1 一、總論 目簡介 目位置 新城南都，位于武進區(qū)湖塘鎮(zhèn) ,具體位置在花園街以西、長虹中路以北、武宜路以東、里底河以南。 項目地理位置優(yōu)越，南臨武進區(qū)政府和常州大學城，東接規(guī)劃中占地 1000畝的南田休閑購物公園；西靠建設中的占地面積為 4000 畝的淹城森林公園；北倚武進區(qū)經(jīng)濟中心湖塘鎮(zhèn)和武進廣電中心 ,是將來大常州的集居住、教育、文化、旅游、消費、休閑等功能于一體的城南新區(qū)域中心。 目現(xiàn)狀 項目占地逾 700 畝，總建筑面積 80 多萬，是常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住 社區(qū)。 A、新城南都東區(qū)：已全面開發(fā)，項目在建面積已逾 35 萬，建筑形態(tài)有多層、小高層、別墅等。項目總體銷售情況良好，銷售率大約為 70%。 B、 新城南都西區(qū)： 在 新城南都東區(qū)的領頭羊作用和良好市場營造下，武進區(qū)房地產(chǎn)市場將形成一個新的競爭形勢和新一輪區(qū)域熱點。目前，新城南都西區(qū)尚未開發(fā)，和東區(qū)一樣，西區(qū)的建筑形態(tài)也將有 多層、小高層、高層等多種形態(tài)。 目總體規(guī)劃要求 新城南都項目由江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司聯(lián)合國際著名的規(guī)劃設計公 2 司：翌德（法國）國際設計機構以及園林設計公司：貝爾高林景觀設計 公司精心規(guī)劃，分期開發(fā)。 開發(fā)宗旨為把本項目打造成為常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)，高度體現(xiàn)項目大型化、人性化、現(xiàn)代化、國際化人居生活的先進規(guī)劃設計理念和原則。 根據(jù)規(guī)劃，新城南都項目分為御園、雅園、錦園、馨園四大組團。其中，別墅為 102 套；多層約 2000 多套；高層及小高層約 3000 多套。居住人口可達20000 余人。另外，項目還配套了 500 米國際風情商業(yè)街、大型會所、實驗幼兒園、小學、園林泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場、老人養(yǎng)生活動區(qū)、康體中心、兒童樂園、銀行、郵局、購物超市、生活 市場等小區(qū)配套。 國文案網(wǎng) 搜集整理，版權歸原作者。 目主要經(jīng)濟技術指標 項目 指標 單位 總用地面積 頃 地上總建筑面積 容積率 建筑密度 綠地率 機動車位數(shù) 4000 個 非機動車位數(shù) 15000 個 目法人概況 企業(yè)名稱： 江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司 住 所： 武進高新技術產(chǎn)業(yè)開 發(fā)區(qū) 法定代表人：王振華 注冊資本： 10018 萬 企業(yè)類型： 有限責任公司 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售（凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營）。 3 制依據(jù) 本項目可行性報告根據(jù)常州新城房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的資料，結合有關的政策法規(guī)和常州市有關規(guī)劃，在實地考察與市場研究的基礎上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)融資提供科學的決策依據(jù)。 此外，本項目可行性研究報告編制依據(jù)還有： 1、常州市國土資源局國有土地使用權出讓合同。 2、新城 南都地塊控規(guī)圖。 3、常州市規(guī)劃國土管理局住宅小區(qū)建設項目 規(guī)劃設計要點通知書和土地利用條件和要求。 論 項目地塊在區(qū)位、配套、交通、規(guī)模等方面具有較為明顯的優(yōu)勢。