chǎng)最為典型。 物權(quán)法第74條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?三、地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定,對(duì)物權(quán)法關(guān)于停車位歸屬的理解： 小區(qū)停車位、車庫應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。 小區(qū)停車位、車庫應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有。 小區(qū)停車位、車庫的歸屬依照當(dāng)事人的約定。 應(yīng)當(dāng)以是否計(jì)入公攤面積決定小區(qū)停車位、車庫的歸屬。,三、地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定,南京典型案例,南京某小區(qū)因停車位的歸屬及使用問題，小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)公

5、司發(fā)生了糾紛，經(jīng)過三方協(xié)商，最終達(dá)成如下協(xié)議： 1、小區(qū)停車場(chǎng)、車庫屬于全體業(yè)主共有； 2、在開發(fā)商開始銷售的前兩年，一半的停車場(chǎng)由業(yè)主免費(fèi)使用，另一半開發(fā)商可以出租，租期為2年，2年后由承租業(yè)主無償使用； 3、全體業(yè)主共有的停車場(chǎng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，其收入納入物業(yè)費(fèi)一并管理使用。,三、地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定,大連典型案例,開發(fā)商自由定價(jià)后：大連軟件園某小區(qū)因停車位的歸屬及使用問題，小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生了糾紛，由于發(fā)生糾紛時(shí)較早，車位使用不飽和，故比較容易協(xié)商，經(jīng)過協(xié)商，最終達(dá)成如下協(xié)議： 1、部分屬業(yè)主所有，開發(fā)商不得出售，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理； 2、其余部分開發(fā)商可以出售。,由物價(jià)

6、局核定售價(jià)時(shí)：將地下停車場(chǎng)的成本分?jǐn)傊量偡績(jī)r(jià)中，應(yīng)視作全體業(yè)主共有；但由于當(dāng)時(shí)出售車庫、車位的行為很少，故矛盾不突出,三、地下空間的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬確定,商品住宅項(xiàng)目，規(guī)劃中應(yīng)按相關(guān)規(guī)定明確強(qiáng)制性的停車位、車庫配建標(biāo)準(zhǔn)，保障小區(qū)業(yè)主基本停車需求，明確該部分由業(yè)主共有； 超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的地下車庫，本著“誰投資、誰受益”原則，可以將該部分權(quán)屬界定為開發(fā)商所有，同時(shí)在測(cè)算出讓底價(jià)時(shí)，應(yīng)考慮該部分的地價(jià)款（具體測(cè)算方法及地價(jià)水平確定詳見第五條）,四、地下空間利用時(shí)規(guī)劃政策與土地政策的結(jié)合,規(guī)劃管理部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃和建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，除了要明確土地的平面范圍以外，還要明確地下建(構(gòu))筑物水平投影最大占地

7、范圍和起止深度 規(guī)劃部門應(yīng)在規(guī)劃條件中明確地下建（構(gòu)）筑物的用途，土地管理部門按相應(yīng)的土地政策確定供地方式 關(guān)于配套的地下停車場(chǎng)，應(yīng)分類明確規(guī)劃條件 商品住宅項(xiàng)目，規(guī)劃中應(yīng)按相關(guān)規(guī)定明確強(qiáng)制性的停車位、車庫配建標(biāo)準(zhǔn)，保障小區(qū)業(yè)主基本停車需求，明確該部分由業(yè)主共有，開發(fā)商不得分割轉(zhuǎn)讓、出售、長期出租（指租賃1年以上）。 商場(chǎng)及辦公樓項(xiàng)目，規(guī)劃中應(yīng)按相關(guān)規(guī)定明確標(biāo)準(zhǔn)停車位，保障正常經(jīng)營需要。,五、地下空間權(quán)的評(píng)估及地價(jià)的確定,1、各市相關(guān)規(guī)定,杭州市人民政府關(guān)于積極鼓勵(lì)盤活存量土地促進(jìn)土地節(jié)約和集約利用的意見(試行)（杭政20052號(hào)） “對(duì)利用地下空間從事經(jīng)營性活動(dòng)、銷售或轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)依法有償使用

