1 目 錄 1 總論 . 1 目背景 . 1 究?jī)?nèi)容 . 3 要研究結(jié)論 . 4 2 項(xiàng)目背景與建設(shè)必要性 . 8 陽(yáng)縣 經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀 . 8 陽(yáng)縣 “十一五”、中長(zhǎng)期及遠(yuǎn)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的目標(biāo) . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 陽(yáng)縣 新區(qū)發(fā)展規(guī)劃 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 目建設(shè)必要性 . 9 3 市場(chǎng)分析 . 12 陽(yáng)市商品房?jī)r(jià)格現(xiàn)狀和走勢(shì) . 12 陽(yáng)市商品房銷售現(xiàn)狀和走勢(shì) . 16 4 建 設(shè)規(guī)模與方案設(shè)計(jì) . 19 設(shè)規(guī)模 . 19 案設(shè)計(jì) . 19 筑設(shè)計(jì)理念 . 20 構(gòu)設(shè)計(jì) . 21 要材料 . 23 排水工程 . 23 氣工程 . 25 筑物接地與防雷 . 25 電工程 . 26 5 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 . 28 址現(xiàn)狀 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 址建設(shè)條件 . 28 6 環(huán)境保護(hù) . 33 境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) . 33 境現(xiàn)狀 . 33 2 目建設(shè)期與運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響 . 33 境保護(hù)措施 . 35 境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 . 35 7 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 . 36 全 . 36 防 . 39 8 節(jié)能節(jié)水措施 . 40 能措施 . 40 水措施 . 42 9 組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理 . 44 織機(jī)構(gòu) . 44 目管理 . 44 10 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及招投標(biāo) . 47 目實(shí)施進(jìn)度 . 47 程招投 標(biāo) . 47 11 投資估算與資金籌措 . 49 資估算 . 49 金籌措 . 52 12 財(cái)務(wù)分析 . 53 制依據(jù) . 53 礎(chǔ)數(shù)據(jù) . 53 務(wù)收入及稅金估算 . 53 成本費(fèi)用 . 54 潤(rùn) . 55 務(wù)盈利能力 分析 . 55 償能力分析 . 55 虧平衡分析 . 56 務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 57 13 綜合評(píng)價(jià) . 58 3 目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) . 58 目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) . 59 低風(fēng)險(xiǎn)的主要措施 . 59 14 問題與建議 . 60 于資金籌措與使用 . 60 于環(huán)境保護(hù) . 60 于項(xiàng)目實(shí)施措施 . 60 于防洪 . 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 1 1 總論 目背景 目基本情況 項(xiàng)目名稱 潯陽(yáng)花苑建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 岳陽(yáng)縣長(zhǎng)風(fēng)路與賀坪路交叉口東南 建設(shè)工期 共計(jì) 18個(gè)月，即 2010年 6 月 2010 年 12月 目建設(shè)單位簡(jiǎn)況 本項(xiàng)目 建設(shè)單位是 岳陽(yáng) 縣天祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 公司成立于 2008年 4 月，核定經(jīng)營(yíng)范圍為憑資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售；物業(yè)管理、建筑材料銷售。 2008 年 4月批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，核定資質(zhì)等級(jí)為肆級(jí)。 