1 青島敦化路地塊項目可行性報告 目錄 第一章：項目概況 第二章：市場情況分析 第三章：項目 析 第四章：項目建設(shè)方案 第五章：成本測算、財務(wù)效益、投資風險 2 一、 報告目的 1、 了解市場狀況、市場形勢 2、 了解地塊周邊區(qū)域發(fā)展狀態(tài) 3、 分析項目可行性 4、 為項目開發(fā)提供數(shù)據(jù)依據(jù) 二、 報告依據(jù) 1、 青島市統(tǒng)計信息網(wǎng) 2、 青島房產(chǎn)交易中心 3、 行業(yè)資源共享 4、 青島市城市總體規(guī)劃（ 1995） 5、 市場調(diào)查研究 6、 源 7、 青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均水平 3 第一章 項目概況 一、項目名稱 報告中簡稱“該項目” 二、地塊位置 項 目位于青島市市北區(qū)敦化路 (延吉支路斜對面 )，地處中央商務(wù)區(qū)核心地帶，同時位于青島市熱電股份有限公司西北角，地形呈“ L”形分布。周邊主要有青島市阜外醫(yī)院、市北區(qū)區(qū)政府、 家樂福、 市圖書館、市檔案室、維多利亞洗浴休閑中心、小背蔞全國連鎖名店等。 4 項目地理位置圖（項目位置即“百合花園”文字所示方位） 三、規(guī)劃條件 根據(jù)資料顯示，該項目的經(jīng)濟數(shù)據(jù)如下： 項目經(jīng)濟數(shù)據(jù)表（略） 四、地塊現(xiàn)狀 5 該地塊區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在為大部分已拆遷地，部 分還未拆遷。地貌情況如圖。 五、周邊環(huán)境 項目地塊位于青島市中 央商務(wù)區(qū)核心地段，近鄰市北區(qū)區(qū)政府和市圖書館，地理位置優(yōu)越，周邊的商務(wù)、商業(yè)、文化、休閑、交通等配套齊全。 6 市政配套： 市北區(qū)區(qū)政府、市圖書館、市檔案館、購物：家樂福、友客便利店 餐 飲： 肯得基、大背蔞（全國食用菌名店店）、茶樓 學 校： 馨馨幼兒園、敦化路中學、 53 中 醫(yī) 院： 青島阜外醫(yī)院、市北區(qū)中醫(yī)院 公 交 車： 370 路、 308 路、 309 路 銀 行： 交行、華豐農(nóng)村信用社 附近社區(qū)： 百合花園、良辰美景、環(huán)宇康庭、鵬歡花園、榮昌花園 第二章 市場情 況分析 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟概況 一、青島市的 地理環(huán)境、 人口 和經(jīng)濟 7 青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng) 119 30 121 00、北緯 35 35 37 09，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。青島市總面積為 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為 1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為 9552 平方公里。青島市共有 720 萬人，其中，市區(qū) 246 萬人，五市 473 萬人。 市北區(qū)位于青島市區(qū)中部，面積 29 平方公里，總?cè)丝?46 51 萬 ，是個商業(yè)發(fā)達的老城區(qū)。 青島地處北溫帶季風區(qū)域，屬溫帶季風氣候。市區(qū)由于海洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來自洋面上的東南季風及海流、水團的影響，故又具有顯著的海洋性氣候特點?？諝鉂駶?，雨量充沛，溫度適中，四季分明。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲 1 個月；夏季濕熱多雨，但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強；冬季風大溫低，持續(xù)時間較長。據(jù) 1898 年以來百余年氣象資料查考，市區(qū)年平均氣溫 ，極端高氣溫 （ 2002 年 7 月 15 日），極端低氣溫 （ 1931 年 1 月 10 日）。全年 8 月份最熱，平均氣 溫 ； 1 月份最冷，平均氣溫 。日最高氣溫高于 30 的日數(shù)，年平均為 ；日最低氣溫低于 5 的日數(shù)，年平均為 22 天。降水量年平均為 米，春、夏、秋、冬四季雨量分別占全年降水量的 17、 57、 21、 5。年降水量最多為 米（ 1911 年），最少僅 米（ 1981 年），降水的年變率為 62。年平均降雪日數(shù)只有 10 天。巴。年平均風速為 /秒，以南東風為主導(dǎo)風向。年平均相對濕度為 73， 7 月份最高，為 89； 12 月份最低，為68 。青島海霧多、頻，年平均濃霧 、輕霧 。 青島是我國東部沿海重要的經(jīng)濟中心和港口城市，國家歷史文化名城和風景旅游勝地，以港口為主的國際綜合交通樞紐；國際海 8 洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心；區(qū)域性金融、貿(mào)易、信息中心；國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地；旅游、度假、避暑、文化娛樂中心。 1981 年 4 月，青島被列為全國 15 個經(jīng)濟中心城市之一； 1984 年 4 月，被列為全國 14 個對外開放的沿海港口城市之一；1986 年 10 月 15 日，被國務(wù)院批準為國家計劃單列市，賦予相當省一級經(jīng)濟管理權(quán)限； 1994 年 2 月， 被列為全國 15 個副省級城市之一。青島城市發(fā)展目標是構(gòu)建 有特色的 現(xiàn)代化國際大城市 。 青島是中國重要的經(jīng)濟中心城市和港口城市，國家歷史文化名城和風景旅游勝地。 青島是中國十大最具經(jīng)濟活力城市和中國十佳商務(wù)城市，獲得 “ 企業(yè)家滿意獎 ” 。 