1 停車場建設(shè)項目 第一節(jié) 概述 一、建設(shè)單位概況 本項目建設(shè)單位為 *，是經(jīng) *區(qū)政府研究決定成立的有限公司，是具有獨立法人資格的資產(chǎn)、資本經(jīng)營公司。公司直屬于 *新城管委會，主要負責該項目建設(shè)及運營期間的所有事務(wù)。 *，注冊資本 10億元，主要經(jīng)營范圍為城市建設(shè)項目投資，銷售建筑材料、裝潢材料等。 *的宗旨是貫徹 *委、市政府關(guān)于加快城市化進程及深化投融資體制改革的精神，按照城市規(guī)劃、市政府的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略決策，負責重大城建基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，通過建立和完善 *建設(shè)投融資體制，更好地發(fā)揮政府在資本運作 和資產(chǎn)經(jīng)營活動中的導向和調(diào)控作用，促進資本、資產(chǎn)跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨部門、跨所有制的流動，提升資本運作和資產(chǎn)經(jīng)營的層次、能級和效益，促進城市建設(shè)資金的合理配置和滾動增值，為加快 *新城的城市化進程服務(wù)。 二、項目建設(shè)背景 自 2003年 *新城開發(fā)建設(shè)的全面啟動以來，新城的各項事業(yè)呈現(xiàn)了蓬勃發(fā)展的勢頭， *新城政府圍繞建設(shè)現(xiàn)代化商務(wù)商貿(mào)區(qū)的目標，按照先 “地下 ”后 “地上 ”、 “先規(guī)劃 ”后 “開發(fā) ”、先 “框架 ”后 “建筑 ”的建設(shè)原則，堅持 “高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高水平管理 ”的開發(fā)理念，加速推進各項基礎(chǔ)、公建配套設(shè)施建設(shè) ，致力于把 *新城打造為 *最重要的交通樞紐中心和市域次級商務(wù)商貿(mào)中心。 隨著近年來 *新城經(jīng)濟的快速增長，私家車數(shù)量的增多，城市停車設(shè)施建設(shè)滯后使停車供求矛盾日益尖銳，城市停車難的問題日益凸顯。尤其在中心商務(wù)區(qū)，由于很多公共建筑配建泊位嚴重不足，停車位更是一位難求。停車難已經(jīng)成為制約城市交通發(fā)展和汽車消費的重要瓶頸之一。 *新城政府為了配合新城的發(fā)展規(guī)劃以及滿足人們駕車出行的需求，杜絕 2 停車難給城市發(fā)展帶來的制約，進一步完善 *新城的基礎(chǔ)配套建設(shè)，實現(xiàn) *新城的和諧發(fā)展，使基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城市發(fā)展同步而 行、協(xié)調(diào)一致。 三、項目基本情況 (一 )項目建設(shè)地點 本項目包含四個地塊的停車場建設(shè)工程。 1、 *綠地及地下停車場：位于 *新城 *東、石曲街北。 2、 *綠地及地下停車場：位于平門塘與 312國道交叉處西北角。 3、 *綠地及地下停車場：位于江乾路與 312國道交叉口西北角。 4、 *停車場：位于 *新城平川路北、善根小學西。 (二 )項目建設(shè)目標 本項目是為配合 *新城的發(fā)展規(guī)劃，完善 *新城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，杜絕停車難給城市發(fā)展帶來的制約，保證 *新城持續(xù)健康的發(fā)展。 (三 )項目建設(shè) 內(nèi)容與規(guī)模 本項目的建設(shè) 內(nèi)容包含 4個停車場工程的建設(shè)。 1、 *綠地及地下停車場：本項目占地面積 9524平方米，規(guī)劃為居住區(qū)級綠地，擬以培植花壇、草坪和喬、灌木為主，并利用地下空間建設(shè)兩層停車場及服務(wù)物管、配電間等配套設(shè)施，總建筑面積約 14000平方米。 2、 *綠地及地下停車場：本項目占地面積 10638平方米，規(guī)劃為廣場用地，擬在地面種植生態(tài)綠化，并利用地下空間建設(shè)兩層停車場及服務(wù)物管、配電間等服務(wù)設(shè)施，總建筑面積約 16000平方米。 3、 *綠地及地下停車場：本項目占地面積 10506平方米，規(guī)劃為綠地公園，擬在地面建綠化公園 、種植生態(tài)綠化，并利用地下空間建設(shè)兩層停車場及服務(wù)物管、配電間等服務(wù)設(shè)施 ，總建筑面積約 16000平方米。 4、 *停車場：本項目占地面積 7207平方米，規(guī)劃為停車場用地，擬建設(shè)地上停車場及服務(wù)物管等配套設(shè)施。 (四 )項目建設(shè)期 本項目按實施計劃，建設(shè)期控制在 2年內(nèi)，其中前期策劃與決策階段及項目準備階段約為 6個月，項目具體施工階段時間安排如下： 1、 *綠地及地下停車場： 2012年 92013年 1月。 3 2、 *綠地及地下停車場： 2013年 2月 2013年 6月。 3、 *綠地及地下停車場： 2013年 7月 2013年 11 月。 4、 *停車場： 2013年 11 月 2014年 1月。 (五 )項目總投資 1、 *綠地及地下停車場：本項目總投資為 12300萬元。 2、 *綠地及地下停車場：本項目總投資為 15580萬元。 3、 *綠地及地下停車場：本項目總投資為 11110萬元。 4、 *停車場：本項目總投資為 4400萬元。 