2009年11月西安房地產(chǎn)市場研究報告2009年11月西安房地產(chǎn)市場報告西安房地產(chǎn)市場研究報告（200911）易居（中國）房地產(chǎn)研究院西安分院易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第1頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場研究報告目錄數(shù)字瞰市6關(guān)注樓盤10第一篇市場背景篇15第一章政策資訊15一、政策法規(guī)15二、市政動態(tài)16三、市場資訊17第二章經(jīng)濟(jì)環(huán)境18一、國內(nèi)生產(chǎn)總值分析18二、居民消費(fèi)價格分析19三、工業(yè)增加值分析19四、固定資產(chǎn)投資20五、房地產(chǎn)開發(fā)投資20第二篇市場分析篇21第三章商品房市場21一、商品房成交概況21二、11月西安市商品房分類分析22第四章土地篇25一、土地市場動態(tài)25二、本月土地出讓分析26三、本月土地成交分析27四、重點(diǎn)地塊分析30第五章住宅市場33一、市場綜述33二、供求關(guān)系分析34三、供應(yīng)量分析34四、成交量分析37易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第2頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場報告五、成交均價分析40六、成交結(jié)構(gòu)分析42七、項目成交解析44八、板塊成交解析45第六章商辦市場47一、市場綜述47二、商業(yè)市場48三、辦公市場50四、本月個案分析SOHO同盟53第七章產(chǎn)品篇54一、產(chǎn)品綜述54二、著名開發(fā)商樓盤57三、案例PK59第八章營銷篇63一、本月營銷分析63二、特色營銷活動64三、11月份報紙廣告投放分析66第三篇區(qū)域數(shù)據(jù)篇71一、城東區(qū)71二、城西區(qū)72三、城南區(qū)73四、城北區(qū)74五、高新區(qū)75六、城內(nèi)區(qū)76易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第3頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場研究報告本月導(dǎo)讀【關(guān)注樓盤】金源御景華府、高科尚都開盤樓盤解析普華淺水灣是美資普華地產(chǎn)在浐灞生態(tài)區(qū)啟動的首個項目，由全球知名建筑設(shè)計公司華盛頓LEOADALY擔(dān)綱設(shè)計，定位為具有城市標(biāo)桿意義的高端濱水社區(qū)。8號府邸項目作為高科地產(chǎn)旗下新項目，以新“豪宅”產(chǎn)品定位被市場關(guān)注和認(rèn)可。二者均為本地開發(fā)商在新興區(qū)域開發(fā)的項目，均在本月開盤。詳見P10頁【土地市場】土地市場平穩(wěn)本月土地成交持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，航天產(chǎn)業(yè)園周邊土地土地供應(yīng)量較大；浐灞生態(tài)區(qū)土地集中成交；大興新區(qū)新掛牌土地值得關(guān)注。詳見P25頁【住宅行情】末班車效應(yīng)凸顯，激起翹尾購房潮本月全市住宅成交量為14443萬，環(huán)比增長782。傳統(tǒng)的市場淡季，成交量突然井噴，消費(fèi)者瘋狂搶購之勢遠(yuǎn)超07年。通脹預(yù)期的不斷加劇誘使改善、保值增值需求的積極入市；而政策末班車效應(yīng)不斷激發(fā)剛需、投資客戶的購買熱情，推動本月樓市成交再創(chuàng)新高，直逼150萬大關(guān)，造就了西安樓市從未有過的瘋狂場面。詳見P33頁【營銷解析】現(xiàn)場主題活動成為市場主流市場持續(xù)熱銷，開發(fā)企業(yè)收緊優(yōu)惠力度，借用現(xiàn)場活動和產(chǎn)品發(fā)布會展示項目形象和影響力的宣傳在本月盛行。本月前大多樓盤已完成年度銷售任務(wù)，創(chuàng)造最好銷售業(yè)績的市場心理表露無疑。在后市政策未定，市場持續(xù)火爆的局面下，如何把握時機(jī)再上層樓，是現(xiàn)下各個銷售團(tuán)隊所注重的問題。詳見P66頁易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第4頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場報告易居視點(diǎn)恐慌性購房傳導(dǎo)樓市井噴市場呈現(xiàn)瘋搶勢頭，淡季旺銷透支未來市場需求11月西安住宅成交量14443萬，環(huán)比增長782，同比大幅增長23718；房價持續(xù)上漲，本月住宅均價為5194元/，環(huán)比上漲275。與以往月份個別代表性樓盤帶動成交量上漲不同，本月除城內(nèi)區(qū)外，其他區(qū)域成交均超過20萬，全市成交超過1萬的項目超過50個，市場整體起勢，瘋狂程度遠(yuǎn)超07年。在樓市的傳統(tǒng)淡季成交量突然放大，并不是市場真實(shí)需求的突然迸發(fā)，而是源自于政策末班車的影響，在很大程度上透支了未來市場需求，同時也推動了房價的非理性上漲。通脹預(yù)期效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，搭乘政策末班車?yán)玫男睦韽?qiáng)烈西安樓市再現(xiàn)消費(fèi)者瘋狂搶購的現(xiàn)象，一方面是通脹壓力的不斷增強(qiáng)使得改善、保值增值以及投資型需求不斷發(fā)酵，另一方面是更多購房者為了趕上政策紅利末班車而進(jìn)入樓市，造就樓市年底瘋狂成交。11月份中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定明年將繼續(xù)實(shí)行積極的財政政策和適度寬松的金融政策，更是加劇了通脹預(yù)期；而房價的快速上漲使得未來行業(yè)優(yōu)惠政策調(diào)整的可能加大，促使購房者提前出手。預(yù)計12月份這一現(xiàn)象將會持續(xù)，市場成交量仍會維持高位。投機(jī)需求不斷增多，市場未來風(fēng)險加大，隨著樓市投資、投機(jī)需求不斷增多，房價上漲速度明顯過快。不僅是富裕階層為了保值或者投資升值購房，房價上漲帶來的巨大利潤也讓越來越多的工薪階層也加入到了“買房賺錢”的行列。剛性需求隨著日益攀升的房價所占比例逐漸減少，缺乏剛性自住需求支撐，市場未來風(fēng)險不斷加大。近期中央頻繁發(fā)出對投機(jī)性購房行為將進(jìn)行調(diào)控的信號。抑制投機(jī)購房，另一方面也隱現(xiàn)了對房地產(chǎn)市場逐漸收緊的信號。易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第5頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場研究報告數(shù)字瞰市同比數(shù)據(jù)市場解析歷史同期相比，2009年111月累計商品房成交量一路上升，商品房比07年111月和08年111月分別增長2996和88；住宅成交量分別增長2998和9771。