注冊(cè)資本：人民幣 400萬元 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 430621000002392 公司地址：岳陽(yáng)縣城關(guān)鎮(zhèn)衛(wèi)農(nóng)村 159號(hào) 法定代表人：黃訓(xùn)洪 岳陽(yáng) 縣天祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效豐富多彩； 2 為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值 服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)天祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的社會(huì)價(jià)值； 為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì) 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工素質(zhì)，提高天祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的工作生活質(zhì)量。 目 簡(jiǎn)介 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從 而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。現(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。 本項(xiàng)目為 岳陽(yáng) 縣天祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司潯陽(yáng)花苑建設(shè) 工程 ， 地處 岳陽(yáng)縣長(zhǎng)風(fēng)路與賀坪路交叉口東南 。 目編制依據(jù) 中華人民共和國(guó)土地管理法； 中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例； 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法； 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例； 國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428號(hào)）； 3 岳陽(yáng)縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 ； 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 ； 岳陽(yáng)縣縣區(qū)基準(zhǔn)標(biāo)價(jià) ； 岳陽(yáng) 縣 城市總體規(guī)劃（ 2008 2030）； 投資項(xiàng)目方簽訂的協(xié)議書或意向書 ； 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； 其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范； 建設(shè)單位提供的其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料。 究?jī)?nèi)容 通過對(duì)擬建項(xiàng)目區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)布局、交通運(yùn)輸、自然 條件等內(nèi)容的詳細(xì)調(diào)查、研究、分析，依據(jù)項(xiàng)目影響區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，重點(diǎn)研究項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ， 同時(shí) ， 結(jié)合工程方案、建設(shè)規(guī)模、投資估算、資金來源和經(jīng)濟(jì)效益等，編制成 潯陽(yáng)花苑建設(shè) 工程 可行性研究報(bào)告。本報(bào)告主要研究?jī)?nèi)容有： (1)項(xiàng)目建設(shè)的必要性； (2)市場(chǎng)分析 ； (3)建設(shè)規(guī)模 與方案設(shè)計(jì) ； (4)建設(shè)條件； 4 (5)投資估算及資金籌措； (6)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)； (7)工程環(huán)境影響分析； (8)問題與 建議。 要研究結(jié)論 設(shè)內(nèi)容 與建設(shè)規(guī)模 岳陽(yáng) 縣天祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司潯陽(yáng)花苑建設(shè) 工程主要包括 住宅 房建設(shè)、給排水、綠化、電力、電訊等配套設(shè)施建設(shè)，項(xiàng)目 用 地面積 方米 ， 總 建筑面積 其中住宅建筑面積 方米 ，方米，架空車庫(kù)建筑面積 方米。 項(xiàng)目主體建筑 3 棟，單體建筑均為 18F+1。 資估算及資金籌措 投資估算 本工程總投資估算 5000萬元，其中工程費(fèi)用 4250萬元，工程建設(shè)其他費(fèi) 550萬 元，基本預(yù)備費(fèi) 200萬元。 