成都法官大廈物業(yè)管理建議方案第一章 成都法官大廈概況 成都法官大廈（含審判庭下同），是由成都市政府籌資建設(shè)的，大廈落成于成都市撫琴西路109號(hào)。 成都法官大廈總建筑面積近3萬M2，其中：法官大廈地上15層（其中15層是半層，是后加的），地下2層，建筑面積約15000 M2，建筑高度27.6M；審判大庭5層，建筑面積10277 M2；接待站4300M2。大廈主要設(shè)計(jì)功能為成都中級(jí)法院辦公用寫字樓和審判庭。大廈是一座現(xiàn)代智能化辦公大樓，其建設(shè)目標(biāo)是高效、保密、節(jié)能、安全、便利辦公，其系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則是：分散控制、集中管理；其設(shè)計(jì)要求是：成熟性、先進(jìn)性、開放性、適用性、經(jīng)濟(jì)性；該弱電系統(tǒng)的承包商是四川省環(huán)視業(yè)總公司；大廈主要設(shè)備均由美國、日本和德國等發(fā)達(dá)國家進(jìn)口（詳見表一“成都法官大廈主要設(shè)備清單”），設(shè)計(jì)外型美觀，裝修檔次高，是一座莊重肅穆的高檔法官辦公大廈。 成都法官大廈1999年竣工，投入使用；運(yùn)行兩年基本正常。弱電系統(tǒng)正在逐項(xiàng)調(diào)試交付，預(yù)計(jì)9月底可全部完工交付使用。成都法官大廈主要設(shè)備清單 （表一）序號(hào)名 稱型號(hào)功率（KW）制冷量（KW）流量數(shù)量產(chǎn)地備 注1樓宇自控系統(tǒng)EXCEL50001美國2控制器DDCXL1006美國3控制器DDCXL5002美國4空調(diào)機(jī)組7美國開利5循環(huán)水泵5美國開利6新風(fēng)機(jī)組32國產(chǎn)7排風(fēng)機(jī)5國產(chǎn)8排煙機(jī)2國產(chǎn)9電梯152三菱10攝像頭64PAL11雙監(jiān)探頭45 PAL12探測(cè)器4PAL13保安監(jiān)視器系統(tǒng)114消防監(jiān)控系統(tǒng)1美國15水泵616程控交換機(jī)系統(tǒng)MD1101 德國17數(shù)字交換機(jī)ACCELLAR 11001加拿大18數(shù)字交換機(jī)350T15加拿大19路由器ASN220服務(wù)器RS60002 美國21計(jì)算機(jī)20022投影儀223會(huì)議系統(tǒng)1 美國24大屏幕LED2 托普25UPS愛克賽40KVA1 美國26免維護(hù)電池 （組）1H1 國產(chǎn)27綜合布線系統(tǒng)UTP五類1367點(diǎn)1 德國28OA系統(tǒng)1 國產(chǎn)29電視會(huì)議系統(tǒng)1 國產(chǎn)30數(shù)字會(huì)議系統(tǒng)1 荷蘭31中央監(jiān)控系統(tǒng)1 國產(chǎn)32發(fā)電機(jī)勞斯萊斯1 英國33數(shù)字錄象機(jī)800G134熱水爐14.4KW1注：根據(jù)成都市法院提供資料整理。第二章 成都法官大廈擬定物業(yè)管理模式一、物業(yè)管理的性質(zhì)、目的和意義物業(yè)經(jīng)營管理按社會(huì)產(chǎn)業(yè)劃分是第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理首先是對(duì)“人”的服務(wù)，其次才是對(duì)“物”的經(jīng)營管理。以對(duì)“人”的服務(wù)為核心，由專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的物業(yè)經(jīng)營管理人員，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段，對(duì)受托經(jīng)營管理的物業(yè)進(jìn)行代租代售，對(duì)其房屋建筑、專用設(shè)備、附屬設(shè)施、場(chǎng)地及區(qū)域內(nèi)保安消防、衛(wèi)生保潔、綠化租擺、管網(wǎng)、車輛、道路養(yǎng)護(hù)等進(jìn)行專業(yè)化管理和維護(hù)。其目的是為用戶創(chuàng)造與提供安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、清潔衛(wèi)生、溫馨方便的工作場(chǎng)所和生活環(huán)境。同時(shí)通過良好的經(jīng)營管理：一為業(yè)主創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益；二使業(yè)主的物業(yè)安全完整，延長使用壽命，達(dá)到保值增值之目的。同時(shí)也要為物業(yè)公司股東創(chuàng)造理想的經(jīng)濟(jì)效益。二、我國目前的物業(yè)管理模式目前我國物業(yè)經(jīng)營管理中，主要有三種模式：（一） 自建自管即房地產(chǎn)開發(fā)商（或建設(shè)單位）將自己開發(fā)建設(shè)的物業(yè)設(shè)立一個(gè)附屬部門，分離出一部分多余人員，進(jìn)行物業(yè)管理，由于物業(yè)管理是附屬部門，產(chǎn)權(quán)不清晰，管理者沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，員工未經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，業(yè)務(wù)生疏。所以很難進(jìn)行良好的物業(yè)管理，更難以達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。因此采用自建自管方式的越來越少，并且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然會(huì)逐步消亡。（二） 合資或合作管理1、合資管理，即房地產(chǎn)開發(fā)商作為股東，與經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，共同出資注冊(cè)登記成立具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司，來經(jīng)營管理其新開發(fā)的物業(yè)。這一模式符合國家“社會(huì)化、專業(yè)化、產(chǎn)權(quán)清晰、兩權(quán)分離”的規(guī)范要求和發(fā)展方向；合作中一方面能利用開發(fā)商參與物業(yè)管理的技術(shù)人員對(duì)物業(yè)工程的熟知情況，進(jìn)行及時(shí)的維修維護(hù)，以利于提高工作效率，減少人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)；另一方面有利于物業(yè)管理公司通過豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)順利地進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化、程序化的物業(yè)管理。以達(dá)到客戶滿意，物業(yè)保值、增值，提高經(jīng)濟(jì)效益之目的。所以目前采用這一模式的越來越多。2、合作管理，即開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，選擇一家經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，以房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位為主，共同成立物業(yè)管理委員會(huì)，領(lǐng)導(dǎo)和決策其物業(yè)管理的大政方針；由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司派專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行該物業(yè)的日常經(jīng)營管理。