1 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目提要 一、項(xiàng)目名稱： 濱江豪庭 一期 二、 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： ?？谑?府城鎮(zhèn) 馮村車田 坡 三、項(xiàng)目開發(fā)商： 海南 昌海投資 有限公司 四 、項(xiàng)目性質(zhì)：新建住宅樓 五 、項(xiàng)目概況 濱江豪庭 項(xiàng)目是由 海南 昌海投資 有限公司 投資興建的 房地產(chǎn) 工程。 項(xiàng)目總占地 111732 （ ） ，開發(fā)總建筑面積 345296 。 該項(xiàng)目分兩期開發(fā) ，本報(bào)告主要對(duì)一期項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。 一期 項(xiàng)目總建筑面積 201778 ，其中 住宅 建筑面積 2 188642 ， 商鋪 建筑面積 6612 ，會(huì)所建筑面積 6524 。建設(shè) 13棟住宅， 建筑容積率為 筑占地面積為 62580，建筑密度 綠地率 停車位 2100 個(gè)，總戶數(shù) 為 2120戶。 六 、建設(shè)單位 海南昌海投資有限公司成立于 1994 年，注冊(cè)資金人民幣2000萬元，注冊(cè)地址海口市海府路 1 號(hào)，法定代表人王廣良 。公司制定了以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，兼營(yíng)商業(yè)、裝飾工程和建筑材料等貿(mào)易業(yè)務(wù)，適度發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針，逐步成為一家具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 1998年以來，公司長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)位于海口市海秀路核心商業(yè)圈地段東升樓項(xiàng)目及其他項(xiàng)目近萬平方米的物業(yè)，投 資管理的物業(yè)包括商鋪、公寓、寫字樓和倉儲(chǔ)出租等。其中商鋪約2000，寫字樓約 4000，其他物業(yè)約 4000 。絕版的繁華地段和穩(wěn)定的物業(yè)出租率，使公司獲得了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金流和高額的投資回報(bào)率，為公司的持續(xù)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 公司成立以來，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，銳意改革創(chuàng)新，積極推進(jìn)企業(yè)的改制步伐。建立了比較完善的法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范高效的管理系統(tǒng)，使公司逐步擺脫了原有的經(jīng)營(yíng)模式和管理體制，建設(shè)成為以資本為紐帶，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)兼容，按照現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)行的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資 管理型企業(yè)。公司將“和諧”提升至企業(yè) 品牌戰(zhàn)略的高度，倡導(dǎo)“和諧生活， 3 自然舒適”的品牌核心觀念，并將這一理念始終貫徹于企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)和客戶等過程中。公司秉承“務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、規(guī)范、卓越”的經(jīng)營(yíng)理念，弘揚(yáng)“奮發(fā)向上、團(tuán)結(jié)協(xié)作、樂于奉獻(xiàn)、規(guī)范誠(chéng)信、紀(jì)律嚴(yán)明”的企業(yè)文化理念，將誠(chéng)信奉為立企之本。低調(diào)務(wù)實(shí)、規(guī)范誠(chéng)信、專業(yè)高效的行事作風(fēng)讓公司獲得了廣泛的市場(chǎng)肯定和客戶信賴，逐漸形成了自身的優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿Α?公司在多年的實(shí)際工作中，不斷積累總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，研究掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)律，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立起標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、系統(tǒng)化的質(zhì)量管理體系，在“ 循法尚德、 誠(chéng)信經(jīng)營(yíng) ”的理念下取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。未來公司將憑借準(zhǔn)確的戰(zhàn)略規(guī)劃、優(yōu)秀的管理能力、專業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)作和品牌影響力，實(shí)現(xiàn)員工、企業(yè)、合作伙伴和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的多贏局面。公司將繼續(xù)發(fā)揮并依托自身良好的資源優(yōu)勢(shì)，開發(fā)出更多的企業(yè)形象，以最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益回報(bào)社會(huì)各界的關(guān)心和支持，為海南的經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 七 、組織管理 公司下設(shè)： 人力資源部 、 法律事務(wù)部 、 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 、 綜合辦公室、市場(chǎng)開發(fā)部、投資項(xiàng)目部， 具體領(lǐng)導(dǎo)和管理該項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過程。公司管理團(tuán)隊(duì)由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)素質(zhì)一流的人員組成 。 八 、環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目屬高檔 居 住小區(qū)，是以生態(tài)環(huán)境為主題，綠化率 4 達(dá) 建 筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)備和材料。生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。公共廚房污水經(jīng)隔油池后再進(jìn)入室外污水管網(wǎng)。雨水直接排入市政雨水管網(wǎng)。 九 、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本 項(xiàng)目 2010 年 6 月 開工，預(yù)計(jì)工期 24 個(gè)月，即 2012年 6 月 完工并經(jīng)驗(yàn)收合格后即可交付使用。 十、項(xiàng)目總投資 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目 一期 所需的資金 中房地產(chǎn)開發(fā)成本為 地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 業(yè)自籌 21000萬元，占總投資的 申請(qǐng)銀行貸款 25000 萬元，占總投資的 ，不足部分來源于房產(chǎn)預(yù)銷售款。