1、, 泰興興泰華庭項(xiàng)目市場(chǎng)策劃報(bào)告,2011.02,本次提報(bào)解決問(wèn)題,1、樓市調(diào)控密集出臺(tái)，限購(gòu)令、房產(chǎn)稅等一系列政策對(duì)泰興樓市的影響 2、項(xiàng)目位于城東新區(qū)核心位置，如何確立項(xiàng)目標(biāo)桿地位、同時(shí)保證市場(chǎng)去化,第一部分 政策環(huán)境分析,一、本輪政策研究 二、市場(chǎng)發(fā)展評(píng)估 三、泰興市場(chǎng)預(yù)測(cè),（一）進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。 （二）加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，多

2、渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。 （三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法

3、征稅提供基礎(chǔ)。 （四）強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。,新國(guó)八條：內(nèi)容,（五）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上

4、不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。 （六）合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非

5、當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 （七）落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。 （八）堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論

6、引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。,新國(guó)八條：內(nèi)容,新國(guó)八條：解讀,相比過(guò)往政策，本輪政策除單純房產(chǎn)政策和經(jīng)濟(jì)限制外，加入了行政干預(yù)手段，因此本輪政策更加嚴(yán)厲、執(zhí)行度更強(qiáng)、市場(chǎng)影響更大,新國(guó)八條：比對(duì),截止目前，已有北京、上海、青島、廣州、南京、太原等14個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)令 未來(lái)波及所有直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、房?jī)r(jià)上漲較快城市，包括蘇州、無(wú)錫等，可能將達(dá)到72限購(gòu)城市，波及范圍和影響進(jìn)一步擴(kuò)大,新國(guó)八條：影響,北京外地人購(gòu)房比例達(dá)到40%，北京樓市調(diào)控細(xì)則執(zhí)行首日(17日)，住宅市場(chǎng)

7、網(wǎng)簽總量與前一日相比暴跌近九成，達(dá)86.78% 2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量環(huán)比1月下半月的4479套，跌幅達(dá)89%，一手住宅成交均價(jià)環(huán)比下跌7%至21220元 青島2月以來(lái)新房半個(gè)月的時(shí)間簽約量未突破700套；二手房則僅僅簽約300多套，自12月份下降了五成以上,房屋持有成本，仍低于數(shù)年房?jī)r(jià)漲幅，對(duì)投資房產(chǎn)者獲益影響不大 在物價(jià)保持在較高水平、實(shí)際利率為負(fù)或接近零的背景下，房產(chǎn)仍將是對(duì)居民頗具吸引力的投資標(biāo)的，開(kāi)征房產(chǎn)稅短期抑制投資性需求，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)性并不強(qiáng) 對(duì)未來(lái)高端物業(yè)存在影響和稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的影響,房產(chǎn)稅：解讀,“三重杠桿”政策出臺(tái)，彰顯政府調(diào)控決心，標(biāo)志著調(diào)控進(jìn)一

8、步升級(jí)和深化，影響更加深遠(yuǎn) 在嚴(yán)厲限購(gòu)政策之外又出臺(tái)房產(chǎn)稅將產(chǎn)生疊加效應(yīng)，加大高端住宅市場(chǎng)的波動(dòng)，短期市場(chǎng)量?jī)r(jià)將受到顯著影響，客源觀望氛圍迅速增加 房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將逐步擴(kuò)大，但需警惕稅收轉(zhuǎn)嫁和普通居民住房負(fù)擔(dān)增加,本輪房地產(chǎn)政策結(jié)論,后市預(yù)測(cè)：宏觀房產(chǎn)市場(chǎng),多數(shù)機(jī)構(gòu)看空2011年房產(chǎn)市場(chǎng)，跌價(jià)不可避免，對(duì)于成交量存在較大分歧 但對(duì)于市場(chǎng)長(zhǎng)線(xiàn)仍然看好！,市場(chǎng)預(yù)判：機(jī)構(gòu)觀點(diǎn),2010年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出2011年貨幣政策從“適度寬松”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”。政府要在流動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)間取得脆弱平衡 2011年春節(jié)前后三次加息，彰顯政府對(duì)于流動(dòng)性導(dǎo)致通脹的抑制，考慮到CPI增速，2011年仍然存在