這一模式的優(yōu)點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位有主動(dòng)權(quán)，經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司有經(jīng)營管理自主權(quán)，這樣優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，更有利于物業(yè)管理公司的良好運(yùn)轉(zhuǎn)。（三） 委托管理 物業(yè)采用委托管理模式，是與國際規(guī)范管理模式接軌的一種模式。目前有相當(dāng)一部分高檔公寓、寫字樓、高檔綜合商廈等采用這一模式。物業(yè)管理采用委托專業(yè)化物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，真正實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的兩權(quán)分離，做到了產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)責(zé)明確。業(yè)主和用戶（通過業(yè)主委員會(huì)）有更大的監(jiān)督權(quán)、物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)；物業(yè)公司有更多的經(jīng)營管理自主權(quán)，有利于物業(yè)的經(jīng)營管理。但是由于目前尚認(rèn)識(shí)不足，了解不夠，往往存在怕收費(fèi)高、怕管不好、怕關(guān)系不好處、怕物業(yè)公司把錢拿走等顧慮，還有開發(fā)商考慮富余人員安置等因素。目前委托管理模式采用還不廣泛，然而隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，委托管理模式一定會(huì)成為我國物業(yè)管理的主要模式。三、成都法官大廈擬定的物業(yè)管理模式 通過以上的介紹和分析，同時(shí)經(jīng)雙方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商，成都法官大廈擬采用合作管理模式，即成都市中級(jí)法院（甲方）與北京永莊投資管理有限公司（乙方）共同合作，成立成都法官大廈管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)），進(jìn)行決策領(lǐng)導(dǎo)，乙方設(shè)立“北京永莊投資管理有限公司成都分公司”進(jìn)行成都法官大廈的日常物業(yè)管理和服務(wù)工作。本物業(yè)管理方案即是按此模式進(jìn)行編制的。第三章 成都法官大廈物業(yè)管理的原則和標(biāo)準(zhǔn)一、 管理范圍（一）總體而言，凡屬成都法官大廈占地13.6畝區(qū)域內(nèi)的范圍，不管是地上，還是地下；大廈內(nèi)部還是大廈外部，均為物業(yè)管理的范圍。（二）具體講物業(yè)管理的范圍與內(nèi)容主要是：1、成都法官大廈共用部位的維護(hù)和管理共用部位是指大廈主體承重結(jié)構(gòu)部分，主要包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、房頂及大廈外墻面、門廳、公共衛(wèi)生間、樓梯間走廊通道等。2、大廈共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及維護(hù)管理共用設(shè)備設(shè)施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供氣管路、照明、通訊線路及鍋爐、冷凍機(jī)組、供熱管路、消防設(shè)施以及室外道路、綠地、燈光、地下車庫、公益性設(shè)施等。3、衛(wèi)生保潔（1）公共部位的日常清洗保潔；（2）大廈外墻清洗保潔； （3）垃圾清運(yùn)、化糞池清掏；廈內(nèi)綠化租擺，區(qū)域環(huán)境綠化維護(hù)；4、保安消防 （1）協(xié)助公安部門搞好本大廈的客戶登記、鑰匙管理及區(qū)域內(nèi)的公共秩序，保證人身及財(cái)產(chǎn)安全；（2）負(fù)責(zé)做好本大廈前后門及區(qū)域內(nèi)的安全消防及監(jiān)控工作；（3）管理區(qū)域內(nèi)的交通秩、車輛調(diào)度、停放、門衛(wèi)保安和物品出入登記等工作。二、 管理標(biāo)準(zhǔn) （一）確保大廈公共設(shè)備設(shè)施安全完整，運(yùn)行正常，狀態(tài)良好。零修及時(shí)率達(dá)到100%；（二）客戶投訴處理率100%；（三）物業(yè)經(jīng)營管理人員持證上崗、專業(yè)培訓(xùn)合格率100%，工作中嚴(yán)格執(zhí)行員工規(guī)范，做到程序化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化；（四）24小時(shí)全天候保安監(jiān)控，保證轄區(qū)內(nèi)道路暢通、治安良好，人身財(cái)產(chǎn)安全，無重大案情發(fā)生；（五）值班室24小時(shí)熱線服務(wù)，保證業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)管理滿意率達(dá)到95%以上。對(duì)緊急安全問題，保證3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，30分鐘內(nèi)解決問題，特殊情況短時(shí)間處理不了的要在3小時(shí)內(nèi)給予明確答復(fù)。（六）履行公約的各種規(guī)定；（七）參加優(yōu)秀物業(yè)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，爭(zhēng)取3年內(nèi)達(dá)到國家優(yōu)秀大廈物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。三、管理原則與目標(biāo)（一）成都法院大廈已具有高智能、高技能、高檔次、高效率的一流硬件設(shè)施。物業(yè)管理的主要任務(wù)是通過優(yōu)質(zhì)的管理，最大化的發(fā)揮各部分功能的作用，最大限度的延長設(shè)備的壽命，盡量的減少維修保養(yǎng)費(fèi)用。這三者有機(jī)的結(jié)合起來，就達(dá)到了保值增值的管理目標(biāo)?？傊?，我們將組織最強(qiáng)的管理班子，最優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)人員和弱電專家，與成都法院的管理人員通力合作，在短期內(nèi)把法官大廈做成成都市乃至全國法院系統(tǒng)設(shè)備一流、管理一流的品牌大廈，做到經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏。（二）永莊公司的四大工作目標(biāo)1、為業(yè)主服務(wù)，使物業(yè)保值增值； 2、為用戶服務(wù)，創(chuàng)造“安、暖、快、潔、便”的時(shí)間與空間環(huán)境。 3、為社會(huì)服務(wù)，使家庭、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。4、為企業(yè)服務(wù)，求生存、求發(fā)展、求效益、求形象。 （三）永莊物業(yè)服務(wù)宗旨 為客人營造一個(gè)“安全、溫暖、快捷、潔凈、方便”的工作與生活環(huán)境，簡(jiǎn)稱“安、暖、快、潔、便”。對(duì)客服務(wù)工作方針是：“程序、效率、溫暖、主動(dòng)”。工作要求是：“企業(yè)圍著經(jīng)營轉(zhuǎn)，經(jīng)營圍著市場(chǎng)轉(zhuǎn)，領(lǐng)導(dǎo)圍著員工轉(zhuǎn)，員工圍著客人轉(zhuǎn)”。簡(jiǎn)稱“四轉(zhuǎn)”。（四）永莊物業(yè)員工要做到“四熱愛”愛祖國、愛企業(yè)、愛崗位、愛客人。