1、物業(yè)管理法律法規(guī),本課程，您可以了解到：,第一部分 法律概述,第二部分 物業(yè)案例,二、法律的廣義與狹義理解：,廣義的法律：是指法的整體，包括法律、有法律效力的解釋及其行政機關(guān)為執(zhí)行法律而制定的規(guī)范性文件。,狹義的法律：專指擁有立法權(quán)的國家機關(guān)依照立法程序制定的規(guī)范性文件。,1、憲法：又稱為“母法”，是國家法律效力最高的法律，所有的法律、法規(guī)等都必須服從于憲法，不得與憲法的規(guī)定相沖突。由全國人民代表大會制定。 2、法律：由我國的最高立法機構(gòu)全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定。如物權(quán)法。 3、行政法規(guī)、條例：由國家行政最高機關(guān)國務(wù)院頒布。如物業(yè)管理條例。 4、部門規(guī)章：由國務(wù)院各部、委制定的。如建

2、設(shè)部頒布物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法。 5、地方性法規(guī)：由各省、市、區(qū)等地方人民代表大會制定的。只能適用于地方。如廣東省物業(yè)管理條例。 6、地方性規(guī)章：由各省、市、區(qū)等人民政府制定。 7、司法解釋 8、國家政策 9、其他規(guī)范性文件,三、我國法律的層次：,1、憲法； 2、物權(quán)法、合同法、民法通則等； 3、物業(yè)管理條例； 4、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部）、物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（建設(shè)部、發(fā)改委）、城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定（建設(shè)部）。 5、廣東省物業(yè)管理條例； 6、廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則,四、我國目前物業(yè)管理法律法規(guī)的層次：,1、由省、自治區(qū)、直轄市或全國人民代表大會特別授權(quán)的市人民代表大會

3、及其常委會制定和發(fā)布，只在本轄區(qū)內(nèi)有效力的規(guī)范性文件，屬于（ ） A 行政法規(guī) B 地方性法規(guī) C 地方性規(guī)章 D 政策性文件 2、國務(wù)院頒布的（ ）于2003年9月1日開始實施，這標志著我國物業(yè)管理工作進入了新的發(fā)展階段 A 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法B 物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定 C 廣州市物業(yè)管理辦法 D 物業(yè)管理條例 3 下列各項中，屬于部門規(guī)章的是() A 中華人民共和國合同法 B 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 C 中華人民共和國憲法 D 廣東省物業(yè)管理條例 4、物權(quán)法屬于（ ） 5、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法屬于（ ） 6、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準屬于（ ） 注：物權(quán)法由全國人民代表

4、大會頒布 物業(yè)管理條例包含哪些制度？包含哪些合同？,五、目前比較重要的一些物業(yè)法規(guī),物權(quán)法,物業(yè)管理條例,物業(yè)服務(wù)收費管理辦法,物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法,住宅專項維修資金管理辦法,最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù) 糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋,住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法,保安服務(wù)管理條例,中華人民共和國侵權(quán)責任法,房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法,廣東省物業(yè)管理條例,業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則,國家級,部門級,省級,廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法,廣東省物價局 關(guān)于機動車停放保管服務(wù)收費管理辦法,市級,廣州市養(yǎng)犬管理條例,廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則,物業(yè)管理法律責

5、任：民事責任、行政責任和刑事責任 1 民事責任包括違約責任和侵權(quán)責任 承擔民事責任的主要方式有停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產(chǎn)、賠償損失、支付違約金等 2 行政責任包括責令限期改正、行政處罰，行政處分等 行政處罰包括警告、限期停業(yè)整頓、吊銷營業(yè)執(zhí)照、罰款、拘留等 行政處分包括警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等 3 刑事責任的方式是刑事處罰，包括主刑和附加刑。主刑包括管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑，附加刑包括罰金、沒收財產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。,1、物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營中違反規(guī)定被執(zhí)法部門吊銷營業(yè)執(zhí)照的行為是針對財產(chǎn)的行政處罰（ ） 2、刑事責任是所有法律責任中性質(zhì)最為嚴重、制裁

6、最為嚴厲的一種。( ） 3、拘留是刑事處罰的方式之一（ ） 4、物業(yè)服務(wù)合同糾紛不可以采用協(xié)議方式解決（） 5、在物業(yè)管理活動中，通過雙方協(xié)商，當事人可以放棄自己的權(quán)利和義務(wù)（ ） 6、物業(yè)管理中違約糾紛和侵權(quán)糾紛最主要的區(qū)別在于：前者起因于雙方約定，后者起因于法律規(guī)定（ ） 7 、侵權(quán)責任與違約責任是不會交叉的（ ） 8、物業(yè)管理條例第三十條是屬于何種責任類型？ 9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇傭的保安人員在執(zhí)勤過程中造成對業(yè)主人身、財產(chǎn)的侵害，這是屬于哪種責任類型？ 10、物業(yè)管理條例第五十七條至六十六條屬于哪種責任類型？,拘役與管制和行政拘留的區(qū)別是： 1、拘役與行政拘留雖然都是短期剝奪自由的強制方法