青島是首批全國文明城市。 青島是全國兩個 “ 中國品牌之都 ” 之一。 青島是國家環(huán)境保護模范城市、國家衛(wèi)生城市和國家園林城市，獲得 “ 中國人居環(huán)境獎 ” 。 青島榮獲 2005 年 “ 公眾最向往的中國城市 ” 第一名。 青島是 2008 年第 29 屆奧運會帆船比賽舉辦城市， 是中國的 “ 帆船之都 ” 。 青島是中國 14 個沿海開放城市和 8 個國際會議城市之一。 青島是中國重要的外貿(mào)口岸之一。 青島是中國重要的海洋科研基地。 9 經(jīng)濟與發(fā)展 青島經(jīng)過 20 余年的改革開放和不斷進行的工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，現(xiàn)已形成了電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲料食品、汽車船舶、服裝服飾六大支柱產(chǎn)業(yè)。初步核算， 2005 年實現(xiàn)全市生產(chǎn)總值 (元，增長 ，為 1994 年以來的最高增幅。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 20 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 16 %。三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系為 綜合經(jīng)濟實力在全國城市中居第 10 位，在 15 個副省級城市中居第 4 位。 青島與 192 個國家和地區(qū)有貿(mào)易關(guān)系。截至 2005 年末，共有 77 家世界 500 強企業(yè)在青島投資 142 個項目。 青島農(nóng)業(yè)資源豐富，盛產(chǎn)糧油、林果、畜牧、水產(chǎn)品，平度大澤山葡萄飲譽海內(nèi)外。青島海區(qū)港灣眾多，灘涂廣闊，土質(zhì)肥沃，餌料豐富，有多種水生物棲息繁衍，如鯛魚、黃魚、鱸魚、鮑魚、牡蠣、寨魚及對蝦 、干貝、海參、螃蟹、海螺等。 青島擁有一批中國知名企業(yè)，如海爾集團、海信集團、青島鋼鐵控股集團、青島啤酒股份有限公司、澳柯瑪集團、頤中煙草 (集團 )、雙星集團、青島廣源發(fā)集團、利群集團、青島港 (集團 )、青島建設(shè)集團、山東綺麗集團等。青島啤酒已經(jīng)擁有百年的生產(chǎn)歷史；海爾集團是改革開放后迅速崛起的企業(yè)， 2005 年實現(xiàn)全球營業(yè)額達 1039 億元人民幣；海信集團、雙星集團、澳柯瑪集團等均已成為中國的名牌企業(yè)。 10 青島，榮獲 “ 中國品牌之都 ” 的稱號，擁有中國大陸唯一的世界最具影響力百強品牌 海爾，另擁有中國名牌產(chǎn) 品 44 種，中國馳名商標 15 個，有 5 家企業(yè)獲得國家質(zhì)量管理獎。 青島市境內(nèi)上市公司 10 家 (發(fā)行股票 11 只 )，境外上市公司 2 家； 12 家上市公司已累計融資 124 億元，股票基金交易額 元； 二、青島城市規(guī)劃及建設(shè) 1【城市總體布局結(jié)構(gòu)】 城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團，形成 兩點一環(huán) 的發(fā)展態(tài)勢。主城區(qū)和輔城規(guī)劃為城市相對集中發(fā)展的區(qū)域，環(huán)膠州灣的六個發(fā)展組團規(guī)劃為城市適度分散發(fā)展的區(qū)域，形成 相對集中與適度分散 相結(jié)合的城市 組織結(jié)構(gòu)關(guān)系。 主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)中心城區(qū)（城陽、流亭）、嶗山區(qū)中心城區(qū)（高科技工業(yè)園區(qū)）和環(huán)嶗山的 沙子口 、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。規(guī)劃建設(shè)用地面積 方公里，實際居住人口 230 萬人，人均建設(shè)用地 。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物資流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。 11 山東半島城市群總體規(guī)劃（ 2006 2020 年）對外公布。按照這一規(guī)劃，山東半島城市群將致力于成為黃河流域的經(jīng)濟中心和龍頭帶動區(qū)域，與京津冀、遼 中南地區(qū)共同構(gòu)筑引領(lǐng)中國經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極。 規(guī)劃提出，以青島為龍頭，以青島、濟南為區(qū)域發(fā)展的雙中心，積極培育煙臺的副中心城市地位，加快發(fā)展重要節(jié)點城市，彌補城市群薄弱環(huán)節(jié)和塌陷環(huán)節(jié)，形成 6 個等級的城市規(guī)模結(jié)構(gòu)。到 2020 年，青島、濟南發(fā)展成為城區(qū) 500 萬人、 430 萬人左右的超大城市。青島全市總?cè)丝趯⑦_ 1200 萬，濟南總?cè)丝?800 萬。 半島城市群目前是以青島、濟南為區(qū)域發(fā)展的雙中心，但隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，區(qū)域雙中心結(jié)構(gòu)將由以龍頭城市青島為核心的單中心結(jié)構(gòu)所取代，但濟南的政治 、文化中心地位并不會被改變。 從城市整體布局結(jié)構(gòu)來看，本項目所在的區(qū)域?qū)儆谥鞒菂^(qū)居住次中心的范疇。因此在項目開發(fā)定位時一方面要看到其旅游區(qū)內(nèi)旅游物業(yè)的特點，又要看到其處于城市中心區(qū)快速東移大的方向背景下的發(fā)展預(yù)期。 