9、24次的加息空間,考慮通脹預(yù)期，相比2010年貨幣供應(yīng)量以及貨幣流動(dòng)性均會(huì)放緩！,市場(chǎng)預(yù)判：貨幣政策,自2006年開(kāi)始，銀行信貸投放量大幅走高是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升的其中原因 我們的相關(guān)性和回歸分析顯示，銀行新增信貸和房?jī)r(jià)有非常高的相關(guān)性，銀行新增信貸對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)亦具有效的解析能力 經(jīng)過(guò)2009年9.6萬(wàn)億的新增信貸后，2010年新增信貸全年總額預(yù)計(jì)也在7.5億之上。目前大部分機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2011年新增貸款量講明顯放緩,2011年信貸規(guī)模的大幅放緩將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈緊缺，信托的進(jìn)一步收緊，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)銷(xiāo)售物業(yè)保證資金鏈的穩(wěn)定,市場(chǎng)預(yù)判：信貸規(guī)模,由于通脹壓力上升，2011年利率有序上調(diào)是大概率事件。利

10、率上調(diào)： (i) 將加大購(gòu)房者的還貸壓力，遏制部份投資和投機(jī)需求入市 (ii) 使得開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本增加，并收縮市場(chǎng)流動(dòng)性，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生不利影響,盡管小幅度加息并不能造成行業(yè)的致命打擊，但在房屋交易低迷、房?jī)r(jià)預(yù)期下跌、土地增值稅嚴(yán)格清算、預(yù)售款嚴(yán)格監(jiān)管等多重壓力下，加息對(duì)一些中小開(kāi)發(fā)商還是有殺傷力 同時(shí)抑制了一定的投資購(gòu)房行為,市場(chǎng)預(yù)判：利率,2010年11月16日 17.5% 2010年11月29日 18.0% 2010年12月20日 18.5% 2011年1月20日 19.0% 2011年2月24日 19.50%,注：自由現(xiàn)金流表示的是公司可以自由支配的現(xiàn)金。如果自由現(xiàn)金流豐富，則

11、公司可以?xún)斶€債務(wù)、開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目、回購(gòu)股票、增加股息支付,Wind數(shù)據(jù)顯示，2010年前三季度，申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-884.21億元，而上年同期該數(shù)額為522.19億元，近七成上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)。而隨著調(diào)控的日益深入，開(kāi)發(fā)商的資金鏈問(wèn)題正在被日益放大,在開(kāi)發(fā)投資加大、土地購(gòu)置費(fèi)攀升、信貸、信托收緊等多重作用下，銷(xiāo)售物業(yè)保證資金鏈不可避免！,市場(chǎng)預(yù)判：資金鏈,截止2010年11月底，全國(guó)僅完成18.5萬(wàn)公頃土地供應(yīng)計(jì)劃的約65%。2010年土地出讓計(jì)劃完成率低的省市，如一線(xiàn)城市的廣州、深圳和二、三線(xiàn)城市中的西安等地，將會(huì)

12、在2011年加大土地供應(yīng)，給開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展土地儲(chǔ)備提供更多機(jī)遇； 而北京、上海、杭州、武漢、廣州等地王頻出城市由于2010年地價(jià)高企，價(jià)值宏觀調(diào)控，下半年地價(jià)或出現(xiàn)回落，出現(xiàn)拿地機(jī)會(huì),2011非熱點(diǎn)城市存在拿地機(jī)會(huì)，傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市可借助下半年地價(jià)回落具備拿地機(jī)會(huì)！,市場(chǎng)預(yù)判：土地市場(chǎng),建筑成本持續(xù)增加，房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生大幅回落的跡象,市場(chǎng)預(yù)判：價(jià)格,宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論,2011年整體市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)回落已為定局，對(duì)于一二線(xiàn)限購(gòu)城市而言，大幅降價(jià)機(jī)會(huì)不大，成交量迅速下降，豪宅迅速進(jìn)入冰凍期；中低端產(chǎn)品冰凍期小，下半年存在運(yùn)作機(jī)會(huì)；三、四線(xiàn)城市偏樂(lè)觀，但價(jià)格上升空間不大； 相對(duì)不斷受到政策調(diào)控影響的住宅地產(chǎn)相比