本項目總投資為 43390萬元， 其中 項目資本 金 ，占項目 總投資的比例為 由財政撥款解決 ； 債務(wù)資金為長期銀行借款 ， 共 計 括長期貸款本金 27300萬元以及建設(shè)期 利息 項目總投資的 第二節(jié) 可行性研究報告的編制依據(jù)與研究范圍 一、編制依據(jù) 1、國家、江蘇省和 *關(guān)于城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定； 2、 *地下空間總體規(guī)劃布局； 3、 *新城地下空間規(guī)劃； 4、 *新城控制性詳細規(guī)劃； 5、 *發(fā)改委關(guān)于 *新城 *綠地等四個停車場建設(shè)項目建議書的批復(fù) (蘇發(fā)改中心 201259號 )； 6、 *規(guī)劃設(shè)計研究院有限責任公司的 *新城綠地地下停車廠規(guī)劃方案 ； 7、國家發(fā)展計劃委員會委托中國國際工程咨詢公司組織編寫的投 資項目可行性研究指南 (試用版 )； 8、江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（ 2004年版）； 9、民用建筑設(shè)計通則（ 10、建筑設(shè)計防火規(guī)范（ 2001年版）； 11、汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范（ 4 12、汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范（ 13、城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范（ 14、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（ 2002年版）； 15、國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版； 16、建設(shè)單位提供的相關(guān)資料； 17、建設(shè)單位與 *時代工程咨詢設(shè)計管理有限公司簽定的技術(shù)咨詢合同書。 二、研究范圍 1、項目所在地概況、規(guī)劃及建設(shè)條件 2、項目建設(shè)的必要性 3、需求分析與建設(shè)規(guī)模 4、工程建設(shè)方案 5、環(huán)境影響與勞動安全衛(wèi)生 6、節(jié)能分析 7、組織機構(gòu)與項目管理 8、項目實施計劃 9、投資估算和融資方案 10、財務(wù)評價 11、社會評價和風險分析 第三節(jié) 研究結(jié)論與建議 一、研究結(jié)論 (一 )項目建設(shè)的必要性 本項目的建設(shè)是實現(xiàn) *新城發(fā)展的需求；是解 決城市停車難問題的需要；是符合 *新城規(guī)劃建設(shè)的需要；是提高區(qū)域服務(wù)質(zhì)量的需要，是解決城市發(fā)展與土地緊缺矛盾的需要，因此本項目的建設(shè)具有一定的必要性。 (二 )項目概況及建設(shè)條件 本項目符合 *新城控制性詳細規(guī)劃 的要求；項目所在地有良好自然條件、配套條件，以及政府的高度重視及支持、當?shù)貓詫嵉慕?jīng)濟實力等均是本 5 項目建設(shè)的有利條件。項目場址建設(shè)環(huán)境良好，具備建設(shè)條件。 (三 )項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 本項目是為配合 *新城的發(fā)展規(guī)劃，完善 *新城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，杜絕停車難給城市發(fā)展帶來的制約，保證 *新城持續(xù)健康 的發(fā)展而建設(shè)的。具體建設(shè)包括 4個停車場項目的建設(shè)，其中三個為地下兩層停車場，建筑面積共計 擬在地上培植花壇、草坪和喬灌木等；一個為地下停車場，占地面積為 7207平方米。 (四 )工程建設(shè)方案 對本項目的 工程建筑方案、結(jié)構(gòu)工程、電氣工程、給排水工程等進行了分析，符合相關(guān)設(shè)計規(guī)范及要求 。 (五 )環(huán)境保護與節(jié)能 本項目在建設(shè)過程中及建成后，通過實施廢氣污染防治措施、廢水污染防治措施、噪聲污染防治措施、固體廢棄物防治措施，可以將對環(huán)境的不利影響降至可接受范圍內(nèi)。本項目將嚴格按照國家節(jié)能要求，采用符合節(jié) 能標準的設(shè)計標準、設(shè)計規(guī)范，并具體從建筑節(jié)能、設(shè)備節(jié)能等方面采取節(jié)能措施，項目環(huán)境保護及節(jié)能良好。 (六 )項目投資及財務(wù)分析 本項目總投資為 43390萬元，其中建設(shè)投資為 設(shè)期借款利息為 經(jīng)測算，項目內(nèi)部收益率為 ，投資回收期為（含建設(shè)期） 款償還期為（含建設(shè)期） 目在財務(wù)上是可行的，并且具備一定的清償能力。 (七 )項目社會評價 本項目具有十分顯著的社會效益，通過項目的實施 不但能帶動 *新城的發(fā)展，還有利于土地資源的 節(jié)約使用。同時，該項目的發(fā)展，能為社會提供巨大的就業(yè)機會，能帶動周邊區(qū)域的消費，擴大內(nèi)需，進一步加快城市化水平進程。該項目的建設(shè)，為 *新城的發(fā)展起到了積極的作用，使 *地區(qū)的經(jīng)濟水平進一步提高。 二、主要建議 (一 )建議建設(shè)單位繼續(xù)做好本項目的前期工作，進一步優(yōu)化設(shè)計，以節(jié)約 6 投資，提高效益。 (二 )本項目債務(wù)資金共 括長期貸款本金 27300萬元以及建設(shè)期利息 項目總投資的 建議建設(shè)單位進一步落實籌措方案， 加大財政撥款力度，保證建設(shè)資金及時足額到位。 (三 )在建設(shè)過程中，項目單位仍應(yīng)加強與當?shù)赜嘘P(guān)部門的聯(lián)系，包括規(guī)劃、園林旅游、交通、供水、排水、供電、供氣等部門，多方征求相關(guān)職能單位對本項目建設(shè)的建議和意見，確保項目在操作過程中嚴格按照程序辦事，從而保證整個項目建設(shè)的順利實施。 (四 )在項目建設(shè)過程中，建議項目建設(shè)單位及上級主管部門加強組織領(lǐng)導，建立和落實有關(guān)制度，包括項目建設(shè)行政領(lǐng)導責任制、項目法人責任制、參建單位工程質(zhì)量領(lǐng)導人責任制、工程質(zhì)量終身責任制、招投標制度、工程合同管理制度等，建議項目建設(shè)資金設(shè)立專戶存儲、專款專用。 