8、，地下一層土地出讓金按市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)應(yīng)用途容積率為2.0樓面地價(jià)的30%收??；地下二層的土地出讓金按地下一層的標(biāo)準(zhǔn)減半收取；地下三層的土地出讓金按地下二層標(biāo)準(zhǔn)減半收取，并依此類推。”,五、地下空間權(quán)的評(píng)估及地價(jià)的確定,1、各市相關(guān)規(guī)定,沈陽市人民政府辦公廳文件轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土局、市人防辦關(guān)于規(guī)范全市地下空間開發(fā)利用管理意見的通知（沈政辦發(fā)200840號(hào)） “地下空間土地出讓金的評(píng)估價(jià)格以該區(qū)域出讓金標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，按平均容積率計(jì)算毛地評(píng)估樓面價(jià)格的一定比例確定。其中，地下一層按樓面地價(jià)的30%確定，地下二層（含二層）以下按樓面地價(jià)的20%確定。 ”,五、地下空間權(quán)的評(píng)估及地價(jià)的確定,1、各市相

9、關(guān)規(guī)定,大連市為鼓勵(lì)集約利用土地，2005年11月9日下發(fā)了“大國土房屋發(fā) 2005170號(hào)”關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地下（半地下）停車場(chǎng)、車庫土地使用有關(guān)問題的通知。通知規(guī)定： 一、大型公建（含商業(yè)、服務(wù)業(yè)、寫字樓等）項(xiàng)目，在項(xiàng)目建設(shè)中建設(shè)的地下（半地下）停車場(chǎng)按出讓方式供應(yīng)土地，出讓最高年限40年，不收取土地出讓金，但未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自對(duì)外出售、出租和改變使用用途。 二、住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)的地下（半地下）停車場(chǎng)和地下（半地下）車庫按出讓方式供應(yīng)土地，出讓最高年限70年。地下（半地下）停車場(chǎng)為公共停車場(chǎng)的，不收取土地出讓金，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自對(duì)外出售、出租和改變使用用途。,五、地下空間權(quán)的評(píng)估及地價(jià)的確定

10、,1、各市相關(guān)規(guī)定,三、大型公建和住宅小區(qū)地下（半地下）停車場(chǎng)和地下（半地下）停車庫經(jīng)依法批準(zhǔn)對(duì)外出售、出租的，按下列規(guī)定繳納土地出讓金： （一）土地級(jí)別確定按大政發(fā)200040號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。 （二）土地出讓金按大政發(fā)200040號(hào)文件規(guī)定的公建用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的下列比例收?。航ㄔO(shè)地下一層（半地下）停車場(chǎng)（車庫）的，按50%計(jì)取；建設(shè)地下兩層的，地下一層按50% 取，地下二層按25%計(jì)取；建設(shè)地下三層以下的，三層（含三層）以下不收取土地出讓金。 （三）核算土地出讓金時(shí)，停車場(chǎng)部分，按每個(gè)車位15平方米計(jì)算；車庫部分，建筑面積按車庫實(shí)際建筑面積計(jì)算。,五、地下空間權(quán)的評(píng)估及地價(jià)的確定,2、地

11、價(jià)測(cè)算及地價(jià)水平,獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的地下工程 典型案例地下商場(chǎng)的評(píng)估 結(jié)建地下工程 典型案例住宅配套的地下停車場(chǎng)的評(píng)估,五、地下空間權(quán)的評(píng)估及地價(jià)的確定,獨(dú)立的地下商場(chǎng)土地出讓成交案例,五、地下空間權(quán)的評(píng)估及地價(jià)的確定,獨(dú)立的地下商場(chǎng),適用方法市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 地價(jià)水平： 經(jīng)調(diào)查，此三個(gè)地下商場(chǎng)建安費(fèi)平均約為4000元/，均無地下停車場(chǎng)（停車場(chǎng)均在地上），有效經(jīng)營面積比率較高。 在出讓時(shí)點(diǎn)，該區(qū)域地上商服用地的平均樓面地價(jià)約6000元/左右。 地下商場(chǎng)的地價(jià)約是地上商場(chǎng)樓面地價(jià)的50%左右 。 注意事項(xiàng)：合理確定有收益面積、合理確定各項(xiàng)收益（包括場(chǎng)地廣告收益）,五

12、、地下空間權(quán)的評(píng)估及地價(jià)的確定,住宅配套的地下停車場(chǎng),適用方法市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 需注意的事項(xiàng)：過大的地下停車場(chǎng)導(dǎo)致成本偏高，進(jìn)而使得地價(jià)低于周邊正常地價(jià)水平,五、地下空間權(quán)的評(píng)估及地價(jià)的確定,住宅配套的地下停車場(chǎng)采用剩余法計(jì)算的特殊處理,遵循最有效使用原則 選擇客觀的成本作為測(cè)算依據(jù) 與相關(guān)政策銜接,地下部分主要為設(shè)備間及規(guī)劃要求的配套停車位 總售價(jià)=單位面積售價(jià) S地上 土建費(fèi)平均=（800S地上+2500S地下）（S地上S地下） =1000元/ 總成本=（1000V地上部分裝修）（S地上S地下） 土建費(fèi)平均=（800S地上+2500S地下）S地上 =110

