1 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理研究設(shè)計書 1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險識別及分析 決策風(fēng)險 決策風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤，決策錯誤和經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關(guān)切和破費心機的問題，籌資風(fēng)險指因使用借貸資金而導(dǎo)致的自有資金回報盈利的不確定性以及因為缺乏資金導(dǎo)致項目無法進行后續(xù)開發(fā)使前期投入的資金無法收回的可能性。當(dāng)投資中借貸比例越大時，籌資風(fēng)險也越高。由于各種籌資方式所用手段、工具和所面臨的環(huán)境不同，因而各種籌資方式也具有不同的風(fēng)險。 經(jīng)營風(fēng)險 經(jīng)營活動中的風(fēng)險是指由于管理活動或行為不適合生產(chǎn)和經(jīng)濟活動發(fā)展而給開發(fā)商帶來經(jīng)濟損失的可能性。建造風(fēng)險主要體現(xiàn)在招投標(biāo)、合同、承包商履約能力、成本、工期、質(zhì)量等方面。招投標(biāo)時要選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)模式，選擇符合條件的設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位。在項目建設(shè)過程中，需要訂立許多合同，如施工合同、材料供應(yīng)合同等。 技術(shù)風(fēng)險 技術(shù)風(fēng)險包括建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤風(fēng)險、設(shè)備故障、損壞或施工事故風(fēng)險。由于科技進步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅， 迫使開發(fā)商追加投資進行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計變動可能導(dǎo)致工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。另外，開發(fā)商主觀上對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測錯誤和決策失誤，導(dǎo)致預(yù)期收益不能實現(xiàn)，或不足以補償經(jīng)營費用的可能性而產(chǎn)生經(jīng)濟風(fēng)險。當(dāng)然，自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）也不容忽視，一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。 2 市場風(fēng)險 市場供求風(fēng)險是指項目商品建成后在市場中會遇到一些不確定因素，這些不確定因素的存在可能會影響開發(fā)商對項目商品的推出，從而使開發(fā)商蒙受損失。如果合同管 理不善或合同執(zhí)行不嚴(yán)，可能出現(xiàn)合同糾紛，這種糾紛可能影響到項目的質(zhì)量、工期和成本，給項目相關(guān)方都造成損失。如果承包商沒有履約能力，可能導(dǎo)致拖延工期，從而影響進度及房屋銷售。建造成本在房地產(chǎn)開發(fā)項目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，將會大幅增加房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本。房產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的最后產(chǎn)品，其質(zhì)量不僅影響到銷售，還影響到用戶的安全。因而，在建造過程中，應(yīng)充分保證房屋的質(zhì)量。 政策風(fēng)險 政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品購買者、交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失 。指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動及相應(yīng)的政策法律調(diào)整，造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展密切相關(guān)，受政策的影響很大，政府對房價的限制、貸款利率的規(guī)定、土地供應(yīng)量的控制、土地使用的約束、環(huán)境保護的要求，以及對投資規(guī)模、投資方向和稅收的控制等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)項目構(gòu)成風(fēng)險。 融風(fēng)險 房地產(chǎn)項目的金融風(fēng)險一般是投資資金能否及時到位、銀行貸款額度是否足夠大、銷售資金能否順利回籠以及工程款的支付等問題。指經(jīng)濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動，造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上 的風(fēng)險。從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi)，市場需求變動的可能性很大，消費者的消費需求也會發(fā)生變化。由于經(jīng)濟發(fā)展的周期性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系隨時間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動性和地區(qū)性，使一個地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能彌補另一地區(qū)的短缺，這導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)收益隨開發(fā)時機不同而異。