1、世紀城國際公館一期商業(yè)街銷售執(zhí)行報告、商業(yè)房地產(chǎn)目標聯(lián)系、世紀城千畝大盤商業(yè)房地產(chǎn)運營目標：項目整體增值：對世紀城整體項目運營形成價值支持的利潤重要來源展示價值，作為項目增值措施，有展示價值、利潤重要來源， 住宅商業(yè)對項目發(fā)展的作用、概況，長約180米，總面積10163M2；內(nèi)街50個，面對一樓大街37個，二樓商店38個組成一樓高4.5米，二樓高3.45米；店面深8-10米柱子距離不規(guī)則分布，單位面積集中在40120平方米之間的周邊商業(yè)分析，周邊30公里以內(nèi)的居住人口不足萬人沒有形成成熟的生活圈沒有成熟的商業(yè)現(xiàn)代經(jīng)典，東莞大道，五環(huán)路，四環(huán)路，金地，世紀城，世紀綠洲，新中銀，建設，建設報告構想

2、，東莞商業(yè)房地產(chǎn)市場分析，世紀城國際公館商業(yè)街價值分析，商業(yè)房地產(chǎn)價值臨街商店：東城步行路、新天地商店等大型商業(yè)房地產(chǎn)比較表，模式：確定新的商業(yè)經(jīng)營主題，或以大的優(yōu)惠政策引進主力業(yè)者，以回報的形式銷售是大多數(shù)業(yè)者的運營手法，商店調(diào)查表， 租金與售價的關系，東莞商店的租金收益率一般處于4%-5%之間的較低水平，商店的經(jīng)營狀況、人流是影響商業(yè)街價值的重要因素：步行街由于人流大，服務范圍廣，行業(yè)豐富， 東莞商店的經(jīng)營狀況比服務住宅的社區(qū)生意好，總結調(diào)查顯示，購買商店客戶的主要目標是保值和增值，“一鋪養(yǎng)三代”主要體現(xiàn)了商店的價值，但適用于集中的商業(yè)推進，誤解了消費者。 商店的售價和租金以城市政府為中心

3、向周圍呈減少趨勢，但收益率比較穩(wěn)定的東莞商店的投資收益率在4.25左右，南城區(qū)的商店收益率稍低(在4.04.5%之間)，投資客戶與商店的使用客戶分離，用于自己經(jīng)營的購買者極少，報告構想、 東莞商業(yè)房地產(chǎn)市場分析、世紀城國際公館商業(yè)街價值分析、商業(yè)房地產(chǎn)價值判斷、世紀城國際公館商業(yè)街市場營銷戰(zhàn)略分析與實施方案、世紀城國際公館商業(yè)街核心平均價格的探討、商業(yè)房地產(chǎn)價值判斷、商業(yè)房地產(chǎn)價值判斷、商業(yè)房地產(chǎn)、投資價值、一家三代“店鋪”大眾投資適合的傳統(tǒng)商業(yè)房地產(chǎn)投資品種， 集中商業(yè)內(nèi)街：不適合分批銷售，適合大基金長期戰(zhàn)略投資經(jīng)營，兩種商業(yè)類型的價值比較研究，東莞目前商業(yè)房地產(chǎn)投資價值的思考，大規(guī)模集中商

4、業(yè)的集中銷售給東莞商業(yè)房地產(chǎn)的長期競爭與發(fā)展帶來很大壓力。東莞市需要多少商業(yè)房地產(chǎn)？ 根據(jù)東莞四區(qū)總人口100萬訂算，東莞市大小商業(yè)房地產(chǎn)面積之和超過200萬平方米近年來東莞集中出版的商業(yè)房地產(chǎn)面積總量為300萬平方米，人均商業(yè)服務面積為2 M2/人均商業(yè)服務面積的正常指標為0.7-0.91M2/人，上海市1.2M2/人，報告構想，東莞商業(yè)房地產(chǎn)市場分析，世紀城國際公館商業(yè)房地產(chǎn)價值分析，商業(yè)房地產(chǎn)價值判斷，世紀城國際公館商業(yè)街營銷戰(zhàn)略分析與實施方案， 世紀城國際公館商業(yè)街的核心平均價值分析、世紀城國際公館商業(yè)房地產(chǎn)價值分析、世紀城國際公館商業(yè)房地產(chǎn)價值分析、世紀城商業(yè)街最大的商業(yè)價值是東莞規(guī)

