1、：2009QC54,之 商業(yè)全程服務(wù)報告 （第一部分：發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位）,SANGHOLDING COMMERCIAL LANDED ESTATE SHENZHEN CO.LTD,二零零九年九月十六日,項目研究工作階段劃分,工作 最終 成果,煙臺市宏觀經(jīng)濟背景研究 煙臺市房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 煙臺市消費者市場調(diào)研 項目的優(yōu)劣勢分析和地塊價值挖掘 城市新中心案例研究與借鑒 綜合體案例研究,至今工作,2009/8/15,2009/9/15,第三階段 項目招商與營銷戰(zhàn)略,第二階段 項目前期策劃及執(zhí)行方略,第一階段（前期） 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略,煙臺房地產(chǎn)市場調(diào)查分析結(jié)果 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略

2、（終稿）,第一篇章 項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略,本篇章解決的關(guān)鍵問題,通過怎樣的物業(yè)組合化解市場風(fēng)險？,在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價值？,如何通過項目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺新中心？,挖掘區(qū)域價值,創(chuàng)造產(chǎn)品價值,我們的研究思路,本項目物業(yè)類型組合判斷,商務(wù)驅(qū)動型城市中心功能體系及物業(yè)組合 煙臺房地產(chǎn)專項市場分析 本項目物業(yè)組合判斷,本項目中心化發(fā)展模式判斷,模式一：政務(wù)驅(qū)動型 模式二：商務(wù)驅(qū)動型 模式三：商業(yè)驅(qū)動型 項目條件擬合度分析,項目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定,項目發(fā)展戰(zhàn)略,項目定位,項目整體定位 項目功能比例 各物業(yè)類型定位,通過怎樣的物業(yè)組合化解市場風(fēng)險？,在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價值？,如何通過項目

3、開發(fā)使區(qū)域成為煙臺新中心？,項目分期策略,項目分期 啟動期策略,城市新中心發(fā)展模式,金融保險,高科技,企業(yè)服務(wù),案例,城市新中心發(fā)展模式,深圳蔡屋圍金融中心 倫敦加納利碼頭 巴黎拉德方斯,新恒迪模型,模式一：政務(wù)驅(qū)動型,模式二：商務(wù)驅(qū)動型,模式三：商業(yè)驅(qū)動型,行政文化,商貿(mào)服務(wù),休閑娛樂,旅游觀光,長沙河西行政中心 青島行政中心 南昌紅谷灘行政中心,深圳華潤中心 寧波天一廣場 日本福岡博多運河城,核心功能,博覽會展,長沙河西行政中心,新的行政中心大樓,建設(shè)后的湘江西岸,搬遷前三年GDP增長速度為10.8% 搬遷后三年GDP增長速度為13.5%,行政中心搬遷至湘江西岸，直接帶動了西岸的發(fā)展，一批

4、世界500強企業(yè)紛紛投資西岸 3年來西岸地價上漲3倍多，人口增加了近2倍，形成一座“新城” 老城區(qū)交通壓力緩解，環(huán)境改善，舊城改造加速，帶動地塊物業(yè)價值提升,1998年提出行政中心搬遷，2001年完成行政中心整體搬遷,模式一：政務(wù)驅(qū)動型,以政務(wù)為核心驅(qū)動力的城市中心的KPI體系（關(guān)鍵績效指標體系）,KPI體系,外因,用地條件建設(shè)用地的適宜性、安全性等,可操作性取地成本低、開發(fā)成本低、操作難度小,地理位置城市新區(qū)，為帶動新區(qū)的發(fā)展，建立城市新格局，為老城區(qū)提供土地，避免原城市中心過于擁擠,交通可達性地鐵口/主干道沿線/便利停車,與城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟、人口發(fā)展密切相關(guān),政府行為以政府

5、行政中心搬遷為核心驅(qū)動力,內(nèi)因,建設(shè)條件基礎(chǔ)設(shè)施、交通、環(huán)境景觀、昭示性等,配套完善商場、居住、寫字樓,大規(guī)模，持續(xù)開發(fā)用地面積在1平方公里以上,深圳蔡屋圍金融中心,模式二：商務(wù)驅(qū)動型,位置：羅湖中心區(qū) 交通：深南大道沿線/地鐵大劇院站 產(chǎn)業(yè)聚集,強制性的視覺沖擊超高層/建筑群,深圳蔡屋圍金融中心,功能化體系,以商務(wù)為核心驅(qū)動力的城市中心的KPI體系（關(guān)鍵績效指標體系）,KPI體系,外因,強制性的視覺沖擊超高層/建筑群,人文符號區(qū)域標識/步行系統(tǒng)/特色符號語言/紀 念性/風(fēng)格化建筑（群）,一流的合作團隊,地理位置城市核心區(qū)/城市新區(qū),交通可達性地鐵口/主干道沿線/便利停車,產(chǎn)業(yè)支撐已形成產(chǎn)業(yè)簇

6、群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇群/未來商務(wù)核心區(qū),規(guī)劃設(shè)計,經(jīng)營管理,大規(guī)模，持續(xù)開發(fā),內(nèi)因,功能化體系寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次,配套完善商場、公寓,深圳華潤中心概況,華潤中心是以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標志性、高品質(zhì)的建筑群體。,模式三：商業(yè)驅(qū)動型,項目概況 占地面積：7.73萬平方米 建筑面積：48.1萬平方米 容積率：6.22 車位：2,988個 物業(yè)功能比例 商業(yè)：酒店：辦公：居住=5：1：2：2,案例詳細內(nèi)容,深圳華潤中心關(guān)鍵驅(qū)動因素,外因： 優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達性； 區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個新的亮

7、點來激發(fā)活力； 區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。 內(nèi)因： 超強的實力與品牌號召力； 集購物、娛樂等為一體的體驗式； 項目立意高，與深圳人內(nèi)心的價值觀相符； 一流的精英團隊。,天一廣場寧波城市新中心的誕生,總占地面積：19.3萬平方米 總建筑面積：22萬平方米，主體建筑由22座具有歐陸風(fēng)情的現(xiàn)代建筑組成 項目總投資：14億元 項目構(gòu)成： 商鋪16.7萬平方米，停車場2萬平方米，64000平方米的綠地，水街6000平方米，演藝舞臺1000平方米。 基本定位： 融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物于一體。,模式三：商業(yè)驅(qū)動型,案例詳細內(nèi)容,新商業(yè)中心：天一廣場,舊中心：中山路,產(chǎn)生背景與條

8、件,舊有只具有單一購物功能或購物功能一股獨大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費者日益復(fù)合的消費需求 房價高速增長 寧波市房屋銷售價格在2001年、2002年的漲幅連續(xù)兩年居全國第一 1999年，寧波房地產(chǎn)市場復(fù)蘇升溫，當(dāng)年10月房地產(chǎn)投資走出負增長區(qū) 2000年，樓市保持持續(xù)增長，商品房房價從當(dāng)年1月的2498元/平方米，升到年底的2729元/平方米 2001年，寧波房地產(chǎn)市場步入了加速度飛漲區(qū)，平均房價達2867元/平方米，比上年同期上漲11.77% 2002年房地產(chǎn)市場則由于拆遷項目啟動、拆遷賠償標準的提高，房地產(chǎn)需求表現(xiàn)強勁，房價一發(fā)而不可收，越漲越快，平均房價高達3543元/平方米，比上年同期