一般而言，經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響開發(fā)時機的主要因素。同時，開發(fā)項目在年內(nèi)的推出時機也同開發(fā)風(fēng)險密切相關(guān)，如一般住宅項目最好在年底推出，以適應(yīng)國人喜歡年終集中消費的習(xí)慣。當(dāng)然，不同類型的開發(fā)項目對時間的敏感程度也有所差別。 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng) 險評估 風(fēng)險評估的含義及主要任務(wù) 風(fēng)險評估是指應(yīng)用各種風(fēng)險評估技術(shù)和方法，對在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中可 3 能遭遇到的風(fēng)險及其影響進行估計和評價的過程。風(fēng)險評估是制定風(fēng)險應(yīng)對措施的依據(jù)，是風(fēng)險管理決策的基礎(chǔ)，是風(fēng)險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 風(fēng)險評估的首要任務(wù)就是要對工程的風(fēng)險進行定性和定量的分析，其中最重要的部分就是風(fēng)險識別與風(fēng)險分析。在風(fēng)險識別過程中，保險人可以通過如下幾種方式對工程項目做一個初步的了解： 1、查閱工程項目相關(guān)資料。一個工程項目涉及的信息和資料非常龐大，風(fēng)險評估時，應(yīng)利用建設(shè)單位在 規(guī)劃和設(shè)計過程中的大量有效數(shù)據(jù)和資料對工程項目的初步情況做一個全面和系統(tǒng)的了解。主要應(yīng)查閱的資料包括：工程可行性研究報告、工程承包合同、承包金額明細表、工程設(shè)計書、工程進度表、地質(zhì)水文報告和工地略圖等。 2、現(xiàn)場查勘。工程建設(shè)是一個十分專業(yè)的過程，對于大型復(fù)雜的工程項目往往需要聘請專業(yè)的技術(shù)人員協(xié)助對工地進行現(xiàn)場查勘。在這個過程中，風(fēng)險評估人員需要提前與聘請的工程師做好準(zhǔn)備工作，擬定詳細的現(xiàn)場勘查計劃，根據(jù)工程保險方案的具體需要，帶著問題進行有計劃有針對性的勘查。 3、與工程有關(guān)人員進行 會談。在情況允許和條件成熟的基礎(chǔ)上，評估人員應(yīng)當(dāng)盡可能的與工程相關(guān)人員進行會談。其中重點包括：業(yè)主、設(shè)計方、承包人、監(jiān)理人、貸款銀行等的主要項目負(fù)責(zé)人和技術(shù)負(fù)責(zé)人。通過與這些有關(guān)人員的會談，不僅可以更詳細的了解工程本身的情況，還可以捕捉一些其他的相關(guān)信息。 通過上述步驟掌握到了工程的基本資料和情況之后，接下來就應(yīng)該對收集的資料進行專業(yè)和系統(tǒng)的篩選分析。在這個過程中主要的步驟包括：整理相關(guān)資料、對風(fēng)險進行分類并做定量分析、對照風(fēng)險調(diào)查表逐一分析風(fēng)險以及確定最大可能損失。 在這些步驟中 ，最為關(guān)鍵和重要的是對風(fēng)險進行分類并做定量分析。在一個工程項目中不同的風(fēng)險具有不同的特征，對工程所能造成的影響也不相同，所以風(fēng)險分析的第一步是風(fēng)險分類。 在工程項目建設(shè)過程中主要存在以下幾類風(fēng)險： 1、直接物質(zhì)損失風(fēng)險，指對工程項目本身，包括已建、在建、設(shè)備材料、施工機具、工地已有財產(chǎn)造成直接損失的風(fēng)險。 2、間接損失風(fēng)險。 3、預(yù)期收入損失風(fēng)險，是指不能按期完工導(dǎo)致預(yù)期收入損失的風(fēng)險。 4、責(zé)任損失風(fēng)險，包括由于過失和疏忽導(dǎo)致第三者人身傷亡和財產(chǎn)損失依法應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟賠償責(zé)任。 在風(fēng)險識別 與分類的基礎(chǔ)上，需要對工程風(fēng)險進行量化分析，量化分析就是 4 確定風(fēng)險事故發(fā)生的概率和可能造成的損失程度，從而可以判斷出哪些屬于工程的主要風(fēng)險，哪些屬于次要風(fēng)險。 量化分析的核心是確定損失概率和損失幅度。損失概率通俗的來講就是損失發(fā)生的可能性。損失概率主要包含了二層內(nèi)容，第一就是在某一個時間段里面項目遭受損失的次數(shù)。例如，一個大壩施工，大壩設(shè)計的抗洪能力是 50 年一遇，但是施工中的圍堰設(shè)計是 5 年一遇，分析就可以看出在施工中的損失概率大大高于完工時的損失概率，同樣對于這個大壩在雨季施工的損失概率大大高于 旱季施工時的損失概率。另外一個與損失概率相關(guān)的內(nèi)容就是在風(fēng)險事故中可能遭受損失的風(fēng)險單位的比例。例如，在一個大壩的工程中，洪水可能導(dǎo)致?lián)p失的工程占總工程的 80%，而在一棟辦公樓建設(shè)中，洪水可能導(dǎo)致?lián)p失的工程量比例只占40%，就可以分析洪水這一風(fēng)險對于大壩工程比對于房建工程的損失概率要大得多。損失概率的重要理論基礎(chǔ)是統(tǒng)計理論與大數(shù)法則，因此在分析過程中，應(yīng)當(dāng)以大范圍內(nèi)，周期性的同質(zhì)風(fēng)險作為依據(jù)。 量化分析的另一個重要指標(biāo)就是損失幅度。損失幅度指發(fā)生事故可能導(dǎo)致的最大損失。損失幅度的估測指標(biāo)也包括 兩方面，第一是估測一個風(fēng)險單位在每次事故中最大的潛在損失，第二是在一定時間內(nèi)風(fēng)險事故所造成的損失額。 明確損失概率和損失幅度對于清醒的認(rèn)識工程風(fēng)險，有效進行風(fēng)險管理意義十分重大，因為在工程項目中有關(guān)風(fēng)險防范都是圍繞著這兩個因素而展開的，例如，在一個項目中，一定要考核合格的施工人員才能進場施工，就是降低損失概率發(fā)生的措施，而在施工中必須要戴安全帽、施工時要拉安全網(wǎng)等措施，就是減少損失幅度的方法。 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險因素評價 層次分析法是一種強有力的系統(tǒng)分析方法，對多因素，多標(biāo)準(zhǔn)，多方案的 綜合評價及趨勢預(yù)測相當(dāng)有效。