1、房地產(chǎn)投資的不確定性分析，內(nèi)容，上一頁(yè)，下一頁(yè)，退路，本章的要點(diǎn)，本章的目的：不確定性分析的基本理論，盈虧平衡分析，敏感性分析，本章課時(shí)分配：10課時(shí)：盈虧平衡法的難點(diǎn)和敏感性分析：敏感性分析，思考問(wèn)題，一，不確定性分析的基本理論，1。不確定性的原因分析，投資項(xiàng)目是指受益于未來(lái)的投資計(jì)劃。許多非物質(zhì)成本和收益的分析和評(píng)估取決于分析師的個(gè)人價(jià)值。主觀判斷總是因人而異，難以確定；分析師掌握的信息是有限的。2.不確定性分析方法：盈虧平衡分析、敏感性分析、關(guān)鍵點(diǎn)分析。3.主要不確定因素：價(jià)格變化：房地產(chǎn)產(chǎn)品的單價(jià)；租賃投資成本的變化：工期的延長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)形態(tài)的變化：財(cái)政政策；價(jià)格體系；稅收政策等其他因素：

2、房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量；物業(yè)管理水平；技術(shù)進(jìn)步，關(guān)鍵點(diǎn)，1。盈虧平衡分析的含義：又稱量本利分析，是通過(guò)分析業(yè)務(wù)量、成本和利潤(rùn)之間的關(guān)系來(lái)判斷企業(yè)對(duì)市場(chǎng)需求變化的適應(yīng)性的一種不確定性分析方法。2.作用：了解投資項(xiàng)目的盈虧臨界性，確定房地產(chǎn)開發(fā)的合理金額，進(jìn)一步了解其盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)程度。要點(diǎn)：盈虧平衡分析，研究數(shù)量、成本和效益的關(guān)系，基于成本和數(shù)量的關(guān)系，它們通常被稱為成本形式研究。所謂成本模式是指總成本對(duì)業(yè)務(wù)量的依賴。業(yè)務(wù)量：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)水平的指標(biāo)。輸入或輸出。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般以建筑面積和銷售量來(lái)表示。成本：固定成本：不隨業(yè)務(wù)量的變化而變化：例如，土地收購(gòu)的可變成本與業(yè)務(wù)量成線性比例關(guān)系，如建筑

3、材料的消耗、關(guān)鍵點(diǎn)、成本、數(shù)量與利潤(rùn)的關(guān)系，成本、數(shù)量與利潤(rùn)的關(guān)系用數(shù)學(xué)模型表示：(1)盈虧方程用損益計(jì)算利潤(rùn)，等于一定時(shí)期的銷售收入減去銷售稅與銷售收入的匹配成本。E:利潤(rùn)p:單位銷售價(jià)格q:銷售量Cv:單位可變成本F:固定成本r:銷售稅率E=PQ(1-r)-CvQ-F例如，如果一家房地產(chǎn)公司計(jì)劃開發(fā)一套普通的房子，估計(jì)完工后，每平方米的價(jià)格將為1500元。據(jù)了解，該項(xiàng)目總建筑面積為2000平方米，銷售稅率為5%，每平方米建筑面積的預(yù)計(jì)可變成本為800元。假設(shè)開發(fā)期固定成本為100萬(wàn)元，所得稅后損益方程為： E=PQ(1-r)-CvQ-F(1-R)，經(jīng)營(yíng)：邊際貢獻(xiàn)損益方程：邊際貢獻(xiàn)M 336