（五）永莊物業(yè)員工要做到“四過硬”作風(fēng)過硬、紀(jì)律過硬、業(yè)務(wù)過硬、制度過硬。每天的工作要做到：“日事日畢、日清日高”。（六）永莊物業(yè)員工的十字銘是對(duì)企業(yè)忠誠，對(duì)客人負(fù)責(zé)，對(duì)員工公正，對(duì)職業(yè)專精，對(duì)工作嚴(yán)謹(jǐn)。第四章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及編制定員一、 物業(yè)管理的指導(dǎo)思想及原則（一） 指導(dǎo)思想經(jīng)甲乙雙方商定，成都法官大廈物業(yè)管理采用合作管理的模式進(jìn)行，即由雙方共同組成法官大廈物業(yè)管理委員會(huì)，甲方委派3人，乙方委派2人，5人共同組成管委會(huì)，主任由甲方擔(dān)任、副主任由乙方擔(dān)任，領(lǐng)導(dǎo)和決策法官大廈的物業(yè)管理工作；由乙方組成“北京永莊成都法官大廈物業(yè)管理分公司”進(jìn)行大廈日常的物業(yè)管理工作。（二）原則分公司管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及編制定員，均按“精簡(jiǎn)效能”的原則進(jìn)行。凡可設(shè)可不設(shè)的機(jī)構(gòu)一律不設(shè)；凡可定可不定的定員一律不定。實(shí)行“脫產(chǎn)人員為零”的管理要求。二、 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及編制定員（一） 分公司管理機(jī)構(gòu)公司機(jī)構(gòu)設(shè)置為：總經(jīng)理辦公室、計(jì)財(cái)部、工程部、安保部、服務(wù)部，四部一室。（二） 編制定員公司編制定員為68，其中：分公司總經(jīng)理1人分公司總工程師1人公司總經(jīng)理助理1人總經(jīng)理辦公室4人， 計(jì)財(cái)部6人， 工程部18人安保部17人服務(wù)部20人總經(jīng)理1人分公司機(jī)構(gòu)設(shè)置及編制定員圖式如下：服務(wù)部20人計(jì)財(cái)部6人總辦4人安保部17人工程部18人總經(jīng)理助理1人總工程師1人三、各崗位定員及職責(zé) (一)公司領(lǐng)導(dǎo)崗位職責(zé)1、總經(jīng)理 直接上級(jí)：物業(yè)管委會(huì) 直接下級(jí)：總工程師、總經(jīng)理助理和各部室經(jīng)理 崗位職責(zé)： （1）在管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和授權(quán)下，全權(quán)負(fù)責(zé)法官大廈的日常管理工作，貫徹管委會(huì)決議，對(duì)管委會(huì)負(fù)責(zé)；（2）總經(jīng)理有權(quán)推薦總工程師、總經(jīng)理助理人選和提出管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案，報(bào)經(jīng)管委會(huì)審批后聘任、設(shè)置，組成法官大廈領(lǐng)導(dǎo)班子及管理機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)法官大廈的日常管理工作； （3）總經(jīng)理有權(quán)聘任、解聘部門經(jīng)理、副經(jīng)理；主管級(jí)人員由部門經(jīng)理推薦或提出解聘意見，總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，人事部門辦理聘任或解聘手續(xù)； （4）總經(jīng)理應(yīng)根據(jù)管委會(huì)要求和市場(chǎng)情況，組織制訂法官大廈的長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，報(bào)經(jīng)管委會(huì)審查同意后，組織貫徹實(shí)施； （5）組織法官大廈物業(yè)各部室制訂管理所需要的各項(xiàng)內(nèi)部規(guī)章制度、管理辦法、崗位職責(zé)、工作程序和標(biāo)準(zhǔn)等，并認(rèn)真貫徹實(shí)施； （6）搞好法官大廈物業(yè)管理的精神文明建設(shè)，發(fā)揮黨、工、團(tuán)組織的作用，做好員工的政治思想工作，樹立企業(yè)形象，不斷增強(qiáng)企業(yè)凝聚力； （7）定期向管委會(huì)匯報(bào)工作； （8）完成管委會(huì)交辦的其他工作。 2、總工程師 直接上級(jí)：總經(jīng)理 直接下級(jí)：工程部經(jīng)理 崗位職責(zé)： （1）在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助總經(jīng)理負(fù)責(zé)大廈的工程技術(shù)工作，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)； （2）領(lǐng)導(dǎo)大廈工程技術(shù)人員，充分利用現(xiàn)代科技手段，管好用好大廈的各種設(shè)備設(shè)施，不斷提高其使用效率； （3）領(lǐng)導(dǎo)和組織大廈設(shè)備更新、技術(shù)改造規(guī)劃的論證、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、驗(yàn)收等工作；（4）加強(qiáng)能源管理，減少能源消耗，努力降低運(yùn)行費(fèi)用支出； （5）加強(qiáng)安全管理，保證大廈設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行，人身安全和資產(chǎn)完整； （6）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。3、總經(jīng)理助理直接上級(jí)：總經(jīng)理、分管副經(jīng)理直接下級(jí)：分管部門經(jīng)理崗位職責(zé)：（1）協(xié)助總經(jīng)理做好分管部門的工作；（2）經(jīng)常深入基層，了解情況，指導(dǎo)工作； （3）做好分管部門員工的思想工作，解決工作、生活中的各種問題，加強(qiáng)團(tuán)結(jié)，提高員工的凝聚力，搞好物業(yè)管理和服務(wù)工作；（4）負(fù)責(zé)分公司的ISO9002國際質(zhì)量達(dá)標(biāo)工作；（5）負(fù)責(zé)分公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)；（6）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。(二)各部室編制定員、崗位職責(zé)和各崗位程序、標(biāo)準(zhǔn)及協(xié)作關(guān)系 1、總經(jīng)理辦公室（1）總經(jīng)理辦公室編制定員設(shè)主任1人秘書1人（主管級(jí)）人事、培訓(xùn)、檔案1人（主管級(jí)）行政、后勤、質(zhì)檢1人（主管級(jí)）總經(jīng)理辦公室共4人，其中主任1人，主管3人。組織機(jī)構(gòu)圖如下：辦公室主任1人秘 書1人1人行政 后勤 質(zhì)檢1人1人人事 培訓(xùn) 檔案1人1人（2）總經(jīng)理辦公室主要職責(zé) A、貫徹執(zhí)行公司領(lǐng)導(dǎo)指示，了解掌握大廈經(jīng)營管理情況，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)提供各方面的信息，當(dāng)好參謀； B、宣傳執(zhí)行國家有關(guān)方針、政策、制度和規(guī)定，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)督查公司內(nèi)部各項(xiàng)管理制度、規(guī)定和辦法的制訂，貫徹和實(shí)施。