、 房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用 (一 )房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn) 1998 年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從 1998 年到 2007 年，房地產(chǎn)行業(yè)增加值從 元上升為 元，年均增長(zhǎng) 高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度 。1998 年到 2007 年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì) 長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從 升到 年均 由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率， 1998 年到 2007 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì) 升到 年均 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì) 長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)率加間接貢獻(xiàn)率由 1998 年的 升為 2007 年的 成為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的產(chǎn)業(yè)。要消除全球金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面影響，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)首先要 房地產(chǎn)繁榮，房地產(chǎn)投資每增加 1，就可貢獻(xiàn) 百分點(diǎn)的 長(zhǎng)率。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大貢獻(xiàn)源于房地產(chǎn)是構(gòu)成投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三大增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)的主要拉動(dòng)力量。 (二 )房地產(chǎn)業(yè)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn) 對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn) 40的是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重最大，高達(dá) 20以上。 以固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn) 40計(jì)，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)高達(dá) 8，是符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)定義的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 (三 )房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn) 消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn) 37，房地產(chǎn)銷售額近 5年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總 額的 是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)日益加深的環(huán)境下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。 (四 )房地產(chǎn)業(yè)對(duì)進(jìn)出口增長(zhǎng)的貢獻(xiàn) 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)進(jìn)出口的貢獻(xiàn)表現(xiàn)在擴(kuò)大進(jìn)口、降低過(guò)高的貿(mào)易順差、平衡國(guó)際收支。 2008年房地產(chǎn)業(yè)投資中包含了近 億建安成本，高端豪宅采用大量進(jìn)口的石材、鋁合金材料、衛(wèi)生陶瓷材料，約占 8建安成本，近 1200 億元。 (五 )房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn) 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， 1998 年我國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人員為 94 萬(wàn)，到 2007 年這一規(guī)模達(dá)到了 ，年均增長(zhǎng) 比同期我國(guó)全部就業(yè)人員的平均增速 ()和第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員平均增速 ()分別高出 百分點(diǎn)，體現(xiàn)了對(duì)增加就業(yè)的推動(dòng)作用。更重要的是，通過(guò)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的就業(yè)增長(zhǎng)也發(fā)揮了積極作用。 2007 年我國(guó)與房地產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)的建筑業(yè)、建筑裝飾業(yè)就業(yè)人數(shù)分別為 3085 萬(wàn)人、 1400 萬(wàn)人，住宅行業(yè)每吸納 100 人就業(yè)，可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè) 200 人就業(yè)。由此估計(jì)，我國(guó)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的就業(yè)人數(shù)約 1 億人，分別占到 2007 年全國(guó)就業(yè)總?cè)丝诩俺擎?zhèn) 就業(yè)人口的近 1/7 和 1/3。 (六 )房地產(chǎn)對(duì)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用 房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的支柱地位最外在表現(xiàn)就是對(duì)上下游相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的鏈條長(zhǎng)，長(zhǎng)達(dá) 60 多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，近 300 個(gè)細(xì)分行業(yè)，拉動(dòng)力非常強(qiáng)大。 與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度排在前五位的分別是 : 金融保險(xiǎn)業(yè) :2008 年 1 3 季度，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資貸款高達(dá) 2 萬(wàn)億元，對(duì)住房銷售貸款 億元，占整個(gè)信貸總額的 住房按揭成為銀行安全性高、盈利能力強(qiáng)的主業(yè)之一。 