XX三區(qū)安居工程項 目 建 議 書貴州省XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目 錄第一篇 項目開發(fā)簡介第二篇、XX三區(qū)經(jīng)濟適用房工程建議指標第三篇、XX三區(qū)經(jīng)濟適用房經(jīng)濟測算第四篇、XX市洗馬路XX社區(qū)還遷安置計劃第五篇、XX市洗馬路XX社區(qū)還遷安置計劃第一篇 項目開發(fā)簡介一、項目概況1、項目區(qū)位為了響應(yīng)加快發(fā)展經(jīng)濟適用住房和廉租房這一國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要舉措，讓中低收入群眾共享改革發(fā)展的成果，同時也為了促進XX市舊房改造進程，加大城市土地利用率，改善轄區(qū)內(nèi)的居住環(huán)境，提升城市的形象，推動城區(qū)建設(shè)、拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。2、XX三區(qū)經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀和調(diào)查分析1、地理位置：地處XX市匯川區(qū)洗馬路化工廠XX社區(qū)三區(qū)，屬于新舊城區(qū)交匯處。2、現(xiàn)狀：XX社區(qū)三區(qū)地屬XX市匯川區(qū)洗馬路街道辦事處，共計居民265戶，12棟住房，其中房改房126戶，面積8389.92 M2，公房為139戶，面積5234.08 M2，合計總面積為13624M2。該區(qū)內(nèi)的住房多為70年代修建的磚混結(jié)構(gòu)多層樓房，由于年久住宅老化，居住條件簡陋，居住環(huán)境差，XX社區(qū)三區(qū)舊房改造迫在眉睫。為了促進XX市舊房改造進程，加大城市土地利用率，我辦擬招商承擔起化工廠XX三區(qū)經(jīng)濟適用房工程的開發(fā)工作。為此，我公司還專門成立了項目調(diào)研組，深入研究了本項目的可行性、規(guī)劃設(shè)計方案、施工方案、成本概算等前期工作。社區(qū)改造前：預(yù)計社區(qū)改造后：3、調(diào)查分析A、公房部分調(diào)查：公房139戶，現(xiàn)居民自住62戶，子女居住3戶，向外出租70戶，空房4戶，現(xiàn)居民自住戶目前都是經(jīng)濟困難戶，外面沒有新的購房，住戶要求修建經(jīng)濟實用房和廉租房。B、房改房部分調(diào)查：房改房126戶，住房面積8389.92 M2，住戶居民要求原地還房，面積有多少還多少，超面積部分要求按修建成本付款，在原房裝修方面住戶居民要求原裝修什么樣就還成什么樣。調(diào)查結(jié)論： 1、居民對片區(qū)目前環(huán)境不滿意 2、對社區(qū)的改造表示支持和高興，認為是政府給人民辦好事 3、部分困難戶希望政府提供廉租房第二篇、XX三區(qū)經(jīng)濟適用房工程建議指標1、經(jīng)濟指標總用地面積9731.00 m2總建筑面積40659.50 m2住宅建筑面積36495.30 m2商業(yè)建筑面積4164.2.00 m2容積率4.18建筑密度28.70%建筑占地面積2792.80綠地率31.00%綠地面積3016.61 m22、戶型指標戶型面積比例單間配套20-28一室一廳30-40二室一廳45-55三室一廳65-703、工程成本造價前期費用附表2-1序號成本類型 投資總額備注（萬元）1可行性論證1.00 2規(guī)劃設(shè)計費A、地形資料費0.0462 B、總圖設(shè)計費0.83 按用地建筑面積0.85元/C、放線定位費0.013 130元/4個樁(每增加一個樁增加300元)D、城市建設(shè)配套費免按建筑面積50元/3地勘費15 1000*40元/m進尺4施工圖設(shè)計費41 按建筑面積*10元/5項目策劃費8.13 按建筑面積2元/m26防雷工程設(shè)計審核費4.07 按建筑面積1元/(議價)7環(huán)評及地質(zhì)災(zāi)害評估4.07 按建筑面積1元/(議價)8其他行政事業(yè)收費0.00 1318.00 小計74.1610 建安工程費用表附表2-2序號成本類型 投資總額單位成本備注（萬元）（元/m2）1基礎(chǔ)工程主體工程3252.76 總建筑面積40659.5M22.1高層建筑（15+1F/-1F）3252.76 800.00 