1、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究,商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi),現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)的主流模式：開(kāi)發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運(yùn)營(yíng)方，一個(gè)主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售（全部或局部），在此模式下，開(kāi)發(fā)商也是投資商，排在運(yùn)營(yíng)鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開(kāi)發(fā)商之后。但未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作更多會(huì)依托基金的進(jìn)入或?qū)崿F(xiàn)證券化，有獨(dú)立的投資主體。,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈,與住宅地產(chǎn)相比商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)要求更高，在國(guó)家加大商業(yè)地產(chǎn)的額度時(shí)，現(xiàn)在像恒隆、華潤(rùn)、保利、瑞安、御景等等，都還在加大物業(yè)持有，加大租金回報(bào)。為什么？ d - 舉例：四大天王的榜樣,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)住宅開(kāi)發(fā)商的三重利,結(jié)論 商業(yè)地產(chǎn)是金融、地產(chǎn)、商業(yè)三結(jié)合最理

2、想的產(chǎn)品。,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)商的利益,商業(yè)物業(yè)是越經(jīng)營(yíng)越增值的，持有經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)贏利和相鄰物業(yè)升值,壹,提升開(kāi)發(fā)企業(yè)知名度,增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力,貳,以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行,增加授信額度,叁,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別,/特點(diǎn)描述：只售不租的模式即是開(kāi)發(fā)商只銷(xiāo)售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷(xiāo)售完成之后基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物 業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍采用的經(jīng)營(yíng)方式。 /優(yōu)勢(shì)分析：開(kāi)發(fā)商可以快速回收投資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無(wú)需承擔(dān)后期經(jīng)營(yíng)的壓力 和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)投資者也具備完全的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 /劣勢(shì)分析：由于產(chǎn)權(quán)被分割

3、出售后，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，開(kāi)發(fā)商無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng) 一的經(jīng)營(yíng)管理，導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無(wú)序狀態(tài)，導(dǎo)致最終經(jīng)營(yíng)不善等后果，商鋪的價(jià)值也大大 縮水。 因此，該模式下客戶對(duì)未來(lái)的商業(yè)的價(jià)值預(yù)期容易產(chǎn)生悲觀情緒，不利于銷(xiāo)售的順利進(jìn)展，最終可能 導(dǎo)致整體商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的失敗。 /匹配項(xiàng)目：只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，一般局限于商業(yè)的大宗銷(xiāo)售或少量的社區(qū)街鋪，對(duì)于大賣(mài)場(chǎng)散 鋪銷(xiāo)售和大型商業(yè)街銷(xiāo)售，采取只售不租往往引起經(jīng)營(yíng)管理失控。 /典型案例：深圳大東門(mén)商業(yè)區(qū)由于地理位置的優(yōu)越性，采取只售不租的開(kāi)發(fā)模式，取得了令人驚艷的成功， 成為深圳商業(yè)人流最為旺盛的商業(yè)中心之一；但此時(shí)同時(shí)，

4、仍有很多商場(chǎng)也是難以立足，其中有相當(dāng)一部分原 因，就是只售不租的營(yíng)銷(xiāo)模式種下的禍根。由于大東門(mén)商圈更是缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和引導(dǎo)，近年來(lái)，內(nèi)部環(huán)境惡 化，核心地位和商業(yè)功能正在嚴(yán)重退化。,模式一：只售不租,商業(yè)地產(chǎn)租售模式,/特點(diǎn)描述：這種模式由開(kāi)發(fā)商自己進(jìn)行市場(chǎng)培育，營(yíng)造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)持續(xù)有效的經(jīng) 營(yíng)管理提升商業(yè)價(jià)值。在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。 /優(yōu)勢(shì)分析：如果經(jīng)營(yíng)得好的話，有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，使整個(gè)物業(yè)能長(zhǎng)期穩(wěn)定 地成為一個(gè)品牌，開(kāi)發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來(lái)的持續(xù)穩(wěn)定租金收益。 /劣勢(shì)分析：只租不售的開(kāi)發(fā)

5、模式對(duì)于發(fā)展商的資金實(shí)力要求非常高，資金壓力較大，同時(shí)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會(huì)遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖 然經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級(jí)，大商家所支付的租金回報(bào)較低；如果采取散租模式， 雖然能提高預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營(yíng)能力弱，往往導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗。 /匹配項(xiàng)目：目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)上，在購(gòu)物中心遭遇“一賣(mài)就死” 的黑色定律之后，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商不得不面臨購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)。 /典型案例：深圳中信城市廣場(chǎng)是深圳市第一家大型城市中心MALL ，地處深南中信商圈，占地5萬(wàn)平方米，

