管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量企業(yè)管理資料免費下載更多免費下載，敬請登陸WWWGLZY8COM百合花酒店投資可行性研究報告一、投資者背景Y公司有20年歷史，注冊于香港，注冊資金500萬美元，以不動產(chǎn)投資和酒店經(jīng)營管理為主要業(yè)務(wù)。Y公司于1990年進入內(nèi)地發(fā)展，截止2006年底，總資產(chǎn)已達四十億元人民幣，凈資產(chǎn)達25億元人民幣（約3億美元），已經(jīng)形成不動產(chǎn)投資開發(fā)，酒店投資經(jīng)營及相應(yīng)的發(fā)展模式和經(jīng)營管理團隊。其差別化經(jīng)營的特點在于將投資重點放在中小城市（即所謂的二線城市），形成了一定的區(qū)域優(yōu)勢。為追求長期利益和內(nèi)地不動產(chǎn)價值可預(yù)期的升值潛力，公司開始布點投資中等規(guī)模的酒店并將其作為公司戰(zhàn)略資產(chǎn)經(jīng)營。二、項目概況Y公司酒店項目取名為“百合花酒店”，擬建于S市北部規(guī)劃新建城市CBD的環(huán)城東路以東、紹大路以南地塊，項目西臨50米寬的環(huán)城東路，北臨62米寬的紹大路，視野開闊，道路兩側(cè)綠化帶已形成。項目距老市區(qū)中心約2公里，距S市火車站約08公里。項目已取得面積6公頃的土地用于建設(shè)?！鞍俸匣ň频辍币?guī)劃總建筑面積50000平方米，規(guī)劃主體建筑高度21層。主要建筑物有酒店、健身中心、商業(yè)用房及配套用房等。項目公用設(shè)施接入方案已獲得當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)。具體為1給水計劃從區(qū)塊南側(cè)和東北道路直接接管；管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量企業(yè)管理資料免費下載更多免費下載，敬請登陸WWWGLZY8COM2排水計劃排入?yún)^(qū)塊南側(cè)道路排水溝；3排污計劃從區(qū)塊西側(cè)環(huán)城東路接管排放；4供電計劃從區(qū)塊東側(cè)城東變及西北側(cè)城中變接入；5燃?xì)庥媱潖膮^(qū)塊北側(cè)紹大路直接接管；6通訊、廣播電視和網(wǎng)絡(luò)計劃從區(qū)塊北側(cè)紹大路接入。“百合花酒店”建設(shè)規(guī)模由標(biāo)準(zhǔn)房300間；其它豪華套房20間；總床位630個并配套相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施組成。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按4星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。項目總投資20000萬元人民幣，全部投資由Y公司采用自有資金投入，Y公司擁有100產(chǎn)權(quán)。本項目投資包括已經(jīng)投入的土地、城市配套費用、項目建設(shè)費用和流動資金。三、項目建設(shè)方案1項目建設(shè)目標(biāo)按4星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)“百合花酒店”。成為當(dāng)?shù)厣虅?wù)和旅游主流酒店之一，服務(wù)于當(dāng)?shù)刂饕土魇袌觥ｍ椖恳沧鳛楣镜膽?zhàn)略資產(chǎn)承擔(dān)公司資產(chǎn)保值增值的任務(wù)，為公司長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。2項目建設(shè)內(nèi)容購買6公頃的土地用于建設(shè)；建設(shè)總面積50000平方米的“百合花酒店”；完成項目配套設(shè)施配置和建設(shè)、完成人員培訓(xùn)和試營業(yè)。四、項目運作方案1當(dāng)?shù)匕l(fā)展現(xiàn)狀管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量企業(yè)管理資料免費下載更多免費下載，敬請登陸WWWGLZY8COM2006年，S市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值53982億元人民幣；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20626元人民幣。根據(jù)S市總體規(guī)劃的目標(biāo)，到2010年人均GDP為6萬元左右。遠(yuǎn)期2011年至2020年GDP年均增長速度為15，規(guī)劃期末人均GDP為18萬元左右。為了實現(xiàn)上述的目標(biāo)需要拓展城市空間，增強城市的輻射能力，加速新區(qū)的開發(fā)和舊城的改造建設(shè)。