商業(yè) :房地產(chǎn)的 80住宅項(xiàng)目都有住宅商鋪，作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的大型購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓等都會(huì)增加商業(yè)經(jīng)營(yíng)，促進(jìn) 商業(yè)消費(fèi)。 建筑業(yè) :房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，有近一半是建安費(fèi)用。 2008 年 3 萬(wàn)億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，億元會(huì)直接間接轉(zhuǎn)化為建筑業(yè)營(yíng)業(yè)額。 建材、裝飾裝修業(yè) :房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)原材料需求直接拉動(dòng)建材業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，鋼材新增產(chǎn)量中的 60用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 家具、家電制造業(yè) :全部酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、住宅都創(chuàng)造各類家具、家電的巨大需求，房地產(chǎn)是拉動(dòng)這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。 據(jù)華東師范大學(xué)魏潤(rùn)卿的研究，中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)為 美國(guó)、日本、英國(guó)、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家均值相近。 (七 )房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收 入的貢獻(xiàn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)分三大類 : 一是土地出讓金。 2007 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向地方財(cái)政交土地出讓金 億元，當(dāng)年地方財(cái)政總收入 億元，土地出讓金占地方財(cái)政收入 占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總成本的 42。 二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交財(cái)政的稅收。據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的調(diào)查， 2008 年房地產(chǎn)企 。 三是政府向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收費(fèi)。占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總支出的 10左右。 土地出讓金、稅費(fèi) 三項(xiàng)合計(jì)流向政府收入占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總支出的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)度達(dá)到房地產(chǎn)總支出 60的高比例。 地方財(cái)政收入總量至少 60左右投到各城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、民生工程中。以 2007 年 億元土地出讓金計(jì)，轉(zhuǎn)化為地方投資 7800 億元，如以 1:3 財(cái)務(wù)杠桿計(jì)，實(shí)際當(dāng)年房地產(chǎn)投資帶動(dòng)了 元社會(huì)投資。 (八 )房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的歷史考察 : 以美國(guó)為例分析 任何一個(gè)以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主體的國(guó)家的房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，都顯現(xiàn)大致相同的規(guī)律性發(fā)展軌跡，考察世界最發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體 美國(guó) 80 年房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)周期，可以研究判斷未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。 從現(xiàn)有的 1929 年 2008 年的 80 年數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)業(yè) 加值占美國(guó) 比值一直保持在平均在 8 10的水平，尤其是在上世紀(jì)二戰(zhàn)后至 80 年代，基本保持在 10左右，成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。 分析 1929 年 2008 年房地產(chǎn)增加值和美國(guó) 據(jù)的關(guān)系可以發(fā)現(xiàn)，美國(guó) 80 年來(lái)房地產(chǎn)增加值和美國(guó) 長(zhǎng)有著高度的一致性。戰(zhàn)后 50 多年時(shí)間，房地產(chǎn)增加值增長(zhǎng)快于長(zhǎng)，經(jīng)歷了持續(xù) 35 年的較快速發(fā)展期，顯示出 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的明顯特征；其后增長(zhǎng)速度趨緩，與 速接近；最后其增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯放緩，低于同期 長(zhǎng)速度，但仍然繼續(xù)增長(zhǎng)，持續(xù)時(shí)間約 15 20 年左右。 房地產(chǎn)在發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展進(jìn)程中，始終保持著支柱產(chǎn)業(yè)地位，中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在發(fā)展長(zhǎng)周期的加速階段，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展快于經(jīng)濟(jì)發(fā)展剛剛起步，至少持續(xù)到 2035 年，房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長(zhǎng)都會(huì)高于 增長(zhǎng)，是名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)。 目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與 1997 年亞洲金融危機(jī)很相近，不同的是危機(jī)范圍是全球性的，危機(jī)嚴(yán)重程度更深，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響更大。在這樣的外部形 勢(shì)下，如何正確地啟動(dòng)和振興房地產(chǎn)業(yè)，已不單純是救房地產(chǎn)業(yè)自身，同時(shí)更重大的意義是帶動(dòng)投資，擴(kuò)大內(nèi)需，保障就業(yè)，拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。 