1、,房地產(chǎn)成本控制-四大核心環(huán)節(jié)管理,工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實(shí) 工程清單招標(biāo)管理 工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立 房地產(chǎn)成本控制專(zhuān)題研討會(huì) 2006年03月11日,一、關(guān)于成本管理的基本觀點(diǎn)二、目標(biāo)制定的原則與過(guò)程 三、目標(biāo)支解的方法四、目標(biāo)的落實(shí)有效控制,第一部分工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實(shí),關(guān)于成本管理的基本觀點(diǎn),1，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的基本內(nèi)容：合理確定與有效控制；確定是控制的前提和基礎(chǔ)， 2，成本管理認(rèn)識(shí)過(guò)程 造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)）-定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價(jià)正確； 成本控制強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值 提升價(jià)值強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：利潤(rùn)，講求性?xún)r(jià)比，發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)

2、造價(jià)值 -當(dāng)前指導(dǎo)思想：結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開(kāi)展成本管理工作 3，成本管理的基本方法目標(biāo)管理，包含了目標(biāo)的確定與控制兩方面 目標(biāo)與控制關(guān)系：控制的目的就是為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 控制的要素：目標(biāo)、偏差測(cè)定、修正 控制的過(guò)程： PDCA循環(huán) 有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在；實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋,成本目標(biāo)的制定基本原則,1，目標(biāo)的內(nèi)涵： 不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo) 2，目標(biāo)的作用： 目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù) 3，目標(biāo)的范圍： 成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本,成本目標(biāo)的

3、制定主要過(guò)程,1，制定的時(shí)間： 目標(biāo)制定從立項(xiàng)時(shí)就已經(jīng)開(kāi)始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素； 策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)； 規(guī)劃方案確定后，形成正式目標(biāo)成本 施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下）； 2，制定的方法 3，制定的要求,成本目標(biāo)的制定主要過(guò)程,1，制定的時(shí)間： 2，制定的方法： 成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)； 前

4、期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。 最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解； 符合公司利潤(rùn)要求，經(jīng)過(guò)各方的討論和審批（可能集團(tuán)審批），正式發(fā)布 3，制定的要求：,成本目標(biāo)的制定主要過(guò)程,1，制定的時(shí)間： 2，制定的方法： 3，制定的要求： 合理確定的前提條件：了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù)； 內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同； 盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)分離，而不是籠統(tǒng)地總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析； 盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn)

5、公司都會(huì)做測(cè)算，只是沒(méi)有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，對(duì)用目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果的進(jìn)行考核,成本目標(biāo)的制定工作案例,1，某中學(xué)成本控制綱要：前期制定的過(guò)程和人員，如何調(diào)整 2，某中學(xué)成本測(cè)算：全成本的范圍，對(duì)產(chǎn)品的明確 3，成本調(diào)研報(bào)告格式： 4，成本目標(biāo)評(píng)審要點(diǎn),成本目標(biāo)的支解 - 分解是為了落實(shí),1，要滿(mǎn)足動(dòng)態(tài)控制的需要： 按分包與甲供材計(jì)劃分解到每個(gè)分判項(xiàng)目上；這樣分解的前提項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程事先有充分的策劃，是計(jì)劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標(biāo) 2，要滿(mǎn)足成本分析的需要： 按照標(biāo)準(zhǔn)成本科目（公司內(nèi)部的，沒(méi)有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）分解，一般只在末級(jí)科目上可以增加； 3，按內(nèi)部職責(zé)劃分： 成本費(fèi)用總額

6、分解到各相關(guān)責(zé)任部門(mén)，列入KPI 4，分解到設(shè)計(jì)限額： 也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上內(nèi)在目標(biāo)制定時(shí)就已經(jīng)考慮到了設(shè)計(jì)限額 5，分?jǐn)倖?wèn)題： 作為成本控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)要分?jǐn)偅ò操M(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)偅?成本目標(biāo)的分解工作案例,1，按招標(biāo)和合同項(xiàng)分解： 2，按科目細(xì)分： 3，責(zé)任劃分： 4，設(shè)計(jì)限額,成本目標(biāo)的落實(shí),產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測(cè)成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本； 要有保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段；重點(diǎn)是在設(shè)計(jì)和招標(biāo)過(guò)程中，在設(shè)計(jì)和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保護(hù)設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏差； 既要有完整的

7、流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的成本意識(shí)與溝通，對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對(duì)成本的控制同步實(shí)現(xiàn)；這里所謂成本意識(shí)就是要考慮性?xún)r(jià)比； 動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標(biāo)、變更、結(jié)算）與手段（軟件與報(bào)表）； 調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對(duì)象包括成本目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤(rùn)預(yù)期；,成本目標(biāo)的落實(shí)-工作案例,1，月報(bào)表 2，調(diào)整所需文件： 3，價(jià)值分析報(bào)告：,第二部分工程量清單招標(biāo)管理,為什么要采用清單招標(biāo)，與費(fèi)率招標(biāo)相比有多大益處？ 充分競(jìng)爭(zhēng)、了解市場(chǎng)、掌握投標(biāo)細(xì)節(jié)：在總價(jià)和單價(jià)上都充分競(jìng)爭(zhēng)，可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本，施工方案，對(duì)項(xiàng)目的了解程度等，分析投標(biāo)報(bào)價(jià)的針對(duì)性，可以知