9、上漲23.56%,成功關(guān)鍵驅(qū)動力,功能升級，滿足了消費者復(fù)合型消費需求 產(chǎn)品：由只具有單一的購物功能的傳統(tǒng)百貨升級為具有多種功能的綜合體 功能組合：融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物功能于一體，成為體驗式的消費“目的地” 成為了城市地標,以商業(yè)為核心驅(qū)動力的城市中心的KPI體系（關(guān)鍵績效指標體系）,KPI體系,外因,內(nèi)因,需求背景舊有單一購物功能或購物功能一股獨大的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足消費者日益復(fù)合的消費需求,地理位置城市舊有核心商業(yè)區(qū)周邊,交通可達性地鐵口/主干道沿線/便利停車,資源性擁有自然景觀資源、城市文化資源,規(guī)模性與可持續(xù)發(fā)展性大規(guī)模，持續(xù)開發(fā),政府背景支持政府政績工程、形象工程,軟性指

10、標,硬性指標,開發(fā)理念,定位理念,人文理念,功能化體系,產(chǎn)品設(shè)計體系,產(chǎn)生背景城市GDP持續(xù)高速增長/城市房價增長速度明顯加快/城市舊城改造進程加快,關(guān)鍵績效指標體系：內(nèi)因,內(nèi)因,軟性指標,硬性指標,開發(fā)理念,定位理念,人文理念,功能化體系,產(chǎn)品設(shè)計體系,打造城市新中心/城市新地標/城市名片,一流的團隊合作/規(guī)劃設(shè)計/經(jīng)營管理,商業(yè)為核心驅(qū)動功能/其它功能為輔,城市綜合體/高檔/商業(yè)人流聚集/城市空間重構(gòu)效應(yīng),城市文化訴求點/城市文化代言,功能復(fù)合型：集休閑、購物、娛樂、觀光、旅游、商務(wù)、居住等各種功能于一體,商業(yè)業(yè)態(tài)：綜合性業(yè)態(tài)/傳統(tǒng)型商業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗型商業(yè)/購物、休閑、娛樂、餐飲,商業(yè)檔次：

11、國際品牌商家國內(nèi)一線品牌,商業(yè)形態(tài)：核心主力店帶動商業(yè)經(jīng)營,功能評價指數(shù)體系：繁華指數(shù)、宜居指數(shù)、商務(wù)指數(shù)、旅游指數(shù)、便利指數(shù)、交通指數(shù),關(guān)鍵績效指標體系：內(nèi)因：硬性指標：產(chǎn)品設(shè)計,產(chǎn)品設(shè)計體系,單體建筑的魅力：形成強制性視覺沖擊標志性建筑/形象中心/區(qū)域中軸/大型公建，并且多采用國際競標的方式,建筑設(shè)計,時間的魅力：不同年代的建筑凝固在同一瞬間，感受時間維度的張力,建筑集合的魅力：傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融的相得益彰、建筑形式結(jié)構(gòu)的多樣性、建筑空間的變化、block及其公共空間的聯(lián)系與圍合關(guān)系、地下空間的充分利用、建筑的創(chuàng)新、點綴少許新潮流的預(yù)告,建筑細節(jié)的魅力：園林和街道家具、制造商業(yè)金角、通過空間組

12、合與移步換景制造人群對建筑認知的強烈欲望但又無法把握的魅力，給人驚喜,多功能多層次的建筑：多層次的商業(yè)建筑群、多功能公寓、一流娛樂場所、具有個性特征互不雷同的住宅,合理的交通體系：充足的車位、通暢的交通流線、便利的停車及轉(zhuǎn)車、換乘通道,人文符號,精神歸屬中心：儀式感建筑/文化交流場所,人的活動及心理感受,人的活動引導(dǎo)：人性空間、活動黏性、動線特點，互動性和可參與性，可產(chǎn)生聚集導(dǎo)向的空間，制造圈層感和歸屬感,人的消費心理引導(dǎo)：為舍得消費的人群打造、為不得不消費的人群打造,緊湊都市的概念：高密度建筑集合體,區(qū)域標識/步行系統(tǒng)/特色符號語言/紀念性/風(fēng)格化建筑（群）,體驗元素設(shè)計,三種城市新中心發(fā)展

13、模式KPI體系的總結(jié),本項目所處的宏觀環(huán)境及自身條件分析,三種模式KPI（外因）與本項目條件的擬合分析，本項目適合發(fā)展成為商務(wù)驅(qū)動為主，商務(wù)、政務(wù)為輔的復(fù)合型城市新中心,商業(yè)驅(qū)動型城市新中心成功的關(guān)鍵因素之一是建立以商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔功能化體系,從案例得到商業(yè)驅(qū)動型城市新中心的功能化體系及物業(yè)類型組合后，我們對煙臺房地產(chǎn)市場進行分析，對各項物業(yè)的市場支撐程度進行判斷，綜合客戶目標和市場情況確定本項目的物業(yè)類型組合。,商業(yè)物業(yè)年消化量約60萬平米，近三年空置量保持在30萬平米左右，2009年上半年施工面積127.3萬平米。南大街商圈主要集中式商業(yè)出租率約75，商鋪出租率約95,商業(yè)用房市場

14、小結(jié),寫字樓2008年銷售量為14.6萬平米， 2009年上半年施工面積約6.8萬平米，空置量約4.15萬平米，萊山區(qū)寫字樓集中放量使09-10年寫字樓市場面臨較大的租售壓力,寫字樓市場小結(jié),2008年商務(wù)公寓平均價格為6500元/M2，銷售速度快，投資者占到50%左右，已入伙商務(wù)公寓出租率在80%以上。三水大廈依托城市核心區(qū)位，出租率在85以上,商務(wù)公寓市場小結(jié),煙臺酒店市場競爭激烈，三星級以上酒店經(jīng)營狀況良好，年平均入住率在75%左右，其中五星級酒店年均入住率為60，經(jīng)濟型酒店前景看好,酒店市場小結(jié),本項目物業(yè)類型判定的價值構(gòu)面,各物業(yè)功能比較分析商業(yè)+公寓+辦公+酒店更符合客戶的目標,擬

15、合度最高,擬合度最低,客戶目標指導(dǎo)下的項目物業(yè)類型組合建議,就項目整體定位和價值提升而言，可考慮引入超市、娛樂等主力店及合理規(guī)劃專業(yè)市場 國際公寓可商可住，可分酒店式公寓、偏居住的普通公寓和偏辦公的商務(wù)公寓。,我們的研究思路,本項目物業(yè)類型組合判斷,商務(wù)驅(qū)動型城市中心功能體系及物業(yè)組合 煙臺房地產(chǎn)專項市場分析 本項目物業(yè)組合判斷,本項目中心化發(fā)展模式判斷,模式一：政務(wù)驅(qū)動型 模式二：商務(wù)驅(qū)動型 模式三：商業(yè)驅(qū)動型 項目條件擬合度分析,項目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定,項目發(fā)展戰(zhàn)略,項目定位,項目整體定位 項目功能比例 各物業(yè)類型定位,通過怎樣的物業(yè)組合化解市場風(fēng)險？,在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價值？,如