【城市用地布局】 城市中心區(qū)規(guī)劃以公共建筑為主體組成，形成一個主中心和五個副中心的多中心均衡分布結(jié)構(gòu)，是城市發(fā)展的核心地區(qū)。 (1)沿山東路、湛流干路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主的 城市主中心 ，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)。 (2)沿中山路、萊州路、館陶路、膠州路形成以商業(yè)商貿(mào)為 主的主城 西部副中心 。 (3)海爾路以東形成以行政辦公、商業(yè)、文化娛樂為主的主城 東部副中心 。 (4)自滄口廣場沿李滄路至李村中心形成以商業(yè)及綜合服務(wù)業(yè)為主的主城 中部副中心 。 (5)在城陽區(qū)中心城區(qū)形成以行政辦 12 公、商業(yè)服務(wù)為主的主城 北部副中心 。 (6) 在黃島區(qū)的唐島灣北部形成以行政辦公、商業(yè)商貿(mào)、文化娛樂為主的城市副中心，同時作為 輔城中心 。 居住區(qū)規(guī)劃分新區(qū)建設(shè)和舊區(qū)改建兩部分。主城的新建居住區(qū)主要向東部發(fā)展，輔城的新建居住區(qū)主要向西部和南部發(fā)展。規(guī)劃紅島發(fā)展組團作為遠期城市居住區(qū)的發(fā)展用地。至 2010 年人均居住面積為 12 ，住宅總建筑面積為 ，人均居住用地面積為 ，居住建筑用地面積為 方公里，約占城市建設(shè)總用地的 至 2010 年規(guī)劃新建 15 個居住區(qū)：夾嶺溝、洪山坡居住區(qū)、浮山后一、二、三居住區(qū)、高科技工業(yè)園一、二居住區(qū)、老虎山北居住區(qū)、城陽一、二、三居住區(qū)、辛安一、二居住區(qū)、珠山一、二居住區(qū)、薛家島居住區(qū)。舊居住區(qū)的更新改造應(yīng)按規(guī)劃集中成片有計劃、有重點地進行，重點是改造棚戶區(qū)和提高住宅成套率。 從上述用地布局來看， 夾嶺溝、洪山坡居、浮山后、高科技工業(yè)園 居住區(qū)將連成一片，成為被“城市主中心”、“東部副中心”、“西部副中心”所圍繞的純粹生活居住區(qū)，同時在商業(yè)、文化、教育、體育、醫(yī)療以及公共綠地上均有相應(yīng)規(guī)劃，因此在這片區(qū)形成真正意義上的 央生活區(qū)）是具備相關(guān)條件的。所以本項目在營銷推廣上可以突出 發(fā)展前景。 三、青島市居住格局及發(fā)展變化 解放前夕，青島市的主要居住區(qū)大致分為以下三類：一類在觀海山、觀象山、青島山、信號山和小魚山等地區(qū)，這里多是別墅、 13 洋樓和公寓區(qū)；第二類是德縣路、保定路以北至小港大港地區(qū)，主要是平民區(qū)，建筑較為簡陋，亦有“里院式 ”的貨棧和公寓等建筑；第三類是東鎮(zhèn)、四方的居民居住區(qū)。自建國至改革開放時期，城市“帶狀”布局得到有效調(diào)整，但改變甚微。九十年代青島市實施“跨越式”大發(fā)展，在實施舊城保護性開發(fā)與改造的同時，市南區(qū)東部成為城市發(fā)展的新區(qū)和商務(wù)中心區(qū)，該區(qū)集中了大量的合資企業(yè)和外資企業(yè)，使這一地區(qū)的中介機構(gòu)、服務(wù)結(jié)構(gòu)和各類設(shè)施快速發(fā)展，該區(qū)的購買力大大提高。經(jīng)濟快速發(fā)展，外銷房、商品房大量地集中于市南區(qū)東部地區(qū)，嶗山區(qū)西部海爾路地段的高科技、國際會展中心和文化中心等行業(yè)和設(shè)施的集中將使該地段成為未來居住生活極具吸引力的地方。 綜 觀近年來青島房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，由于市區(qū)土地資源的稀缺性和城市半徑的不斷放大，市場競爭的激烈程度日趨增強，必然促使開發(fā)商的外向突圍 。規(guī)?；瘎酉蛉遮吤魑?，“規(guī)?；秶钡母拍钪鸩降玫搅耸袌龈逦膹娀＞幼∩畛墙蓟瘜⒊蔀榍鄭u樓市發(fā)展的又一新階段。 大青島“品”字形的發(fā)展戰(zhàn)略，正在努力縮小南北經(jīng)濟差距的政策扶持，也為這種趨勢起到推波助瀾的作用。市郊城鎮(zhèn)在幾年“退二進三”的城市經(jīng)濟規(guī)劃引導(dǎo)下，利用青島制造業(yè)和重工業(yè)的生產(chǎn)基地紛紛遷離市區(qū)的發(fā)展契機，帶動當?shù)亟?jīng)濟的升級改造，以此吸引了大量的居民在當?shù)毓ぷ?、生活和居?，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來直接的市場驅(qū)動力。同時，市中心擁擠的居住環(huán)境現(xiàn)狀、“非典”肆虐后所啟動的綠色健康理念、區(qū)間交通設(shè)施的改善和私家車的廣泛普及也為居住地域革命帶來不小的沖擊。再有，市郊房地產(chǎn)尚處于啟動階段，巨大的升值潛力也是吸納市場游資的最理想棲息地。 14 首先，隨著 2001 年政府已作出了城市經(jīng)濟發(fā)展重心西移的決定，在比較長遠的未來（ 5 8 年）城市發(fā)展的重點區(qū)域是青島西海岸。黃島區(qū)、青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和膠南市，城市重點基礎(chǔ)設(shè)施項目、外資企業(yè)投資和市內(nèi)企業(yè)外遷的區(qū)域都在該區(qū)，預(yù)期該區(qū)域亦將是吸引人口遷移和房地產(chǎn) 開發(fā)的重點區(qū)域。 其次，近年來即墨市不斷涌現(xiàn)出一些大手筆的樓盤。即墨市的城郊人口基數(shù)很大，經(jīng)濟發(fā)展日趨活躍，自身的城市化進程也有較快發(fā)展，其綜合規(guī)模化的發(fā)展，正是多種因素共同促成的。這其中，消費需求的裂變與細分，是重要的誘因之一。當前的房地產(chǎn)消費市場，住宅產(chǎn)品的“梯次”消費需求形成了“住宅鏈”，住宅產(chǎn)品要適應(yīng)這種需求鏈，就要將具備明顯差異化的產(chǎn)品提升到同類別等級的規(guī)模化范圍內(nèi)，以適應(yīng)市場越來越挑剔的選擇。 