資金籌措及安排 本項(xiàng)目建設(shè)資金來源為銀行貸款和建設(shè)單位自籌兩部分，具體如下： 申請(qǐng)銀行貸款 1000萬元。 自籌資金 4000萬元。 5 資計(jì)劃方案 投資 計(jì)劃 安排 見表 1 表 1 推薦方 案投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)期 第一年 第二年 1 總投資 5000 2800 2200 有資金 4000 2500 1500 行貸款 1000 300 700 期安排 建設(shè)工期安排 本 項(xiàng)目 建設(shè)進(jìn)度，計(jì)劃用 2年 (成。 實(shí)施計(jì)劃 擬建項(xiàng)目工程進(jìn)度安排 見表 1 表 1 擬建項(xiàng)目工程進(jìn)度安排表 年份 2010 年 2011 年 季度 二 三 四 一 二 三 四 一 前期工作 征地拆遷 三通一平 材料及現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 土建工程 輔助工程 竣工驗(yàn)收 濟(jì)評(píng)價(jià) 該 項(xiàng)目 的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備、時(shí)機(jī)已成熟， 符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策， 能產(chǎn)生一定的社會(huì)效益 ， 因此項(xiàng)目是可行的。 6 合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目建設(shè)是必要的，經(jīng)濟(jì)上是合理的，技術(shù)上是可行的，因此，本項(xiàng)目推薦實(shí)施。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 1 表 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 項(xiàng)目總用地面積 小區(qū)總用地面積 2 凈用地 面積 3 總建筑面積 宅建筑 面積 業(yè)小鋪面 空車庫(kù)面積 4 建筑基底面積 5 總戶數(shù) 戶 296 25 76 15 46 35 154 05 2 它復(fù)式 戶 18 6 地上停車位 個(gè) 96 6 建筑密度 % 個(gè)小區(qū) 7 容積率 個(gè)小區(qū) 7 8 綠地率 % 個(gè)小區(qū) 9 總投資估算 萬元 5000 10 項(xiàng)目建設(shè)期 月 18 8 2 項(xiàng)目背景與建設(shè)必要性 目區(qū)概況 岳陽(yáng)縣位于湖南省東北部，東接湖北省通城縣，東南連平江縣，南抵汩羅市，西南以湖洲與沅江市、南縣交界，西與華容縣、君山區(qū)毗鄰，北與臨湘市、云溪區(qū)、岳陽(yáng)樓區(qū)、君山區(qū)接壤?？h界極端位置，東至月田鎮(zhèn)鐘山村鐘家山南麓，南至長(zhǎng)湖鄉(xiāng)民主村王家寮分水嶺，最西、最北均以東洞庭湖湖洲與君山區(qū)相接。全縣土地總面積 方公里，占全市土地面積的 縣境地貌自東北幕 阜山余脈向西南東洞庭湖呈降階梯狀傾斜。山地、丘陵、崗地、平原、水面比例大致可分為12:11:24:13:40。全縣水域面積 1190 平方公里，占全縣總面積的 主要為縣轄東洞庭湖水面。主要河流有直泄東洞庭湖的新墻河、費(fèi)家河、坪橋河、直入南洞庭湖的羅水河。全縣干支河流 63條，其中入東洞庭湖的 59條、入南洞庭湖的 4 條。 2009年，岳陽(yáng)縣人民在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，努力克服原材料、能源價(jià)格持續(xù)上漲等制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素，實(shí)現(xiàn)了“十一五”的良好開局 。人民生活水平繼續(xù)提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)加快發(fā)展。 初步核算， 2009年地區(qū)生產(chǎn)總值 長(zhǎng) ， 9 增幅比上年提高 中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 長(zhǎng) 第二產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長(zhǎng) 27%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長(zhǎng) 。按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值 12816 元，增長(zhǎng) 。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2006 年的 整為 末全縣從業(yè)人員 21516人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%之內(nèi)。 2009年岳陽(yáng)縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額 長(zhǎng) 75%。