16、何通過項目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺新中心？,項目分期策略,項目分期 啟動期策略,項目所在區(qū)域-煙臺未來新CBD中心區(qū),項目位于煙臺市萊山區(qū)迎春大街，交通便利，處在未來煙臺市發(fā)展的CBD中心地帶 距離煙臺市政府2公里 距離老城區(qū)市中心14公里（15分鐘車程）距離機場8公里 通過*路同老城區(qū)相聯(lián)，距離連接各區(qū)的五區(qū)連接路2公里。,區(qū)域?qū)傩袁F(xiàn)狀-多重屬性并存，核心屬性不清晰,體育 公園,會展,酒店 辦公,濱海 旅游,新市府,商貿(mào),大學(xué),住宅,核心屬性不清晰,目前以煙大等大學(xué)為主的文教區(qū)特征最為明顯 市政府新的辦公地在萊山區(qū)已成公認，政務(wù)新區(qū)、新市區(qū)的區(qū)域概念還處于穩(wěn)步發(fā)展之中 商務(wù)區(qū)：南山。 旅游區(qū)僅有濱

17、海旅游帶、體育公園等,多重屬性并存,項目所在區(qū)屬性現(xiàn)狀,城市新中心區(qū)是新區(qū)區(qū)域多種功能的核心統(tǒng)領(lǐng),深圳福田新區(qū),新中心區(qū)是最有包容性的屬性，也是最核心的屬性,核心屬性：新中心區(qū) 包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市政府大樓等政府設(shè)施） CBD（寫字樓、展覽、購物中心、星級酒店） 高級住宅區(qū) 旅游區(qū)（音樂中心、中心公園）,青島東部新區(qū),核心屬性：東部新中心區(qū)， 包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市委、市府大廈所在區(qū)） CBD（購物廣場、金融中心等商務(wù)大樓） 高級住宅區(qū)（銀都花園等） 旅游區(qū)（五四廣場為主的濱海旅游區(qū),南京河西新區(qū),核心屬性：河西新區(qū) 包含四大功能區(qū)：政務(wù)區(qū)（市府辦公大樓所在） CBD（寫字樓、酒店、

18、購物中心等設(shè)施） 奧體中心（旅游功能） 高級住宅區(qū),文教區(qū),旅游區(qū),商務(wù)區(qū),政務(wù)區(qū),雖然本區(qū)域文教區(qū)的現(xiàn)狀特征更明顯，但新中心區(qū)帶給本區(qū)域的房地產(chǎn)價值更大,文教區(qū),商業(yè)：含商務(wù)、商業(yè) 產(chǎn)業(yè)：包括教育、會展金融貿(mào)易、高新技術(shù)、工業(yè)、軟件業(yè)等 環(huán)境：指區(qū)域內(nèi)的整體規(guī)劃、綠化景觀、建筑物等,資料來源：新恒迪研究,區(qū)域價值模型,核心產(chǎn)業(yè)、區(qū)域環(huán)境和商業(yè)商務(wù)構(gòu)成一個區(qū)域最終的價值 只有三個方面平衡協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)域價值才能最大化 區(qū)域價值的最終表現(xiàn)是區(qū)域內(nèi)土地價值的提升,以教育產(chǎn)業(yè)和園區(qū)環(huán)境為主體，主要以內(nèi)需型消費為主 對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動較弱，尤其對區(qū)域商務(wù)和商業(yè)功能的帶動較弱,各學(xué)校內(nèi)需型區(qū)域完善，不能帶來區(qū)

19、域價值的全面提升,新中心區(qū),政府主導(dǎo)會展、金融等經(jīng)濟型產(chǎn)業(yè)，并通過市政配套改善環(huán)境 政府的新迎春大街規(guī)劃會帶來與之相關(guān)的商務(wù)和商業(yè)需求,政府主導(dǎo)下的外向型區(qū)域完善，帶來區(qū)域價值全面提升,為提升區(qū)域整體價值，本區(qū)域應(yīng)該以新中心區(qū)為核心屬性,新中心區(qū)的屬性將帶給本項目所在區(qū)域更高的規(guī)劃價值和市場價值,深圳新中心區(qū)居住用地價格走勢,規(guī)劃價值,市場價值,高起點片區(qū)規(guī)劃 路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施修建 會展等市政工程拉動 政府相關(guān)部門辦公,地價開始上漲 住宅開始建立新高價版塊 寫字樓等商務(wù)項目出現(xiàn) CBD成形，房價達到峰值,新中心區(qū)帶給本區(qū)域的兩大價值,新中心區(qū)的屬性帶給項目的規(guī)劃價值將會直接轉(zhuǎn)化為市場價值,兩地塊

20、總體定位-啟動“煙臺新城市中心計劃”,新中心區(qū),基本成形,起步階段,本項目2塊地總體定位：,站在全市新區(qū)發(fā)展的高度，依托現(xiàn)有體育公園和濱海風(fēng)景帶的旅游資源以及大學(xué)區(qū)的人文資源，同時借勢煙臺市新商務(wù)區(qū)規(guī)劃：,通過金益德集團現(xiàn)有兩塊地的綜合開發(fā)，為煙臺市啟動一個“新城市中心區(qū)的計劃”，最終通過提升區(qū)域價值，帶動新天地兩塊地價值最大化,政務(wù)區(qū),旅游區(qū),文教區(qū),商務(wù)區(qū),高級住宅區(qū),項目戰(zhàn)略發(fā)展方向,通過自我中心化，打造一個以商業(yè)為主導(dǎo)，復(fù)合商務(wù)辦公、休閑觀光于一體的多功能、高效率商業(yè)綜合體，從而建立新的價值體系，跳出區(qū)域競爭市場，形成煙臺城市新中心。 走業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化、使用全時段的發(fā)展戰(zhàn)略，通過

21、項目功能化體系的建立，規(guī)避市場風(fēng)險。 物業(yè)類型組合：主力店+購物中心+商業(yè)街+商務(wù)辦公+國際公寓+休閑娛樂 以公寓、獨立商鋪、商務(wù)辦公的售賣來實現(xiàn)項目快速回現(xiàn)，通過主力店、體塊商業(yè)、休閑娛樂等物業(yè)的長期持有，為企業(yè)長期融資進而實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供契機。,打造以商業(yè)為核心驅(qū)動力的煙臺城市新中心， 從而重新定義區(qū)域認知，實現(xiàn)區(qū)域價值突破與突圍，規(guī)避競爭。 打破煙臺舊有商業(yè)模式，通過全面領(lǐng)先市場的產(chǎn)品，打造煙臺前所未有的純粹商業(yè)休閑生活，形成項目核心競爭力。,開發(fā)戰(zhàn)略,競爭戰(zhàn)略,我們的研究思路,本項目物業(yè)類型組合判斷,商務(wù)驅(qū)動型城市中心功能體系及物業(yè)組合 煙臺房地產(chǎn)專項市場分析 本項目物業(yè)組合判斷

22、,本項目中心化發(fā)展模式判斷,模式一：政務(wù)驅(qū)動型 模式二：商務(wù)驅(qū)動型 模式三：商業(yè)驅(qū)動型 項目條件擬合度分析,項目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定,項目發(fā)展戰(zhàn)略,項目定位,項目整體定位 項目功能比例 各物業(yè)類型定位,通過怎樣的物業(yè)組合化解市場風(fēng)險？,在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價值？,如何通過項目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺新中心？,項目分期策略,項目分期 啟動期策略,研究內(nèi)容, 項目整體定位 項目功能比例 項目整體功能布局 各物業(yè)類型定位,我們的定位必須體現(xiàn)以下七點,是城市級的 是城市核心的 是具有標志性的 是區(qū)域峰值地價的 是有強烈城市意向的 是可回避競爭的 是可實現(xiàn)跨越式發(fā)展的,輻射全煙臺 是城市的新中心 能代表新

