土增清算問題座談會發(fā)言稿（成華）一、目前成華區(qū)兩稅清結(jié)算工作開展情況自今年六月份啟動新的清結(jié)算模式，集中開展房地產(chǎn)企業(yè)兩稅清結(jié)算工作以來，截止目前已進(jìn)行了34戶房地產(chǎn)企業(yè)共47個房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算.其中，有5戶企業(yè)5個房地產(chǎn)開發(fā)項目已出具清算報告；29戶企業(yè)共計42個房地產(chǎn)開發(fā)項目正在清算中。除此之外，已達(dá)到清算條件但尚待清算的項目有12個。二、新調(diào)整的兩個比例運(yùn)行過程中可能遇到的問題根據(jù)成地稅發(fā)【2010】1號文的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為普通住宅1%、非普通住宅1.5%、商鋪及其他2.5%。核定征收率調(diào)整為普通住宅5%、非普通住宅6%、商鋪及其他7%。從2010年10月10日起執(zhí)行。1. 預(yù)征率 一般情況下，當(dāng)月的稅款是在下月才會體現(xiàn)，根據(jù)傳統(tǒng)理解，10月份開始執(zhí)行，那么從11月申報期起才按照新預(yù)征率繳納。但由于市局系統(tǒng)已在第一時間做了調(diào)整，10月份入庫的預(yù)征土地增值稅便按照新稅率進(jìn)行了預(yù)征，即9月份發(fā)生的收入是按照新預(yù)征率來體現(xiàn)預(yù)收稅款的。2. 核定征收率根據(jù)相關(guān)規(guī)定，核定征收以受理時間為準(zhǔn)。目前暫未遇到問題。三、清算中的其他問題1、對項目分期結(jié)算的問題，是否確定采用建設(shè)工程規(guī)劃許可證來確認(rèn)分期？（市局能否出具書面材料？）2、項目清算中，如何界定可售建筑面積、不可售建筑面積、公共配套設(shè)施面積分?jǐn)偟?。在目前已進(jìn)行清算的項目中發(fā)現(xiàn)，有些企業(yè)各種權(quán)證（如用地許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證等）和總平圖上對于可售面積、不可售面積以及公共配套設(shè)施的界定不同。在這種情況下，應(yīng)以什么為依據(jù)界定這些面積？在確認(rèn)公配設(shè)施時，正對整理項目的公配設(shè)施費(fèi)用可以按照各分期項目的建筑面積占總建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?，那么若是未完工或者未建項目，?yīng)如何分配？若是公配設(shè)施沒有辦理移交，那么這些是否單獨(dú)作為成本？例：如萬科魅力之城共分五期，目前達(dá)到清算條件為三期，另外兩期尚未修建，已修建的公配設(shè)施在規(guī)劃中有些是五期共用的，尚有一些已規(guī)劃但尚未修建的公配設(shè)施，那么公配設(shè)施應(yīng)該如何分?jǐn)?？在處理這個問題方面，我局有兩種建議：一是將目前已建好的公配設(shè)施按照規(guī)劃在三期內(nèi)分?jǐn)?，待四五期建好后根?jù)實測面積按五期再次分?jǐn)偳逅?，這樣就產(chǎn)生了重復(fù)清算，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)也大大降低了稅務(wù)機(jī)關(guān)工作效率；二是目前已確認(rèn)已建的公配設(shè)施只攤?cè)肭叭?，未來四五期發(fā)生的公配單獨(dú)在四五期分?jǐn)?，這樣即可以減輕企業(yè)財務(wù)人員的負(fù)擔(dān)，也極大的提高了稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作效率。3、房地產(chǎn)企業(yè)建安成本未決算完畢，成本如何確認(rèn)的問題？在清結(jié)算項目中，有的企業(yè)（龍湖等）建安工程沒有辦理決算，且未取得發(fā)票，在這種情況下該如何確認(rèn)成本。按照市局2010年9月25日會議的要求，在此類成本的確認(rèn)問題上應(yīng)嚴(yán)格按照國稅發(fā)【2006】187號文“除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。在實際操作中，若企業(yè)能夠提供合同以及工程量確認(rèn)單，并據(jù)實發(fā)生支付的情況下，可否暫按工程合同予以確認(rèn)？在確認(rèn)合法有效憑證上，國稅發(fā)【2009】91號文規(guī)定建筑安裝發(fā)票要求在項目所在地開具。但省局原【2007】507號文中曾規(guī)定五城區(qū)和省局建安企業(yè)在機(jī)構(gòu)地納稅，與新規(guī)定有沖突，是否明確廢止？4、對于房地產(chǎn)開發(fā)項目在土地增值稅未結(jié)算的情況下，企業(yè)所得稅能否結(jié)算？為了避免清結(jié)算企業(yè)出現(xiàn)土地增值稅計稅成本和所得稅計稅成本不一致的情況，一般情況下，首先進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算，確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的基礎(chǔ)上再進(jìn)行所得稅結(jié)算。