貸款年利率為 貸款期限為 3 年，本金分 8000萬、 10000 萬 、 7000萬 于 2011、 2012、 2013 年 三 次還清。詳 見附表四及附表十。 十 一 、 一期 資金籌措 （一）申請(qǐng)國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款 25000萬元； （二）企業(yè)自籌資金 21000萬元； （ 三 ） 預(yù)售房款 十 二 、社會(huì)效益 1、可以調(diào)整?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)布局結(jié)構(gòu)，建設(shè)現(xiàn)代化大城市。 2、有利于促進(jìn)?？?房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的多元化發(fā)展。 5 3、有利于打開本地房地產(chǎn)市場(chǎng)向外地?cái)U(kuò)展的新局面。 4、帶動(dòng)海南省其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 5、有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加社會(huì)就業(yè)。 第二節(jié) 可行性報(bào)告依據(jù) 一、委托方提供的各項(xiàng)原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)； 二、 瓊山籍 國(guó)用 (2000)第 01 三 、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和海南省房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)； 四 、?？谑蟹慨a(chǎn)局、海口市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)資料； 五 、海南省相關(guān)定額 。 6 第二章 項(xiàng)目背景 第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的有利條件 一、自然條件 該項(xiàng)目位于 ?？谑?。 地處熱帶北緣 ，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，全年暖熱，雨量充沛。 自然景觀條件良好，其特點(diǎn)是：日照時(shí)間長(zhǎng)、輻射能量大、雨水充足、干濕季變化大、多臺(tái)風(fēng)。 年平均氣溫 最高平均氣溫 最低平均氣溫 年平均日照時(shí)數(shù) 時(shí)，年降雨量 年平均相對(duì)濕度為 81%。常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)和東北風(fēng)，全年平均風(fēng)速 ， 年平均大風(fēng)日數(shù) 172 天（六級(jí)以上） 。本區(qū)域受臺(tái)風(fēng)影響較大，處于臺(tái)風(fēng)走廊范圍；臺(tái)風(fēng)季節(jié)為 69 月份，臺(tái)風(fēng)風(fēng)力一般為 7 級(jí)，最大風(fēng)力可達(dá) 10 12級(jí)；年平均有 二、配備設(shè)施完備 本項(xiàng)目為功能齊全的居住小區(qū)，水電等設(shè)施配套完善，具備良好的建設(shè)條件。目前該小區(qū)附近生活服務(wù)配套設(shè)施齊全，已成為成熟的生活區(qū)，配套一應(yīng)俱全，人氣聚集，已經(jīng)形成了濃郁的居住氛圍。 而且，本設(shè)計(jì)在小區(qū)入口、住宅、商場(chǎng)入口及庭園內(nèi)等處均考慮有無障礙坡道。 三、符合國(guó)家政策 7 該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)海口房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的多元化發(fā)展起到了積極的促進(jìn)推動(dòng)作用。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 海南省是一個(gè)擁有較好自然資源的省份，全省擁有的亞熱帶土地面積占全國(guó)的 42%，同時(shí)還有較好的氣候、降水等自然條件，適 合發(fā)展熱帶農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)。近年來，海南省旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，海南良好的地理環(huán)境、潛力巨大的旅游資源，吸引不少島外購房者和投資者前來購房置業(yè)。 海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)二十年以來，全省能源、交通、通訊和房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛的發(fā)展。尤其是經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)低谷多年后 ,海南房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了穩(wěn)健成熟的發(fā)展軌道。近幾年來海南省不斷夯實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度已明顯回升 ,經(jīng)濟(jì)環(huán)境也大為改善。 粵海鐵路的建成通車 ,進(jìn)一步改善了海南的交通條件 ,島內(nèi)外經(jīng)濟(jì)交流會(huì)更快捷 ,更方便。優(yōu)越的自然條件 ,加上日益改善的投資環(huán)境、逐步規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制 、穩(wěn)中有升的商業(yè)氛圍和置業(yè)群體日趨成熟的消費(fèi)理念 ,吸引了一批又一批島外人士前來海南購房置業(yè)。隨著中國(guó)加入 及海南投資環(huán)境和人居環(huán)境的進(jìn)一步改善，加上“博鰲亞洲論壇”由概念變成現(xiàn)實(shí)，海南的房地產(chǎn)投資逐漸升溫，一方面過去積壓的房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛處置完成，另一方面設(shè)計(jì)新穎、品質(zhì)獨(dú)特的新樓盤陸續(xù)上市，目前海南房地產(chǎn)投資、樓盤消費(fèi)需求回 8 升，樓市日趨興旺。 看一個(gè)城市的房地產(chǎn)后勁，關(guān)鍵要看這個(gè)城市能否得到長(zhǎng)足發(fā)展。細(xì)數(shù)?？诔鞘邪l(fā)展的 5 大利好，可以看出房?jī)r(jià)向上突破的可能性在增強(qiáng)。這 5大利好是： 1、 建設(shè)國(guó)際旅游島。海 南建設(shè)國(guó)際旅游島，運(yùn)用國(guó)家批準(zhǔn)的旅游開放新政策，對(duì)加快改革開放步伐，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)有著關(guān)鍵性、突破性的作用。海南房產(chǎn)的大量客戶在內(nèi)地，旅游業(yè)的大發(fā)展，將會(huì)大大刺激海口的旅游地產(chǎn) 。 2、 建海口綜合保稅區(qū)，這在全國(guó)是第四家。海口綜合保稅區(qū)西移至老城工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，將在地理位置上與海南西部工業(yè)走廊連成一體，有利于擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)聚集和輻射效應(yīng)，從而加快海南實(shí)現(xiàn)新興工業(yè)省的目標(biāo)。