位于常州市武進區(qū)富裕的湖塘鎮(zhèn)，距離武進區(qū)政府非常近；同時由于規(guī)模非常大，社區(qū)配套齊全，樓盤整體檔次較高，對推動武進區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，改善武進區(qū)居民居住條件將會產(chǎn)生巨大作用。同時，本項目的財務收益非?？捎^： 東區(qū) 預計總銷售收入為 ，總投資為 ，稅后凈利潤 ， 西區(qū) 預計總銷售收入為 ，總投資為 ，稅后凈利潤 后銷售利 潤率 將給本公司帶來巨大的利潤，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。因此，本項目十分可行。 二、市場分析 4 州宏觀經(jīng)濟分析 常州市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國經(jīng)濟體制綜合改革試點城市和長江三角洲最早開放的地區(qū)之一。改革開放以來，常州市國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)以高速度遞增，成為中國城市綜合實力“ 50 強”和投資環(huán)境“ 40 優(yōu)”城市。 觀經(jīng)濟分析 2004 年， 常州 市 計將達到 1100 億元，按可比價計算，增長 成為江蘇 省 又一個經(jīng)濟總量 “超千億 ”的地級市，這是一個具有歷史性意義的發(fā) 展標志。同樣具有跨越式意義的發(fā)展指標是，去年 常州 市人均 現(xiàn)行匯率計算達到 3800 美元。 圖 2 . 1 近年來常州市 G D P 增長情況6 0 0 . 36737 6 0 . 39 0 0 . 211001 0 . 9 0 %12%1 2 . 4 0 %1 4 . 5 0 %1 5 . 5 0 %0200400600800100012002000 2001 2002 2003 20040 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P （ 億 元 ） 增長率圖 2 . 2 近年來常州市人均 G D P 增長情況17625197072226026610316000100002000030000400002000 2001 2002 2003 2004人 均 G D P ( 元 )根據(jù)世界銀行的發(fā)展報告，人均 元左右是進入中等以上收入國家 5 或地區(qū)的門檻。考察當今發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)歷可以看到：人均 1000 到 2000美元，日本用了 6 年時間，德國 9 年、英國和法國 13 年；從 2000 到 3000 美元，日本 3 年、德國 6 年、英國和法國 7 年、美國 12 年。 常州 市在 1994 年人均 000 美元， 6 年 時間 突破 2000 美元， 4 年時間突破 3800 美元。 2004 年，常州市 預計完成全社會固定資產(chǎn)投資額 580 億元，比上年增長 30%，其中工業(yè)投資完成 340 億元，比上年增長 35%左右；高新技術產(chǎn)業(yè)完成投資 32億元，比上年增長 44%。 圖 2 . 3 近年來常州市社會固定投資情況01002003004005006007002000 2001 2002 2003 20040 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資（億元） 口 截止 2004 年底， 常州 市戶籍總人口達到 人，比上年增長 其中市區(qū)人口為 人，增長 外來人口達到 人，比上年增長 外來人口總量達 到了一個新的峰值。 圖 2 . 4 近年來常州市人口變動情況 ( 萬人 )3 4 1 . 5343 3 4 3 . 23 4 6 . 23 4 8 . 9 63363383403423443463483502000 2001 2002 2003 2004 6 活水平 當一個國家和地區(qū)的人均 到 3000 美元左右時，居民的消費開始從溫飽為主的基本型消費向滿足為主的享受型消費轉變，恩格爾系數(shù)明顯下降，交通通訊、文化娛樂教育等消費比重迅速上升；對住房、轎車的需求呈快速增長趨勢。據(jù)市統(tǒng)計部門測算， 2004 年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達 12867 元，農(nóng)民人均純收入將超過 6280 元，均居全省第三位。 