C、起草公司文件，作好會(huì)議記錄，調(diào)查研究及信息反饋，總結(jié)推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和好人好事；D、負(fù)責(zé)公司年終工作總結(jié)的起草工作；E、負(fù)責(zé)公司文件、資料的修改、會(huì)簽、編號(hào)、發(fā)放、歸檔、銷毀等工作； F、貫徹執(zhí)行國家有關(guān)勞動(dòng)人事、勞動(dòng)工資、勞保福利、勞動(dòng)保險(xiǎn)、員工培訓(xùn)、質(zhì)量監(jiān)督等方面工作，并制訂細(xì)則、貫徹落實(shí)； G、負(fù)責(zé)公司機(jī)構(gòu)設(shè)置、編制定員； H、負(fù)責(zé)公司員工招聘、培訓(xùn)考核、考勤、獎(jiǎng)懲、晉升等具體工作； I、負(fù)責(zé)公司自身的后勤管理和服務(wù)工作； J、負(fù)責(zé)公司檔案管理工作； K、負(fù)責(zé)公司質(zhì)量檢查工作； L、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 （3）辦公室主任 直接上級(jí)：總經(jīng)理 直接下級(jí)：辦公室秘書、人事主管、行政主管 聯(lián)系部門：大廈各部門 崗位職責(zé)： A.在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)總經(jīng)理辦公室工作； B.負(fù)責(zé)組織和行使大廈文件、報(bào)告、工作總結(jié)等的起草工作； C.負(fù)責(zé)籌劃和組織召開的各種會(huì)議，并做好會(huì)議記錄，寫好會(huì)議紀(jì)要； D.做好來信來訪工作，及時(shí)處理客戶投訴； E.審核以分公司名義發(fā)出的文件并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)，起草重要文稿，審核各部門的外賓招待、贈(zèng)送禮品標(biāo)準(zhǔn)； F、協(xié)助總經(jīng)理考核各部室的管理人員，并對(duì)本部門員工進(jìn)行考核； G.收集市場(chǎng)信息，綜合各部門反映的問題，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供咨詢和依據(jù)，當(dāng)好參謀； H.完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 （4）辦公室秘書 直接上級(jí)：辦公室主任 崗位職責(zé)： A.負(fù)責(zé)總經(jīng)理辦公室日常文字工作； B.負(fù)責(zé)起草公司工作計(jì)劃、總結(jié)、決議、會(huì)議文件、工作報(bào)告、會(huì)議紀(jì)要、函電等文稿，傳遞需批示的文件； C.為總經(jīng)理準(zhǔn)備好當(dāng)日所需閱讀的文件資料，并準(zhǔn)備好辦公用品； D.做好信息資料的收集、整理、保管工作，為大廈領(lǐng)導(dǎo)決策提供參考意見；做好會(huì)議通知、會(huì)議記錄、撰寫會(huì)議紀(jì)要等會(huì)務(wù)工作； E.按規(guī)定保管和使用公司及辦公室的公章； F.負(fù)責(zé)辦公室工作人員的考勤工作； G.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 （5）人事主管直接上級(jí)：辦公室主任 崗位職責(zé)： A.負(fù)責(zé)人事、勞動(dòng)工資、勞保福利工作； B.負(fù)責(zé)員工招聘、考核、晉升、獎(jiǎng)懲等的具體工作； C.負(fù)責(zé)員工考勤、工資造冊(cè)工作； D.負(fù)責(zé)人事檔案的保管工作； E.負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)工作；F.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（6）行政主管直接上級(jí)：辦公室主任崗位職責(zé)：A、負(fù)責(zé)分公司自身的后勤管理工作； B、負(fù)責(zé)分公司員工勞動(dòng)保護(hù)用品的預(yù)算、制作和發(fā)放工作；C、負(fù)責(zé)分公司辦公用品的預(yù)算編制，批準(zhǔn)發(fā)放工作；D、負(fù)責(zé)分公司租用車輛的管理、調(diào)度和使用工作；E、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。各崗位工作項(xiàng)目、程序、標(biāo)準(zhǔn)與協(xié)作關(guān)系項(xiàng)目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系會(huì)務(wù)工作 1.了解會(huì)議的主題； 2.確認(rèn)會(huì)議日期、出席者和主持人； 3.通知會(huì)期（電話、請(qǐng)柬、信函、傳真）； 4.準(zhǔn)備會(huì)議所需材料及物品，預(yù)先安排布置會(huì)場(chǎng)； 5.會(huì)見、接待、簽到和分發(fā)會(huì)議材料。 1.將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、會(huì)議主題、主持人及時(shí)傳達(dá)到各部室，并將傳達(dá)情況進(jìn)行記錄； 2.認(rèn)真做好會(huì)議記錄，并在48小時(shí)之內(nèi)歸納整理，形成會(huì)議紀(jì)要，下發(fā)各部室； 3.記錄內(nèi)容、格式要標(biāo)準(zhǔn)、無遺漏、詳實(shí)。各部門行文工作 1.行文用統(tǒng)一格式，部門經(jīng)理簽字，進(jìn)行登記，請(qǐng)主管經(jīng)理審閱，公司領(lǐng)導(dǎo)同意登記后，轉(zhuǎn)交呈報(bào)部門簽字返回；2.對(duì)外行文一律用外發(fā)文統(tǒng)一格式，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)，進(jìn)行編號(hào)、登記、打印、交發(fā)文部門核對(duì)，加蓋大廈公章后發(fā)出。取送文件要有簽字。做到及時(shí)，不拖延，防止漏辦，做到呈報(bào)準(zhǔn)確。對(duì)呈件要及時(shí)催辦，對(duì)不規(guī)范行文提出修改意見。各部門呈文工作 1.文字準(zhǔn)確、簡(jiǎn)練、通順，標(biāo)點(diǎn)符號(hào)正確； 2.呈文專題專用，內(nèi)容明確； 3.文號(hào)、題目、內(nèi)容書寫符合規(guī)范要求。 收發(fā)文件需嚴(yán)格辦理收發(fā)文手續(xù)，寫名收發(fā)文時(shí)間、文稿內(nèi)容、收發(fā)人姓名。各部門收發(fā)文件 1.對(duì)外來公文、文件進(jìn)行簽收、登記、分發(fā)和催辦； 2.凡需要辦理的公文，交總經(jīng)理辦公室主任審閱、批轉(zhuǎn)后交有關(guān)部門辦理。 1.要求及時(shí)準(zhǔn)確，嚴(yán)格執(zhí)行程序； 2.傳真件經(jīng)復(fù)印后送有關(guān)和部門閱覽，原件存檔。各部門接轉(zhuǎn)電話 1.認(rèn)真聆聽對(duì)方講話，并將事項(xiàng)記錄在登記本上； 2.凡給總經(jīng)理、總工程師打電話要問清對(duì)方姓名、事由，征得領(lǐng)導(dǎo)同意后再接轉(zhuǎn)； 3.領(lǐng)導(dǎo)不在時(shí)，將電話內(nèi)容詳細(xì)記錄送領(lǐng)導(dǎo)辦公室。 1.電話鈴聲不得超過3聲； 2.使用文明禮貌用語，接待電話時(shí)要說“您好”，掛電話前要說“先生/小姐，再見”。各部門接待賓客 1.凡欲與公司領(lǐng)導(dǎo)會(huì)晤的賓客，先請(qǐng)到接待室等候，然后向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示，安排會(huì)面的時(shí)間、地點(diǎn)； 2.