同時(shí)，馬村港接近國(guó)際航線主干道，有利于海南省擴(kuò)大對(duì)外開放和加快北部灣經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展，加快海口構(gòu)建東南亞地區(qū)重要的國(guó)際航運(yùn)中心，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然帶來房 產(chǎn)的需求 。 3、 東環(huán)輕軌鐵路的建設(shè)。輕軌鐵路的修建受益最大的無疑是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)達(dá)的城市軌道交通，將帶動(dòng)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也帶來了無限的價(jià)值空間 。 4、 航天城建設(shè)。航天城建在文昌，眾多的科技人員和保障人員將會(huì)在省會(huì)城市買房； 5、 瓊州海峽跨海大橋選址確定，預(yù)計(jì) 2012 年開工。隨著瓊州海峽跨海工程的建設(shè)，以海口為中心的 6小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈可達(dá)廣州、桂林、南寧， 12小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈可達(dá)武漢、上海，運(yùn) 9 輸時(shí)效性提高明顯，由此引發(fā)了大?？诟窬窒碌谋姸嗝}，如未來的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)趨勢(shì)，到?？谫I套房居住將會(huì)越來越熱門。 由 此可見，具有全新超前設(shè)計(jì)理念，充分表現(xiàn)其相應(yīng)潛在客戶群生活方式的 濱江 豪庭 項(xiàng)目的開發(fā)正適應(yīng)了海南房地產(chǎn)發(fā)展的需要。 10 第三章 市場(chǎng)情況分析與需求預(yù)測(cè) 第一節(jié) 2009 年海口房地產(chǎn) 市場(chǎng)情況簡(jiǎn)析 一、 2009年海南房地產(chǎn)宏觀銷售統(tǒng)計(jì) 據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局最新公布數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資逾 190億元，與去年同期相比增長(zhǎng) 屋銷售面積約 346 萬平方米，銷售額逾 208億元，同比分別增長(zhǎng)近 3 成和 。三項(xiàng)增長(zhǎng)均遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。 前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，同比增長(zhǎng) 從?？?、三亞銷售價(jià)格指數(shù)看， 1 至 9 月份，?？谛陆ǚ夸N售價(jià)格累計(jì)同比上漲 1%，三亞投資規(guī)模最大，達(dá) 元。今年 1 至 9 月，三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成 元，海口市居第二，累計(jì)完成投資 元，同比增長(zhǎng) 瓊海市居第三，累計(jì)完成 元，其它投資超十億元的市縣還有陵水縣和萬寧市，投資規(guī)模分別達(dá) 元和 元。其中海南省陵水縣的同比增幅高達(dá) 在全省各市縣中增長(zhǎng)最快。 2009年 1南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 比增長(zhǎng) 同比漲幅居全國(guó)第三位，商品住宅完成投資 比增長(zhǎng) 同比漲幅居全國(guó)第二位。另外， 1，海南商品房銷售面積 平方米，同比增長(zhǎng) 商品房銷售額 元，同比增長(zhǎng) 11 其中， 11月，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 比下降 商品住宅完成投資 元，環(huán)比上漲 商品房銷售面積 比上漲 商品房銷售額 比上 漲 二、 海口：?？阡N售價(jià)格同比上漲 居全國(guó)第五位 11 月份，?？诜课蒌N售價(jià)格同比上漲 同比漲幅比上月擴(kuò)大 比上漲 環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大 百分點(diǎn)；三亞房屋銷售價(jià)格同比上漲 同比漲幅比上月擴(kuò)大 比上漲 環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大 新建住宅方面，海口新建住宅銷售價(jià)格同比上漲 居全國(guó)第五位，環(huán)比上漲 三亞新建住宅銷售價(jià)格同比上漲 環(huán)比上漲 二手房方面， 11 月份，?？诙肿≌N售價(jià) 格同比上漲 環(huán)比上漲 三亞二手住宅銷售價(jià)格同比上漲 環(huán)比上漲 對(duì)于 90 平方米及以下的房屋銷售價(jià)格， 11 月份海口新建住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲 環(huán)比持平；新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲 環(huán)比持平；新建普通住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲 環(huán)比持平。環(huán)比上漲 新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲 環(huán)比上漲 新建普通住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲 環(huán)比上漲 三、 三亞：開發(fā)資金充裕，但新開工面積下降 12 前三季度 ，三亞房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 其中，住宅完成投資 元，同比增長(zhǎng) 26%。房屋施工面積 平方米，同比增長(zhǎng) 房屋竣工面積 平方米，同比增長(zhǎng) 商品房銷售面積 長(zhǎng) 16%；商品房銷售金額 元， 前三季度，三亞市房地產(chǎn)施工面積 長(zhǎng) 其中，新開工面積 比下降 原因有三：一是房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目不足；二是已動(dòng)工大項(xiàng)目仍處在開發(fā)周期內(nèi)；三是去年同期 鳳凰水城和亞龍灣公主郡兩大項(xiàng)目二期工程同時(shí)開工，直接拉動(dòng)去年當(dāng)月新開工面積大幅上升。商品房竣工面積 比增長(zhǎng) 2009年三亞市房地產(chǎn)開發(fā)資金一直較為充裕，前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 元，同比增長(zhǎng) 資金到位率為 整個(gè) 11月三亞商品房簽約總套數(shù) 1636套，方米，總簽約金額達(dá) 28. 1億元， 平均簽約價(jià)格 /平方米。截止至 09 年 11 月 30 日，三亞商品房在售數(shù)量有 37045 套，可售房源面積 方米。 三亞市場(chǎng) 9“金九銀十 ”到來之際，三亞市場(chǎng)再現(xiàn)瘋狂， 9 月份，三亞商品房銷量約 600 套； 10 月份，上升到約 950 套； 11 月 13 份三亞商品房銷量徹底 “瘋狂 ”，環(huán)比增漲約 700套，今年 11月三亞商品房總成交 1651套，與 10月份相比環(huán)比增加 78%；銷售面積 方米，比 10 月份增加 方米，增長(zhǎng)幅度高達(dá) 101%。 從目前來看，三亞樓市活動(dòng)頻頻，購房人氣趨旺，預(yù)計(jì)12月份三亞樓市將繼續(xù)延續(xù)近幾個(gè)月來的火爆，掀起年末新一輪成交高峰。 四、 三亞和海口市場(chǎng)表現(xiàn)步調(diào)不一 分地區(qū)來看，三亞在進(jìn)入 “金九銀十 ”的黃金銷售季節(jié)后，銷售量持續(xù)上漲，三亞溫暖冬季的效應(yīng)日趨明顯。 ?？诘貐^(qū)則在進(jìn)入 9月份后，銷售量有一個(gè)迅速的增漲，10 月后略有下降，而 11 月份后又開始反彈，海口市場(chǎng)的回暖，有相當(dāng)一部分是屬于本地購買力，也就是說，在持續(xù)連續(xù)三年的房?jī)r(jià)不斷上漲后，本地一部分購買力開始接受房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)實(shí)，開始陸續(xù)購房置業(yè)。 五、 三亞、?？谄骄山粌r(jià)格連續(xù)上漲 11 月份，海口房屋銷售價(jià)格同比上漲 同比漲幅比上月擴(kuò)大 比上漲 環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大 百分點(diǎn)； 三亞房屋銷售價(jià)格同比上漲 比上漲 環(huán)比漲幅比上月擴(kuò)大 百分點(diǎn)。 14 六、 海南東海岸線全線啟動(dòng)，遍地開花 從三亞地區(qū)來看，公寓樓銷售均價(jià)在 元左右/平方徘徊，依然領(lǐng)軍海南； 位于陵水境內(nèi)的四個(gè)典型一線海景代表項(xiàng)目（清水灣、福灣、富力灣和紅磡香水灣）都開始趕上三亞，公寓樓成交均價(jià)逼近 平方； 萬寧興隆地區(qū)公寓樓銷售均價(jià)已經(jīng)接近 5000元 /平方； 瓊海萬泉河地區(qū)樓盤銷售均價(jià)也 逼近 5000元 /平方，甚至還有部分項(xiàng)目銷售價(jià)格達(dá)到 7000 元 /平方（代表樓盤為萬泉豪庭三期）； 文昌清瀾開發(fā)區(qū)城市銷售均價(jià)達(dá)到 4500 元左右 /平方，一線沿海項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)到 6500元 /平方； 海口西海岸地區(qū)項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá) 9000元左右 /平方，海甸島地區(qū)項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá) 7500左右 /平方； 綜上所述，海南東海岸線已經(jīng)進(jìn)入全面開發(fā)的發(fā)展階段，而且發(fā)展日趨城市，價(jià)格上揚(yáng)速度飛快， 海南房地產(chǎn)業(yè)迎來飛速發(fā)展 。 七、 ?？冢嘿彿咳霊粽叱醪酵瓿?激活市場(chǎng) 在今年 3 至 4 月份，海口市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)頻頻在不同場(chǎng)合上表示，海口將重啟 “購房入戶 ”政策，但一直未有正式文件出臺(tái)。 11月，購房入戶政策有了進(jìn)一步進(jìn)展，據(jù)有關(guān)人士獲悉，目前?？谑匈彿咳霊粽叩某醪讲莅敢淹瓿?，將爭(zhēng)取盡快出臺(tái)。本次購房入戶草案，制度日益完善，高考移民問 15 題等將得到解決，有?？跇I(yè)內(nèi)人士分析，購房入戶政策草案完成，將會(huì)改善海口商品房購房空置率問題，有利于激活市場(chǎng)，進(jìn)一步促進(jìn)?？跇鞘性鲩L(zhǎng)。 八、 國(guó)際旅游島催熱海南樓市銷售 ?？跇鞘薪诘幕馃?，與海南建設(shè)國(guó)際旅游島得到了國(guó)家的大力支持，海南國(guó)際旅游島規(guī)劃綱要 已經(jīng) 獲得國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)。據(jù)相關(guān)資料顯示， 在海南建設(shè) “國(guó)際旅游島 ”的戰(zhàn)略刺激下，目前已有上百家地產(chǎn)企業(yè)陳兵海南。如今，從?？诘饺齺?595 公里的黃金海岸線上 ,投資幾十億、上百億元的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布，其中，不乏國(guó)內(nèi)一線及上市地產(chǎn)公司，投資總額超過 1000 億元。所以國(guó)際旅游島進(jìn)一步提升了海南房產(chǎn)的熱度，也是 09 年 “金九銀十 ”銷售黃金周以來，海南樓市得以火爆的主要因素。 九、 旅游旺季 全面推動(dòng) 海口 樓市熱銷 當(dāng)步伐邁進(jìn)冬季的時(shí)候，北方早已冰封千里，海南，這時(shí)候迷人宜居的環(huán)境氣候優(yōu)勢(shì)全面體現(xiàn)。據(jù) 海口 各景區(qū)處了解，目前每天至少接待游客 3000 人，而 三亞 風(fēng)景區(qū)每天的游客量保持在 13000 人左右。進(jìn)入 11 月后，每天的游客量都在增加，現(xiàn)在的游客量幾乎是夏季的兩倍。并且目前全國(guó)各地在 海南 的會(huì)議增多、旅游團(tuán)隊(duì)增多，使得 海南 酒店客房及家庭旅館入住率幾乎達(dá)到飽和，尤其到了周末，甚至出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象。 16 第 二 節(jié) 優(yōu)質(zhì)資源依然是主要賣點(diǎn) 在海南地區(qū)，項(xiàng)目所處地區(qū)，海景資源優(yōu)越或周邊自然環(huán)境優(yōu)越的項(xiàng)目，其銷售價(jià)格與銷售數(shù)量都在相比之下，領(lǐng)先于其他地區(qū)項(xiàng)目，尤其以海景資源為其先，海景資源非常優(yōu)越者，其銷售價(jià)格越貴，大部分靠近海邊的項(xiàng)目，也大打海景資源作為項(xiàng)目賣點(diǎn)。 上述現(xiàn)象也從一個(gè)側(cè)面證明了海南目前的地產(chǎn)市場(chǎng)主要還處于一個(gè)以賣自然資源為主的初級(jí)階段。 低總價(jià)產(chǎn)品去化速度較快 ， 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，在依托海南發(fā)展大政策，及國(guó)內(nèi)各個(gè)城市工業(yè)化日趨嚴(yán)重的影響下，對(duì)于海南地產(chǎn)認(rèn)可的客戶日與劇爭(zhēng)，來瓊購房的客戶也逐日增加，其中不乏有部分中 高 端需求客戶，受 島外 地區(qū)高房?jī)r(jià)驅(qū)趕，開始將目光瞄準(zhǔn)海南的城市開發(fā)的項(xiàng)目 。 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來預(yù)測(cè) 海口未來 5 年住房總需求量為 平米 ， 據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和?？诒镜胤康禺a(chǎn)現(xiàn)狀情況的綜合分析，本著集約利用土地的 原則，預(yù)測(cè)規(guī)劃期內(nèi)（ 2008 年 房總需求量為 設(shè)各類住房 中商品房的建筑面積為 平方米，建設(shè)套數(shù)為 套；經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積 設(shè)套數(shù)為 3 萬套；廉租住房建筑面積 平方米，建設(shè)套數(shù)為 7 萬套。 2009年住房建設(shè)需求為：商品住房建設(shè) 20833套，建筑面積 平方米；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè) 5763 套，租住房建設(shè) 613 套，建筑面積 平方米。 ?？诿髂暧?jì)劃建商品房 平米明年規(guī)劃土地供應(yīng)量為 中商品住房土地供應(yīng)量為 頃，經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)量為 頃，廉租住房土地供應(yīng)量為 2009年住房建設(shè)計(jì)劃為 中商品住房建設(shè)計(jì)劃為 平方米，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃為 平方米，廉租住房建設(shè)計(jì)劃為 平方米。 在住房用地供應(yīng)空間布局上， 2009 年住房用地供應(yīng)主要分布在長(zhǎng)流起步區(qū)、金牛嶺周邊地區(qū)、府城等地塊。 