7 第二章 項目所在地概況、 規(guī)劃及建設(shè)條件 第一節(jié) 項目所在地概況 一、 *概況 (一 )地理位置 *位于長 江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖，與無錫相接，北依長江，是中國重點風景旅游城市，江蘇省第二大城市，也是經(jīng)濟最發(fā)達的城市之一，是全省重要的金融、文化、藝術(shù)、教育中心城市和交通樞紐城市。 (二 )行政區(qū)劃和人口 *實行市管縣體制， *區(qū)包括吳中、相城、 *、滄浪、金閶、 *工業(yè)園區(qū)和 *高新區(qū)七個區(qū)，下轄張家港、常熟、太倉、昆山、吳江 5個縣級市，這 5個縣級市的經(jīng)濟實力均列全國百強縣（市）前五位。 *總面積為 中市區(qū) 區(qū)建成區(qū)面積為 家港面積為 熟 倉 山 江 根據(jù)人口年報數(shù)據(jù)顯示，截至 2011年年末， 全市戶籍總?cè)丝?上年增加 中市區(qū) 上年增加 2011年，全市戶籍人口出生 生率為 ，人口自然增長率為 。 2011年，全市人口數(shù)量詳 細分布情況如下：市轄區(qū) 家港 熟 倉 山 江 伴隨著 *經(jīng)濟的快速發(fā)展，以及我國戶籍制度的改革， *將吸引更多的海內(nèi)外人才?？梢灶A(yù)測， *人口在今后一段時間內(nèi)仍將保持增長的態(tài)勢。 (三 )經(jīng)濟概況 改革開放以來， *堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，大力實施科教興市、經(jīng)濟國際化、可持續(xù)發(fā)展和城市化戰(zhàn)略，積極推進體制和科技創(chuàng)新，國民經(jīng)濟保持了持續(xù)快速健康發(fā)展。 2011年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 可比價計算比 上年增長 12%；全市實現(xiàn)地方一般預(yù)算收入 上年增長 8 全年地 方一般預(yù)算支出 上年增長 其中用于社會保障與就業(yè)、科技、教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生和環(huán)境保護等方面的財政投入為 上年增長 全市各級財政用于民生方面的支出占財政支出的 全市完成社會固定資產(chǎn)投資 上年增長 投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，其中第一產(chǎn)業(yè)完成投資 長 長 第三產(chǎn)業(yè)完成投資 長 占全社會投資的比重達到 比上年提高 2011年年末，城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額 民人均純收入 17226元，比上年增長 市區(qū)居民人均可支配收入 33243元，比上年增長 收入結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，非工資性收入繼續(xù)保持較快增長，市區(qū)居民人均經(jīng)營性收入、財產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入比上年分別增長 民生保障日益加強，發(fā)展成果惠及城鄉(xiāng)。全市通過實行積極的就業(yè)政策，優(yōu)化收入增 長機制，增加轉(zhuǎn)移性收入，努力增加居民收入。住房保障受益面擴大。全市 2011年新建公共租賃房 24549套，新建經(jīng)濟適用房 2081套，限價商品住房 12393套，新增廉租住房 501套。 市區(qū)完成123萬平方米老住宅小區(qū)、 14萬平方米零星居民樓綜合整治任務(wù)，解危修繕危舊住房 235萬平方米。實施城區(qū)居民家庭 “改廁 ”工程 7942戶，改造城中村 22個，完成 增住房公積金繳存人數(shù) 工使用住房公積金 市新建、改建城鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)市場 89家，重要民生商品價格采集系統(tǒng)上線運行，肉 菜流通追溯體系初步建成。 二、 *區(qū)概況 *區(qū)得名于宋時 *古名 “*府 ”，位于 *古城區(qū)東北隅，東沿東環(huán)路西側(cè)與工業(yè)園區(qū)相連；南以相門塘、干將河與滄浪區(qū)為界；西以殷家蕩西口、十字洋河、西護城河與金閶區(qū)為鄰；北與相城區(qū)相接；總面積約 *區(qū)戶籍人口約 動人口約 轄觀前、 *路、蘇錦、婁門、桃花塢、城北 6個街道和 *新城管委會， 42個社區(qū)居委會。 *區(qū)歷來是 *最重要的經(jīng)濟文化中心。進入 21世紀以來， *區(qū)率先提出了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展思路，緊抓市 “退二進三 ”的歷史機遇， 以服務(wù)業(yè)發(fā)展為重點，以城市建設(shè)為突破口，加快轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，全力推動經(jīng)濟快速增長，綜合實力有 9 了顯著提升，區(qū)域經(jīng)濟新活力不斷迸發(fā)。 2007年，全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 方財政一般預(yù)算收入 別同比增長 其中實現(xiàn)三產(chǎn)增加值 比增長 比增長 實現(xiàn)社會消費品零售總額 比增長 *區(qū)正全面加快建設(shè)占地 10平方公里的 *新城，并著力將 *新城打造成為 “商務(wù)商貿(mào)之都、 人居創(chuàng)業(yè)天堂 ”。 *新城，位于 *區(qū)北部。南接 *古城，北依滬寧高速，東靠 *工業(yè)園區(qū)，西鄰 *國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，為 *最重要的交通樞紐中心和市域次級商務(wù)商貿(mào)中心。 圖 2*新城區(qū)位圖 *新城內(nèi)京滬鐵路、滬寧城際鐵路、滬寧高速公路穿城而過， *火車站、汽車北站、軌道交通換乘站匯聚其中。