某某某 市市市 接接接 履履履 橋橋橋 生生生 態(tài)態(tài)態(tài) 休休休 閑閑閑 度度度 假假假 中中中 心心心 可可可 行行行 性性性 研研研 究究究 報(bào)報(bào)報(bào) 告告告 目 錄 第一章 項(xiàng)目概論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)地概況 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)及內(nèi)容 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景 第三章 項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢性評價(jià) 第四章 市場與競爭分析 第一節(jié) 發(fā)展現(xiàn)狀和前景分析 第二節(jié) 競爭分析 第五章 建設(shè)方案和實(shí)施計(jì)劃 第六章 財(cái)務(wù)計(jì)劃和經(jīng)濟(jì)效益分析 第一節(jié) 投資概算 第二節(jié) 資金籌措與使用 第三節(jié) 效益分析 第七章 市場營銷策略與風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 市場營銷策略 第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 第八章 總體進(jìn)度安排 第九章 環(huán)境 保護(hù)措施 第十章 結(jié)論 第一章 項(xiàng)目概論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 1、 項(xiàng)目名稱： 某 市零陵區(qū)接履橋鎮(zhèn)生態(tài)休閑度假中心 2、 項(xiàng)目選址： 某 市零陵區(qū)接履橋鎮(zhèn) 3、 承辦單位： 某 市零陵區(qū)接履橋鎮(zhèn)政府 4、 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 5、 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人： 6、 技術(shù)負(fù)責(zé)人： 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)地概況 湖南省 某 市零陵區(qū)地處湘南，毗鄰兩廣，屬南嶺山脈北麓，地理坐標(biāo)北緯 25 11 26 48，東經(jīng) 111 11 111 57， 土地總面積 1976 平方公里；最高氣溫 40，最低氣溫 7，全年平均氣溫在 全年日照數(shù) 降雨量 1028 1696毫米，無霜期 300天以上，相對濕度 80%以下；境內(nèi)有 207、 322國道、 1812、 1830 省道、永連公路、衡昆高速公路、二廣高速公路 (已動工 )、洛湛鐵路 (已開工 )、與 某 機(jī)場一道構(gòu)成了一個(gè)發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。 零陵區(qū)接履橋鎮(zhèn)轄 32個(gè)行政村， 284個(gè)村民小組，總?cè)丝?積 110平方公里，擁有耕地 5 萬畝，民風(fēng)淳樸，物產(chǎn)豐富，素有 某 “糧倉”之美稱。接履橋鎮(zhèn)是零陵的北大門，其區(qū)位優(yōu)勢明顯，距零陵城區(qū)僅 9 公里，距冷水灘 城區(qū) 13 公里，地處中心城區(qū)的鍥合點(diǎn)，是兩區(qū)聯(lián)城的關(guān)鍵鏈條。其次是交通優(yōu)勢突出，交通主線 322國道、零陵大道、永連公路、衡昆高速公路穿境而過， 1812線、 1830線貫穿全鎮(zhèn)，待建的二廣高速通過該鎮(zhèn)，2008 年將全線開通，村公路四通八達(dá)，維護(hù)良好。再次是資源優(yōu)勢富足，境內(nèi)山塘水庫星羅棋布，且呈線狀分布，大多靠近公路。全鎮(zhèn)有骨干山塘 148座，其中沿 322國道、零陵大道、永連公路的馬壩、柘塘、新塘尾、甸尾頭開發(fā)區(qū)等村水養(yǎng)面積為 10畝以上的山塘 27 座。全鎮(zhèn)另有小二型水庫 7 座，其中畫眉鋪的龍?zhí)?、鄭家的上木塘、楓木樹的?池塘等臨近雙牌干渠，水源充足，水質(zhì)優(yōu)良，是我區(qū)盛產(chǎn)鮮魚的大型基地。其境內(nèi)有一壽星巖，長約 內(nèi)構(gòu)造獨(dú)特，石柱、石筍千姿百態(tài)，趣味橫生，氣溫常年為 18 25，共有景點(diǎn) 20多處，有大型觀音座佛像， 金猴捧月、雙龍戲珠、龍宮神殿等等，數(shù)不勝數(shù)，流連其中，心曠神怡，賞心悅目；另外，洞內(nèi)還有陰河，水流平緩曲折，綿延數(shù)里，沿途洞中有洞，置身其中，其樂無窮。第四是旅游開發(fā)和發(fā)展?jié)摿^大，目前接履橋鎮(zhèn)已建成初具規(guī)模的農(nóng)家樂垂釣山莊兩家，零星在建的 10 余處以上。雙休日、節(jié)假日增多，請吃請喝已不時(shí)髦，家庭和集體旅游 休閑，回歸自然已成為一種時(shí)尚，這為旅游提供了源源不斷的客源。每到雙休日、節(jié)假日以垂釣為主前來休閑度假的游客平均每天達(dá) 1000人次左右，營業(yè)額 3 5萬元。據(jù)統(tǒng)計(jì)年接待該類游客達(dá) 8萬人次，由于宣傳到位，名氣旺帶來人氣旺，已成為 某 市及零陵、冷水灘兩區(qū)的釣魚中心。因此，由于其地理位置優(yōu)越，旅游資源豐富，開發(fā)潛力巨大，發(fā)展空間廣闊，為充分利用自然資源，接履橋鎮(zhèn)政府邀請有關(guān)部門和專家進(jìn)行了為期半年的考察規(guī)劃，通過論證，決定興建接履橋生態(tài)休閑度假中心，融入寧遠(yuǎn)九疑山、雙牌陽明山以及祁陽、零陵、東安等旅游圈。 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)及宗旨 一、建設(shè)目標(biāo) 充分利用接履橋鎮(zhèn)境內(nèi)星落棋布的山塘水庫，進(jìn)行合理開發(fā)建設(shè)，計(jì)劃投入資金 16000萬元。主要建設(shè)農(nóng)家樂山莊、垂釣中心、水上娛樂、溶洞探險(xiǎn)等項(xiàng)目，建筑面積 5萬多平方米，力爭在 2006 2008年完成一期開發(fā)，基本完成 10處左右的休閑基地配套建設(shè)，初步形成休閑基地網(wǎng)群； 2008 2010 年完成二期開 發(fā)，力爭雙休日、節(jié)假日前來休閑度假娛樂日均達(dá) 10000人次以上，營業(yè)額達(dá) 50 萬元左右，年收入 5000 萬元，年獲利 3000 萬元，上繳稅收 500萬元的目的。 二、建設(shè)宗旨 對鎮(zhèn)內(nèi)旅游資源 進(jìn)行有效整合，依托本地人文旅游資源優(yōu)勢，配合 某 市及零陵區(qū)旅游發(fā)展的大局，新建接履橋生態(tài)休閑度假中心，融“巖洞奇觀”、“田園風(fēng)光”、“水上娛樂”、“垂釣中心”、“溶洞探險(xiǎn)”為一體，集休憩、觀賞、游覽、娛樂、度假、健身及文化活動為一體，使之成為全市乃至全省的綜合性生態(tài)休閑度假中心。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景 一、大力發(fā)展旅游業(yè)特別是生態(tài)休閑度假意義重大 旅游是人們在滿足日常的衣、食、住、行等基本生活需要后，追求更高層次的物質(zhì)上和精神上享受的一種社會現(xiàn)象。