重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)小戶型商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房 、經(jīng)濟(jì)適用房保障?？谑械褪杖爰彝ァ⑴f城 （含城中村）改造拆遷戶的住房需求。廉租住房保障?？谑谐擎?zhèn)最低收入家庭住房需求，在財(cái)政許可的情況下，兼顧部分低收入家庭的住房需求。中低價(jià)位、中小套型普通商品住房滿足?？谑兄械褪杖牒椭械仁杖爰彝プ》啃枨?。其他商品房滿足中等以上收入及外來、流動(dòng)人口市場(chǎng)住房需求。 重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足居民自住需求的中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。 18 規(guī)劃期內(nèi)（ 2008年 單套建筑面積在 90平方米以下的住房總建筑面積達(dá)到新建住房總建筑面積的 70%；年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普 通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70。 此外，還要加強(qiáng)商品房開發(fā)建設(shè)管理、深化銷售制度改革，建立并完善在限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上的競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的中低價(jià)位、中小套型普通商品房的 “雙限雙競(jìng) ”的開發(fā)建設(shè)模式和用地招標(biāo)出讓辦法，積極推進(jìn)中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地招標(biāo)出讓，落實(shí)住房開發(fā)項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)用地 2 年未開發(fā)則無償收回使用權(quán)土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿 1年未動(dòng)工開發(fā)者，依法從高征收土地閑置費(fèi) ，并責(zé)令限期開工、竣工；滿 2 年未動(dòng)工開發(fā)者，無償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足 1/3 或投資額不足 1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)終止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，按閑置地處置。 （一）項(xiàng)目發(fā)展條件分析 項(xiàng)目表現(xiàn)有以下幾個(gè)優(yōu)勢(shì)： （ 1）稀缺性：目前，該區(qū)域的開發(fā)供應(yīng)量不大，項(xiàng)目周邊的綠色佳園已是該區(qū)域的成功開發(fā)案例。但該樓盤已接近尾聲，其余均為小型項(xiàng)目，稀缺效應(yīng)明顯 19 （ 2）環(huán)境優(yōu)勢(shì)：地塊位于南渡江邊，有其獨(dú)特的環(huán)境資源優(yōu)勢(shì) 境寧靜幽雅，自然資源豐富。 （ 3）區(qū)域優(yōu)勢(shì)：處于南渡江區(qū)域 的“一帶兩中心” 的核心 地帶， 與 規(guī)劃中的新區(qū)府行政中心 一路之隔 ，具有政府“政治、經(jīng)濟(jì)中心”的優(yōu)勢(shì)效應(yīng)。 （ 4）發(fā)展優(yōu)勢(shì)：隨著濱江西路的開通，東部高速公路、美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)的發(fā)展效應(yīng)將提升該地塊未來的土地價(jià)值、發(fā)展優(yōu)勢(shì)和升值空間。 （二）項(xiàng)目周邊樓盤信息 : 序號(hào) 項(xiàng)目周邊樓盤 銷售均價(jià) 1 楓丹白露 7000元 / 2 碧水名城 6300元 / 3 濱江帝景 6200元 / 第 四 節(jié) ?？跒I江板塊發(fā)展優(yōu)勢(shì) 1、 政府支持，濱江板塊發(fā)展前景輝煌 2008 年作為?？谑姓攸c(diǎn)投資規(guī)劃項(xiàng)目，北起長(zhǎng)堤路，南至南渡江 大橋，全長(zhǎng) 里，堪與西海岸濱海大道媲美的濱江路正式開通，標(biāo)志著南渡江沿岸的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。濱江路使南渡江兩岸的交通優(yōu)勢(shì)、地理位置優(yōu)勢(shì)和景觀資源優(yōu)越凸顯。 2009年 “濱江新城 ”規(guī)劃的出臺(tái)，預(yù)示著濱江板塊的開發(fā)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的操作階段，政府準(zhǔn)備投資 100個(gè)億打造 “濱江新城 ”。 “濱江新城 ”被定位于?？谑袞|南部區(qū)域公共服務(wù)中 20 心、南渡江畔新型生態(tài)居住區(qū)， “濱江新城 ”將建成為休閑居注、旅游購物、康體娛樂、商務(wù)辦公等功能齊全的新城區(qū)，海口東南部的城市副中心，發(fā)展前景輝煌。 省委、省政府等眾多省級(jí)行政中 心相繼搬遷到南渡江沿岸，憑借著豐富的江景資源以及政府支持，區(qū)域前景相當(dāng)看好，濱江地產(chǎn)將成為?？谝粋€(gè)新的地產(chǎn)板塊。 2、 濱江板塊，?？谧罹呔幼r(jià)值和投資價(jià)值的地產(chǎn)板塊。 人們對(duì)海景充滿了向往，然而經(jīng)常居住在海邊的人知道，住在海邊問題多多。海風(fēng)里帶有豐富的鹽成分，房屋經(jīng)常受海風(fēng)的侵襲，外墻容易被腐蝕，房間比較潮濕，家具、衣物、地板等經(jīng)常發(fā)霉，對(duì)人身體非常不好。因此居住在江邊，將是另一種最佳的選擇，根據(jù)政府規(guī)劃要求，濱江地帶的土地將作為高檔住宅用地，人們?cè)谙硎茇S富江景的，感受氣候宜人的熱帶風(fēng)光的同時(shí)，不會(huì)遇到居住 在海邊的種種麻煩。濱江板塊將是?？谧罹呔幼r(jià)值的版塊。 “濱江地產(chǎn) ”發(fā)展剛起步，房?jī)r(jià)還在低位運(yùn)行，隨著海口城市的發(fā)展，南渡江兩岸的開發(fā)建設(shè)， “濱江地產(chǎn) ”價(jià)值將會(huì)一路走開，如今的 “濱江地產(chǎn) ”將是?？谧罹呱禎摿Φ牡禺a(chǎn)。 3、 實(shí)力開發(fā)商進(jìn)駐、加快濱江板塊發(fā)展 政府在加快發(fā)展南渡江兩岸開發(fā)建設(shè)的時(shí)候，眾多大型企業(yè)也看好 “濱江板塊 ”的發(fā)展前景，大舉進(jìn)入開發(fā) “濱江地產(chǎn) ”。廣物地產(chǎn)的濱江帝景項(xiàng)目及海甸島項(xiàng)目， 綠色佳園 ，聯(lián)華國(guó)際，楓丹白露等一些大型房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目落戶南渡江兩岸，加快了 “濱江地產(chǎn) ”的發(fā)展，粗略計(jì)算，現(xiàn)在以 21 及未來濱江新城的開發(fā)總量將超過 200萬平方米。 第 五 節(jié) 國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)國(guó)際旅游島，掘金海南 2010年 1月 4 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見，這意味著海南國(guó)際旅游島的建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。海南概念的股市和樓市風(fēng)聲再起，象海南的溫度一樣襲擊了投資者。 在海南建設(shè) “國(guó)際旅游島 ”戰(zhàn)略的刺激下，從?？