5、模最大、等級最高的形成社區(qū)最含金的客戶群體，五環(huán)路、東莞大道、世紀城、四環(huán)路、東泰、 凱旋門城、日光假日、景湖春、景湖春、金地綠小城、景湖花園、世紀綠洲、泛世紀商圈日益形成，本項目的商業(yè)房地產(chǎn)可能性以風情商業(yè)街為主的運營模式最高，報告構想、東莞商業(yè)房地產(chǎn)市場分析、世紀城國際公館商業(yè)街價值分析、商業(yè)房地產(chǎn)價值判斷、 世紀城國際公館商業(yè)街營銷戰(zhàn)略分析與實施方案、世紀城國際公館商業(yè)街核心平均價格的探討、世紀城國際公館商業(yè)街營銷戰(zhàn)略分析與實施方案、商業(yè)街SWOT分析、s (優(yōu)勢): 全街公館社區(qū)質量與客戶群含金量； 高起點商業(yè)街的修訂和質量泛世紀商業(yè)圈的形成，w (劣勢): 現(xiàn)在幾乎沒有商業(yè)氛圍，不能

6、馬上繼續(xù)經(jīng)營，o (機會): 街道是廣東投資者最關注的投資型房地產(chǎn)公館二期集中商業(yè)即將開工， 三五千平方米的主力店有望進軍，t (威脅): 東莞投資類型的商業(yè)總供給量巨大的大規(guī)模集中商業(yè)的推動力和勢頭占據(jù)了先發(fā)制人的位置，營銷戰(zhàn)略是通過設計將客戶轉向關心商業(yè)價值的本源的新形象， 形成差異化，降低職業(yè)門檻，有效擴大客戶水平，打造泛世紀城市商圈藍圖，確定推進形象，推進名稱提案：擴大東方魅力形象：上海新天地，與香港頂級娛樂明星結合投資價值直接鏈接，經(jīng)營組合：高級飲食西餐，清潔銀行證券業(yè)高爾夫藝術用品店等體育特區(qū)、書店、藥店、電器美容化妝品、服裝花店、24小時便利店、市場營銷活動1 :新聞發(fā)布會、措施

7、：邀請各媒體和專家主題： 1、泛世紀城市生活圈商業(yè)價值分析2 .集中商業(yè)和商店投資價值論， 目標：引起對世紀城商業(yè)街上市的廣泛關注：引起業(yè)內(nèi)和專家的集中商業(yè)和商店投資價值分析和爭論，營銷措施2 :產(chǎn)品包裝，方式1 :銷售商業(yè)街房地產(chǎn)的“東方魅力”商業(yè)街，“區(qū)劃高潛力”。 方式2 :復合型金融投資產(chǎn)品“東方魅力”商業(yè)街，“區(qū)域高潛力”，東莞2004年最具吸引力的金融投資產(chǎn)品最低第一期，最高投資回報率的東莞商業(yè)房地產(chǎn)投資品種，操作方式，1，操作方式，提高未來價值，降低現(xiàn)有載體門檻帳面價格=實收平均價格/79%； 購買時發(fā)展者一次按7%的年租收益率支付3年租金的客戶購買商業(yè)房地產(chǎn)后，發(fā)展者統(tǒng)一招商經(jīng)