圖 2 . 5 近年來常州市區(qū)居民可支配收入情況0500010000150002000 2001 2002 2003 20040 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %市區(qū)居民可支配收入( 元) 增長率圖 2 . 6 近年來常州市城鄉(xiāng)居民人均存款余額情況 ( 元 )104401301714566179922075905000100001500020000250002000 2001 2002 2003 20042004 年，常州人民 生活 發(fā)生巨大的變化。 住房 不僅大了、亮了，而且功能配套更齊全了。出行 感嘆私家車增長速度之快。餐飲 去年全市餐飲業(yè) 營業(yè)額達 元，更多常州人走進餐廳，享受生活。 2004 年，全市的社會保障體系進一步完善、人民的生活質量進一步提高、文化設施進一步普及 。 隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府更有實力為百姓的美好生活錦上添花。去年 常州 市財政總收入達 元，其中地方一般預算收入達 元，增長 住狀況 近年來，隨著城市 建設的不斷發(fā)展，常州市城鎮(zhèn)居民家庭居住狀況大為改善。居民人均居住面積從 2000年的 004年末的 2004年常州市統(tǒng)計局對市區(qū) 1418 戶家庭調(diào)查結果顯示： 截止 2004 年 5 月， 常州 市市區(qū)居民戶均住房建筑面積為 方米，人均建筑面積為 方米，與 2002 7 年末相比（以 200 戶常年住戶抽樣調(diào)查資料為依據(jù)，下同），戶均建筑面積上升了 6 平方米，人均建筑面積增加了 方米。從居民家庭住房的建筑面積分布來看，有 家庭住宅建筑面積在 30方米之間，有 家庭住房建筑面積在 60方米之間， 家庭住宅建筑面積在 90方米之間，還有 居民住房建筑面積在 120 平方米以上。一部分經(jīng)濟條件較好的城鎮(zhèn)居民家庭出于投資或其它考慮，購置了第二套或更多住宅，調(diào)查中，有 城鎮(zhèn)居民家庭擁有 2 套及 2 套以上房子，這一比例比 2002 年調(diào)查結果上升 圖 2 . 7 常州市城鎮(zhèn)居民居住狀況分布圖3 0 - 6 0 平 方 米31%9 0 - 1 2 0 平 方 米12%1 2 0 平 方 米 以 上9%6 0 - 9 0 平 方 米46%3 0 平 方 米 以 下2%圖 2 . 8 近年來常州市城鎮(zhèn)居民住宅面積增長情況 ( 0 . 8121 7 . 32 7 . 1 2 7 . 60510152025302000 2001 2002 2003 來走勢 2005 年，是常州實現(xiàn) “十五 ”計劃目標 ，銜接 “十一五 ”發(fā)展的重要一年，也是常州 市力爭 “兩個率先 ”、實現(xiàn)富民強市的關鍵之年。經(jīng)濟總量躍上 “千億級 ”平臺，常州站在了一個更新的發(fā)展起點。 在市委九屆十二次全會上，市委、市政府以科學發(fā)展觀統(tǒng)領全局，統(tǒng)籌安排， 8 明確提出， 2005 年要把工作重點轉移到推進結構調(diào)整、轉變增長方式、提高經(jīng)濟運行質量和效益上來，全力推進 “兩個率先 ”和富民強市；全力推進新型工業(yè)化和現(xiàn)代制造業(yè)基地建設；全力推進外資民資新一輪突破；全力推進農(nóng)村發(fā)展農(nóng)民增收；全力推進生態(tài)常州建設；全力推進社會主義和諧社會建設，走全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展道路。 預計常州市明年國民 生產(chǎn)總值增長 13%；地方一般預算收入增長 15%；全社會固定資產(chǎn)投資增長 25%；協(xié)議注冊外資和實際到賬外資均增長 30%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長 10%和 8%以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)；人口自然增長率控制在 1 以內(nèi)。 