城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成 長(zhǎng) 其中：基本建設(shè)完成投資 元 ,更新改造完成投資 地產(chǎn)投資 4000萬元。商品房銷售額 4000萬元，銷售面積 7000萬平方米。 據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì)， 2009 年岳陽(yáng)縣戶籍人口 689952 人，增加 3166 人。其中：非農(nóng)業(yè)人口 114204人；農(nóng)業(yè)人口 575748人。全縣城鎮(zhèn)在崗職工平均工資 15893 元，比上年增長(zhǎng) 農(nóng)村居民人均純收入 5104 元，比 上年增長(zhǎng) ；城鎮(zhèn)居民可支配收入 10009 元，比上年增長(zhǎng) 目建設(shè)必要性 民 居住環(huán)境的需要 擴(kuò)大城市容量 ， 提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，加快城 市 化進(jìn)程 ，改善人居環(huán)境、提高市民生活質(zhì)量，提高城市輻射帶動(dòng)能力 ，是岳陽(yáng)縣的重要發(fā)展目標(biāo)之一。同時(shí) 岳陽(yáng) 市 城市住房建設(shè)規(guī) 10 劃（ 2006） 明確提出 建立完善的住宅建設(shè)和供應(yīng)體系，著重開發(fā)建設(shè)一批規(guī)劃合理、質(zhì)量?jī)?yōu)良、配套完善、環(huán)境優(yōu)美、體現(xiàn)以人為本的現(xiàn)代居住小區(qū)；合理進(jìn)行舊城居住區(qū)和 “ 城中村 ” 改造，逐步實(shí)現(xiàn)其綜合環(huán)境改善。 建設(shè) 地地處東西向過境岳陽(yáng)縣中心城區(qū)地段，項(xiàng)目建設(shè)符合岳陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃及岳陽(yáng)縣城市住房建設(shè)規(guī)劃的要求，是岳陽(yáng)縣城市建設(shè)的重要片區(qū) 。 構(gòu)建和諧社會(huì)主義社會(huì)的需要 “居者有其屋”一直是千百年來中國(guó)人的一個(gè)理想，也被視為百姓生活的一個(gè)最基本的問題。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中一再?gòu)?qiáng)調(diào)要“以人為本”，就是要求我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注民生問題，滿足廣大人民群眾的基本要求?！熬诱哂衅湮荨币簿捅厝怀蔀槲覀凕h和政府所必須解決的問題。隨著人民生活水平的提高，購(gòu)房需求量增大，供求矛盾突出。開發(fā)建設(shè)居住小區(qū) ，對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定具有重要作用。 岳陽(yáng) 縣 城市建設(shè)用地的客觀需要 岳陽(yáng) 縣 優(yōu)越的地理位置和區(qū)域交通條件、雄厚的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)、豐富的自然資源和人文資源，使岳陽(yáng) 縣 具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿Α５?，目前岳?yáng) 縣 城區(qū)規(guī)模仍然很小，城市化水平較低，在一定程度上已經(jīng)跟不上甚至制約了岳陽(yáng)市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這一地區(qū)工程地質(zhì)及地形地貌也較為簡(jiǎn)單 ,可為擴(kuò)大岳陽(yáng)城區(qū)規(guī)模 11 提供完整的發(fā)展用地，同時(shí)有利于疏解舊城區(qū)中心壓力，改善城區(qū)中心交通狀況和居民生活環(huán)境，為岳陽(yáng)市的未來發(fā)展提供廣闊的空間。 帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn) 業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的需要 房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位，地域性很強(qiáng)。除帶動(dòng)建筑、建材、機(jī)械加工、裝飾、家俱、家電等直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，推動(dòng)商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、交通運(yùn)輸、郵政電信、餐飲服務(wù)等公共服務(wù)行業(yè)的共同發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)、增加財(cái)稅收入等方面發(fā)揮著巨大的作用。 12 3 市場(chǎng)分析 陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格現(xiàn)狀 和走勢(shì) 陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格現(xiàn)狀 從房屋成本 均價(jià)來看，銷售價(jià)格基本合理 從目前我 縣 購(gòu)房群體來看，多層住宅仍是我 縣 購(gòu)房者首選。