依托得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，通過周邊發(fā)達的高速公路、鐵路、水路及航空網(wǎng)， *新城與國內(nèi)各主要城市緊密相連。區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)采用 “方格網(wǎng) ”布局，一橫兩縱快速路系統(tǒng)和四橫四縱主干道系統(tǒng)，共同構(gòu)成 *新城道 路交通的主骨架，規(guī)劃建設(shè)中的市域 通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，便捷、大容量的交通系統(tǒng)奠定了 *新城無可爭議的交通樞紐地位。 自開發(fā)建設(shè)全面啟動以來， *新城圍繞建設(shè)現(xiàn)代化商務(wù)商貿(mào)區(qū)的目標，按照先 “地下 ”后 “地上 ”、先 “基礎(chǔ) ”后 “開發(fā) ”、先 “框架 ”后 “建筑 ”的建設(shè)原則，堅持 10 “高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高水平管理 ”的開發(fā)理念，加速推進各項基礎(chǔ)、公建配套設(shè)施建設(shè)。 第二節(jié) *新城控制性詳細規(guī)劃 2011年 *新城控制性詳細規(guī)劃進行了優(yōu)化調(diào)整，以更好的指導 *新城未來的建設(shè)，不斷提高控規(guī)的科學性 、權(quán)威性與可操作性，為下一步健康有序地開發(fā)提供依據(jù)和方向。 圖 2*新城控制性詳細規(guī)劃調(diào)整優(yōu)化 規(guī)劃調(diào)整主要包括總則，規(guī)劃依據(jù)、原則、目標，規(guī)劃范圍、功能定位、人口容量，土地使用和建筑規(guī)劃管理通則，六線控制，綜合交通體系規(guī)劃，河道整治規(guī)劃，綠地系統(tǒng)規(guī)劃，城市設(shè)計導引，地下空間組織，市政公用設(shè)施規(guī)劃，綜合防災(zāi)規(guī)劃，地塊劃分及控制指標，更新時序及政策建議，附則共十五個部分。 規(guī)劃中確定了地下空間沿人民路和平瀧路兩條軸開發(fā)，中心商務(wù)區(qū)各地塊之間通道地下通道連接。 11 第三節(jié) 建設(shè)條件 一、地理位置 本項目所包含的四個停車場工程均位于 *新城內(nèi)，具體地址如下： 1、 *綠地及地下停車場：位于 *新城 *東、石曲街北。 2、 *綠地及地下停車場：位于平門塘與 312國道交叉處西北角。 3、 *綠地及地下停車場：位于江乾路與 312國道交叉口西北角。 4、 *停車場：位于 *新城平川路北、善根小學西。 二、場址自然條件 (一 )地質(zhì)地貌 項目所在地地勢西高東低，土質(zhì)粘性，地耐力強，地質(zhì)穩(wěn)定。地面以下 30米內(nèi)土體具有多層結(jié)構(gòu)類型，去除表層建筑地面覆蓋層后，自上而下大體分布有六個地質(zhì)層：表土層 (硬殼層 )、第一軟土層、 第一硬土層、第二軟土層、第二硬土層、非粘土沙層。 (二 )水文 *區(qū)年平均水位 高年平均水位 1954年 )，最低年平均水位 1934年 )；歷史最高水位 1954年 7月 28日 )，1934年 8月 27日 )。城內(nèi)河道常年水位在 下水位受季節(jié)、運河水位漲落發(fā)生變化，也與排水情況有關(guān)。滲水層一般見于 項目中三個地下停車場項目的建設(shè)過程中要注意工程的排水，以及地下建筑的防水工程。 (三 )氣象 *屬亞熱 帶濕潤性季風海洋性氣候，四季分明，氣候溫和，雨量充沛。 氣溫：年平均氣溫 ，最高年平均氣溫 (2002年 )，最低年平均氣溫 (1980年 )；歷史最高氣溫 (2007年 7月 28日 )，(1958年 1月 16日 )。 風向風速：年平均風速 秒，年最大平均風速 秒 (1970年、 1971年、 1972年 )，年最小平均風速 秒 (1952年 )；最大風力等級 8級。年常年主導風向為東南風 (夏季居多 )，其次為西北風 (冬季 )。 12 降水量：年平均降水量 最大降水量 1957年 )，年最小降水量 1978年 )；年最多降水日為 154天 (1980年 )；日最大降水量 1962年 9月 6日 )。年平均相對濕度為 雪：降雪次數(shù)平均 1 3次 /年，最大積雪厚度 26厘米 (1984年 1月 19日 )。 霜：平均年無霜期 321天，最早初霜期 10月 21日 (1984年 )，最遲終霜期4月 18日 (1962年 )。 (四 )地震 根據(jù)國家地震局 1990年頒布的中國地震烈度區(qū)劃圖和 2001年 2月國家 質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的中國地震動參數(shù) 區(qū)劃圖，本項目一般構(gòu) (建 )筑物的抗震設(shè)防標準按 6度設(shè)防，重要的構(gòu) (建 )筑物提高一度設(shè)防。 三、其它配套條件 *新城自開發(fā)建設(shè)以來就高效推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、不斷完善公建配套設(shè)施。建設(shè)項目所在地區(qū)所需的給水、排水、供電等條件均能較好地滿足。 (一 )給水、排水 *新城內(nèi)給水主干管東西向由 312國道及北環(huán)路從白洋灣自來水廠接入，管徑 北向由蘇虞張連接線及創(chuàng)新路、金光路從相城水廠接入，管徑 路輸水干管在區(qū)內(nèi)環(huán)通，形成聯(lián)網(wǎng)供水。同時在主干道下布置夠滿足供水 可靠性。 項目所在地周圍有市政雨污水次支管，項目產(chǎn)生的污水可通過污水專用管道收集后納入市政污水管網(wǎng)進入婁江污水處理廠集中處理，道路上設(shè)雨水管，排入市政管網(wǎng)和河道，其中污水進入僅需在建設(shè)前辦妥相關(guān)許可手續(xù)。 (二 )供電 項目所在地區(qū)目前具備 1080/220工程由市政電網(wǎng)引入 10業(yè)）的主供電源，三個地下停車場各擬建設(shè)兩個變電室，每層各一個，地上停車場設(shè)置一個變電室。