從以上常州市政府的經(jīng)濟分析可以看出，明年常州市經(jīng)濟將會繼續(xù)保持增長態(tài)勢，人均居民收入將進一步提高，人均可支配性收入將進一步增加，人民對于改善居住、生活質量等的要求將進一步加強。 地產(chǎn)市場分析 2004 年，雖然國家連續(xù)推出加強土地管理、控制信貸 增長、加息等多項宏觀調(diào)控政策，但常州市房地產(chǎn)開發(fā)仍然保持強勁的增長態(tài)勢。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，比上年同比增長 在建商品房屋施工面積達 991 萬，增長 其中新開工面積 ，增長 房屋竣工面積 ，與上年持平；房屋銷售面積 ，比上年增長 90%以上竣工房屋順利實現(xiàn)銷售。 州房地產(chǎn)綜述 自 1998 年以來，常州市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年保持快速增長。盡管 2004 年受宏觀調(diào)控政策影響，全社會固定投資出現(xiàn)大 幅度回落，但房地產(chǎn)投資增速高達 達到 元。 9 圖 2 . 9 常州市房地產(chǎn)投資情況0204060801002000 2001 2002 2003 20040 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %房 地 產(chǎn) 投 資 ( 億 元 ) 增長率在房地產(chǎn)供應方面， 2004 年，常州市商品房施工面積達到 991 萬平方米，同比增長達 商品房竣工面積為 平方米，基本與 2003 年持平。 圖 2 . 1 0 常州市商品房施工情況0200400600800100012002000 2001 2002 2003 20040 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %商品房施工面積( 萬m 2 ) 增長率圖 2 . 1 1 常州市商品房竣工情況0501001502002503002000 2001 2002 2003 2004- 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %竣 工 面 積 ( 萬 m 2 ) 增長率在銷售方面，自 1998 年起，常州市房地產(chǎn)銷售經(jīng)過連續(xù)數(shù)年的快速增長。2002 年商品房銷售面積達到 平方米，同比增長 住宅銷售面積達到 平方米，同比增長 2003 年，隨著國家宏觀條政策的影響，房地產(chǎn)銷售開始放緩，全年商品房銷售面積為 平方米 ,同比下降 住宅銷售面積為 平方米，同比下降 2004 年，盡管宏觀調(diào)控政策作用明顯，但常州市商品房銷售情況依然出現(xiàn)了較大幅度增長，達到 平方米，增幅 10 圖 2 . 1 2 常州市商品房銷售情況0501001502002503002001 2002 2003 2004- 4 0 . 0 0 %- 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %銷 售 面 積 ( 萬 m 2 ) 字樓市場 常州市寫字樓的分布大都在城北區(qū)和市中心，相對分布區(qū)域較為集中。 表 常州市寫字樓分布情況 分布區(qū)域 寫字樓數(shù)量 平均售價 平均租金 城北區(qū) 8 3500 元 / 400 500 元 / /年 市中心 19 5000 元 / 700 900 元 / /年 根據(jù)目前寫字樓物業(yè)市場狀況，可以將常州市寫字樓市場分為三類 中低檔、中高檔、高檔、按照其品質、價格及其市場份額見下表： 表 州市寫字樓分類 分類 租金 售價 代表樓盤 市場情況 發(fā)展前景 C 類：中低檔 / /天以下 4000 元 /以下 多寶、金橋大廈 市場主流 將逐漸減少 B 類：中高檔 1 / /天 4000 5500 元 / 泰富、常信 份額較少 未來主流 A 類：高檔 / /天 7500 元 /左右 嘉業(yè)國貿(mào) 僅此一家 市場有待培育 從上表可以看出，常州市目前的市場發(fā)展正從 C 類物業(yè) 普通中低檔寫字樓向 中高檔寫字樓逐步過渡，未來寫字樓物業(yè)的發(fā)展主流將是 常州新推出寫字樓個案主力價格在 4500 5500 元 /平方米左右，而高端市場其價格在 7500 元 /平方米左右，以目前的市場對產(chǎn)品的價格抗性來看，即使產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)全部完工現(xiàn)房交付，銷售前景也不能過于樂觀。 