23、時代的煙臺，城市中的“一極” 平均地價高于城市新中心任何區(qū)域 可辯識，明顯區(qū)別與其它區(qū)域 拉開與其他地區(qū)的差距 采取一切可能的超常規(guī)的手段,我們要做能夠代言煙臺新時代的標志性形象,上海有新天地 武漢有江灘 大連有星海廣場 煙臺有什么？,我們不是在單純的做項目 而是在填補煙臺都市化進程中的城市硬件缺失 傳承城市發(fā)展沉淀，提煉打造城市新的文化內(nèi)涵！,制定以項目為中心的區(qū)域動態(tài)實施計劃,立足整個華北地區(qū)，重新定義區(qū)域價值 代言煙臺，代言時代 顛覆傳統(tǒng)、產(chǎn)品全面升級,都市重建計劃 打造煙臺最具活力的都市新中心,戰(zhàn)略視野,項目形象定位推薦,首府新天地 40萬集商業(yè)、辦公、 休閑娛樂、旅游觀光為一體的城市

24、魅力體 足以代言一個城市，一個時代,定位詮釋：一個在城市新中心以至高起點全面融合提升購物、商務(wù)、金融、休閑、娛樂、餐飲、文化、旅游、教育以城市新核心商業(yè)圈龍頭姿態(tài)，全力構(gòu)造新煙臺主流生活圈，構(gòu)建城市優(yōu)勢資源共享圈。,本項目面臨的核心問題-2塊地適合的物業(yè)類型配比,在金益德集團2塊地要承擔(dān)啟動煙臺“新城市中心區(qū)計劃“重任的前提下，我們面臨的核心問題：,近期4-5年內(nèi)，這2塊地合適開發(fā)的物業(yè)類型是什么？,近期4-5年內(nèi)，這2塊地物業(yè)類型配比是多少？,案例借鑒,深圳中心區(qū) 東莞新城中心 南京河西新城,新城市中心區(qū)物業(yè)發(fā)展規(guī)律 新城市中心物業(yè)配比值,研究內(nèi)容,投資啟動,中心區(qū)主干道基本完成,投資大廈、

25、信息樞紐中心大廈建設(shè)中；,中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施“七通一平”基本完成 成功拍賣出讓一塊居住用地；,中心區(qū)城市公園建成 和黃、中海、深業(yè)、居住項目 六大政府工程（市民中心、圖書館、音樂廳等）同時開工,中心區(qū)進入高速發(fā)展期； 高交會館正式起用； 新中心區(qū)地位已經(jīng)確立； 居住項目竣工投入使用； 江蘇大廈、國際商會大廈等高級寫字樓也相繼落成,中心區(qū)進入穩(wěn)定發(fā)展期； 居住項目：星河國際，黃埔雅苑 寫字樓項目中電信息； 六大公建大部分完成 政府完成搬遷,大型商業(yè),辦公居住,市政項目,居住項目,土地開發(fā),基礎(chǔ)設(shè)施,開始啟動,1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999-2001年 200

26、2-20042005之后,社區(qū)級商業(yè),區(qū)域性商業(yè),市級商業(yè),起步期,發(fā)展期,公建處于收尾階段 商業(yè)項目：中心購物公園開始籌建 高檔寫字樓全面入市 星級酒店 基本無住宅開發(fā),快速發(fā)展期,成熟期,深圳中心區(qū)開發(fā)進程-房地產(chǎn)開發(fā)次序從居住、辦公最后才過渡到商業(yè)性項目的開發(fā),案例借鑒 深圳中心區(qū),東莞新中心區(qū)開發(fā)進程-房地產(chǎn)開發(fā)次序從居住、辦公最后才過渡到商業(yè)性項目的開發(fā),案例借鑒 東莞新中心區(qū),起步期,發(fā)展期,成熟期,開發(fā)類型,新區(qū)開始啟動 國際會展中心,中央生活區(qū)規(guī)劃展 市政中心、會堂等開始建設(shè),會展中心,開始啟動,2001年,2002年,開發(fā)時間,2004,框架年 世紀城、凱旋城住宅開發(fā) 龍頭工

27、程鴻福西路、東江大道建成 行政中心、科學(xué)館等處于建設(shè)中,成形年 市府大樓、中心廣場等行政文化功能基本完善 第一國際商業(yè)項目開始 金凱大廈、華凱大廈等寫字樓開始,2003年,住宅全面開發(fā) 行政文化功能形成 第一國際開始招租 寫字樓入市并招租,2005,社區(qū)商業(yè),區(qū)域商業(yè),市級商業(yè),基礎(chǔ)設(shè)施,住宅項目 市政項目,大型商業(yè) 辦公項目,住宅辦公居住,東莞新中心區(qū)在1992年已規(guī)劃好，但停滯10年才建 從2001年重新開始爆發(fā)性發(fā)展 住宅區(qū)的規(guī)劃幾乎與CBD同步發(fā)展 會展中心最早開發(fā)，但經(jīng)營情況較弱（場館收費僅為廣州的1/3）,南京河西新城開發(fā)進程-住宅類項目先啟動，隨著市政設(shè)施的建設(shè)辦公項目開始建設(shè)動

28、工,案例借鑒 南京河西新城,起步期,發(fā)展期,成熟期,開發(fā)類型,新區(qū)開始規(guī)劃 確定13標志項目,住宅性用地拍賣 政府投入180億元 道路基建開始,開始啟動,2002年,2003年,開發(fā)時間,2005,政府投入230億 奧體新城、順馳、萬科等項目入市 奧體中心建設(shè)中 道路設(shè)施完善中,奧體中心建成 順馳、萬科、中海等地產(chǎn)項目發(fā)售 宋都大廈、紫鑫中華廣場主體封頂，大部分寫字樓項目才開工,2004年,基礎(chǔ)設(shè)施,住宅項目,市政項目 住宅項目,CBD的新區(qū)規(guī)劃引發(fā)住宅的先期開發(fā) 市政設(shè)施投入少，住宅項目對規(guī)劃利好的提前透支造成住宅陷入滯銷局面 政府投入少，導(dǎo)致寫字樓、商業(yè)等項目缺乏入市支撐 大型商業(yè)（如銀城

29、10萬平米）因時機不成熟在近期無法開始建設(shè) 規(guī)劃的13個標志性項目只有2個封頂，其他還處于開工階段,區(qū)域商業(yè),住宅全面開發(fā)入住 博覽中心、濱江酒店、南京報業(yè)、新地中心等投入使用 萬達等項目入駐動工,2008,新區(qū)商業(yè),社區(qū)商業(yè),新區(qū)開發(fā)進程的啟示-新區(qū)市政配套的實質(zhì)性建設(shè)才會帶來住宅、寫字樓和商業(yè)項目的成功開發(fā),成功啟示,新區(qū)的開發(fā)，只有市政設(shè)施先啟動才能帶給住宅、辦公樓、商業(yè)等項目的實質(zhì)性利好 隨著新區(qū)的成熟，物業(yè)適宜開發(fā)次序為住宅、辦公樓、大型商業(yè) 辦公樓的檔次隨著區(qū)域的成熟而逐漸提升 大型商業(yè)只有在區(qū)域完全成熟、知名度提升、輻射范圍擴大后才有開發(fā)和經(jīng)營成功的可能性 新區(qū)只要市政的真實投入