市郊樓盤由于土地廉價大都以規(guī)?；霈F(xiàn)，“規(guī)?；秶钡拈_發(fā)方式勢必帶來經(jīng)濟的規(guī)模效益，使開發(fā)商在相同 價位為市場提供優(yōu)質(zhì)高檔的居住環(huán)境成為可能。同時，低密度、低容積率的規(guī)劃模式，迎合了那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。開發(fā)商不管在建筑工程設(shè)計方面，還是內(nèi)部戶型設(shè)計和裝潢都極其考究，展現(xiàn)工程的科學含量和居住的新概念。更為可喜的是，其已經(jīng)逐漸重視對樓盤園林規(guī)劃的投入，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出現(xiàn)已經(jīng)屢見不鮮，盡力強調(diào)房屋的高附加值和人文居住風尚。 房地產(chǎn)市場的市郊規(guī)?；l(fā)展?jié)摿魅绾危優(yōu)榍鄭u城市發(fā)展和房地產(chǎn)拓展的主流，由度假、休閑的少數(shù)派居住定位轉(zhuǎn)變?yōu)槌鐾須w的大眾生活居所，真正實現(xiàn)西方發(fā)達國家 的市郊平民化生活方式，最根本的途徑就是需要政府和房地產(chǎn)商共同努力解決“工 15 作、休閑、居住”三度空間的成本問題（這里所說的成本包括時間成本和費用成本），突破市郊樓盤所面臨的交通問題、生活設(shè)施配套和物業(yè)管理三大瓶頸。如北京的市郊通州就是因為開通了輕軌后而使房價從前幾年的 2000 多元平方米猛升至近年的 4000 多元平方米。只有這樣，才能實現(xiàn)多方共贏的理想局面。人們?yōu)榱嗽缛諏崿F(xiàn)“購房夢”，無論是“被動郊區(qū)化”還是“主動郊區(qū)化”，青島西海岸和千年古城即墨，在自然條件與文化底蘊上，都占盡地利，推動郊區(qū)樓盤“規(guī)?；秶?的開發(fā)并不是某一個資本雄厚的發(fā)展商，也不是小開發(fā)商的聯(lián)盟拼盤，而是時代趨勢的正確選擇。 城內(nèi)四區(qū)簡介 市南區(qū)位于青島市東南部，面積 方公里，人口 ，是青島市政治、經(jīng)濟、文化中心 。 市北區(qū)位于青島市區(qū)中部，面積 29 平方公里，總?cè)丝?46 51 萬 ，是個商業(yè)發(fā)達的老城區(qū)，近年來，重點抓了棚戶區(qū)改造工程。 四方區(qū)位于山東半島西南部，地處青島市市區(qū)中部，青島汽車站，海爾集團、青島發(fā)電廠等大型企業(yè)坐落區(qū)內(nèi)。 李滄區(qū)地處青島市區(qū)北端，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。 第二節(jié) 青島市場情況分析 近年來青島房價漲 幅經(jīng)歷了一個快速增長又逐漸回落的過程，在 2002 年二季度，房價漲幅還在 到 2002 年四季度漲幅升到了 16 此后至 2005 年三季度，房價漲幅一直維持在 10%以上。其中 2004 年房價漲幅最大，這一年一季度漲幅是 16%，四季度達到了 2005 年10 月份開始漲幅回落到 10%以下，當月漲幅為 此后， 2006 年一季度房價漲幅是 今年前五個月房價漲幅為 一、 2006 年青島房地產(chǎn)市場表現(xiàn) 2006 年，國家加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度。青島市認真貫徹國家各項調(diào)控政策，連續(xù)出 臺多項調(diào)控辦法和配套措施，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅持續(xù)回落，投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化 ,房價上漲趨緩，宏觀調(diào)控效果明顯，房地產(chǎn)開發(fā)市場逐步回歸理性。主要有以下幾個特點： 1。 開發(fā)投資平穩(wěn)增長 2006 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快的發(fā)展態(tài)勢，完成投資 元，同比增長 比上年回落 15 個百分點，比 2006年一季度、二季度、三季度，分別降低 百分點、 百分點、 百分點。 按投資用途分，完成住宅投資 元 ,同比增長 占全部投資額的 較上年 提高了 2 個百分點；辦公樓 元 ,同比增長 占全部投資額的 比上年提高了 百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資 元 ,同比增長 占全部投資 17 額的 所占比重較上年提高了 百分點；完成其他用房投資 元，占全部投資的 住宅投入加大，占比上提，房地產(chǎn)開發(fā)主體地位得到進一步的加強。 2 房屋施工規(guī)模繼續(xù)放大 新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策實施以來，青島市有計劃地推出較大規(guī)模的儲備土地，房地產(chǎn)企業(yè)也加大了對存量土地的開發(fā)，房屋施工規(guī)模繼續(xù)放大。全年房屋 施工面積 2781 萬平方米 ,同比增長 增幅比 2005 年提高 百分點。 按施工用途分，全年完成住宅施工面積 2181 萬平方米 ,占全部施工面積的 增長 辦公樓 150 萬平方米，占 增長 62%；商業(yè)營業(yè)用房 241 萬平方米 ,占 增長 6%；其他用房 平方米，占 增長 全年新開工面積達到 1221 萬平方米 ,同比增長 其中住宅 平方米，增長 辦公樓 68 萬平方米 ,增長 商業(yè)營業(yè)用房 平方米 ,下 降 百分點，其他用房 平方米，下降 3 房屋竣工面積降幅較大 2006 年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)在建、續(xù)建項目 674 個，其中施工面積超過 10 萬平方米的大盤項目 61 個，受房屋大盤開發(fā)周期較長等各種因素的制約，房屋竣工面積從 4 月份開始持續(xù)下降，全年累計竣工各類房屋 653 萬平方米，下降 按用途分，住宅竣工 18 543 萬平方米 ,下降 20%，占全部房屋竣工面積的 辦公樓竣工面積 16 萬平方米 ,增長 占 商業(yè)營業(yè)用房竣工 53萬平方米 ,下降 占 其他用房竣工 41 萬平方米，下降 4 商品房銷售面積與銷售額增幅下降 今年以來，隨著宏觀調(diào)控政策的逐步到位，投資性購房受到了明顯制約，投機性炒房得到有效遏制，持續(xù)幾年購銷兩旺的青島市房地產(chǎn)一、二級市場交易萎縮，購房者購房熱情開始降溫，消費觀念逐步回歸理性。 