經(jīng)過變壓 降為 380V/220 (三 )交通條件 項 目四個停車場工程均在城市道路旁，交通十分便利。項目設(shè)計時應(yīng)注意考慮本項目對周圍道路交通的影響。 13 第三章 項目建設(shè)的必要性 一、項目建設(shè)是 *新城發(fā)展的需要 自 2003年 *新城開發(fā)建設(shè)的全面啟動以來，新城的各項事業(yè)呈現(xiàn)了蓬勃發(fā)展的勢頭， *新城政府圍繞建設(shè)現(xiàn)代化商務(wù)商貿(mào)區(qū)的目標，按照先 “地下 ”后 “地上 ”、 “先規(guī)劃 ”后 “開發(fā) ”、先 “框架 ”后 “建筑 ”的建設(shè)原則，堅持 “高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高水平管理 ”的開發(fā)理念，加速推進各項基礎(chǔ)、公建配套設(shè)施建設(shè)，致力于把 *新城打造為 *最重要的交通樞紐中心和市域次級商務(wù) 商貿(mào)中心。 隨著 *新城的快速發(fā)展，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)也要同步推進，杜絕配套設(shè)施不完善而給城市發(fā)展帶來的制約問題，保證 *新城持續(xù)健康的發(fā)展，真正成為 *重要的交通樞紐中心和市域次級的商務(wù)商貿(mào)中心。 二、項目建設(shè)是解決城市停車難問題的需要 近年來，隨著 *城市經(jīng)濟的快速增長，汽車進家庭的步伐加快，城市機動車發(fā)展迅猛， 截至到 2011年 8月底， *全市機動車保有量已達到 198萬輛，其中私家車 均每天上牌近 400輛，年增長率高達 20%左右，私家車數(shù)量突破百萬大關(guān)已是指日可待。 相比之下，城市停車設(shè) 施建設(shè)明顯滯后，使停車供求矛盾日益尖銳，停車難的問題日益凸顯。尤其在中心商業(yè)商務(wù)區(qū)，由于很多公用建筑配建泊位嚴重不足，停車位更是一位難求。停車難，已經(jīng)成為我市交通發(fā)展、汽車消費的瓶頸之一。通過本項目的實施，可以有效的解決城市停車難這一問題。 三、項目建設(shè)是符合 *新城規(guī)劃建設(shè)的需要 *新城的發(fā)展秉持著 “先規(guī)劃、后開發(fā) ”的理念， 加速推進各項基礎(chǔ)、公建配套設(shè)施建設(shè)，致力于把 *新城打造為 *最重要的交通樞紐中心和市域次級商務(wù)商貿(mào)中心。 根據(jù) *新城控制性詳細規(guī)劃的內(nèi)容，對于本項目早有規(guī)劃，啟動本項目是為 了適應(yīng) *新城又快又好發(fā)展的迫切需求。 14 四、項目建設(shè)是提高區(qū)域服務(wù)質(zhì)量的需要 本項目的建設(shè)將有助于改善 *新城地區(qū)交通和停車的環(huán)境，緩解區(qū)域內(nèi)的停車位不足的問題，尤其是中心商業(yè)商務(wù)區(qū)一位難求的現(xiàn)象，從而大大提高了*新城的環(huán)境檔次，改善了新城的停車和交通的狀況，緩解 *新城停車位不足的問題，大大提 *新城區(qū)域的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，對于提升 *新城的知名度和美譽度以及提高 *新城的區(qū)域競爭力和影響力影響深遠。 五、解決城市發(fā)展與土地緊缺矛盾的有效途徑 現(xiàn)代社會城市已經(jīng)變得十分擁擠，土地不斷被占用，空氣污染在加 劇，生態(tài)環(huán)境遭到破壞，以及戰(zhàn)爭與自然災(zāi)害等，這一切都構(gòu)成了對人類自身生存的威脅。城市地面空間及上空被高層建筑和高架路擠占，給自然環(huán)境帶來很大的威脅，開發(fā)地下空間將是城市可持續(xù)發(fā)展，解決城市土地緊缺的有效途徑。 耕地資源是一個國家最重要的戰(zhàn)略資源之一，土地資源的可持續(xù)利用是我國實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)。我國土地最多能供應(yīng) 17億人口的糧食是以人均耕地基本維持目前水平為前提的，正規(guī)耕地資源極其有限并將繼續(xù)減少的嚴峻現(xiàn)實，成為目前中國政府和人民關(guān)注的最重大和最迫切的問題之一。 城市地下空間資源的開發(fā)利用，可保護現(xiàn)在 耕地不被破壞，有利于減少環(huán)境污染，提高城市化水平。我國城市地下空間開發(fā)起步于 20世紀 60年代的人防工程，其主導思想是以防止戰(zhàn)爭空襲為目的，當時尚未認識到地下空間與城市用地及平時用地的利用關(guān)系，因而有相當多的工程沒有同城市建設(shè)相結(jié)合。隨著社會的發(fā)展與進步及城市化的程度不斷的提高，地下空間開發(fā)的意義已被人們所認識， 19世紀是 “橋 ”的世紀， 20世紀是 “高層建筑 ”的世紀 ,21世紀是地下空間的世紀，因此，城市地下空間的開發(fā)利用是城市建設(shè)和發(fā)展不可缺少的組成部分，也只有這樣才能保證城市空間的可持續(xù)發(fā)展。而城市地下空間 開發(fā)利用的最終目的是為人類活動創(chuàng)造更美好、更有意義的生存環(huán)境，通過改善城市空間環(huán)境的質(zhì)量來提高生活質(zhì)量。 本項目包含的四個停車場建設(shè)工程其中有三個是地下建設(shè)，對于解決土地資源緊缺與城市發(fā)展的矛盾起到了積極的作用。 綜上所述，本項目的建設(shè)是 *新城發(fā)展的需要，是解決城市停車難問題的 15 需要，是符合 *新城規(guī)劃建設(shè)的需要，是提高區(qū)域服務(wù)質(zhì)量的需要，是解決城市發(fā)展與土地緊缺矛盾的有效途徑，項目的建設(shè)是很有必要的。 16 第四章 項目需求分析與建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 項目需求分析 一、項目區(qū)位 本項目包含四個地塊的停車場建設(shè)工程 ，具體建設(shè)地點如下。 