30、，住宅是可以與新區(qū)同步開發(fā)的,不成功借鑒,東莞國際會展中心在新區(qū)未形成之前早期開發(fā)，導(dǎo)致經(jīng)營狀況較差 南京河西新城市政設(shè)施（如政府大樓）實質(zhì)性建設(shè)弱，因此住宅項目銷售受影響，而寫字樓銷售也遭遇障礙,城市新中心區(qū)開發(fā)對本區(qū)域的啟示-近期應(yīng)以住宅開發(fā)為主，商業(yè)以社區(qū)級和區(qū)域性商業(yè)為主,起步期,發(fā)展期,快速發(fā)展期,成熟期,商業(yè)項目,辦公項目,市政配套,土地開發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施,居住項目,城市新中心區(qū)成功開發(fā)次序,本項目2塊地應(yīng)主要以區(qū)域性商業(yè)為主，考慮市級商業(yè)實現(xiàn)項目提升，前期辦公以中檔為主，酒店、公寓適度超前實現(xiàn)提升 因項目開發(fā)周期較長，物業(yè)類型和相應(yīng)配比設(shè)置應(yīng)保持彈性,0-3年,4-5年,6-10年,

31、10年后,時間,開發(fā)類型,不同城市新中心區(qū)的開發(fā)歷程基本一致 不同城市，開發(fā)力度不同，則開發(fā)周期不同,深圳新中心區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)律-商業(yè)規(guī)模和面積隨中心區(qū)的成熟逐漸升級,起步期,發(fā)展期,快速發(fā)展期,成熟期,商業(yè)級次,中海華庭等社區(qū)級商業(yè),萬佳百貨、天虹商場等成為南北部區(qū)域型商業(yè),購物公園、五星級酒店著手打造深圳市級商業(yè)中心,0-2年,3-5年,6-10年,10年后,開發(fā)類型,開發(fā)時間,發(fā)展驅(qū)動力,住宅項目內(nèi)需型消費,住宅人口遷移成為區(qū)域中心,區(qū)域成為城市中心辦公、住宅引起總?cè)丝谠黾?輻射范圍,中海等居住區(qū)內(nèi),北部區(qū)域內(nèi)大部分社區(qū),中心區(qū)，全市范圍,商業(yè)級次隨人口增加、區(qū)域功能提升而逐漸升級 區(qū)域級

32、商業(yè)是借助于住宅區(qū)配套的需要而產(chǎn)生 中心區(qū)發(fā)展12年后，具市級商業(yè)功能的大型商業(yè)和酒店才出現(xiàn),煙臺市對本區(qū)域商業(yè)的規(guī)劃-以區(qū)域級商業(yè)為主，但近幾年成為城市級商業(yè)的可能性較弱,區(qū)域級商業(yè)中心,位置：迎春大街 輻射人口：20-50萬人 規(guī)模：30萬平米以上 內(nèi)容：購物中心/超市、商業(yè)街、商務(wù)辦公樓、星級酒店、休閑娛樂設(shè)施、金融及電子商務(wù)設(shè)施,城市級級商業(yè)中心,以發(fā)展眼光看，萊山區(qū)將成為煙臺的城市中心 輻射及服務(wù)人口：50-100萬人,未來3-5年本項目將以區(qū)域商業(yè)為主，兼顧城市級商業(yè)，保留商業(yè)發(fā)展的彈性空間,新城市中心計劃,0-2年內(nèi)：依托政府規(guī)劃開拓區(qū)域性商業(yè) 3-5年：區(qū)域性商業(yè)為主,兼顧市級

33、商業(yè),煙臺市商業(yè)規(guī)劃,近期：區(qū)域級商業(yè) 遠期：城市級商業(yè)，全市中心,以社區(qū)級商業(yè)和區(qū)域級商業(yè)為主 考慮城市未來發(fā)展，兼顧城市級商業(yè),教育及旅游功能,煙大為主的大學(xué)園區(qū)：學(xué)校人口增加引起商業(yè)規(guī)模擴大 濱海旅游帶的發(fā)展：旅游人口增加引起商業(yè)規(guī)模擴大,商業(yè)面積確定的一般規(guī)范-本項目商業(yè)規(guī)模將以區(qū)域商業(yè)為主,兼顧市級商業(yè),本區(qū)域的商業(yè)規(guī)模應(yīng)介于區(qū)域性商業(yè)區(qū)及居住區(qū)級商業(yè)中心之間 同時兼顧新城市商業(yè)中心的規(guī)范確定,本項目商業(yè)的規(guī)模確定,社區(qū)級商業(yè)規(guī)模,區(qū)域級商業(yè)規(guī)模,商業(yè)總量為3-6萬平米,商業(yè)總量為12萬平米以上,城市級商業(yè)規(guī)模,商業(yè)總量為30萬平米以上,按社區(qū)和區(qū)域雙級次，本項目商業(yè)規(guī)模確定為15-

34、20萬平米,考慮區(qū)域未來發(fā)展空間，本項目商業(yè)總規(guī)模確定一個彈性范圍-不低于25萬平米，不超過30萬平米.,商業(yè)面積的彈性范圍利于項目的后期操作及利潤最大化發(fā)揮,本項目地塊功能及指標確定總原則,原則1：中高檔公寓開發(fā)為主，先期開發(fā),原則3：以區(qū)域性商業(yè)為主,兼顧市級商業(yè),原則2：辦公以中檔為主，中后期開發(fā),在地上總開發(fā)量中，占比20%以上（視市場情況調(diào)整） 中高檔公寓將是最早入市的物業(yè)類型,辦公樓檔次不宜走高檔以及大投入的超高層 應(yīng)在B2地塊商業(yè)投入使用后再開發(fā),體塊型商業(yè)應(yīng)適當(dāng)考慮提高市級商業(yè)輻射能力 考慮去化因素，集中大型商業(yè)將不會是本項目商業(yè)的核心形式,原則4：物業(yè)類型和配比值的設(shè)置要彈性

35、化,物業(yè)類型定位應(yīng)綜合考慮，功能最好復(fù)合化 物業(yè)類型配比值以最終市場需求及增量值最終確定,研究內(nèi)容, 項目整體定位 項目功能比例確定 項目整體功能布局 各物業(yè)類型定位,國內(nèi)二線城市核心商業(yè)區(qū)案例借鑒,成熟理論,項目地塊價值,五四廣場周邊區(qū)域青島市新的政治、經(jīng)濟、金融、文化中心,五四廣場核心區(qū)占地約20萬平米，容積率79 功能配比 商業(yè)：酒店：辦公：住宅：3：2：3：2 周邊分布著世紀大廈，中信金融大廈，華仁國際大廈，青島世界貿(mào)易中心，環(huán)海凱萊商務(wù)酒店，維也納大酒店,核心區(qū),案例一,以中山廣場為核心的人民路、三八廣場區(qū)域一大連最大、最具影響力的集金融、保險、商業(yè)、船務(wù)、商貿(mào)等幾大功能于一身的城市