4、0。m=PQ(1-r)-CVq；M=Qm M=M/PQ(1-r)；E=PQ(1-r)m-F，第三，盈虧平衡圖在直角坐標(biāo)系中反映了銷售量、成本和利潤(rùn)之間的關(guān)系，并繪制了盈虧平衡圖。具體程序：1 .選擇直角坐標(biāo)系，其中X軸代表銷售數(shù)量，Y軸代表成本和收入。2.找出Y軸上的固定成本值，畫一條平行于X軸的直線作為起點(diǎn)。3.以固定成本線的起點(diǎn)為起點(diǎn)，單位可變成本為斜率，畫出成本線。4.以起點(diǎn)為起點(diǎn)，單價(jià)為斜率，畫出銷售收入線。如圖：E、XC、R、X、Y、YC、O、A、C、D、B、C、N，圖中：E點(diǎn)：盈虧平衡點(diǎn)，對(duì)應(yīng)的銷售量為XC，對(duì)應(yīng)的銷售收入和總成本CDE區(qū)為利潤(rùn)區(qū)。對(duì)應(yīng)于C和D的銷售量是R，這是預(yù)期

5、的銷售量。第二，盈虧平衡分析1。含義：也稱為盈虧平衡分析，研究如何確定盈虧平衡點(diǎn)以及相關(guān)因素的變化對(duì)盈虧平衡點(diǎn)的影響，從而判斷擬建開發(fā)項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力和風(fēng)險(xiǎn)。盈虧平衡點(diǎn)的確定：a .盈虧平衡點(diǎn)的銷售量(單個(gè)產(chǎn)品)使E=PQ(1-r)-CvQ-F=0，那么Q就是盈虧平衡點(diǎn)的銷售量。B.盈虧平衡點(diǎn)的銷售額(多種產(chǎn)品)E=PQ(1-R)m-F，其中PQ是盈虧平衡點(diǎn)的銷售額。安全邊際和經(jīng)營(yíng)安全率安全邊際是指正常銷售量與盈虧臨界點(diǎn)之間的差額。安全邊際(C)=正常銷售量-臨界點(diǎn)銷售量=N-B經(jīng)營(yíng)安全率指安全邊際占正常銷售量的比例。R=C/N*100%運(yùn)行安全率是反映企業(yè)運(yùn)行狀況的重要指標(biāo)。表4盈虧平

6、衡分析的約束條件和缺陷約束條件：開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的所有建筑面積均可銷售一空。固定成本在施工期間不變?？勺兂杀臼墙ㄖ娣e的正線性函數(shù)。銷售收入與建筑面積成線性關(guān)系，平均單價(jià)不變。缺陷：這是一個(gè)靜態(tài)分析；不能判斷最佳方案，敏感性分析，敏感性分析的含義：敏感性分析是一種不確定性分析方法，通過(guò)分析影響經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的主要不確定性因素，找出敏感因素并確定其敏感程度。敏感性分析方法：?jiǎn)我蛩孛舾行苑治觯阂淮沃挥幸粋€(gè)因素發(fā)生變化；多因素敏感性分析：一次只有多個(gè)因素發(fā)生變化；1.敏感性分析程序：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是常用的經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)。確定確定主要不確定因素的要求：在計(jì)算期間經(jīng)常變化的因素；不可預(yù)測(cè)的因素；對(duì)經(jīng)濟(jì)指

7、標(biāo)有重大影響的因素；計(jì)算各種因素的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響；在敏感性分析的情況下，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目位于一個(gè)23年的土地上，總投資為2.1億元，建設(shè)期為2年。投資分別在建設(shè)期的第一年、第二年和第三年開始時(shí)進(jìn)行，總建筑面積為200，000平方米，年租金為1，150元/平方米，年租金的10%征稅，年租金成本為800元/平方米，活動(dòng)持續(xù)到土地使用期結(jié)束。由于未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不確定性，投資金額、租賃成本和租金都可能在20%以內(nèi)變動(dòng)。如果基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10%，試著分析凈現(xiàn)值對(duì)投資金額、租賃成本和租金的敏感性。解決方法：(1)計(jì)算每個(gè)租賃年度的凈收入A=20 * 1150 *(1-10%)-800=4700萬(wàn)元(2)

