1、三水區(qū)城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)更新工作方案一、修訂的目的和意義為了全面推進(jìn)土地使用制度改革，原三水市人民政府于2002年首次制定并公布了城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。基準(zhǔn)地價(jià)的制定與更新為三水全面推進(jìn)土地有償使用奠定了基礎(chǔ)，為我區(qū)地價(jià)管理及建立公開、公平、公正的土地市場發(fā)揮了積極作用。由于我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迅速，以至土地市場發(fā)展迅速，原基準(zhǔn)地價(jià)與現(xiàn)行土地市場價(jià)格發(fā)生了變化，部分地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)與市場價(jià)嚴(yán)重脫離。2002年發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已難以適應(yīng)地產(chǎn)市場發(fā)展和政府宏觀調(diào)控土地市場的客觀要求；另一方面，2003年佛山市進(jìn)行行政區(qū)劃調(diào)整、鎮(zhèn)街的合并和調(diào)整、工業(yè)園區(qū)建設(shè)日益完善，并且由于佛山一環(huán)、西二環(huán)高速公路

2、、三水二橋及引線建成通車，南豐大道、大南路、南樂公路擴(kuò)建改造完工，新的南北干線塘西公路規(guī)劃建設(shè)等城市交通干線的發(fā)展，地價(jià)級(jí)別及地價(jià)必將會(huì)隨之變化。因此，按照國家有關(guān)規(guī)定并結(jié)合我區(qū)實(shí)際，對(duì)原有的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的修正體系進(jìn)行調(diào)整是全區(qū)土地市場發(fā)展及地價(jià)管理的迫切要求?；鶞?zhǔn)地價(jià)體系的更新為進(jìn)一步建立和完善土地市場經(jīng)營管理機(jī)制，發(fā)揮城鎮(zhèn)國有土地的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)土地的合理利用、流動(dòng)，防止國有土地資產(chǎn)流失，促進(jìn)市區(qū)建設(shè)和發(fā)展，同時(shí)為有關(guān)部門制訂規(guī)劃、計(jì)劃和有償使用土地提供科學(xué)的依據(jù)。我國城市土地使用制度改革的核心內(nèi)容是由無償、無限期使用逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃敗⒂邢奁谑褂猛恋?，因此，建立科學(xué)的地價(jià)體系并適時(shí)更新

3、基準(zhǔn)地價(jià)顯得尤為重要，具體表現(xiàn)在以下方面：1為確定土地使用權(quán)出讓金提供依據(jù)；2為確定劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場補(bǔ)交出讓金提供依據(jù)；3為政府收購儲(chǔ)備土地、拆遷安置補(bǔ)償提供依據(jù)；4為土地使用權(quán)抵押提供依據(jù)；5為確定城市土地使用稅、土地增值稅、契稅、營業(yè)稅提供依據(jù)；6為企業(yè)股份制改造提供土地資產(chǎn)價(jià)值；7為企業(yè)清產(chǎn)核資提供依據(jù)；8有利于促進(jìn)城市土地的合理利用和國家產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施；9有利于政府合理調(diào)控地價(jià)，為政府創(chuàng)造更多的土地收益；10創(chuàng)新性將基準(zhǔn)地價(jià)更新工作與城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測工作有機(jī)地結(jié)合，既加快了基準(zhǔn)地價(jià)的更新周期，又減少了人力物力的資源消耗；11充分反映了地價(jià)的現(xiàn)勢性，極大提高了政府對(duì)土地與房地產(chǎn)市場

4、宏觀調(diào)控與動(dòng)態(tài)監(jiān)測的能力與方式。二、修訂依據(jù)1中華人民共和國土地管理法；2中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；3中華人民共和國國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù)院199055號(hào)令）；4廣東省人民政府批轉(zhuǎn)省國土廳、物價(jià)局關(guān)于加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓價(jià)格管理的請示的通知（粵府1993117號(hào)文）；5廣東省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法（粵府1992163號(hào)文）；6城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程（國土資源大調(diào)查專用）；7城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（國土資源大調(diào)查專用）；8城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系技術(shù)規(guī)范（報(bào)批稿）；9國家、省市及地方有關(guān)的法規(guī)、政策、文件。三、修訂范圍本次基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作范圍為三水轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有建設(shè)用地

5、及“十一五”規(guī)劃中規(guī)劃為建設(shè)用地的土地， 面積約為200平方公里。四、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日2007年1月1日。五、工作總體思路工作的總體思路概括為：在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上劃定土地區(qū)片和商業(yè)路線測算樣點(diǎn)地價(jià)測算區(qū)片價(jià)和路線價(jià)篩選樣點(diǎn)布設(shè)控制點(diǎn)補(bǔ)充評(píng)估樣點(diǎn)控制點(diǎn)建立三角控制網(wǎng)插值建立地價(jià)分布的三維模型即網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)建立由監(jiān)測點(diǎn)和市場樣點(diǎn)控制組成的基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)更新與監(jiān)測體系。以往的級(jí)別和區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)更新周期通常要達(dá)到兩年或兩年以上，耗資巨大，而網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)與城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測結(jié)合后可以縮短至半年，甚至可以根據(jù)特殊要求在技術(shù)上實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)更新（即與市場同步）；網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)不僅有比級(jí)別和區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)更小的評(píng)價(jià)

6、單元，而且還可以依據(jù)網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)反過來生成區(qū)片和級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。顯然，網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用更具現(xiàn)勢性、簡便性、實(shí)用性和可操作性，而且每年只需少量資金進(jìn)行監(jiān)測點(diǎn)調(diào)查就可以進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新。六、領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu)開展此項(xiàng)工作由區(qū)人民政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室成員與項(xiàng)目承接單位共同組成項(xiàng)目組，項(xiàng)目組下設(shè)技術(shù)組、材料組。辦公室成員如下： 主 任：楊慧云 成 員：何健生、韓金福、黃星海、鄺法濃、邱全忠、阮艷玲、何少平、黃桂生、李國華、麥偉熙、杜岳明、陸耀通、胡樹明。資料的整理、量化、計(jì)算編制底圖與各種專題圖建立數(shù)據(jù)庫確定技術(shù)路線與方法提供并參與收集資料成果輸出成果的驗(yàn)收與歸檔領(lǐng)導(dǎo)小組基準(zhǔn)地價(jià)更新領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室國土資源局中介評(píng)估機(jī)構(gòu)材料組技術(shù)組六、工作進(jìn)度安排2007年34月：準(zhǔn)備工作階段，主要工作內(nèi)容包括：擬定2006年三水基準(zhǔn)地價(jià)更新工作方案并報(bào)區(qū)政府審批，通過公開招標(biāo)的方式確定基準(zhǔn)地價(jià)更新實(shí)施單位。200