2008 年 11 月 5 日國(guó)務(wù)院出臺(tái)刺激經(jīng)濟(jì)十項(xiàng)措施， 11 月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布 9000 億保障房建設(shè)計(jì)劃， 12 月 20 日國(guó)務(wù)院頒布刺激房地產(chǎn)的 13 條政策，這些政策目標(biāo)是加快保障 ，計(jì)劃三年投入 9000 億，解決 1377 萬(wàn)套保障房，以每套 80 平方米計(jì)，總量11 億平方米，三年年均供應(yīng) 495 萬(wàn)套，年均供應(yīng)面積 平方米，占 2008 年商品住宅 已出臺(tái)的振興經(jīng)濟(jì)政策幾乎沒(méi)有包含對(duì)商品住房投資與開(kāi)發(fā)的刺激政策。保障性住房能否帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)興，國(guó)際、國(guó)內(nèi)已提供了可供研究和吸取的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。 2009 年 1 月 19 日，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì) 作室發(fā)布了我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用分析的報(bào)告，報(bào)告抽樣調(diào)查了北京、上海、廣州等 9 個(gè)城市、 62 個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 81 個(gè)項(xiàng)目，計(jì)算了這些項(xiàng)目的市場(chǎng)成本。在總成本構(gòu)成中，土地成本占 在總支出構(gòu)成中，開(kāi)發(fā)和銷售環(huán)節(jié)稅收占 土地支出占 兩項(xiàng)合計(jì)流向政府收入部分占 在總銷售收入中，政府份額 (稅收土地出讓金 )占 企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本補(bǔ)償占 企業(yè)剩余不是利潤(rùn)占 政府份額占的比重高于企業(yè)剩余 稅收構(gòu)成 :開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收占 銷售環(huán)節(jié)稅收占 稅收占企業(yè)總成本的 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總支出構(gòu)成中，土地出讓金和稅收支出已占 政府收費(fèi)占 10左右，合計(jì)流向政府部分已高達(dá) 其中政府收費(fèi)是在房地產(chǎn)項(xiàng)目未開(kāi)發(fā)前預(yù)交，土地增值稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅也是預(yù)交，這些預(yù)征交的稅費(fèi) ，不僅加大了企業(yè)財(cái)務(wù)成本，也使房企資金鏈更加緊張。 2007 年四季度以來(lái)，深圳、廣州、東莞等珠三角城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下調(diào)， 2008 年 5 月房?jī)r(jià)與 2007 年最高點(diǎn)相比回調(diào) 36， 2008 年底已回調(diào)近 50；上海房?jī)r(jià) 2008 年 6 2008 年底回落近 30；珠三角地區(qū)相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商在按成本價(jià)銷售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)空間已經(jīng)很小。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境和前景。房地產(chǎn)是周期性波動(dòng)行業(yè)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 值在現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)群中居于高端區(qū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要經(jīng)歷發(fā)展周期的不同階段 :高投入高利潤(rùn)期、高投入低利潤(rùn)期、高投入虧損期 和低投入撥備期。 2006 年到 2007 年間，由于市場(chǎng)準(zhǔn)入、城市化進(jìn)程、外國(guó)直接投資和資源價(jià)格暴漲等多重因素共同推動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了局部地區(qū)的過(guò)熱和不理性漲勢(shì)。 2008 年經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入下行區(qū)間，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)面臨著增大的風(fēng)險(xiǎn)，政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該從成本和售價(jià)兩個(gè)源頭入手 :一方面房地產(chǎn)企業(yè)按照市場(chǎng)規(guī)律降價(jià)促需；另一方面剛性的土地成本和稅費(fèi)成本需要適當(dāng)降低，建立合理的、可調(diào)整的、符合客觀房?jī)r(jià)形成規(guī)律的定價(jià)體系。 、中國(guó)經(jīng)濟(jì)通縮風(fēng)險(xiǎn)加大的形勢(shì)下，政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅費(fèi)作出合理調(diào)整，建 立符合房?jī)r(jià)形成規(guī)律的價(jià)格體系，不僅能刺激房地產(chǎn)業(yè)的振興，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也會(huì)為降低房?jī)r(jià) 35左右開(kāi)發(fā)商已平均降房?jī)r(jià) 20，政府降稅費(fèi)引致降房?jī)r(jià) 15創(chuàng)造必要條件，為社會(huì)的穩(wěn)定與和諧作出貢獻(xiàn)。 二 、 國(guó)內(nèi)一些專家對(duì) 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策建議 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征 :政策方向?qū)Α⒄吣繕?biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向、政策配套性強(qiáng)。 如前文所述，制定長(zhǎng)期保障房建設(shè)規(guī)劃，明確年保障房投資規(guī)模為 500 800 億元，保障房范圍限于貧困階層，不應(yīng)擴(kuò)大到中低收入階層，形成泛福 利化。 刺激住房需求政策要配套、力度要大。在現(xiàn)有已推出的刺激住房需求政策基礎(chǔ)上，要補(bǔ)充完善的政策是 : 明確取消央行、銀監(jiān)會(huì) 2007 年 9 月 27 日頒布的對(duì)第二套住房的限制，擴(kuò)大對(duì)住房的需求； 取消住房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅限制，鼓勵(lì)和活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)交易； 取消對(duì)外籍人員購(gòu)房的限制。