海南太陽河溫泉旅游度假中心可行性研究報告第一章總論11項目名稱海南太陽河溫泉旅游度假中心擴建項目12建設地址萬寧市興隆溫泉旅游區(qū)，海南太陽河溫泉旅游度假中心坐于黃金旅游城中心地帶，坐落于西南山東面腹地的自然叢林之中，生態(tài)環(huán)境十分幽雅宜人。13承辦單位概況131單位名稱海南太陽河溫泉旅游度假中心簡介本中心于1994年1月18日，經(jīng)萬寧市工商管理局批準，依法成立；公司住所萬寧市興隆農(nóng)場；注冊資本金；陸佰陸拾陸萬元。具有法人資格。法定代表人陳思；企業(yè)類型為有限責任公司。經(jīng)營范圍客房、餐飲、打字復印、傳真、美容美發(fā)、客運、旅游業(yè)服務業(yè)。兼營糖、煙、酒、代理機票（憑許可證經(jīng)營）海南太陽河溫泉旅游度假中心經(jīng)過11多年的艱苦創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)已發(fā)展成為農(nóng)工貿(mào)、旅游等多產(chǎn)業(yè)交叉經(jīng)營的綜合性有限公司。該度假村位于興隆黃金旅游城中心地帶，是一家富有熱帶園林風光的現(xiàn)代型度假型溫泉酒店，占100份額，其資產(chǎn)達8,00000萬元。公司現(xiàn)有總資產(chǎn)已逾16,00000萬元，年綜合服務與營銷總收入約2,00000萬元以上。本公司在長期的經(jīng)營與服務中，得到市政府與銀行以及社會各界同仁的大力支持與厚愛，建立起較佳的社會知名度和信譽，厚積了一定的經(jīng)濟實力、經(jīng)營管理與按市場規(guī)律經(jīng)營的理念，同時廣集了一定數(shù)量的經(jīng)營管理與技術人才和行業(yè)的實踐經(jīng)驗。為本次申請國家銀行資金，投入太陽河溫泉旅游度假中心的擴建，提供了較好的實力保證。我們承諾，將按國家的規(guī)定，高效使用好國家銀行支持的信貸資金，并能確保項目經(jīng)營取得最大的經(jīng)濟回報效益，以報答社會。14編制依據(jù)1、國家發(fā)展計劃委員會與建設部聯(lián)合頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第二版本；2、萬寧市興隆溫泉旅游城總體規(guī)劃；3、公司現(xiàn)有經(jīng)營資料、委托喜來登公司設計的施工圖以及萬寧市瓊建工程造價咨詢有限公司編制的施工圖設計預算書；4、興隆溫泉旅游區(qū)現(xiàn)有各類旅游企服務設施及經(jīng)營情況；5、財務指標采用本區(qū)旅游服務企業(yè)平均財務指標作為基準值作評估；6、國家及海南省稅收政策等；15項目發(fā)展狀況太陽河溫泉旅游度假中心已由本公司等投入1,15200萬元，完成第一期工程，即完成了15幢西歐式別墅建筑，擁有240間客房，床位480張和2幢管理用房、中餐廳及配套的溫泉游泳池，停車場、生態(tài)園林以及部分衛(wèi)生設施、經(jīng)排水、首期供電設備和管理服務中心等設施，形成了480人/日住宿的接待能力。從元月開張以來，已接待旅客45360人次；旅游服務收入7200萬元/月左右，經(jīng)營前景十分看好。同時也為興隆旅游開發(fā)區(qū)增添了生態(tài)型休閑度假設施，深得賓客的喜愛。項目本期擴建工程，已邀請三亞喜來登設計有限責任公司，按照國際四星級標準設計，其設計效果，體現(xiàn)了大世界溫泉休閑中心的建設必需滿足熱帶生態(tài)型、熱帶綠色景觀和自然型的根本特色，體現(xiàn)人與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一、建筑風格與園林的協(xié)調(diào)，將美學原理與地形地貌有機結合，進行四星級及精品設計的總要求。為其實施提供了十分優(yōu)美的藍圖。而由萬寧市瓊建工程造價咨詢有限公司，依此編制的工程造價預算書，則為我們進行資金投入提供了重要依據(jù)。第二期工程建設完成后，海南太陽河溫泉旅游度假中心將以更加完善的功能設施為旅客提供服務，屆時我們將不斷完善的企業(yè)對外服務形象，并逐漸將其建成興隆旅業(yè)中一顆耀眼的新星。以服務于中外賓客、力爭取得更好的經(jīng)濟效益和社會效益，為我省早日實現(xiàn)其國際旅游樣板目的地的宏偉目標，做出企業(yè)應有的貢獻。152項目擴建的必要性海南省是目前世界上唯一沒有工業(yè)污染的地區(qū)，空氣新鮮，氣候宜人，具有最好的人居環(huán)境。早已被國際旅游組織確定為，可以造就成為樣板旅游目的地。海南年均吸引1000多萬人次的游客前來觀光度假，發(fā)展旅游業(yè)具有得天獨厚的自然優(yōu)勢。萬寧市位海南島的東南部沿海，處在海南東線旅游熱線的中點，旅游資源十分豐富，興隆溫泉旅游區(qū)經(jīng)過十多年建設，已形成一定的接待規(guī)模，并成為海南省三大旅游區(qū)域之一，興隆溫泉旅游區(qū)的品牌享譽國內(nèi)外。2000年興隆客房接待量達15800萬人次，2001年達19930萬人次。營業(yè)總收入達35億元，并且以每年近8的速率增長著。原海南省委書記王岐山提出，要把海南建成中華民族的四季花園和全國人民的度假村，為海南旅游業(yè)發(fā)展指明了方向，大世界溫泉休閑中心泉休閑中心正是在這種形勢下，并借鑒前人的成功經(jīng)驗而提出擴建工程的。16擴建規(guī)模及內(nèi)容項目現(xiàn)狀項目總占地100畝，已投入資金1,15200萬元，建設完成了12幢別墅，2幢管理與職工用房、1幢中餐廳、停車場和公共衛(wèi)生環(huán)境工程，形成了初步的接待能力。