36、中心區(qū),核心區(qū)占地約23萬平米，容積率約 78。 核心區(qū)功能配比 商業(yè)：酒店：辦公：居住3：1：3：3 公寓：名仕國際公寓 、天通金融大廈、宏孚旺苑、中山九號 寫字樓：安達商務(wù)大廈、中銀大廈、天安國際大廈、虹源商務(wù)大廈、寶嘉大廈 酒店：富麗華大酒店、香格里拉大酒店、心悅大酒店、大連國際酒店,案例二,通過國內(nèi)外商業(yè)驅(qū)動型城市新中心及國內(nèi)二線城市核心商業(yè)區(qū)的功能比例對比分析確定本項目的功能配比,一般規(guī)律： 商業(yè)比例占到30%50% 辦公功能物業(yè)占到20%30% 酒店功能物業(yè)占到10%-20% 居住功能物業(yè)占到10%30%,峰值地價與土地承租能力模型,根據(jù)地價峰值理論，商業(yè)及休閑娛樂物業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)較高

37、的地價，屬于硬核（Hard Core）區(qū),零售商業(yè)、娛樂物業(yè),商務(wù)辦公物業(yè),臨時居住物業(yè)（酒店、公寓等）,居家住宅物業(yè),峰值地價點所在區(qū)域成為核心區(qū),“核-框理論”的運用,核-框理論的基本要點： 在區(qū)域內(nèi)，地面地價最高、同時容積率也是最高以及交通可達性最好的區(qū)域即為硬核（Hard Core）區(qū)，環(huán)繞硬核的區(qū)域即為核緣區(qū)。 核緣即環(huán)繞硬核且處于核框間的連續(xù)過渡區(qū)域，是核的補充與支持，為其提供多方面的服務(wù)與輔助空間，它們有：停車場、交通樞紐、公寓式住宅、專業(yè)化市場、娛樂服務(wù)、部分零售、倉儲空間等； 框結(jié)構(gòu)以外區(qū)域即核緣以外、中心邊界內(nèi)的區(qū)域，功能物業(yè)以純居住住宅為主，兼有重工業(yè)區(qū)和天然屏障（如河流

38、、山地等）,1959年E.M.霍伍德和R.R.伯依斯提出了核框（Core-Frame）結(jié)構(gòu)理論，這是一個較為完整的區(qū)域內(nèi)部結(jié)構(gòu)劃分模式。,“核-框理論”：核-框理論源于對區(qū)域空間劃分的研究，該理論是一種有益的土地使用及功能模式理論，對于研究城市規(guī)劃和再開發(fā)的空間安排、商務(wù)連接、城市交通、功能設(shè)施的安排等都非常適用。,結(jié)合項目地塊價值分析，對項目地塊核框分布進行判斷,煙大三期(規(guī)劃中),大海,核緣區(qū),硬核區(qū),特點： 峰值地價、容積率最高、交通可達性最好 功能 ： 零售商業(yè)、辦公、酒店及公寓,特點：地面地價較高、容積率低于硬核區(qū)、交通可達性好 功能： 停車場、交通樞紐、公寓式住宅、專業(yè)化市場、娛樂

39、服務(wù)、部分零售、倉儲空間,綜合一般規(guī)律和本項目地塊價值，判定本項目物業(yè)功能配比,建議本項目硬核區(qū)及核緣區(qū)功能比例 商業(yè)：公寓：辦公50%：30% ：20% （商業(yè)：公寓：辦公=12.5-15萬：7.5萬-9萬：5-6萬）,注：本項目國際公寓分為酒店式公寓、偏居住的普通公寓和偏辦公的商務(wù)公寓，因此寫字樓體量需結(jié)合商務(wù)公寓整體考慮。,研究內(nèi)容, 項目整體定位 項目功能比例確定 項目整體功能布局 各物業(yè)類型定位,如何挖掘潛在的商業(yè)價值是本項目成功的關(guān)鍵，本項目商業(yè)要通過走差異化道路，打造有別于煙臺市場現(xiàn)有傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)的主力店+購物中心街區(qū)商業(yè)+寫字樓+國際公寓+休閑娛樂，形成項目自身獨特的USP。,

40、項目居住、辦公及休閑功能布局,居住功能區(qū)： 普通公寓、商務(wù)公寓相對分區(qū),休閑功能： 濱水風(fēng)情酒吧街及沿街廣場部分考慮城市雕塑、娛樂休閑設(shè)施或主題性布局,商務(wù)功能： 西北角布局酒店實現(xiàn)人氣拉動與購物中心功能分區(qū),辦公功能：由于辦公體量較大，必須實現(xiàn)產(chǎn)品線完整和相對分區(qū)，建議北區(qū)布局中檔寫字樓，南區(qū)布局甲級寫字樓， 。,項目零售商業(yè)業(yè)態(tài)功能布局,專業(yè)性、主題化：體塊型商業(yè)或街區(qū)模式，地上布局家居或IT數(shù)碼類專業(yè)市場、地下布局大型浴城、KTV等,濱水風(fēng)情酒吧街：布局鬧吧、靜吧、休閑餐飲、主題商業(yè)等。,購物中心兌現(xiàn)價值：高樓層布局餐飲、影院、冰場等拉動人氣，雙首層設(shè)計提升價值，地下層引入超市、餐飲主力

41、店拉動人氣,BLOCK街區(qū)：首創(chuàng)室內(nèi)步行街概念，重點考慮百貨品牌店、餐飲特色店等，對項目帶動，與購物中心形成差異化和互補，如：SPORTs100、屈臣氏、星巴克、蕉葉餐廳等。,研究內(nèi)容, 項目整體定位 項目功能比例確定 項目整體功能布局 各物業(yè)類型定位,商業(yè)定位 公寓定位 辦公定位,2008年煙臺人均GDP達到7433美元，城市化率達到61.19，從經(jīng)濟發(fā)展與商業(yè)形式發(fā)展的關(guān)系來看，煙臺已進入現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展階段,歐美經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)驗證明，當(dāng)城市的人均GDP達到2500美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。,南大街商圈現(xiàn)有集中商業(yè)業(yè)態(tài)以大百貨、大賣場為主

42、，單體規(guī)模偏小，同質(zhì)化競爭嚴重,南大街商圈現(xiàn)有商業(yè)在物建筑形態(tài)、消費環(huán)境、業(yè)態(tài)組合等方面均屬于傳統(tǒng)的大百貨、大賣場形式，功能單一、參與性弱、與消費者距離感強，缺少主題化、娛樂化、體驗化、專業(yè)化的現(xiàn)代商業(yè) ，不能滿足消費者越來越多元化的消費需求。,我國已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 排行榜 （1）,我國已開業(yè)或即將開業(yè)的 MALL 排行榜 （1）,在我國73家MALL排行榜中，煙臺沒有1家上榜，煙臺的現(xiàn)代商業(yè)明顯落后了,煙臺2008年社會零售消費品總額達到1023.4億元 煙臺市社會消費品零售總額以每年23%的速度增長 煙臺1萬平米以上商家12家，累計零售商業(yè)營業(yè)面積達：180萬平米 但是從我國7

43、3家MALL排行榜上可以看到，煙臺的現(xiàn)代商業(yè)明顯落后了！ 舊有單一購物功能商業(yè)物業(yè)已經(jīng)無法滿足消費者日益復(fù)合的消費需求。,落后意味著發(fā)展機遇！ 市場空白意味著發(fā)展機遇！,BLOCK MALL：購物中心+街區(qū)商業(yè)奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！,港匯廣場,BLOCK MALL：購物中心+街區(qū)商業(yè)奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！,港匯廣場,BLOCK MALL：購物中心+街區(qū)商業(yè)奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！,港匯廣場,BLOCK MALL：購物中心+街區(qū)商業(yè)奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！,港匯廣場,BLOCK MALL：購物中心+街區(qū)商業(yè)奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！,港匯廣場,BLOCK MALL：購物中心+街區(qū)商業(yè)