6、建筑面積15萬(wàn)平方米，由購(gòu)物中心、中信大廈和星光廣場(chǎng)三部分組成。深圳中信城市廣場(chǎng)國(guó)際品牌云集，2006 年一舉摘得中國(guó)購(gòu)物中心領(lǐng)域最高獎(jiǎng)項(xiàng)“最佳購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)”和“2007年度最佳購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)”,模式二：只租不售,商業(yè)地產(chǎn)租售模式,/特點(diǎn)描述：一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租，采取自主經(jīng)營(yíng)模式，介入百貨、超市、家居 等零售行業(yè)。 /優(yōu)勢(shì)分析：開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)，既是所有者，同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)具有一定的優(yōu)勢(shì)；另一個(gè)動(dòng) 因是出于融資考慮，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看中了零售超市百貨的流動(dòng)資金。 /劣勢(shì)分析：但是，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)隔行如隔山，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在嘗試商業(yè)運(yùn)營(yíng)

7、中嗆 水，一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在運(yùn)營(yíng)零售商業(yè)時(shí)，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場(chǎng)挖幾個(gè)人湊成班子，還不知百貨這 趟水的深淺就草草上陣，結(jié)果經(jīng)營(yíng)失敗者十之八九。 /匹配項(xiàng)目：多出現(xiàn)于大型百貨中心的商業(yè)項(xiàng)目。 /典型案例：茂業(yè)百貨由茂業(yè)集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)通過(guò)拍賣(mài)土地、收購(gòu)物業(yè)、收購(gòu)股權(quán)等多種方式進(jìn)行積極拓 展，由茂業(yè)國(guó)際控股有限公司經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)過(guò)十余年的長(zhǎng)足發(fā)展，目前在全國(guó)華南、西南、華北、華東區(qū)域 共擁有19家門(mén)店。茂業(yè)國(guó)際實(shí)現(xiàn)百貨與地產(chǎn)的無(wú)鏠對(duì)接，走出了茂業(yè)特色的商業(yè)模式，取得巨大成功。年銷(xiāo) 售額70多億元，稅收貢獻(xiàn)3億余元，擁有員工數(shù)萬(wàn)人。,模式三：不售不租,商業(yè)地產(chǎn)租售模式,/特點(diǎn)描述：租售結(jié)合的模式

8、，就是租一部分售一部分，開(kāi)發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷(xiāo)售一 小部分商鋪。 /優(yōu)勢(shì)分析：開(kāi)發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌 商家為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔營(yíng)區(qū)分割后出售，即“主力店輔 營(yíng)區(qū)”的模式，主力店品牌商家的進(jìn)駐能提升輔營(yíng)區(qū)的銷(xiāo)售價(jià)值；該模式還可以有效開(kāi)發(fā)商平衡資金壓力和 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。 /經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)：要點(diǎn)一，以優(yōu)惠的租金引進(jìn)零售的主力店、次主力店，盡管他們的租金一般都很低，但這些大品 牌的進(jìn)駐，將聚集人氣，帶旺該商場(chǎng)，總的來(lái)說(shuō)還是得大于失；要點(diǎn)二，通過(guò)主力店提升輔

9、營(yíng)區(qū)的銷(xiāo)售價(jià)值， 同時(shí)必須找到輔營(yíng)區(qū)的準(zhǔn)確定位，真正利用主力店的人流。 /典型案例：上海大拇指廣場(chǎng)租售并舉的運(yùn)營(yíng)模式，2萬(wàn)平方米由主力店家樂(lè)福長(zhǎng)期租賃，剩余4萬(wàn)平方米商 鋪采取銷(xiāo)售策略，將所有權(quán)出售給投資者，但收回其經(jīng)營(yíng)權(quán)，由證大商旅管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，實(shí)行所有權(quán)、 經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，既通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金，又通過(guò)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理保證商業(yè)形象檔次和業(yè)態(tài)的完整性。 家樂(lè)福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功。,模式四：租售結(jié)合,商業(yè)地產(chǎn)租售模式,/特點(diǎn)描述：房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在明確了主力店的情況下， 再對(duì)商圈進(jìn)行準(zhǔn)確的分析、合理的市場(chǎng)定位和業(yè)