13、，商業(yè)地產(chǎn)基本不受政策影響，并且不受貸款和限購(gòu)的限制，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)全新發(fā)展機(jī)遇； 信貸、信托收緊、持續(xù)加息以及開(kāi)發(fā)商本身負(fù)債率的提升導(dǎo)致只能依托銷(xiāo)售物業(yè)保證現(xiàn)金流穩(wěn)定 土地市場(chǎng)，非熱點(diǎn)城市存在拿地機(jī)會(huì)，熱點(diǎn)城市可借助下半年地價(jià)下跌拿地,一、短期觀望氛圍漸強(qiáng) 新政策體現(xiàn)了當(dāng)局抑制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的決心。伴隨著更多省會(huì)城市將推出限購(gòu)令的政策壓力、銀行信貸緊縮、房產(chǎn)稅試點(diǎn)推廣等消息的影響，預(yù)計(jì)三四月份商品房交易觀望氛圍將成為主流。最直接的表現(xiàn)為短期內(nèi)房產(chǎn)銷(xiāo)量下降。2011年第二、三季度市場(chǎng)供給增加時(shí)，房?jī)r(jià)將會(huì)有所調(diào)整 二、新政將改變房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)機(jī)制 為了實(shí)現(xiàn)地方政府制定的目標(biāo)，高售價(jià)的項(xiàng)目的預(yù)售審批

14、將受到最大的沖擊。而產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)策略符合政策導(dǎo)向及市場(chǎng)需求的企業(yè)所受影響將相對(duì)較小 三、炒房熱度逐步降低 由于提高首付比例降低了炒房資金杠桿率，并且受政策壓制（比如限購(gòu)）和投資分流（比如海外置業(yè)），而借貸成本又較高，可以預(yù)計(jì)在調(diào)控政策沒(méi)有松動(dòng)的情況下，炒房比例將逐漸下降,市場(chǎng)短期發(fā)展評(píng)估,決策層對(duì)2010年預(yù)防調(diào)控效果十分不滿(mǎn)意 ！,務(wù)必改變房地產(chǎn)投資預(yù)期，改變房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期！,調(diào)控思想重大改變,一、三四線(xiàn)城市地價(jià)、房?jī)r(jià)將會(huì)微漲 ； 伴隨著更多省會(huì)城市和熱點(diǎn)城市限購(gòu)令的出臺(tái)，有更多的開(kāi)發(fā)商將拿地觸角轉(zhuǎn)向三四線(xiàn)城市，以降低政策風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，也會(huì)有更多的房產(chǎn)投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線(xiàn)城市房產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而在

15、一定程度上拉動(dòng)三四線(xiàn)市場(chǎng)的成交量，地價(jià)和房?jī)r(jià) 二、商業(yè)地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小 與住宅市場(chǎng)的風(fēng)聲鶴唳不同，商業(yè)地產(chǎn)依然游離于調(diào)控之外。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)因其面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)較小，將會(huì)成為眾多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)型的領(lǐng)域 三、房?jī)r(jià)短期下降將導(dǎo)致各方信心受挫，但土地市場(chǎng)反而迎來(lái)契機(jī)。 上海乃至全國(guó)大批供地、且相對(duì)低廉的價(jià)格為具備資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商提供了良好的購(gòu)置時(shí)機(jī)。安全的“跑量”也不失為低迷期的理性開(kāi)發(fā)策略,市場(chǎng)短期契機(jī),一二線(xiàn)城市住宅限購(gòu)力度不斷加大,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和三四線(xiàn)城市住宅將成為樓市持續(xù)發(fā)展發(fā)動(dòng)機(jī),樓市機(jī)會(huì)點(diǎn)轉(zhuǎn)移,一、供不應(yīng)求才會(huì)導(dǎo)致限購(gòu),城市發(fā)展及國(guó)民經(jīng)濟(jì)躍升都預(yù)示著房地產(chǎn)的充分空間。因此對(duì)于遠(yuǎn)期上海樓市發(fā)