層次分析法可以處理定性和定量相結(jié)合的問題，可以將決策者的主觀判斷與經(jīng)驗到人模型，并加以量化處理。 層次分析法（ 稱 是由美國著名運籌學(xué)家、匹茲堡大學(xué)教授 于二十世紀(jì) 80 年代創(chuàng)立的，它是一種強有力的系統(tǒng)分析和運籌學(xué)方法，對多因素、多標(biāo)準(zhǔn)、多方案的綜合評價及趨勢預(yù)測相當(dāng)有效。其基本原理是根據(jù)問題的性質(zhì)和所要達到的總目標(biāo)，將其分解為不同的組成因素，依照因素之間的相互影響以及隸屬關(guān)系，按不同層次 聚集組合，形成一個多層次的分析結(jié)構(gòu)模型。其本質(zhì)是試圖使人們的思維條理化和層次化， 5 它充分利用人的經(jīng)驗判斷，對決策發(fā)難優(yōu)劣進行排序，具有實用性、系統(tǒng)性、簡潔性等優(yōu)點。運用層次分析法可以將復(fù)雜系統(tǒng)問題中的各種因素劃分成相互關(guān)聯(lián)的有序?qū)哟?，通過專家較客觀的判斷給出每一層次個因素相對重要性的定量表示，確定每一層次全部因素相對重要性的權(quán)值，通過對排序結(jié)果進行分析研究，提出解決方案。它特別適用于那些難于完全定量分析的問題。 層次分析法圖解： （二）層次分析法基本原理 層次分析法的基本原理是排序的原理，即最終將各方法（ 或措施）排出優(yōu)劣次序，作為決策的依據(jù)。具體可描述為：層次分析法首先將決策的問題看作受多種因素影響的大系統(tǒng)，這些相互關(guān)聯(lián)、相互制約的因素可以按照它們之間的隸屬關(guān)系排成從高到低的若干層次，叫做構(gòu)造遞階層次結(jié)構(gòu)。然后請專家、學(xué)者、權(quán)威人士對各因素兩兩比較重要性，再利用數(shù)學(xué)方法，對各因素層層排序，最后對排序結(jié)果進行分析，輔助進行決策。 （三）層次分析法的特點 它的主要特點是定性與定量分析相結(jié)合，將人的主觀判斷用數(shù)量形式表達出來并進行科學(xué)處理，因此，更能適合復(fù)雜的社會科學(xué)領(lǐng)域的情況，較準(zhǔn)確地反映社會科學(xué)領(lǐng)域的問題。同 時，這一方法雖然有深刻的理論基礎(chǔ)，但表現(xiàn)形式非常簡單，容易被人理解、接受，因此，這一方法得到了較為廣泛的應(yīng)用。 （四） 層次分析法的關(guān)鍵 準(zhǔn)確構(gòu)造遞階層次結(jié)構(gòu) 構(gòu)造遞階層次結(jié)構(gòu)是層次分析法的基礎(chǔ)，因此深入分析問題、找出影響因素及其相互關(guān)系，從而準(zhǔn)確構(gòu)造遞階層次結(jié)構(gòu)就顯得十分重要。 準(zhǔn)確構(gòu)造遞階層次結(jié)構(gòu)一般有以下要點。 第一，合理確定因素及相互關(guān)系。在深入分析問題后，首先詳細找出各個影響因素。這時目標(biāo)層因素和措施層因素一般都比較明確，而準(zhǔn)則層因素通常較多，需要仔細分析它們的相互關(guān)系，及上下層次關(guān)系和同組關(guān)系， 如果對于有關(guān)因素及因素間的相互關(guān)系不能明確，通常是對決策問題缺乏深入認(rèn)識，這時需要重新分析問題。這里， 真正認(rèn)識問題、把握問題是關(guān)鍵。 第二，合理分組（每一因素所支配的元素不超過 9 個）。在層次分析法中，對于因素總個數(shù)及總層次數(shù)沒有要求，即復(fù)雜的問題也能用多層次解決。但一般要求每一因素所支配的元素不超過 9 個，這是因為心理學(xué)研究表明，只有一組事 6 物個數(shù)在 9 個以內(nèi)，普通人對其屬性進行辨別時才較為清晰。因此，當(dāng)同一層次因素較多時，就需要進行分組歸類，在增加層次數(shù)的同時減少每組個數(shù)，保證后面兩兩判斷的準(zhǔn)確性。 三：用應(yīng) 層次分析法評價風(fēng)險 （一）：層次分析法風(fēng)險評價模型 用層次分析法評價工程項目風(fēng)險，首先是確定評價的目標(biāo)，再明確方案評價的準(zhǔn)則和各指標(biāo)，然后把目標(biāo)、評價準(zhǔn)則連同各方案構(gòu)成一個層次結(jié)構(gòu)模型，如圖 3這個模型中，評價目標(biāo)、評價準(zhǔn)則和評價方案處于不同的層次。 目標(biāo)層 準(zhǔn)則層 子準(zhǔn)則層 方案層 圖 3層次分析法風(fēng)險評價模型 （二）：因素兩兩比較評分和判斷矩陣 工程項目風(fēng)險評價模型確定后，請具有項目風(fēng)險管理經(jīng)驗的人員對各風(fēng)險因素進行兩兩比較評分。兩兩比較評分，則以表 3評分可得若干兩兩判斷矩陣，見表 3 表 1 項目風(fēng)險評價表 方案風(fēng)險水平 項目外風(fēng)險 技術(shù)風(fēng)險 非技術(shù)風(fēng)險 方案 1 方案2 方案 3 計劃風(fēng)險 其他風(fēng)險 組織風(fēng)險 其他風(fēng)險 政治風(fēng)險 自然風(fēng)險 經(jīng)濟風(fēng)險 設(shè)計風(fēng)險 施工風(fēng)險 7 分值 定義 1 3 5 7 9 2,4,6,8 倒數(shù) i 因素與 j 因素同樣重要 i 因素比 j 因素略重要 i 因素比 j 因素稍重要 i 因素比 j 因素重要得多 i 因素比 j 因素重要的很多 i 與 j 兩因素重要性比較結(jié)果處于以上結(jié)果的中間 i 與 j 兩因素重要性比較結(jié)果是 j 與 i 兩因素重要性比較結(jié)果的倒數(shù) 表 3 兩兩判斷矩陣表 1 An （三） 計算各判斷矩陣權(quán)重、排序，并作一致性檢驗 斷矩陣每行所有元素的幾何平均值 1(32. 將算 3 3. 計算判斷矩陣的最大特征值 ni a x)( （ 3 上式中， )( ( A 的第 i 個元素。 4. 計算 進行一致性檢驗。在算出 計算 進行一致性檢驗，其公式如下： 1 （ 3 上式中 n 為判斷矩陣階數(shù)，由表 3隨機一致性指標(biāo) 并計算比值當(dāng) ，判斷矩陣一致性達到了要求。否則重新進行判斷，寫 8 出新的判斷矩陣。 表 3 值表 3 4 5 6 7 8 9 . 