7、，但它們之間存在著明顯的區(qū)別： （1）性質(zhì)不同。拘役是刑罰種類之一；行政拘留屬于治安行政處罰 （2）適用的對象不同。拘役適用于犯罪分子；行政拘留適用于違反治安管，尚未達到犯罪程度的行為人。 （3）適用的機關(guān)不同。拘役由法院適用，而行政拘留則由公安機關(guān)適用. （4）依據(jù)的法律不同。拘役的適用以刑法為依據(jù)；行政拘留的適用以治安管理處罰條例為依據(jù)； （5）期限不同。拘役的期限為1個月以上6個月以下；行政拘留的期限為1日以上15日以下。 拘役主要適用于罪行較輕、但仍需短期關(guān)押改造的犯罪分子。 2、管制也是我國刑法規(guī)定的一種量刑種類。管制是對罪犯不予關(guān)押，但限制其一定自由，由公安機關(guān)執(zhí)行和群眾監(jiān)督改造的

8、刑罰方法。判處管制的罪犯仍然留在原工作單位或居住地工作或勞動，在勞動中應(yīng)當同工同酬。管制的期限為3個月以上2年以下，數(shù)罪并罰時不得超過3年。,第二部分 培訓案例,房中房,一、某小區(qū)裝修監(jiān)管不力，導致出現(xiàn)“房中房” 某小區(qū)C6棟601房業(yè)主于2008年12月8日申報裝修。幾天后，開始正式裝修。在裝修巡查中，管理處發(fā)現(xiàn)業(yè)主將其中一個房間改成了衛(wèi)生間，屬于重大違章情況。管理處隨即進行了制止，發(fā)出了整改通知書，但制止的效果甚微，導致業(yè)主仍然繼續(xù)在裝修，并且在5月底完成了裝修活動，“房中房”已經(jīng)形成。 另據(jù)了解，C6棟601、602房曾在2009年3月向管理處提出裝修延期的申請，管理處居然同意其申請，并

9、延期至5月底。 理解要點與啟示：,（1）告知義務(wù)：物業(yè)管理條例第53條：,（2）制止、報告義務(wù)：物業(yè)管理條例第46條,物業(yè)管理條例 第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。,物業(yè)管理條例 第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面 法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。 有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理。,（3）如何有效進行裝修管理？,及時發(fā)現(xiàn)、及時制止,二、小區(qū)內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)公司是否要承

10、擔責任？,1999年，深圳筆架山莊某業(yè)主在回家的路上，被潛伏在小區(qū)空置房的犯罪分子所殺害。2001年，被害人家屬向小區(qū)物業(yè)公司提出70萬元的賠償要求。,審判結(jié)果： 一審：判物業(yè)公司賠償10萬元。 二審：判物業(yè)公司不承擔任何的賠償責任。,（1）關(guān)于物業(yè)公司安全責任的法律描述：物業(yè)管理條例第47條；,（2）物業(yè)公司管理小區(qū)，憑什么管，管什么？ 物業(yè)服務(wù)合同（包括業(yè)主公約的授權(quán)內(nèi)容）。物業(yè)管理條例第2條。,（3）承擔責任的可能性： 物業(yè)公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同中保安服務(wù)義務(wù)，是認定其是否承擔法律責任的依據(jù)。 證據(jù)，是否有過失或違約行為。 法釋【2009】8號第3條。,理解要點與啟示：,中物協(xié)【20

11、08】1號,物業(yè)管理條例 第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。 物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。,關(guān)于使用“秩序維護員”稱謂的指導意見 （中物協(xié)20081號） 各物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 物業(yè)管理條例第二條規(guī)定：“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相

12、關(guān)秩序的活動。”第四十七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。” 從以上兩條規(guī)定可以看出，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容包括“維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)秩序的活動”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責包括“協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作”。 另外，從物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）的相關(guān)規(guī)定來看，均明確物業(yè)服務(wù)成本中包含“秩序維護費”的內(nèi)容，并無“保安費”的表述。 實際工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對從事維護公共秩序和協(xié)助安全防范崗位的工作人員，大多習慣稱之為“保安員”，業(yè)主及使用人也沿用這種

13、稱謂。但是，由“保安”一詞隱含“保證安全”、“保護安全”之意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護公共秩序和協(xié)助安全防范的職責并不相符。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的守望、守護以及公共秩序維護工作，與配有防衛(wèi)器械和qiangzhi從事武裝守護、護衛(wèi)服務(wù)等各種保安服務(wù)有著本質(zhì)區(qū)別。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的秩序管理人員使用“保安員”稱謂，容易引起誤解，產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔“保證業(yè)主人身和財產(chǎn)安全”的錯覺，以往也曾出現(xiàn)過業(yè)主以“保安”為由追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理責任的案例，引發(fā)諸多矛盾和糾紛，給管理服務(wù)工作造成被動，給行業(yè)健康發(fā)展帶來不利影響。 為消除不必要的誤解，準確界定行業(yè)責任，建議今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)對從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護和協(xié)

14、助開展安全防范的工作人員使用“秩序維護員”稱謂，不再使用“保安員”的稱謂。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)與業(yè)主進行充分協(xié)商，確定“秩序維護管理”的內(nèi)容，盡量避免使用“保安服務(wù)”、“提供安全防范服務(wù)”、“維護社區(qū)治安”等用語，以減少管理服務(wù)糾紛，規(guī)避企業(yè)風險。,物業(yè)管理條例 第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。,四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成及定價原則。,理解要點與啟示： （一）物業(yè)服務(wù)費的概念：物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第2條；,（二）物業(yè)服務(wù)費

15、包含的內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第11條；,某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費是2.8元/平方米，但不包括公共水電費分攤。但業(yè)主拒交公共水電分攤，理由是前期物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中沒有詳細說明管理費是否包含公共水電費分攤。,物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。,物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 第十一條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 1、管理服務(wù)人員的工資、社