诘饺齺?95 公里的黃金海 岸線上，投資幾十億、上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布。上百家大企業(yè)，數(shù)百億投資會(huì)戰(zhàn)海南旅游地產(chǎn)，對(duì)這個(gè)只有 平方公里的海島所帶來的震動(dòng)，超過了任何一場(chǎng)臺(tái)風(fēng)。 魯能、萬科、富力、寶安、雅居樂、新世界、天津泰達(dá) 不論是在?？谖骱０堆赝?，還是從美蘭機(jī)場(chǎng)到市區(qū)，到處可見全國(guó)著名開發(fā)商的標(biāo)牌，它們紛紛在海南大手筆圈地，一線海景土地資源日益緊俏。 特別是占據(jù)海南省 40%的三亞和?？冢鳛楹Ｄ巷L(fēng)景名勝最多、最密集的地方，成為海南國(guó)際旅游島建設(shè)受益最顯著的兩個(gè)地區(qū)，也成為投資的首選勝地。 這一點(diǎn)從遍插國(guó) 內(nèi)知名開發(fā)商旗幟的 200 多公里三亞海岸線（今年 1，三亞市已累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 80億元，同比增長(zhǎng) 26%，投資規(guī)模位居海南省第一）和近期三亞持續(xù)升溫的購房潮（據(jù)海南搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 10月份 22 三亞商品房銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 元 /平方米），就可以初見端倪。 1 月 6 日，海南省長(zhǎng)羅保銘在新聞發(fā)布會(huì)上回答記者提問時(shí)表示，這幾年海南的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)的需求主要來自于島外。統(tǒng)計(jì)下來海口 60%、三亞80%85%商品房是由島外居民購買，且多是購買二套房、三套房。他表示，這些人來買房子最終是 買海南的自然環(huán)境，海南由于是中國(guó)唯一的熱帶島嶼，所以這個(gè)房地產(chǎn)的資源在全國(guó)是有唯一性的。 事實(shí)確實(shí)如此，支持海南房?jī)r(jià)的，除了國(guó)際旅游島的獲批等政策因素外，更重要的是在于其熱帶的資源稀缺性。目前中國(guó)的人均 超過 3000 美元，人們追求健康居住環(huán)境的需求越來越旺盛。 特別是在冬天經(jīng)受一股又一股寒潮的時(shí)候，夏無酷暑冬無寒冷，具有得天獨(dú)厚的氣候條件和優(yōu)美的自然海景風(fēng)光優(yōu)勢(shì)的海南不僅生態(tài)和地理位置較好，交通也十分方便，再加上免稅島優(yōu)惠政策的吸引，自然成為旅游者和外省居民投資第二居所和分時(shí)度假居所的首選。 海南房地 產(chǎn)仍具投資價(jià)值 三亞、?？?、瓊海、文昌等地再次成為炙手可熱的香餑餑，房?jī)r(jià)也因?yàn)閲?guó)際旅游島而不斷升溫。對(duì)于剛剛獲批的國(guó)際旅游島規(guī)劃，很多投資者紛紛表示十分看好未來的發(fā)展前景，更有樂觀者認(rèn)為，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)至少還會(huì)火十年左右。 以?？跒槔?，海口的平均溫度比三亞要低三四度，但是 23 對(duì)于經(jīng)受嚴(yán)寒的人們來說，并不會(huì)影響很大，感覺差不多，因?yàn)槎伎梢源┒绦洹６？诘姆績(jī)r(jià)位于市中心高檔的樓盤也在七八千左右。而且海口畢竟是省會(huì)城市，其相應(yīng)的配套設(shè)施也很好。 此外，隨著跨越瓊州海峽的跨海大橋即將建設(shè)，?？谖骱０兑惨鹗袌?chǎng)的關(guān)注。 以西海岸的一個(gè)樓盤為例，去年年初開盤的時(shí)候，其一期均價(jià)在 4000 多元，而現(xiàn)在均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 8000 多元。西海岸與?？谥g的輕軌也將建設(shè)中，到時(shí)候與?？诘臅r(shí)間距離不過 5分鐘。雖然現(xiàn)在價(jià)格也上漲不少，但與三亞上萬的價(jià)格相比仍然處于低位，仍然具有投資價(jià)值。 24 第四章 項(xiàng)目方案 第一節(jié) 場(chǎng)地選址 一、 地理位置 與 用地現(xiàn)狀 該 項(xiàng)目位于南渡江 邊， 用地呈不規(guī)則偏西布局，北側(cè)為南渡江，整體開發(fā)條件良好。 第二節(jié) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容與規(guī)模 一 、設(shè)計(jì)依據(jù) 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（ 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 2005 版） 住宅建筑規(guī)范（ 2006 版） 方便殘疾人使用的城市道路和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（ 汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（ 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 民用建筑設(shè)計(jì)通則 、設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料 1、?？谑袑賮啛釒ШＱ髿夂?，氣候溫暖，風(fēng)光宜人，夏長(zhǎng)冬短，四季長(zhǎng)綠，終年無霜雪。 氣候：年平均氣溫： 月平均最高氣溫 : 月平均 最低氣溫 : 25 絕對(duì)最高氣溫 : 絕對(duì)最低氣溫 : 雨量 :年平均降雨量 : 十分鐘最大降雨量 : 濕度 :年平均相對(duì)濕度 :81% 日照 :全年平均日照時(shí)數(shù) :雷電 :全年平均雷擊日數(shù) : 風(fēng) :明顯受熱帶季風(fēng)的影響 ,冬季為東北風(fēng) ,夏季為東南風(fēng) ,常受來自太平洋的臺(tái)風(fēng)襲擊 ,臺(tái)風(fēng)一般在七至十一月份偏多 ,常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng) ,風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)為 70。 三、 規(guī)劃理念 1、 自然融入生活 本 項(xiàng)目 的宗旨為 “以人為本 ,健康生活 ”。自然而安靜的居住生活是人們所追求和向往的 ，同時(shí)也成為了時(shí)尚品位的體現(xiàn)。在基地現(xiàn)有的不利條件下 ,化不利為有利 ,把消極空間營(yíng)造為宜人的與城市共享的生態(tài)環(huán)境。將大自然的綠葉成蔭 ,鳥語花香帶入千家萬戶 ,融入日常生活是本 項(xiàng)目 最顯著的特色。 2、 居住演繹文化 采用目前國(guó)際新潮的居住區(qū)設(shè)計(jì)思路 ,綜合運(yùn)用了生態(tài)學(xué)和城市設(shè)計(jì)理論的優(yōu)秀概念 ,以建立獨(dú)具特質(zhì)而與自然親和的人文環(huán)境，并注重居住區(qū)文化氛圍的設(shè)計(jì)，針對(duì)信息時(shí)代感情生活節(jié)奏容易使人產(chǎn)生亞健康這一社會(huì)問題，把綠色 26 生態(tài)空間引入居住區(qū)設(shè)計(jì)。 其次是通過具體的設(shè)計(jì)把優(yōu)秀的生活理念，時(shí)尚的生活品質(zhì)帶入“小區(qū)”市民的生活 中，形成該居住區(qū)獨(dú)特的生活文化氛圍。以提升濱江豪 庭 小區(qū)在城市中的地位。 四、 用地布局 在規(guī)劃布局上，建筑采用線狀布局，整體小區(qū)相互不遮擋，視野開闊，通過效果良好，建筑點(diǎn)式和板式相結(jié)合，沿基地外圍布置，在用地內(nèi)側(cè)形成圍和的景觀中心，利于創(chuàng)造成規(guī)模的景觀環(huán)境。