尤其是現(xiàn)代旅游更明顯地看出它是人類超出生存需要的一種更高 級的消費(fèi)形式。從現(xiàn)實(shí)看，旅游業(yè)是一項(xiàng)關(guān)聯(lián)度大，拉動性強(qiáng)，資源可持續(xù)利用的新興產(chǎn)業(yè)。它不僅可以帶動交通運(yùn)輸、商業(yè)購物、電信通訊、餐飲服務(wù)、文化娛樂等各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還為解決社會就業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動消費(fèi)起著積極的推動作用。旅游是人民生活質(zhì)量提高的重要標(biāo)志，是現(xiàn)代文明的生活方式之一，是人們追求提高精神享受層次的目標(biāo)和途徑，是現(xiàn)在及未來居民消費(fèi)的三大熱點(diǎn)之一。旅游在國外一直是人們所推崇的重要活動，休假 外出旅游成了生活中的必修課。我國在旅游方面有相當(dāng)悠久的歷史。二十世紀(jì)中葉，長期的戰(zhàn)爭和極貧極苦，使我國旅游業(yè)一度處 于低谷，改革開放以來，由貧困到溫飽到小康到富裕，隨著人民生活水平的提高，旅游重又成了人們的熱門話題。發(fā)展旅游業(yè)的作用重大，如促使自然資源的合理開發(fā)利用，美化地區(qū)環(huán)境；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；帶動與旅游業(yè)中食、住、行、游、購、娛等相關(guān)的交通運(yùn)輸、餐飲、賓館酒店、建筑等行業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大社會就業(yè)；促進(jìn)國家、地區(qū)間不同思想文化交流；陶冶國民情操，促進(jìn)社會主義精神文明建設(shè)；傳承華夏文化，激發(fā)愛國之情；增強(qiáng)國民體質(zhì)。而生態(tài)休閑度假作為旅游業(yè)的重要組成部分，在崇尚回歸自然，返璞歸真的今天，倍受人們的喜愛。象接履橋 生態(tài)休閑度假中心這種帶有度假旅游娛樂休閑性質(zhì)的項(xiàng)目還具有讓人們身體機(jī)能休息放松，消除疲勞，恢復(fù)活力的功效，既豐富了休假內(nèi)容，又大大提高了休假層次。 二、是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)快速增長的需要 近年來我國國民經(jīng)濟(jì)快速增長，三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。三次產(chǎn)業(yè)中，以第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展最為迅猛。特別是第三產(chǎn)業(yè)中的旅游業(yè)是近年增長最快的行業(yè)之一，目前每年以約 度增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 游業(yè)所創(chuàng)造的國民生產(chǎn)總值已占 右，成為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的支柱產(chǎn)業(yè)。脫穎而出的旅游業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長亮點(diǎn)。由于旅游業(yè)對資 源消耗和浪費(fèi)少，對環(huán)境的壓力小，投入和收益比例高，對促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用大， 被人們喻之為“無煙工業(yè)”，可見大力發(fā)展旅游業(yè)特別是生態(tài)休閑度假是促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速增長便捷之路。 三、是與國際接軌，加強(qiáng)國際交流的需要 加入世界貿(mào)易組織是我國在新世紀(jì)擴(kuò)大對外開放的一大戰(zhàn)略舉措，不僅對國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展將產(chǎn)生積極影響，也會為我國旅游產(chǎn)業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機(jī)遇。中國作為資源豐富、人口眾多的大國，在當(dāng)今多極化發(fā)展的世界里，正提倡與國際接軌，加強(qiáng)與世界各個(gè)國家和地區(qū)的文化思想交流。同時(shí)，中國又是一個(gè)大市場，任何國 家和地區(qū)又希望來到中國領(lǐng)略神奇的中華文化，搶占中國市場，因此，中國需要開放的世界，世界也需要開放的中國。加入 旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的，有力的，多方面的。 四、是滿足人們不斷增長的物質(zhì)和精神需求的需要。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得人們的生活水平得到了改善，對精神生活的要求越來越高，旅游逐漸成為人們喜愛的享受方式。雙休日和節(jié)假日，也為廣大群眾提供了時(shí)間上的機(jī)會，人們不再滿足于吃一頓了事，而是轉(zhuǎn)而注重娛樂和精神享受了。另外，勞動人事制度的改革將推行帶薪休假制，可為旅游提供更多的客源。目前旅游業(yè)的態(tài)勢呈現(xiàn)出以下特色 。 1、高層次、多樣化。 從近年來我國旅游業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)看，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人們生活水平的提高，一般的觀光旅游也將隨之增加，但所占比重將會有所下降；高層次的文化旅游、生態(tài)旅 游、休閑度假旅游、森林旅游及其 他一些有特色的旅游將越來越多，旅游的文化內(nèi)涵將越來越豐富。眾多旅游者越來越不滿足多年一貫制的觀光旅游，而希望能夠在旅游中結(jié)合自己的興趣愛好，進(jìn)行積極的探索、參與、體驗(yàn)和休閑享受，人們將更加重視精神疲勞的消除，這樣就要求旅游企業(yè)推出豐富多彩的旅游產(chǎn)品。那些單純游山玩水的消遣觀光，將逐漸為多樣化的旅游方式和項(xiàng) 目所取代。 2、個(gè)性化的實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的旅游項(xiàng)目將漸受青睞。 我國傳統(tǒng)的旅游方式分為四種，即娛樂型、觀光型、商務(wù)型和休閑度假型，大多數(shù)旅游活動更多的是各種方式特征兼而有之。一個(gè)國家或地區(qū)的旅游方式是由其資源條件、地理位置、市場條件等多方面因素決定的，不同的旅游方式也有不同的產(chǎn)品、價(jià)格、市場對策等，同時(shí)旅游者也有不同的消費(fèi)要求和消費(fèi)特點(diǎn)。當(dāng)今，旅游消費(fèi)動向的重大變化是消費(fèi)由“目的”變?yōu)椤笆侄巍保藗兿M(fèi)是為了實(shí)現(xiàn)自我愛好，為了自由娛樂，表現(xiàn)豐富的感情，為了全身心的放松等。傳統(tǒng)的觀光、娛樂等旅游方式已不能滿 足旅游者的需求。