另外，竣工面積的持續(xù)下降，市場可供銷售的現(xiàn)房房源相對緊缺，也是造成商品房銷售下降的重要因素。全年青島市累計銷售各類房屋 737 萬平方米，比去年下降 其中住宅銷售 660 萬平方米，下降 辦公樓銷售 19 萬平方米 ,增長 商業(yè)營業(yè)用房銷售 平方米，下降 其他房屋銷售 平方米，下降 受商品房銷售面積下降的影響，商品房銷售額也呈下降趨勢。全年商品房銷售額 同比下降 其中：住宅銷售額 下降 辦公樓銷售額 元 ,增長 商品營業(yè)用房 元 ,下降 其他用房 元，增長 5 市郊三區(qū)開發(fā)投資繼續(xù)放量 2006 年，青島市市內(nèi)四區(qū)、市郊三區(qū)、五市等板塊區(qū)域特征明顯。從投資進度看，市郊三區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投 資增幅規(guī)模繼續(xù)放大，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進一步提升。青島無憂房網(wǎng) 在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，同比增長 19 高出全市增幅 百分點，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 比去年提高 百分點。五市完成投資 元，增幅低于全市增幅 百分點。市內(nèi)四區(qū)完成 元，僅增長 從施工面積看，五市施工規(guī)模擴張較快，全年為985 萬平方米，增長 其次是市郊三區(qū) 1071 萬平方米，增長 市內(nèi)四區(qū)僅增長 從竣 工面積看，市內(nèi)四區(qū)好于其他板塊，全年竣工面積為 平方米，增長 市郊三區(qū)、五市兩板塊分別下降 各區(qū)主要地產(chǎn)項目 市南區(qū) 國際城名苑 起價 7700 市南區(qū)高檔花園社區(qū)占地面積 :38677 平方米 ， 總建筑面積 :76967 平方米 中環(huán)國際廣場 起價 9400 市南區(qū)香港中路 心 ， 總建筑面積約 88000 平米 ，寫字樓，高檔公寓 東海路 9 號 22000價 27000 項目占地約 10100 平方米，總建筑面積 95368 平方米 ，是青島最高住宅 班芙春天 起價 7200 市南區(qū)，繁華便利，現(xiàn)代 格 ， 總建筑面積 :方米 頤中 高山 起價 8700 頤中 高山位于市南區(qū)銀川西路大堯山東南麓，項目總建筑面積 平方米，設(shè)計總戶數(shù) 1200 余戶，項目定位于高端社區(qū)，融匯低層別墅、小高層和高層多種唯美建筑形式。 20 魯能 領(lǐng)秀城 起價 13000 項目占地 1100 畝，總建筑面積約 126 萬，位于青島市嶗山區(qū)與市南區(qū)結(jié)合部 ， 城區(qū)歷史上最大規(guī)模的舊村改造項目 市北區(qū) 頤中銀街 起價 9800 位于遼寧路商業(yè)科技街的西北側(cè)，東起遼寧路，西至樂 陵路，北起臨淄路，南抵章丘路，總規(guī)劃面積為 ，建筑面積為 138320 ，包括商業(yè)、住宅 中房福嶺嘉苑 起價 5630 位于青島市 12 萬平方公里釜山新區(qū)規(guī)劃范圍之內(nèi) ， 小區(qū)建筑面積 20 萬平方米 環(huán)宇康庭 均價 8700 矗立于城市主干線、奧運大道 中心大型風尚建筑群。扼守 金要道，距離市政府、香港中路商務(wù)核心區(qū)大約十五分鐘車程 翠海依居 起價 4400 坐落于李滄區(qū)于四流中路 187 號，東臨全開放型公園 滄口公園 良辰美景 起價 8430 青島市中央商務(wù)區(qū)首個開工項目，總建筑面積約 20 萬平方米，其中有 6 棟 32 層、34 層高層； 1 棟 10 層小高層組成。戶型 60 平方米 160 平方米，精裝修。 城 起價 6300 10 萬平米上層建筑群， 55美戶型 靜湖瑯園 6550 10600 市北區(qū)浮山新區(qū)的西南部 ， 占地面積 :方米總建筑面積 :110000 平方米 21 魯信長春花園 9300 左右 用地面積 頃，總建筑面積約 99 萬平方米 河馬石 四季景園 均價 5800 地處合肥路、勁松三路交匯口。占地 243 畝，總建筑面積 21 萬平方米，戶型 40 劃入住戶數(shù) 1820 余戶。 四方區(qū) 林語山畔 起價 4980 總建筑面積 :28000 平方米 瑞納嘉興 均價 4950 總建筑面積 :方米 水鄉(xiāng)苑 起價 4750 總建筑面積 :41841 平方米 ， 面積從 60 115 平方米不等 海逸山景 起價 5200 占地面積 24921 ，總建筑面積 29269 ，建筑密度適宜，容積率低，由 8 個多層建筑組成 興隆花園 起價 5600 項目規(guī)劃總建筑面積 平方米 ， 項目 85%的戶型面積控制在 70方米之間 李滄區(qū) 金秋小區(qū)二期 起價 3749 百通星園 均價 3900 經(jīng)濟適用房 百通馨苑三期 起價 4200 占地面積 :72000 平方米 22 帝都嘉園 2100價 3390 總建筑面積 :110248 平方米 其他區(qū) 嶗山區(qū) 海爾東城國際 均價 7600 占地 420 畝，地上總建筑面積約 43 萬平方米，其中住宅 38 萬平方米，共有 75 個樓座。戶型以 60 200 平方米 城陽區(qū) 萬科魅力之城 5500 建筑面積 40 萬平方米，部分全裝修。