并從年初試營業(yè)至今，取得了較好的經(jīng)營業(yè)績。擴建規(guī)模與內(nèi)容擬擴建客房120間，增設西餐廳50桌、大檔排、大堂吧、展示市場、美容美發(fā)、保健桑拿、卡拉OK和歌舞廳等，重塑海南太陽河溫泉旅游度假中心的輝煌。17研究結論項目擴建，是在現(xiàn)有設施基礎上的自然擴展，建設條件具備，境量投資合理，客源充足，能利用擁有的土地資源，實現(xiàn)資源經(jīng)濟化。擴建工程完成后，將有效地提高太陽河溫泉旅游度假中心的生態(tài)旅游設施檔次和接待能力，也有利于提高興隆地區(qū)的旅游接待質(zhì)量、增進就業(yè)，增加地稅。擴建營業(yè)能帶來良好的財務前景，擴建項目抵抗風險能力強，投資擴建是完全可行的。18主要經(jīng)濟指標項目主要技術經(jīng)濟指標匯總表序號項目單位指標一新增工程指標1建筑總面積平方米13,200002綠化面積平方米4,83333二增量經(jīng)濟指標1總投資萬元3,652002固定資產(chǎn)投資萬元3477603流動資金萬元174404擴建期利息率5585擴建期利息萬元69756項目資金籌措1企業(yè)資本金投入萬元1,152002申請銀行長期貸款萬元2,500007擴建獲增量收入正常年萬元1,563158年總成本萬元594319年經(jīng)營成本萬元3533010年經(jīng)營稅金與附加萬元1367811利潤總額萬元8320612財務內(nèi)部收益率253813財務凈現(xiàn)值萬元1,4931514投資利潤率2278415投資利稅率2652916資本金利潤率585917借款償還期年42618投資回收期年53419盈虧平平衡點300020資產(chǎn)負債率11621流動比率5,7589222速動比率5,61001第二章項目背景與建設的必要性21項目擴建背景萬寧市位于海南島東南部，總人口5516萬人，還有30多萬華僑和港澳臺同胞，他們分布在世界26個國家和地區(qū)，是海南省著名的僑鄉(xiāng)之一。這里有海南第一山東山嶺、熱帶植物園、興隆熱帶花園、興隆溫泉、東南亞風情村、牛嶺、大洲島“華夏神島”、六連嶺、香水灣、石梅灣等風景旅游度假區(qū)。興隆溫泉旅游城區(qū)從海榆東線高速公路，經(jīng)興梅大道到達，是全國著名的旅游溫泉度假區(qū)，是海南環(huán)島旅游重點景區(qū)之一。這里有溫泉眼十幾處，水溫四季保持60。該區(qū)溫泉水富含礦物質(zhì)，對皮膚病、關節(jié)炎和神經(jīng)衰弱等病癥有治療作用。附近有興隆熱帶花園、熱帶植物園和東南亞風情村等休閑觀光點，已成為吃、住、玩、浴多功能配套、具有相當規(guī)模的溫泉旅游度假區(qū)。目前，已有興隆康樂園大酒店，興隆明珠溫泉酒店、興隆金銀島大酒店、興隆溫泉賓館、興隆天健花園酒店等32家賓館、酒店、擁有8860張床位。其中五星級1家、四星級2家、三星級含預備三星17家，二星級12家。興隆是歸國華僑聚居地，有21個國家和地區(qū)1萬多名歸國華僑，異國風情濃郁，華僑文化積淀豐厚，是著名的僑鄉(xiāng)。近幾年來，興隆投資改善道路、供電和給排水基礎設施，收效顯著。特別是投資3,00000多萬元，改造石梅到興隆道路，提高了路面等級廣受旅客和市民的稱贊，實現(xiàn)了交通便捷、舒適與安全和經(jīng)濟發(fā)展的多重目標?；A設施的改善，進一步加快了興隆生態(tài)旅游和度假設施的發(fā)展，特別是海南作為最佳旅游樣板目的地的全面推出，東線成為旅游黃金海岸帶，給興隆旅游業(yè)的發(fā)展帶來了新的契機。去年春節(jié)以來的旅游黃金周及冬春季節(jié)游客紛至沓來，旅游點人山人海，接待設施應接不暇。度假旅游成為重點，客房開房率高達100，從而也確立興隆作為度假型、生態(tài)觀光型旅游區(qū)的經(jīng)濟前景。為適應興隆旅游業(yè)的發(fā)展需求，本公司持出擴建海南太陽河溫泉旅游度假中心工程計劃，以增加其景區(qū)接待功能和服務項目，進一步增強吸引力和競爭力，并獲取更好的經(jīng)濟效益和社會效益，實現(xiàn)旅游經(jīng)濟資源的可持續(xù)發(fā)展。22項目擴建的必要性221海南旅游業(yè)發(fā)展的需要旅游業(yè)也稱“無煙工業(yè)”，它投資少，見效快，產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度大，環(huán)境保護與資源利用最佳，是具有可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)，也是世界公認的朝陽產(chǎn)業(yè)，旅游消費已成為繼食品及住房之后的第三大消費。改革開放20多年來，我國旅游業(yè)有了長足的發(fā)展，旅游市場已從單一的觀光市場發(fā)育為多元結構的市場，逐漸適應了國際旅游業(yè)的變化趨勢，即從適應“大眾旅游”，向適應個性化，多樣化需求的新旅游模式“新時代旅游”轉變。另一方面，隨著知識經(jīng)濟時代的到來，傳統(tǒng)旅游企業(yè)的組織功能、營銷哲學、經(jīng)營手段、服務設施等已受到全面的挑戰(zhàn)。為迎接本世紀中國旅游業(yè)的黃金時代，我國旅游業(yè)應有更多的新的創(chuàng)意，應有多采多姿，魅力無窮、富有特色的旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。1996年，國家旅游局首次正式推出中國度假休閑游。面海南島位于我國最南端，是我國唯一的熱帶省份和海洋大省。