11 業(yè)用房市場 常州市目前比較成熟的主要有延陵西路商圈、南大街商圈和文化宮廣場商圈，此外，還有北大街商圈、城中路商圈等。主要集中在懷德路以東、延陵西路以北、和平路以西、東橫街以南這一環(huán)市政府區(qū)域內(nèi)。 表 常州市各商圈商鋪租金 商圈 營業(yè)面積 ( ) 平均租金 (元 / /月 ) 商圈特征 延陵西路商圈 300 150 服裝、手機通訊器材等 南大街商圈 90 / 小百貨、餐飲、服裝等 文化宮廣場商圈 / / 家電、餐飲等 北大街商圈 / / 裝潢、五金 城中路商圈 / 180 餐飲等 但是，常州市得到 較高認同的商業(yè)區(qū)域相對較少，主要集中在延陵西路和南大街兩個地段，市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 41的消費者逛街首選延陵西路，而更有高達50的消費者逛街首選南大街。相比較而言，對于其他幾個商圈的認同度大大降低，均不超過 5%。 來房地產(chǎn)市場趨勢分析 從 2003 年常州市商品房竣工面積和銷售面積來看，竣工面積為 平方米，銷售面積為 平方米，供需之比為 ,供略大于求。 2004 年，這種情況有所好轉，竣工面積為 平方米，銷售面積為 平方米，供需之比為 。說明常 州市房地產(chǎn)市場從前幾年的供不應求，經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展之后，已經(jīng)進入供求相對均衡的時期。 12 圖 2 . 1 3 商品房供需比1 . 1 21 . 0 81 . 2 11 . 0 60 . 9 51 . 0 01 . 0 51 . 1 01 . 1 51 . 2 01 . 2 52001 2002 2003 2004令人樂觀的是，常州作為長三角一個崛起中的城市，其房地產(chǎn)市場的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐： 隨著常州市經(jīng)濟快速發(fā)展，越來越多的外資、外地企業(yè)進入常州，外來人口的增加勢必產(chǎn)生新的住房需求； 城市基礎建設和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動遷戶仍然是未來房地產(chǎn)需求市場的重要組成部分； 常州市居民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件 提高，改善居住條件的需求強烈。 房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在較大程度上抑制了投機性購房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤的大量上市，也將起到平抑市場房價的作用。 2004 年 新城南都一期、水木年華等樓盤相繼開盤，近期市區(qū)還將推出面積達 45 萬平方米的低價位定銷商品房，隨著商品房供應量的大幅增加，預計在未來的兩三年內(nèi)，房價上升的空間將非常有限，房地產(chǎn)市場也將進入一個供求相對平衡、結構比較合理、價格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時期。 未來的常州房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈，專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向。 三、項目周邊環(huán)境 與競爭性樓盤分析 13 目周邊環(huán)境 邊環(huán)境分析 經(jīng)濟環(huán)境分析 常州正面臨著劃時代的發(fā)展機遇，從政府城市規(guī)劃的定位來看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟圈，而上海、無錫、蘇州都在常州的南面，而武進是聯(lián)接蘇錫常的門戶，政府正在大力發(fā)展武進新區(qū)已是勢在必然。