1、,房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理,培訓(xùn)講師：?jiǎn)伍L(zhǎng)兵,引 言,按公司內(nèi)部培訓(xùn)工作的安排，由我來講講關(guān)于房地產(chǎn)方面的工程項(xiàng)目管理的課程，我主要結(jié)合我們目前正在進(jìn)行的奧林花園這一項(xiàng)目，聯(lián)系我自己的實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)和多年來的感悟，與大家共同探討這一課題，其中許多觀點(diǎn)其實(shí)已在平時(shí)的工程例會(huì)或個(gè)別交談中有所涉及，這里主要系統(tǒng)整理一下。,目前，武漢的房地產(chǎn)可以用“火熱”一詞來形容，可以這樣講，武漢已經(jīng)達(dá)到甚至有些方面超過了我在2001年至2002年上半年在深圳所看到的感受到的房地產(chǎn)開發(fā)水平。,房地產(chǎn)項(xiàng)目管理涉及諸多方面，如項(xiàng)目投資，拿地，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目策劃和市場(chǎng)定位及工程管理和銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都很重要，但我們?cè)谶@個(gè)課程

2、上只探討項(xiàng)目工程管理這一塊。,第一篇,管 理,管理的定義,所謂管理就是在特定的環(huán)境下組織對(duì)所擁有的資源進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和控制，以便實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)的過程。,管理的四層含義,有意識(shí)有目的的活動(dòng) 由一系列相關(guān)過程構(gòu)成 有效性要從效率和效果兩方 面來判定 環(huán)境條件：機(jī)遇和機(jī)會(huì)，挑 戰(zhàn)和威脅,效率：正確地做事效果：做正確的事即：正確地做正確的事，別把正確的事做壞，也別把不正確地事做好。,管理的正副作用對(duì)比表,成功首先需要的是毅力和決心，因?yàn)橄冗M(jìn)管理制度遇到的最大敵人和最堅(jiān)決的抵抗是“習(xí)慣”，我們必須有革除這一“習(xí)慣“的毅力和決心。,管理要做到：,無(wú)空白無(wú)重疊，指揮流暢，上下貫通，事情有人管，責(zé)

3、任有人擔(dān)。 回扣不敢吃了，物品有人管了，扯皮行不通了，功勞有人記了，效率高了，干勁足了，利潤(rùn)增加了，企業(yè)發(fā)展了。,IDEA,案例分析,某日,項(xiàng)目總經(jīng)理要求給排水工程師（王工）落實(shí)綠化水管安裝問題，王工積極找水電施工隊(duì)聯(lián)系，很快施工隊(duì)就該工程擬了一份報(bào)價(jià)單給王工，王工又交給工程部經(jīng)理（李經(jīng)理）定奪，李經(jīng)理轉(zhuǎn)給合約預(yù)算部張主管核定，結(jié)果張主管又原封不動(dòng)的交給王工，這表明公司在管理上存在什么問題？,管理的原則,分工的原則 責(zé)權(quán)對(duì)等的原則 紀(jì)律嚴(yán)明（紀(jì)律的有效性，公平的獎(jiǎng)懲）,管理的原則,命令統(tǒng)一（統(tǒng)一指揮）原則 統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的原則（任何目標(biāo)活動(dòng)都應(yīng)有一位管理者和一個(gè)計(jì)劃的指導(dǎo)）,管理的基本職能,計(jì)劃 組

4、織 領(lǐng)導(dǎo) 控制,案例分享,奧林花園的開發(fā)管理,管理人員的技能要求,管理技能包括： 技術(shù)技能 人際技能 慨念技能,IDEA,案例分析,某房地產(chǎn)公司項(xiàng)目部有一位工程師，非常能干，業(yè)務(wù)精通，曾多次被評(píng)為優(yōu)秀員工，后來，他晉升了經(jīng)理，走上了管理崗位，時(shí)間不久，他與部屬之間的沖突也隨之而來，部門工作效率降低，請(qǐng)分析可能是什么原因？,案例分享,某日，工程部經(jīng)理召開民主生活會(huì)，決定周末搞一次休閑活動(dòng)，以增進(jìn)同事們的相互了解和友誼，會(huì)議討論了一個(gè)簡(jiǎn)單的問題：到什么地方去玩？開會(huì)時(shí)大家七嘴八舌，討論了半天也沒有取得任何收獲，結(jié)果這個(gè)周末大家各玩各的，沒有組織成任何活動(dòng)，大家來分析一下，造成這種情況最主要的原因是