全球金融危機(jī)已使世界各國(guó)無(wú)一幸免，各國(guó)需求都在萎縮，外需下降，此時(shí)堅(jiān)持對(duì)外籍人員購(gòu)房的限制，只能壓縮和降低國(guó)內(nèi)需求，與擴(kuò)大內(nèi)需的方向相悖； 允許全國(guó)各城市政府根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀自 行制定、實(shí)施配套的鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展政策，特別是鼓勵(lì)實(shí)施購(gòu)房抵扣所得稅政策； 允許全國(guó)各城市政府制定購(gòu)房上戶口政策； 分階段地持續(xù)降低房貸利率。 推出大力度刺激房地產(chǎn)投資和商品住宅供應(yīng)政策。政府應(yīng)盡量創(chuàng)造良好市場(chǎng)環(huán)境，以刺激性政策引導(dǎo)房地產(chǎn)商按照市場(chǎng)規(guī)律滿足政府期望的目標(biāo)。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷現(xiàn)狀，政府刺激政策更應(yīng)出手快、力度大，配套完整，真正貫徹落實(shí)。 第一，中央政府層面要清理廢除過(guò)去 5 年已推出的一系列限制房地產(chǎn)發(fā)展的財(cái)政、稅收、土地、建設(shè)、信貸政策，為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展?fàn)I造良好的外部環(huán)境。 第二，清理廢除不合理的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商征收的稅費(fèi)，降低稅費(fèi)征收比例，政府稅費(fèi)應(yīng)占開(kāi)發(fā)商總支出的 30左右為宜，減輕開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)投資動(dòng)力。 第三，進(jìn)一步降低貸款利率，金融機(jī)構(gòu)支持有實(shí)力的房地產(chǎn)商融資貸款。 ，國(guó)家財(cái)政資金和主權(quán)投資基金向國(guó)資委管理的國(guó)有控股房地產(chǎn)企業(yè)注資，擴(kuò)大國(guó)有資本實(shí)力，加快國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)按照國(guó)家期望的方向發(fā)展，擔(dān)負(fù)國(guó)家要承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。 刺激房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策起作用的條件是，政策方向?qū)?，政策目?biāo)準(zhǔn)，政策力度大，政策配套完善，政策落實(shí)到位。 近 5 年房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重 年份 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn) 投資 (億元 ) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 (億元 ) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占 固定資產(chǎn)投資比重 (% ) 2004 58620 13158 005 75096 15759 006 93472 19382 007 117414 25280 008 148167 30580 地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的貢獻(xiàn) 年份 全社會(huì)消費(fèi)品零售總 額(億元 ) 商品房銷售金額 (億元 ) 商品銷售占全社會(huì) 消費(fèi)比重 (% ) 2004 53950 10376 005 67177 18080 006 76410 20510 007 89210 29604 008 108488 24071 、 銅仁市 房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性 發(fā)展 與現(xiàn)階段迅速升溫 1、 貴州省 宏觀政策的指導(dǎo) 為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，結(jié)合我省實(shí)際， 貴州 省 政府 出臺(tái)省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)， 省人大出臺(tái)了貴州省房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例， 將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房 自 2000 年年底 銅仁市 政府取消福利分房制度，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高 以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。 3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。 銅仁市地處云貴高原向湖南西部丘陵過(guò)渡的武陵山區(qū)。東與湖南省鳳凰縣、麻陽(yáng)縣、芷江縣相鄰，西與江口縣相交，南與萬(wàn)山特區(qū)、玉屏縣、芩鞏相接，北與松桃縣相依。地理位置介于東經(jīng) 10805 109029，北緯 27026 27053之間，境內(nèi)東西長(zhǎng) 63公里，南北寬 48公里，土地總面積 1515平方公里。 銅仁地處貴州高原向湘西山地丘陵過(guò)渡的斜坡地帶，低山丘陵廣布，河谷壩子沿錦江及其支流分布，屬低山丘陵河谷盆壩區(qū)，城區(qū)海拔多在 300 400米之間，最高處海拔 1142米（米公山），最低處海拔 205 米（漾頭施灘）。 銅仁市屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，年平均溫度 年降雨量 1200毫米以上，無(wú)霜期280天以上，平均日照 1171 小時(shí)，四季分明，氣候宜人。 銅仁城址始建于明景泰二年（公元 1451年），歷史上為貴州東部的商業(yè)重鎮(zhèn)，具有悠久的歷史。 1949年 11月 11 日銅仁解放，同年 12月 1 日成立銅仁縣人民政府。 1978年 8月 21日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤縣設(shè)市。 銅仁市的礦產(chǎn)資源種類繁多，主要有磷灰 石、鉀頁(yè)巖、石灰石、石英砂等，都屬于共生礦及小型礦。 銅仁市河流分錦江、河水兩流域，均屬洞庭湖水系。境內(nèi)有流域面積大于 20平方公里、長(zhǎng)度在 10公里以上的干流 22條，河流總長(zhǎng) 網(wǎng)密度 百平方公里。 銅仁市水資源總量為 立方米，其中地表水徑流量為 立方米，地下水徑流量為 銅仁自然風(fēng)景得天獨(dú)厚，群山環(huán)抱，兩江匯流。以山青、水秀、洞美、石美贏得“貴州各郡邑，獨(dú)美于銅仁”之美譽(yù)。全國(guó)重點(diǎn)自然保護(hù)區(qū) 梵凈山距銅仁市約 80 公里，銅仁十二景、九龍洞觀音山、蓮池 庵風(fēng)景區(qū)，水晶閣風(fēng)景區(qū)等均在市內(nèi)。 銅仁市城區(qū) 近期 規(guī)劃面積 64平方公里， 遠(yuǎn)期規(guī)劃面積 124平方公里， 城區(qū)現(xiàn)有人口 20萬(wàn)人左右。 隨著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè) 的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái) 銅仁 投資經(jīng)商。