而新城南都緊接武進新區(qū)行政中心、商業(yè)中心，是未來城市發(fā)展的核心區(qū)域。 人文環(huán)境分析 常州城南區(qū)域為文化、旅游生態(tài)區(qū)，西有鬲湖，南有太湖，同時常州大學城，淹城春秋森林公園、常州高新技術開發(fā)區(qū)，襯托常州市武進區(qū)濃厚的人文環(huán)境底蘊。而新城南都位于武進區(qū)核心區(qū) 位，盡占人文優(yōu)勢。 生態(tài)環(huán)境分析 常州南面具有三大休閑生態(tài)旅游區(qū)：環(huán)太湖灣旅游度假區(qū)、環(huán)鬲湖休閑旅游區(qū)、春秋淹城風景旅游區(qū)，新城南都地處其間，享受良好的生態(tài)旅游資源，具有極佳的居住空間。 具體表現(xiàn)為： 1、項目正東為規(guī)劃中占地 1000 畝的南田購物休閑公園。它的建成標志著武進區(qū)新經(jīng)濟、商業(yè)、休閑中心的南移，對新城南都的品質提升和齊全的周邊市政配套有極大促進作用； 2、項目南面為武進區(qū)政府和常州大學城，是武進區(qū)行政中心和文化中心的象征。武進區(qū)濃厚的文化氛圍，是新城南都項目的潛力所在； 3、項目西南的春秋淹城 森林公園是武進區(qū)旅游度假、休閑的代表，新城南都受其生態(tài)旅游資源的薰陶，是最適合人居的社區(qū)之一。 邊競爭樓盤 案名 綠園 100三期 四季北苑 隨園 華都馨園 陽湖名城 開發(fā)商 萬聯(lián)房產(chǎn) 新城房產(chǎn) 雙益房產(chǎn) 華馨房產(chǎn) 武進建設房產(chǎn) 14 規(guī)模 8 萬 13 萬 14 萬 35 萬 價格 3100 元 / 3250 元 / 3220 元 / 3300 元 / 未知 推案量 177 戶 300 戶 412 戶 228 戶 規(guī)劃樓層 多層 /18 層 多層 /小高層 小高層 多層 /小高層 銷售率 三期 70%左右 73% 80% 65% 未開盤 客戶主要區(qū)域 清潭 /牛塘 /凌家塘 常州 /湖塘 /外地 湖塘 /外地 /常州 湖塘 /外地 / 常州 售樓處已基本裝修完成，銷售人員正處于培訓期間，估計今年上半年開盤 競爭優(yōu)勢 周邊無競爭個案 /形象包裝 價格 /地段 /小區(qū)規(guī)劃 /配套 /品牌實力 價格 /學區(qū) /交通 價格 /學區(qū) 競爭劣勢 周邊環(huán)境 /濫尾改造樓 /房型 /區(qū)內(nèi)景觀配套 /品牌 /實力 周邊環(huán)境 /高壓線 /地形不規(guī)則 品牌 /配套 交通 /地理位置 /周邊環(huán)境/規(guī)劃前景 / 配套設施 總體上來看，區(qū)域內(nèi)競爭性樓盤 較多，已經(jīng)形成了武進區(qū)新型住宅區(qū)的集中地。但由于目標客戶群比較分散，因此銷售周期控制較長，推案量不大。從目前來看，隨園由于靠近大學城且交通非常便利，銷售情況較好，達到 80%，目標客戶群輻射到常州市以及外地。其它幾個樓盤銷售情況也不錯，推出部分成交量都超過 60%。 析 地域優(yōu)勢 未來武進新都市中心區(qū)域，項目擁有無限升值潛力； 規(guī)劃優(yōu)勢 常武地區(qū)超大型生活社區(qū)，融合國際規(guī)劃、園林公司等共同打造的新型、優(yōu)異社區(qū)； 市場優(yōu)勢 作為常武地區(qū)最富庶的地區(qū)，個體經(jīng)濟實力雄厚，本 項目是目前武進區(qū)樓盤中僅有的高檔、明星樓盤，投資價值極高； 超前的規(guī)劃與設計、新城房產(chǎn)的知名品牌優(yōu)勢及小區(qū)的智能化管理系統(tǒng)。 項目周邊的生活居住氛圍還未形成； 15 項目所在區(qū)域的客戶有效需求明顯不足； 周邊的直通常州市區(qū)的公交線路不發(fā)達，和常州市區(qū)的聯(lián)系度低。 本區(qū)域是武進區(qū)經(jīng)濟、文化和行政的中心，擁有濃厚的歷史、文化基礎，有助于今后市場的挖掘和發(fā)展； 目前新城南都的周邊市政配套、綠化等正處于不斷完善中，因此存在極大的發(fā)展?jié)摿涂臻g； 南田公園的開工、建設及完成，將是新城 南都最大的周邊配套設施，也是新城南都形象與品位的極大提升。 