規(guī)劃的CBD中心城區(qū)已經(jīng)形成。2006年城市人口規(guī)模為85萬，根據(jù)S市總體規(guī)劃2020年為110130萬。近幾年，隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人口的增長、鐵路樞紐的擴大，改變了單一型的城市布局。改變了三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，次中心城市地位已經(jīng)穩(wěn)固，經(jīng)濟發(fā)展前景良好，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，本項目的外部條件較好。2市場估測隨著經(jīng)濟的持續(xù)增長，S市的企業(yè)實力及規(guī)模擴大很快，商務(wù)人士的交流急劇增加。椐當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計，近兩年商務(wù)人士的來訪量增加了60，從兩年前的日平均2000人增加到現(xiàn)在的3300人，商務(wù)酒店爆滿。預(yù)計未來5年的平均增長速度還能達到10左右。項目目標(biāo)市場還處于增長期。由于S市地處中國長三角經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，隨著S市旅游市場的開發(fā)，周邊經(jīng)濟的發(fā)展和居民的收入水平及生活水平不斷提高，來S市的游客人數(shù)也大幅增加，目前在日平均10000人左右，形成了對高檔酒店需求的另一主要群體。項目的市場前景是好的。管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量企業(yè)管理資料免費下載更多免費下載，敬請登陸WWWGLZY8COM3建設(shè)周期本項目建設(shè)期21個月，自2008年1月至2009年9月。本項目試運行3個月，自2009年10月至2009年12月。自2010年1月起項目投產(chǎn)運營。五、項目資金使用方案投資估算本項目的投資估算范圍為土地征用費、土建工程、項目配套設(shè)備、項目設(shè)計費等。即第一部分工程費用，其它工程費用，不可預(yù)見工程費用。1工程建筑費用本項目土建費用主要為主體建筑共5萬平方米（包括輔助的設(shè)備用房、員工臨時住房等約占10），按內(nèi)地現(xiàn)行造價1500元/平方米計算（包括道路、綠化、圍墻等）、估算項目約需土建費用7500萬元，項目全部裝修費用（包括客房、廚房部分設(shè)施）4500萬元。工程建筑費用合計12000萬元。2主要設(shè)備費用本項目主要設(shè)備及安裝費用為供水供電設(shè)施、空調(diào)、音響燈光，弱電（網(wǎng)絡(luò)、通訊、電視等）、娛樂配套、消防等公用配套設(shè)施，共計3000萬元。3土地征用費項目的土地屬于政府出讓的土地，項目總用地面積為6公頃（30畝）。由于本項目為當(dāng)?shù)卣膭詈驼猩添椖浚缭趦赡昵肮揪鸵呀?jīng)獲得土地的使用權(quán)，價格也較低。土地費按政府實際出讓價格計算為每公頃300萬元，總計土地征用費為1800萬元包括土管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量企業(yè)管理資料免費下載更多免費下載，敬請登陸WWWGLZY8COM地出讓金及附加費用。4其它費用估算本項目其它費用估算按相關(guān)會計規(guī)定執(zhí)行，并考慮基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。流動資金1000萬元，其它費用2200萬元。該項合計3200萬元。5項目投資經(jīng)估算，該項目固定資產(chǎn)投資總額估算為20000萬元。資金籌措方案本項目所需的建設(shè)投資為20000萬元，采用全部投資由公司解決的方式實施，公司占有100的股權(quán)。項目建成后，形成固定資產(chǎn)19000萬元（含待攤費用2200萬元），流動資金1000萬元的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)情況。資金使用計劃資金使用按照項目工程建設(shè)進度要求，分階段投入。本項目建設(shè)期為兩年。第一年投入一半資金10000萬元（包括前期的土地費用），第二年投入10000萬元（含流動資產(chǎn)1000萬元）。六、項目盈利能力分析年收入分析本項目收入由客房收入和服務(wù)收入組成，服務(wù)收入包括餐飲服務(wù)、娛樂廢物、商業(yè)服務(wù)組成。酒店共有標(biāo)準(zhǔn)客房300間，定價600元/日；豪華套房20間，定價1000元/日，均已考慮了優(yōu)惠折扣因素。