占地面積 :210000 平方米 城陽區(qū) 嶗山水岸綠洲 3160 4400， 3550 占地面積 :360000 平方米 ， 建筑總面積為 360000 平米大型生態(tài)親水社區(qū) 嶗山區(qū) 左岸風度 項目總建筑面積為 30 萬平米 ， 總建筑面積 :300000 平方米 二、 2006、 2007 年青島土掛掛牌價格 2007 年土地掛牌價格 序號 地理位置 面積 樓面低 價 1 市南區(qū)金湖路 12 號 18280 1940 2 南區(qū)延吉路 98 號（敦化路南、福州路西） 48097 2145 3 北區(qū)利津路 8 號 66617 1840 4 市北區(qū)同安路 889 號 19590 1780 5 市北區(qū)紹興路 68 號 65916 1865 23 24 2006 年成交土地 序號 地理位置 性質(zhì) 面積 起拍價 成交價 1 市南區(qū)延安三路 234 號 商住 商業(yè) 405 4505 2 市南區(qū)臺南路東、金都新村西 住宅 880 4890 3 市北區(qū)遼寧路 94 號 商業(yè) 住宅 260 1260 4 四方區(qū)環(huán)膠州灣高速公路東、宜昌路北 倉儲 5 四方區(qū)重慶南路 88 號 住宅 290 2650 6 四方區(qū)瑞昌路 146 號 住宅 160 2950 7 李滄區(qū)永平路 31 號 住宅 470 1820 8 李滄區(qū)青山路南、浮山路西 住宅 395 1435 9 市北區(qū)芝泉路 28 號 住宅 商業(yè) 610 3630 10 市北區(qū)營口路 81 號 住宅 商業(yè) 250 2940 11 李滄區(qū)重慶中路 959 號 住宅 商業(yè) 75 800 12 李滄區(qū)九水路 184 號 住宅 95 1200 25 13 市北區(qū)上清路 16 號 住宅 商業(yè) 530 4850 14 杭州支路 1 號甲 倉儲 00 900 15 四方區(qū)鄭州路 1 號 住宅 350 1460 16 李滄區(qū)京口路、書院路、古鎮(zhèn)路圍合街坊 商業(yè)金融 905 1925 17 北至六號碼頭，南至市 北區(qū)行政區(qū)界東至冠縣路，西至海邊所圍合的區(qū)域 居住商服 18 延吉路 152 號 住宅 340 1340 19 清江路 1 號 住宅 00 500 20 延安三路 184 號 住宅 150 4800 21 杭州支路 1 號 商業(yè) 000 1010 22 德興路 26 號 工業(yè) 90 490 23 四方區(qū)鄭州路以南 ,洛陽路以北 住宅商業(yè) 1710 1775 24 李滄 區(qū)重慶路西 ,興國路南 住宅商業(yè) 520 1560 25 市南區(qū)延吉路 98 號 ,延吉路臨字 198 號 住宅 160 2260 26 李滄區(qū)京口路 100 號 ,君峰路 66 號 住宅商業(yè) 110 1110 26 三、 2007 年青島市場分析 （一）宏觀市場分析 今年上半年，商品房施工面積不斷增長，商品房竣工面積比去年增長 42%。隨著商品房供應(yīng)量的加大，房價漲幅已逐漸回落，今年前五個月我市新建商品住宅 銷售價格 /平方米 ，同比上漲 漲幅同比 下降 百分點，環(huán)比增長為 漲幅環(huán)比下降 百分點。 2005 年 10 月以來 房價漲幅逐漸降低 5 月份，我市新建商品住宅銷售價格 /平方米，同比上漲 漲幅同比下降 百分點，漲幅低于全國 70個大中城市平均指數(shù) 百分點，在全國 70 個大中城市中位居 34 位，比去年同期下降 19 位。 5 月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比增長 低于全國 70 個大中城市平均指數(shù) 百分點。 上半年 商品房竣工面積增長 42% 根據(jù)有關(guān)部門日前公布 2007 年上半年房地產(chǎn)相 關(guān)信息稱，青島市商品房屋施工、新開工、竣工、銷售規(guī)模持續(xù)擴大。 2007年上半年，青島市商品房施工面積不斷增長。全市房屋施工面積 平方米，同比增長 其中，全市商品住宅施工面積 平方米，同比增長 增幅比去年同期提高 2007 年上半年青島市房屋新開工面積 平方米，同比下降 增幅比去年同期下降 其中，全市商品住宅新開工面積 平方米，同比下降 增幅比去年同期回落 27 2007 年上半年青島市商品房竣工面積 平方米，同比增長 42%，增幅比去年同期提高 其中，全市商品住宅竣工面積 平方米，同比增長 40%，增幅比去年同期提高 1、“青房指數(shù)”依然處于“景氣”空間 作為 2008 年北京奧運會的唯一協(xié)辦城市，青島市整體經(jīng)濟的快速發(fā)展，青島市的房地產(chǎn)一度成為全國樓市的焦點，而且快速增長的青島房價也成了人們關(guān)注點。 2006 年， 青島 市 “青房 ”景氣指數(shù)繼續(xù)處于景氣區(qū)間，總指數(shù)在 上平穩(wěn)運行， “景氣度 ”比 2005年提高了 百分點 ， 價格分類指數(shù) 2005 年、 2006 年一直保持在 110 點上。進入 2007 年之后，青島市政府開始加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，是青島的樓市逐步走向良性發(fā)展階段，而且青島的房價也走向穩(wěn)步增長的軌道， 2007 年 13 月份“青房指數(shù)”一直處于“景氣”空間。 2、市場交易增長明顯，中小戶型唱主角 青島市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示， 青島的房地產(chǎn)交易從 3 月份開始活躍，中小戶型唱起樓市主角。 