武進區(qū)的經(jīng)濟實體以傳統(tǒng)型、私營企業(yè)為主，個體老板由于思想、目光等原因不太容易接受新鮮事物； 城南的傳統(tǒng)郊區(qū)概念影響深遠。 四、項目定位 品定位 常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū) 具體表述如下： 齊全配套、優(yōu)質服務 各種健康、娛樂設施、新城物管多年管理經(jīng)驗，有口皆碑； 遠離塵囂，但交通便利 交通網(wǎng)絡四通八達； 優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境 1000 畝南田購物休閑公園； 高素質的市政配套 大學城、南田購物公 園、行政中心； 高品質的產(chǎn)品 國際規(guī)劃公司、國際園林設計大師傾情演譯。 16 格定位 多層和小高層部分價格定位采用市場定價法，選用臨近本項目且同屬于高檔住宅的項目作為可比樣本，結合本項目特點進行比較修正，從而得出本項目最合適的市場參考價格。本項目選取可比樣本為綠園 100 三期和隨園。 對于別墅項目，由于項目周邊無可參照樣本，故本項目以現(xiàn)在售價為準。目前聯(lián)排別墅 165 萬 /套，獨立別墅 355 萬 /套。 表 市場比較法定價 比較內(nèi)容 權重 綠園 100 三期 隨園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 物業(yè)位置 15% 部環(huán)境 25% 區(qū)環(huán)境 10% 業(yè)類型 25% 1 型設計 10% 活配套 10% 題提煉 5% 計 100% / 各比較對象市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得到： 比較項目 價格修 正 市場參考價格 綠園 100 三期 5800/504 隨園 4300/464 經(jīng)過對比較樣本進行比較系數(shù)修正后得到本項目多層、小高層市場參考價在3464 /平方米 ,因此，本項目多層、小高層市場參考均價為 3500 元 /平方米。 戶定位 常武地區(qū)拆遷居民中較富有的群體； 17 武進區(qū)政府機關公務員； 武進區(qū)大型企事業(yè)單位高層人士； 長期進行房地產(chǎn)投資的常州市人士； 武進區(qū)私營企業(yè)業(yè)主； 部分常州市區(qū)富有居民。 五、財務分析 術指標說明 新城南都總占地 頃，地上總建筑面積 847,200 平方米，其中住宅部分共計 677,112 平方米，獨立及聯(lián)排別墅共計 34,888 平方米，商業(yè)街 48,000 平方米 , 沿街商業(yè) 15,000 平方米，公建配套面積為 72,200 平方米。各期開發(fā)詳情見下表： 物業(yè)類型 東區(qū) 西區(qū) 總計 土地面積 309,178,488,總建筑面積 368,525,893,地上總建筑面積 340,506,847,可售建筑面積 311,463,775,住宅 245,431,677,別墅 34,34,商業(yè)街 21,26,48,沿街商業(yè) 10,5,15,公建配套 29,43,72,地下總建筑面積 27,19,46,東區(qū)已于 2004 年 3 月開始預售，預計于 2005 年底竣工。西區(qū)預計將于 2006年底開始預售，預計于 2009 年建成，項目東區(qū)的開發(fā)周期為 3 年，西區(qū)為 4 年。 區(qū) 財務 測算 根據(jù)常州市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場行情及未來預期，本項目住宅目前銷售均價為 18 3,500 元 /平方米，未來商業(yè)街銷售均價預計為 6,000 元 /平方米，沿街商鋪銷售均價預計為 8,000 元 /平方米，機動車位價格恒定在 70,000 元 /個上下浮動。 