遵循資源共享的原則，設(shè)置帶狀景觀空間，視野開闊，再沿帶狀景觀軸精心設(shè)計(jì)景觀節(jié)點(diǎn)，使該綠化綜合了小區(qū)和組團(tuán)兩級(jí)綠化功能，人們既可在住宅組團(tuán)的綠地上活動(dòng)，又很方便的選擇景觀大道上其他的綠地活動(dòng)。再在小區(qū)設(shè)置了配套的小區(qū)會(huì)所，在小區(qū)南入口設(shè)置了集中商業(yè)等服務(wù)設(shè)施 . 五 、綠地規(guī)劃 綠地規(guī)劃按照居住人口規(guī)模、規(guī)劃布局形式，環(huán)境特點(diǎn)及用地的具體條件，采用集中與分散相結(jié)合的綠地規(guī)劃的布局。強(qiáng)調(diào)宜人尺度，反映文化內(nèi)涵，增加活動(dòng)性，參與性。形成植物與水域相結(jié)合，點(diǎn)、線、面相結(jié)合的由公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地組成的綠地系統(tǒng)。城市綠地與小區(qū)中心廣場(chǎng)相互結(jié)合，面向出入口，滲透各個(gè)住宅院落。成為居民的日常游憩共享空間。宅旁綠地、道路綠地采用大面積草坪綠化，喬、灌木、花卉間植，形成綠色 27 空間，力圖在有很空間形成豐富的綠化層次，使之四季綠意濃濃，花卉增艷。 六 、道路系統(tǒng) 規(guī)劃 道路系統(tǒng)以優(yōu)雅的曲線貫穿整個(gè)小區(qū)，其避免了直線性的視覺疲勞感，同時(shí)很好的限制了車速，保障了行人的安全。又使其兩側(cè)空間收放有序，該結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)和綠地形態(tài)共同組成豐富變化的空間形態(tài)，使有限變多元化 , 豐富了小區(qū)的內(nèi)涵。使小區(qū)道路和綠化融為一體，道路既是小區(qū)的，又是組團(tuán)的，既是車行空間又是綠化空間，形成交通，景觀，交往，休閑的復(fù)合系統(tǒng)。小區(qū)機(jī)動(dòng)車和停車系統(tǒng)采用環(huán)路，人行采用景觀大道和主路相結(jié)合的方式，達(dá)到部分宅間人車分流。 七、 建筑設(shè)計(jì) 計(jì)原則 28 遵從以人為本，節(jié)能、生態(tài)、環(huán)保的 設(shè)計(jì)理念。整個(gè)社區(qū)的建筑設(shè)計(jì)典雅、樸實(shí)、自然、現(xiàn)代。在建筑的端部運(yùn)用有特色的建筑構(gòu)件，使屋頂?shù)妮喞挥凶兓?，打破單調(diào)感。住宅與底層商業(yè)的風(fēng)格過渡自然，大膽動(dòng)用各種鮮艷的色彩，形成生動(dòng)活潑、別具一格的亮點(diǎn)，使商業(yè)與住宅建筑風(fēng)格更為協(xié)調(diào)。小區(qū)住宅建筑造型既注重協(xié)調(diào)又各具特色，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了識(shí)別性和領(lǐng)域感。造型設(shè)計(jì)以體量，光影，虛實(shí)，等最基本的建筑語言表達(dá)建筑本體的現(xiàn)代感。 1、戶型設(shè)計(jì) 住宅戶型設(shè)計(jì)著重重視戶型多樣性的原則，功能合理，分區(qū)明確，以滿足不同層次的需求，實(shí)行多元化生活方式的有機(jī)融合。以滿足不同消費(fèi)者的 需求。群體 戶型組合可以非常靈活，通過豐富的住宅類型，合理的規(guī)劃布局，現(xiàn)代氣息的建筑造型，創(chuàng)造 典雅而又 現(xiàn)代的居住小區(qū)。 29 戶型 平面布局突出 以人為本 ，不讓人屈就于建筑，成為建筑的附屬。而是符合人的生活活動(dòng)規(guī)律，具有較好的舒適性、方便性、安全性。 在嚴(yán)格滿足業(yè)主要求的基礎(chǔ)上，從住戶的生活需要出發(fā)，合理安排各功能行為空間，設(shè)計(jì)中體現(xiàn)公私分離、食寢分離、居寢分離、潔污分離。戶型設(shè)計(jì)采用以起居廳為中心的 全明住宅 布置方式，合理安排起居廳位置，限制并減少直接開向起居廳的門，并盡量使其相對(duì)集中。入口處設(shè)置 門斗作過渡空間，用于換鞋、換衣、放置雨具等。設(shè)計(jì)還對(duì)廚房、衛(wèi)生間作了精心考慮：廚房、衛(wèi)生間采用整體設(shè)計(jì)方法，綜合考慮操作順序、設(shè)備安裝、管線布置以及采光通風(fēng)的要求，住宅戶型設(shè)計(jì)中認(rèn)真考慮了住戶生活需求，精心設(shè)計(jì)了門斗、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、起居室、臥室等各個(gè)功能空間的相互關(guān)系和相關(guān)細(xì)部，仔細(xì)推敲了建筑外觀造型的比例、尺度和色彩等諸多方面要素。 戶型設(shè)計(jì)中陽臺(tái)起到重要作用，是直接接觸室外空氣、陽光之處，設(shè)計(jì)中盡量發(fā)揮它的綠化、休息、觀景、乘涼、健身等多個(gè)功能。盡可能滿足住戶的景觀需要，將室內(nèi)景觀向室外延伸，讓住 戶更多地親近自然。因此，加大窗戶、降低窗臺(tái)，設(shè)計(jì)弧形窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗、寬角度窗，讓住戶對(duì)室外景觀一覽無遺。 八、 生態(tài)環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì) 生態(tài)社區(qū)是良性循環(huán)的社區(qū)，應(yīng)用生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在多層次人工植物群落中，通過植物與微生物之間的代謝作 30 用，實(shí)現(xiàn)無廢物循環(huán)生產(chǎn)。在人工植物群落中，采用多種類的植物，不同深淺的地下根，形成地下根系，能吸收大量的有害物質(zhì)。 整個(gè)小區(qū) 的 排水設(shè)計(jì)中 做 好廢、污水的處理，污水處理后排入市政管網(wǎng)。 同是還做 好噪聲的處理 ： 住宅盡量遠(yuǎn)離車行道，臨近主干道的住宅山墻，盡量減少開窗數(shù)量或采用雙層玻璃。小區(qū)內(nèi) 的各類廢氣的排放與控制按我國(guó)有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 。 31 第五章 環(huán)境保護(hù) 一、 污染源及污染物 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容是 住宅 樓，屬居住性質(zhì)，主要污染物有生活垃圾及生活污水，不產(chǎn)生有害物質(zhì)。 二、環(huán)境治理 1、生活污水經(jīng)隔油池、化糞池等處理在污水納入污水處 理 廠 集 中 處 理 之 前 執(zhí) 行 污 水 綜 合 排 放 標(biāo) 準(zhǔn) （ 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；排水系統(tǒng)采用分流制，雨水與污水分流；糞便污水經(jīng)三級(jí)化糞池厭氧消化處理，三級(jí)化糞池容積保證污水在池中停留足夠時(shí)間。 2、合理確定備用發(fā)電機(jī)、水泵、變配電及大樓送、排風(fēng)機(jī)等設(shè)備位置，并采取隔音、消聲 和減振等措施。聲環(huán)境按城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（ 2 類標(biāo)準(zhǔn)控制。施工期間聲環(huán)境按建筑施工場(chǎng)界噪聲限值（ 準(zhǔn)執(zhí)行。 3、備用發(fā)電機(jī)房采取隔音、消聲措施，燃油采用輕質(zhì)柴油，含硫量 發(fā)電機(jī)產(chǎn)生的廢氣經(jīng)排氣筒高空排放，排氣筒的高度和位置，應(yīng)以不影響周圍工作、學(xué)習(xí)生活環(huán)境和城市景觀為原則。 4、統(tǒng)一設(shè)置住宅樓廚房排煙管道，廚房產(chǎn)生的油煙集中通過排煙管道在樓頂高空排放。 5、空調(diào)采用非氟利昂制冷劑空調(diào)。合理布置空調(diào)器散 32 熱口，禁止在人行道或居民窗戶附近設(shè)置散熱裝置 ，防 止 產(chǎn)生噪聲和熱污染。 