公司領(lǐng)導(dǎo)外出，要代為接待來訪賓客，記錄談話內(nèi)容。 1.熱情、周到、有禮貌； 2.主動(dòng)歡送客人； 3.做到記錄準(zhǔn)確，并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。對(duì)外印章使用 1.妥善保管印章，隨用隨取，用后立即存于原處，并及時(shí)上鎖； 2.使用公司印章必須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 1.印章未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不得委托他人代為保管；不得將印章帶出辦公室； 2.印章使用要登記、歸檔保存。公司各部門值班記錄 1.認(rèn)真做好值班記錄； 2.及時(shí)處理各種問題。 認(rèn)真、負(fù)責(zé)。公司各部門交接班程 序 將需要完成的工作詳細(xì)記錄在登記本上，以便于下一個(gè)班次人員了解工作內(nèi)容。 內(nèi)容詳實(shí)，程序清楚、規(guī)范。公司各部門文件保管 將文件分門別類立卷歸檔。 嚴(yán)格執(zhí)行保密制度，防止大廈機(jī)密外泄。公司各部門編輯報(bào)紙 文搞、編輯、板式設(shè)計(jì)、交報(bào)社打印報(bào)樣、將報(bào)樣交領(lǐng)導(dǎo)閱示、再修改，送報(bào)社印刷。 工作態(tài)度認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)仔、細(xì)。對(duì)外部門 2、計(jì)財(cái)部 計(jì)財(cái)部是物業(yè)管理工作預(yù)測(cè)、決策、資金管理、會(huì)計(jì)核算、效果分析的綜合管理部門。（1）計(jì)財(cái)部編制定員經(jīng)理1人副經(jīng)理1人會(huì)計(jì)（主管級(jí)）1人出納1人采購（主管級(jí)）1人保管1人；計(jì)財(cái)部共計(jì)6人，其中經(jīng)理1人，副經(jīng)理1人，會(huì)計(jì)1人，出納1人，采購1人，保管1人。組織機(jī)構(gòu)圖如下：計(jì)財(cái)部經(jīng)理1人計(jì)財(cái)部副經(jīng)理1人保 管1人采 購1人出 納1人會(huì) 計(jì)1人（2）計(jì)財(cái)部的主要職責(zé) A、宣傳貫徹并執(zhí)行國家有關(guān)財(cái)經(jīng)法規(guī)、政策、制度，并制訂內(nèi)部財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算辦法，組織實(shí)施；B、實(shí)行全面預(yù)算管理，組織和監(jiān)督各項(xiàng)資金的收入和支出，保障資金供給，努力增加收入，減少支出，提高效益；C、負(fù)責(zé)公司全面會(huì)計(jì)核算，執(zhí)行財(cái)政部頒發(fā)的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、企業(yè)財(cái)務(wù)通則、物業(yè)管理財(cái)務(wù)規(guī)定和行業(yè)會(huì)計(jì)制度；D、定期開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，找出存在問題及時(shí)反饋信息，提出改進(jìn)意見，不斷改進(jìn)工作；E、按規(guī)定要求，定期編制會(huì)計(jì)報(bào)表，向財(cái)稅機(jī)關(guān)和公司領(lǐng)導(dǎo)和管委會(huì)匯報(bào)大廈物業(yè)管理和服務(wù)情況；F、組織培訓(xùn)公司財(cái)會(huì)人員，不斷提高其理論水平和實(shí)際工作能力；G、負(fù)責(zé)公司物資采購、保管、發(fā)放工作，做到手續(xù)健全、安全完整、合理耗用；H、負(fù)責(zé)各類經(jīng)濟(jì)合同的管理工作、評(píng)審監(jiān)督工作；I、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 （3）計(jì)財(cái)部經(jīng)理崗位職責(zé) 直接上級(jí)：總經(jīng)理、管委會(huì) 直接下級(jí)：計(jì)財(cái)部副經(jīng)理、會(huì)計(jì)主管、采購主管 聯(lián)系部門：分公司各部門 崗位職責(zé)： A.在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，領(lǐng)導(dǎo)和組織分公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作。 B.組織制定財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算辦法并認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 C.組織編制年度預(yù)算計(jì)劃，并組織貫徹實(shí)施。制定預(yù)算考核辦法，認(rèn)真進(jìn)行考核。 D.組織固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)的管理和核算工作。 E.組織會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)技術(shù)學(xué)習(xí)，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置和會(huì)計(jì)人員的配備，對(duì)會(huì)計(jì)專業(yè)職務(wù)的設(shè)置和聘任提出方案。 F.負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)人員的聘用，進(jìn)行業(yè)務(wù)考核，并對(duì)會(huì)計(jì)人員的職稱晉升與獎(jiǎng)懲提出意見和建議。 G.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。H.計(jì)財(cái)部副經(jīng)理，協(xié)助計(jì)財(cái)部經(jīng)理做好各項(xiàng)工作。（2）計(jì)財(cái)部副經(jīng)理直接上級(jí)：計(jì)財(cái)部經(jīng)理直接下級(jí)：會(huì)計(jì)主管、采購主管崗位職責(zé)：A、協(xié)助計(jì)財(cái)部經(jīng)理做好計(jì)財(cái)部的工作；B、分管物資采購、倉庫保管方面工作；C、分管會(huì)計(jì)檔案的管理工作；D、分管與業(yè)戶和當(dāng)?shù)馗骷?jí)主管部門的業(yè)務(wù)聯(lián)系工作；E、負(fù)責(zé)計(jì)財(cái)部內(nèi)部的內(nèi)審工作；F、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 （3）計(jì)財(cái)部會(huì)計(jì)主管 直接上級(jí)：計(jì)財(cái)部經(jīng)理、副經(jīng)理 直接下級(jí)：出納 聯(lián)系部門：各部門 崗位職責(zé)： A.負(fù)責(zé)編制記帳憑證，保證會(huì)計(jì)科目的使用和對(duì)業(yè)務(wù)處理正確、數(shù)字準(zhǔn)確、印章齊全、手續(xù)完備、原始單據(jù)與記帳憑證一致。 B.將審核無誤的憑證進(jìn)行匯總，編制“憑證匯總表”；登記總帳。 C.負(fù)責(zé)編制年度、季度及月度會(huì)計(jì)報(bào)表。 D.負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查會(huì)計(jì)檔案的管理工作。 E.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 （4）物資采購主管 直接上級(jí)：計(jì)財(cái)部經(jīng)理、副經(jīng)理 直接下級(jí)：倉庫保管員 聯(lián)系部門：各部門 崗位職責(zé)： A.