歷史同期相比，2009年111月商品房、住宅成交均價保持快速上升。較2007年111月和2008年111月，商品房成交均價分別上漲2967和853，住宅成交均價分別上漲2799和729。易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第6頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場報告全市商品房成交走勢西安市商品房成交統(tǒng)計（量萬）（價元/）2008年2009月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月量5648720435436148937892459810971041113311256141115258價45234610453946494759482948999492450775403534352885433全市住宅成交走勢西安市住宅成交統(tǒng)計（量萬）（價元/）20082009月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月量478367783227579382558495919410119661052107221339514443價4435436743494454458346034601471248635009500550825194全市商業(yè)成交走勢西安市商業(yè)成交統(tǒng)計（量萬）（價元/）20082009月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月量264329264238893539367471352505292452408價9344916566839041621179641186984121009513179169541082513441全市辦公成交走勢西安市辦公成交統(tǒng)計（量萬）（價元/）20082009月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月量601098053117230211239388397303242264407價3105616954405383543259475678621058246138631662395877易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第7頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場研究報告本月全市成交對比2009年11月/10月各物業(yè)類型成交住宅商業(yè)辦公商品房11月10月11月10月11月10月11月10月成交面積（）144426813395424080545163407332635815258051411063金額（萬元）75016868077054845488892394116445828953746104均價（元/）5194508213441108255877623954335288套數(shù)15023136122382212951571555613990區(qū)域成交全市各區(qū)域成交商品房成交量（）成交均價（元/）成交套數(shù)套城東27244646702715城西22346847682521城南33027366503041城北41728846054175高新25432258452635城內(nèi)2800912405469易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第8頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場報告板塊成交全市板塊成交排行榜TOP10序號板塊區(qū)域成交量（）成交均價（元/）1經(jīng)開區(qū)板塊城北1878569747842曲江板塊城南168583771093浐灞板塊城東146210845274城運(yùn)村板塊城北972415541065楓葉新都市板塊高新720319856046西安西站板塊城西715947146637高新新區(qū)板塊高新691394747828電子城板塊城南564669452669魚化寨板塊城西5039641463610辛家廟板塊城北43158015323住宅成交全市住宅成交排行榜TOP10序號項目區(qū)域成交量（）成交均價（元/）成交套數(shù)套1中新浐灞半島城東區(qū)52820524544542金源御景華府城北區(qū)35368612862863蔚藍(lán)花城城西區(qū)32434663743744高科尚都高新區(qū)29625622802805融僑城高新區(qū)29412962982986中海國際社區(qū)城南區(qū)28667372002007蔚藍(lán)領(lǐng)寓城西區(qū)27519883203208白樺林居城北區(qū)27092762062069華宇鳳凰城城西區(qū)251219726326310風(fēng)度天城城西區(qū)2499143267267易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第9頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場研究報告關(guān)注樓盤普華淺水灣項目簡介項目地址浐灞生態(tài)區(qū)公園路灞河公園西鄰物業(yè)類型多層、小高層、高層開盤時間20091024總建面積64萬容積率261銷售報價42005300元/平方米開發(fā)商普華（西安）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目處于浐灞生態(tài)區(qū)灞河上游，位于西臨高速與紡渭路延伸段交匯處西南角，緊鄰國家級濕地公園灞河公園，廣運(yùn)潭、世博園、歐亞論壇會址等環(huán)伺四周，享受灞河一線景觀資源。交通網(wǎng)絡(luò)上周邊環(huán)境近鄰地鐵一號線、長樂路、東三環(huán)等城市主干道；醫(yī)療配套方面有唐都醫(yī)院、北方醫(yī)院、黃河醫(yī)院等隨著政府的大力投入和房地產(chǎn)開發(fā)商不斷進(jìn)入，區(qū)域配套設(shè)施日趨成熟。關(guān)注理由區(qū)域價值凸現(xiàn)普華淺水灣位處西安“第四代新城”浐灞生態(tài)區(qū)，周邊廣運(yùn)潭、世博園、歐亞論壇會址環(huán)繞四周，東臨灞河濕地公園，目前灞河公園已通過國家評審，成為國家級濕地生態(tài)公園，進(jìn)入到重點(diǎn)建設(shè)階段，它的建成將充分改善區(qū)域環(huán)境及區(qū)域形象。隨著政府的大力投入和房地產(chǎn)開發(fā)商等建設(shè)單位的不斷進(jìn)駐，商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校、交通等配套方面將得到極大地改善，區(qū)域價值將隨之不斷提升。