另外戶 ，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為 銅仁 市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。 4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。 全區(qū)生產(chǎn)總值躍上百億元臺(tái)階。 2006 年達(dá)到 元，比 2000 年增加 元。人均 3300 元，比計(jì)劃增加 800 元，比 2000 年增加 1462 元。按可比價(jià)計(jì)算，“十五”年均增長(zhǎng) 年均增速較“九五”提高 百分點(diǎn)，比計(jì)劃提高 百分點(diǎn)，保持了逐年加快的良好勢(shì)頭。財(cái)政收入快速增長(zhǎng)。 2005 年全區(qū)財(cái)政總收入將達(dá)到 元，比 2000年增加 元，“十五”年均增長(zhǎng) 其中地方財(cái)政收入 元以上，超計(jì)劃 1 億多元，比 2000 年增加 元，“十五”年均增長(zhǎng) 固定資產(chǎn)投資大幅度增加。 2005年突破 70 元，“十五”年均增長(zhǎng) 五年累計(jì) 225 億億元（不含跨區(qū)項(xiàng)目），超計(jì)劃135 億元，是“九五”時(shí)期的 ；建成了一批重大項(xiàng)目，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)進(jìn)一步增強(qiáng)。 工業(yè)和服 務(wù)業(yè)保持快速發(fā)展，成為經(jīng)濟(jì)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)，農(nóng)業(yè)增長(zhǎng)穩(wěn)定。預(yù)計(jì)“十五”期間，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別達(dá)到 元、 元和 元，比 2000 年分別增加 元、 元和 元，一、二產(chǎn)業(yè)分別超計(jì)劃 元和 元，三產(chǎn)基本與計(jì)劃持平；按可比價(jià)計(jì)算增加值分別年均增長(zhǎng) 第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重從 2000 年的 整到 2006 年的 42:業(yè)和服務(wù)業(yè)增加值占 比重首次超過(guò)農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)結(jié) 構(gòu)調(diào)整邁出新步伐，建成了一批特色優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品種植基地、畜牧養(yǎng)殖基地和農(nóng)業(yè)科技示范區(qū)，扶持發(fā)展了一批龍頭企業(yè)，帶動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。 2006 年，農(nóng)業(yè)總值達(dá)到 元，比 2000 年增加 元， 5 年年均增長(zhǎng) 其中種植業(yè)和畜牧業(yè)產(chǎn)值分別達(dá)到 50 億元和 31 億元，比 2000 年分別增加 元和 均增長(zhǎng) 畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的比重達(dá)到 以冶金、化工、能源和特色食品等工業(yè)發(fā)展步伐加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)得到調(diào)整提高。 2005 年工業(yè)增加值達(dá) 2000 年增 長(zhǎng) ，年均增長(zhǎng) 其中，地方規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 2000 年增長(zhǎng) ，年均增長(zhǎng) 成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿ΑＲ澡髢羯?、九龍洞為重點(diǎn)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步改善，商業(yè)貿(mào)易、餐飲服務(wù)、交通運(yùn)輸、房地產(chǎn)、信息、社區(qū)服務(wù)等發(fā)展迅速，建成了一批貿(mào)易批發(fā)市場(chǎng)。第三產(chǎn)業(yè)占 比重較 2000 年提高三個(gè)百分點(diǎn)。 2005 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 元，比 2000 年增加 元，年均增長(zhǎng) 。 2006 年全區(qū)城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 23%，比 2000 年提高 百分點(diǎn)，年均 提高 百分點(diǎn)。 2008 年 銅仁 市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6500 元 左右 ， 比 上年增長(zhǎng) 8%左右 。人均消費(fèi)支出5500 元 左右 ，增長(zhǎng) 10%左右 ； 以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。 近年來(lái)，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求 “居者有其屋 ”向 “居者優(yōu)其屋 ”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車 、小汽車 等消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。 5、同類物業(yè)的市場(chǎng)情況 銅仁名城小區(qū)、時(shí)代商匯、天 都 等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。 四 、 銅仁 房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭 1、舊城改造，造成了需求量的增加 鑒于原 銅仁 城內(nèi)人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力，政府出臺(tái) “ 為 舊 城減壓， 規(guī)劃區(qū) 內(nèi) 實(shí)行舊城改造 ， 新城開(kāi)發(fā)，拓寬道路， 不許 私人 建房 ” 的新規(guī)劃，開(kāi)始對(duì) 舊城 及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。 2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購(gòu)房者的行業(yè)， 增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策 （ 5 30年） ，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。 第二章 項(xiàng)目概況 一、建設(shè)地址 “銅仁溫州商貿(mào)大廈”項(xiàng)目 （以下簡(jiǎn)稱 “ 本項(xiàng)目 ” ）位于 銅仁市最繁華的城市商業(yè)中心 大十字步行街 口。 北臨 即將完工的陽(yáng)光廣場(chǎng)二期房地產(chǎn)項(xiàng)目 ；西 臨銅仁市民族路（步行街） ，是 市中心 連接 大十字 與 小十字 的紐帶， 南臨解放路 ， 東臨銅仁電視臺(tái)及銅仁愛(ài)爾寶雙語(yǔ)幼兒園。 