這里有燦爛的陽光、美麗的海灘、大片未開發(fā)的原始森林，以及多姿多彩的民族風情，旅游資源十分豐富。海南建省為特區(qū)十幾年來，始終將旅游業(yè)作為一個重點產(chǎn)業(yè)。近年來更是半旅游業(yè)作為三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，納入其發(fā)展目標，加大旅游投資力度。海南旅游業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展較快，已成為我國著名的避寒旅游勝地。1987年到海南來旅游定點飯店接待的國內(nèi)外游客為7508萬人次，2000年為100757萬人次，2001年達112476萬人次，2002年達到1200萬人次，呈大幅度上升態(tài)勢。由于旅游業(yè)的迅速發(fā)展，使得以旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)日益壯大，產(chǎn)業(yè)結構得到優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占我省GDP的比重由1987年的2457上升到2000年的423。222興隆旅游業(yè)發(fā)展的需要旅游服務設施是旅游區(qū)功能性的核心設施，它是在公共性設施條件改善，旅游產(chǎn)品已形成的基礎上，對進一步促進旅游業(yè)發(fā)展起重要的作用，也是旅游業(yè)發(fā)展的客觀標志。它代表旅游服務的軟硬條件與服務水平及服務能力，優(yōu)質(zhì)的設施和服務是構建旅游業(yè)內(nèi)在要求。幾年來，興隆溫泉旅游設施的較快發(fā)展，提高了接待能力和服務水平，建立了較好的誠信，2000年接待量已逾200萬人次，年遞增率達8，其發(fā)展前景可觀，但也不能忽視旅游業(yè)的質(zhì)量問題，如何提高服務設施的檔次，尤其是如加快發(fā)展生態(tài)型度假與保健度假的旅游產(chǎn)品及服務設施，以適應人們回歸自然，向往泥土芬芳生活等多視角、多方位的休閑觀光旅游度假愉悅和美好感受之需求。興隆旅游區(qū)已建立的旅游產(chǎn)品基本上屬于生態(tài)型，可在一定程度上滿足這樣一些要求，但目前設施檔次還不高，特別是接待設施之功能仍欠完善。根據(jù)本地的旅游增長情況、城鎮(zhèn)建設、交通路網(wǎng)、規(guī)劃布局等，本項目的擴建具有良好的補充完善及提高的作用。223提高興隆旅游服務質(zhì)量的需要興隆是海南省旅游的重點區(qū)域之一，隨著海南旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，到興隆旅游的國內(nèi)外游客逐年增加2001年達到1993萬人次，約占全島旅游人數(shù)總量的1/5，預計2005年可以達到250萬人次。旅游業(yè)的發(fā)展，需要高檔次服務設施。本項目擴建將成為興隆旅游度假區(qū)的生態(tài)度假設施的窗口。擬在生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的指導下，立足于生態(tài)環(huán)境優(yōu)化，即綠化、美化、凈化、亮化先行，確保設施完善、功能奇特、環(huán)境優(yōu)美、賞心悅目，為興隆旅游業(yè)的發(fā)展提供色彩斑瀾的特色服務環(huán)境。第三章擴建地址與擴建條件31項目擴建地址項目擴建選址位于興隆溫泉旅游區(qū)的西南角，其區(qū)位優(yōu)勢明顯，西邊靠近西南山，東向景色映然的興隆溫泉旅游區(qū)全景，北朝廣闊的田野稻田，生態(tài)環(huán)境極佳。距海南東線高速公路公92KM。經(jīng)興梅大道進出興隆溫泉旅游城區(qū)。32擴建條件321自然條件氣溫興隆溫泉旅游城地外低緯度，在北回歸線以南，屬熱帶季風海洋性氣候。年最高氣溫七月份345、最低平均氣溫一月份187，高低溫差158，年平均氣溫22，10的年積溫達8620、連續(xù)期320365天。光溫資源特別豐富，四季不分明，沒有寒冬。降雨量該地區(qū)年降雨量為2100MM2200MM。氣候特征是受海洋季風的直接影響和調(diào)節(jié)作用，降雨量集中，氣候濕熱，多臺風，710月為臺風盛行期。蒸發(fā)量年均達18956毫米；太陽年輻射總量達120140千卡/平方厘米，年日照時數(shù)達2230小時。主導風向常年以東北風和東風為主，常年風速23米/秒。322地理條件地形地貌擬擴建用地的中部偏東北部范圍內(nèi)，西南部份為平地居民住宅區(qū)，山丘相對高差約152米，坡度小于15，采用順其地勢作平坡布置與建設，較為理想。該地山頂海撥高程為4450米，居民平地住宅區(qū)約290310米，整體上呈階地地貌的基本特征。山地自然植被保存極好，生態(tài)環(huán)境保護較為成功。323場地工程地質(zhì)條件項目擴建選址位于小山丘區(qū)，據(jù)勘測資料本場區(qū)下伏基巖為中生代深灰色的閃長巖。擬建區(qū)無斷層，溶洞，滑坡等不良地質(zhì)存在。324水文地質(zhì)該地屬小山區(qū)地段，由于此山區(qū)為一弧獨山區(qū)，無外界匯水區(qū)域的補給，山區(qū)本身既無裂隙，又無溶洞泉眼等含水層公布，故除了主生臨時過水現(xiàn)象外，無地下水埋藏，僅在居民住原地段靠大氣降水蓄有少量滯水源，從占孔內(nèi)測得知地下水位深度為1520米，從居民區(qū)現(xiàn)存68口井表露，在旱期間，連供給20戶用水亦有困難。從占孔CK10號水樣分析，認為該地下水對混凝土不具有侵蝕性。