浐灞中高端濱水大型社區(qū)普華淺水灣是美資房企普華地產(chǎn)在浐灞生態(tài)區(qū)啟動的首個項目，整合全球各方優(yōu)勢資源，由全球知名建筑設(shè)計公司華盛頓LEOADALY擔(dān)綱設(shè)計，力求打造成具有城市標(biāo)桿意義的高端濱水社區(qū)。項目占地約480畝，規(guī)劃建筑面積約64萬平米，項目物業(yè)類型分為花園洋房、高層、小高層。項目整體規(guī)劃充分發(fā)掘生態(tài)環(huán)境價值，實(shí)現(xiàn)生態(tài)環(huán)境與社區(qū)的完美融合，在選址上臨灞河最寬的480米河面而建，并占據(jù)近千米一線灞河景觀，真正實(shí)現(xiàn)臨水而居。同時在社區(qū)內(nèi)部景觀規(guī)劃上，相對應(yīng)外圍景觀資源，在內(nèi)部形成沿灞河主易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第10頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場報告軸景觀帶，建筑整體布局沿著內(nèi)部景觀帶和灞河景觀帶布置，且臨河部分高層通過南偏東25度設(shè)計，讓視野范圍最大化，更大限度的迎合了灞河濕地公園的景觀方向，充分獲得無遮擋的優(yōu)勢景觀帶來的視覺享受。在配套設(shè)施方面配以1萬平米風(fēng)情商業(yè)街、雙語幼兒園、2千平米時尚會所極大地滿足生活需求和提升生活品質(zhì)。項目解析項目占地約480畝，規(guī)劃建筑面積約64萬平方米，項目分四期開發(fā)，約120棟，總戶數(shù)約6000戶，一期由7棟6層的多層、2棟1118層小高層、4棟2633層高層組成，總戶數(shù)800戶，綠化率35。社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有雙語幼兒園、2千平米會所、1萬平米商業(yè)街配套設(shè)施較為完善，眾多景觀節(jié)點(diǎn)組成人性化園林設(shè)計，極大提升項目品質(zhì)感。項目高層、小高層建筑結(jié)構(gòu)都以點(diǎn)板高層為主，兩梯四戶設(shè)計；多層以純板式，一梯兩戶設(shè)計，目前所推房源主要以二房、三房和部分躍層組成，面積區(qū)間以90110平米二房、1401775平米三房、躍層2046323308平米，戶型整體面積偏大，講求靈活變多，兼顧舒適性，主要面向改善型置業(yè)群體。高層三房140平方米多層三房140平方米優(yōu)勢項目處西安浐灞生態(tài)區(qū)，占據(jù)灞河上游，緊鄰灞河一線景觀資源，周邊生態(tài)旅游資源極為豐富。隨著浐灞生態(tài)區(qū)整體建設(shè)的不斷展開，以及周邊紡織城改造進(jìn)程的加快，將極大的提升區(qū)域價值。產(chǎn)品定位以浐灞生態(tài)區(qū)中高端項目，整體規(guī)劃充分發(fā)掘生態(tài)環(huán)境價值，實(shí)現(xiàn)生態(tài)環(huán)境與社區(qū)的完美融合，產(chǎn)品設(shè)計體現(xiàn)舒適與尊貴，恰好滿足該區(qū)域市場空白，為追求高品質(zhì)生活人群提供高尚濱水社區(qū)。劣勢該區(qū)域起步相比較其他區(qū)域較晚，市場認(rèn)知程度還存在一定的局限性，加之目前周邊生活配套、交通網(wǎng)路等較為落后，須待進(jìn)一步改善。易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第11頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場研究報告項目開盤銷售情況開盤現(xiàn)場開盤儀式10月24日上午10點(diǎn)，普華淺水灣營銷中心盛大開放，同時一期選房活動也正式拉開序幕。活動當(dāng)日來自投資商、開發(fā)商、媒體及前期認(rèn)籌客戶約500人，在普華淺水灣營銷中舉行盛大開盤儀式。當(dāng)天推出H2、H4、H6號樓（6層花園洋房）和G1號樓1單元（26層高層）、G5號樓1單元（18層小高層），共推出248套房源，面積區(qū)間二房90110平方米（124套）；三房1401775平方米（100套）；躍層2046323308平方米（24套），價格位于42005300元/平方米。開盤當(dāng)天排號客戶交1萬抵2萬元，開盤額外優(yōu)惠1個點(diǎn)。截止當(dāng)天選房完畢共簽約160套左右。城市風(fēng)景8號府邸項目簡介項目地址高新區(qū)團(tuán)結(jié)南路與科技七路交匯處物業(yè)類型高層、別墅開盤時間20091107總建面積748445容積率288銷售報價950013500元/開發(fā)商西安高科房產(chǎn)有限責(zé)任公司項目位于團(tuán)結(jié)南路與科技七路十字西北角，南臨丈八東路與陜西賓館僅一路之隔，西臨丈八北路南段，周邊環(huán)境北接科技西段六路，交通便捷。易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第12頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場報告關(guān)注理由新“豪宅”住宅智能科技配套8號府邸項目作為高科地產(chǎn)旗下一個小體量項目，之所以被市場關(guān)注和認(rèn)可，不外乎項目新“豪宅”產(chǎn)品定位。其中最具關(guān)注的是項目對建筑智能科技的應(yīng)用，這里面包括天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、復(fù)合外圍護(hù)結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、外窗外遮陽系統(tǒng)、同層后排水系統(tǒng)、外窗外遮陽系統(tǒng)、智能化生活集成系統(tǒng)等。高標(biāo)準(zhǔn)的生活配套在總共200戶左右的體量里，規(guī)劃了兩個會所，包括一個五星級酒店的入戶會所和一個社交會所，其中社交會所規(guī)劃一個恒溫泳池。社交會所還將提供書吧、健身房、水療SPA，小型超市、咖啡等各項尊貴服務(wù)。在每棟樓配備專屬入戶大堂，按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。物業(yè)管理提供五星級酒店式服務(wù)。整個小區(qū)占地僅26萬，卻擁有19萬的園林，綠化率高達(dá)43。項目產(chǎn)品解析項目規(guī)劃建筑面積為748萬，綠化率43，容積率288，共由四棟2526層板式高層，18套疊拼別墅組成。項目可售套數(shù)200套左右，全部精裝修，停車位419個。“8號府邸”在戶型布局上均采用大戶型，小區(qū)內(nèi)4棟高層面積分別由185、209和252組成，風(fēng)別為三室、四室和五室。客廳開間為5156M、進(jìn)深475M61M；主臥開間4050M、進(jìn)深為56618M。在戶型設(shè)計上，房間布局、陽臺設(shè)計等也極具人性化和舒適度。