1高新區(qū)寫字樓研判2目錄CONTENTS1、市場環(huán)境Marketenvironment2、板塊分析Regionalanalysis3、客戶分析Populationanalysis4、個案分析Productanalysis3PART1、市場環(huán)境Marketenvironment4限購令出臺，擠壓投資炒房客，商業(yè)寫字樓地產逐漸火熱，房產投資逐步向商業(yè)寫字樓轉移2011年2月25日西安版限購令出臺，此政策的實施對住宅市場成交量產生的巨大的影響，大批的投資炒房客被擋在政策門檻之外，剛性住房需求迅速占據(jù)了住宅市場主力，同時，外地購房者數(shù)量急劇下滑，市場置業(yè)人群大多來自本地戶籍，住宅市場人群結構發(fā)生了巨大的變化。然而，在住宅市場走低的情況下，不受限購的商業(yè)寫字樓地產開始火熱起來，房產投資逐步向商業(yè)寫字樓轉移，在2季度末，商業(yè)寫字樓物業(yè)類型銷量一度飆高，勢頭銳不可當。市場環(huán)境5市場特征由于限購令的影響，西安市住宅市場成交面積在3月份出現(xiàn)大幅下滑，下降幅度達到77%，于此同時西安市辦公物業(yè)成交面積出現(xiàn)92%的增長；整體上，辦公物業(yè)和住宅物業(yè)的成交面積成相反態(tài)勢，在住宅物業(yè)成交面積上漲的情況下，辦公物業(yè)成交面積有所下降。77%92%由于限購令的影響，辦公物業(yè)在上半年成交情況良好，吸引了大量的投資客戶6辦公物業(yè)從近幾年西安優(yōu)質寫字樓市場辦公租金指數(shù)來看，西安寫字樓市場長期維持在飽和狀態(tài)，租金走勢長期維持在3-5%的增長趨勢，整體平均空置率維持在11%左右，隨著住宅市場投資風險上升，私人投資者開始逐步關注寫字樓市場西安二季度寫字樓銷售面積為167316.77平方米，環(huán)比上季增加7.93%，銷售額為149156萬元，環(huán)比上漲5.25%，較去年同期相比增長93.14%，成交價格為8915元/平方米，與上季度相比下滑2.49%，與去年同期相比增長36.04%上半年西安寫字樓物業(yè)銷售依舊以高新區(qū)為主，二季度高新區(qū)寫字樓銷量占全市的73%72007年2008年2009年2010年成交面積140158123991254278439075增長率58.96%-11.53%105.08%72.68%050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0100020003000400050006000700080002007年2008年2009年2010年成交均價增長率高新區(qū)2007-2010年寫字樓銷售情況單位元、元/年份成交面積增長率成交均價增長率2007年14015858.96%528611.78%2008年123991-11.53%650122.99%2009年254278105.08%6149-5.41%2010年43907572.68%723317.63%高新區(qū)寫字樓成交價格逐年攀升，10年成交面積較09年增長72.68%，高新區(qū)寫字樓需求不斷增大市場走勢8PART2板塊分析Regionalanalysis9繞城高速曲江新區(qū)板塊均價9000-12000元/平米西高新板塊均價9000-15000元/平米鐘樓高新區(qū)CBD、二次CBD寫字樓分布主要分布在南二環(huán)沿線、唐延路沿線、科技路、錦業(yè)路沿線小寨二環(huán)曲江會展CBD寫字樓主要分布在曲江會展中心周邊，省高院附近為主城南板塊均價10000-