商業(yè)如何做市場調(diào)查商業(yè)地產(chǎn)招商，往往開業(yè)容易，經(jīng)營難，很多商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)檫^于迷戀招商速度，在項(xiàng)目操作前期，不去科學(xué)的制定商場規(guī)劃，業(yè)態(tài)組合混亂，為開業(yè)后經(jīng)營混亂埋下不可挽回的伏筆。一些只懂推廣工作卻根本沒有商場運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的策劃公司，只會(huì)從概念上來入手操作，工作重點(diǎn)偏重于概念炒做及傳播工作，會(huì)自以為是的將商場規(guī)劃成另類定位模式，卻根本不會(huì)從基本的運(yùn)營科學(xué)運(yùn)營業(yè)態(tài)進(jìn)行操作。受項(xiàng)目進(jìn)度回款提成的誘惑，根本不會(huì)也不懂得對商場進(jìn)行整體規(guī)劃，只是為了進(jìn)度而招商，招商完成后收錢就走，留下整個(gè)爛攤子，留給商場的是扯不斷的麻煩與經(jīng)營苦惱。商業(yè)地產(chǎn)操作與產(chǎn)品策劃是完全不同的模式，產(chǎn)品策劃無有經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｕ?，但商業(yè)地產(chǎn)卻恰恰相反，想操作商業(yè)地產(chǎn)必須有專業(yè)的商場操作經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)?，科學(xué)的營業(yè)模式與商場管理模式是商場存活的必須前提，如果沒有商場運(yùn)作的人來操作商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)光的概念炒作招商后，商場成活的幾率微乎其微!商業(yè)地產(chǎn)想順利招商，開業(yè)后持續(xù)有效的經(jīng)營，必須進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，完善細(xì)致的商場規(guī)劃，是商業(yè)地產(chǎn)避免開業(yè)后迅速倒閉的前提，而規(guī)劃前的市場調(diào)研作，則是整個(gè)項(xiàng)目操作最關(guān)鍵的重中之重。商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)風(fēng)火火的招商開業(yè)后，存在著活不過三年的宿命之說，有的甚至不到半年就會(huì)倒閉，商業(yè)地產(chǎn)操作時(shí)不要著急運(yùn)作，首先要進(jìn)行總體科學(xué)的規(guī)劃，進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)研工作是做出合理商場規(guī)劃的前提。一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研分為：商場調(diào)研、商圈調(diào)研、消費(fèi)群體調(diào)研三大項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)的操作與普通的社區(qū)房地產(chǎn)完全不同，社區(qū)房產(chǎn)在調(diào)研中更偏重于消費(fèi)群體的調(diào)研，而商圈是做為房產(chǎn)的便利性賣點(diǎn)來定位的。針對商場的調(diào)研以經(jīng)營狀況優(yōu)良與經(jīng)營狀況差的兩大類商場做為調(diào)研分析的母本。1）、分析各商場的定位并測算其定位的精準(zhǔn)性對所在城市的各主要商場逐一進(jìn)行定位統(tǒng)計(jì)，并分析出定位的精準(zhǔn)性，并測算定位與經(jīng)營的關(guān)聯(lián)影響、經(jīng)營狀況與定位是否存在沖突性，統(tǒng)計(jì)分析當(dāng)?shù)厥袌鲎钍軞g迎的商場定位模式，以此做為規(guī)劃的依據(jù)。2）、業(yè)態(tài)分布的調(diào)研業(yè)態(tài)調(diào)研不要只是羅列各調(diào)研商場的大體業(yè)態(tài)組合，而是要根據(jù)不同的商場經(jīng)營狀況來統(tǒng)計(jì)，分析出經(jīng)營狀況優(yōu)良的商場業(yè)態(tài)組成比例，以及經(jīng)營狀況差的商場的業(yè)態(tài)組合情況，觀察分析優(yōu)秀業(yè)態(tài)組合對吸引客流所產(chǎn)生的效應(yīng)力，并以此做為對照，統(tǒng)計(jì)出當(dāng)前最佳業(yè)態(tài)組合的可能性計(jì)劃，做為之后的業(yè)態(tài)規(guī)劃本土依據(jù)。3）、動(dòng)線設(shè)計(jì)將現(xiàn)有商場所有的動(dòng)線模型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，根據(jù)商場經(jīng)營優(yōu)差的狀況，總結(jié)出不同的動(dòng)線模型所針對的顧客消費(fèi)的影響力，并篩選出最佳的動(dòng)線模型，做為之后的動(dòng)線規(guī)劃本土依據(jù)。4）、功能區(qū)劃分，除業(yè)態(tài)布局外，根據(jù)所調(diào)研的商場，總結(jié)服務(wù)區(qū)、客流分區(qū)、配置區(qū)（接待區(qū)、寄存區(qū)）功能的劃分，并以此為依據(jù)，考察各商場此類功能區(qū)的差異化與所產(chǎn)生的經(jīng)營輔助效益，并將其計(jì)入調(diào)研報(bào)告，做為規(guī)劃依據(jù)。5）、運(yùn)營模式的調(diào)研將所有調(diào)研過的商場進(jìn)行分類，統(tǒng)計(jì)各商場所采取的運(yùn)營模式，管理模式、收費(fèi)方式等因素，統(tǒng)計(jì)出經(jīng)營狀況最好的商場的運(yùn)營模式，并對照經(jīng)營狀況較差商場進(jìn)行評(píng)估模式不同所產(chǎn)生的影響，以及不同的運(yùn)營模式所產(chǎn)生的招商效果與持續(xù)經(jīng)營能力。