8、道其重視程度，也可以反映管理水平； 事先定價(jià)、心中有數(shù)：競(jìng)爭(zhēng)是降價(jià)最有力的武器，在投標(biāo)階段甲方處于主動(dòng)地位，盡可能確定總價(jià)和單價(jià)，進(jìn)場(chǎng)之后會(huì)由主動(dòng)變被動(dòng)； 承包范圍和內(nèi)容事先明確，減少索賠：促使招標(biāo)過(guò)程中將圖紙和現(xiàn)場(chǎng)的問(wèn)題事先提出和解決 付款、變更、結(jié)算過(guò)程簡(jiǎn)化、清晰：減少了施工過(guò)程中的扯皮； 存在的難度：時(shí)間上的增加、地方上的不適應(yīng)；,第二部分工程量清單招標(biāo)管理,2，清單招標(biāo)的組織及過(guò)程 組織者、參與者、決策者根據(jù)各公司的組織架構(gòu)和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)各環(huán)節(jié)的參與人與參與度可能不同 ； 準(zhǔn)備過(guò)程：調(diào)研考察（廣泛性和準(zhǔn)對(duì)性，公司、項(xiàng)目、基地）、標(biāo)前會(huì)議、文件準(zhǔn)備（圖紙、清單、技術(shù)要求、樣板） 招標(biāo)過(guò)程：發(fā)

9、標(biāo)、答疑、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、談判、定標(biāo)，每個(gè)過(guò)程都要遵循“靠數(shù)據(jù)說(shuō)話、留有作業(yè)痕跡”的原則 善后工作：合同簽訂與交底（合同附件、材料問(wèn)題）、數(shù)據(jù)分析與積累、資料整理、樣板管理,第二部分工程量清單招標(biāo)管理,3，清單招標(biāo)的合同特點(diǎn) 基本概念；一般是總價(jià)、單價(jià)、成本加酬金；最后一種中國(guó)用的較少；總價(jià)包括固定總價(jià)和可調(diào)總價(jià)，單價(jià)包括有暫定量的單價(jià)和純單價(jià)； 單價(jià)/總價(jià)合同的選擇：要看具體項(xiàng)目的復(fù)雜程度，與時(shí)間長(zhǎng)短，變化的多少，圖紙的清晰度有關(guān)；還可以綜合選用的方式，單價(jià)中有總價(jià)，如，一些內(nèi)容就是一項(xiàng)定一個(gè)價(jià)，局部總價(jià)；總價(jià)中有單價(jià)，比如有些可能價(jià)格或?qū)嶋H數(shù)量上差別較大的項(xiàng)目，某消防工程種的防火封堵、土方工程

10、； 最常用的是固定單價(jià)的總價(jià)合同，且列出一些備用價(jià)格，如零星清單，主材價(jià)；包干方式是圖紙加清單，量?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)都給了施工單位 變更與調(diào)價(jià)的方式：合同價(jià)、定額或其他參考、商定；注意報(bào)價(jià)時(shí)的成本水平；總之承包的內(nèi)容明確才能包死，若想制定品牌必須在招標(biāo)示時(shí)提出； 付款、結(jié)算辦理：盡量按照實(shí)際完成工程量 合同制定的雙贏原則，要考慮誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)；,第二部分工程量清單招標(biāo)管理,4，關(guān)于標(biāo)底的討論 正確認(rèn)識(shí)標(biāo)底：合理范圍的參考，不是準(zhǔn)確的價(jià)格，例：領(lǐng)導(dǎo)要求說(shuō)出到底哪個(gè)是準(zhǔn)確的 是否需要標(biāo)底：很多單位說(shuō)沒(méi)有標(biāo)底，使沒(méi)有專(zhuān)門(mén)編制，但對(duì)可能的造價(jià)水平都有個(gè)預(yù)期，目標(biāo)也是一種標(biāo)底； 如何取定標(biāo)底：調(diào)研，按定額或市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算

11、，甲方的企業(yè)定額就是成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),第二部分工程量清單招標(biāo)管理,5，關(guān)于談判的討論 是否需要標(biāo)后談判：談判的目的是降價(jià)，各公司的認(rèn)識(shí)與習(xí)慣，最終為自身營(yíng)造什么樣的市場(chǎng)環(huán)境；方式：不談或多次報(bào)價(jià)、多輪談判； 如何有效的談判：有針準(zhǔn)對(duì)性：從質(zhì)量、技術(shù)、進(jìn)度、服務(wù)、付款等方面以及報(bào)價(jià)中的問(wèn)題入手 誰(shuí)負(fù)責(zé)：不同目的不同的人員，從澄清、優(yōu)化和摸底的角度出發(fā)或最終拍板角度,第二部分工程量清單招標(biāo)管理,6，評(píng)標(biāo)原則與要點(diǎn) 根本目的，要知道各家報(bào)價(jià)的差別在哪里，選定合適的隊(duì)伍（產(chǎn)品和服務(wù)）和價(jià)格，報(bào)證項(xiàng)目順利實(shí)施 合理低價(jià)的概念與把握：技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合，與項(xiàng)目特征結(jié)合 深層次的重點(diǎn)分析，要有單價(jià)分析表； 預(yù)防不平