44、奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！,港匯廣場,BLOCK MALL：購物中心+街區(qū)商業(yè)奏響投資、經(jīng)營和諧共鳴曲！,港匯廣場,富于活力的業(yè)態(tài)組合： 4家核心主力店店中店,主力店采取錯位經(jīng)營方式，走時尚路線，推特色商品，避免商品組合與競爭對手同質(zhì)化。 商業(yè)檔次：50%的國際一線品牌；30%的亞洲一線品牌，20%的國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌。,四大領(lǐng)航國際品牌主力店,國內(nèi)一線品牌的時尚生活百貨。 以進口商品為特色的新概念超市。 引入大型娛樂城，如華納影城、魅力四射、熱舞會所等世界知名、城市內(nèi)知名娛樂店。 奧林匹克標準真冰滑冰場。,萬象城,主力店+地下街區(qū)商業(yè)最大限度挖掘項目商業(yè)價值！,萬象城,BLOCK

45、 MALL業(yè)態(tài)包羅萬象，煙臺時尚發(fā)源地,業(yè)態(tài)包括： 中西餐廳，特色美食 酒吧、茶館、KTV、美容美發(fā) 各類品牌專賣店、精品店、特色店 各類藝術(shù)品專賣店 服務(wù)于社區(qū)居住和辦公的各類業(yè)態(tài),工藝品,精品服飾,家庭影音,保健藥品,美容美發(fā),花店,便利店,都心街區(qū)商業(yè)生活既是對過去集市型商業(yè)精神的回歸，又迎合當(dāng)代都市人個性化的需求,無中心、多層次、混合就是活力 小尺度設(shè)計使商業(yè)街更豐富、更親切 街區(qū)生活：逛不完的街、看不完的人、找不完的樂、24小時不停息的都市瘋狂,數(shù)碼世界：賽格數(shù)碼專業(yè)街,活色生香：煙臺首條濱水酒吧街,婚姻殿堂：煙臺首條婚慶主題商業(yè)街,物欲天堂：精品專業(yè)特色街,研究內(nèi)容, 項目整體定位

46、 項目功能比例確定 地塊容積率確定及分配 項目整體功能布局 各物業(yè)類型定位,商業(yè)定位 公寓定位 辦公定位,本項目國際公寓通過產(chǎn)品創(chuàng)新打造有別于煙臺市場現(xiàn)有的公寓產(chǎn)品，從而引領(lǐng)煙臺公寓產(chǎn)品的升級，樹立區(qū)域新價值標竿。,現(xiàn)有商務(wù)公寓產(chǎn)品：規(guī)模小，滿足基本辦公、居住需求，產(chǎn)品不夠精細、創(chuàng)新少，無社區(qū)氛圍，配套服務(wù)一般,商務(wù)公寓發(fā)展階段煙臺市處于第二代向第三代的過渡，產(chǎn)品存在提升空間,商務(wù)公寓：公建化的外立面提升項目品質(zhì)，提升項目財富標識,強烈的視覺沖擊力，強調(diào)昭示性。 建筑具有公建化立面效果，建筑設(shè)計上做出通透感。,煙臺上空造院都市院風(fēng)景,每六層建立一個共享空間公共院落 每戶大陽臺私有院落 小戶型也

47、有絕佳的風(fēng)景,LOFT公寓,層高3.94.5米，上下兩層復(fù)式戶型 買一層送一層，贈送面積可達30，加快銷售速度 營造豐富空間形式，方便商務(wù)辦公,商務(wù)公寓普通戶型，適度空間，標示項目高品質(zhì),項目各物業(yè)類型之間是相互限制的，同時也是相互支持的,商業(yè),辦公,商務(wù)公寓,普通公寓,普通公寓和商務(wù)公寓在面積、服務(wù)功能上形成分工和差異。,商業(yè)的檔次要求 不能影響辦公、居住環(huán)境,利潤最大化 吸引人氣、帶熱區(qū)域 標志性 為公寓和住宅提供完善配套、信息平臺 個體差異所在、活力的核心,相互限制,為商業(yè)帶來商務(wù)消費人流 資源平臺、提升品質(zhì) 現(xiàn)金流來源,為商業(yè)帶來高消費人流和旅游租客 資源平臺、提升品質(zhì) 現(xiàn)金流來源,標

48、志性 定義商務(wù)形象 定義檔次 為商業(yè)帶來住家消費人流 現(xiàn)金流來源,我們的研究思路,本項目物業(yè)類型組合判斷,商務(wù)驅(qū)動型城市中心功能體系及物業(yè)組合 煙臺房地產(chǎn)專項市場分析 本項目物業(yè)組合判斷,本項目中心化發(fā)展模式判斷,模式一：政務(wù)驅(qū)動型 模式二：商務(wù)驅(qū)動型 模式三：商業(yè)驅(qū)動型 項目條件擬合度分析,項目戰(zhàn)略發(fā)展方向判定,項目發(fā)展戰(zhàn)略,項目定位,項目整體定位 項目功能比例 各物業(yè)類型定位,通過怎樣的物業(yè)組合化解市場風(fēng)險？,在高容積率下各類物業(yè)如何創(chuàng)造價值？,如何通過項目開發(fā)使區(qū)域成為煙臺新中心？,項目分期策略,項目分期 啟動期策略,啟動原則,啟動期回收出讓金，建立穩(wěn)定現(xiàn)金流。 從項目商業(yè)價值最高的地塊

49、啟動。 啟動位置要能與在建的萬象城項目聯(lián)動，易于形成借勢和規(guī)模優(yōu)勢。 打造商業(yè)驅(qū)動型城市新中心，首先啟動商業(yè)，從而帶動周邊土地升值。 超市、專業(yè)市場、購物中心率先啟動，通過引進主力店，帶熱片區(qū)。 啟動期通過國際公寓樹立區(qū)域價值標桿，帶動后期居住的價值實現(xiàn)。 7.若考慮產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富性，可在B2地塊啟動中端辦公產(chǎn)品入市。,1-3期分期開發(fā)實施的策略分解,1-3期分期銷售軌跡,14年,15年,第二篇章 商業(yè)地產(chǎn)價值實現(xiàn)模式,【價值兌現(xiàn)】,【產(chǎn)品矩陣】,3.5萬酒店式公寓,2萬專業(yè)市場+1萬娛樂,+,7萬購物中心,6萬辦公,1.5萬地下超市+3.5萬步行街,2.5萬酒店,+,+,5.5萬公寓,【物業(yè)比

50、例】,【商業(yè)】地下與入口,P入口,人流步行入口,下沉式人流主入口方向，提升地下商業(yè)價值。,商業(yè)櫥窗展示，與對面商業(yè)街聯(lián)成一體,【主題購物中心】定位,以室內(nèi)娛樂為體驗點的，集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的體驗式購物中心,以日常生活購物消費為主導(dǎo)主力消費需求,配以娛樂、餐飲,成本低，參與性的娛樂體驗點興奮點,【主題購物中心】,基本原則： 主力店持有經(jīng)營（40%），其余部分出售； 招商先行，設(shè)計可以通過招商情況調(diào)整； 優(yōu)先考慮2-3家大型品牌主力店進駐，帶旺商氣； 引進經(jīng)營管理公司，進行后續(xù)經(jīng)營管理。,“,”,【主題購物中心】,購物中心的人流動線,【主題購物中心】,購物中心的布局模式,購物中心的平面布