負(fù)責(zé)采購申領(lǐng)單，申請(qǐng)采購各種物資，要根據(jù)實(shí)際用量和實(shí)際庫存量，有計(jì)劃地填寫采購，保證及時(shí)補(bǔ)充物資。 B.督促保管員，做好入庫貨物的復(fù)查，對(duì)不符合要求的物品及臨近過期的食品提出退貨或拒絕入庫的處理意見，要求領(lǐng)班、保管員嚴(yán)格把好物品入庫驗(yàn)收關(guān)。各種物品要嚴(yán)格堅(jiān)持先進(jìn)先出的原則。 C.督促保管員做好實(shí)物盤點(diǎn)工作，發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)及時(shí)查清原因，解決處理，保證帳帳相符、帳物相符。 D.加強(qiáng)庫房鑰匙管理，嚴(yán)格執(zhí)行庫房鑰匙管理制度，保證庫內(nèi)各種物品安全。 E.負(fù)責(zé)庫房的安全消防管理工作，物品碼放符合安全要求；對(duì)保管員經(jīng)常進(jìn)行安全、消防教育，提高保管員的安全意識(shí)。 F.保管員變動(dòng)時(shí)，要監(jiān)督做好物品清點(diǎn)及交接工作。（5）出納員直接上級(jí)：會(huì)計(jì)主管直接下級(jí)：崗位職責(zé)： A、在會(huì)計(jì)主管的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督下，做好出納工作；B、每天記好現(xiàn)金日記帳，做到日清月結(jié)，保證帳帳相符、帳款相符；C、記好銀行日記帳，保證帳帳相符，每月余額與銀行存款相符；D、保管好裝訂前的會(huì)計(jì)憑證，并按要求進(jìn)行憑證匯總、裝訂、編號(hào)；E、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 （6）倉庫保管員 直接上級(jí)：物資主管 崗位職責(zé)： A.堅(jiān)持庫房管理制度，熟悉保管業(yè)務(wù)，了解物品用途性能及領(lǐng)用情況，完成本職工作。 B.對(duì)庫房需補(bǔ)充的物品食品負(fù)責(zé)填寫采購申請(qǐng)單，報(bào)物資主管審批。 C.物品入庫必須以收貨單為依據(jù)，認(rèn)真驗(yàn)收入庫。分類儲(chǔ)存，做好防潮、防腐、防蟲、防損、防變質(zhì)、防鼠害的工作。 D.物品發(fā)放，要憑手續(xù)完備的申領(lǐng)單；單據(jù)涂改一律作廢，特殊原因，未開申領(lǐng)單的，須經(jīng)物資部主管和計(jì)財(cái)部經(jīng)理批準(zhǔn)方可發(fā)放，之后補(bǔ)辦手續(xù)。 E.物品的存放、堆碼要整齊美觀，清潔無塵，發(fā)貨要執(zhí)行先進(jìn)先出的原則。貨物的入庫、發(fā)出、結(jié)存要當(dāng)日登帳，要求筆筆清楚。做到帳帳相符，帳物相符。F.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 （二） 各崗位工作項(xiàng)目、程序、標(biāo)準(zhǔn)與協(xié)作關(guān)系 A、會(huì)計(jì)項(xiàng) 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系1. 審核原始單據(jù) 逐一復(fù)核每一筆支出憑證、發(fā)票、單據(jù)。 1.支出憑證和發(fā)票金額要相等，符合規(guī)定要求； 2.支憑上的領(lǐng)導(dǎo)簽字要齊全。 2.制單 準(zhǔn)確應(yīng)用會(huì)計(jì)科目，做到有錯(cuò)必有貸，借貸必相等。 1.摘要要清楚、簡(jiǎn)潔，準(zhǔn)確反映業(yè)務(wù)主要內(nèi)容； 2.要寫清一級(jí)科目、子科目、金額、合計(jì)、附件張數(shù)、日期。3.手工記帳 凡手工記帳的會(huì)計(jì)科目，每日按發(fā)生的業(yè)務(wù)逐筆及時(shí)登記帳薄。 字跡清楚，不得涂改，數(shù)額準(zhǔn)確。4.對(duì)帳 每月月底要與總帳核對(duì)各手工明細(xì)帳科目。 1.核對(duì)發(fā)生額； 2.余額必須相等；銀行存收余額不等，要作出未到帳項(xiàng)調(diào)節(jié)表，保證帳款一致。5.審查電腦帳目 6.編制憑證匯總表每日憑證錄入完成后打印出憑證匯總表7.錄入銀行對(duì)帳單 1.按銀行對(duì)帳單逐筆錄入； 2.打印出調(diào)節(jié)表逐一核對(duì)。錄入及時(shí)、準(zhǔn)確銀行8.計(jì)提取工資福利每月按人事部上月提供的實(shí)發(fā)工資表，提取工資及附加費(fèi)。每月按規(guī)定時(shí)間提取銀行9.提取稅金每月月底計(jì)算稅金檢查完當(dāng)月收入，無誤后方可提取。 續(xù)表 項(xiàng) 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系10.登記帳并對(duì)帳每月2號(hào)從電腦中打出三級(jí)帳庫存、商品、在建工程，預(yù)付定金等明細(xì)帳與主管會(huì)計(jì)人員核對(duì)。逐筆核對(duì)，如有出入及時(shí)更改，如屬時(shí)間差未對(duì)上的帳，列出調(diào)節(jié)表，余額調(diào)節(jié)表每月10日前上交。11.編制總帳余額表 按規(guī)定編制做到準(zhǔn)確無誤12.編制會(huì)計(jì)報(bào)表 送各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批按規(guī)定日期上報(bào)13.編制報(bào)表及時(shí)組織編制會(huì)計(jì)報(bào)表文字清楚、數(shù)字準(zhǔn)確、裝訂整齊。 B、出納員項(xiàng) 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系 1.辦理報(bào)銷業(yè)務(wù)。一切報(bào)銷或借款業(yè)務(wù)要填寫支出憑證，發(fā)票齊全方可辦理。 1.支出憑證大小寫金額相等； 2.經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字審批； 3.領(lǐng)款、提款要簽字。 2.辦理領(lǐng)取支票。 1.填寫支出憑證； 2.在支票登記本上登記； 3.在支票存根上簽字。 1.大小寫金額要相等； 2.要登記支票號(hào)、領(lǐng)用日期和用途；3.支票存根要保留好；4.一次最多只能領(lǐng)取5張支票。 3.備用金清點(diǎn)現(xiàn)金補(bǔ)充備用金 每日實(shí)盤現(xiàn)金額加支出額等于原備用金額，及時(shí)補(bǔ)充備用金。 4.貨幣 資金 現(xiàn)金及銀行存款逐項(xiàng)登記 日清月結(jié)，帳款相符。 5.督促采購人員報(bào)銷采購人員領(lǐng)取支票時(shí)，應(yīng)先看前一次領(lǐng)取的支票是否報(bào)銷。如采購員不及時(shí)報(bào)銷，要堅(jiān)持原則，不簽發(fā)支票。 6.與總帳核對(duì)現(xiàn)金余額用現(xiàn)金日記帳與總帳電腦中現(xiàn)金余額核對(duì)。 如有出入查原始憑證，及時(shí)調(diào)整確保余額相等。 C、物資采購項(xiàng) 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系1.編制預(yù)算 根據(jù)上月物資消耗情況，結(jié)合庫存，考慮本月需耗，編制采購預(yù)算。采購預(yù)算要經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn) 2.核對(duì)采購單和購貨合同 1.核對(duì)采購價(jià)格，與歷次供貨價(jià)比較，有無偏高偏低情況； 2.核對(duì)采購單名稱、規(guī)格、供應(yīng)商及使用部門是否詳細(xì)，有無錯(cuò)漏情況； 3.