325地層承載力持性整個場地土層，地基特性較好，從地基承載力分析，均能滿足擬擴建建筑基礎荷載需要。設計主要考慮由于山丘有一定坡度，在建筑物平面布置時，涉及削方和填方時，從地基均可性考慮，要求填方時采取分層夯實，以便達到自然土層的密度，減少上部結構的不均勻面沉澤。326地震烈度按照海南省地震烈度區(qū)劃圖，萬寧市地震基本烈度為6度區(qū)。327社會經(jīng)濟狀況興梅大道沿線有興隆華僑農(nóng)場。該農(nóng)場從1951年人民政府在這里創(chuàng)為華僑農(nóng)場至今，已先后安置了21個國家和地區(qū)的歸僑10,000多人，現(xiàn)有人中25,796人，有初具規(guī)模的農(nóng)、工、商、旅游綜合發(fā)展的華僑企業(yè)。擁有土地165,61畝，其中橡膠、咖啡、胡椒、水稻、椰子等熱帶作物共80,000多畝。33外部配套條件331供水興隆溫泉水旅游區(qū)，已完成市政供水設施建設，目前供水全靠自來水廠供水，本項目也已于首期工程組織完成了輸水管網(wǎng)的建設工作，飲水質(zhì)量經(jīng)檢測是合格的，供水量是可靠的。332排水本項目處于興隆的中心地帶，市政排水管道業(yè)已建立，度假村之排水實行雨污分流制，即雨水由公共排水明溝排至低洼處或水體。生活污水經(jīng)就地處理達標后排入公共污水管網(wǎng)排放。333供電A、本項目首期工程已建立起320KVA的輸電線路，二期施工及保證當前營業(yè)是有保證的。B、第二期擴大供電量，可就地擴充輸電容量即在10KV線路上接線并擴容后供給第二期工程使用，是方便的。34項目擴建符合規(guī)劃布局本項目依照興隆溫泉旅游城總體規(guī)劃進行擴建，符合規(guī)劃布局。第四章市場分析與擴建規(guī)模41市場分析大自然的厚愛和造化，賦予了海南燦爛的陽光、清新的空氣、潔白的沙灘、湛藍的海水、茂密的森林、傳奇的人文等豐富而獨特的旅游資源。建省以來，經(jīng)過14年的不懈努力，在省政府的產(chǎn)業(yè)引導及政策支持、社會各界的共識及資金的大量投入下，造就了海南旅游發(fā)展的良好平臺，從旅游人次到旅游收入，從旅游景點到旅游設施，從觀光到休閑度假，海南的旅游發(fā)展令人刮目相看。海南島作為中國唯一的熱帶濱海旅游大省，是聯(lián)合國公認的最適合人類居住的省份，空氣質(zhì)量世界第二，是長壽之鄉(xiāng)，人均壽命超過80歲，是最好的康復中心，許多疾病在這里自然康復，天然大溫室，終年長夏無冬，擁有豐富的海島旅游資源和熱帶海洋風光。所以，第逢長假和旅游旺季，都有大批的海內(nèi)外游客來海南觀光旅游、度假休閑。1989年，到海南的游客是88萬人次，2001年，到海南的游客為11247萬人次，13年里，旅游人次增長了127倍，1989年，海南旅游總收入239億元，2001年為8789億元，13年里，旅游收入增長了36多倍。2001年旅游接待量收入分別比上年增長116和119。萬寧市位于海南島的東南部沿海，處在海南東線旅游線的中點，旅游資源十分豐富，興隆溫泉旅游區(qū)經(jīng)過十多年建設，已形成一定的接待規(guī)模，成為海南省三大旅游區(qū)域之一。興隆溫泉在海內(nèi)外享有較高的知名度，2000年客房接待人數(shù)達到158萬人次，2001年接待量為1993萬人次。近幾年，興隆年游客接待量均以近8的速度遞增。興隆旅游飯店賓館接待人數(shù)19992001年分別為1496萬人次，158萬人次、1993萬人次，開房率為5168。2001年上半年，557萬人次游客暢游天涯，比去年同期增長145，海南旅游綜合收入4569億元，比去年同期增長18。今年春節(jié)7天黃金周期間，全島共接待國內(nèi)外游客6653萬人次，比去年同期增長了889，是歷年來最好的，7天全省旅游收入達608億元，比去年同期增長2669。有關部門統(tǒng)計數(shù)字顯示，2000年海南旅游業(yè)的收入占全省國內(nèi)生產(chǎn)總值的15以上，其中三亞市旅游業(yè)的收入的6834，萬寧市興隆旅游總收入占131。而去年全省旅游及相關服務業(yè)的稅收收入占了全省地方稅收收入的273。海外游客中，盡管亞洲仍為海南海外游客的主要客源地，但不現(xiàn)獨領風騷，歐美游客大幅增長。韓國、日本等國家的婦女團、蜜月團、高爾夫球團頻游我省。2001年上半年，僅韓國幾批蜜月團就帶來新婚夫妻1100對。省旅游局提供的資料顯示，2000年與1999年相比，海外游客增長了2802，其中美洲游客增長了2687，歐洲游客增長了9120。去年以來，歐洲旅游休閑教育協(xié)會第二屆年會、第四屆島嶼觀光政策論壇、亞太島嶼地區(qū)可持續(xù)旅游業(yè)國際會議、全球化論壇、博鰲亞洲論壇成立大會等大型國際會議及美國IBM公司、日本本田公司等一批國際跨國公司的年會、銷售會議等相繼在海南召開，迅速提升了海南的國際知名度。旅游業(yè)的發(fā)展，直接對城鄉(xiāng)建設、交通、通訊、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生推動作用，帶動了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，海南也因此解決了10萬人以上的就業(yè)，極大地促進了海南經(jīng)濟的發(fā)展。隨著我國加入WTO，國外旅行社已較大批量的進入海南旅游市場，使海南的旅游市場更加繁榮，同時，加入WTO后將帶動其它行業(yè)的發(fā)展，也必將帶動相關的商務旅游。