根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)算， 2007 年，岳陽(yáng)一般地段普通多層商品住宅成本均價(jià)為 1543 元 / ，其中：樓面地價(jià) 400 元 / ，前期費(fèi)用 130 元 / ，建安工程費(fèi) 700 元 / ，稅值 130 元 / ,其他 183 元 / 。而 2007 年多層商品住宅銷售價(jià)格在 1650元 / 左右。 2008 年 1，岳陽(yáng)一般地段普通多層商品住宅成本均價(jià)為 1858元 / ，其中：樓面地價(jià) 450元 / ，報(bào)建費(fèi)等前期費(fèi)用 130 元 / ，建安工程費(fèi) 820 元 / ，稅值約 190 元 / ,其他 268 元 / 。而今年上半年多層商品住宅銷售價(jià)格平均為 1916 元 / 。根據(jù)以上數(shù)據(jù)推算，開發(fā)企業(yè)在多層商品住宅開發(fā)中企業(yè)利潤(rùn)率在 15%以下，屬于正常利潤(rùn)水平，銷售價(jià)格基本合理。 從省內(nèi)其他地市銷售價(jià)格比較來看，我 縣 銷售價(jià)格基本正常 今年上半年，我省其他地市新建商品住宅平均銷售價(jià)格是 13 長(zhǎng)沙 3000元 / 、郴州 2200元 / 、益陽(yáng) 1600元 / 、株洲 2300元 / 、衡陽(yáng) 1800 元 / 、常德 2000 元 / 、湘潭 2100 元 / ，所以岳陽(yáng)平均銷售價(jià)格 1916 元 / 不算高，屬正常水平。 按“房?jī)r(jià)收入比”分析，我 縣 房?jī)r(jià)整體合理 按照國(guó)際通行的“房?jī)r(jià)收入比”計(jì)算，我市 2007年城鎮(zhèn)家庭年收入為 元，而同期市場(chǎng)主力戶型（ 120 平方米）售價(jià)約為 20萬元，“房?jī)r(jià)收入比”為 于 3至 6 倍的合理區(qū)間；按我國(guó)通行方式測(cè)算， 2007 年我市城鎮(zhèn)雙職工年均工資收入為 元，而同期 60 平方米經(jīng)濟(jì)適用住房售價(jià)約為 8萬元，“房?jī)r(jià)收入比”為 于 4 的合理區(qū)間。由此可見，我 縣 房?jī)r(jià)雖在增長(zhǎng)，但整體仍然合理。 售價(jià)格仍將平穩(wěn)上漲 住房建設(shè)投資成本在增加，決定了房?jī)r(jià)上漲 土地價(jià)格不斷上漲。 2007年新建商品住宅每平方米樓面地價(jià)為 400 元，今年上半年為 450 元，上漲 而且城區(qū)可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源越來越稀缺，刺激地價(jià)快速上漲。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局岳陽(yáng)調(diào)查隊(duì)調(diào)查情況顯示，我市中心城區(qū)地價(jià)每年漲幅不低于 20%。 稅收增加。據(jù)調(diào)查，岳陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)的新建商品住宅稅金 2007年為 130元 / ，今年為 190 元 / ，增 長(zhǎng) 增長(zhǎng) 14 快的原因是：今年開始，增加和調(diào)整了土地增值稅等稅種，其中，城鎮(zhèn)土地使用稅提高了 2 倍，耕地占用稅提高了 1 倍。另外， 2007 年前，開發(fā)企業(yè)所得稅按銷售利潤(rùn)計(jì)稅，為此，不少開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目決算報(bào)表中將企業(yè)利潤(rùn)做成 0 或虧損，無法計(jì)征企業(yè)所得稅。而從 2008年開始，企業(yè)所得稅在項(xiàng)目銷售前提取3%。 勞動(dòng)力成本增加。管理人員、營(yíng)銷人員報(bào)酬增加等因素帶動(dòng)管理費(fèi)用增加，去年為 40元 / ，今年為 50元 / ，增加25%。 融資成本增加。融資手續(xù)費(fèi)每個(gè)項(xiàng)目去年約 為 20萬元，今年約為 25萬元，增加 25%。利率去年為 9%，通過央行 6次調(diào)息后，今年為 12%。利息去年為 50 元 / ，今年為 85 元 / ，增加 70%。 建材 價(jià)格上漲。據(jù)權(quán)威部門調(diào)查情況顯示，今年 6 月，建材價(jià)格同比上漲 其中鋼材價(jià)格上漲了 30%。 以上成本最終將消化到房?jī)r(jià)中去。開發(fā)項(xiàng)目投資成本的增加，是商品住宅銷售價(jià)格不斷上漲的最主要因素，對(duì)房?jī)r(jià)的提升起到關(guān)鍵性的作用。 需求量的放大，帶動(dòng)購(gòu)買力的增加，刺激房?jī)r(jià)的增漲 隨著我市城市化進(jìn)程的加快 ，大量農(nóng)村人口進(jìn)城經(jīng)商、打工，縣（市）區(qū)部分工職人員、企業(yè)人士也選擇在岳陽(yáng)購(gòu)置房產(chǎn)度假、休閑、定居、投資，市區(qū)人口的增加，加大了城市住 15 房的需求。