易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第13頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場研究報告優(yōu)勢高端的智能科技建筑配套、高標(biāo)準(zhǔn)的生活配套、精致的景觀設(shè)計和舒適的戶型設(shè)計為項目最為核心的優(yōu)勢體現(xiàn)，本項目緊密跟進(jìn)現(xiàn)代主流住宅的發(fā)展方向，較為準(zhǔn)確的把握了市場上高端住宅消費(fèi)者的住宅訴求。劣勢本項目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)有以下的制約因素從在1、區(qū)域制約因素項目所處的區(qū)域從居家考慮較為閉塞，周邊缺少便利的生活配套設(shè)施，同時項目的西邊緊挨雙水磨村落，東邊緊鄰企業(yè)廠區(qū)，區(qū)域住宅品質(zhì)較差。2、項目體量制約因素項目占地25萬余平米（約39畝），加之缺乏外部配套資源，對項目配套完善形成一定制約性。項目營銷推廣本項目于11月07日正式對外開盤，此次推出1、3棟高層201套，建筑面積為185（三室）、209（四室）和252（五室）三種大面積板式住宅房源。開盤銷售均價為12000元/,全部為精裝修房。開盤當(dāng)天項目沒有做開盤儀式等活動、也沒采用集中選房的營銷方式，主要是介于本項目客戶主要為二次及以上置業(yè)的高端人群（其中有三成為高科老客戶）。據(jù)了解，市場對項目由比較高端認(rèn)可度、加上前期認(rèn)籌的客戶，目前的銷售率為65。易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第14頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場報告第一篇市場背景篇第一章政策資訊一、政策法規(guī)表112009年11月全國房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時間來源政策名稱主要內(nèi)容國土資源部四季度四季度將對沿海部分城市和囤地較為嚴(yán)重的地區(qū)收緊供地091107華夏時報將收緊囤地嚴(yán)重城針對調(diào)控全國房價的異常飆漲和開發(fā)商囤地，國土資源部成了市供地量最近聲音最為集中的部門。11月11日中國人民銀行此間發(fā)布的中國貨幣政策執(zhí)行報央行發(fā)布第三季政告2009年第三季度指出,下一階段央行將按照黨中央、國務(wù)091112南方網(wǎng)策執(zhí)行報告貨幣院的統(tǒng)一部署,繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和政策仍寬松管理好通脹預(yù)期之間的關(guān)系,國土部近日印發(fā)限制用地項目目錄（2006年本增補(bǔ)本）國土部限住宅用地和禁止用地項目目錄（2006年本增補(bǔ)本）,對商品住宅用地091116第一財經(jīng)日報出讓面積防開發(fā)的宗地出讓面積首度給出明確的上限,其中大城市20萬平方米,商壟斷土地中等城市14萬平方米,小城市（鎮(zhèn)）7萬平方米。央行銀監(jiān)會暫未調(diào)銀監(jiān)會副主席蔣定之14日表示，目前二套房利率政策沒有091118東方早報整政策各銀行自改變。央行和銀監(jiān)會有關(guān)人士16日接受新華社記者查詢時再行收緊房貸次表示，央行和銀監(jiān)會目前并未調(diào)整二套房政策。11月16日,國土資源部在正式對商品住宅用地進(jìn)行面積設(shè)國土部策劃新政打限后,其近期在北京、上海等地區(qū)的調(diào)研已經(jīng)暫告段落,并正在091123華夏時報壓高房價2010年形成2010年新的土地調(diào)控政策,這些政策將包括出臺相關(guān)囤地將設(shè)限供應(yīng)處罰的措施、醞釀增加土地增值稅等。住房等補(bǔ)貼將納入今日財政部要求企業(yè)為職工發(fā)放的交通補(bǔ)貼、住房補(bǔ)貼等091126新浪房產(chǎn)網(wǎng)工資管理不再屬都需繳稅不再納入職工福利費(fèi)管理。福利費(fèi)管理26日，國稅總局發(fā)布關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個國家稅務(wù)總局個人所得稅問題的通知。通知稱，個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的091127經(jīng)濟(jì)參考報人轉(zhuǎn)租房屋所得需租金收入，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財產(chǎn)租賃所得”繳個稅項目計算繳納個人所得稅。資料來源上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第15頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場研究報告二、市政動態(tài)表122009年10月西安市政動態(tài)列表時間來源市政動態(tài)主要內(nèi)容碑林區(qū)的城中村改造工作也由大拆遷轉(zhuǎn)向大建設(shè)、大回遷，5個城改項目明年091105西安晚報預(yù)計明年將有5個城改項目完成回遷安置，回遷安置面積達(dá)到回遷55萬平方米。從市發(fā)改委獲悉，截至10月底，想西安市2009年市級重點(diǎn)西安市重點(diǎn)項目提091105西安日報前兩月完成全年計建設(shè)項目累計實(shí)現(xiàn)投資6218億元，完成年計劃的109，提前劃兩個月完成全年投資計劃。11月10日，蓮湖區(qū)建新村地區(qū)城中村綜合改造安置樓項目蓮湖建新村地區(qū)城091111西安日報中村綜合改造安置景寓學(xué)府工程建設(shè)隆重啟動。標(biāo)志著建新村地區(qū)城中村綜合改造樓項目昨開工進(jìn)入建設(shè)階段，30個月后被拆遷群眾將得到回遷安置。國家開發(fā)銀行與西11月16日上午，國家開發(fā)銀行與西安市人民政府在2009安市簽署文化產(chǎn)業(yè)091117陜西日報歐亞經(jīng)濟(jì)論壇上簽訂了支持西安市文化產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展合作備和城市發(fā)展合作備忘錄。忘錄19日，寶漢高速漢中至陜川界段（巴中方向）正式開工建設(shè)。寶漢高速漢中至陜091120西安晚報在明年底建成通車后，加上西漢高速，陜西入川通道將增至兩條，川界段19日開工預(yù)計2013年寶漢高速將實(shí)現(xiàn)全線貫通。2011年9月28日，西安地鐵二號線將通車試運(yùn)行。24日，2011年9月28日西091125西安晚報西安市地鐵辦召開300人參加的建設(shè)動員大會，確定未來兩年的安地鐵通車建設(shè)目標(biāo)，并首次明確告知市民地鐵通車時間。