為獲得層次目標(biāo)中每一指標(biāo)或評價方案的相對權(quán)重，必須進行各層次的綜合計算，然后對相對權(quán)重進行總排序。 對某一評價方案的某一評價指標(biāo)而言，設(shè)各層次評價的相對權(quán)重為,則該評價指標(biāo)的相對權(quán)重為：)(更一般地可寫為： )(（ 3 (四 )：計算綜合總評分 獲得各評價方案各指標(biāo)的評分后，計算加權(quán)平均值，即得綜合總評分?？傇u分最高者即為風(fēng)險最大的方案。 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理對策 風(fēng)險管理策略 通常使用三種策略處理危害或一旦發(fā)生就可能對項目目標(biāo)有消極影響的風(fēng)險。這些策略是回避、轉(zhuǎn)移與減輕。 9 1、回避?；乇茱L(fēng)險包括改變項目管理計劃以消除由有害的風(fēng)險造成的危害，使項目目標(biāo)不受風(fēng)險的影響、放寬有危險的目標(biāo)，例如延長進度或減小范圍等。一些在項目早期出現(xiàn)的風(fēng)險可以通過澄清 需求 ，取得 信息 、改善 溝通 或獲取專門技術(shù)避免。 2、轉(zhuǎn)移。 風(fēng)險轉(zhuǎn)移 需要將威脅的消極影響連同應(yīng)對的權(quán)利轉(zhuǎn)給第三方。轉(zhuǎn)移風(fēng)險實際只是把 風(fēng)險管理 的責(zé)任給了另一方，而并非將其消除。轉(zhuǎn)移債務(wù)是處理財務(wù)風(fēng)險的最有效方法。轉(zhuǎn)移風(fēng)險幾乎總是伴隨著向承擔(dān)風(fēng)險的一方支付風(fēng)險費用。轉(zhuǎn)移手段豐富多樣，至少包括使用保險、履約保證 (金 )、保證和 擔(dān)保 等?？梢岳煤贤瑢⑻囟L(fēng)險的責(zé)任轉(zhuǎn)移給另一方。如果項目的設(shè)計保持不變，可以用固定價格合同把風(fēng)險轉(zhuǎn)移給賣方。 3、減輕。風(fēng)險減輕指的是把不利 風(fēng)險事件 的概率和影響單獨或一起降低到可以接受的限度。為了把不利風(fēng)險事件的概率和影響單獨或一起降低而早采取行動，往往比在風(fēng)險發(fā)生后亡羊補牢更為有效。采用不太復(fù)雜的工藝、進行更多的測 試、或者選用比較穩(wěn)定的 供應(yīng)商 都是減輕風(fēng)險行動的 實例 。要想減低一項工藝或 產(chǎn)品 從實驗室規(guī)模的模型放大到實際產(chǎn)品存在的風(fēng)險，就需要開 發(fā)樣機。如果不可能降低風(fēng)險的概率，則減輕風(fēng)險的應(yīng)對措施就可能通過瞄準(zhǔn)決定嚴(yán)重程度的連接點專注于風(fēng)險的影響。例如，設(shè)計時在子系統(tǒng)中設(shè)置冗余組件有可能減輕原有組件故障所造成的影響。 風(fēng)險應(yīng)對計劃 風(fēng)險應(yīng)對計劃是針對已識別的風(fēng)險進行的；對于未來未知的 風(fēng)險 ，不可能預(yù)先制定相應(yīng)的應(yīng)對計劃或應(yīng)急計劃。 風(fēng)險應(yīng)對計劃是針對項目的風(fēng)險開發(fā)和制定一個 風(fēng)險應(yīng)對 的方案，目的是提高實現(xiàn) 項目目標(biāo) 的機會。風(fēng)險應(yīng)對計劃包括 項目 主要風(fēng)險，針對該風(fēng)險的主要應(yīng)對措施，每個措施必須有明確的人員來負(fù)責(zé)，要求完成的時間以及進 行的狀態(tài)。 制訂風(fēng)險應(yīng)對計劃的主要內(nèi)容： 1、需要應(yīng)對的風(fēng)險清單。風(fēng)險清單最初在 風(fēng)險識別 過程中形成，在風(fēng)險定性和 定量分析 中得到更新。應(yīng)對計劃的風(fēng)險清單包括：已識別的風(fēng)險、風(fēng)險的描述、受影響的項目領(lǐng)域 (例如 工作分解結(jié)構(gòu) 元素 )、原因 (例如風(fēng)險分解結(jié)構(gòu)元素 )，以及它們可能怎樣影響項目目標(biāo)。風(fēng)險清單要符合優(yōu)先權(quán)排序并和所計劃的應(yīng)對策略的詳細程度一致。高、中級風(fēng)險通常會更仔細地處理。判斷為低優(yōu)先權(quán)的風(fēng)險被列入觀察清單，以便進行定期監(jiān)測。 10 2、形成一致意見的應(yīng)對措施。在風(fēng)險應(yīng)對計劃過程中，要選擇好適當(dāng)?shù)膽?yīng)對策略，就策略形成一致意見，同時還要預(yù)計在已經(jīng)采取了計劃的對策之后仍將殘留的風(fēng)險，以及那些主動 接受 的風(fēng)險 ;預(yù)計實施一項風(fēng)險應(yīng)對措施可能直接產(chǎn)生的繼發(fā)風(fēng)險 ;根據(jù)項目的定量分析和 組織 的風(fēng)險極限計算出的不可預(yù)見事件儲備。 3、實施所選應(yīng)對策略采取的具體行動。 4、明確風(fēng)險管理人和 分配 給他們的責(zé)任。 5、風(fēng)險發(fā)生的征兆和預(yù)警信號。 6、實施所選應(yīng)對策略需要的 預(yù)算 和進度計劃活動。 7、設(shè)計好要準(zhǔn)備的符合有關(guān)當(dāng)事人風(fēng)險承受度的用在不可預(yù)見事件上的預(yù)留時間和 費用 。 8、應(yīng)急方案和要求實施方案的引發(fā)因素。 9、要使用的退出計劃，它作為對某個已經(jīng)發(fā)生，并且原來的應(yīng)對策略已被證明不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險的一種反應(yīng)。 10、對于特定的風(fēng)險，如果它們可能發(fā)生，為了規(guī)定各方的責(zé)任，可以準(zhǔn)備用于 保險 、 服務(wù) 或其他相應(yīng)事項的 合同 。 制訂風(fēng)險應(yīng)對計劃的依據(jù)：制訂風(fēng)險應(yīng)對計劃，確定要采取的增加對項目目標(biāo)的機會以及減少對項目目標(biāo)的危害的措施。風(fēng)險應(yīng)對計劃在 定性風(fēng)險分析 和 定量風(fēng)險分析 之后進行，它確認(rèn)和指定一 個或多個人 (“風(fēng)險應(yīng)對措施的所有人” )承擔(dān)已商定且已得到 資金 的風(fēng)險應(yīng)對措施的責(zé)任。