旅游方式朝著個(gè)性化、多樣化、文化化的方向發(fā)展，各種內(nèi)容豐富、新穎獨(dú)特的旅游方式和旅游項(xiàng)目將應(yīng)運(yùn)而生，而生態(tài)休閑度假正是順應(yīng)旅游業(yè)這一發(fā)展潮流產(chǎn)生的。 3、特色旅游、專項(xiàng)旅游將成新潮流。 除了現(xiàn)有的體現(xiàn)個(gè)性化的旅游項(xiàng)目 (如登山、探險(xiǎn)、體育、人文考察等 )之外，還應(yīng)有新的內(nèi)容，如欣賞一些有地方特色和民族特色的歌舞、各種文藝表 演，品嘗各地具有地方特色和民族特色的飲食風(fēng)味，欣賞民族服飾，飽覽自然秀麗的生態(tài)休閑旅游度假區(qū)等等，今后將越來越多，消費(fèi)個(gè)性化將日益顯現(xiàn)。 五、是合理開發(fā)充分利用資源的需要 零陵是歷史文化古城，其旅游資源豐富，接履橋生態(tài)休閑度假中心現(xiàn)有農(nóng)家樂山莊兩家、垂釣中心兩處、水上娛樂兩處，雙休日、節(jié)假日前來休閑度假垂釣的平均達(dá) 1000 人次以上，營業(yè)額 3羅棋布的山塘水庫呈線狀分布，便于游客分散垂釣休閑，壽星巖傍依山塘水庫又臨近公路，交通方便。為了更加充分合理利用人文、旅游資源，更多地吸引區(qū)內(nèi)外游客，讓更多的游客在零陵特別是接履橋生態(tài)休閑度假中心內(nèi)停留更長的時(shí)間，我們決定新建接履橋生態(tài)休閑度假中心。根據(jù)本中心的不足之處和零陵的空白，結(jié)合零陵區(qū)的實(shí)際情況，有針對性地增加一些項(xiàng)目，如接履橋生態(tài)休閑度假中心內(nèi)無餐飲、客房、吊腳樓等項(xiàng)目，我們就建接履橋生態(tài)休閑度假中心，內(nèi)設(shè)餐飲、客房、吊腳樓等項(xiàng)目；根據(jù)境內(nèi)山塘水庫可泛舟游玩外，又可養(yǎng)魚，供垂釣娛情之用，我們就建設(shè)水上垂釣中心、水上娛樂等項(xiàng)目。建成后的項(xiàng)目，我們除將進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)范管理外，還將視情況變化增減項(xiàng)目，以達(dá)到與時(shí)俱進(jìn)，滿足人們不斷增長的各類需要。另外，本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)外山水空間很大，具有廣闊的自然山水發(fā)展空間優(yōu)勢，有利于項(xiàng)目朝更大更廣更深的方向發(fā)展，可持續(xù)性發(fā)展強(qiáng)勁有力。 六、是加強(qiáng)零陵區(qū)大力發(fā)展旅游業(yè)之大局的需要 零陵區(qū)委、區(qū)政府明確提出打造“三城一區(qū)”的戰(zhàn)略思想，要把旅游業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)來抓，依托底蘊(yùn)深厚的旅游資源優(yōu)勢，盡快把零陵的旅游資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，樹立“大旅游、大產(chǎn)業(yè)、大市場”的觀念，把零陵的旅游業(yè)納入桂林、南岳、張家界大旅游圈進(jìn)行謀劃，以巖洞奇觀和山水生態(tài)休閑度假旅游為基礎(chǔ)，大力發(fā)展觀光、旅游、度假、休閑旅游，著力將零陵建設(shè)成一個(gè)“生態(tài)旅游城”。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)越性評價(jià) 一、政策支持。 旅游業(yè)是隨著歷史的發(fā)展，社會的進(jìn)步興起并發(fā)展的，屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇，是一種古老的產(chǎn)業(yè)，也是永恒的朝 陽產(chǎn)業(yè)。因此，不管是國家，還是地方政府，對于興辦第三產(chǎn)業(yè)特別是旅游產(chǎn)業(yè)都是大力支持的。 1、國家政策支持。 主要體現(xiàn)在： 一是 1998年 11月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，黨中央做出了把旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)的決策，為旅游業(yè)在新世紀(jì)的發(fā)展創(chuàng)造了重要的發(fā)展機(jī)遇。 二是在 1999 年 11 月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，江澤民總書記指出：加強(qiáng)第一產(chǎn)業(yè)，提高第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)是今后的基本思路。 三是在 2000年 3月召開的九屆全國人大三次會議上，朱镕基總理所做的政府工作報(bào)告中，從三個(gè)方面三次提到旅游，這 是歷 史上從來沒有的。 四是國家制訂大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，并要求地方政府對第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出詳細(xì)的規(guī)劃。 可見，發(fā)展旅游業(yè)不但在國家政策的鼓勵(lì)范圍內(nèi)，而且得到政策性支持是巨大的。 2、地方政府政策支持。 為進(jìn)一步擴(kuò)大改革開放，加大招商引資力度， 某 市及零陵區(qū)均制定了諸多政策性規(guī)定，特別是 2003年零陵區(qū)制定了零陵區(qū)鼓勵(lì)外商投資興業(yè)的有關(guān)規(guī)定和零陵區(qū)招商引資中介人獎勵(lì)辦法，根據(jù)本地實(shí)際情況對外來投資客商提供最為優(yōu)惠的用地、稅費(fèi)政策和高質(zhì)高優(yōu)的管理服務(wù)政策。如 (1)凡在零陵區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)投 資固定資產(chǎn) 50 萬元以上的旅游業(yè)，除享受 某 市關(guān)于鼓勵(lì)外商投資興辦工業(yè)的若干意見的各項(xiàng)優(yōu)惠規(guī)定外，對落戶于城市規(guī)劃區(qū)域以外的旅游業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目用地可執(zhí)行成本價(jià)。 (2)稅費(fèi)方面，除國家優(yōu)惠政策外，對于地方財(cái)政享有的稅費(fèi)部分，給予相應(yīng)優(yōu)惠政策。 (3)對固定資產(chǎn)投資在 100萬美元或人民幣 1000萬元以上的旅游業(yè)項(xiàng)目，可給予更優(yōu)惠的個(gè)案優(yōu)惠政策。 (4)實(shí)行政務(wù)公開全程代理服務(wù)，負(fù)責(zé)代辦各種審批、發(fā)證、登記等手續(xù)，實(shí)行“一站式”審批，“一條龍”服務(wù)，堅(jiān)決杜絕“亂收費(fèi)、亂罰款、亂攤派、亂集資 ”現(xiàn)象，對所有收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn) 行全面清理，并對重點(diǎn)骨干企業(yè)實(shí)行掛牌保護(hù)政策。 (5)零陵區(qū)政府組織有關(guān)部門制定了 某 市零陵區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展綱要特別對旅游業(yè)做出了詳細(xì)的發(fā)展規(guī)劃。 