國務(wù)院新聞辦25日舉行發(fā)布會，正式發(fā)布了關(guān)中天水國家正式發(fā)布關(guān)091125新華網(wǎng)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃提出，將把關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)打造展規(guī)劃成為“全國內(nèi)陸型經(jīng)濟(jì)開發(fā)開放的戰(zhàn)略高地”。即將出臺的西咸新區(qū)規(guī)劃建設(shè)方案認(rèn)為，建設(shè)西咸新區(qū)是貫徹落實(shí)關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的重大舉措，是順應(yīng)雙“芯”聯(lián)動西咸091125西安晚報新區(qū)即將起航重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)突破的發(fā)展趨勢和客觀要求，可加速推進(jìn)西咸一體化的實(shí)現(xiàn)，也是打造西安國際化大都市的重要支撐。資料來源上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第16頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場報告三、市場資訊表132009年10月西安市場資訊列表時間來源市場動態(tài)主要內(nèi)容自進(jìn)入4季度以來，受樓市持續(xù)走高因素等影響，被譽(yù)四季度開局城北為西安房價“低洼地帶”的城北，迅速躥升，不論在銷售量西安房地產(chǎn)信091103銷售量躍居西安樓息網(wǎng)還是銷售金額上均位列全市榜首，已經(jīng)趕超老大哥城南，暫市榜首坐頭把交椅。西安房屋租賃市場一片大漲之勢，特別是近三個月來，西安二手房租近三房屋租賃價普漲10左右。當(dāng)前步入冬季，帶暖氣的“溫暖西安房地產(chǎn)信091105月飆升10供需失息網(wǎng)租屋”更是出現(xiàn)一房難求的境象，成為租賃市場上的搶衡房源“告急”手貨。西安市雁塔區(qū)城中村改造辦公室，昨日公布首批雁塔區(qū)合法城中村改造項目名單。截至目前，雁塔區(qū)范圍內(nèi)長延堡雁塔區(qū)公布首批城091114華商報村、西三爻村、西三爻堡村、齊王村、辛家坡村、后村等6中村改造項目個村的城中村改造項目，具備改造的三個必須條件，屬合法城中村改造項目。國家統(tǒng)計局發(fā)布的信息顯示，全國70個大中城市1010月西安住宅均價月份的房價繼續(xù)維持上漲格局。其中西安10月份普通住宅4978元房價年底091118西安晚報成交均價為4978元/平方米，環(huán)比增長389，居全國第五。是否會再起波瀾西安樓市10月再度出現(xiàn)“量價齊漲”格局，10月28日當(dāng)天房屋成交達(dá)到765套，創(chuàng)下今年以來的單日新高。就2009年截至目前來看，它仍然在政府優(yōu)惠政策作用110月西安二手下穩(wěn)步增長。2008年110月西安二手房市場交易面積為西安房地產(chǎn)信091118房成交量同比凈增息網(wǎng)8688萬平方米，而2009年110月就達(dá)到了14734萬平近70方米，增幅達(dá)70左右。10月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合印發(fā)了關(guān)陜西欲用公積金建于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)091118華商網(wǎng)房中低收入困難施意見，17日，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳表示我省也正在職工優(yōu)先買積極進(jìn)行公積金建房試點(diǎn)籌備工作。23日，省財政廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)改委三部門聯(lián)合出臺陜西省關(guān)于加快推進(jìn)我省保障性住房工作意西安市廉租房建設(shè)見，明確規(guī)定今年我省將按照各市、縣廉租住房目標(biāo)任務(wù)091123三秦都市報將通過以獎代補(bǔ)戶數(shù)的20，每1套（50平方米）1萬元的獎勵標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)撥給予獎勵獎勵資金；對未按期完成目標(biāo)任務(wù)和其他不符合獎勵條件的市縣，將予以相應(yīng)扣減。資料來源上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第17頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場研究報告第二章經(jīng)濟(jì)環(huán)境該部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于統(tǒng)計局對外公開數(shù)據(jù)，部分?jǐn)?shù)據(jù)會有滯后。一、國內(nèi)生產(chǎn)總值分析三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值741169億元，按可比價格計算，環(huán)比增長518，比上年同期增長89個百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值12025億元，增長38；第二產(chǎn)業(yè)增加值70070億元，增長66；第三產(chǎn)業(yè)增加值57767億元，增長83。圖21全國GDP歷年繼2009年第三季度增長速度走勢圖資料來源國家統(tǒng)計局前三季度，西安市生產(chǎn)總值169385億元，按可比價格計算，同比增長141，比上半年加快了08個百分點(diǎn)。前三季度好于預(yù)期，三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)持續(xù)了二季度的良好運(yùn)行，三季度全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回升。整體上經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，但經(jīng)濟(jì)上行仍然存在諸多變數(shù)。圖22西安市GDP歷年繼2009年第三季度增長速度走勢圖資料來源西安統(tǒng)計局易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第18頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場報告二、居民消費(fèi)價格分析10月全國居民消費(fèi)價格指數(shù)同比下降05，9月份CPI同比增幅為05，比上月降幅縮小03個百分點(diǎn)，降幅進(jìn)一步呈現(xiàn)縮小趨勢。110月份累計，居民消費(fèi)價格總水平同比下降11。10月西安居民消費(fèi)價格指數(shù)同比去年下降05，環(huán)比與9月份持平，19月份西安居民消費(fèi)價格指數(shù)同比下降08。