風(fēng)險應(yīng)對計劃根據(jù)風(fēng)險的優(yōu)先級別處理風(fēng)險，在需要時將 資源 和活動加入到預(yù)算、進度計劃和 項目管理計劃 中。 所計劃的風(fēng)險應(yīng)對措施必須與風(fēng)險的重要性相符，能低 成本 地應(yīng)付挑戰(zhàn)，要及時，要在項目環(huán)境下實現(xiàn)，所有參與各方要意見一致，并由一個責(zé)任人負(fù)責(zé)。通常需要從幾個方案中選擇一項最佳的風(fēng)險應(yīng)對措施。 有若干種風(fēng)險應(yīng)對策略可用。應(yīng)當(dāng)為每個風(fēng)險選擇最有可能產(chǎn)生效果的策略或策略組合?？梢岳蔑L(fēng)險分析的工具選擇最適當(dāng)?shù)膽?yīng)對方法，然后為了實施該項 策略而制訂具體行動?？梢赃x定主要策略和備用策略?？梢灾朴喴粋€退出計劃，在所選策略被證明不是充分有效或者發(fā)生了一個可以接受的風(fēng)險時實施。通常要分配不可預(yù)見事件的時間或費用儲備。最后，可以制訂一個不可預(yù)見事件計劃，識別引發(fā)這些事件的條件。 11 第 4 章 房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 目簡介 某房地產(chǎn)開發(fā)公司為一家大型綜合類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。成立以來，開發(fā)建設(shè)商品房、經(jīng)濟適用房、寫字樓及別墅等多種類型項目，積累豐富的開發(fā)經(jīng)驗，該公司 開發(fā)了新項目 富城國際公寓。 本案所在區(qū)域是沈陽市商業(yè)黃金地段的中心，與中山廣場，市總工會，市公 12 安局等在同一街道軸線上，而這一軸線是沈陽著名景觀路 旅游、購物、娛樂為一體。本項目位于太原街商圈，該地均有著無限的商業(yè)價值潛力。 目情況分析 富城國際公寓建設(shè)是一個比較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 它具有投資額大、建設(shè)周期長和不可移動等顯著特點，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目立項、可行性研究、設(shè)計、施工、交付使用、物業(yè)管理維護等各個階段都存在大量的不確定性因素，容易受到社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、工程管理建設(shè) 環(huán)境等諸多因素變化的影響，使房地產(chǎn)開發(fā)項目在整個壽命周期中都存在風(fēng)險 。每個階段的風(fēng)險都直接影響到整個項目的成功，給開發(fā)商帶來直接的經(jīng)濟損失。所以房地產(chǎn)開發(fā)商為了避免損失，取得更好的經(jīng)濟效益，在項目的開發(fā)過程中就必須進行風(fēng)險管理，對所存在的風(fēng)險進行識別、評估和監(jiān)控，最后針對這些風(fēng)險制定應(yīng)對措施，盡可能的避免由于風(fēng)險管理不當(dāng)帶來的經(jīng)濟損失。 城國際公寓項目全過程風(fēng)險識別 些風(fēng)險存在于項目的各個階段，為保證項目的有效進行，降低、避免風(fēng)險發(fā)生，項目組對項目全 過程進行了風(fēng)險識別，通過識別可以發(fā)現(xiàn)風(fēng)險發(fā)生在項目的哪個環(huán)節(jié)和階段，以及各個環(huán)節(jié)風(fēng)險影響的大小。 樣不但可以提高識別的效率，而且不易產(chǎn)生遺漏。常用的識別法有流程圖、頭腦風(fēng)暴法。情景分析法、德爾菲法，敏感分析法等，在富城國際公寓項目的開發(fā)過程中，項目組針對實際情況利用頭腦風(fēng)暴法和專家調(diào)查法對項目的各個階段進行了風(fēng)險識別，其識別結(jié)果見表 4 表 4風(fēng)險種類 風(fēng)險大小 開發(fā)決策階段 信息不對稱風(fēng)險 小 可行性研究風(fēng)險 中 投 資決策風(fēng)險 中 土地開發(fā)階段 開發(fā)類型決策風(fēng)險 中 土地選擇風(fēng)險 大 設(shè)計及報批風(fēng)險 小 施工階段 現(xiàn)場組織風(fēng)險 小 13 技術(shù)風(fēng)險 中 材料風(fēng)險 小 安全風(fēng)險 小 成本風(fēng)險 中 質(zhì)量風(fēng)險 中 工期風(fēng)險 大 不可預(yù)測風(fēng)險 小 租售階段 價格決策風(fēng)險 大 市場競爭風(fēng)險 中 方案制定風(fēng)險 中 資金回收風(fēng)險 小 通過識別得到以上風(fēng)險以及風(fēng)險的影響程度，特別是施工階段，是風(fēng)險的多發(fā)階段，且風(fēng)險影響都比較大，所以在以后項目的實施過程中，應(yīng)當(dāng)去關(guān)注這些風(fēng)險，盡量減少、避 免風(fēng)險發(fā)生，把風(fēng)險降低到最低。 城國際公寓項目全過程風(fēng)險評估 對實際房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的分析表明 :房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險隨著開發(fā)的進行成功的可能性增大 ,風(fēng)險發(fā)生的概率減小 ,風(fēng)險發(fā)生對軟件項目的損失逐漸變大 ,快到結(jié)束階段時 ,風(fēng)險對項目的損失最大 ,隨著結(jié)束發(fā)布的進行又逐漸變小。 由日常項目管理評估 ,假設(shè)風(fēng)險為 y ,項目整個階段為 x ,風(fēng)險影響結(jié)果 (風(fēng)險對項目的損失影響 ) 為 f ( y ),根據(jù)時間情況假定 0 y 1 ,0 x 1 ,則 0 f ( y ) 1 . 當(dāng) 0 x 0 f ( y ) 1 ,并且單調(diào)遞增 . 當(dāng) 0 x 1 ,f ( y ) 1 ,并且單調(diào)遞減 . 