、項(xiàng)目規(guī)模 “銅仁溫州商貿(mào)大廈”項(xiàng)目 規(guī)劃 總用地面積為 9411平方米，總建筑面積 144810 平方米【 其中： 地上總建筑面積 121871 （含： 1層經(jīng)營(yíng)性用房 7439平方米， 2 3 層經(jīng)營(yíng)性用房各 7162平方米， 4層經(jīng)營(yíng)性用房 7041平方米， 5層其他用房 3148平方米，住宅用房 84355平方米 ，寫(xiě)字樓 5562平方米 ），地下建筑面積 22938 （含地下 1層經(jīng)營(yíng)性用房 7646平方米，停車場(chǎng) 15292平方米 180個(gè)車位） 】 ，總居住人口 3800人。 本項(xiàng)目已列入 銅仁 地區(qū)行署和銅仁 市 政府的“重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目”。 三、 項(xiàng)目發(fā)展條件 1、優(yōu)勢(shì)分析 （ 1） 本規(guī)劃區(qū)位于 銅仁 市 大十字 ，符合該市總體規(guī)劃確定的 舊 城 改造范圍， 該市 步行街經(jīng)過(guò) 近 十年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、 商業(yè) 、 服裝 、 百貨 為一體的綜合 商貿(mào) 區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與 步行街 緊鄰，將成為 商業(yè)步行街 的有機(jī)組成部分， 步行街 內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本 項(xiàng)目 的建設(shè)提供了保障，并為 銅仁市 居民提供就業(yè) 、 購(gòu)物服務(wù)。 對(duì)銅仁市商貿(mào)流通領(lǐng)域的 發(fā)展 ，將起到積極的推動(dòng)作用 。 （ 2）當(dāng)前，銅仁市黃金地段的資源很少，特別是坐落在大十字黃金地段，有建筑品位和建筑風(fēng)格的精品商住樓市場(chǎng)巨大，價(jià)格一路走俏。 （ 3）該項(xiàng)目是提升銅 仁市城市品位，加大商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的高層標(biāo)志性建筑，它將吸引全銅仁市民的極大關(guān)注，為日后樓盤(pán)的銷售凝聚了人氣。 （ 4）銅仁市政府把該項(xiàng)目納入“銅仁市 2007 年的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目”，該項(xiàng)目在建設(shè)上將享受銅仁地區(qū)和銅仁市“招商引資的優(yōu)惠政策”。 （ 5）據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前貴州省 2007年的房地產(chǎn)銷售價(jià)格比去年上漲 漲幅速度和增值空間在全國(guó)名列前茅。 （ 6）神鷹企業(yè)在貴州省塑立了較高的社會(huì)知名度、較好的社會(huì)信譽(yù)度和較強(qiáng)的品牌影響力，為消費(fèi)者增加了消費(fèi)信心。 （ 7）銅仁市目前尚無(wú)高層、高檔次，集商務(wù) 、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的高級(jí)商住樓； （ 8）銅仁是著名的國(guó)際旅游城市，有著名的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)“黔東奇觀”銅仁九龍洞，有巍峨峻秀的武陵山脈，有絕壁的烏江三峽，碧波蕩漾的錦江和著名的森林風(fēng)光梵凈山等 40多處自然風(fēng)景，每年吸引十多萬(wàn)國(guó)內(nèi)外人士來(lái)此旅游、觀光，城市居住人口快速增長(zhǎng)，目前銅仁市有城市城鎮(zhèn)居住人口 20 萬(wàn)人，三年后居住人口將達(dá)到 30 萬(wàn)人以上。 、劣勢(shì)及對(duì)策分析 本規(guī)劃 紅線 區(qū) 內(nèi)， 大部分 是待改制的國(guó)有企業(yè)房屋和一定量的私人住宅，房屋大部始建于 80 年代底和 90 年代初，上述房屋的拆遷買(mǎi)斷工作，是項(xiàng)目 建設(shè)的最大障礙。因此，由當(dāng)?shù)卣疇款^實(shí)施房屋拆遷，是行之有效的唯一方案?？紤]到房屋拆遷買(mǎi)斷成本：對(duì)拆遷范圍內(nèi)的部分私人住宅，可考慮拆 1 還 1 的置換方案； 四 、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境； 2、適應(yīng) 城區(qū) 高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境； 3、在 創(chuàng)造銅仁“獨(dú)一無(wú)二”的 建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為 銅仁 市的 商業(yè)、 住宅 及辦公 小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良 好的典范。 五 、總體規(guī)劃構(gòu)思 本項(xiàng)目參照 上海、 浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、 休閑屋面 等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè) ： 1層經(jīng)營(yíng)性用房 7439平方米， 2 3 層經(jīng)營(yíng)性用房各 7162平方米， 4層經(jīng)營(yíng)性用房 7041平方米， 5層其他用房 3148平方米（休閑會(huì)所），住宅用房 84355 平方米，寫(xiě)字樓 5562平方米 ，地下建筑面積 22938 （含地下 1層經(jīng)營(yíng)性用房 7646平方米，停車場(chǎng) 15292平方米 180個(gè)車位， 5 層屋面 70%的面積作 綠地廣場(chǎng) 。 1、規(guī)劃結(jié)構(gòu) 小區(qū)以 城市 主干道作為主交通網(wǎng)絡(luò)。 2、建筑單體 設(shè)計(jì) 小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多陽(yáng)光和較好通 風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫(kù)，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。 5 層 設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū) 管理 、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場(chǎng)地。 小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有 舒適 、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫(kù)、屋頂露臺(tái)等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神 ，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。 3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì) 整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧?kù)o、宜人的居住環(huán)境。 規(guī)劃建造 4000 平方米 左右的 綠地廣場(chǎng)，采用 平 地式設(shè)計(jì) ， 實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺(jué)沖擊力。 設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂(lè)園。 保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營(yíng)造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區(qū)人氣和美感。 