另?yè)?jù)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì)，我市每年大約有 6 萬人出生，其中樓區(qū)大約有 6 千多人，從某種程度上講，人口的自然增長(zhǎng)也帶來了住房需求的增長(zhǎng)。根據(jù)湖南省城鎮(zhèn)化發(fā)展總體目標(biāo)，“十一五”期間全省力爭(zhēng)城鎮(zhèn)化水平年均增長(zhǎng)達(dá)到 百分點(diǎn)，至 2010 年，岳陽(yáng)市將成為全省構(gòu)建 6 個(gè) 50 100萬人口的大城市之一。需求量的增大終將刺激房?jī)r(jià)的提高。 岳陽(yáng)房?jī)r(jià)與省內(nèi)同類型 城市相比還存在價(jià)格差距，具有價(jià)格增長(zhǎng)的空間 以多層住宅商品房銷售價(jià)格為例，我市與長(zhǎng)沙相比平均價(jià)格少 1000元 / ，比株洲市少 300 元 / ，比湘潭少 100元 / ，比郴州少 300元 / ，與常德差不多，只比益陽(yáng)和衡陽(yáng)高出 200元 / 。所以，從價(jià)格比較來看，我市房?jī)r(jià)存在漲價(jià)空間。 岳陽(yáng)房?jī)r(jià)漲幅平穩(wěn) 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)提供的前二季度房地產(chǎn)價(jià)格情況顯示，我省納入國(guó)家 70個(gè)大中城市調(diào)查樣本的 3 個(gè)城市中，長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、常德 3 市房屋銷售價(jià)格漲幅分別為 均低于全省平均 漲幅，主要原因是其它城市如湘潭 懷化 邵陽(yáng) 16%漲幅偏高，拉動(dòng)了全省房?jī)r(jià)漲幅較高所至。但與全國(guó) 70 個(gè)大中城市比較， 1 5 月長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、常德 3市房屋銷售價(jià)格分別上漲 與全國(guó)平均 漲幅比較，長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)市分別高出 6 個(gè)百分點(diǎn)，居全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅中游水平，同時(shí)也表明我市房?jī)r(jià)仍在平穩(wěn)上升。 綜上所述，目前，我市新建商品房銷售價(jià)格基本合理，也存在上漲空間。按權(quán)威部門多年來的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，從2005 年開始我市房?jī)r(jià)每年都在以 15%以上的速度上漲，據(jù)此推算，在沒有國(guó)家大的政策調(diào)控和其他特殊因素影響的前提下，我市后 5 年房屋銷售價(jià)格上漲 30% 50%，即新建商品住宅上漲到 2500 元 / 3000 元 / 是很有可能的。況且，我市少數(shù)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售的商品房?jī)r(jià)格正在接近這個(gè)價(jià)位。 當(dāng)然，近年來，在國(guó)家特別關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)并采取金融、土地和稅收等宏觀調(diào)控政策來抑制房?jī)r(jià)“大漲”的形勢(shì)下，再出現(xiàn)房?jī)r(jià)“ 07狂漲”現(xiàn)象的可能性不大，但從中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)走勢(shì)圖上還是可以窺探出房?jī)r(jià)的絕對(duì)價(jià)格現(xiàn)在還是出于上行期，只不過速度放緩而已，所以，岳陽(yáng)商品房銷售價(jià)格平穩(wěn)上 漲也是必然。 陽(yáng) 市 商品房 銷售 現(xiàn)狀 和走勢(shì) 陽(yáng)市商品房銷售現(xiàn)狀 1份，我市批準(zhǔn)商品住宅預(yù)售 8425套，面積 售商品住宅 4746 套，面積 場(chǎng)既保證了充足的供應(yīng)，又沒有造成滯銷，供需基本保持平衡。 17 1份，我市期房銷售面積 平方米，同比下降8%，占銷售面積的 現(xiàn)房銷售面積 比上升 占銷售面積的 我市商品房銷售仍以期房為主 ，由于去年銷售低迷使許多期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房，使上半年現(xiàn)房銷售同比大幅增長(zhǎng)，另一方面由于購(gòu)買現(xiàn)房糾紛相對(duì)較少，使消費(fèi)者更傾向于購(gòu)買現(xiàn)房。 岳陽(yáng)市 2009 年 1房屋空置情況見表 3 表 3 岳陽(yáng)市 2009 年 1房屋空置情況表 單位：萬 段 合計(jì) 住宅 辦公 商業(yè) 其它 2008 年 1 009 年 1 1份，我市商品房空置面積為 比 下降 空置率為 低于 10%的警戒線。其中空置 1168 平方米，占空置面積的 15%；空置 3 年以上的 4158平方米，占空置面積的 19%,兩者所占比例為 34%，市場(chǎng)供應(yīng)沒有出現(xiàn)滯銷積壓現(xiàn)象。 