二、資源豐富。 零陵的人文資源和旅游資源極為豐富，且類型多樣。悠久的歷史文化積淀和優(yōu)美的山川自然風(fēng)光以及獨(dú)特的某 民俗風(fēng)情相融交匯，構(gòu)成獨(dú)樹一幟的零陵旅游資源特色。本項(xiàng)目選址于接履橋鎮(zhèn)境內(nèi)，正是利用巖洞和山塘水庫兩大優(yōu)勢，增設(shè)項(xiàng)目，集休憩、觀賞、游覽、娛樂、度假、健身及文化活動為一體，以期吸引更多的游客留連忘返，更好地發(fā)揮其優(yōu) 勢。 三、區(qū)位優(yōu)勢明顯 1、從大處看，零陵地處湖南省四大歷史文化名城 地級某 市中心，區(qū)域位置十分優(yōu)越零陵南界雙牌縣、東毗祁陽縣、西與東安縣、廣西全州縣接壤，上聯(lián)珠江水系，下通長湖流域，南接九嶷，北臨衡岳，西控百粵，東接五嶺，區(qū)位優(yōu)勢極為明顯，是全市交通、文化、教育、金融中心和湘西南交通樞紐，是湖南直達(dá)兩廣、大西南、海南和港澳的主要通道，對湘、粵、桂三省區(qū) 150余個(gè)相鄰縣市有直接的輻射作用。既是湖南向南部沿海地區(qū)和港澳開放的前沿陣地，又處于全國一、三線地區(qū)和華中、華南兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，南 臨“山水甲天下”的廣西桂林僅 180公里，北達(dá)南岳 170 公里，西望川貴，是華中、華南兩大旅游區(qū)域的中轉(zhuǎn)樞紐。 2、從小處看，接履橋生態(tài)休閑度假中心地處零陵北郊，位 于零陵、冷水灘、祁陽三（縣）區(qū)交匯處，瀕臨瀟湘，距 某 機(jī)場僅 5公里，衡昆高速公路、二廣高速公路、 322國道、 1812省道、1830 省道、永連公路、零陵大道穿境而過，地理位置優(yōu)越，交通便捷。 四、氣候溫和適宜 零陵屬于大陸性亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，年于均氣溫 16 18，年平均日照 1300 1800小時(shí)，無霜期 278 300天，大氣達(dá)國家二級標(biāo)準(zhǔn)，水質(zhì)為國家 2 類標(biāo)準(zhǔn)，年平均降雨量 1200 1800毫米，森林覆蓋率 四季分明，日照充裕，熱量充足，雨水充沛，水利資源豐富，氣候溫和。 五、交通便利 零陵城區(qū)中心距 某 機(jī)場僅 7公里，距湘桂鐵路 某 站 18公里，距衡陽 156公里、桂林 206公里、廣州 450公里。國道 207線、322線、高等級永連公路、衡昆高速、二廣高速公路（已開工）、洛湛鐵路（已開工）貫穿全境。乘車至廣州、深圳可當(dāng)天往返。水路可由湘湖水運(yùn)直下洞庭，通湖達(dá)海。交通上的便利，可為游客特別是區(qū)外游客提供極大的方便 六、取用水方便 接履橋鎮(zhèn)雖屬干旱鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但是該項(xiàng)目建設(shè)和建成后的生產(chǎn)生活用水可以通過以下途徑解決： 1、取用雙牌干渠的水； 2、可從湘江引水； 3、可以開采地下水。 七、供電充足 全區(qū)電力充沛，距本項(xiàng)目區(qū) 10 公里素有“湘南明珠”之稱的南津渡電站年發(fā)電量達(dá) 3億千瓦時(shí)，并入大電網(wǎng)和農(nóng)村電網(wǎng)改造后，供電正常。 八、通訊良好 程控電話和移動電話已開通，通訊信號良好，接收國際國內(nèi)信息快捷。 第三章 市場與競爭分析 第一節(jié) 發(fā)展現(xiàn)狀和前景分析 一、旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。 旅游市場是一個(gè)不斷變 化的動態(tài)因素，因此，我們要了解旅游者的旅游需求情況，對旅游市場進(jìn)行調(diào)查研究、分析，加強(qiáng)市場預(yù)測才能使規(guī)劃設(shè)計(jì)、決策、經(jīng)營更適應(yīng)發(fā)展，才能達(dá)到盈利的目的。當(dāng)前，旅游已成為現(xiàn)代人生活中不可或缺的一部分。 從世界范圍來看，旅游業(yè)的發(fā)展速度近年來一直比世界經(jīng)濟(jì)增長速度快一倍以上，其產(chǎn)業(yè)空間潛力巨大；而在國內(nèi)，國家現(xiàn)已將旅游業(yè)當(dāng)作實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)騰飛的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)來扶持，加大資金投入及景點(diǎn)開發(fā)，完善旅游設(shè)施，加強(qiáng)旅游管理，為旅游業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了極有利的條件。中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整將使旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間越來越大。政府還在加大環(huán)境性 、基礎(chǔ)性建設(shè)投資。 從旅游市場看，旅游市場是一種特殊的流通領(lǐng)域，必須及時(shí)了解市場需求和發(fā)展趨勢，旅游者的性別，年齡、需求層次各有不同，旅游行為也存在差異。在游覽、考察、觀光、保健、療養(yǎng)體 育鍛煉、燒香拜佛、娛樂、了解民俗民習(xí)等等方面，旅游者的旅游目的和動機(jī)不盡相同，譬如，游客中一般是男性多于女性，青年人多于老年人和兒童，有的喜歡國內(nèi)游，有的喜歡出境游，還有外國人入境游等等，總體看，我國旅游市場存在以下特點(diǎn)： 1、 國內(nèi)旅游市場活躍。 1999 2001年中國國內(nèi)旅游狀況統(tǒng)計(jì) 年份 國內(nèi)旅游 人數(shù) （億人次） 增長 （ %） 國內(nèi)旅游收入 （億元） 增長 （ %） 1999 2000 2001 上表可以看出，國內(nèi)旅游人數(shù)不斷增多，旅游收入逐年增長。 2、出境旅游和入境旅游高速增長 以 2001 年為例 (見下表 )，國內(nèi)旅游和出境旅游人數(shù)呈現(xiàn)高速增長趨勢。 2001年我國旅游出游狀況表 出游方式 數(shù)據(jù) 比 2000年增長 國內(nèi)旅游 78366(萬人次 ) 旅游收入 3522(億元 ) 出境旅游 1213(萬人次 ) 因私出境 695(萬人次 ) 另據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2002年，入境旅游人數(shù)達(dá) 9791萬人次，比上年 增長 其中：外國人 上年增長 香港同胞 長 澳門同胞 長 臺灣同胞 人次，增長 15個(gè)主要客源國全部實(shí)現(xiàn)增長，其中有 14 個(gè)國家實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長，有 6個(gè) (泰國、韓國、馬來西亞、菲律賓、日本、印尼 )國家的 增幅超過 20%。 據(jù)旅游部門統(tǒng)計(jì)， 2005 年我國入境旅游人數(shù)達(dá)到 15000 萬人次左右，其中過夜海外旅游者約 6450 萬人次，旅游外匯收入約 420億美元；國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到 11 億人次，旅游收入約 5000億元；出境旅游人數(shù)約 1636萬人次。 