8、營，3年后可以取得經(jīng)營權，個案研究，占地面積： 40平方米，實際收入平均價格20000元/平方米，總價格88普通銷售方式：第一期的4成，32萬，銷售金融產(chǎn)品：銷售價格=20000/79%=25316元/平方米，總額1012640萬(第一期4成對應，405056萬)一次租賃3年扣除第一年的年收益率7%，償還金212654 降低首付的年收益率超過市場一般水平的80%，營銷措施3 :挖掘老客戶，修訂老客戶投資計劃： 1，老業(yè)主購買商店的追加反饋措施2%追加購買折扣措施2 .購買商店和住宅的客戶的特別優(yōu)惠措施3%追加購買折扣營業(yè)活動4 :進行行業(yè)招商企劃、銀湖路、一樓、B1-4、B1-3、B2-2、B

9、3-2、二樓、國際一線品牌折扣店、東方魅力酒吧特區(qū)、飲食類、美容服飾特區(qū)精品區(qū)、飲食區(qū)、清酒特區(qū)、金融區(qū)等明確區(qū)分，面向街道集中排煙的設施面對街道保證飲食可能性的“要點”是對“要點”有效控制經(jīng)營風險的模式，營銷措施5 :商店投資價值報告、泛世紀城市生活圈商業(yè)投資價值報告、報告結構設定：泛世紀城市生活圈由來的專業(yè)招商訂劃街區(qū)投資技術分析全街區(qū)、 零風險投資產(chǎn)品最適合東莞人的投資房地產(chǎn)品種，營銷措施6:1-2樓商店組合操作訂劃，二樓和一樓通過捆綁銷售，聯(lián)動解決傳統(tǒng)的二樓經(jīng)營和銷售課題，一、二樓通過捆綁銷售，提高二樓的價值， 有利于銷售的方式：下鋪的上鋪、市場營銷實施方案、東方魅力商業(yè)街展示攻略、市

10、場營銷組織攻略、“國際化”、“時尚”中最大限度利用御膳坊的新聞發(fā)布會作為推進的起爆點，逐漸積聚客人，集中解決。攻略Action，展示商業(yè)氛圍和街道臨街面的氣勢：部分店鋪的包裝展示東方魅力時尚和國際化氣球豐富個性化的導游品牌或店鋪品牌，攻略Action1，豐富個性的店鋪品牌， 形成具有特色的商業(yè)街風景，照片參考、照片參考、展覽攻略Action2、高級飲食干預對提高商業(yè)街整體價值的顯著方案：御膳坊的延長和利用左證：華僑城波特菲諾丹桂軒的引進、營銷組織攻略銷售節(jié)奏、2004年、8月、7月本地環(huán)境、展覽輕旅游效果展示泛世紀城市生活圈商業(yè)價值報告招商工作開始新聞發(fā)布會準備、預熱階段：商圈人文及輔助地圖傳

11、單和戶型圖制作和完成柜臺包裝發(fā)售方案確定價目表7.18日泛世紀商圈投資研討會， 公開發(fā)布階段：后續(xù)媒體發(fā)布營銷戰(zhàn)略的調(diào)整和后續(xù)的計劃制作、推進、媒體形象的強烈推進期、媒體投放(報紙、網(wǎng)絡、電影)南城的土地拍賣高熱門話題、軟文招牌/預約信息投放世紀商圈投資研討會、繼續(xù)銷售東莞商業(yè)房地產(chǎn)市場分析、世紀城國際公館商業(yè)街價值分析、商業(yè)房地產(chǎn)價值判斷、世紀城國際公館商業(yè)街營銷戰(zhàn)略分析與實施方案、世紀城國際公館商業(yè)街核心平均價格的探討、世紀城國際公館商業(yè)街核心平均價格的探討、商業(yè)街核心平均價格的確定、平均價格范圍的確定：比較項目的綜合比較分析、準平均價格的確定、 營銷可能會提高溢價空間、目標平均價格的初步確定、比較項目的確定、原則：目標客戶的相似、銷售時期的接近、第一國際/世博廣場/地王廣場/華南MALL石竹1 .純商業(yè)沒有真正的比較性，參考值弱，選擇平均價格1/2F的平均價格試算最能比較的是住宅裙，如新天地、石竹新、景湖等，分析和平均價格區(qū)間的確