8、繪制現(xiàn)金流量表、0、1、2、3、4、5 (3)計(jì)算現(xiàn)金凈額FNPV FNPV=4700/10% 1-1/(1 10%)21 * 1/(1 10%)2-7000-7000/(1 10%)1-7000/(1 10%)2=110分別按10%和20%計(jì)算投資、租金和租賃成本的凈現(xiàn)值和變化率。結(jié)果如表所示：(5)繪制敏感性分析圖、-20%、-10%、0、10%、20%、變化率(%)組成成本也是敏感的，為1143.63萬(wàn)元，投資金額最不敏感，為191.48萬(wàn)元。項(xiàng)目能夠承受的最大不確定因素范圍是租金下降不能超過(guò)預(yù)期值的9.8%，運(yùn)營(yíng)成本不能超過(guò)預(yù)期值的12.6%，否則項(xiàng)目將變得不可接受。如果項(xiàng)目的可能性很

9、高，就意味著項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)很高。引言第一節(jié)盈虧平衡分析第一節(jié)盈虧平衡分析的定義第二節(jié)盈虧平衡分析的基本公式第二節(jié)靈敏度分析第一節(jié)靈敏度分析的定義和任務(wù)第三節(jié)單因素靈敏度分析第四節(jié)多因素靈敏度分析第三節(jié)概率分析第一節(jié)隨機(jī)參數(shù)的概率分布第二節(jié)分析方法第二節(jié)課堂練習(xí)第四章不確定性分析項(xiàng)目評(píng)估中不確定性的原因：項(xiàng)目評(píng)估所依據(jù)的投資估算、成本估算、市場(chǎng)預(yù)測(cè)和其他數(shù)據(jù)都是根據(jù)現(xiàn)狀進(jìn)行估算的。一方面，由于設(shè)計(jì)深度不足以準(zhǔn)確計(jì)算運(yùn)營(yíng)投資和運(yùn)營(yíng)成本，另一方面，由于項(xiàng)目實(shí)施期間和生命周期內(nèi)項(xiàng)目外部環(huán)境的意外變化，包括：政治和經(jīng)濟(jì)形式的變化；生產(chǎn)技術(shù)和技術(shù)裝備的發(fā)展變化；建設(shè)資金不足或建設(shè)工期延長(zhǎng)、資源條件變化或需求變

10、化；生產(chǎn)能力達(dá)不到設(shè)計(jì)要求；由于預(yù)測(cè)方法和工作條件的限制，項(xiàng)目評(píng)價(jià)中計(jì)算的評(píng)價(jià)指標(biāo)具有很大的不確定性，評(píng)價(jià)結(jié)論不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒布了方法和參數(shù)的規(guī)定，要求對(duì)基本方案進(jìn)行評(píng)估后進(jìn)行不確定性分析，包括敏感性分析、盈虧平衡分析和概率分析。其中，盈虧平衡分析僅用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，而敏感性分析和概率分析既可用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，也可用于國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。1.盈虧平衡分析的定義。1.定義是根據(jù)項(xiàng)目正常年份的產(chǎn)品產(chǎn)量(銷售量)、固定成本、可變成本和稅金，研究項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤(rùn)之間變化和平衡關(guān)系的方法。它的主要任務(wù)是找出盈虧平衡點(diǎn)，也就是說(shuō)，生產(chǎn)和銷售量的總經(jīng)營(yíng)收入和總成本完全相等。如果生產(chǎn)量和銷售量大于

11、最佳環(huán)保做法，它就會(huì)盈利，否則就會(huì)賠錢。2.盈虧平衡分析的基本假設(shè)(線性盈虧平衡分析的基本假設(shè))(1)產(chǎn)品產(chǎn)量等于銷售量；(2)單位產(chǎn)品的可變成本保持不變；(三)單位產(chǎn)品的銷售單價(jià)不變；(4)生產(chǎn)的產(chǎn)品可以換算成單個(gè)產(chǎn)品進(jìn)行計(jì)算。二是盈虧平衡分析的基本公式，通過(guò)對(duì)產(chǎn)量、成本和效益的分析，找出投資方案在產(chǎn)量、價(jià)格和單位產(chǎn)品成本方面的盈虧界限，從而確定方案的風(fēng)險(xiǎn)狀況。1.線性盈虧平衡分析1。線性盈虧平衡分析的基本公式如下：銷售收入：當(dāng)利潤(rùn)為B時(shí)，R=PQ成本：C=VQ，當(dāng)盈虧平衡為B時(shí)，B=RC=PQVQF。那么Q0=F/(PV)圖解法2。盈虧平衡分析的應(yīng)用平衡點(diǎn)生產(chǎn)能力利用率f=Q0/QC100