圖232008年10月2009年10月西安居民消費(fèi)價格指數(shù)分析數(shù)據(jù)來源西安統(tǒng)計局三、工業(yè)增加值分析110月份，全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值58487億元，同比增長145。圖242008年10月2009年10月西安工業(yè)增加值增幅走勢圖資料來源西安統(tǒng)計局易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第19頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場研究報告四、固定資產(chǎn)投資西安固定資產(chǎn)投資增勢強(qiáng)勁，110月完成投資221791億西安110月份固定資產(chǎn)投資增速再創(chuàng)新高，全社會固定資產(chǎn)投資221791億元，同比增長360，繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長。圖25西安市固定資產(chǎn)投資增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源西安統(tǒng)計局五、房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯，110月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資56904億元，增勢進(jìn)一步加強(qiáng)。110月房地產(chǎn)投資同比去年增長3100。金融環(huán)境寬松及成上半年開發(fā)企業(yè)流動性資金的充裕保證了房地產(chǎn)投資猛增，預(yù)計四季度后期將繼續(xù)保持較高增長。圖26西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅走勢圖數(shù)據(jù)來源西安統(tǒng)計局易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第20頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場報告第二篇市場分析篇第三章商品房市場一、商品房成交概況1、本月成交分析2009年11月份全市商品房成交量為15258萬，環(huán)比10月份上漲813，同比去年11月份增長17015。本月商品房成交均價為5433元/，環(huán)比上月上漲275，同比去年11月成交均價上漲2012。表312009年11月商品房成交量價走勢表西安市商品房成交統(tǒng)計（量萬）（價元/）2008年2009月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月量564872043543614893789245980010971040911329112561411015258價4523461045394649475948294899492450775403534352885433數(shù)據(jù)來源上海克而瑞信息技術(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)2、年度成交走勢分析從年度成交量的走勢來看，整個年度表現(xiàn)為持續(xù)攀升走勢。11月以來，大量新推案入市、以及在房貸優(yōu)惠政策調(diào)整的不確定性影響下，置業(yè)者搭乘“優(yōu)惠末班車”等多方面因素影響下，商品房成交量再次達(dá)到峰值。圖32西安市商品房成交量價示意圖數(shù)據(jù)來源上海克而瑞信息技術(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第21頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場研究報告從年度成交價格走勢來看，整體均價呈現(xiàn)明顯增長勢頭，價格攀升速度較快。本月成交價為5433元/，在連續(xù)兩個月小幅下滑后開始回升，市場上商業(yè)項目價格上漲，辦公項目成交量加大成為主要原因。二、11月西安市商品房分類分析1、分類產(chǎn)品的成交面積比例11月份商品房的成交量中，住宅、辦公、商業(yè)三種物業(yè)類型成交比例與10月相比辦公所占比例上漲1，住宅類占比減少1個百分點(diǎn)。圖32各物業(yè)成交比例示意圖數(shù)據(jù)來源上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)2、分類產(chǎn)品的成交均價比較在中海國際社區(qū)、融僑城等高價格項目大量成交的帶動下，住宅成交均價上漲782；辦公本月由于高新區(qū)望庭國際均價4931元/、城北天地時代廣場均價5275元/、城內(nèi)裕朗國際均價5059元/等個別項目的低價成交，使得辦公市場整體均價下降580；本月商業(yè)成交均價為13441元/，較上月相比上漲2416，城南曲池坊高價成交的影響本月商業(yè)成交均價回漲。圖33各物業(yè)成交均價對比數(shù)據(jù)來源上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第22頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場報告3、住宅11月份西安住宅成交量為14443萬，環(huán)比上月增長782；本月住宅的成交均價為5194元/，環(huán)比上月上漲220，出現(xiàn)了“量價齊升”的局面。本月住宅成交價格表現(xiàn)中，除城西外各區(qū)域均出現(xiàn)了不同程度的上漲。城內(nèi)成為環(huán)比漲幅最大的區(qū)域，環(huán)比增長1466，這主要是由于宏府嘉會廣場和民樂園萬達(dá)廣場的大量成交所致。城西區(qū)則因華宇鳳凰城等低價項目的成交放量以及恒大城成交回落導(dǎo)致價格環(huán)比下降321。圖34各區(qū)域住宅成交量價對比數(shù)據(jù)來源上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)4、商業(yè)全市商業(yè)成交量受到個案因素影響，波動較大。本月剔除城東酈景豪庭大量低價成交因素以及中新浐灞半島、曲池坊等項目活躍表現(xiàn)，商業(yè)全市成交40805，環(huán)比下降965；成交均價13441元/，環(huán)比上漲2416。圖35各區(qū)域商業(yè)成交量價對比易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第23頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場研究報告150001000050000城東城西城南城北城內(nèi)高新上月成交量（）本月成交量（）230002000017000140001100080005000城東城西城南城北城內(nèi)高新上月成交價格（元/）本月成交價格（元/）數(shù)據(jù)來源上海克而瑞信息技術(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)5、辦公11月辦公類物業(yè)成交量為40733，扭轉(zhuǎn)了前兩個月以來的下滑局面，環(huán)比上漲5453；辦公類物業(yè)的成交均價為5877元/，環(huán)比下跌580，主要受高新區(qū)望庭國際的大量交易影響。