小區(qū)綠地和綠地相應(yīng) ，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。 六 、物業(yè)管理 優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓 商鋪、辦公樓、 住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。 本項(xiàng)目 擬 聘請(qǐng) 銅仁 知名 的信德 物業(yè) 服務(wù) 公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè) 房地產(chǎn)中介和 物業(yè)管理多年，服務(wù)過(guò)眾多中、高檔樓盤(pán)并深受好評(píng)，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開(kāi)始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。 本項(xiàng)目推行 “綠色安全環(huán)保小區(qū) ”概念，全部采取人車分流， 在 5 層頂部 設(shè)主入口僅供 行人出入，在 解放路 上還設(shè)有兩個(gè)側(cè)門(mén)，供車輛出入。 小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng)，公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過(guò)報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。 此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲(chóng)等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書(shū)刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。 、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 1、地段環(huán)境優(yōu)越 本項(xiàng)目 位于 銅仁市最 繁華的城市商業(yè)中心 大十字步行街 口。 北臨 即將完工的陽(yáng)光廣場(chǎng)二期房地產(chǎn)項(xiàng)目 ；西 臨銅仁市民族路（步行街） ，是 市中心 連接 大十字 與 小十字 的紐帶，南臨解放路 ， 東臨銅仁電視臺(tái)及銅仁愛(ài)爾寶雙語(yǔ)幼兒園。 本項(xiàng)目所在地塊市銅仁市的商業(yè)中心，該中心輻射整個(gè)銅仁地區(qū)。 2、周邊 生活 配套完善 本項(xiàng)目周邊的生活配套包括： 天天見(jiàn) 超市、 小十字 菜場(chǎng)、 道坳上 菜場(chǎng) 、市 農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行 九龍支行、中國(guó)銀行銅仁分行 、黔東信用社、地區(qū) 醫(yī)院、 地區(qū)婦保站 、 愛(ài)爾寶幼兒園、一完小、五完小、銅仁一中、銅仁電信公司、地區(qū)郵政局、地王商業(yè)廣場(chǎng)、銅仁信德中介公司、福霖寫(xiě)字樓、皇家咖啡休閑會(huì)所 及 新華 酒店等 休閑 配套，生活十分便利。 3、 教育 配套優(yōu)勢(shì)顯著 自古以來(lái)， 人們就非常看重環(huán)境對(duì)人的影響，古有 “孟母三遷 ”，隨著買(mǎi)家看樓眼光漸趨成熟 ，買(mǎi)家從 購(gòu)買(mǎi) 前期對(duì)樓盤(pán)綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對(duì) 未來(lái) 居住環(huán)境的關(guān)注，對(duì)未來(lái)鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會(huì)，人們?cè)谏畹膲毫χ赂释环N淡定、閑適的居家感覺(jué)，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國(guó)各大城市的 “教育樓盤(pán) ”普遍暢銷，銷售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤(pán) 10%20%。 本項(xiàng)目地處 城市 中心 及貴州省屬重點(diǎn)中學(xué) 銅仁一中的附近 ，教育配套優(yōu)勢(shì)極為顯著。隨著 項(xiàng)目地周邊的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的各方面設(shè)施逐漸完善， 本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師 、干部 為主的特點(diǎn)，將吸引越來(lái)越多的高知高收入人群投資置業(yè)。 4、建筑施工 品質(zhì)過(guò)硬 本項(xiàng)目施工隊(duì)伍 必須是資質(zhì)過(guò)硬的建筑機(jī)構(gòu) ，推行品牌第一、信譽(yù)至上的原則，對(duì)施工品質(zhì)精益求精。 施工方在 項(xiàng)目 的建造中， 必須 秉承 精益求精的作風(fēng)，把 項(xiàng)目 ”建造成 銅仁 市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善 的商業(yè)、 住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 5、市場(chǎng)供求關(guān)系良好 本項(xiàng)目地處 城市中心 ，周邊 房產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少。作為 城市中心的 第一個(gè)大型 商住小 區(qū)， 、寫(xiě)字樓的人員遷入 ，將為本項(xiàng)目帶來(lái)龐大的消費(fèi)群體，營(yíng)造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中，市場(chǎng)前景令人樂(lè)觀。 恰逢現(xiàn)階段 銅仁 房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)，作為 銅仁市城市中心 第一個(gè)大型 商住小 區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。 二、整合 營(yíng)銷 本項(xiàng)目 擬 聘請(qǐng) 銅仁專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 公司進(jìn)行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。 貴州銅仁信德房地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)紀(jì)測(cè)繪 有限公司是一家從事房地產(chǎn) 評(píng)估、測(cè)繪、 營(yíng)銷策劃與銷售代理顧問(wèn)的專門(mén)公司，業(yè)務(wù)廣及 銅仁地區(qū)十縣市 ，先后與 128 家 銅仁的 開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)線合作，擁有 多 年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實(shí)的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢(shì)，屢屢超額完成 任務(wù) 。 其中曾為 2 個(gè)滯銷樓盤(pán)做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場(chǎng)銷售。