12、%=F/(PV)QC，平衡點(diǎn)銷售收入R0=PQ0=PF/(PV)根據(jù)設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力，盈虧平衡銷售價(jià)格P0=R/QC=V F/QC根據(jù)設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力和銷售價(jià)格，盈虧平衡單位產(chǎn)品的可變成本V0=PF/QC達(dá)到利潤(rùn)目標(biāo)的產(chǎn)量b Q=(F B)/(PV)。2.非線性盈虧平衡分析的原因：當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大到一定程度時(shí)，正常價(jià)格的原材料和電力供應(yīng)就不再有保障，正常的生產(chǎn)轉(zhuǎn)移就不能完成生產(chǎn)任務(wù)。此外，由于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大，產(chǎn)量增加，從而降低了單位產(chǎn)品的成本。因此，成本函數(shù)不再是線性的，而是非線性的。敏感性分析的定義和任務(wù)敏感性分析的任務(wù)是研究建設(shè)項(xiàng)目的主要因素，包括內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等預(yù)期值的變化程度。當(dāng)價(jià)格、產(chǎn)

13、量、成本、投資、工期和匯率發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化。其主要任務(wù)如下：研究不確定因素的變化對(duì)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的敏感因素，進(jìn)一步分析預(yù)測(cè)或估算相關(guān)數(shù)據(jù)可能的變化范圍，計(jì)算項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)比較項(xiàng)目不同方案中一些關(guān)鍵因素的敏感性，可以區(qū)分項(xiàng)目不同方案對(duì)一個(gè)關(guān)鍵因素的敏感性，選擇敏感性較小的方案來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目選擇的原始結(jié)論保持不變的情況下，可以估計(jì)相關(guān)因素的允許變化范兒。第一步：選擇要分析的不確定因素；2.確定敏感性分析的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)；3.計(jì)算因所選不確定因素的變化而引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化；4.確定敏感因素。第2節(jié)中的靈敏度分析，單因素3中的靈敏度分

14、析，單因素1中的靈敏度分析，單因素中的靈敏度分析一次只考慮一個(gè)因素的變化，s單因素敏感性分析還應(yīng)找出導(dǎo)致項(xiàng)目從可行變?yōu)椴豢尚械牟淮_定因素變化的臨界值。臨界值可通過(guò)靈敏度分析圖獲得。具體方法是以不確定因素的變化率為橫坐標(biāo)，以內(nèi)部收益率等一個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)為縱坐標(biāo)來(lái)繪制圖表。內(nèi)部收益率曲線可以從各不確定因素的變化中得到。每條曲線與基準(zhǔn)收益率的交點(diǎn)稱為不確定因素的臨界點(diǎn)，與該點(diǎn)對(duì)應(yīng)的橫坐標(biāo)即為不確定因素變化的臨界點(diǎn)。示例：在下表中設(shè)置項(xiàng)目基本方案的參數(shù)估計(jì)值，并嘗試進(jìn)行敏感性分析。(基準(zhǔn)收益率ic=9%)基本方案參數(shù)估算表，解決方案：(1)以銷售收入、運(yùn)營(yíng)成本和投資為不確定因素進(jìn)行分析。(2)選擇項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。(3)對(duì)于該方案的現(xiàn)金流量表，該方案的內(nèi)部收益率由以下公式確定：在現(xiàn)金流量表中，600 600 600 600 600 200 01 23 45 6 250 250 250 250 250 250 250 1500，I=1500，B=600，C=250，L=200。上述公式可以寫成凈現(xiàn)值(1=12%)=40.310凈現(xiàn)值(1=1