1、 *綠地及地下停車場：位于 *新城 *東、石曲街北。 2、 *綠地及地下停車場：位于平門塘與 312國道交叉處西北角。 3、 *綠地及地下停車場：位于江乾路與 312國道交叉口西北角。 4、 *停車場：位于 *新城平川路北、善根小學西。 本項目四個停車場工程均位于 *新城內(nèi)，所處區(qū)位位于 *中心城區(qū)北部，護城河以北，在構(gòu)筑 *城市中心中起著及其重要的作用，作為重要的城市副中心之一，交通樞紐、現(xiàn)代商務(wù)、生態(tài)居住三大城市功能的定位已經(jīng)明確。 根據(jù) *新城控制性詳細規(guī)劃，四個停車場地 塊周邊的用地目前處于正在開發(fā)階段，眾多用地尚未建成，已建成用地與正在建設(shè)的用地目前已經(jīng)按照規(guī)劃進行實施。 *地塊北側(cè)和西側(cè)為教育用地，南側(cè)及東側(cè)為商業(yè)用地，其中南側(cè)已規(guī)劃為多層綜合性商場（江星廣場）。外圍地區(qū)以居住用地為主。 *地塊周邊的用地主要為金融業(yè)用地和商業(yè)用地。 *地塊周邊的用地主要包括商業(yè)用地、商住混合用地、商辦混合用地以及科研設(shè)計用地。 *地塊周邊的用地主要包括教育用地、醫(yī)院用地以及居住區(qū)用地。 二、交通需求預(yù)測 本項目屬于公共停車場性質(zhì)，吸引客流基本都是小汽車出行。由于各類建筑均嚴格按 照了 *停車配建標準進行了配建，內(nèi)部員工停車位及大部分訪客停車位基本在其項目內(nèi)解決。訪客停車位不夠的情況下，由外部公共停車場解決。因此，本停車場主要面向于周邊地塊項目的訪客停車需求。 根據(jù)停車場的服務(wù)半徑分析，通常大城市的停車步行范圍為 10017 根據(jù) *城市建設(shè)項目交通影響分析預(yù)測技術(shù)標準的相關(guān)調(diào)查，商場顧客的購物時間約為 70分鐘，行政機關(guān)訪客的辦事時間約為 40分鐘，文化娛樂的辦事時間參考商場顧客，約為 70分鐘，醫(yī)院看病人員時間約為 90分鐘。再適當考慮目的地與出發(fā)地的距離，增加約 10的步行與繳費時間，在高峰時段，假設(shè)停車利用率達到 80%的情況下，本項目停車設(shè)施發(fā)生吸引量如下表所示。 表 4*停車設(shè)施的吸引量與發(fā)生量 停車目的 停車比例（ %） 周轉(zhuǎn)率 吸引量（ h） 發(fā)生量（ h） 商業(yè)顧客 60 12 56 行政辦公訪客 15 5 22 文化娛樂顧客 15 8 15 居民 10 3 7 合計 100 198 101 表 4*停車設(shè)施的吸引量與發(fā)生量 停車目的 停車比例（ %） 周轉(zhuǎn)率 吸引量（ h） 發(fā)生量（ h） 商業(yè)顧客 60 26 70 行政辦公訪客 15 8 35 文化娛樂顧客 25 1 28 合計 100 238 141 表 4*停車設(shè)施的吸引量與發(fā)生量 停車目的 停車比例（ %） 周轉(zhuǎn)率 吸引量（ h） 發(fā)生量（ h） 商業(yè)顧客 60 22 66 行政辦公訪客 15 5 32 文化娛樂顧客 15 8 25 居民 10 3 17 合計 100 238 141 表 4*停車設(shè)施的吸引量與發(fā)生量 18 停車目的 停車比例（ %） 周轉(zhuǎn)率 吸引量（ h） 發(fā)生量（ h） 醫(yī)院看病人員 35 0 7 行政辦公訪客 30 8 7 居民 35 0 7 合計 100 118 21 第二節(jié) 項目建設(shè)規(guī)模 本項目包含 4個停車場工程的建設(shè)，每個停車場的建設(shè)規(guī)模如下： (一 )*綠地及地下停車場：本項目占地面積 9524平方米，規(guī)劃為居住區(qū)級綠地，擬以培植花壇、草坪和喬、灌木為主，并利用地下空間建設(shè)兩層停車場及 服務(wù)物管、配電間等配套設(shè)施，總建筑面積約 14000平方米。主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下表所示： 表 4*綠地及地下停車場規(guī)劃的主要技術(shù)經(jīng)濟指標圖 工程名稱 *新城 *綠地及 地下停車場 總占地面積 （） 9524 總建筑面積（） 約 14000多 其 中 地面一層 地下一層 地下二層 用地面積（） 9524 9524 9524 建筑面積（） 地率（ %） 不小于 70% 停 車 位 機動車停車位 不少于 350個 非機動車停車位 不少 于停車場面積的 2% 無障礙停車位 不少于 5個 (二 )*綠地及地下停車場：本項目占地面積 10638平方米，規(guī)劃為廣場用地，擬在地面種植生態(tài)綠化，并利用地下空間建設(shè)兩層停車場及服務(wù)物管、配電間等服務(wù)設(shè)施，總建筑面積約 16000平方米。主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下表所示： 表 4*綠地及地下停車場規(guī)劃的主要技術(shù)經(jīng)濟指標圖 工程名稱 *新城 *綠地及地下停車場 總占地面積 （） 10638 19 總建筑面積（） 約 16000多 其 中 地面一層 地下一層 地下二層 用地面積（） 10638 10638 10638 建筑面積（） 地率（ %） 不小于 70% 停 車 位 機動車停車位 不少于 390個 非機動車停車位 不少于停車場面積的 2% 無障礙停車位 不少于 8個 (三 )*綠地及地下停車場：本項目占地面積 10506平方米，規(guī)劃為綠地公園，擬在地面建綠化公園、種植生態(tài)綠化，并利用地下空間建設(shè)兩層停車場及服務(wù)物管、配電間等服務(wù)設(shè)施 ，總建筑面積約 16000平方米。主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下表所示： 表 4*綠地及地下停車場規(guī)劃的主要 技術(shù)經(jīng)濟指標圖 工程名稱 *新城 *綠地及地下停車場 總占地面積 （） 10506 總建筑面積（） 約 16000多 其 中 地面一層 地下一層 地下二層 用地面積（） 10506 10506 10506 建筑面積（） 地率（ %） 不小于 70% 停 車 位 機動車停車位 不少于 390個 非機動車停車位 不少于停車場面積的 2% 無障礙停車位 不少于 8個 (四 )*停車場：本項目占地面積 7207平方米，規(guī)劃為停車場用地，擬建設(shè)地 上停車場及服務(wù)物管等配套設(shè)施。