二、旅游客源廣闊，市場前景看好 1、國內(nèi)游客越來越多。 我國人口眾多，地大物博，旅游資源豐富。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的提高，想旅游和旅游的人越來越多，特別是近幾年來，雙休日和“五一”、“十一”黃金周長假的實(shí)行更使旅游業(yè)火爆。另一方面隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展，農(nóng)民的旅游意識逐漸增強(qiáng)，旅游的人數(shù)將越來越多。 2、國外游客越來越多。 由于港澳的回歸，使得更多的同胞回國旅游更加方便；同時(shí)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長、綜合國力的增強(qiáng)，世界地位的提高，也使得歐美游客對昔日神秘的中國和東方文化產(chǎn)生濃厚的興趣和向往。因此，我國的境外游客客源廣闊，客源幾乎遍布世界各國，而且會以相當(dāng)高的速度增長。由于中國 多元化以及豐富的自然環(huán)境對外國游客具有巨大的吸引力，根據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到 2020 年，中國將成為世界第一大入境旅游接待國，中國的旅游產(chǎn)業(yè)將成為 21 世紀(jì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 3、旅游已成為國際經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。 據(jù)最新資料統(tǒng)計(jì)顯示，自 1950年至 2005年近 55年間，全世界國際旅游人數(shù)、國際旅游收入、旅游從業(yè)人員、旅游業(yè)提供稅收等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈快速遞增趨勢，已同石油、汽車工業(yè)一起成為國際經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)。 4、近年來 某 市及零陵的旅游發(fā)展較快。 由于政府重視旅游開發(fā)，不斷加大投入，加強(qiáng)了旅游基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)和旅游景區(qū)、景點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)，零陵的旅游發(fā)展較快，據(jù)對城區(qū)內(nèi)朝陽公園、懷素公園和柳子廟三處景點(diǎn)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，其接待游客人次和旅游收入，年增幅均在 20%以 上。因此，在接履橋鎮(zhèn)興建生態(tài)休閑度假中心是切實(shí)可行的。 第二節(jié) 競爭分析 一、成功范例分析 任何行業(yè)都有其內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，旅游業(yè)亦不例外，認(rèn)真對待，搞好旅游競爭分析，有利于為發(fā)展旅游業(yè)提供科學(xué)實(shí)在的決策依據(jù)。下面，以廣西“樂滿地”、湖南郴州和河北淶水縣野山坡發(fā)展旅游業(yè)的成功為例，對競爭作簡要分析如下： 1、樂滿地。 即歡樂滿地。取名直觀雅致，深入人心，號稱 歡樂之都，位于廣西興安縣，距有名的桂林山水甲天下旅游區(qū)60 公里，以桂林市為中心，周圍縣區(qū)旅游景區(qū) (景點(diǎn) )眾多，密度大，不但沒有因競爭而影響 旅游的發(fā)展，反而形成了旅游上的獨(dú)特優(yōu)勢，互相之間取長補(bǔ)短，競相發(fā)展正因如此，臺商馬志玲先生甘冒風(fēng)險(xiǎn)投入巨資，在桂林興安靈湖風(fēng)景區(qū)興建了集觀光、休閑、旅游、度假、高爾夫?yàn)橐惑w的樂滿地度假世界。該項(xiàng)目 92年立項(xiàng)， 97年破土動工，占地逾千畝，規(guī)模之宏大，規(guī)模之完善，堪稱華南之最。目前已投入資金超過 20億元，從 2000年首次投入營業(yè)，一炮打響，接待旅客人次和旅游收入一路攀升，曾創(chuàng)下“五一”、“十一”假期三天內(nèi)接待游客超過 12 萬人次的紀(jì)錄，現(xiàn)在一到節(jié)假日、雙休日，游客如織，真可謂歡樂滿地。 2、郴州。 歷史上經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于湖南省弱勢地區(qū)的郴州，與某 市的地理位置大體相似。近幾年的發(fā)展卻大有后來居上，睥睨三湘的新銳氣勢，國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，其中旅游業(yè)的發(fā)展占有重要地位。當(dāng)初針對經(jīng)濟(jì)落后，但旅游資源豐富、距粵港澳較近的現(xiàn)實(shí)，郴州市委、市政府提出了要做粵港澳的“后花園”之設(shè)想，大力發(fā)展旅游業(yè)。其著名的五蓋山國際狩獵場，東江漂流等等無不是利用自然景觀做的山水文章?，F(xiàn)在的游客每年增長 20%，其中近一半來自粵港澳。 3、野山坡。 在巍巍太行山的北段河北省淶水縣野三坡地區(qū)長期流傳著這樣的一首歌謠：“野山坡、野山坡，山高坡陡石頭多。哪年石頭能換錢，三坡變成金銀窩?！比缃竦囊吧狡抡娴淖?成了金銀窩了。該地區(qū)就是通過發(fā)展旅游業(yè)，實(shí)現(xiàn)了山區(qū)人民祖祖輩輩想用石頭變錢的愿望，普寫了一曲脫貧致富的樂章。八十年代初，淶水縣領(lǐng)導(dǎo)親自到野山坡長期調(diào)查研究，跋山涉水，尋找有觀賞價(jià)值的景觀，對野山坡的山川河流，觀其形而命其名，編其說而注以靈，使景觀為開拓旅游服務(wù)，編寫出太行深邃睡美人的宣傳材料，請專家、學(xué)者論證。描繪出了野三坡方圓520公里的太行“寵兒” 百里峽、“北方桂林” 拒馬河、奇泉怪洞 佛塔洞、綠色明珠 白草畔、文化長廊 龍門峽、風(fēng) 情薈萃 金華山等六大景區(qū)，七十二個(gè)景點(diǎn)；并根據(jù)野三坡旅游資源的性質(zhì)，在突出“野”字上做文章，即登野山、觀野景，食野味、宿野舍、玩野趣，搞田園式的旅游，為發(fā)展旅游業(yè)提供了翔實(shí)的依據(jù)。功夫不負(fù)有心人。經(jīng)過若干年的開發(fā)，野山坡的旅游業(yè)取得了突破性的進(jìn)展，旅游人數(shù)逐年遞增，帶來了顯著的經(jīng)濟(jì)效益，使得野山坡廣大農(nóng)民脫貧致富奔上小康路。如今的野山坡年接待國內(nèi)外游客達(dá) 150萬人次，當(dāng)?shù)芈糜尉种苯幽晔杖脒_(dá) 1200 萬元，創(chuàng)社會效益 12000 萬元，已成為中國北方的國際知名風(fēng)景旅游區(qū)。 以上三處成功范例告訴我們，無論是 旅游業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，還是旅游業(yè)不發(fā)達(dá)地區(qū)，或是貧困落后偏僻閉塞的山區(qū)，只要采取積極的對策：立足本地實(shí)際，發(fā)揮資源優(yōu)勢，定位設(shè)想準(zhǔn)確，做好山水文章，突出特色旅游，提高服務(wù)水平，增強(qiáng)旅游的可進(jìn)入性和競爭能力，發(fā)展旅游業(yè)都是可以取得成功的。