16、展，各層面需求度我們依然看好，短期量縮無(wú)法改變長(zhǎng)期趨勢(shì) 二、本次調(diào)控的大多數(shù)細(xì)則都關(guān)乎“執(zhí)行力”！不少都是以前提及多次仍然“再犯”的。短期必然嚴(yán)格，但遠(yuǎn)期監(jiān)管機(jī)構(gòu)的態(tài)度成為變數(shù)。而條款執(zhí)行直接影響到買(mǎi)房者的資金通路 三、同樣重要的變數(shù)來(lái)自于“限購(gòu)令的持續(xù)性”，其暫行時(shí)間、嚴(yán)厲程度均將直接影響樓市走向。短期“限購(gòu)” 在一定程度上限制了需求，可以達(dá)到供需平衡，甚至供大于求，可以控制房?jī)r(jià)，若長(zhǎng)期“限購(gòu)”則會(huì)扭曲了正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其結(jié)果也不是管理層所愿意見(jiàn)到的 從中長(zhǎng)期政策來(lái)看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大，從而取代土地財(cái)政政策，隨著配套改革持續(xù)跟進(jìn)，政策環(huán)境將進(jìn)一步完善，未來(lái)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)將被看好,市

17、場(chǎng)遠(yuǎn)期發(fā)展評(píng)估,2、執(zhí)行力,3、持續(xù)性,關(guān)鍵詞,1、需求旺,后市預(yù)測(cè)：泰興房產(chǎn)市場(chǎng),以貸款額100萬(wàn)、貸款20年為例，利息變化如下,貸款利息的大幅增加將暫緩購(gòu)房計(jì)劃選擇觀望，從而降低投資投機(jī)者和部分民眾的購(gòu)買(mǎi)行為，大幅度降低住宅需求，扭轉(zhuǎn)階段性供需窘境 同時(shí)加息也使一些高負(fù)債率的房企財(cái)務(wù)成本增加，在資金壓力加大的情況下，可能會(huì)導(dǎo)致降價(jià)推盤(pán)的項(xiàng)目逐漸增多,新政后影響：貸款,新政后影響：銀行,銀行對(duì)于政策響應(yīng)速度較快，并且2011年力度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于往年，購(gòu)房資金環(huán)境嚴(yán)峻,1、限購(gòu)： 南京、蘇州、無(wú)錫處于限購(gòu)城市內(nèi)，泰興市場(chǎng)觀望氛圍將加劇 2、住房保障： 落實(shí)新商品房配建廉租、公租房比例；要求各地探索

18、將租賃市場(chǎng)中的存量房源轉(zhuǎn)化為公租房的新途徑。完善體制機(jī)制，運(yùn)用土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息或注入資本金、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機(jī)構(gòu)投資者參與公租房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。 3、政府問(wèn)責(zé)： 在監(jiān)督和考核方面，細(xì)則提出要抓緊建立健全各市、縣人民政府落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。對(duì)措施落實(shí)不到位的，要及時(shí)約談相關(guān)城市人民政府負(fù)責(zé)人，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。,限購(gòu)出臺(tái)可能性不大，但隨著政策深入加大市場(chǎng)觀望氛圍,江蘇出臺(tái)貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知,未來(lái)：加劇市場(chǎng)觀望氣氛,城市客源封閉，外部客源導(dǎo)入不足、以本地客源為主要支撐 新政對(duì)泰興