主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下表所示： 表 4*停車場規(guī)劃的主要技術(shù)經(jīng)濟指標圖 工程名稱 *新城 *停車場 總占地面積 （） 7207 停 機動車停車位 不少于 170個 20 車 位 非機動車停車位 不少于停車場面積的 2% 21 第五章 工程建設(shè)方案 第一節(jié) 停車場總體規(guī)劃方案 一、 *綠地及地下停車場 *綠地及地下停車場位于 *新城 *以東，石曲街以北，占地總面積 9524平方米，本項目擬建地下兩層停車場，總建筑面積約 14000平方米，包括兩層地下停車場及服務(wù)物管、配電間 等配套設(shè)施。地塊規(guī)劃為居住區(qū)級綠地，以配置花壇、草坪和喬、灌木為主，也可適當布置一些體育設(shè)施、青少年活動中心等設(shè)施，并利用其地下空間配建停車場地。 *綠地停車場位于綠地地下，停車場共設(shè)兩個車行坡道、三部樓梯、一部電梯。車行坡道為雙向車道，分別設(shè)于西北角和東南角，樓梯設(shè)于西北、東南和西南角，電梯設(shè)于東南角。地面除出入口外，其余設(shè)置景觀綠地。 地下一層設(shè)有雙層機械式機動車和非機動車停車場，其中按雙層機械式車位設(shè)置可停放約 200個，單層停放約 100個；非機動車停車場面積不少于停車場面積的 2%，約為 300平方米， 可停放非機動車輛約 180輛；地下二層全部為機動車停車場。停車場總共可停放機動車輛不少于 350輛。 地下車庫普通車位按 械式車位柱間距按 下停車場內(nèi)部通道寬度均大于 許雙向通行，設(shè)置于西側(cè) *上的地下車庫出入口的坡道寬 置于南側(cè)石曲街上的地下車庫出入口坡道寬 能雙向通行。 為了保證 *的通行能力，建議地塊西側(cè) *上的出入口采取右進右出的交通組織；地塊南側(cè)石曲街上的出入口允許機動車左轉(zhuǎn)進入；停車場出入口設(shè)置機動車限速、讓行標志標線。 二、 *綠地 及地下停車場 *綠地及地下停車場位于 *新城平門塘與 312國道交叉處西北角，占地總面積 10638平方米，本項目擬建地下兩層停車場，總建筑面積約 16000平方米，包括兩層地下停車場及服務(wù)物管、配電間等配套設(shè)施。地塊規(guī)劃為廣場用地， 22 以配置花壇、草坪和喬、灌木為主，也可適當布置一些體育設(shè)施、青少年活動中心等設(shè)施，并利用其地下空間配建停車場地。 *綠地停車場位于綠地地下，停車場共設(shè)兩個車行坡道、三部樓梯、一部電梯。車道為雙向車道，分別設(shè)于東北角和西南角，樓梯設(shè)于東北、西南和西北角，電梯設(shè)于東北角。地面除出入口外 ，其余設(shè)置景觀綠地。 地下一層設(shè)有雙層機械式機動車和非機動車停車場，其中按雙層機械式車位設(shè)置可停放約 260個，單層停放約 130個；非機動車停車場面積不少于停車場面積的 2%，約為 320平方米，可停放非機動車輛約 200輛；地下二層全部為機動車停車場。停車場總共可停放機動車輛不少于 390輛。 地下車庫普通車位按 械式車位柱間距按 下停車場內(nèi)部通道寬度均大于 許雙向通行，設(shè)置于東側(cè)平門塘上的地下車庫出入口的坡道寬 置于南側(cè) 312國道上的地下車庫出入口坡道寬 能雙向通行。 為了保證 312國道的通行能力，建議地塊南側(cè) 312國道上的出入口采取右進右出的交通組織；地塊東側(cè)平門塘上的出入口允許機動車左轉(zhuǎn)進入；停車場出入口設(shè)置機動車限速、讓行標志標線。 三、 *綠地及地下停車場 *綠地及地下停車場位于 *新城江乾路與 312國道交叉處西北角，占地總面積 10506平方米，本項目擬建地下兩層停車場，總建筑面積約 16000平方米，包括兩層地下停車場及服務(wù)物管、配電間等配套設(shè)施。地塊規(guī)劃為綠地公園用地，以配置花壇、草坪和喬、灌木為主，也可適當布置一些體育設(shè)施、青少年活動中 心等設(shè)施，并利用其地下空間配建停車場地。 *綠地停車場位于綠地地下，停車場共設(shè)兩個車行坡道、三部樓梯、一部電梯。車道為雙向車道，分別設(shè)于東北角和西南角，樓梯設(shè)于東北、西南和西北角，電梯設(shè)于東北角。地面除出入口外，其余設(shè)置景觀綠地。 地下一層設(shè)有雙層機械式機動車和非機動車停車場，其中按雙層機械式車位設(shè)置可停放約 260個，單層停放約 130個；非機動車停車場面積不少于停車場面積的 2%，約為 320平方米，可停放非機動車輛約 200輛；地下二層全部為機動車停車場。停車場總共可停放機動車輛不少于 390輛。 23 地下車庫普通 車位按 械式車位柱間距按 下停車場內(nèi)部通道寬度均大于 許雙向通行，設(shè)置于東側(cè)江乾路上的地下車庫出入口的坡道寬 置于南側(cè) 312國道上的地下車庫出入口坡道寬 能雙向通行。 為了保證 312國道的通行能力，建議地塊南側(cè) 312國道上的出入口采取右進右出的交通組織；地塊東側(cè)江乾路上的出入口允許機動車左轉(zhuǎn)進入；停車場出入口設(shè)置機動車限速、讓行標志標線。 四、 *停車場 *停車場位于 *新城平川路北、善根小學西，占地總面積 7207平方米，地塊規(guī)劃為停車場用 地，擬建設(shè)地上停車場及服務(wù)物管、配電間等配套設(shè)施并配以一定的綠化。 *停車場共設(shè)兩個出入口，分別位于西南角和東南角。停車場設(shè)有機動車停車位和非機動車停車位，其中非機動車停車場面積不少于停車場面積的 2%，約為 150平方米，可停放非機動車輛約 90輛。停車場總共可停放機動車輛不少于 170輛。停車場內(nèi)部通道寬度大于 許雙向通行。 地上停車場車位按 入口通道寬度均大于 能雙向通行。 為了保證平川路的通行能力，建議地塊的出入口采取右進右出的交通組織；停車場出入口設(shè)置機動車限速 、讓行標志標線。 