而風(fēng)險發(fā)生的概率 k( y )則隨著 x 的增大 ,呈單調(diào)遞減趨勢 ,可以假定為k( y ) = 1 0 x 1 ) 圖 4階段風(fēng)險影響曲線 資決策階段的敏感性分析 1、 項目的投資決策階段是項目的初始階段，每個項目在開發(fā)時都要對影響投資決策的各個因素進行風(fēng)險評估， 這些因素將給開發(fā)商提供一些信息，開發(fā)商從中可知項目是否可以進行和在開發(fā)過程 中應(yīng)注意的問題，還有那些風(fēng)險因素 14 對項目的影響。 2、敏感性風(fēng)險評估。 敏感性分析是分析、預(yù)測項目主要不確定因素的變化對項目效益的影響，找出敏感因素，估計項目效益對它們的敏感程度，粗略預(yù)測項目可能承擔(dān)的風(fēng)險。在富城國際公寓投資決策前期， 假設(shè)該項目的項目投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 13，基準(zhǔn)收益率為 10。選擇影響所得稅后項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率的三種不確定因素 (投資、銷售價格和材料價格 )，在 +15的范圍內(nèi)進行了敏感性分析。分析結(jié)果見表 4 表 4感性分析表 不確定因素 變化率 內(nèi)部收益率（ 靜態(tài)投資回收期（年） 基本方案 資變化 10% 5% 5% 10% 15% 售價格變化 10% 5% 5% 10% 15% 料價格變化 10% 5% 5% 10% 15% 敏感性分析表明，本項目抗風(fēng)險能力較弱，當(dāng)銷售價格下降 5或原材料價格上升 5時，項目投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率將分別下降到 8 1和 15 10 7；當(dāng)銷售價格下降 10或原材料價格上升 10時，項目投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率將分別下降到 2 4和 8 3。 敏感性分析結(jié)果表明影響項目財 務(wù)效益最敏感的因素是銷售價格，其次是材料價格。 本項目敏感性分析結(jié)果表明，如果建設(shè)投資上升 20 84以上，或銷售價格下降 3 11以上，或原材料價格上升 6 56以上，都將使項目投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率低于財務(wù)基準(zhǔn)收益率 (10 )。 目土地獲取階段的風(fēng)險評估 1、 這階段最主要風(fēng)險存在于工程廠址的選擇上，如果廠址選擇失誤就將帶來土地不利于設(shè)計規(guī)劃，地塊整治費用太大，與消費形成偏差等一系列問題，為盡量避免風(fēng)險的發(fā)生，項目對影響廠址選擇的風(fēng)險因素做了評估，得到最佳的廠址。 2、主觀評分法 確定廠址方案。風(fēng)險因素有：水源和電源、交通環(huán)境、地質(zhì)狀況、施工難度。經(jīng)專家評審確定各指標(biāo)的權(quán)重，運用綜合評價法對三個地址各項指標(biāo)作風(fēng)險評價。其具體數(shù)據(jù)見表 4 4程廠址綜合評價 X Y 選址方案風(fēng)險 A B C 電源和水源 3 3 交通 5 4 環(huán)境 4 3 地質(zhì)情況 4 3 施工難度 3 2 Z 綜合評價法是工程選址方案是定五個評價指標(biāo)并對其重要程度分配權(quán)重然后按評價標(biāo)準(zhǔn)給各指標(biāo)打分，將各指標(biāo) 所存在的風(fēng)險與其權(quán)重相乘并匯總，使得出方案的總和風(fēng)險，以獲得最低風(fēng)險為最佳方案。 X 為評價指標(biāo)， Y 為各評價指標(biāo)的權(quán)重， 從上表的計算可知 以把地址建在了 C。 16 目實施階段風(fēng)險綜合評估 1、項目的實施階段是風(fēng)險的多發(fā)階段，而且這階段的風(fēng)險種類多，影響程度較大，為保證項目實施的安全性，可靠性和經(jīng)濟性，做好這階段的風(fēng)險評估是必不可少的，也是至關(guān)重要的。 2、針對這種情況，項目組應(yīng)用加權(quán)評分法對風(fēng)險進行了綜合評估，具體過程如下：影響項目的風(fēng)險因素主要有：組織風(fēng)險、材料 上漲風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、工人罷工風(fēng)險、資金風(fēng)險、工期風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、自然風(fēng)險等，風(fēng)險發(fā)生的可能性有 5個等級，通過權(quán)重得到下表 4注：假設(shè)項目的整體評價基準(zhǔn)為 表 4風(fēng)險因素 權(quán)重 風(fēng)險可能發(fā)生的可能性 WC 很大 （ 比較大 （ 中等 （ 不小 （ 較小 （ 組織風(fēng)險 料上漲風(fēng)險 術(shù)風(fēng)險 人罷工風(fēng)險 期風(fēng)險 金風(fēng)險 量風(fēng)險 然風(fēng)險 W C=17 由計算可知，該階段的整體風(fēng)險水平為 于項目的評價基準(zhǔn)，則該項目的整體風(fēng)險水平可以接受，項目可以繼續(xù)實施。 1、在項目竣工之后，房地產(chǎn)開發(fā)商進入了房屋租售階段，在這個階段房地產(chǎn)公司面臨的風(fēng)險是將房屋出租還是銷售，因為較小的租金或售價變化，會對開發(fā)商的收益有大的 影響。而通常租金售價的趨勢難以準(zhǔn)確的估算；客戶支付水平、選擇偏好市場競爭等因素也使得項目的租售期具有不穩(wěn)定性。 2、為降低此階段的風(fēng)險發(fā)生的概率，項目組采用了層析分析法（ 進行判斷。房地產(chǎn)開發(fā)項目組制定了兩個方案：出租和銷售。該階段識別出三種風(fēng)險：經(jīng)濟風(fēng)險、市場風(fēng)險、社會風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險是值房屋的價值和房地產(chǎn)開發(fā)商的收益；市場風(fēng)險是指市場的競爭和消費者的需求能力；社會風(fēng)險是國家政策和法律的影響。 （ 1）構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)模型。根據(jù)已知信息和決策目標(biāo)、評價準(zhǔn)則，構(gòu)建該項目的遞階層次結(jié)構(gòu)模型，如圖 4 示。 