本月辦公類產(chǎn)品中，成交依舊主要集中在高新區(qū)占到全市交易的7569，其中匯鑫IBC辦公成交7284，位居全市首位。城內(nèi)裕朗國際放量彌補(bǔ)上月空白。圖36各區(qū)域辦公成交量價對比400003000020000100000城東城西城南城北城內(nèi)高新上月成交量（）本月成交量（）800070006000500040003000城東城西城南城北城內(nèi)高新上月成交價格（元/）本月成交價格（元/）數(shù)據(jù)來源上海克而瑞信息技術(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第24頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場報告第四章土地篇本月土地成交持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，城東區(qū)本月依舊占據(jù)土地成交榜首。本月新掛牌出讓土地12宗，總建筑面積6698萬；掛牌土地成交7宗，成交面積為3121萬平米；本月重點(diǎn)關(guān)注地塊QJ1480，地塊位于曲江區(qū)芙蓉南路北側(cè)，北池頭一路東側(cè)，北池頭二路西側(cè)，總占地面積8484976平方米，容積率為1。一、土地市場動態(tài)表412009年11月全國房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時間來源政策名稱主要內(nèi)容國土資源部部長徐紹史三十日在北京召開的“第二次全國土國土部農(nóng)村土地調(diào)20091130中國新聞網(wǎng)查任務(wù)基本完成已地調(diào)查工作電視電話會議”上說，全國第二次土地調(diào)查工作投150億中農(nóng)村土地調(diào)查任務(wù)基本完成。國土部將要加大土地違法案件查處力度，特別是嚴(yán)查“兩高一資”、產(chǎn)能過剩和低水平重復(fù)建設(shè)項目違法用地。11月30國土部不符產(chǎn)業(yè)和日，國土部發(fā)布2009年國土資源執(zhí)法監(jiān)察工作報告顯示，20091130經(jīng)濟(jì)參考報供地政策項目一律不今年前10月全國違法案件數(shù)量同比大幅下降。國土部相關(guān)批用地負(fù)責(zé)人表示，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，今后對不符合產(chǎn)業(yè)政策和供地政策的項目，一律不批準(zhǔn)用地。國土資源部有關(guān)業(yè)務(wù)司局負(fù)責(zé)人24日聲明說，“國土資源國土部重申農(nóng)村集部醞釀新版土地調(diào)控”的說法系誤讀，也不存在“國土資源部20091125新華網(wǎng)體建設(shè)用地不得搞商將推農(nóng)地入市調(diào)控房價”之說。在我國嚴(yán)格實(shí)施土地用途品房建設(shè)管制的法律框架下，“農(nóng)地農(nóng)用、農(nóng)地農(nóng)民用”原則不得動搖。中國國土資源部近日發(fā)出通知，對各類城市商品住宅項目單中國發(fā)出“限地令”力20091128新華網(wǎng)宗用地規(guī)模提出明確上限，“最大地塊不得超過萬平方遏飆高地價米”，被業(yè)內(nèi)稱為“限地令”“地塊限大令”13日上午召開的“抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”第二次部門聯(lián)合信息發(fā)布會上，國土資國土部近期將出臺措20091114華商報源部土地規(guī)劃司司長董祚繼表示，國土部將在近期出臺懲處施懲處開發(fā)商囤地開發(fā)商囤地行為措施，并在明年加大住宅土地供應(yīng)量來抑制房價過快增長。國土部此次安排的實(shí)地調(diào)研從上周開始，不足一周便結(jié)束。國土資源部查囤地每日經(jīng)濟(jì)新20091119“鳴金”報告擬呈國調(diào)研小組回京后，各地還將把土地供應(yīng)量、閑置量、土地出聞務(wù)院讓金額等信息反饋至國土部，以供參考易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第25頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場研究報告二、本月土地出讓分析1、供應(yīng)總量分析本月土地市場供應(yīng)量較上月大幅下滑，共掛牌出讓土地12宗，出讓土地面積3268萬，規(guī)劃建筑面積6698萬，掛牌面積同比去年11月大幅爆漲2301，規(guī)劃建筑面積同比上漲1312。近期土地市場在住宅市場持續(xù)火爆的影響下供應(yīng)量也較去年同期大幅增長。表42土地掛牌統(tǒng)計列表西安市土地掛牌統(tǒng)計（量萬）20082009月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月土地面積99090401132381885510161488992883224589894963268規(guī)劃建面2897241838201346280315744413462714241103514492201966698（數(shù)據(jù)來源上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)）2、土地出讓公告本月西安市國土局共發(fā)布了6個土地出讓公告，分別為西土出告字200949、200951、200952、200953、200954、200955共有12宗地塊出讓，土地供應(yīng)節(jié)奏較上月有所下降。