19、市場(chǎng)相對(duì)有限，但頻繁的政策出臺(tái)增加了市場(chǎng)的觀望氛圍，成交量有所下降,新政后影響：市場(chǎng),注：數(shù)據(jù)截止到2月22日,泰興是泰州較大的縣級(jí)市，人口達(dá)121萬(wàn)，其中泰興鎮(zhèn)人口達(dá)25萬(wàn)人； 泰興距泰州市區(qū)46公里左右，對(duì)泰州居民吸納力有限，購(gòu)房客源以本區(qū)域?yàn)橹鳌?泰興市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論,泰興泰興作為一個(gè)四線(xiàn)城市面臨調(diào)控的壓力要遠(yuǎn)小于其他一二線(xiàn)城市，但同樣會(huì)受到市場(chǎng)調(diào)控的影響，短期內(nèi)加劇市場(chǎng)觀望氛圍，影響去化； 從近期市場(chǎng)表明新政起到的影響還是存在的，市場(chǎng)會(huì)隨著政策深入而加劇觀望氛圍，同樣考慮未來(lái)政策和市場(chǎng)不確定性，應(yīng)以跑量為基本策略。,第二部分 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位,一、區(qū)位環(huán)境理解 二、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 三、項(xiàng)目整體定

20、位 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議,中心城市總體布局： 1城市發(fā)展方向：重點(diǎn)向北，東、西方向適當(dāng)拓展。 2城市總體格局：泰興中心城區(qū)將按“完善舊區(qū)、發(fā)展新區(qū)、連接濱江工業(yè)組團(tuán)”的方向發(fā)展，規(guī)劃城市形態(tài)為組團(tuán)式。 東城泰興主城區(qū)，以居住、商貿(mào)等三產(chǎn)為主； 西區(qū)濱江工業(yè)組團(tuán)，作為泰興城區(qū)的一個(gè)有機(jī)組成部分，以發(fā)展精細(xì)化工為主，主要為生產(chǎn)職能； 城東新區(qū)隨著市政府搬遷及體育中心落成將成為城市的高端居住區(qū)，區(qū)域價(jià)值增幅明顯。,區(qū)位1 代表了城市未來(lái)發(fā)展方向,城東代表了城市未來(lái)發(fā)展方向 隨著區(qū)域集中開(kāi)發(fā)、價(jià)值增幅明顯，未來(lái)將代表城市的最高價(jià)值,老城區(qū),城東新區(qū),體育中心,市政府,本案,本案,楊思中學(xué),體育中心,市政府

21、,大潤(rùn)發(fā),鼓 樓 商 圈,東三環(huán),南二環(huán),中興大道,濟(jì)川南路,大潤(rùn)發(fā),楊思中學(xué),體育中學(xué),市政府,東三環(huán),南二環(huán),區(qū)位2 享受城市高端配套,楊思中學(xué)：是全國(guó)最好的50所中學(xué)之一，全國(guó)重點(diǎn)高中，與本項(xiàng)目相對(duì)； 體育中心：集體育場(chǎng)、游泳館、體育館三大塊組成，可容納幾萬(wàn)人，將于11年底陸續(xù)開(kāi)放； 市政府及大潤(rùn)發(fā)超市均距離本項(xiàng)目1公里左右，生活配套齊全；,高端配套集中、支撐項(xiàng)目高端化運(yùn)作,地塊東面東三環(huán),東面體育中學(xué),東北面住宅區(qū),北面南二環(huán),地塊內(nèi)部,地塊內(nèi)部,西天然河道面,區(qū)位3 小環(huán)境佳,交通通達(dá)性佳，外部河流景觀支撐，小環(huán)境佳,本案,嘉福國(guó)際城,城市豪庭,隆泰福府,錦繡華府,領(lǐng)袖家園,吉潤(rùn)花苑

22、,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為成熟的區(qū)域，代表了居住最高價(jià)值,金色家園,富泰華庭,城市花園,逸景園,頤和家園,陽(yáng)光家園,麗景園,售完個(gè)案,在售個(gè)案,華清園,區(qū)位4 城市房地產(chǎn)最開(kāi)發(fā)成熟的區(qū)域,城東新區(qū)從2005至今共開(kāi)發(fā)了14個(gè)項(xiàng)目，目前仍有6個(gè)項(xiàng)目在售，代表了城市開(kāi)發(fā)最為成熟的區(qū)域,與項(xiàng)目板塊類(lèi)似，以住宅為功能的區(qū)域性房地產(chǎn)板塊,類(lèi)似板塊參考1：宜興城東新區(qū),老城區(qū),城東新區(qū),城市發(fā)展方向,于2007年底啟動(dòng)城東新區(qū)的建設(shè)，啟動(dòng)區(qū)1.2平方公里，總體功能布局以大型居住區(qū)為主，配套商務(wù)、旅游等功能； 帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展，蘇寧環(huán)球、恒基兆業(yè)等知名開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入，帶動(dòng)板塊價(jià)值提升。,受區(qū)域規(guī)劃影響，10年城東新