還有，隨著人們生活水平的提高、社會保障機制的完善和消費觀念的變化，出門旅游的人將不斷增加，因此，海南的旅游業(yè)呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。跨入了新世紀，海南的旅游又迎來了新的發(fā)展機遇。海南旅游業(yè)的決策者和投資者們敏銳地意識到，海南旅游不能簡單地維持量的增加，也不能一成不變地搞觀光型旅游。海南旅游不但要面向全國，而且還要面向世界，海南旅游要迅速提升自己的形象，要作為支柱產(chǎn)業(yè)為海南經(jīng)濟發(fā)揮更大的作用。于是，海南旅游業(yè)開始了結構性的調(diào)整，從資源型向效益型的轉變、觀光游向休閑游的轉變、季節(jié)性旅游向全年性旅游的轉變、普通旅游向商務旅游和國際會議旅游的轉變。令人非常高興的是，這種經(jīng)結構性調(diào)整進行得非常有序，而且初見成效。國內(nèi)外游客開始以觀光獵奇，繼而發(fā)現(xiàn)海南原來是度假休閑的天堂，從前年“十一”黃金周開始，海南節(jié)假日和黃金周的散客量開始超過團隊客比例。不少游客在酒店一住就是十天半月，海南早幾年提出的旅游由觀光型向度假休閑型轉變已成為現(xiàn)實。據(jù)介紹，“度假區(qū)”是作為國家旅游度假區(qū)定們來建設的該旅游度假區(qū)已被批準為省級旅游度假區(qū)，目前正進行國家級旅游度假區(qū)的申報工作，旨在為游客提供一個旅游功能設施齊全、服務體系完善的海濱度假區(qū)，體現(xiàn)其觀光休閑、溫泉度假、商務會展等主題。隨著項目的建成必將以鮮明、突出的生態(tài)型休閑度假服務的特色，演繹出海南島度假天堂的豐富內(nèi)涵。42擴建目標與擴建規(guī)模擴建目標按照海南旅游發(fā)展趨勢和興隆旅游度假區(qū)的旅游人數(shù)估算，確定本次擴建的目標為四星級賓館，并確保生態(tài)環(huán)境處于最優(yōu)狀態(tài)，即天藍、林綠、花茂、空氣潔凈、風光旖。旅游旺季每日可接待旅客1000人次。根據(jù)以上接待量確定本擴建規(guī)模為1、賓館大樓建筑面積13,200；綠地4,83333；2、余地用于后期別墅建設。第五章工程方案51首期工程與運營項目總占地100畝，完成建筑面積7,56680，實際形成固定資產(chǎn)額達9,00000萬元，已投入運營的接待客房為15幢別墅，240間，480張床位，游泳池48000，中餐廳70000M2，60個泊位的停車場，生態(tài)綠化面積達5940畝、供電、給排水、道路和通訊設備均已建成配套。52擴建二期土建工程方案521主要內(nèi)容賓館主樓，含大廳、歌舞廳、商場、美容院、多功能會議廳、西餐廳、大排檔、豪華客房、器械保健間、桑拿浴等。詳見下表擴建項目組成表序號工程名稱單位數(shù)量樓層布置配電KW備注一土建總面積M213,20000賓館大樓1其中大廳M280000一層3502歌舞廳M250000一層5003商場M260000一層1004美容院M230000一層2005大排檔M270000一層2506多功能會議廳M270000一層3007西餐廳M280000一層7008器械保健間M230000二層2009桑拿浴室M280000二層20010茶藝館M250000二層30011豪華客房M26,5000018000120間、34層12其它用房M270000二配套工程1供電KVA320002通訊部136003消防4環(huán)保設施5接送旅客用車輛16空調(diào)系統(tǒng)套1125007其它600小計34200522擴建具體方案1、賓館大樓1建設標準按四星級賓館設計與施工，并保證高標準、高水平裝修完成，實現(xiàn)功能完善使用優(yōu)質(zhì)、全舒適、環(huán)保、高效的建設目標。2總建筑面積13,20000，其中大堂吧、歌舞廳、多功能會議廳、西餐廳、器械保健室、桑拿浴等用房按上表所列進行設計。3建筑結構按框架結構設計與施工完成。4建設防震按大于地震裂度6度，予以設防。5建筑風格要求與環(huán)境相協(xié)調(diào)的色彩與風格，采用溫暖而奔放的色彩為宜，裝修可多一些豪華，盡可能體現(xiàn)出統(tǒng)領旅游區(qū)設施之先河、生態(tài)型等理念以及賜福的氣派和引領旅游時代風騷之意境。6樓層使用安排第一層大廳、歌舞廳、商場、美容院和大排檔，第二層多功能會議廳、西餐廳、器械保健、桑拿浴和茶藝館，第三至四層豪華客房。7賓館大樓設疏散樓梯為配電間、消防控制室、消防水泵房和自備發(fā)電機房、歌舞廳、商場等疏散人員，以確保營業(yè)安全。53空調(diào)與電視機等設備本樓的主要營業(yè)場所，設空調(diào)裝置，歌舞廳、西餐廳、多功能會議廳、商場等場所，按每150，設一立柜式空調(diào)機，客房安裝分體式空調(diào)以調(diào)節(jié)室內(nèi)空氣的溫濕度及空所的潔凈度?？头客瑫r配套電視機、程控電話機、高檔家具及浴房用具等，以滿足接待旅客的需要。54通訊設備項目擬新增程控電話機130門，移動電話6部，以確保經(jīng)營的實際管理工作需要。55卡拉OK及歌舞廳配套相關影視、音響和聲樂設備；56閉路電視系統(tǒng)客房主導公共活動場所，全安裝閉路電視系統(tǒng)。57供電工程1用電量負荷預測客房按標準客房1KW/間計，賓館大樓的客房120間計。走廊照明用電裝機容量為120460W。咖啡廳、茶藝館平均照度應達到30LX，按400計安裝照明用電量3W/計。西餐廳確保平均照度達到5060LX，按700，5W/計。大堂設總服務臺等要求其平均照度，應達到150250LX，歌舞廳、卡拉OK廳等，要求照度達5080LX，計裝機容量為8W/計。