40659.52.5花園洋房（6+1F）2.6商業(yè)配套用房2.7車庫（地下）3市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程118 3.1小區(qū)車行道路及廣場0.00 3.2小區(qū)內(nèi)給水管網(wǎng)41.76 3.3小區(qū)內(nèi)污水管網(wǎng)48.79 3.4小區(qū)內(nèi)污水處理3.5小區(qū)內(nèi)供電線路27.12 3.6小區(qū)內(nèi)天然氣管道無3.7小區(qū)消防工程4環(huán)境配套工程205.72 4.1園林工程（硬景）65.06 4.2綠化工程（軟景）4.3擋墻邊坡整治工程66.26 4.4平場土石方工程74.40 6.00 小計3576 879.54 設(shè)備購置及安裝費用表附表2-3序號成本類型 投資總額單位成本備注（萬元）（元/m2）1電梯工程138.00 230000.00 6部*23萬/部2電力開閉所費用3變電設(shè)備費用(變壓器)4配電設(shè)備費用(各種配電柜及母線等)0.00 5施工用電0.00 6樓宇智能化設(shè)備40.66 10.00 按建筑面積10元/m27柴油發(fā)電機0.00 8給水泵、消防泵及通風機等設(shè)備0.00 小計179 其他費用表附表2-4序號成本類型 投資總額備注（萬元）1工程建設(shè)監(jiān)理收費28.46 按建安造價1.02工程招標代理服務(wù)費5.69 建安造價2(議價)3建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費A、質(zhì)監(jiān)費14.23 按建安造價5B、合同鑒定費1.14 按建安造價0.4C、交易服務(wù)費4.27 750元/50萬元*宗4白蟻防治費按建筑面積1.5元/m25城市建設(shè)配套費免按建筑面積140元/m26人防建設(shè)配套費免7建筑工程規(guī)劃許可執(zhí)照費按建安造價0.188建設(shè)單位管理費56.92 建安造價1*2小計111 4、交房標準：門：防盜門； 窗：鋁合金（浮法玻璃窗） 水電安裝進戶（廉租房明線明管安裝到位） 墻面：水泥清光 地面：水泥清光（廉租房墻面刷白） 智能：ADSL寬帶、電話安裝到戶，門禁系統(tǒng)5、公共部分：地面鋪耐磨磚 墻面乳膠漆6、環(huán)保、節(jié)能：下沉式垃圾處理 排污生物處理 聲光控制節(jié)能裝置 公共部分使用節(jié)能照明第三篇、XX三區(qū)經(jīng)濟適用房經(jīng)濟測算項目計量單位數(shù)值1、總建筑面積m2406592、住宅建筑面積m2361593、商業(yè)建筑面積m245004、還房建筑面積m2100005、剩余銷售面積m230659銷售預(yù)算項目單價銷售面積(萬.平米)總銷售金額1、住宅銷售總額12002.61593139.082、商業(yè)銷售總額20000.459003、合計銷售總金額4039.08拆遷安置費項目單價拆遷安置面積安置費1、月拆遷安置費（單月）48389.9233559.682、18個月拆遷安置費604074.24總的開發(fā)成本項目費用（單位：萬元）1、前期費用74.1612、建安工程費用35763、設(shè)備購置和安裝費用1794、其他費用1115、拆遷安置費60.46、合計總的開發(fā)成本4000.561項目盈虧項目費用（單位：萬元）1、銷售預(yù)算4039.082、總的開發(fā)成本4000.5613、項目盈虧38.519就此預(yù)算得出建設(shè)方18個月時間可獲利38萬，明顯經(jīng)濟效益較低，在項目改造招商上缺乏吸引力。我部將采取以下措施來彌補建設(shè)方社區(qū)改造收益：利用本項目改造土地后面約3畝地塊，通過公開掛牌的形式拍賣給建設(shè)方，補償建設(shè)方收益，使其達到有利經(jīng)營的目的，加強其建設(shè)信心。第四篇、XX市洗馬路XX社區(qū)還遷安置計劃1、房改房部分：就地安置，面積差按經(jīng)濟適用房單價計算約8389.92 M2。2、公房部分：改為政府廉租房，約3000 M2。3、剩余部分：共計29000M2，按照國家經(jīng)濟適用房政策銷售。4、過渡期：根據(jù)國家政策向居民發(fā)放相應(yīng)的過渡費第五篇、政府對XX社區(qū)改造的社會收益1、治理社區(qū)目前環(huán)境的臟、亂、差現(xiàn)象符合XX創(chuàng)建衛(wèi)生城市的需要；