面對旅游市 場的激烈競爭，根據(jù)我區(qū)起步晚、基礎(chǔ)差的實(shí)際情況，要做好“豐、奇、特、優(yōu)”四字文章，豐：即有豐富的旅游資源和旅游內(nèi)涵；奇：即有突出新奇的旅游方式；特：即有獨(dú)特的旅游景觀；優(yōu)：即有優(yōu)質(zhì)的服務(wù)特別是旅游服務(wù)。從接履橋鎮(zhèn)的實(shí)際情況看，首先要加強(qiáng)釣魚場的建設(shè)，保持名聲再響一些；其次 是要把壽星巖作為重頭開發(fā)建設(shè)，加強(qiáng)宣傳，以吸引更加廣泛的游客。 二、競爭分析 示強(qiáng)項(xiàng) (弱項(xiàng) (機(jī)遇(威脅（ 對此進(jìn)行分析，可謂知已知彼，近遠(yuǎn)利弊等一概明了。此處只做結(jié)論性分析。 1、強(qiáng)項(xiàng)分析 土地資源豐富且價(jià)格低廉，不用為土地的取得付出高額代價(jià) 項(xiàng)目區(qū)四周山水面積寬廣且空氣清新，開發(fā)空間廣闊，游客到此能真正尋找到在靜謐的環(huán)境下休閑度假的感覺 地理位置 優(yōu)越，區(qū)位條件好 良好的資源環(huán)境 內(nèi)容豐富多樣，可滿足不同層次的需求 可進(jìn)入性強(qiáng)，穩(wěn)定性好，質(zhì)優(yōu) 2、弱項(xiàng)分析 經(jīng)營理念欠佳 知名度不高 尚無完善的營銷渠道 旅游企業(yè)管理水平有待提高 人才的聚集和人才資源的開發(fā)有待進(jìn)一步加強(qiáng) 3、機(jī)會分析 和平與發(fā)展是時(shí)代潮流，國際國內(nèi)大氣候有利于本項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展 綜合性旅游項(xiàng)目前景看好 居民收入持續(xù)增長，生態(tài)休閑度假旅游消費(fèi)購買力潛力巨大 永連公路和衡昆高速公路開通， 某 機(jī)場通航，洛湛鐵路、二廣高速公路已破土動工，交通將更加便利，可進(jìn)入性更強(qiáng) 政府支持，政策有利 提高服務(wù)質(zhì)量 4、威脅分析 新產(chǎn)品的不斷出現(xiàn) 周圍競爭對手先入為主，已占領(lǐng)了部分市場，并有繼續(xù)擴(kuò)大之勢 競爭對手的競爭戰(zhàn)略調(diào)整 市場競爭激烈，未來可能出現(xiàn)強(qiáng)大對手 替代旅游產(chǎn)品搶占市場份額 在營銷中分析 的是從定價(jià)、廣告、促銷等方面揚(yáng)長避短，變風(fēng)險(xiǎn)為優(yōu)勢機(jī)遇，并力圖抓住對方缺點(diǎn)，壓制對手。 第五章 建設(shè)方案和實(shí)施計(jì)劃 一、規(guī)劃概況 經(jīng)過充分醞釀、策劃，結(jié)合本地的自然資源，通過考察 論證，對接履橋生態(tài)休閑度假中心建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行了精心規(guī)劃，本項(xiàng)目占地面積 畝，主要建設(shè)內(nèi)容為： 1、釣魚中心：主要建設(shè)壽星塘、西腳塘、冬禾塘、哲木塘、羅禾塘、大池塘水庫、楊梨沖水庫、大新塘水庫、上木塘水庫、狹吉口水庫、大喜塘水庫、楓塘水庫等 12 口山塘水庫，新建釣魚中心 12處，釣魚走廊 4000米，在楊梨沖水庫、大新塘水庫、上木塘水庫、楓塘水庫四處增加水上游船供游客釣魚和娛樂。 2、壽星巖洞內(nèi)建設(shè)：大膽采用星、光、電等高新科技項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè) 20個(gè)以上的洞內(nèi)景觀，讓游客在洞內(nèi)能停留 2小時(shí)。 3、度假村： 主要建設(shè)賓館、吊腳樓、娛樂項(xiàng)目等。 二、建設(shè)方案和實(shí)施計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)期為 4年。具體建設(shè)時(shí)間規(guī)劃細(xì)分見下表： 項(xiàng)目名稱 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 建設(shè)時(shí)間 備注 前期工作 論證、立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、辦理有關(guān)手續(xù)等 2006 年底以前 一 期 工 程 度假村 6 處，新建賓館、吊腳樓，建筑面積 40000平方米 2006 年 7 月一 2008 年 6月 釣魚中心 8 處、釣魚臺若干個(gè)，建筑面積 3000 平方米，釣魚走廊 3000米 壽塘巖 巖洞長 里及洞口廣場等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、洞內(nèi) 10個(gè)景點(diǎn)建設(shè) 二 期 工 程 度假村 6 個(gè) , 新建賓館、吊腳樓，建筑面積 5000平方米 2008 年 7 月一 2010 年 6月 釣魚中心 4 處 , 釣魚臺若干個(gè)，建筑面積 1500平方米 ,釣魚走廊 1000米 壽塘巖 巖洞內(nèi) 10 個(gè)景點(diǎn)建設(shè)以及景點(diǎn)裝飾、美化、亮化工程 說明：接履橋生態(tài)休閑度假中心建筑物為湘南瑤、壯族少數(shù)民族 特色建筑，設(shè)計(jì)豪華客房 300間，床位 600張，提供餐飲、娛樂、住宿等項(xiàng)目。 第六章 財(cái)務(wù)計(jì)劃和經(jīng)濟(jì)效益分析 第一節(jié) 投資概算 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)構(gòu)想，結(jié)合具體項(xiàng)目的設(shè)計(jì) ，本項(xiàng)目建設(shè)期為 4年，計(jì)劃總投資 16000萬元，具體估算投資見下表： 建設(shè)內(nèi)容及投資概算表 項(xiàng)目名稱 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 計(jì)劃投資 （萬元） 備注 前期 工作 論證、立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、辦理有關(guān)手續(xù)等 100 一 期 工 程 度假村 6 處，新建賓館、吊腳樓，建筑面積 40000平方米 2000 釣魚中心 8 處、釣魚臺若干個(gè)，建筑面積 3000 平方米，釣魚走廊 3000米 500 壽塘巖 巖洞長 內(nèi) 10個(gè)景點(diǎn)建設(shè) 3500 二 期 工 程 度假村 6 個(gè) , 新建賓館、吊腳樓，建筑面積 5000平方米 2000 釣魚中心 4 處 , 釣魚臺若干個(gè)，建筑面積 1500平方米 ,釣魚走廊 1000米 200 壽塘巖 巖洞內(nèi) 10 個(gè)景點(diǎn)建設(shè)以及景點(diǎn)裝飾、美化、亮化工程 5500 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及綠化 1000 其 他 管理費(fèi) 400 流動資金 600 不可預(yù)見費(fèi) 200 合 計(jì) 16000 第二節(jié) 資全等措與使用 一、資金的籌措 本項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃總投資 16000萬元，實(shí)行全額引資。 