6、固體廢物分類收集，并及時(shí)做好清運(yùn)工作。配備加蓋垃圾容器，實(shí)行垃圾袋裝制度。不將產(chǎn)生的殘?jiān)屠湃胂滤馈?7、在條件允許的情況下，考慮利用太陽能，使用太陽能熱水器等。 8、建設(shè)規(guī)范化排污口，排污口須按規(guī)范設(shè)置排放口標(biāo)志牌。 33 第六章 土建工程 第一節(jié) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 濱江 豪庭 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 一期 總建筑面積： 201778平方米 容積率： 筑密度： 綠化率 :停車位： 2100 個(gè) 。 第 二 節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 1、設(shè)計(jì)依據(jù) 建筑結(jié) 構(gòu)荷載規(guī)范 （ 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 建筑樁基技術(shù)規(guī)范 (建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 2、 本工程所在地自然條件 風(fēng)荷載：考慮 50年一遇的風(fēng)壓值為 地震基本情況 :抗震設(shè)計(jì)烈度為 8度 , 設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 地質(zhì)條件：待勘察后確定。 34 3、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)： 本建筑結(jié)構(gòu) 安全等級(jí)為 二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為 50 年，建筑抗震設(shè)防類別屬丙類建筑； 結(jié)構(gòu)選型：根據(jù)本工程建筑使用要求及功能，采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體 系； 基礎(chǔ)選型：待地質(zhì)勘察后確定。 人防地下室抗力等級(jí)：甲類核 6級(jí) 主要結(jié)構(gòu)材料 1)混凝土等級(jí)： 2)鋼筋種類： 3)填充墻采用輕質(zhì)混凝土砌塊。 35 第七章 公用工程 第一節(jié) 給排水設(shè)計(jì) 一、設(shè)計(jì)范圍 1、 給水系統(tǒng) 2、 雨、污水排水系統(tǒng) 3、 建筑節(jié)水設(shè)計(jì) 二、設(shè)計(jì)依據(jù) 建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范（ 室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范（ 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（ 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2003 年版 三 、 給水方式 水源：從市政自來水管網(wǎng)引兩條管徑為 150為小區(qū)內(nèi)的生活及消防用水水源。 1、 生活給水系統(tǒng)： 生活貯水池與水泵房均設(shè)在地下室。生活水池貯水量為200 2、 生活給水方式： 會(huì)所與住宅的一、二層采用市政給水管道直接供給，下行上給制。 住宅采用自動(dòng)恒壓變頻給水設(shè)備供水 ,采用下行上給制。上下分成高低兩個(gè)供水分區(qū)，三至十四層為低區(qū)，十五 36 至 三 十層為高區(qū)。不同供水分區(qū)采用獨(dú)立的給水加壓設(shè)備。 水管設(shè)計(jì)原則使各用水點(diǎn)的水壓不超過 350防止噪音，管網(wǎng)支管流速采用 s，s。 3、 管材： 生活給水主干管、立管均采用鋼塑復(fù)合管，管件熱熔連接；支管采用給水 件熱熔連接。 4、 水表的設(shè)置： 小區(qū)的總進(jìn)水管上設(shè)總水表，住宅按一戶一表設(shè)置 表的口徑均與進(jìn)水管管徑相同。 五 、排水系統(tǒng) 室外 采用雨、污水分流制；室內(nèi)采用糞便水、廢水分流制。室內(nèi)糞便水經(jīng)管網(wǎng)收集排至化糞池經(jīng)三級(jí)處理后排至小區(qū)污水管網(wǎng)。消防電梯間底部設(shè)排水管，排至室外。 屋面雨水由雨水斗匯集后，通過雨水管排至室外雨水道。小區(qū)道路側(cè)設(shè)置雨水口，收集道路面的雨水。雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期 p=1年， 5 分鐘暴雨強(qiáng)度為 秒 /100 。 管材： 室內(nèi)采用 外采硬聚氯乙烯雙壁波紋塑料管。管口形式采用承插口管，采用彈性密封橡膠圈承插連接。 六 、建筑節(jié)水設(shè)計(jì) 根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范規(guī)定，采取以下的節(jié)水措施，達(dá) 到建 37 筑節(jié)水的要求。 給水管材采用鋼塑復(fù)合管及 水咀采用陶瓷閥芯的全塑產(chǎn)品。 坐便器采用沖洗水箱容積小于等于 沖洗閥采用節(jié)水型延時(shí)自閉式?jīng)_洗閥。 公共衛(wèi)生間的洗臉盆、大小便器均設(shè)置紅外線感應(yīng)裝置。 住宅樓三層以上采用自動(dòng)恒壓變頻供水，杜絕二次供水污染，節(jié)省能源。 第 二 節(jié) 電氣設(shè)計(jì) 一、設(shè)計(jì)內(nèi)容 小區(qū)變配電系統(tǒng) 照明系統(tǒng) 電力系統(tǒng) 電話系統(tǒng) 數(shù)字電視系統(tǒng) 寬帶網(wǎng)系統(tǒng) 數(shù)碼對(duì)講系統(tǒng) 防雷及安全接地系統(tǒng) 二、設(shè)計(jì)依據(jù)： 1） 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2） 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 38 3） 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（ 4） 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 ( 5） 建筑物電子信息防雷技術(shù)規(guī)范（ 6） 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（ 7） 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（ 三、變配電系統(tǒng)： 電源：消防負(fù)荷、客梯及變頻調(diào)速生活泵按一類，其余按三類電氣負(fù)荷考慮。 根據(jù)小區(qū)的用電負(fù)荷分布，地下室設(shè)置專門的變配電房，供電半徑不超過 250 米。引一路 10電作為正常工作電源， 另配柴油發(fā)電機(jī)作為消防應(yīng)急電源。 計(jì)費(fèi)方式：本工程采用高壓集中計(jì)費(fèi)，消防、水泵、電梯及居住用電均分表計(jì)量，用戶采用預(yù)付磁卡式電表計(jì)費(fèi)。 四、 高壓變配電系統(tǒng)： 高壓配電采用單母線分段運(yùn)行方式，采用手車高壓開關(guān)柜，高壓開關(guān)選用 10空斷路器，直流操作系統(tǒng)；遮斷容量要求為 5000 低壓配電系統(tǒng)： 低壓配電系統(tǒng)采用 專用保護(hù)零線（ 低壓配電采用單母線分段方式供電。對(duì)于單臺(tái)容量較大的負(fù)荷或重要負(fù)荷采用放射式供電；對(duì)于照明及一般負(fù)荷采用樹干式與放射式相結(jié)合的供電方式。 五、電力系統(tǒng) 39 電力 設(shè)備供電采用電纜放射式供電，根據(jù)工藝要求相應(yīng)設(shè)置自動(dòng)控制或手動(dòng)控制。 所有的消防設(shè)備用電