4 月市區(qū)商品住宅銷售量實際成交 1676 套，比 3 月份增加 327 套，環(huán)比增長 24 2，同比上漲 105 6，其中中小戶型約占成交總量七成； 表： 4、 5 月份住宅銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計表 4 月份住宅銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計 28 單套面積 銷售數(shù)量 所占比例 100 平米以下 1162 其中： 80米 676 套 100米 244 120 平米以上 270 2 0 0 7 年5 月份成交住宅面積比例圖3%7%34%27%16%5%8%60平米以下6080平米80100平米100120平米120150平米150180平米180平米以上 29 3、房價穩(wěn)定增長 據(jù)青島住宅交易中心數(shù)據(jù)顯示， 2007 年，青島房價指數(shù)一直保持在 105 點的水平，同比增加 5%，而且青島市房屋租賃價格指數(shù)保持在 110 點高位運行，青島的房屋租賃價格同比 2006 年上升 10%。 2 0 0 7 年5 月份成交住宅數(shù)量比例圖6%10%40%25%12%4%3%60平米 以下6080平米80100平米100120平米120150平米150180平米180平米 以上 30 5 月份青島 市 整體成交均價為 /平方米，較 4 月份上漲 各在售樓盤 5 月成交均價也依然延續(xù)了 3 月、 4 月的勢頭 升多降少，其中市南區(qū)、市北區(qū) 、嶗山區(qū) 在售樓盤成交均價增幅較明顯 ； 4、 市區(qū)幾大熱點地段 ， 下半年樓市，如下幾個區(qū)域最值得關(guān)注。 銀川西路 下半年市南區(qū)最熱的住宅開發(fā)地塊。大名鼎鼎的中海地產(chǎn)在此拿地，更讓這塊熱土增添逼人的魅力。除已接近交房的魯信長春花園外， 頤中 高山、優(yōu)山美地、銀川美居、瑞納紫域等項目也進展迅速。該區(qū)域樓盤下半年上市銷售面積在五六十萬平方米 左右，主力戶型在 100 平方米到 150 平方米之間，東段平均價位在 8000 元 /平方米 (含裝修 )，西段的平均價格超過 9000 元 /平方米。 山東路 下半年上市面積 30 萬平方米左右。戶型從四五十平方米到 150 平方米之間，平均價位 7500 元 /平方米。比較受關(guān)注的樓盤有，魯邦廣場，嘉煌創(chuàng)異時代、嘉合新興等，還有 401 醫(yī)院北邊的一些樓盤。 李滄東部 兩個比較大的樓盤下半年都要開盤。一是綠城 理想之城、二是中堅數(shù)碼領(lǐng)帝，預(yù)計上市面積將超過 50 萬平方米。主力戶型 90 平方米到 130平方米，平均價格預(yù)計在 6000 元 /平方米。 沙子口 沙子口區(qū)域的有兩個重點項目，一是頤和星苑；二是石灣山莊，預(yù)計上市面積在 20 多萬平方米，主力戶型在 110 平方米左右。價格每平 31 方米 1 萬元到 2 萬元。 遼陽東路 今年有兩到三個項目開盤，上市面積在 30 萬平方米之間。戶型從 80 平方米到 130 平方米左右，平均價格每平方米七八千元。代表項目有溪谷美寓。 麥島 麥島片區(qū)今年重點項目就是魯能領(lǐng)秀城，上市面積應(yīng)該在 30 萬平方米以上，主 力戶型在 100 平方米以上，價格超過 元 /平方米 海爾路兩則 海爾路附近，下半年將有相當多樓盤上市，總銷售面積在七八十萬平方米。主力戶型從四五十平方米到 100 多平方米，平均價位從 6500元 /平方米到 9000 元 /平方米。代表樓盤有數(shù)碼科技中心、嶗山國際花園、青建 橄欖城、青建 尚東區(qū)、盛和大廈等。 （ 二） 2007 年：青島樓市走勢分析 展望 2007 年，青島房地產(chǎn)市場將走向何方？總體來看， 2007 年里， 國六條 的影響將在市場中逐步顯現(xiàn)，小面積住宅的推廣將豐富和完善市場 供應(yīng)結(jié)構(gòu)，人們的心態(tài)將更加安穩(wěn)理性，樓市可望改變 虛火 情 況，逐漸回歸真實 期待青島樓市，在平穩(wěn)與健康中收獲精彩的 2007。 32 1房價在平，穩(wěn)中分化 對房價漲跌的爭論從來沒有停止過。結(jié)合 2006 年房地產(chǎn)市場發(fā)展情況， 2007 年青島樓市的房價走勢將以平穩(wěn)增長為主，但增長幅度將繼續(xù)回落。 首先，價格走勢有其內(nèi)在規(guī)律，市場將承接近幾年來的增長走勢。 2007 年，我市社會經(jīng)濟、城市建設(shè)等各方面將繼續(xù)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟大局中的一個方面勢必將承接其良好勢頭，即在平穩(wěn)中前行。 其次，從國內(nèi)房地產(chǎn)市 場整體環(huán)境來看，經(jīng)過連續(xù)幾年的宏觀調(diào)控，各地房價雖有回落，但漲勢依然。就青島房地產(chǎn)市場來說，2007 年是市場轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一年，而作為市場 晴雨表 的房價，更多的表現(xiàn)將是平穩(wěn)。 再者，舊城改造、年輕人結(jié)婚等因素帶來的剛性需求將繼續(xù)增長。另外，我市屬建設(shè)用地緊缺型城市， 2007 年土地市場將以存量用地供應(yīng)為主，因此開發(fā)企業(yè)對土地資源的爭奪將更加激烈。同時，各界關(guān)于人民幣持續(xù)升值、股市利好等外圍因素的討論也將為 2007年房價漲幅回落提供佐證。 2007 年房價構(gòu)成將會出現(xiàn)分化。樓盤品質(zhì)較高、周邊配套齊全、地理位置較 好的房子依然具有一定的升值潛力，也容易被更多的購房者看好，因此價格將在保持堅挺的情況下小幅上揚；但不排除個別地區(qū)、個別樓盤的房價會出現(xiàn)下跌，而這也是一個健康理性市場的正常表現(xiàn)。總的來說， 2007 年青島房地產(chǎn)市場的價格結(jié)構(gòu)將更加合理。 33 2土地市場，穩(wěn)中變奏 在國家宏觀調(diào)控措施頻出，調(diào)控指向越來越清晰的時候， 2007 年的土地市場無疑將繼續(xù)成為調(diào)控的重中之重。 2007 年青島土地市場出讓活動中，將在加大供地力度、加快供地速度，供地采取多樣化、出讓種類均衡化的基礎(chǔ)上，在突出土地出讓類型上有所側(cè)重。其中，加大對 普通商品住房用地的供應(yīng)和經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)將再次成為我市土地出讓的重點。 