3、掛牌地塊列表表43本月掛牌土地列表出面積容積總建面土地用讓土地編號地塊位置（畝）率（）途年限蓮湖區(qū)大興東路2號，大白楊南路南40/住宅、LH351011段以東，大興東路東段以南，永全路16608657196836商業(yè)70以西，送變電公司家屬院以北商業(yè)金XC9833新城區(qū)尚儉路與建國巷的西北角262919333008640融GXIII274高新區(qū)新區(qū)星源路100135463644756住宅70商業(yè)BL4139西安市碑林區(qū)南大街157號0793448236844（公用40宗）航天中路以南，神舟大道以東，東長HT01（16）92270820961453332工業(yè)50安街以北HT01（06）神舟三路以東，神舟四路以西，飛天106371709137工業(yè)50易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第26頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場報告41路以北HT01（06）航天大道以南，吉泰路以北，雁塔南教育科38254198504955375032路以東，神舟三路以西研HT01（14）飛天路以南，雁塔南路以東，神舟三教育科21、HT014942717357006150路以西，航天中路以北研（14）22北臨航天中路、東臨工業(yè)一路、南臨HT01（15）771121工業(yè)504741357工業(yè)二路、西臨神舟三路40/商業(yè)辦GXII（6）311灃惠南路西側(cè)1554666218431公公寓50蓮湖區(qū)星火路20號，西安天興投資管理有限公司以東，大興東路東段以LH35126367556515927246商業(yè)40南，星火路以西，北郊城河退水明渠以北蓮湖區(qū)大白楊路16號，未央宮鄉(xiāng)大白楊西村以東，梨園路以南，勞動路LH313621128535263318住宅70北延伸段以西，黃河水利委員會勘測規(guī)劃設(shè)計研究院地質(zhì)勘探三隊以北（數(shù)據(jù)來源上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)）4、掛牌土地特征本月掛牌土地有12宗，工業(yè)用地3宗、教育科研用地2宗、住宅用地3宗、其余4宗均為商業(yè)用地。其中住宅用地城北2宗、高新1宗；3宗工業(yè)和科研教育用地都位于長安區(qū)的航天產(chǎn)業(yè)園板塊，隨著產(chǎn)業(yè)園的陸續(xù)開工和少量企業(yè)的入住，該區(qū)域土地市場近期較為活躍，其中位于城南區(qū)的QJ1480地塊值得關(guān)注，隨著曲江板塊的二次擴(kuò)張，該區(qū)域未來發(fā)展升值潛力不可小覷。此次該區(qū)域大宗土地的出掛，仍然值得我們期待。三、本月土地成交分析1、土地成交走勢分析本月共成交土地7宗，成交土地面積3121萬，樓板價65383元/，土地成交在上月的小幅攀升后，本月成交較上月稍有回落，隨著中新浐灞半島項目陸續(xù)交房入住，該區(qū)域居住環(huán)境已經(jīng)初見端倪，繼綠地集團(tuán)在該區(qū)域拿地2400畝后，該區(qū)域近期不斷有土地掛牌和成交，相信隨著歐亞論壇的召開和2010年世園會的召開，區(qū)域價值不斷得以提升，地價上漲空間較大。易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第27頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場研究報告表44土地成交統(tǒng)計列表西安市土地掛牌統(tǒng)計（量萬，價元/）20082009月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月成交量74200991247443410033934101471790236494078312165383樓板價1209216111862288042374123537534411771158（數(shù)據(jù)來源上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)）圖41土地成交量及樓板價走勢數(shù)據(jù)來源上海克而瑞信息技術(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)2、本月成交地塊本月共成交土地7宗。成交土地面積3121萬平方米，平均樓板價為65383元/。成交面積環(huán)比下降2347；樓板環(huán)比下降4354。易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第28頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場報告表45本月成交土地列表樓板價序號宗地編號位置成交總價（萬元）（元/）東臨迎賓大道，西臨河堤路，南、1BQ899101328065490北臨規(guī)劃路東臨迎賓大道，西臨河堤路，南臨2BQ89911900074553港務(wù)南路、北臨規(guī)劃路東臨迎賓大道，西臨河堤路，南臨3BQ899121756060293規(guī)劃路，北臨港務(wù)南路科技八路以北、丈八四路以西、丈4GXIII（2）74115751765221八五路以東科技八路以北、丈八四路以西、丈5GXIII（2）7427684626088八五路以東科技八路以北、丈八四路以西、丈6GXIII（2）7439913631306八五路以東蓮湖區(qū)大興東路2號，大白楊南路7LH351011南段以東，大興東路東段以南，永7300101433全路以西，送變電公司家屬院以北（數(shù)據(jù)來源上海克而瑞信息技術(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)）3、本月成交分析31樓板價對比圖42成交土地樓板價對比數(shù)據(jù)來源上海克而瑞信息技術(shù)有限公司西安機(jī)構(gòu)本月成交的7塊土地除高新的3宗工業(yè)、商業(yè)用地外，其余4宗均為住宅用地。住宅用地為城東3宗、城北1宗，均為地理位置較好的地塊。本月成交價最高的為城東浐灞板塊的一宗住宅用地，該區(qū)域目前隨著中新浐灞半島項目的陸續(xù)入住、歐亞論壇的召開和2010年世園會的召開該區(qū)域近期掛牌和成交土地都有明顯上升趨勢，相信在未來的幾年內(nèi)該區(qū)域的地價將會有較大的升值空間。易居（中國）房地產(chǎn)研究院地址西安市南關(guān)正街88號長安國際A座608室郵編710068電話02987651418西安分院第29頁共76頁2009年11月西安房地產(chǎn)市場研究報告32置地企業(yè)表46置地企業(yè)明細(xì)表用地性總價（萬地塊編號城區(qū)置地企業(yè)質(zhì)元）西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)BQ89910城東住宅13280公司西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)BQ89911城東住宅9000公司BQ89912城東住宅17560西安市高新區(qū)楓樺建設(shè)開發(fā)有限公司GXIII（2）741高新工業(yè)157517晉弘（西安置業(yè)有限公司GXIII（2）742高新工業(yè)76846晉弘（西安置業(yè)有限公司GXIII（2）743高新商業(yè)99136晉弘（西安置業(yè)有限公司住宅、商LH351011城北陜西海城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7300業(yè)四、重點(diǎn)地塊分析1、宗地介紹該宗地位于位于曲江區(qū)芙蓉南路北側(cè)，北池頭一路東側(cè)，北池頭二路西側(cè)。位于曲江新區(qū)核心區(qū)域，毗鄰曲江海洋世界、大唐芙蓉園和曲江南湖，整體區(qū)域價值感強(qiáng)，居住舒適度高；隨著大唐不夜城的開城、新樂匯商業(yè)的入住，區(qū)