這就致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅結(jié)算往往滯后，特別是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目不在其機(jī)構(gòu)所在地時，其他稅務(wù)機(jī)關(guān)不結(jié)清其土地增值稅，機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)構(gòu)就無法進(jìn)行所得稅結(jié)算。華盛實業(yè)蜀都花園項目開發(fā)有限公司的蜀都花園項目從1998年開始開發(fā)（其項目所在地為錦江，土地增值稅在錦江局，所得稅在我局）。該項目土地增值稅一直未最終清算（企業(yè)陳述），所以企業(yè)所得稅也沒有進(jìn)行結(jié)算。在此，需要確認(rèn)對于房地產(chǎn)開發(fā)項目在土地增值稅未結(jié)算的情況下，企業(yè)所得稅能否結(jié)算？5、界定機(jī)械車位是否為可售，其成本是應(yīng)計入費(fèi)用還是成本的問題在清算過程中有房地產(chǎn)開發(fā)項目（瑞祥御錦、華潤二十四城）修建了地下機(jī)械車位。通過向企業(yè)了解得知，機(jī)械車位是項目為達(dá)到公配比例而修建的，根據(jù)房管局的規(guī)定無法辦理產(chǎn)權(quán)證（如瑞祥御錦），因此在實際清算中對機(jī)械車位作為不可售面積處理，將其成本計入房地產(chǎn)費(fèi)用；但又有項目的機(jī)械車位能夠辦到產(chǎn)權(quán)（如華潤，買一送一）。因此對于機(jī)械車位，在確認(rèn)為公配還是可對外銷售面積上如何區(qū)別對待？6、關(guān)聯(lián)交易定價問題在清算過程中，有些項目存在建安成本偏高或者產(chǎn)品售價偏低的問題，經(jīng)調(diào)查，關(guān)聯(lián)交易是造成這種情況存在的原因之一。根據(jù)征管法及國稅發(fā)【2009】91號文相關(guān)規(guī)定，在要求企業(yè)提供合理理由未果后，按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，若該企業(yè)無相關(guān)情況，則由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定收入？對建筑成本過高，但企業(yè)又能提供外審報告的如何處理？而在要求企業(yè)提供第三方工程造價審計報告時，所謂的第三方取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么？在要求企業(yè)提供合理理由的問題上，哪些理由可以采信，希望市局能夠明確。7、有關(guān)普通與非普通住宅如何界定的問題在對于普通住宅與非普通住宅在價格與時間上如何確定上，稅務(wù)機(jī)關(guān)一直以房管局發(fā)布的各階段住房平均交易價格作為區(qū)分普通住宅與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)。由于種種原因，房管局在2006年7月31日至2009年3月31日（除2008.4.20至2008.10.19半年之外）長達(dá)兩年的時間沒有對外公布住房平均交易價格，只有一份文號為成房辦【2009】149號的內(nèi)部文件，是否可以作為法律依據(jù)？我局目前清算是采用了149號文來劃分的，在清算過程中如果納稅人有異議，是否應(yīng)堅持執(zhí)行這份內(nèi)部文件？8、違約金是否計入土地增值稅計稅收入，如果計入，是普通還是非普通在房屋銷售過程中，經(jīng)常會遇到購房者先同開發(fā)商簽訂了認(rèn)購合同并交納少量定金，但最終由于種種原因沒有購買此套房屋，之前交納的定金就作為違約金付給開發(fā)商。根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例的規(guī)定，土地增值稅計入依據(jù)為“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物取得的收入”，違約金并不在規(guī)定之列，此項違約金是否應(yīng)計入土地增值稅計稅收入？如果計為計稅依據(jù)，是應(yīng)將此收入作為普通住宅收入還是非普通住宅及其他收入？9、前期工程費(fèi)中，企業(yè)聘請中介機(jī)構(gòu)所產(chǎn)生的各種類型的咨詢費(fèi)、顧問費(fèi)以及代理費(fèi)用，能否計入開發(fā)成本？ 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用可以作為扣除項目方面，哪些類型的代收費(fèi)用可以扣除，市局可否列出明細(xì)？10、開發(fā)間接費(fèi)用中，工資是指哪些人的工資。設(shè)計部門、規(guī)劃部門的人員工資能否計入？ 工程竣工決算后發(fā)生的人員工資、職工福利費(fèi)等不應(yīng)再列入開發(fā)間接費(fèi)用，但企業(yè)提出有些現(xiàn)場人員的獎金是在工程交付使用后，按銷售情況再發(fā)放的獎金，這部分獎金是否可以計入開發(fā)間接費(fèi)用？11、對簽