多功能會議廳要求照度達5080LX，計裝機容量為8W/計?？照{(diào)系統(tǒng)按分離體空調(diào)形式暫配置為125KW。其它接常規(guī)標準配置。小計，項目擴建需要總裝機容量為342KVA。2供電方式根據(jù)國家的有關規(guī)定，本次擴建賓館大樓，其用電負荷等級按二級負荷供電要求，予以滿足。3供電方式依據(jù)海南太陽河溫泉旅游度假中心現(xiàn)有供電設備與能力及后續(xù)工程的需要，擬采用兩回路線路10KV電纜進線供電，以滿足不間斷用電的需求。供配電設備選擇根據(jù)園區(qū)景觀的需要和維護的方便程序，在海南太陽河溫泉旅游度假中心區(qū)內(nèi)部裝設型號為ZBM10型組合式變電站一座包括高壓配電室、變壓器室、低壓配電室。增設備用電源備用電源采用柴油發(fā)電機組，功率為500KW。主要用于動力和部分照明，機房緊鄰ZBM10變電站設置。新增一座變電裝置，經(jīng)變電即將10KV的線路高壓變成380V/220V后，為賓館大樓供電。3變壓器選型按需要系數(shù)法進行簡單計算P342KWPL342KWP30KP0785342KW2907KW；Q30P30TG29070851395KVAS3032244KVA據(jù)此，選擇一臺近似320KVA，容量大于30A的變壓器。4變電裝置防雷變壓器高、低壓側分別安裝閥型避雷器，10KV進線端變壓器高壓側電纜接頭處安裝閥型避雷器。58消防設施海南太陽河溫泉旅游度假中心大樓采用低層賓館酒室內(nèi)消防給水系統(tǒng)，應據(jù)室外管網(wǎng)壓力、流量和室內(nèi)消防流量、水壓等要求，設置自灌式引水消防泵和消防水箱及室內(nèi)消防栓給水系統(tǒng)。每支水槍消防射流量不少于5L/S，常用直徑65MM的消火栓和水龍帶、噴嘴口徑19MM的水槍，且相互間采用快速接頭連接，設于具有玻璃門的消防箱內(nèi)，在屋頂設消防水箱12M3。利用差水流壓力給消防用水。消防用電設備的配線應采用保護性的管溝槽敷設，以保證安全、可靠。可設立一專門用于消防泵、噴淋泵、消防控制室的低壓配電柜，以利于消防控制和實現(xiàn)常規(guī)電源與備用電源的切換。59防雷設施賓館大樓采用避雷針式防雷裝置避雷，具體裝置由三大部分組成，即接閃器、引下線和接地線等，具體應由具有安裝避雷器資質(zhì)的專業(yè)公司承擔設計并施工。510供水設備1、需新增加的需水量預測依目前度假村運營情況來分析，本次擴建后，每天增加10001200人接待量，是可以實現(xiàn)的。其用水增加量可做如下估算1客房接待用水量1000人250升/天125噸；2其它用水量1000人0600530噸；3園林澆灌用水按增加面積5畝，每畝面積用水量2噸計，則用水量為10噸。4消防用水根據(jù)本擴建工程的設計方案，園區(qū)內(nèi)室外消防用水量，按同一時間內(nèi)的火災次數(shù)為二次滅火用水量，滅火時間按30MIN確定，則同一時間內(nèi)的室外消防用水量為210L/S3060S36000L/S36噸室內(nèi)消防用水量按同時使用三支水槍，每支水槍最小流量為5L/S，同時還有二個水量為15L/S消栓在使用，且每次滅火時間按30MIN確定，其用水量為35L/S215L/S3060S81000L81噸須建設一個水箱作為消防水箱，容積為12M3的水箱一個，消防水泵二個，除由水箱提供火災初期的用水量外，火災發(fā)生后還由消防水泵直接供給消防用水，不進入消防水箱。小計，項目擴建凈增用水量可達到282噸。2、供水方式1水源興隆地區(qū)屬地下貧水區(qū)，而日照強蒸發(fā)量大，供水較為緊缺。因而供水是制約本項目建設的重要因素。本項目擴建需水量在282噸/天。擬繼續(xù)采用興隆市政公共供水管網(wǎng)作為供水的水源，應是可靠的。2工程設施本次擴建僅內(nèi)接已有管道供給即可。3、排水工程A、排放方式本項目采用雨水、污水及生活廢水分流排放；B、污水排放方式興建污水處理站，污水處理與水的回復利用相結合，經(jīng)處理的污水將供公共綠化、清洗用水等。污水處理站采用循環(huán)式活性污泥法，日處理量為773M3/D。工藝流程見下圖清水池重復利用格柵泵站潛污泵沉砂池CASS池空氣污泥脫水污污C、雨水排放方式雨水根據(jù)就近排放原則，分別排入附近水體中，沿主要道路鋪設雨水管溝或管渠。4、排水量估算污水量以生活用水量的90計；282噸/日902538噸/日；511環(huán)境保護1、環(huán)境現(xiàn)關在興隆溫泉旅游城的建設和發(fā)展中，有以下特點；A、無工業(yè)污染源；B、城市基礎設施較好，城市排污系統(tǒng)健全，有污水處理廠。C、旅游旺季有交通噪聲污染。D、舉目青山林草碧綠，仰頭天空星云湛藍、空氣清新、環(huán)境溫馨，身置其中，心曠神怡。2、環(huán)保措施1項目建設期施工場地開挖土方和填方時沙石等在風力的作用下產(chǎn)生的粉塵、施工機械產(chǎn)生的道路揚塵及噪聲會對施工區(qū)周圍大氣環(huán)境產(chǎn)生粉塵污染及對周邊環(huán)境產(chǎn)生一定的噪聲污染。采取的環(huán)保措施A、為控制施工期間的粉塵污染，應加強施工現(xiàn)場的管理。B、項目建設期各類機械設備及運輸工具將產(chǎn)生噪音污染，因此，建設期內(nèi)應切實控制好作業(yè)面積和施工車輛行駛路線，噪聲值控制在低于城市區(qū)域聲環(huán)境標準3類標準以下。2項目運營期雨水集中排放，污水經(jīng)處理達標后排放，確保優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境。