23、區(qū)價(jià)值提升明顯，上半年平均價(jià)格在6000-7000元，到下半年提升到7200-9600，區(qū)域平均漲幅在20%-35%左右；相比主城去價(jià)格漲幅僅為5%-10%； 市場(chǎng)去化表現(xiàn)城東新區(qū)個(gè)案月均去化在45-90套左右，遠(yuǎn)好于主城區(qū)30-60套的水平；,市場(chǎng)表現(xiàn),板塊價(jià)值逐漸被認(rèn)可，帶動(dòng)了去化及價(jià)值的爆發(fā)式增長(zhǎng),靖江城區(qū),城南,城北園區(qū),城市發(fā)展方向,新市政府,市人民醫(yī)院,省靖中,靖江外國(guó)語(yǔ)學(xué)校,類(lèi)似板塊參考2：靖江濱江新城,濱江新城,同樣新市政府搬遷至此，以住宅為功能的區(qū)域性房地產(chǎn)板塊,于2004年底開(kāi)發(fā)建設(shè)，市政府于2007年搬遷至此，板塊的配套正在逐步成熟，目前為城市最高價(jià)值區(qū)。,市場(chǎng)表現(xiàn),濱江

24、新城區(qū)位認(rèn)知度遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，代表個(gè)案的月均去化達(dá)到150套，遠(yuǎn)高于城中區(qū)域30套的去化水平，同時(shí)目前價(jià)值達(dá)到7500元左右，遠(yuǎn)高于城中及其他區(qū)域5500-6500的水平；,板塊價(jià)值及去化速度均為城市最高水平,區(qū)位環(huán)境理解結(jié)論,1,客源封閉，依托自身龐大的人口基數(shù)支撐房地產(chǎn)發(fā)展；,2,位于城東新區(qū)核心區(qū)位，配套齊全、小環(huán)境佳；,3,城東新城代表未來(lái)城市重點(diǎn)居住區(qū)域，承載城市中高端客源發(fā)展、未來(lái)將代表最高價(jià)值，項(xiàng)目區(qū)位條件具備走高端路線(xiàn)。,一、區(qū)位環(huán)境理解 二、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 三、項(xiàng)目整體定位 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議,市場(chǎng)1：土地供應(yīng),2010年住宅土地出讓,2011年住宅土地出讓,未來(lái)1-2年城市住宅

25、供應(yīng)在75-80萬(wàn)方，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大 城東片區(qū)未來(lái)住宅供應(yīng)在10-12萬(wàn)方，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小,本案,嘉福國(guó)際城,城市豪庭,隆泰福府,錦繡華府,領(lǐng)袖家園,祥生和家園,吉潤(rùn)花苑,威尼斯城,泰興在售項(xiàng)目基本集中在城北和城東，項(xiàng)目主力競(jìng)爭(zhēng)為城東在售個(gè)案； 項(xiàng)目周邊個(gè)案基本售罄，未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案為新能源城市豪庭，總體量也較?。?城東核心區(qū)高端個(gè)案為隆泰福府邸，主要賣(mài)點(diǎn)以區(qū)位及配套。,項(xiàng)目處于城東核心居住區(qū)，目前競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較少，項(xiàng)目確立標(biāo)桿的機(jī)會(huì),市場(chǎng)2：競(jìng)爭(zhēng)分布,市場(chǎng)3：存量供應(yīng),未來(lái)供應(yīng)主要集中在外圍北區(qū)個(gè)別大盤(pán)上，東區(qū)供應(yīng)不足 項(xiàng)目上市前將會(huì)出現(xiàn)一定的供應(yīng)空白期，因抓住機(jī)會(huì)快速跑量,市場(chǎng)4：去化表現(xiàn)