目標(biāo)層 準(zhǔn)則層 方案層 圖 4案風(fēng)險評價 （ 2）構(gòu)造判斷矩陣 A。根據(jù)兩兩比較標(biāo)度，確定各層次不同因素的重要性權(quán)數(shù)。對于評價準(zhǔn)則層，該層有經(jīng)濟風(fēng)險、市場風(fēng)險、社會風(fēng)險三種因素，評價者根據(jù)評價目標(biāo)“風(fēng)險最大的決策方案”，將這三個因素的重要性兩兩相比，得風(fēng)險最大的 決策方案 市場風(fēng)險 社會風(fēng)險 經(jīng)濟風(fēng)險 銷售 出租 18 到判斷矩陣 A。 1 5 1 / 21 / 5 1 1 / 82 8 1A在分析方案層。該層有兩個方案：出租和銷售。對“經(jīng)濟風(fēng)險” 、“市場風(fēng)險” 、“社會風(fēng)險”進行比較，得到判斷矩陣 1 141 / 4 1A 2 1 1 / 551A 3 151 / 5 1A （ 3）判斷矩陣特征向量的計算。分別計算矩陣 A， 特征向量，分別用 W， 示。下面以特征向量 W 為例介紹特征向量的一種計算方法。 計算 A 的各行之和 1 5 1 / 2 1 3 / 21 / 5 1 1 / 8 5 3 / 4 02 8 1 1 1 = 計算各行的平均值，因為 A 有 3列，所以求平均值用 3除 311/ 3= 歸一化，即將各行除以三行之和（ 是得到矩陣 A 的特征向量 W= 根據(jù)計算結(jié)果，在該項目方案中，社會風(fēng) 險最重要（ 經(jīng)濟風(fēng)險次之（ 市場風(fēng)險第三（ 至于， 特征向量 照上面同樣的步驟，計算結(jié)果如下： 明，從“經(jīng)濟風(fēng)險”的角度，“銷售”方案比“出租”風(fēng)險大； 明，從“市場風(fēng)險”的角度， “銷售”方案比“出租”風(fēng)險??； 明，從“社會風(fēng)險”的角度，“銷售”方案比“出租”風(fēng)險大。 （ 4）一致性檢驗。在建立判斷矩陣過程中，涉及到人的主觀判斷，因而會出現(xiàn)判斷不一致的情況。為保證評價分析的有效性，必須進行一致性檢驗。根據(jù)公式的： 3（ 704+=此得到 以判斷矩陣 A 一致性符合要求，可以接受。 19 （ 5）計算綜合重要度。特征向量 別從 “經(jīng)濟風(fēng)險” 、“市場風(fēng)險” 和“社會風(fēng)險” 的角度比較了銷售和出租方案，當(dāng)只是給出了其相對重要度，而并沒有回答兩個方案的整體風(fēng)險水平和系統(tǒng)總體重要性。要回答這個問題，必須進行綜合重要度的分析計算。 在計算 遞階層次結(jié)構(gòu)各層次要素對上一級要素的相對重要度之后，即可從最上層開始，自上而下地求出各層要素關(guān)于系統(tǒng)總體的綜合重要度。 B=（ 2,= 0 . 8 0 . 1 6 6 7 0 . 8 3 3 30 . 2 0 . 8 3 3 3 0 . 1 6 6 7然后，用矩陣 B 乘以特征向量 W，得到矩陣 W= 0 . 8 0 . 1 6 6 7 0 . 8 3 3 30 . 2 0 . 8 3 3 3 0 . 1 6 6 7= 矩陣表明，從評價目標(biāo)“ 風(fēng)險最大的決策方案 ”的整體角度，即綜合課“經(jīng)濟風(fēng)險” 、“市場風(fēng)險” 和“社會風(fēng)險”三個方面之后，“銷售”方案比“出租”風(fēng)險大。所以開發(fā)商決定來出租國際公寓。 城國際公寓項目風(fēng)險監(jiān)控 1、風(fēng)險監(jiān)控 是項目實施過程中的一項重要工作，監(jiān)控風(fēng)險實際上是監(jiān)視項目的進展和項目環(huán)境，即項目情況的變化，其目的是：核對風(fēng)險管理策略和措施的實際效果是否與預(yù)見的相同；尋找機會改善和細化風(fēng)險規(guī)避計劃， 獲取反饋信息，以便將來的決策更符合實際。 2、在富城國際公寓的實施過程中項目組 運用費用偏差分析法（掙得值法）對施工的某一特定時段進行了風(fēng)險監(jiān)控，其風(fēng)險監(jiān)控的過程和方法見以下分析。 該項目共有 10個任務(wù)，在第 20周時結(jié)束時檢查。項目經(jīng)理在該點對項目實施檢查時發(fā)現(xiàn)，一些任務(wù)已經(jīng)完成，一些任務(wù)正在實施，另外一些任務(wù)還沒有完工，如圖 4示（圖中的百分?jǐn)?shù)表示任務(wù)的完成程度）。各項任務(wù)已完成工作量的實際消耗成本在表 4設(shè)項目未來情況不會有太大的變化，計算該檢查點的 表 4目在第 20周時的進度示意圖 19 20 2157 38 39 40 41 42 43 100% 2 80% 20 3 20% 4 10% 5 0 6 0 7 0 8 0 9 0 10 0 在表中前兩列數(shù)據(jù)已給出，在計算中用掙值法進行分析。本例以任務(wù) 2為例，計算如下。 完成工作的預(yù)算費用） =工作預(yù)算費用 當(dāng)前已完成工作量 =45萬元 80%=36萬元 安排工作的預(yù)算費用） =工作預(yù)算費用 當(dāng)前預(yù)計完成工作量 =45萬元 100%=45萬元 于未來情況不會發(fā)生大的變化，所以采用第一種計 算方式。 0萬元 80%=50 萬元 其余任務(wù)的計算同理，結(jié)果如表 4 表 4目跟蹤表 序號 成本預(yù)算 /萬元 元 元 任務(wù)完成時的預(yù)測成本 元 元 1 25 22 25 22 25 2 45 40 36 50 45 3 30 6 6 30 10 4 80 7 8 70 0 5 75 0 0 75 0 6 170 0 0 170 0 7 40 0 0 40 0 21 8 80 0 0 80 0 9 25 0 0 25 0 10 30 0 0 30 0 合計 600 75 75 592 80 費用指數(shù) :5 75=1 進度指數(shù) :5 80=得數(shù)可以得出 :項目既沒有超支也沒有節(jié)約，費用沒有存在風(fēng)險，而進度上卻存在著一定風(fēng)險，進度落后了，針對這種情況，項目組應(yīng)及時調(diào)整時間，進行工程加班，把進度趕上來。 際公寓項目風(fēng)險應(yīng)對策略 各階段做好風(fēng)險預(yù)防 風(fēng)險預(yù)防是指在風(fēng)險發(fā)生前，為了消除或減少可能引致?lián)p失的各項風(fēng)險因素所采取的各種措施。 