13、0元/ 總成本=（1100V地上部分裝修）S地上 地下停車位出售時(shí)，參照相關(guān)政策確定補(bǔ)繳的土地出讓金。,五、地下空間權(quán)的評(píng)估及地價(jià)的確定,住宅配套的地下停車場(chǎng)采用剩余法計(jì)算的特殊處理,地下可出售的停車位面積過大時(shí) 總售價(jià)=單位面積售價(jià) S地上 土建費(fèi)平均=（800S地上+4000S地下）（S地上S地下） =1500元/ 總成本=（1500V地上部分裝修）S地上 或 總成本=（1500V地上部分裝修）（S地上 S設(shè)備及合理停車位） 地下停車位出售時(shí)，參照相關(guān)政策確定補(bǔ)繳的土地出讓金。,需注意的事項(xiàng)：過大的地下停車場(chǎng)導(dǎo)致成本過高，進(jìn)而使得地價(jià)低于周邊正常地價(jià)水平,五、地下空間權(quán)的評(píng)估及地價(jià)的確定,

14、地下停車場(chǎng)的地價(jià)測(cè)算,我們采用剩余法分別測(cè)算地上住宅部分地價(jià)及地下停車場(chǎng)部分地價(jià)，假設(shè)開發(fā)周期1年，地上住宅為小高層，地下停車場(chǎng)2層，在只改變售價(jià)和建安成本，其他參數(shù)不變的情況下，測(cè)算結(jié)果如下： （測(cè)算表） 設(shè)定住宅售價(jià)為8000元/，地上部分樓面地價(jià)約為3000元/； 地下停車位售價(jià)1516萬元/個(gè)（停車位20左右/個(gè)），平均售價(jià)7600元/，地下部分樓面地價(jià)約為 750元/；其地價(jià)水平約為地上部分的25%。 結(jié)論,五、地下空間權(quán)的評(píng)估及地價(jià)的確定,五、地下空間權(quán)的評(píng)估及地價(jià)的確定,地價(jià)水平,經(jīng)調(diào)查測(cè)算，地下部分一般來說建筑成本較高，尤其是深度越深，成本會(huì)越高，但其收益并不因成本高而升高，而

15、是與用途、經(jīng)營類型有關(guān)。經(jīng)調(diào)查，建設(shè)地下三層甚至更深的，往往三層以下部分的收益不能回收投資。 綜合考慮其他城市的相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合我市現(xiàn)有的政策，我們認(rèn)為地下一層的地價(jià)可按地上部分樓面地價(jià)的50%確定，地下二層可按25%確定，建設(shè)地下三層以下的，三層以下部分不再計(jì)算地價(jià)。 綜合來看，建設(shè)地下三層的，其地下部分平均地價(jià)水平相當(dāng)于地上部分地價(jià)水平的30%左右。,五、地下空間權(quán)的評(píng)估及地價(jià)的確定,特例,商服,住宅,五、地下空間權(quán)的評(píng)估及地價(jià)的確定,評(píng)估時(shí)的幾點(diǎn)考慮,地下空間的利用是保障土地集約節(jié)約利用的有效方法之一，我們認(rèn)為應(yīng)鼓勵(lì)開發(fā)商充分利用地下空間。因此，在評(píng)估時(shí)，我們建議： 1、對(duì)于無收益的設(shè)備用房、人防工程 按照規(guī)定建設(shè)的為整棟建筑物服務(wù)的地下設(shè)備用房、人防工程等，在評(píng)估時(shí)應(yīng)只計(jì)算其建筑成本，而不計(jì)其收益；其土地使用權(quán)性質(zhì)與地上部分的土地使用權(quán)性質(zhì)一致。 2、獨(dú)立經(jīng)營性地下空間（如有收益的地下商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)等） 應(yīng)采取有償方式供地，測(cè)算地價(jià)時(shí)應(yīng)分用途、綜合考慮成本及收益情況確定地價(jià)。 3、作為商品住宅、商場(chǎng)、辦公樓配套的地下停車場(chǎng) 在測(cè)算時(shí)可不計(jì)算成本，亦不考慮其收益，在出售