512節(jié)能本次擴建后，海南太陽河溫泉旅游度假中心大樓成為主要電力消耗場所。在燈光照明、空調(diào)及電動力用電設計時，已全按節(jié)能原則進行選擇。根據(jù)客流在時空上的變化將做合理調(diào)整停、開時間以降低電耗。第六章招標與投標61項目招標范圍本項目為旅游區(qū)生態(tài)化設施擴建工程，總建筑面積在13,20000，配套供電及配套設施，固定資產(chǎn)投資為人民幣347760萬元。依照中華人民共和國招標投標法和國家計劃委員會工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定、建設單位擬對全工程實行招標。具體招標范圍包括建筑的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及主要建筑材料的采購。62招標組織形式及招標方式本工程建設擬采取企業(yè)自行組織招標，并報經(jīng)萬寧市政府、萬寧市發(fā)展計劃局和銀行同意后進行，將嚴格按照國家七個部委工程建設項目自行招標試行辦法和評標委員會和評標辦法暫行規(guī)定的有關要求開展招、評標活動。選擇通過建設行政主管部門資格認定的招標代理機構，以投標邀請書的方式邀請具備承擔招標項目的能力、資信良好的法人或其他組織投標，投標人不得少于三個。招標活動遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，不受地區(qū)和部門的限制。開標、評標和中標活動及其當事人應接受貪污實施的監(jiān)督。第七章機構設置及勞動定員71組織機構本項目擴建為本公司行為，由本公司具體實施施工與經(jīng)營管理，公司總經(jīng)理陳思，負責項目實施過程與經(jīng)營管理中的決策、指揮、協(xié)調(diào)和進行管理工作。本項目實行總經(jīng)理領導下的部門經(jīng)理負責制、設辦公室，設總經(jīng)濟師、財務總監(jiān)，分別管理經(jīng)營、設備動力、業(yè)務接待、財務等各部門。詳見組織機構圖。經(jīng)營組織機構擬在原有機構上，再增設若干部門，以適應新增業(yè)務接待與管理的實際需要。72生產(chǎn)班制度假村全年工作日300天，其它時間進行設備維修保養(yǎng)、清潔消毒以及安排員工輪休。經(jīng)營期間實行每天三班制，第班工作8小時。73新增勞動定員度假村在現(xiàn)有的人員120人，擴建后擬增加人員150人。74人員來源和培訓741人員來源本項目所需新增勞動人員、主要崗位技術工人及普通服務人員，均可由社會招聘解決。742人員培訓所有人上崗前均應進行崗位培訓，經(jīng)考試合格后方有上崗。表111項目新增勞動定員表序號類別名稱定員備注一管理部門辦公室6財務部1營銷部2二營業(yè)部門客房部50餐飲部48俱樂部10工程部5保安與環(huán)保部22培訓部5三總計150組織機構圖總經(jīng)理第八章項目實施進度建議經(jīng)研究比較，本項目擬分四個階段實施完成第一階段二個月項目實施準備。第二階段三個月詳勘，初步設計，施工圖設計，設備訂購。第三階段六個月施工建設。第四階段一個月竣工驗收。本項目四個實施階段中的各項工程在滿足條件時可以交叉進行作業(yè)，但照明工程除外。項目實施進度建議見表81表81項目實施進度建議見表2005年2006年060708091011120102030405第一階段第二階段第三階段第四階段第九章擴建投資估算與資金籌措91估算依據(jù)1、本次確定的工程技術方案；2、必須依據(jù)建設部市政工程可行性研究投資估算編制辦法（1996年）；全國市政工程投資估算指標（1996年）；海南省建筑工程概算定額（1996年）及取費標準；海南省安裝工程概算定額1996年及取賽標準；參考海南省類似工程指標。3、投資估算與財務評價依據(jù)1993年國家發(fā)展計劃委員會與建設部頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第二版，海南省供電、道路、給排水和通訊等項目經(jīng)濟評價方法進行編制。4、主要材料價格及設備價格的確定（1）估算中采用的價格，參考現(xiàn)行市場價、并運用同類工程設計資料，采用擴大指標法進行估算。其他費用取費率參照國家有關規(guī)定計取?；绢A備費按工程費和其他費用合計的5計??；漲價預備金按工程費的3計取。流動資金，按分項詳細估算法估定。92擴建估算范圍本項目投資范圍包括工程費用、其他費用、預備費用和流動資金，其中工程費用主要有土建工程、設備采購與安裝費和公共工程等。其他費用包括建設管理費、培訓費、規(guī)劃設計費、報建費、招投標與工程監(jiān)理費、電貼費、培訓費和其它費用等；預備費基本預備費與漲價預費；流動資金；接經(jīng)營費用和實際需要進行估定。