26、,市場(chǎng)去化平穩(wěn)，月均去化在30-50套左右，核心區(qū)高端個(gè)案具備市場(chǎng)支撐 外圍東區(qū)個(gè)案市場(chǎng)由于性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)表現(xiàn)略好于核心區(qū),核心區(qū)代表了城市的最高價(jià)值，核心區(qū)域價(jià)格在7500-8500元，主力總價(jià)在60-110萬(wàn) 外圍區(qū)域價(jià)格在5700-5900元，主力總價(jià)在50-75萬(wàn) 城市豪庭依托產(chǎn)品科技住宅技術(shù)跳脫了目前區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值，未來(lái)將提升外圍區(qū)價(jià)值,市場(chǎng)5：價(jià)格表現(xiàn),市場(chǎng)結(jié)論,存量房及土地未來(lái)供應(yīng)均主要集中在城北區(qū)域，整體市場(chǎng)未來(lái)1-2年市場(chǎng)供應(yīng)較大，去化壓力明顯；項(xiàng)目上市前市場(chǎng)將會(huì)處于一段供應(yīng)空白期，因以快速跑量為主； 市場(chǎng)月均去化在30-50套之間，高端個(gè)案具備市場(chǎng)支撐； 城東片區(qū)代表了城市

27、的最高價(jià)值，受核心區(qū)供應(yīng)不足、外圍區(qū)域價(jià)值未來(lái)將快速提升。,產(chǎn)品1：總規(guī),本案,圍合式總規(guī)，內(nèi)部設(shè)立大型水景景觀，代表了城市最高居住形象,領(lǐng)秀家園：直列式排布，內(nèi)部設(shè)立景觀軸，表現(xiàn)較常規(guī),城市豪庭：常規(guī)排布，受限于體量因素，社區(qū)居住感不足,隆泰福府：組團(tuán)式排布，部分北部以圍合排布為主，內(nèi)部設(shè)計(jì)主題景觀，居住感較強(qiáng),錦繡華府：組團(tuán)式排布，目前城市第一大盤(pán)，各組團(tuán)排布常規(guī),圍合式總規(guī)，代表了市場(chǎng)最高的居住形象,產(chǎn)品2：立面,本案,現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，以面磚+涂料為主，整體品質(zhì)感有待提升,領(lǐng)秀家園：現(xiàn)代風(fēng)格，以面磚+涂料為主，整體品質(zhì)感較差,城市豪庭：現(xiàn)代風(fēng)格，材質(zhì)以面磚為主，整體品質(zhì)感不足,隆泰福府：現(xiàn)

28、代風(fēng)格，以面磚+玻璃為主，具有一定品質(zhì)感,錦繡華府：西班牙風(fēng)格，以面磚+涂料為主，底部石材，品質(zhì)感較強(qiáng),市場(chǎng)以現(xiàn)代、西班牙風(fēng)格為主，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯，項(xiàng)目立面仍需提升,產(chǎn)品3：景觀,本案,內(nèi)部大型中央水景+外部沿河景觀支撐，整體表現(xiàn)較好,領(lǐng)秀家園：設(shè)立中央景觀軸，整體表現(xiàn)單一,城市豪庭：設(shè)立內(nèi)部主題景觀，受限于占地，景觀覆蓋率不強(qiáng),隆泰福府：大型中央景觀軸，景觀層次感較強(qiáng),錦繡華府：通過(guò)大量硬地與植物的結(jié)合體現(xiàn)景觀的欣賞度，整體表現(xiàn)較強(qiáng),具備樹(shù)立城市高端的景觀表現(xiàn)的機(jī)會(huì)，細(xì)節(jié)部分仍可改進(jìn),本案,兩房面積：90-95 三房面積：106-126 四房面積：151-164 一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，舒適度較高，南