岳陽(yáng)市 2009年 1 18 表 3 岳陽(yáng)市 2009 年 1份中心城區(qū)商品房購(gòu)買對(duì)象分類表 單位 本市 外地 本市城區(qū) 本市其他區(qū) 本省其他地區(qū) 外省 境外 成交 面積 萬 交 套數(shù) 套 2725 1914 811 542 251 93 198 1，中心城區(qū)共成交商品住宅 中本市人口購(gòu)買面積為 平方米，占 外地人口購(gòu)買面積為 我市優(yōu)越的地理環(huán)境以及較低的房?jī)r(jià)吸引了大批外來人員購(gòu)房。 陽(yáng)市商品房 銷售走勢(shì) 今年以來，市委、市政府先后開展了打擊無資質(zhì)開發(fā)和集中整治違法建設(shè)專項(xiàng)行動(dòng)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯 好轉(zhuǎn)。無資質(zhì)開發(fā)和違法建設(shè)減少后，將有效提高商品房市場(chǎng)需求，促進(jìn)銷售量穩(wěn)步增長(zhǎng)。此外，隨著國(guó)家、省、市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的各項(xiàng)政策的進(jìn)一步落實(shí)，消費(fèi)者持幣觀望的心理將逐步消除，自住型需求和改善型需求將進(jìn)一步釋放，投資型需求將可能觸動(dòng)。 19 4 建設(shè)規(guī)模 與 方案設(shè)計(jì) 設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目為 岳陽(yáng) 縣天祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司潯陽(yáng)花苑建設(shè) 工程 ， 規(guī)劃 總用地面積 方米，建筑面積 方米，其中住宅 業(yè)建筑 方米，架空車庫(kù) 方米，總居住戶數(shù) 296戶，容 積率 化率 案設(shè)計(jì) 導(dǎo)思想 建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施與三農(nóng)特點(diǎn) 應(yīng)互相協(xié)調(diào) 。隨著城建力度加大，規(guī)?；?安置 小區(qū)面對(duì)著農(nóng)村人口多、從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)人口多、農(nóng)村民俗講究等特點(diǎn)，應(yīng)該著力研究體現(xiàn)城郊農(nóng)民居住特點(diǎn)的小區(qū)建筑格局。同時(shí)，要加大交通出行配套設(shè)置建設(shè)，提高 居民 生活質(zhì)量。 平面布局 本工程的總體設(shè)計(jì)注意周圍城市景觀資源的利用和營(yíng)造恬靜優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境相結(jié)合。在總平面設(shè)計(jì)中，充分尊重基地和城市環(huán)境的關(guān)系。基地的 南 側(cè)為 芭蕉湖 ，為充分利用沿 湖 景觀，建筑的天際線由北向南降，從而 形成良好的日照、通風(fēng)條件， 20 使住戶充分享受沿 湖 風(fēng)景帶景觀資源。同時(shí)，總體布局采用圍合狀的總體布置，通過規(guī)整的 多 層住宅布局和曲線的 多 層住宅布局相結(jié)合，圍合形態(tài)不斷變化，形成環(huán)環(huán)相扣的內(nèi)園空間，使本小區(qū)成為 芭蕉湖 沿岸的一處景觀 ， 同時(shí)也使小區(qū)的景觀與城市的景觀融為一體。 住空間 住宅空間布局以線形空間為主，局部穿插開敞空間。建筑單體面向中間景觀帶布置，充分利用景觀資源。注意空間的疏密、舒展與緊湊的效果。展現(xiàn)自由的空間形態(tài)。 境景觀 小區(qū)在規(guī)劃布局中借鑒中國(guó)古典園林的手法，“小中見大，步移景異 ”空間有收有放，入口處適當(dāng)放大。院落空間、中心綠化互相結(jié)合，形成豐富的景觀空間形態(tài)。 路交通 小區(qū)交通以環(huán)狀道路為主，出入口設(shè)在規(guī)劃道路上，減少對(duì)城市干道的影響。采用地上停車和地下停車相結(jié)合的方式。 筑設(shè)計(jì)理念 每幢住宅均有相對(duì)獨(dú)立的景觀綠化空間，戶戶均有舒適安靜的環(huán)境，并共享小區(qū)中央花園與周邊生態(tài)景觀，住宅樓的戶內(nèi)空間充分體現(xiàn)出優(yōu)良的視覺和功能的環(huán)境。 21 戶型設(shè)計(jì)繼承發(fā)展了傳統(tǒng)的住宅設(shè)計(jì)理念，空間布局緊湊合理，以明確清晰的流 線確保生活私密和減少行為干擾。建筑設(shè)計(jì)的平面布局做到小戶型功能分區(qū)明確、動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)；大戶型功能齊全，滿足居家生活的各種需求。住宅頂層設(shè)計(jì)為躍層房型，利用屋頂平臺(tái)設(shè)置屋頂花園，既增加屋頂使用率，同時(shí)豐富建筑天際線。 在建筑形態(tài)上，單體設(shè)計(jì)從歷史文脈中汲取美感，建筑風(fēng)格力求體現(xiàn)時(shí)代感和藝術(shù)感，把藝術(shù)裝飾主義融入建筑，追求空間、花影、色彩、質(zhì)感的對(duì)比和統(tǒng)