1、投資決 策階段，預(yù)防風(fēng)險應(yīng)： (1)建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍。從根源上消除或減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中種種風(fēng)險。 (2)樹立風(fēng)險意識。強化對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理理論的研究和學(xué)習(xí)，舍得進行風(fēng)險管理的投入。 (3)健全風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。防范風(fēng)險的關(guān)鍵是預(yù)先行動，即主動控制。項目進入實施階段時間越長，控制風(fēng)險的成本就越高。 (4)貫徹執(zhí)行風(fēng)險管理責(zé)任制度。制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎罰措施，并在實際中嚴(yán)格執(zhí)行。 2、土地獲取階段，為了預(yù)防風(fēng)險，開發(fā)商應(yīng)注意以下方面： (1)履行自己的社會責(zé)任，主動與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機 構(gòu)、當(dāng)?shù)厝罕姾驮恋厮姓吒愫藐P(guān)系，密切雙方聯(lián)系，爭取獲得他們對開發(fā)項目的理解、支持和幫助，這樣就可以化解眾多風(fēng)險因素，減少來自各個層面的干擾，確保項目順利進行。 (2)調(diào)查、走訪當(dāng)?shù)厝罕姾统鞘袡n案、規(guī)劃、通訊、電力、熱力、市政、文物等有關(guān)部門，了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況；及時同計劃、 22 規(guī)劃、土地等部門溝通，獲得他們對地塊使用意圖的確認(rèn)；根據(jù)地塊具體情況，制定相應(yīng)對策。 (3)妥善處理征地、拆遷和安置補償問題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化。 (4)增強合同意識，認(rèn)真簽訂土地出讓合同、 勘察規(guī)劃設(shè)計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。盡量避免合同歧義、漏洞、陷阱。 (5)調(diào)查預(yù)測房地產(chǎn)消費趨向，優(yōu)化設(shè)計方案，采用優(yōu)化設(shè)計、價值工程技術(shù)，充分考慮項目防火、抗震、御災(zāi)、防盜和安全要求，防止技術(shù)風(fēng)險。 3、項目建設(shè)階段，風(fēng)險預(yù)防的主要措施有： (1)采用系統(tǒng)的項目管理方法。 (2)對現(xiàn)場危險源要妥善采取措施。 (3)及時協(xié)調(diào)，妥善處理建設(shè)過程中設(shè)計、監(jiān)理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)各方及總包與分包之間的各種矛盾，避免矛盾激化。 (4)合理布置施工現(xiàn)場。 (5)加強現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)控，通過督促施工技術(shù)、組織 、措施、人員、機械的落實，防止質(zhì)量缺陷和建筑工程質(zhì)量通病的發(fā)生。 (6)做好現(xiàn)場建設(shè)日志，注意資料收集和保存，及時落實建設(shè)條件，預(yù)防和減少施工索賠。 (7)盡快完成開發(fā)項目，縮短建設(shè)周期。 4、在租售管理階段，為預(yù)防風(fēng)險，開發(fā)商應(yīng)做好： (1)房地產(chǎn)租售合同應(yīng)由房地產(chǎn)專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確、詳盡、合法。因房屋作為家庭價值最大的一筆財富，對消費者的重要性是不言而喻的。一旦消費者認(rèn)為合同中存在對自身有利的條款，就會奮起利用法律武器來捍衛(wèi)?，F(xiàn)代輿論工具的發(fā)達和消費者作為弱者奮起 的事實，即使開發(fā)商怎樣解釋，也難免形象受到巨大損害。而且，一般租售合同文本由開發(fā)商提供和起草，當(dāng)格式條款有兩種以上解釋時，應(yīng)當(dāng)按不利于開發(fā)商的解釋來執(zhí)行。 (2)定期檢查房地產(chǎn)狀況，發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患。定期組織建筑物及附屬設(shè)備維修，將隱患消滅在萌芽之中。 化方案回避風(fēng)險 風(fēng)險回避是根據(jù)風(fēng)險預(yù)測評價，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)活 23 動進行，或改變開發(fā)活動方案，以避開風(fēng)險源地，消除風(fēng)險隱患的措施。 1、在投資決策階段，搞好開發(fā)經(jīng)營方案的評價決策是回避風(fēng)險的最佳方法。 首先，開 發(fā)商通過房地產(chǎn)市場調(diào)查，對項目準(zhǔn)確定位，放棄風(fēng)險較大的某些開發(fā)區(qū)域、某種房地產(chǎn)開發(fā)類型。 其次，搞好項目各開發(fā)方案的經(jīng)濟評價和風(fēng)險分析，選擇可靠性高，風(fēng)險隱患少，風(fēng)險程度低的開發(fā)方案。 2、在土地獲取階段，為規(guī)避風(fēng)險應(yīng)當(dāng)做到： (1)為回避土地、征地拆遷風(fēng)險，可能基于對地塊自然屬性、社會屬性或有關(guān)部門對地塊使用屬性的確認(rèn)情況，以及地塊上居民、企事業(yè)單位、建筑物、構(gòu)筑物狀況，可能決定放棄對某一宗地的開發(fā)。例如極易受到鄰近河水泛濫的威脅地塊；各種矛盾突出、交錯的地塊。 (2)開展項目規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選，選擇滿足消 費者需求，技術(shù)先進、成熟，經(jīng)濟合理的建設(shè)方案。在方案選擇中，拒絕采用風(fēng)險高的規(guī)劃