29、北通透、主要功能區(qū)面南設(shè)計(jì)，南北雙陽(yáng)臺(tái)、多凸窗設(shè)計(jì)，具備一定附加值,領(lǐng)秀家園：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)126、南北雙陽(yáng)臺(tái)及多飄窗設(shè)計(jì)，具有一定附加值,城市豪庭：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)160、入戶(hù)花園及大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，附加值較高,隆泰福府：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)116、南北雙陽(yáng)臺(tái)及多飄窗設(shè)計(jì)，具有一定附加值,錦繡華府：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)143、南北雙陽(yáng)臺(tái)及景觀圓形房，具有一定附加值,產(chǎn)品4：戶(hù)型,代表市場(chǎng)高端戶(hù)型設(shè)計(jì),競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境理解結(jié)論,1,2,未來(lái)供應(yīng)壓力較大，項(xiàng)目入市前片區(qū)將會(huì)進(jìn)入一段供應(yīng)空白期，因以跑量為主；,項(xiàng)目產(chǎn)品代表了城市的高端形象，樹(shù)立標(biāo)桿地位立面、景觀仍需提升。,一、區(qū)位環(huán)境理解 二、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 三、項(xiàng)目整體定位 四、項(xiàng)

30、目?jī)r(jià)格建議,項(xiàng)目swot分析,項(xiàng)目整體定位,為城市中高端改善客源打造的 樹(shù)立城市高端居住形象的 泰興第一品質(zhì)個(gè)案,客源以本地為主，市區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占主力，改善型居住為主導(dǎo) 項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案區(qū)位相當(dāng)，目標(biāo)客源區(qū)域、層次相當(dāng)，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于未來(lái)產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)，客源更加注重產(chǎn)品力樹(shù)立,市場(chǎng)客源,本次泰興累計(jì)調(diào)查問(wèn)卷200份，有效問(wèn)卷188份 調(diào)查對(duì)象基礎(chǔ)資料： 地點(diǎn)：市區(qū)、大潤(rùn)發(fā)等城東片區(qū)隨機(jī)采樣 年齡：26歲-45歲為主 文化程度：高中以上 行業(yè)：公務(wù)員、企業(yè)管理層以及個(gè)體戶(hù)、城鎮(zhèn)居民 人均月收入情況：2500-6000元左右,客戶(hù)對(duì)居住面積的單一需求，看重戶(hù)型設(shè)計(jì)、景觀、立面等產(chǎn)品品質(zhì) 客源表現(xiàn)為三房和四

31、房改善需求，面積以100-144為主，更加注重對(duì)居住品質(zhì)要求,客戶(hù)訪(fǎng)談,多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，追求地段或品質(zhì)生活； 地段、產(chǎn)品具有彰顯身份的空間價(jià)值。,多數(shù)有過(guò)2次以上置業(yè)行為，關(guān)注居所品質(zhì)； 需要通過(guò)居住產(chǎn)品的品質(zhì)做到自我的提升。,客戶(hù)構(gòu)成,客戶(hù)類(lèi)型,喜好奢侈品消費(fèi)，擁有多套高端物業(yè)； 注重資源獨(dú)享性和居住安全性； 注重圈層感和歸屬感。,多數(shù)有過(guò)1次置業(yè)行為 對(duì)于目前居住環(huán)境有所不滿(mǎn)，急需改善 看重房間的功能空間尺度和社區(qū)的口碑。,資金限制置業(yè)總價(jià)，居住品質(zhì)要求不高； 生活配套完善，交通便捷，滿(mǎn)足工作需要； 戶(hù)型合理，附加值高，總價(jià)費(fèi)用低。,客戶(hù)特征,對(duì)接項(xiàng)目產(chǎn)品,151-164平米,121-126平米,106-109平米,90-95平米,目標(biāo)客戶(hù)層次,項(xiàng)目主力客源集中在制造業(yè)為主，表現(xiàn)為化工、制造業(yè)、紡織等行業(yè),泰興中高端產(chǎn)業(yè),項(xiàng)目目標(biāo)客源區(qū)域圈定,核心客源：市區(qū)范圍，以市中心及城東片區(qū)為主、占60% 重要客源：周邊鄉(xiāng)