5、什么？,第二篇,工程項(xiàng)目,項(xiàng)目的定義,項(xiàng)目是指在一定的約束條件下（限定資源，限定時(shí)間），具有特定目標(biāo)的一次性任務(wù)。建設(shè)一項(xiàng)工程的項(xiàng)目即是工程項(xiàng)目，例如我們的奧林花園建設(shè)，即是一個(gè)工程項(xiàng)目。,項(xiàng)目的特點(diǎn),單件性 具有生命周期 具有一定的約束條件。投資控制、開工到完工的期限、質(zhì)量要求等。,現(xiàn)在都在講“理念”、“哲學(xué)”等，如企業(yè)理念、開發(fā)理念、管理理念、經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)哲學(xué)等。 在講奧林花園工程管理之前，先講講我認(rèn)為較為先進(jìn)、略為超前的工程管理理念：,優(yōu)秀的工程管理理念,以目標(biāo)為中心，圍繞目標(biāo)全力以赴 “不鍍金原則”避免范圍蔓延變成功能蔓延 “環(huán)境適應(yīng)原則”,優(yōu)秀的工程管理理念,依靠團(tuán)隊(duì) 1、營(yíng)造一種

6、相互支持的組織氛圍 2、團(tuán)隊(duì)成員的自豪感 3、讓每一位成員的才能與角色（職位）相匹配。 4、設(shè)定具有挑戰(zhàn)性的團(tuán)隊(duì)目標(biāo) 5、正確的績(jī)效評(píng)估,優(yōu)秀的工程管理理念,誠(chéng)信 一個(gè)分項(xiàng)必須只能有一名工程師負(fù)責(zé)，并有時(shí)間及質(zhì)量目標(biāo)控制,優(yōu)秀的工程管理理念,成本、進(jìn)度、質(zhì)量控制系統(tǒng)考慮，綜合平衡原則 逐步確定工作程序化原則,下面就以?shī)W林花園的工程管理為例，來講房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理，主要指現(xiàn)場(chǎng)管理，大概有5個(gè)方面的問題：,研究環(huán)境，分析目標(biāo),我們要認(rèn)真研究已確定的施工單位的情況； 我們要認(rèn)真研究已確定的施工單位派駐現(xiàn)場(chǎng)管理人員的情況； 我們要認(rèn)真研究已確定的施工單位各個(gè)分包（外包）的情況，包括木工，鋼筋工，砼工，

7、泥工等,研究環(huán)境，分析目標(biāo),研究本公司與施工單位簽訂的合同情況，招標(biāo)書及投標(biāo)答疑情況。 研究公司對(duì)工程部管理的具體要求 研究本公司領(lǐng)導(dǎo)的開發(fā)理念，客戶策略導(dǎo)向,研究環(huán)境，分析目標(biāo),研究目前本公司關(guān)于工程管理的一些制度流程、簽證權(quán)限，付款簽認(rèn)等。 研究工程部人力資源配備情況。 研究項(xiàng)目所在地的環(huán)境狀況，周邊道路、地材供應(yīng)情況、當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)工程可能的干預(yù)等。,制 定 計(jì) 劃,研究清楚了環(huán)境狀況 研究清楚了要達(dá)到的目標(biāo) 那么下一步就該有針對(duì)性地?cái)M定計(jì)劃了,項(xiàng)目工期計(jì)劃,活動(dòng)定義 土建工程： 水電工程： 室外市政管網(wǎng)： 園林景觀綠化工程：設(shè)計(jì)招標(biāo)、設(shè)計(jì)、進(jìn)場(chǎng)施工 活動(dòng)排序 土建工程 室外市政管網(wǎng)工程 園

8、林景觀綠化工程,項(xiàng)目工期計(jì)劃,活動(dòng)工期估計(jì) （專家判斷、類比估計(jì)等方法、儲(chǔ)備時(shí)間） 進(jìn)度開發(fā) 網(wǎng)絡(luò)圖、橫道圖、項(xiàng)目進(jìn)度、支持細(xì)節(jié)、進(jìn)度管理計(jì)劃、工程進(jìn)度預(yù)警機(jī)制,項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)計(jì)劃,根據(jù)人信質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（人信工程管理手冊(cè)將進(jìn)一步制定完善）B級(jí)人信工程管理手冊(cè)有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)分為A、B、C三級(jí)。,項(xiàng)目安全文明施工計(jì)劃,人信工程管理手冊(cè)有關(guān)安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)為甲級(jí)、乙級(jí)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)進(jìn)出場(chǎng)道路順暢程度，場(chǎng)內(nèi)臨時(shí)道路的規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)、每天清掃的次數(shù)及整潔程度、臨時(shí)綠化覆蓋率、生活及施工垃圾限時(shí)清掃、客戶看房的安全措施、接待方案，進(jìn)場(chǎng)材料的堆放等等項(xiàng)目作出明確規(guī)定。,項(xiàng)目成本計(jì)劃,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，成本管理是一項(xiàng)重