核對(duì)后的采購單及合同存檔，貨到時(shí)對(duì)照?qǐng)?zhí)行。 1.對(duì)價(jià)格制定偏高的有權(quán)降低執(zhí)行，制定偏低而供應(yīng)商不同意的，可酌情調(diào)整； 2.保存完整。采購部3.檢驗(yàn)產(chǎn)品檢查包裝重量與定價(jià)是否一致。 1.經(jīng)驗(yàn)收的材料、物品一定要符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ； 2.經(jīng)驗(yàn)收物品，一定要求完好，外形完整。3.包裝重量與價(jià)格要一致。 4.專賣商品要證件齊全。 4.填寫收貨單 1.填寫收貨單時(shí)，必須按項(xiàng)目逐一填寫，不得缺漏； 2.字跡要清晰，計(jì)算準(zhǔn)確； 3.一律按國家計(jì)量規(guī)定填寫。 立即付款產(chǎn)品，制單時(shí)要復(fù)查，復(fù)算，做到準(zhǔn)確、無誤。計(jì)財(cái)部5.結(jié)算賒欠貨款 1.每月中旬，對(duì)前月賒欠貨款進(jìn)行結(jié)算； 2.每月終結(jié)后，將各賒欠供貨商的售貨首先分戶分出，并點(diǎn)清張數(shù)，準(zhǔn)確計(jì)算出總余額，對(duì)有把握無誤的，可寫好付款通知到計(jì)財(cái)部核對(duì)； 3.供應(yīng)商到后，先清點(diǎn)供應(yīng)商手中五聯(lián)張數(shù)，然后計(jì)算總金額，經(jīng)核對(duì)五聯(lián)與一聯(lián)張數(shù)，總金額完成相符，收回五聯(lián)，換付款通知單二聯(lián)去計(jì)財(cái)部領(lǐng)款。 4.核對(duì)完畢后，由收貨部將付款通知單一聯(lián)和收貨單五聯(lián)分好，于當(dāng)月20日?qǐng)?bào)送計(jì)財(cái)部審核。計(jì)財(cái)部付清貨款后，將付款通知單二聯(lián)返回保管。 1.分單時(shí)要細(xì)心，嚴(yán)防串戶，串類； 2.核對(duì)收貨單時(shí)，一律以保管的一聯(lián)為依據(jù)； 3.付款通知單一律用正楷填寫清楚； 4.付款通知單金額一般不應(yīng)涂改，萬一出現(xiàn)個(gè)別涂改，填寫人必須加蓋私章，否則無效。 D、物資保管 項(xiàng) 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系1. 物 資驗(yàn)收入庫 1.物資驗(yàn)收完畢后，以收貨單為依據(jù)，認(rèn)真清點(diǎn)數(shù)量，檢查核對(duì)規(guī)格質(zhì)量，符合要求即可入庫，并在收貨單上簽字； 2.保管員還應(yīng)重點(diǎn)檢查物質(zhì)保質(zhì)期，標(biāo)識(shí)是否符合要求。進(jìn)口物質(zhì)要有防偽標(biāo)志，對(duì)標(biāo)志不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)拒絕入庫； 3.各種物品簽收入庫后，保管員要將收貨單第四聯(lián)留做入帳憑據(jù)，其余幾聯(lián)交回采購。 1.如收貨單上的數(shù)量、規(guī)格模糊不清，必須填寫清楚后再收貨入庫； 2.貨物入庫后要根據(jù)收貨單及時(shí)入帳； 3.每月月初要將上月收貨單裝訂成冊(cè)，并存檔。2. 物 品 及 食品退貨 庫存貨物退給供貨商時(shí)，要通知開具退貨單，同時(shí)要注明原供貨單位，退貨數(shù)量，并要供貨商簽字。 退貨后要根據(jù)退貨單及時(shí)出帳。3.各種物品及食品酒水的發(fā)放 1.驗(yàn)單：各部門申領(lǐng)所需物品須由領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)簽字后發(fā)貨； 2.保管員同時(shí)要將各種貨物實(shí)發(fā)數(shù)量，逐一填寫清楚，發(fā)貨人簽字、收貨人簽字； 3.保管員發(fā)完貨后要及時(shí)傳遞單據(jù)，第一聯(lián)給負(fù)責(zé)三級(jí)帳的財(cái)務(wù)人員，第二聯(lián)傳給成本控制人員，第三聯(lián)保管員做記帳憑證，第四聯(lián)交給申領(lǐng)人。 1.所有申領(lǐng)單，如有涂改一律作廢，申領(lǐng)單在審批時(shí)，被劃封后再填寫的申領(lǐng)種類無效； 2.發(fā)貨堅(jiān)持先進(jìn)后出的原則； 3.發(fā)貨后要及時(shí)銷帳。 4.做好日盤點(diǎn)工作，保證物品的數(shù)量準(zhǔn)確； 5.每月初要將上月的全部申領(lǐng)單裝訂成冊(cè)存檔。 大 廈 各 部 門4.物品退庫 1.物品退庫用紅筆寫申領(lǐng)單； 2.保管員要登記退庫數(shù)量，退物人和收物人均須簽字。 1.保管員在退貨要及時(shí)登帳； 2.當(dāng)日發(fā)出的貨物要在銷帳后做好日盤點(diǎn)工作，保證物品的數(shù)量準(zhǔn)確。大廈各部門 續(xù)表項(xiàng) 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系5.物品庫存補(bǔ)充工作 要對(duì)接近一個(gè)采購周期的貨物及時(shí)填寫采購申請(qǐng)單，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批簽后，交計(jì)財(cái)部采購。 1.填寫采購數(shù)量的原則：市內(nèi)易購的品種，采購數(shù)量控制在一個(gè)半月；外地采購控制在3個(gè)月以內(nèi)； 2.防止積壓。采購部6.庫存物品報(bào)損 1.庫存物品的報(bào)損由保管員填寫報(bào)損單交有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批，方可做銷帳處理； 2.經(jīng)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意報(bào)損的物品，如有處理價(jià)值可進(jìn)行處理。 1.報(bào)損物品時(shí)，報(bào)損單要寫品名、數(shù)量、單價(jià)、總價(jià)，并寫明報(bào)損原因； 2.報(bào)損的物品要及時(shí)銷帳、處理； 3.當(dāng)月的報(bào)損當(dāng)月底與申領(lǐng)單一起裝訂成冊(cè)并存檔。7.各部門 物 品 報(bào) 損 經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)報(bào)損的物資，保管員按報(bào)損單的數(shù)量核驗(yàn)實(shí)物后雙方簽字入庫。 1.報(bào)損物品時(shí)，報(bào)損部門應(yīng)寫清品名、數(shù)量及報(bào)損原因； 2.保管員要根據(jù)報(bào)損單及時(shí)登記并分類放好； 3.庫管員要根據(jù)報(bào)損物品的數(shù)量定期上報(bào)，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后統(tǒng)一處理；4.每半年將報(bào)損單裝訂成冊(cè)，交有關(guān)部門。 1.報(bào)損手續(xù)齊全； 2.物品及時(shí)處理。 大 廈 各 部 門8.廢舊物品的使用 各部門如需領(lǐng)用廢舊物品時(shí)，應(yīng)辦理領(lǐng)用手續(xù)，而后領(lǐng)取。 廢舊物品的領(lǐng)用單據(jù)裝訂成冊(cè)存檔。大廈各部門 3、工程部（1）工程部編制定員 工程部經(jīng)理1人主任工程師1人（副經(jīng)理待遇）秘書處1人（主管級(jí)）信息主管1人、信息領(lǐng)班3人；常白班，晚上自動(dòng)控制工程主管1人、領(lǐng)班4人：供電領(lǐng)班、采暖空調(diào)領(lǐng)班、給排水領(lǐng)班、維修領(lǐng)班各1人；員工6人，其中：供電2人、空調(diào)采暖2人、給排水1人、維修保養(yǎng)1人。