商圈調(diào)研分為項(xiàng)目所在商圈調(diào)研與本城市各商圈調(diào)研兩大單項(xiàng)。對項(xiàng)目所在地調(diào)研1）、采取定點(diǎn)觀測法，測算出項(xiàng)目現(xiàn)場日均人流量與車流量,以此測算自然顧客流數(shù)量；2）、分析出項(xiàng)目所在商圈主要購買力拉動(dòng)群體，尋找初元化的顧客群體，此類群體可作為天然顧客組成元素成為規(guī)劃中的單項(xiàng)業(yè)態(tài)組成依據(jù)。3）、統(tǒng)計(jì)出項(xiàng)目所在地直徑兩公里內(nèi)的各種基本狀況（商業(yè)、社區(qū)、金融、交通），并測算出直徑內(nèi)業(yè)態(tài)分布與經(jīng)營情況，測算出經(jīng)營狀況較好的業(yè)態(tài)與較差的業(yè)態(tài)。4）、對直徑內(nèi)不同業(yè)態(tài)商戶調(diào)研，了解行業(yè)信息，并測算其對該項(xiàng)目的評(píng)估與期望。對城市其它商圈調(diào)研1）、將所在城市商圈進(jìn)行劃分，對每個(gè)商圈進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，分析出各商圈的主要購買力拉協(xié)群體，并將商圈的主要營利業(yè)態(tài)組合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析出各種品牌業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況及市場受歡迎度，以此在推算當(dāng)?shù)氐淖罴呀?jīng)營業(yè)態(tài)。消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者調(diào)以消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)喜好兩項(xiàng)內(nèi)容為測算母體，做為商場定位與業(yè)態(tài)比例分配的依據(jù)。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)操作不同，商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)者調(diào)研我們列在調(diào)研計(jì)劃的最后一項(xiàng)，統(tǒng)計(jì)各不同年令段對該城市商場的看法，了解各年令段消費(fèi)習(xí)慣、常選購物場所、對喜愛類型商場的期望點(diǎn)（貨品、服務(wù)、價(jià)格、定位等），以此對照分析目前各商場尤期是同類商場經(jīng)營模式的空白點(diǎn)，作為尋找合適的模式的依據(jù)點(diǎn)。綜上，調(diào)研工作每一個(gè)單項(xiàng)都與其它單項(xiàng)互為聯(lián)系，單項(xiàng)的結(jié)果將直接左右其它單項(xiàng)的調(diào)研結(jié)論，綜合每一單項(xiàng)調(diào)研的量性結(jié)論，將調(diào)研工作詳細(xì)科學(xué)的進(jìn)行完畢后，才可根據(jù)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的定位，確立商場的最佳運(yùn)作模式與業(yè)態(tài)組合，此時(shí)，就可以根據(jù)同城商場的調(diào)研情況進(jìn)行整合優(yōu)化，并根據(jù)消費(fèi)群體定位做出最佳商業(yè)模式，唯有科學(xué)的規(guī)劃，才能保證持續(xù)經(jīng)營，吸引商戶的加盟興趣。做商場規(guī)劃要慎之又慎如果沒有真正的商場運(yùn)營3年以上經(jīng)驗(yàn)，就不要指望策劃公司會(huì)把商場的規(guī)劃做好，一些所謂的地產(chǎn)策劃公司連根本的業(yè)態(tài)組合都不懂，更不要指望其在運(yùn)營模式的系統(tǒng)性，我們可以看到由非專業(yè)策劃公司做的業(yè)態(tài)混亂、動(dòng)線設(shè)計(jì)紕露百出，死角處處都有，專業(yè)的營銷公司會(huì)根據(jù)商場各樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)分布，在通道規(guī)劃與動(dòng)線設(shè)計(jì)上進(jìn)行精心布置，確保沒有死角，最大化保證客流的到達(dá)率，并消弱商戶擔(dān)擾。不要過于迷信另類定位之說差異化策略是策劃公司慣用的思維方式，為了招商轟動(dòng)性，策劃公司會(huì)在定位上選擇另類的定位以制造眼球效應(yīng)，但直接后果就是會(huì)造成招商容易經(jīng)營難，因?yàn)轫?xiàng)目的定位需要與運(yùn)營體系、模式系統(tǒng)化，缺一不可，而策劃公司基本偏重于招商推廣，卻對商場運(yùn)營一知半解，盲目招商后只會(huì)令后期的運(yùn)營步步維艱。商業(yè)地產(chǎn)要注重穩(wěn)扎穩(wěn)打的步驟，面積在3000平以下的小型商場，可以操作成比較個(gè)性與另類的模式，因?yàn)榻?jīng)營面積較小，商鋪數(shù)量劃分少，操作起來相對風(fēng)險(xiǎn)較小，例如規(guī)劃成女性商場或時(shí)尚商場。8000平以上的商場絕對不要冒險(xiǎn)采取異類模式，科學(xué)的定位度與業(yè)態(tài)組合是操作的基本條件，不要一時(shí)迷信于某些策劃公司的另類思想，而導(dǎo)致開業(yè)容易倒閉快的局面，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要的是踏踏實(shí)實(shí)的運(yùn)營而并非靠概念支撐！運(yùn)營模式商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)