第二節(jié) 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計 一、設(shè)計依據(jù) (一 )主要規(guī)范和標準 1、 *新城控制性詳細規(guī)劃 2、江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（ 2004年版）； 3、民用建筑設(shè)計通則（ 4、建筑設(shè)計防火規(guī)范（ 2001年版）； 5、汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范（ 24 6、汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范（ 7、城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范（ 8、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（ 2002年版）； 9、建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標難 00l； 10、建筑抗震設(shè)防分類標準 004； 11、建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 001 ； 12、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 002 ； 13、混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 002 ； 14、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 003 ； 15、建筑抗震設(shè)計規(guī)范 002； 16、地下工程防水技術(shù)規(guī)范 001； 17、纖維混凝 土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 8： 2004。 (二 )基本條件 基本風壓： (n 50) 基本雪壓： (n 50) 年平均降水量： 平均最高氣溫： 17 年平均最低氣溫： 15 極端最高氣溫： 41 極端最低氣溫： 主導風向：夏季東南風、冬季西北風 最高洪水位： 海高程） 地震設(shè)防烈度： 6度 二、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計 （一） *綠地及地下停車場 1、建筑標高 (1)一層地面標高： 0， 000（相當于黃海高程 (2)地下一層停車場 地面標高： (3)地下二層停車場地面標高： 25 2、建筑層高 (1)地下一層車庫層高為 高為 (2)地下二層車庫層高為 高為 3、主體 (1)地下停車場采用框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用閥板結(jié)構(gòu)。 (2)機動車入口采用瀝青路面，樓梯及非機動車坡道入口采用玻化石同質(zhì)地磚地坪。地面構(gòu)筑物根據(jù)景觀要求進行深化。 4、消防設(shè)計 (1)本工程耐火等級為一級。 (2)整個停車場共設(shè) 3個出入口，停車場內(nèi)部環(huán)形道路均不小于 (3)所有建筑變形縫內(nèi)均 采用不燃燒物填充密實。 (4)地下汽車庫按規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)，防火分區(qū)內(nèi)最遠地點至安全疏散口距離不超過 60米。 5、防水設(shè)計 (1)本工程防水等級為一級。 (2)除特別說明外，地下室排水找坡坡向集水坑。 (3)坡道上及地下車庫內(nèi)淺地溝，可承載車輛荷載。 6、內(nèi)部裝修 室內(nèi)裝修應(yīng)采用防火防潮的材料，應(yīng)滿足防腐、抗震、環(huán)保及其他特殊功能的要求。 （二） *綠地及地下停車場和 *綠地及地下停車場 由于 *綠地及地下停車場和 *綠地及地下停車場與 *綠地及地下停車場的建設(shè)地址、條件、規(guī)模和內(nèi)容相似，因此其建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計 參考 *綠地及地下停車場的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計。 （三） *停車場 *停車場為地上停車，具體建設(shè)參照其規(guī)劃。 第三節(jié) 人防工程 本節(jié)人防工程設(shè)計內(nèi)容只針對 *綠地地下停車場、 *綠地地下停車場以及 26 *綠地地下停車場三個工程，由于 *停車場為地上停車場建設(shè)項目，故無需進行人防工程設(shè)計。 一、設(shè)計依據(jù) 1、民用建筑設(shè)計通則（ 2、建筑設(shè)計防火規(guī)范（ 2001年版）； 3、汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范（ 4、汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范（ 5、城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范（ 6、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（ 2002年版）； 7、人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范（ 2001年版）； 8、人民防空工程設(shè)計規(guī)范（ 二、設(shè)計內(nèi)容 (一 )一般規(guī)定 1、本工程防空地下室位于地下二層，設(shè)防面積約 7016平方米。平時為地下汽車庫，戰(zhàn)時地下分為 5個核 6級常 6級甲類二等人員掩蔽場所，防化丙級。具體實施方案需按人防主管部門批示要求設(shè)計。 2、土建、水電暖等設(shè)備施工時應(yīng)密切配合，與防空地下室無關(guān)的管道不宜穿過人防圍護結(jié)構(gòu)，上部