1、畢博管理咨詢浦東軟件園管理咨詢項(xiàng)目上訪談日期：2003 年 9月 22 日下午海訪問人：哈錚，張帆受訪人：吳剛浦公司職位：招商服務(wù)部經(jīng)理東聯(lián)系方式：38954510-1351軟件園有限公司咨詢項(xiàng)目?jī)?nèi)部訪談?dòng)涗浽L談主要內(nèi)容：被訪者說明： 2000 年九月加入公司，曾接受mba 學(xué)習(xí)，言語中對(duì)客戶及服務(wù)較重視第一部分：公司業(yè)務(wù)1. 園區(qū)租賃? 一期財(cái)務(wù)部核算價(jià)格為 1.6/ 天/ 平米，但張江政府核出價(jià)格 1.2元，以此進(jìn)行補(bǔ)貼；二期維持較低的定價(jià)水平以吸引更多公司，因此仍為 1.2 元；房租免費(fèi)由今年四月放開，租金有所上漲，目前均價(jià) 1.35 元左右? 周邊房租水平 1.35 至1.4 元? 目

2、前出租率應(yīng)有 98% ，到今年七月底出租率為 88.5% ，另有公司用房約 7%? 由于房租免費(fèi)的結(jié)束，年初有一半左右企業(yè)空出，但二期的低房租仍有效吸引來客戶，出租率至此恢復(fù)的較好2. 園區(qū)客戶? 一期基本沒有進(jìn)行客戶挑選；二期時(shí)間壓力較大，當(dāng)時(shí)瞄準(zhǔn)一些目標(biāo)客戶，但不排除軟件產(chǎn)業(yè)的多樣性；現(xiàn)在看來傾向于客戶的多樣性，便于形成產(chǎn)業(yè)鏈上的互補(bǔ)（如前后道開發(fā)）第 1 頁 / 共 3 頁機(jī)密文件，僅在項(xiàng)目?jī)?nèi)部使用畢博管理咨詢上海浦華瑞信軟件平臺(tái)公司咨詢項(xiàng)目訪談綱要? 目前中型以上企業(yè)（投資 100 萬以上）與小型企業(yè)數(shù)量各占一半左右；如果時(shí)間充裕的話會(huì)更瞄準(zhǔn)中型以上企業(yè)及外資? 有園區(qū)企業(yè)的原始數(shù)據(jù)，

3、但沒有進(jìn)行詳細(xì)統(tǒng)計(jì)；且企業(yè)（特別是小型企業(yè)）上報(bào)的數(shù)據(jù)不一定可信? 園區(qū)行業(yè)主要應(yīng)以軟件出口、芯片設(shè)計(jì)為主，個(gè)人不看好信息安全，因其應(yīng)用主要為政府及銀行，而這些單位不計(jì)成本，市場(chǎng)需求較小。其他與園內(nèi)企業(yè)形成互補(bǔ)的企業(yè)亦可以考慮? 目前園內(nèi)有芯片設(shè)計(jì)企業(yè)二十多家3. 客戶需求? 必要的服務(wù)：餐飲、購物、平臺(tái)公司、員工住宿（但需要資金）? 其它需求較分散：貸款、融資等4. 對(duì)三期的看法? 三期應(yīng)比較靈活，根據(jù)客戶實(shí)際情況來建設(shè)，包括以租代買、定建等形式? 若追求效益，可能急著招小公司；但若要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，需要設(shè)置入園門檻，這樣收回投資的周期會(huì)長(zhǎng)，如招大型公司或研發(fā)中心；個(gè)人看應(yīng)花五年左右時(shí)間進(jìn)行招商?

4、 相關(guān)會(huì)議招商部參與不多，因此信息獲取不多，主要由規(guī)劃部進(jìn)行園區(qū)規(guī)劃的討論5. 對(duì)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的看法? 公司當(dāng)前誤區(qū)：產(chǎn)業(yè)尚未做起來，但對(duì)房地產(chǎn)不夠重視，體現(xiàn)在對(duì)客戶不夠重視，非以客戶第一的思路為導(dǎo)向。以什么為主還不明確? 對(duì)產(chǎn)業(yè)投資前未經(jīng)嚴(yán)格評(píng)估? 董事會(huì)也有一種想法：投資能賣則賣，先打平再說第二部分：公司內(nèi)部管理1. 部門職能? 招商；制定市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃第 2 頁 / 共 3 頁機(jī)密文件，僅在項(xiàng)目?jī)?nèi)部使用畢博管理咨詢上海浦華瑞信軟件平臺(tái)公司咨詢項(xiàng)目訪談綱要? 服務(wù)：企業(yè)稅收政策咨詢、代理注冊(cè)、雙軟及高新企業(yè)認(rèn)定；會(huì)展中心、展廳；入園企業(yè)裝修、物業(yè)、安保、送水2. 組織結(jié)構(gòu)? 目前共 16 人

5、，三個(gè)經(jīng)理：自身負(fù)責(zé)銷售及業(yè)務(wù)拓展，一人負(fù)責(zé)內(nèi)部合同管理及系統(tǒng)完善，一人負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)及服務(wù)（較瑣碎的事情）；三人著重負(fù)責(zé)招商及咨詢：一人內(nèi)資、一人外資、一人虛擬注冊(cè)；其他（招商）：兩人負(fù)責(zé)認(rèn)定，一人負(fù)責(zé)房租收取及合同管理，一人負(fù)責(zé)催繳及突發(fā)事件，一人負(fù)責(zé)代理注冊(cè)合作，一人負(fù)責(zé)系統(tǒng)維護(hù)；（服務(wù)）：四人，負(fù)責(zé)展廳、多功能廳、送水、代訂等? 服務(wù)人員素質(zhì)較低，目前只能開展較低端服務(wù)3. 與其他部門關(guān)系? 與通訊中心、資產(chǎn)管理部、辦公室流程相接較多? 個(gè)人感覺與通訊中心與辦公室效率最低，因?yàn)橐环綇目蛻舫霭l(fā)，而另一方從領(lǐng)導(dǎo)出發(fā)。如客戶需要立即開通線路，而通訊中心未能與招商中心有效協(xié)作4. 管理中存在問題? 與其他部門發(fā)生利益性矛盾難以協(xié)調(diào)，如：與三產(chǎn)公司的利益沖突導(dǎo)致園區(qū)內(nèi)快遞等服務(wù)無法進(jìn)行? 責(zé)任到人做的不夠：胡總事無巨細(xì)都要涉及；很多事采用集體決定制，出了錯(cuò)沒人負(fù)責(zé)? 現(xiàn)在不能以統(tǒng)一接口對(duì)外，接口有：物業(yè)、工程部、通訊中心、招商部? 通訊中心