在政策面上，土地制度及相關(guān)法規(guī)政策將更加規(guī)范、細致。土地集約化管理將在土地日益稀缺的情況下繼續(xù)加強。相關(guān)部門在對政策的理解和執(zhí)行力上更加側(cè)重細節(jié)管理。在出讓手段中所采取的 招拍掛 方式逐步被市場和開發(fā)商所接受的同時， 2007 年將對以往土地出讓多采取的 掛牌 和 拍賣 方式進行探索性的拓展， 招標 也許將成為 2007 年土地出讓的新模式。 青島市住房建設(shè) 十一五 發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)明確要求在七區(qū)內(nèi)，五年內(nèi)共提供約 5000 畝的土地建設(shè)普通 商品住房。在 2006 年 12月，市國土資源和房屋管理局關(guān)于落實普通商品住房建設(shè)用地計劃的通知中明確規(guī)定出各區(qū)域的出讓數(shù)量， 2007 年市內(nèi)四區(qū)將出讓普通商品住房用地 400 畝，嶗山、城陽和黃島區(qū)各 200 畝。 2007 年初，青島開始執(zhí)行國家關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費有關(guān)政策標準，新增建設(shè)用地土地有償使用費標準在原基礎(chǔ)上提高 1 倍。但這些對土地整體價格的影響不大。 34 3熱點片區(qū)，上演血拼 青島樓市的 2007 將是熱點片區(qū)的血拼之年。 山東路、海爾路、香港中路、城陽、西海岸都是今年的焦點。市場的焦點意味著 也是購房者關(guān)注的焦點，更意味著有可能成為市場消化的難點。 2007 年，海爾路片區(qū)有嶗山國際花園、檀香灣、海爾東城國際三期、盛和大廈、大拇指廣場等項目一決高下；擁有了環(huán)宇康庭、良辰美景、嘉煌創(chuàng)異時代、新興公社等項目，山東路板塊繼續(xù)承擔 樓市杠桿 的角色。幾年來，香港中路一直是青島樓市的樣板區(qū)域，而今年它憑借鼎盛時代、青島世紀名人廣場、凱悅中心、萬邦中心、東海路 9 號等多個超高層項目，奪取市場各方的目光；而西海岸片區(qū)的隆海海之韻、光大海韻麗都、匯智廣場、達利廣場、福瀛錦銹前城、中南海灣新城、山海景 園、澤潤幸福城等樓盤則憑借海底隧道開工的利好消息，翹首面對市場各方的期待。 如同一枚硬幣的正反面，熱點片區(qū)的崛起也值得我們思考。多個樓盤集中在同一片區(qū)，可以相互借勢，比如在配套等方面合作，可享受鲇魚效應(yīng)帶來的益處；但如果相互拆臺，搞不正當競爭，勢必上演血拼之戰(zhàn)。 毫無疑問，在 2007 年青島房地產(chǎn)市場，片區(qū)之間的競爭已經(jīng)展開，必將催生新的操盤手法、推廣模式，給購房者提供新的居住模式。而隨著競爭的深入，片區(qū)競爭也將在血拼之后轉(zhuǎn)向內(nèi)部合作。 35 4外地大鱷，集體發(fā)力 “狼終于來了”，綠城、寶龍、萬科、上實、 和記黃浦， 2006 年一個個重量級的開發(fā)商魚貫而入。外地開發(fā)商進入青島市場，是意料之中的事，但速度如此之快卻是意料之外。 2006 年外地開發(fā)商的影響僅僅表現(xiàn)在心理上，而 2007 年，外地開發(fā)商要 真刀真槍 地投入青島市場。 對于外地開發(fā)企業(yè)與本土企業(yè)在開發(fā)水準上的差異，一位青島的業(yè)內(nèi)人士曾比喻是工業(yè)文明與農(nóng)業(yè)文化的差異，這頗讓人覺得有些言過其實。 但從萬科的運作速度來看，卻又不得不認同。一個近 40 萬平方米的大社區(qū)，要經(jīng)過規(guī)劃、審批、開工、銷售諸多環(huán)節(jié)，其速度之快確實讓青島房地產(chǎn)感受到 狼 的鋒利。 2006 年底 ，綠城 理想之城 也已開工，一個四千多畝的項目，已經(jīng)開始在李滄東部逐步綻放。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，幾家國內(nèi)一流開發(fā)商也正在準備涉足青島，國內(nèi)大的房地產(chǎn)企業(yè)從一線城市進入二線城市是大勢所趨。因此，2007 年新的外地企業(yè)突然宣布進入青島也將是不足為奇。 始自 2006 年的外地開發(fā)商進入青島，僅能理解為第一個 波段 ，即立穩(wěn)腳跟，與本地市場融合，擴大品牌影響力。無論是綠城、萬科均不諱言今后將在青島乃至山東有更大的發(fā)展。在青島，由點及面，占領(lǐng)更大的市場份額，相信時機成熟，會有第二輪的發(fā)力。 36 5品質(zhì)地產(chǎn)，高奏凱歌 如果說 品質(zhì) 是中國房地產(chǎn)企業(yè)真正直立行走的起步點，那么， 2007 年青島房地產(chǎn)市場展示給我們的，將是一個回歸產(chǎn)品品質(zhì)的身影。 宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)市場帶來的根本變化是讓消費者更加理性。買房的目的不僅僅是為了居住，而是向獲得舒適型和高品質(zhì)的居住條件過渡，通過居住品質(zhì)改變生活品質(zhì)。 2007 年，調(diào)控的后續(xù)效應(yīng)、市場風向的變化、樓盤投放量的增加、外來企業(yè)的進駐等因素的綜合作用必然引發(fā)激烈的競爭，市場也將逐漸向買方轉(zhuǎn)變。在百姓日漸理性的置業(yè)目光里，一個比實力、重品質(zhì)的房地產(chǎn)市場更加清晰起來。 跨越品質(zhì)地產(chǎn)元年， 青島地產(chǎn)從 2007 年開始轉(zhuǎn)入品質(zhì)地產(chǎn)建設(shè)年。 2007 年，東海路 9 號、天泰圣羅尼克、頤和星苑、魯能領(lǐng)秀城、萬科魅力之城、綠城理想之城等樓盤在品質(zhì)地產(chǎn)都在尋找自己的作為。 其實，很多有實力的開發(fā)商在完成資本積累后，都希望能蓋出真正的好房子，而品質(zhì)地產(chǎn)肯定是未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。目前開發(fā)商拿地越來越困難，而國家又鼓勵開發(fā)