9、要內(nèi)容，主要在設(shè)計(jì)及招標(biāo)這塊表現(xiàn)突出，具體到現(xiàn)場(chǎng)工程管理這一塊，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 團(tuán)隊(duì)組織的人力成本。定員定崗，按人信工程管理手冊(cè)有關(guān)項(xiàng)目定級(jí)、人員定編的要求，奧林花園項(xiàng)目定為一級(jí)項(xiàng)目，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)定編為14人。（二級(jí)項(xiàng)目定編為8人即可） 工期壓縮成本，視工期的緊張程度而定。,項(xiàng)目成本計(jì)劃,項(xiàng)目預(yù)算外簽證。 項(xiàng)目安全文明的投入成本。,項(xiàng)目綜合目標(biāo)計(jì)劃,總體評(píng)價(jià) 項(xiàng)目影響 團(tuán)隊(duì)塑造 個(gè)人提升,實(shí) 施 控 制,項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃績(jī)效報(bào)告變更請(qǐng)求進(jìn)度管理計(jì)劃,進(jìn)度控制,進(jìn)度更新 糾正措施（趕工、快速跟進(jìn)、增加資源） 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),進(jìn)度變更控制系統(tǒng)（預(yù)警機(jī)制） 績(jī)效測(cè)量 項(xiàng)目管理軟件 偏差分析,輸 入,工具和技

10、術(shù),輸 出,進(jìn)度控制：,質(zhì)量控制： 1、合同控制 2、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督控制：工程師通知單、處罰單（制成標(biāo)準(zhǔn)格式，體現(xiàn)人信工程管理特色） 3、會(huì)議協(xié)調(diào)控制,實(shí) 施 控 制,質(zhì)量控制： 4、改變“貓捉老鼠”的甲乙雙方關(guān)系狀態(tài)。我們的承包商一方面可能出于利益的考慮，可能會(huì)有偷工減料的行為，這方面，我們應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督，另一方面承包商有做好工程的愿望，只是管理不善而出問題，這方面我們就應(yīng)該加以幫助。,實(shí) 施 控 制,項(xiàng)目安全文明施工控制 成本控制 項(xiàng)目綜合目標(biāo)控制 總結(jié)、補(bǔ)充、完善人信工程管理手冊(cè),實(shí) 施 控 制,項(xiàng)目管理的利益,據(jù)李總講，我們公司即將由項(xiàng)目公司制走向項(xiàng)目管理制，為什么要這么做呢？,對(duì)公司的利益：

11、,項(xiàng)目管理的利益,1、更好的財(cái)務(wù)、資源和人力資源控制 2、改進(jìn)的客戶關(guān)系 3、增加的項(xiàng)目干系人信任和信賴4、改進(jìn)的項(xiàng)目控制和成功,對(duì)公司的利益： 5、縮短開發(fā)時(shí)間 6、更低的成本 7、更高的質(zhì)量,項(xiàng)目管理的利益,對(duì)公司的利益： 8、改進(jìn)的工作效率 9、更好的內(nèi)部協(xié)調(diào) 10、更高的士氣,項(xiàng)目管理的利益,項(xiàng)目管理的利益,對(duì)個(gè)人的利益： 提供公司領(lǐng)導(dǎo)的未來資源 建立工程項(xiàng)目結(jié)果的高可見度 提高職業(yè)和個(gè)人成長(zhǎng)機(jī)會(huì) 構(gòu)建項(xiàng)目工程師的名聲和人際網(wǎng)絡(luò) 發(fā)展技能和經(jīng)驗(yàn),工程項(xiàng)目管理要達(dá)到的綜合目標(biāo)概述,要讓我們管理的奧林花園工程順利達(dá)成目標(biāo) 要讓我們工程部的員工到任何一個(gè)項(xiàng)目部都能獨(dú)擋一面地工作 要讓我們工程部的管