10、態(tài)組合。 /優(yōu)勢(shì)分析：開(kāi)發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提升自身的形象，加快中小店的招商進(jìn)度，從而可以大大弱 化招商的風(fēng)險(xiǎn)，加快商鋪的銷(xiāo)售速度，減少各種資源的浪費(fèi)。 /劣勢(shì)分析：該模式執(zhí)行國(guó)外先進(jìn)的“先招商-后開(kāi)發(fā)”的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，沒(méi)有明顯的劣勢(shì)，但問(wèn)題是，主 力店的商業(yè)零售巨頭們對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目地段的選擇非?？量?，對(duì)于眾多中小開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，此模式的可 發(fā)揮空間有限。 /典型案例：深國(guó)投與大連萬(wàn)達(dá)采用定單式的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，與沃爾瑪?shù)葒?guó)際國(guó)內(nèi)商業(yè)零售巨頭建立戰(zhàn) 略伙伴關(guān)系，構(gòu)建了一條“商業(yè)+金融+開(kāi)發(fā)+管理”的地產(chǎn)發(fā)展模式，依據(jù)合作商的需求進(jìn)行取地、規(guī)劃、定 位，與合作商共同形成強(qiáng)大的

11、品牌互動(dòng)效應(yīng)。以深國(guó)投為例，截至2008年底，公司總資產(chǎn)為63億元人民幣并 商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“深國(guó)投”品牌。,模式五：與商家聯(lián)營(yíng),商業(yè)地產(chǎn)租售模式,/概念描述：一般是指成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者（委托人）將資產(chǎn)交由受托人（并完成資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)┙?jīng)營(yíng) 管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排。 而對(duì)于新開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用為資產(chǎn)證券化定 制商業(yè)地產(chǎn)” 開(kāi)發(fā)主流模式，以未來(lái)股東利益的最大化為目標(biāo)，以商家的需求為條件，以消費(fèi)者的需求特點(diǎn)和 喜好為設(shè)計(jì)原點(diǎn)，以資本市場(chǎng)上市為目的，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的、系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)。 /優(yōu)勢(shì)分析：經(jīng)驗(yàn)表明，兩年期左右的銀行貸款根本無(wú)法支撐有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)需要的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而傳統(tǒng)的商

12、 業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不得不面臨“長(zhǎng)期持有”和“資金（資本）不足”的矛盾，通過(guò)證券化工具的使用，可以大大 加速資金的流轉(zhuǎn)速度，有效的平衡一次性買(mǎi)斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。事實(shí)上，國(guó)外發(fā)展較 好的購(gòu)物中心，無(wú)一例外都是通過(guò)房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，風(fēng)險(xiǎn)方面的考慮也決定 了證券化模式的優(yōu)勢(shì)，證券化一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機(jī)，另一方面又可以將風(fēng)險(xiǎn)融入資本市場(chǎng)。 /操作方法：以房地產(chǎn)信托基金為工具，開(kāi)發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)售部分（例如70%） 基金單位募集資金，同時(shí)保留部分收益（例如30%）以享受分紅和物業(yè)升值之利。一般性情況下，打包的商業(yè) 地產(chǎn)仍由原開(kāi)發(fā)商

13、的關(guān)聯(lián)公司運(yùn)營(yíng)管理。房地產(chǎn)商通過(guò)REITs回籠資金投入新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目成熟后又可以 賣(mài)給自已的REITs。,模式六：證券化模式,商業(yè)地產(chǎn)租售模式,漢人老家經(jīng)營(yíng)策略建議,產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)相平衡,多產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 可以配合民宿、零售、餐飲店等回報(bào)率高且利于銷(xiāo)售的物業(yè)一同開(kāi)發(fā)，相互之 間作為資金的補(bǔ)充和物業(yè)功能上的互動(dòng)。,策略一,賣(mài)小留大 將主力店能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價(jià)值的店鋪?zhàn)孕谐钟校鴮⑿〉赇佷N(xiāo)售， 并同時(shí)簽訂后期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的合約。,策略二,售后返租 多考慮對(duì)預(yù)售的中小商鋪實(shí)行售后返租，以使眾多商鋪在經(jīng)營(yíng)上形成合力。 售后返租應(yīng)做到三個(gè)統(tǒng)一：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)管理、統(tǒng)一服務(wù)與監(jiān)督。,策略三,基金/信托 在美國(guó)199家基金和171家公開(kāi)上市基金中擁有全國(guó)購(gòu)物中心一半以上的投 資，進(jìn)行基金化及房地產(chǎn)信托運(yùn)作，將會(huì)是未來(lái)開(kāi)發(fā)資金籌措的一個(gè)重要渠道。,渠道一,產(chǎn)權(quán)