理論年客房收入為（300600201000）365天7300萬元/管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量企業(yè)管理資料免費下載更多免費下載，敬請登陸WWWGLZY8COM年服務(wù)收入估算按2700萬元/年計算。合計年收入為10000萬元。根據(jù)市場估測，項目經(jīng)營前景良好，所以按營業(yè)第一年客房率60，第二年起按80計算各年收入。如下表年營業(yè)收入估算表營業(yè)年份（年）1210（正常年）計算年份（年）3312客房率6080年收入合計（萬元）1000060600010000808000總成本估算項目總成本主要由物料消耗費用、工資、燃料及電、水費用、折舊攤銷、其他費用和修理費、營業(yè)稅金等組成。其中物料消耗費用正常年為700萬元；第一年為500萬元。燃料及電、水費用正常年為600萬元；第一年為500萬元。項目定員300人，按平均工資33萬計，工資總額1000萬元。折舊攤銷按30年平均法計算，殘值10（總投資流動資金）。（1900009）/30年570萬元其他費用和修理費包括廣告、保險、培訓(xùn)、管理、修理等費用，按400萬元/年估算。營業(yè)稅金按6計算。第一年為360萬元；正常年為480萬元。管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量企業(yè)管理資料免費下載更多免費下載，敬請登陸WWWGLZY8COM總成本計算表營業(yè)年份（年）1210計算年份（年）3312物料消耗（萬元）500700電、水費（萬元）500600工資（萬元）10001000折舊攤銷（萬元）570570其他費用（萬元）400400稅金（萬元）360480年總成本（萬元）33303750經(jīng)估算，本項目正常年總成本費用估算為3750萬元（其中正常年折舊攤銷費用為570萬元）。利潤估算項目正常年利潤總額（所得稅前）為總收入總成本800037504250萬元項目營業(yè)第一年（計算期第三年）利潤總額（所得稅前）為總收入總成本600033302670萬元所得稅按利潤總額的25計取，正常年稅后利潤為4250（125）31875萬元。正常年所得稅10625萬元財務(wù)指標(biāo)管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量企業(yè)管理資料免費下載更多免費下載，敬請登陸WWWGLZY8COM投資利潤率正常經(jīng)營期年利潤總額/總資金1002125銷售利潤率正常經(jīng)營期年利潤總額/銷售收入1005312以項目投資作為基礎(chǔ)進行盈利能力分析。根據(jù)項目投資財務(wù)現(xiàn)金流量表，測算指標(biāo)如下所得稅后所得稅前IRR751336NPV（基準(zhǔn)收益率8）43625萬元536255萬元投資回收期（含建設(shè)期、稅前）71年（見表CICO現(xiàn)金流量計算表計算年份123456789101112NO客房率608080808080808080801CI0060008000800080008000800080008000800080002CO100001000033303750375037503750375037503750375037503CICO100001000026704250425042504250425042504250425042504CICO1000020000173301308088304580330392081701242016670209205稅后CICO100001000020025318753187531875318753187531875318753187531875IRR133637582NPV萬元5,36255折現(xiàn)率8IRR752475623稅后NPV萬元43625折現(xiàn)率8稅后管理資源吧（WWWGLZY8COM），海量企業(yè)管理資料免費下載更多免費下載，敬請登陸WWWGLZY8COM七、項目投資風(fēng)險分析本項目建設(shè)和經(jīng)營風(fēng)險因素主要有市場風(fēng)險、管理風(fēng)險、資本風(fēng)險。市場風(fēng)險表現(xiàn)為項目市場競爭能力的好壞；管理風(fēng)險表現(xiàn)為建設(shè)期和經(jīng)營期管理工作的好壞；資本風(fēng)險表現(xiàn)為資產(chǎn)增值和抗風(fēng)險的能力。政策風(fēng)險表現(xiàn)為宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境。本項目位于經(jīng)濟發(fā)達的長三角區(qū)域，加之宏觀經(jīng)濟良好，對項目市場的分析比較樂觀，市場風(fēng)險較小；企業(yè)已有多年房地產(chǎn)和酒店業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，營銷模式獨特而成功，管理經(jīng)驗豐富，因此管理風(fēng)險較小。本項目資本風(fēng)險極小。由于項目資產(chǎn)之一的土地受當(dāng)?shù)卣龀忠院艿偷?