12、衡報(bào)價(jià)：分項(xiàng)之間、費(fèi)用之間，可用圖表 必須與目標(biāo)做對(duì)比分析 表格要統(tǒng)一，招標(biāo)文件中充分考慮評(píng)標(biāo)的需要,第二部分工程量清單招標(biāo)管理,7，招標(biāo)成功的關(guān)鍵 為自身營(yíng)造規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境，才能得到市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)資源 市場(chǎng)調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的底細(xì)，合理確定入圍的產(chǎn)品和隊(duì)伍（檔次標(biāo)準(zhǔn)一致，新老結(jié)合）； 招標(biāo)范圍、要求明確，圖紙文件內(nèi)容清楚 投標(biāo)報(bào)價(jià)的方式明確（如算量不同如何處理），表格統(tǒng)一； 評(píng)標(biāo)充分、到位 總之：準(zhǔn)備充分、到位。時(shí)間上有與保障,第二部分工程量清單招標(biāo)管理,8，幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題 有特殊照顧對(duì)象給機(jī)會(huì)，低價(jià)中標(biāo)；長(zhǎng)期合作伙伴優(yōu)先 圖紙不夠完備先出招標(biāo)圖，之后出變更；先作暫定價(jià)，并保留甲方分包

13、的權(quán)利； 時(shí)間過(guò)于緊迫幾方同時(shí)算量；加快評(píng)標(biāo)速度；準(zhǔn)備充分，壓縮談判時(shí)間,第二部分工程量清單招標(biāo)管理,9，總包及主要分包案例 總包 電梯 ：針對(duì)性產(chǎn)品 鋁合金：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的掌握 裝修：材料和樣板的要求 環(huán)境綠化：要建立實(shí)物量的標(biāo)準(zhǔn) 智能化：兩次,第三部分工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立,目的與作用 掌握市場(chǎng)信息，積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，為合理確定作數(shù)據(jù)支持，也為保證公司的成本控制標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定性； 要建立制度，將成本信息管理落實(shí) 2，數(shù)據(jù)庫(kù)的主要內(nèi)容與形式 成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)包括成本管理信息（供方、法規(guī)）與成本信息 成本數(shù)據(jù)不僅包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（價(jià)的指標(biāo)），還應(yīng)包括技術(shù)指標(biāo)（量的指標(biāo)）；定額也是一種成本數(shù)據(jù)庫(kù) 成本數(shù)據(jù)內(nèi)容很多，概

14、括為三個(gè)層次的成本數(shù)據(jù)：項(xiàng)目及單體、分部分項(xiàng)及專(zhuān)項(xiàng)工程、人材機(jī)及設(shè)備 成本數(shù)據(jù)的相關(guān)信息也要同時(shí)記載：時(shí)間、技術(shù)特征、來(lái)源 數(shù)據(jù)庫(kù)形式：不一定，可以用工具軟件：EXCEL，AEECSS等，也可以是專(zhuān)用軟件：通用（如明源）、定制 （如萬(wàn)科、金地） 3，數(shù)據(jù)庫(kù)的建立方法,第三部分工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立,1，目的與作用 2，數(shù)據(jù)庫(kù)的主要內(nèi)容與形式 3，數(shù)據(jù)庫(kù)的建立與維護(hù) 工作內(nèi)容：建立制度與規(guī)范，制定成本數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)與分類(lèi)；分析整理（BCIS的方法）；錄入與維護(hù) 工作時(shí)間： 在幾個(gè)節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行：調(diào)研、詢(xún)價(jià)、招標(biāo)、合同、結(jié)算；最好能與工作過(guò)程結(jié)合而不是做為額外的工作 工作人員：專(zhuān)職或?qū)I(yè)人員,第三部分工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立,成本分析是建立數(shù)據(jù)庫(kù)的基礎(chǔ)，成本分析中有以下幾個(gè)值得注意的問(wèn)題 1，成本分析的原則： 類(lèi)似于會(huì)計(jì)：明晰性原則，重要性、可比性、一貫性； 實(shí)際發(fā)生原則（以實(shí)際結(jié)算成本為主） 2，分析方法的統(tǒng)一 成本分析與成本標(biāo)準(zhǔn)科目要對(duì)應(yīng)，各公司結(jié)合自身情況制定；一般財(cái)務(wù)有成本核算的科目，成本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的口徑盡量與之對(duì)應(yīng)，可