51、局,循環(huán)是商業(yè)體的人流生生不息的最好方式,【主題購物中心】中庭,【主題購物中心】,立面的處理,入口的標志,【主題購物中心】,電梯的形式,【商業(yè)街】,Folded street適合人體尺度以及與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成的“Folded street”，使街區(qū)生動活潑 觀景平臺體塊相互錯落，形成了豐富的空間層次，同時營造出生態(tài)觀景平臺,直通街概念,【商業(yè)街】,以品牌餐飲為帶動,以高檔社區(qū)休閑配套精品店為主要業(yè)態(tài),SPA會館,康體健身,寵物醫(yī)院.7-11,社區(qū)配套,麥當(dāng)勞汽車餐廳,精品川菜,【商業(yè)街】,時尚都市體驗,有會員制或俱樂部服務(wù),提供店鋪裝修設(shè)計顧問服務(wù),主題特色店,【商業(yè)街】,消

52、解購物街單一功能, 實現(xiàn)真正休閑聚會功能 形成共同興趣人群的聚會交流地點,休閑娛樂體驗,【酒店】,以小單間、套間為主，裝修風(fēng)格簡單而富有個性，可有三到四種選擇方案，裝修單價在 1000-1500元/平方米。 可先聯(lián)系酒店，經(jīng)濟型品牌連鎖酒店進駐，統(tǒng)一經(jīng)營管理，帶租約銷售。,公寓式酒店,【寫字樓】“SVO（服務(wù)式寫字樓）”,以最小面積60 發(fā)售，創(chuàng)業(yè)者承受得起的寫字樓。為新銳公司服務(wù)，將他們從瑣碎的日常行政工作中解脫出來的，將建筑同服務(wù)打包在一起的結(jié)合體。,SVO是獨立的,SVO是自由的,最小的產(chǎn)權(quán)單位可隨意組合，合伙人一人買一套，打通就是大公司，關(guān)系好繼續(xù)干，出現(xiàn)問題一人一套清晰明了。,SVO

53、是專業(yè)的,專業(yè)的公共秘書服務(wù)，專業(yè)的律師咨詢，專業(yè)的會計師建議，您的周圍有一個專業(yè)隊伍隨時準備為您服務(wù)。SVO是管家，在你直奔主題的時候，處理好一切繁雜。,SVO是節(jié)約的,不再為低使用頻率的空間付費，不必再為高成本的辦公設(shè)備占用固定資產(chǎn)，最大化的資源共享，所有人都收益,【寫字樓】“SVO（服務(wù)式寫字樓）”,【公寓】,面積約為50-70平方米，以一房和小兩房為主。低總價，未來的都市主義生活享受。提供精裝修菜單，單價在1000-1500元/平方米，實現(xiàn)“CONDO”生活。,精裝修公寓,【廣場】-運動休閑主題,第三篇章 新恒迪商業(yè)全程服務(wù)模式,新恒迪概況,組織架構(gòu),董事會,總經(jīng)理,專家顧問委員會,總

54、經(jīng)辦,新恒迪管理機構(gòu)（深圳總部）,商略國際機構(gòu),浙江分公司,江蘇合力易揚,山東金名機構(gòu),信息研究中心,品牌發(fā)展中心,業(yè)務(wù)拓展中心,人力行政中心,操盤管理中心,網(wǎng)絡(luò)信息中心,新恒迪發(fā)展歷程,新恒迪發(fā)展歷程,載譽而歸,新恒迪戰(zhàn)略商家聯(lián)盟,點對點招商，創(chuàng)造無限價值,新恒迪操盤項目速遞,新恒迪操盤項目速遞,新恒迪操盤項目速遞, ,大型商業(yè)地產(chǎn)在中國成功的關(guān)鍵,NO1:商業(yè)定位一定地址，二定規(guī)模，三定主力店,NO2:規(guī)劃設(shè)計人流動線.視覺通透.交通體系.主力店的設(shè)計要求,NO3:后期經(jīng)營招商.經(jīng)營管理.持續(xù)能力,地址考慮尤為關(guān)鍵，交通.是否在人口聚集區(qū).人口的消費能力和規(guī)模及未來增長潛力是關(guān)鍵。輻射范圍

55、和輻射人口規(guī)模決定商業(yè)的總體規(guī)模。國外，十萬平方米以內(nèi)叫做“最佳規(guī)?！?，15萬平方米以上的商業(yè)，最少要有10家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。,人流動線中一個單一的通道是最好 ，最好生生不息。視覺看到越多的店鋪越好，刺激人的購買欲望 。卸貨區(qū)域是盡量在地下 ,私家車和送貨車都不要和人在一個平面上交叉。招商之前，先和主力店進行對接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷載高度和卸貨的要求 。,全部銷售的商鋪存活率非常低。招商完成后，艱巨的任務(wù)剛剛開始，如何持續(xù)經(jīng)營管理，是商場未來不斷盈利的關(guān)鍵。商業(yè)只有在經(jīng)營中才能實現(xiàn)價值。商業(yè)項目，一般的要有三年的培育期，最低也需要兩年的培

56、育期。需要有充足的資金和技術(shù)準備及主力店的組合，主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。,新恒迪視點,NO1:科學(xué)定位城市發(fā)展、商圈格局、項目實際,NO2:招商先行主力定制、點對點、百花齊放,NO3:運營為王專業(yè)團隊、強強組合、貼身服務(wù),項目發(fā)展需要在專業(yè)高度，從城市發(fā)展所處階段，根據(jù)商圈在所在城市發(fā)展中所處地位和商圈內(nèi)的競爭格局，各個業(yè)態(tài)業(yè)種市場發(fā)展程度、放量情況，結(jié)合項目自身實際情況和發(fā)展商需求來確定項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略，最終確定招商、運營、銷售等整體執(zhí)行戰(zhàn)略。,現(xiàn)代大型商業(yè)，主力店的成功招商與高效運營是一個項目成功的關(guān)鍵因素之一。我司與國內(nèi)外2000余家主力店建立的點對點溝通模式，將在最大限度上縮短主力店招商周期，提前兌現(xiàn)價值、規(guī)避風(fēng)險。同時，隨著市場競爭的加劇和市場細分，次主力店的廣泛布點、百花齊放也是項目成功的關(guān)鍵之一。,我司專注于商業(yè)地產(chǎn)全程專家服務(wù)，建立了一支經(jīng)歷了商業(yè)風(fēng)雨洗禮的專業(yè)招商運營團隊。他們多來自沃爾瑪、大潤發(fā)、吉之島、茂業(yè)、太平洋、百盛等優(yōu)秀商業(yè)企業(yè)或者飽經(jīng)大型商業(yè)地產(chǎn)項目歷練，操盤手起點要求為8年以上行業(yè)經(jīng)驗+3個10萬平米以上商業(yè)項目操盤經(jīng)驗。,商業(yè)全程服務(wù)合作流程,商業(yè)全程服務(wù)合作流程,商業(yè)運營管理服務(wù)模式,商業(yè)運營管理有以下三種合作模式可供甲乙雙方選擇： A、我司提供項目商業(yè)運營管理建議書，前期協(xié)助甲方組建運營團隊，過渡期后交由甲方自