L、增量工程費（1）建筑工程費中心大樓造價13,20000119235元/157390萬元大廳設備費計1020萬元；歌舞廳設備費計8860萬元；器械保健室設備費計3200萬元；西餐廳設備費計4530萬元；大排檔設備費計1500萬元；客房設備費用計7350萬元；茶藝館設備費計1500萬元；桑拿浴室設備費用計7116萬元；（2）公共設施費公路、綠化工程費計23800萬元；供電工程費計4800萬元（含輸變電裝置與低壓輸電和安裝費）；供水工程費；計安裝管網(wǎng)費8916萬元，（含加壓水泵費）；污水工程費計12萬元；消防栓費計2530萬元；空調(diào)與熱水器費計15586萬元；旅游接送用車購置費計5600萬元；火警預報系統(tǒng)計1840萬元；通訊設備計費計2600萬元；電器費計8900萬元；家具費計9800萬元；窗簾藝術品費計7890萬元；床上用品費用計3540萬元；大廳裝飾品計費計2860萬元；電視機費用計6430萬元；購物中心費用計6210萬元；2、增量其他費用項目規(guī)劃及報建費計4600萬元；招投標費計416萬元；工程監(jiān)理費計660萬元；人員培訓費電貼費計350萬元；建設期管理費計850萬元；電貼費計1900萬元；其它費用計21萬元；3增量預備費基本預備費按工程費與其它費用和的5計為15792萬元；漲價預備費按工程費3計9149萬元；93估算結果1、增量固定資產(chǎn)投資合計3,40785萬元；其中第一部分工程費用計2,95898萬元；第二部分其他費用計19946萬元；第三部分預備費用計24941萬元；2、增量建設期利息計算計6975；3、增量流動的資金計17440萬元；項目增量總投資3,65200萬元，詳見“總投資估算”。94增量資金籌措及資金使用計劃941資金籌措本擴建總投資3,65200萬元，申請國家銀行中長期2,50000萬元不含建設期利息，全部用于固定產(chǎn)資投資；企業(yè)資本金投入1,15200萬元，其中用于固定資產(chǎn)投資3,47760萬元，用于流動資金投入17440萬元。詳見“資金籌措及使用計劃表”。942增量資金使用計劃本項目計固定資產(chǎn)投資3,47760萬元，擬在第一年全部投入；流動資金按經(jīng)營負荷強度于第24年作增量投入，分別為8650萬元、5230萬元和3560萬元。詳見投資計劃與資金籌措表總投資估算表單位萬元工程或費用名稱建筑工程設備購置安裝工程其他費用合計備注工程費用1,823901,11078115003,04968賓館工程1,57390350761,9246613,20000大廳35201020454080000多功能會議廳7440744070000歌舞廳655088601541050000美容院2950295030000器械保健室32203200642030000西廳854045301307080000大排檔862015001012070000商場6750675060000客房9723073501,045806,50000茶藝館31601500466050000桑拿浴室456071161167680000其它用房4850485070000公用工程2500076002115001,12502供電工程48004800供水工程89168916排污12001200空調(diào)設備1558615586旅游用車56005600消防設施25302530火災預警設備18401840通訊設備26002600電器設備89008900家具98009800道路1800018000綠化工程58005800窗簾藝術品78907890床上用品35403540大廳裝飾28602860電視機64306430購物中心62106210其它費用0001087610876規(guī)劃設計報建46004600工程監(jiān)理費660660人員培訓費350350建設期管理費850850項目招標416416電貼費19001900其它費用計21002100預備費2494124941基本預備價預備費914991493固定資產(chǎn)投資1,823901,1107811500358173,40785建設期利息69756975流動資金1744017440項目總投資1,823901,1107811500602323,65200第十章增量財務評價101基礎數(shù)據(jù)本項目總占地100畝，擬擴建海南太陽河溫泉旅游度假中心大樓，新增西餐、大排檔和茶藝館餐飲、歌舞廳等俱樂部、體娛設施等工程及其它配套設施和公共設施等。項目增量建設總投資3,65200萬元，其中增量固定資產(chǎn)投資3,40785萬元，建設期利息6975萬元；增量流動資金17440萬元；項目計算期定為12年，其中建設期1年，第2年投產(chǎn)運營并達正常負荷的60，第3年達的80，第412年為100負荷營業(yè)期。新增定員150人，不含季節(jié)性工人。項目經(jīng)營目標年接待旅游人數(shù)達60萬人次，其中本次擴建形成的設施，年增量接待量為490000人次，取行業(yè)基準收益率15計算。102年增量營業(yè)收入與稅金與附加稅估算1021增量收入估算1、餐飲銷售收入西餐銷售收入896萬人次30元人次26860萬元；大排檔銷售收入976萬人次20元次17860元；美容院收入3992萬人次25元人次9980萬元；商場出租收入600036萬元21600萬元；茶藝館服務收入47568萬人次35元人次16649萬元；歌舞廳收入696萬人次20元人次13920萬元；客房服務收入9964萬人次65元人次64766萬元；小計，正常年總收入；1,56315萬元。1022增量稅金與附加稅估算根據(jù)基礎數(shù)據(jù)，經(jīng)計算正常營業(yè)年收入1,56315萬元，按項目性質(zhì)，應納營業(yè)稅，但稅率不同、客房與餐飲業(yè)及商場營業(yè)收入取稅率5計稅額，歌舞廳、茶藝館、美容院收入則按1020計稅，維城稅與教育附加稅取稅5和3計算，計算結果正常年總稅金達13678萬元。103年經(jīng)營增量總成本估算（一）直接成本1、客房接待、文體娛樂、餐飲業(yè)原材料耗著計18060萬元；2、外購燃料動力費年耗量按汽油19噸，水量25,25000噸，電量7144萬KWN；價格按汽油567元公升（含燃油附加費）、電價08元KWH，水價按1元噸。小計，外購燃料與動力費8890萬元。3、資與福利費150人