銷售收入測算如下： 銷售收入測算表 序號 項目 單位 銷售收入（ 合計（ 2004 年 2005 年 住宅銷售單價 ,3, 住宅銷售面積 00,45,245,1 住宅銷售收入 00,000,160,142,760,142,別墅銷售單價 , 別墅銷售面積 4,34,2 別墅銷 售收入 91,884,191,884,商業(yè)街銷售單價 6, 商業(yè)街銷售面積 21,21,3 商業(yè)街銷售收入 126,774,126,774,沿街商業(yè)銷售單價 8, 沿街商業(yè)銷售面積 10,10,4 沿街商業(yè) 銷售收入 80,000,80,000,車位銷售單價 70, 車位銷售個數(shù) 個 1,1,5 車位銷售收入 82,600,82,600,6 總銷售收入 91,884,449,516,1,241,400,本項目建設投資估算如下表所示： 建設投資估算表 序號 項目 估算金額 估算指標 估算面積 （ （ ） （ 1 前期工程費 142,208, 前期規(guī)費 90,262,368,規(guī)劃設計費 40,894,368,其他前期費 11,052,368,2 建安工程費 361,105, 住宅 270,330,1,245,別墅 31,399,34,商業(yè)街 19,016,21,沿街商業(yè) 10,000,1,10,地下車庫 30,360,1,27,3 公共配套設施費 29,045, 公建配套設施 29,045,1,29,4 公共基礎設施費 102,261, 供電 24,941,311, 19 供水 18,706,311,郵電 1,558,311,雨污水 6,235,311,智能化 10,288,311,室外工程費 40,530,311,5 后期成本 6,547, 物業(yè)維修基金 3,741,311,交接費用 935,311,交易手續(xù)費等雜費 1,870,311,建設成本合計 641,168, 本項目現(xiàn)金流量估算如下： 現(xiàn)金流量表 序號 項目 估算指標 估算金額（ 2002 年中 2003 年 2004 年 2005 年 一、 現(xiàn)金流入 791,884,449,516,銷售收入 791,884,449,516,二、 現(xiàn)金流出 87,478,8,105,487,579,325,107,1 總投資 87,478,8,105,433,792,294,422,土地出讓金 70,762, 契稅 2,830, 拆遷補償費 6,848, 其他 7,036, 建設成本 384,700,256,467,管理費用 10,929,10,929,銷售費用 15,837,8,990,財務費用 8,105,9,456,9,456,不可預見費 12,867,8,578,2 營業(yè)稅及附加 43,949,24,948,3 土地增值稅預征 1% 2% 9,837,5,736,三、 稅前凈現(xiàn)金流量 (87,478,(8,105,304,304,124,409,所得稅 68,877,41,055,四、 稅后凈現(xiàn)金流量 (87,478,(8,105,235,426,83,354,五、 稅后凈現(xiàn)值 (87,478,(7,505,201,840,66,169,由以上各表可知，本項目東區(qū)總銷售 收入為 ，總投資為 ，稅后凈利潤 后銷售利潤率 在 8折現(xiàn)率下，凈現(xiàn)值為 173,026,167元，項目回籠資金的速度非?？欤б婧?。 20 區(qū) 財務 測算 根據(jù)常州市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場行情及未來預期，本項目住宅未來銷售起價預計為 3,700 元 /平方米，未來商業(yè)街銷售起價預計為 6,500 元 /平方米，沿街商鋪銷售起價預計為 9,000 元 /平方米，機動車位價格恒定在 70,000 元 /個上下浮動。 銷售收入測算如下： 銷售收入測算表 序號 項目 單位 銷售收入（ 合計（ 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 住宅銷售單價 ,3,4,4, 住宅銷售面積 10,110,110,101,431,1 住宅銷售收入 07,000,429,000,451,000,435,835,1,722,835,商業(yè)街銷售單價 ,6,7, 商業(yè)街銷售面積 0,10,6, 26,2 商業(yè)街銷售收入 5,000,67,500,48,097,180,597,沿街商業(yè)銷售單價 9, 沿街商業(yè)銷售面積 5,5,3 沿街商業(yè)銷售收入 45,000,45,000,車位銷售單價 70, 車位銷售個數(shù) 個 4 車位銷售收入 57,400,57,400,5 總銷售收入 72,000,496,500,499,097,538,235,2,005