迅速售罄，被發(fā)展商譽(yù)為 “房產(chǎn)良醫(yī) ”、 “發(fā)展商的新希望 ”。 三、 “ 銅仁溫州商 貿(mào)大廈 ” 價(jià)格定位 現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類物業(yè) 的 一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)之廣為接受并希望擁有。 另一方面，如上所述，本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段 銅仁 房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)。 從 我們調(diào)查的情況看： 本項(xiàng)目 處于銅仁市 類商圈 的最中心。 類商圈 ：中心板塊 零售業(yè)為主的商圈。 是指以西門(mén)橋?yàn)楹诵牡氖兄行馁?gòu)物休閑娛樂(lè)商圈，包括百貨商鋪、超市，該商圈內(nèi)主要集中的是服裝鞋帽的品牌專賣店等零售商品，屬于銅仁市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)中心，輻射范圍大，本項(xiàng)目也處于該商圈 的最中心 。 類商圈特征分析（ 本案地段分析） （ 1） 商圈商貿(mào)狀況 此商圈是銅仁傳統(tǒng)的商業(yè)中心，隨著經(jīng)濟(jì)和城市的不斷發(fā)展，已經(jīng)成為銅仁市民購(gòu)物休閑娛樂(lè)消費(fèi)的首選區(qū)域。商圈內(nèi)業(yè)態(tài)以服裝鞋帽為主，主要形式為臨街的品牌專賣店，同時(shí)也包括銅仁老牌商場(chǎng)。 但是，目前銅仁的商業(yè)環(huán)境還未吸引知名的百貨公司進(jìn)入銅仁市場(chǎng)， ：如能使銅仁消費(fèi)者的消費(fèi)環(huán)境不斷提高，另一方面有實(shí)力的大型百貨企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)必然會(huì)加劇商圈內(nèi)行業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。激烈的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)使區(qū)域內(nèi)商業(yè)繁榮度提升。有利于區(qū)域商業(yè)品牌度的強(qiáng)化。 （ 2） 商業(yè)環(huán)境狀況 商圈內(nèi)商業(yè)氛圍成熟，消費(fèi)者認(rèn)知程度 很高。因?yàn)樘幱诶铣菂^(qū)，普遍物業(yè)水平比較低。銅仁老城區(qū)現(xiàn)今正在進(jìn)行舊城改造，也為商圈內(nèi)商家的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)增加了不確定因素。同時(shí)，大面積的拆遷騰空了黃金口岸大面積的地塊，為新興物業(yè)的出現(xiàn)打下了基礎(chǔ)，必然會(huì)使銅仁市區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式發(fā)生翻天覆地的變革。 如本案的建設(shè)、貴康即將面市、東太義烏商城等 （ 3）項(xiàng)目地與小十字人車流量狀況 本次人車流量測(cè)算的對(duì)象是項(xiàng)目地主要入口處正街的交通流量。數(shù)據(jù)得出為：在某一時(shí)段解放路口雙向流動(dòng)車輛與行人的總和。 選取時(shí)段為星期五上午 11： 00 11： 05，得出：在樣本時(shí)段內(nèi)，通過(guò)項(xiàng)目地機(jī)動(dòng)車 流量達(dá)到 111輛，行人流量達(dá)到 194人。小十字機(jī)動(dòng)車流量到達(dá) 140輛，行人流量達(dá)到 268人 考慮到選取時(shí)段開(kāi)始處于交通高峰期；星期五仍然是工作日，上下班比較統(tǒng)一等客觀因素，選擇 1/擇 1/們可以測(cè)算出：項(xiàng)目地平均車流量為 1066 輛 /小時(shí)，人流量為 1862 人 /小時(shí)；最高時(shí)，車流將可以達(dá)到 1598輛 /小時(shí)，人流將可以達(dá)到 2794人 /小時(shí)。 （ 4）商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況 經(jīng)過(guò)我司 20 余天對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的調(diào)查，采用逐個(gè)調(diào)查項(xiàng)目地塊周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，得知本案 300m 范圍內(nèi)業(yè)態(tài)有 ：通訊、皮具、品牌服裝、餐飲、商場(chǎng)、書(shū)店、紡織、美容美發(fā)、飾品、化妝品、嬰兒用品、銀行、藥店、網(wǎng)吧、超市、影院、攝影、數(shù)碼、眼鏡、副食、特產(chǎn)、農(nóng)副產(chǎn)品等 2700 個(gè)鋪位和攤位，其中主要以服裝為主，超市與品牌店人氣最旺，世貿(mào)商場(chǎng)人氣較弱。 結(jié)論： 本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 , 是城市公認(rèn)的商業(yè)中心 ; 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類多 ,主要以零售為主 ; 小十字方向行人流量大于項(xiàng)目地塊，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好于項(xiàng)目地塊； ，最高價(jià)55000元 /平方米，最低售價(jià) 25000 元/平方米 100% 300 / 2層 經(jīng)營(yíng)性用房 全部售完，最高價(jià)15000元 /平方米，最低售價(jià) 8000元 / 100% 100 / 平方米 3層 經(jīng)營(yíng)性用房 全部售完，最高價(jià)7000 元 /平方米，最低售價(jià) 4500 元 /平方米 100% 100 / 4層 經(jīng)營(yíng)性用房 全部售完，最高價(jià)5000 元 /平方米，最低售價(jià) 3000 元 /平方米 100% 80 5層以上 寫(xiě)字樓 70%售完，最高價(jià)4000 元 /平方米，最低售價(jià) 2180 元 /平方米 80% 20 調(diào)查結(jié)果分析 1、 從商業(yè)物業(yè)分布來(lái)看，銅仁的大型商業(yè)及購(gòu)物中心，萬(wàn)貨城、金灘新城、金碼頭等主要集中在銅仁北部的金灘批發(fā)零售商圈。而市中心商圈則主要集中了如世貿(mào)百貨，獨(dú)立鋪位為主的以零售業(yè)為主的商圈。 2、 在所調(diào)查的幾家商業(yè)項(xiàng)目中，“金灘新城”的人氣相對(duì)較旺，主要購(gòu)物者為中青年群體，營(yíng)業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況一般；銅仁商城主要經(jīng)營(yíng)小商品百貨，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，紅色 28 招商較為成功，但經(jīng) 營(yíng)狀況較差 ，萬(wàn)貨城招商狀況欠佳。 3、 幾家商場(chǎng)中， 萬(wàn)貨城 的租賃價(jià)格比較高，而即將建成的商業(yè)中心更是創(chuàng)出了銅仁商鋪的天價(jià)，臨街鋪面最高達(dá) 14000 萬(wàn)多元 /平方米，均價(jià)在 12000 萬(wàn)到 8000 左右。 4、 經(jīng)過(guò)了解，銅仁的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，成片開(kāi)發(fā)，并有成熟規(guī)劃理