工程部共計(jì)18人：其中經(jīng)理1人、副經(jīng)理1人、主管3人、領(lǐng)班7人、員工6人。組織機(jī)構(gòu)圖如下：主任工程師1人工程部經(jīng)理1人秘 書1人工程主管1人信息主管1人維修員工1人給排水員工1人空調(diào)員工2人供電員工2人維修領(lǐng)班1人給排水領(lǐng)班1人空調(diào)領(lǐng)班1人供電領(lǐng)班1人信息領(lǐng)班3人（2）工程部主要職責(zé) A、負(fù)責(zé)大廈設(shè)備、設(shè)施的管理、運(yùn)行、維護(hù)、維修和保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行； B、負(fù)責(zé)大廈設(shè)備更新、技術(shù)改造、改擴(kuò)建工程的計(jì)劃、設(shè)計(jì)，并組織施工、工程驗(yàn)收； C、負(fù)責(zé)各種管網(wǎng)、線路的維修、養(yǎng)護(hù)工作； D、負(fù)責(zé)大廈的網(wǎng)絡(luò)工作； E、制訂大廈工程管理、運(yùn)行的各項(xiàng)操作規(guī)程，并組織實(shí)施； F、負(fù)責(zé)工程技術(shù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考核，不斷提高其綜合素質(zhì)； G、加強(qiáng)安全用電等知識(shí)教育，嚴(yán)格操作規(guī)程，定期檢查，確保大廈安全用電； H、負(fù)責(zé)大廈工程技術(shù)檔案管理工作； I、負(fù)責(zé)大廈音像播放和管理工作； J、負(fù)責(zé)大廈更新改造、預(yù)算計(jì)劃的編制； K、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 （3）工程部的任務(wù)負(fù)責(zé)大廈電力系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電梯、水系統(tǒng)、保安防盜報(bào)警系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、大屏幕顯示系統(tǒng)（含同聲傳譯系統(tǒng)、投票表決系統(tǒng)）、UPS系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)的綜合管理、設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和故障檢修及土建方面的維修工作。（4） 工程部經(jīng)理 直接上級(jí)：分管總工程師 直接下級(jí)：工程部主任工程師、信息技術(shù)主管、工程技術(shù)主管、秘書 聯(lián)系部門：大廈各部門 崗位職責(zé)： A.在總經(jīng)理或分管總工程師領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)大廈設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及管理工作，并協(xié)調(diào)與業(yè)主在工程管理方面的關(guān)系。B.全年預(yù)算的編制、勞務(wù)成本和日常維護(hù)相關(guān)的費(fèi)用，確保來自大樓內(nèi)所有業(yè)務(wù)部門的工程維修申請(qǐng)能夠在有序的管理下井井有條地獲得安排；C、組織并實(shí)施設(shè)備更新、改造工程計(jì)劃、重大設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃等，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施計(jì)劃方案的編制。D對(duì)工程部所有人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配。挑選和培養(yǎng)下屬各崗位管理人員，培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障動(dòng)力設(shè)備使用開支，保持大廈高格調(diào)的水準(zhǔn)。 E、材料管理、能源管理、維修申請(qǐng)管理、成套設(shè)備維護(hù)、勞務(wù)歷史記錄及材料成本核算、特定工程改造項(xiàng)目管理以及報(bào)表管理等，提高經(jīng)濟(jì)效益。 F.負(fù)責(zé)處理工程系統(tǒng)各部位日常發(fā)生的問題，并具體解決法院對(duì)工程維修工作的投訴。經(jīng)常征詢法院各部門意見，不斷改進(jìn)原設(shè)計(jì)缺陷，大力支持下屬工作技術(shù)改造，使設(shè)備性能日趨完善。 J.深入現(xiàn)場(chǎng)了解下屬管理人員和員工的思想狀況，及時(shí)糾正不良傾向，經(jīng)常對(duì)下屬進(jìn)行職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)教育，培養(yǎng)員工的企業(yè)責(zé)任感。H.編制培訓(xùn)計(jì)劃，定期對(duì)管理人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核，提高管理水平，把工程部建設(shè)成為一支高素質(zhì)、高技術(shù)水準(zhǔn)、高效率、高服務(wù)質(zhì)量的隊(duì)伍。I審定下屬班組工作計(jì)劃，大項(xiàng)維修工作及工程的質(zhì)量進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取措施。J、每月月底向上級(jí)寫出本月匯報(bào)和下月計(jì)劃。 （3）工程部主任工程師 直接上級(jí)：工程部經(jīng)理 直接下級(jí)：工程技術(shù)主管、信息技術(shù)主管、秘書 聯(lián)系部門：各部門 崗位職責(zé)： A掌握主要設(shè)備運(yùn)行、技術(shù)數(shù)據(jù)和技術(shù)檔案，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)組織人員解決處理。 B重要設(shè)備發(fā)生故障影響正常營業(yè)時(shí)，要組織人員立即進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。 C督促和檢查工程部下屬各專業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃的具體實(shí)施及完成情況。 D督導(dǎo)和檢查各專業(yè)應(yīng)按期完成的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，故障處理及零部件更換和記錄。 E了解大廈各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備改造情況，收集整理工程竣工圖紙。 G對(duì)新添置的設(shè)備設(shè)施及時(shí)建立設(shè)備卡，并將有關(guān)技術(shù)資料進(jìn)行整理歸檔。 H負(fù)責(zé)設(shè)備檔案的保管，嚴(yán)格借閱制度，防止圖紙資料遺失或損害。 I節(jié)約能源，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象，考核各專業(yè)單位成本核算及消耗定額，力求降低成本。 J每年10月15日前制訂出下年度設(shè)備檢修計(jì)劃。 K每年10月15日前制定出下年度工程運(yùn)行設(shè)備的更新改造計(jì)劃，并根據(jù)計(jì)劃預(yù)算下年度更新改造費(fèi)用。 L掌握大廈系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備安全運(yùn)行；定時(shí)巡視主要設(shè)備運(yùn)行情況，如發(fā)現(xiàn)異常情況或故障，應(yīng)立即作出正確判斷，并采取有效措施加以解決。 M做好值班