二、資金使用計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，所需資金需分期分批及時(shí)到位。為加快項(xiàng)目建設(shè)，也可采取分段劃區(qū) 細(xì)分項(xiàng)目的方式進(jìn)行招商，按照“誰投資，誰受益”的原則進(jìn)行統(tǒng)一管理，這樣，項(xiàng)目建設(shè)可同時(shí)進(jìn)行，建設(shè)的步伐就會加快。 第三節(jié) 效益分析 一、收入分析 1、度假村 根據(jù)有關(guān)資料顯示，未來五年零陵區(qū)年接待各類游客在 100 200萬人次之間，現(xiàn)按平均數(shù) 150萬人，而到接履橋生態(tài)休閑中心來游玩的客人按其 1/3計(jì)算，即年接待各類游客 50 萬人次，其收入情況為： (1)餐飲收入：按游客的 40%在山莊內(nèi)就餐，按每人每天消 費(fèi) 60元計(jì)算： 50萬人 x 60元人 =1200萬元。 (2)客房收入：按每 間房均價(jià) 100 元，入住率 70%，每年 200天計(jì)算為： 300間 *100元天間 *70%*200 天 =420萬元 2、娛樂中心收入：按年接待游客的 70%，每人消費(fèi) 20元計(jì)算為： 50萬人 *70%*20 元人 =700萬元 3、水上垂釣中心收入：按游客的 30%，平均每人消費(fèi) 50元計(jì)算為： 50萬人 *30%*50元人 =750 萬元 4、壽塘巖收入：按年接待游客的 70%，每人消費(fèi) 30元計(jì)算為： 50萬人 *70%*30元人 =1050萬元 以上合計(jì)為： 1200+420+700+750+1050=4120萬元 二、成本分析 根據(jù)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)制度并結(jié)合旅游產(chǎn)品及服務(wù)的特點(diǎn)的年成本估算，編制總成本費(fèi)用如下： 1、物資及消耗品：根據(jù)項(xiàng)目區(qū)平均年客流量預(yù)測，年需要經(jīng)營物資約 300萬元。 2、燃料及動力：考慮到服務(wù)業(yè)的特殊性，主要為燃料和電力費(fèi)，每年約 100萬元 3、工資及福 利：由于需要 300 名工作人員，年平均工資總額為 人 月 =288萬元。 4、拆舊費(fèi)：折舊方法按直線折舊法，折舊年限為 10年，殘 值為 70%，每年的折舊費(fèi)為： 16000 萬元 x(1 70%)480 萬元。 5、管理費(fèi)用：包括辦公開支和業(yè)務(wù)招待等管理費(fèi)用為 30 萬元。 6、銷售、推介費(fèi)用：按銷售收入的 10%提取，每年計(jì)提 412萬元。 7、維護(hù)費(fèi)：按折舊費(fèi)用的 10%計(jì)提 48萬元。 8、財(cái)務(wù)費(fèi)用：固定資產(chǎn)長期貸款按 年息計(jì)算為 96萬元。 9、稅金：控制在 8%以內(nèi)計(jì)提 為 320萬元。 上述九項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)每年為 2074萬元。 三、經(jīng)濟(jì)效益分析 通過以上分析可知，接履橋生態(tài)休閑度假中心的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 1、年接待游客 50萬人次。 2、年各類收入 4120萬元 3、上交稅金 320萬元。 4、年純利潤 4120萬元一 2074萬元 =2046萬元。 5、投資利潤率 =利潤 /投資額 *100% =2046 16000*100%=6、投資利稅率 =(利潤 +稅收 )投資額 *100% =(2046+320) 16000*100% =7、投 資回收期 =投資額 /利潤 =16000 2046=即不到 8年時(shí)間收回全部投資。 四、社會效益分析 本項(xiàng)目建設(shè)成功后，其社會效益是多方面的： 1、合理利用資源，為接履橋生態(tài)休閑度假中心配置必要的游玩、娛樂、休閑、餐飲、住宿等項(xiàng)目，充分發(fā)揮其優(yōu)勢，為發(fā)展零陵區(qū)第三產(chǎn)業(yè)特別是旅游業(yè)起到帶頭示范作用。 2、拉動和促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，為財(cái)政增收，成為新的經(jīng)濟(jì)增長亮點(diǎn)。 3、帶動項(xiàng)目區(qū)周圍第三產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。 4、可解決 300 人以上的就業(yè)問題，有利于社會的穩(wěn)定。 第七章 市場營銷策 略與風(fēng)險(xiǎn)分析 第一節(jié) 市場營銷策略 一、市場開發(fā) 市場開發(fā)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要工作，客戶資源成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的保障，是企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)。 1、為廣大客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 2、設(shè)立長途交通專線，如桂林 某 、南岳 某 等等。延長市內(nèi)公交專線 (零陵城區(qū)至接履橋、冷水灘城區(qū)至接履橋 )。 3、開發(fā)旅游系列產(chǎn)品，讓游客在游玩中購買后留作紀(jì)念。 4、不斷推出新產(chǎn)品，最大限度吸引新老客戶，使企業(yè)永葆 生氣和活力。 二、營銷策略 旅游企業(yè)進(jìn)入市場，必須樹立良好 的形象，提高知名度、信任度，爭取更為廣泛的客源，因?yàn)槔麧櫼蕾囉谑袌?，市場營銷策略的優(yōu)劣影響企業(yè)產(chǎn)品占有市場的份額，決定企業(yè)效益實(shí)現(xiàn)的好壞，因此，現(xiàn)代企業(yè)無不重視市場調(diào)查分析而因勢利導(dǎo)采取正確有效的市場營銷策略。 1、廣告策略。廣告的目的就是為了讓消費(fèi)者了解產(chǎn)品及至使其購買消費(fèi)某產(chǎn)品。在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展、信息日益膨脹、競爭日益加強(qiáng)的情況下，廣告成了一種非常重要的營銷手段。同樣的產(chǎn)品，廣告做得好就能更暢銷；同樣的企業(yè)，廣告做得好，企業(yè)就能更好地生存發(fā)展。誰忽視了廣告的作用，誰就會受到經(jīng)濟(jì)規(guī)律的嘲弄，更何況旅 游產(chǎn)品是一種幾子無法搬到異地銷售、更不可能在異地消費(fèi)的產(chǎn)品，必須通過一定的手段把游客吸引到目的地才能完成銷售消費(fèi)，尤其對于一個(gè)品牌正在成長中的旅游開發(fā)區(qū)來說，廣告的作用就尤顯重要。因此，我們要盡可能利用多種廣告手段，宣傳介紹接履橋生態(tài)休閑度假中心。 好酒也怕巷子深。廣告的作用無可替代。 廣而告之更能擴(kuò)大知情范圍。 好的廣告，勝過十萬推銷大軍 2、優(yōu)質(zhì)服務(wù)策略 相對而言，優(yōu)質(zhì)服務(wù)更能深入人心，吸引客戶。 優(yōu)質(zhì)服務(wù)是吸引新老客戶的銳利武器和法寶。 追求優(yōu)質(zhì)服務(wù)是企業(yè)經(jīng)營的目標(biāo)，得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)是每個(gè)客人的基 本要求，是一種心理需要，是人格上的滿足。 優(yōu)質(zhì)服務(wù)雖不能直接創(chuàng)造利潤，但其創(chuàng)造的價(jià)值無可比擬。 顧客就是上帝。 3、高品質(zhì)化策略。 隨著人們生活水平的不斷提高，人們對產(chǎn)品的品質(zhì)越來越高，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)已成為新的消費(fèi)動向。劣質(zhì)產(chǎn)品和落后的生產(chǎn)技術(shù)已在淘汰之列。 以質(zhì)取勝、以優(yōu)發(fā)財(cái)已成共識。 第二節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、風(fēng)險(xiǎn)因素 現(xiàn)代企業(yè)都存在或多或少、或大或小的風(fēng)險(xiǎn)，綜合本項(xiàng)目建設(shè)情況，風(fēng)險(xiǎn)因素主要有以下幾種： 1、資金風(fēng)險(xiǎn)。資金到位與否決定企業(yè)興建的成 敗，到位的快慢與多少影響建設(shè)時(shí)期的速度與規(guī)模，周轉(zhuǎn)資金的多少影響生產(chǎn)經(jīng)營的正常秩序和目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，資金管理的妥善與否直接關(guān)系著經(jīng)濟(jì)效益的好壞，因此，資金能否落實(shí)到位是目前的首要問題，如何管好用好資金，又是關(guān)系企業(yè)興衰的主要問題。 2、市場風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目建設(shè)雖然前景廣闊，但是市場風(fēng)險(xiǎn)因素很多，如： 旅游產(chǎn)品的落后性缺乏吸引力。 服務(wù)差影響客戶再次光臨。 同類企業(yè)降低價(jià)格搶占客源。 3、管理風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)經(jīng)營管理的好壞在于機(jī)構(gòu)設(shè)置是否合理，制度是否嚴(yán)格可行和執(zhí)行的嚴(yán)與松，更在 于管理者素質(zhì)的高低，人才配備和結(jié)構(gòu)是否合理等等。 管理出效益 二、風(fēng)險(xiǎn)對策 趨利避害，智者所為?；陲L(fēng)險(xiǎn)因素的分析，為降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)保證投資達(dá)到預(yù)期效益，擬采取以下應(yīng)對之策。 1、資金風(fēng)險(xiǎn)對策。 做好資金需求和使用計(jì)劃，并確保資金按時(shí)足額到位 申請銀行貸款 發(fā)行內(nèi)部股票集資 制定嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度 財(cái)務(wù)人員必須持證上崗，做到專人專戶，帳帳相符，帳實(shí)相符 抓住時(shí)機(jī)，?？顚Ｓ?，加快建設(shè)初期的建設(shè)步伐，力爭提前完成建設(shè)任務(wù) 厲行節(jié)約，嚴(yán)格控制開支，降低成本，提高效 益 2、市場風(fēng)險(xiǎn)對策。 創(chuàng)建優(yōu)良環(huán)境，立足本地市場，積極開拓外地市 利用互聯(lián)網(wǎng)建立市場價(jià)格信息的搜集和反饋系統(tǒng)，密切關(guān)注 國內(nèi)外旅游市場信息 不斷改進(jìn)和完善市場營銷策略 3、管理風(fēng)險(xiǎn)對策。 引進(jìn)高素質(zhì)的管理人才，提升企業(yè)檔次 定期選派員工參加業(yè)務(wù)和技術(shù)培訓(xùn)，提供“充電”“換腦”的機(jī)會，以提高專業(yè)技術(shù)水平和素質(zhì) 進(jìn)一步優(yōu)化管理體系，完善管理制度，提高管理水平，增強(qiáng)凝聚力 第八章 總體進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)期為 4年，一期建設(shè)自 2006年 7月至 2008年 6月；二期建 設(shè)自 2008年 7月至 2010年 6 月。 二、項(xiàng)目的組織管理 項(xiàng)目的組織形式上建議采用矩陣式的管理形式；管理方式上，建議以具體的項(xiàng)目上或以大類項(xiàng)目為基準(zhǔn)單位，建議采用目前國際上通行的、也是一種較科學(xué)先進(jìn)的項(xiàng)目管理制，各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人獨(dú)立進(jìn)行計(jì)劃、資源分配、協(xié)調(diào)和控制，從制度上保證項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、人員，再通過招標(biāo)，選用專業(yè)水準(zhǔn)高、資質(zhì)過硬的工程監(jiān)理公司監(jiān)理工程管理方式見下圖 基建指揮部 采購部 施工部 財(cái)務(wù)部 后勤部 監(jiān)理部 其他部門 項(xiàng)目 調(diào)各方） 項(xiàng)目 調(diào)各相關(guān)方） 項(xiàng)目 調(diào)各相關(guān)方） 建設(shè)施工的矩陣式管理圖 第九章 環(huán)境保護(hù)措施 一、環(huán)境保護(hù)原則 增強(qiáng)法制意識，切實(shí)保護(hù)環(huán)境。接履橋生態(tài)休閑度假中心必須嚴(yán)格遵循國家對環(huán)保的各相關(guān)管理法規(guī)，其保護(hù)規(guī)劃要與湖南省及周邊地區(qū)的文化氛圍和自然環(huán)境相適應(yīng)要維護(hù)整個(gè)區(qū)域的完整性，嚴(yán)禁直接排放未經(jīng)防污處理的廢水廢物，明確具體要求，劃分責(zé)任區(qū)，做到專人專片，專人負(fù)責(zé)。 二、生態(tài)環(huán)境保護(hù) 1、主要目標(biāo)：通過項(xiàng)目的建設(shè)，提高項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)的森林覆蓋率和綠化率，到項(xiàng)目完成期使綠化率達(dá)到 40%以上 2、保護(hù)措施：生態(tài)環(huán)境的保護(hù)措施很多，如： (1)加強(qiáng)水資源保護(hù)，防止污染； (2)植樹造林，防沙固土； (3)取消周圍地區(qū)現(xiàn)有的挖沙、采石、開礦、燒山等現(xiàn)象，防止泥沙淤積河道及沙塵顆粒物污染空氣； (4)保護(hù)生物資源，規(guī)劃區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁濫捕濫獵 濫漁濫伐和放牧； (5)統(tǒng)一建設(shè)規(guī)劃，杜絕隨意建筑房屋； (6)適當(dāng)退耕還林還草種花，山上山下可人工造植風(fēng)景林； (7)保護(hù)水質(zhì)，防止水質(zhì)被污染； (8)項(xiàng)目區(qū)一定區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁化工、電鍍、軋鋼等治金類項(xiàng)目上馬。 3、主要依據(jù)：中華