大鐘寺商業(yè)廣場的第四代商業(yè)開發(fā)模式開發(fā)模式三段論商業(yè)開發(fā)是城市建設中不容回避的中盤棋局從世界各大都會城市中心的發(fā)展過程中可以發(fā)現(xiàn)，其大都經歷過商業(yè)的繁盛衰落復興的過程。就城市發(fā)展階段而言，我國的城市商業(yè)區(qū)正經歷著類似的過程。塑造風情魅力成為城市中心商業(yè)區(qū)再繁榮過程中新的亮點至上世紀90年代末期，生活質量的提高以及新興消費理念的沖擊使人們的消費觀有了很大的改變，體驗經濟逐漸影響著人們的購物理念，人們更加注重商品的品位、購物環(huán)境、消費場所的環(huán)境氛圍等影響消費的綜合因素。因此，隨著市中心區(qū)域交通條件的逐漸改善，相對易達性逐漸上升，塑造風情魅力成為城市中心商業(yè)區(qū)再繁榮過程中新的亮點大鐘寺商業(yè)廣場的第四代商業(yè)模式強調體驗式消費，讓略顯嚴肅的城市化建設進程變得生動感性起來該模式表現(xiàn)出來的是一種城市生活休閑中心，著眼于滿足大眾日益增加的精神和文化需求。在建筑層面上則體現(xiàn)為商業(yè)街區(qū)的模式，呈現(xiàn)出一種開放、通透和設計人性化、業(yè)態(tài)多元化的時尚現(xiàn)代的休閑購物中心。城市建設與商業(yè)變革為世界營造的城市商業(yè)風情城市工業(yè)本身一旦和農業(yè)分離，它的產品一開始就是商品，因而它的產品的出售就需要有商業(yè)作為媒介，這是理所當然的。因此商業(yè)依賴于城市的發(fā)展，而城市的發(fā)展也要以商業(yè)為條件，這是不言而喻的。幾乎每一座國際化大都市，都有引以為自豪的城市商業(yè)，如法國的香榭麗舍，中國上海的南京路、北京的西單、王府井等。它記載著一座城市發(fā)展的足跡和歷史，并讓城市從此風情萬種，表情鮮活。城市和商業(yè)有著天然的聯(lián)系?！俺鞘小钡奶岱ū旧砭桶藘煞矫娴暮x：“城”為行政的概念，即人口的集聚地；“市”為商業(yè)的概念，即商品交換的場所。而最早的“城市”就是因商品交換集聚人群后而形成的。而工業(yè)城市的出現(xiàn)，也同商業(yè)的變革有著直接的淵源關系。最初城市中的工業(yè)集聚，也是為了使商品交換變得更為容易（可就地加工、就地銷售）而形成的。在城市中直接加工銷售相對于將已加工好的商品拿到城市中來交換而言，則正是一種隨著工業(yè)城市的出現(xiàn)而產生的一種商業(yè)變革。所以馬克思曾在資本論中指出：“城市工業(yè)本身一旦和農業(yè)分離，它的產品一開始就是商品，因而它的產品的出售就需要有商業(yè)作為媒介，這是理所當然的。因此商業(yè)依賴于城市的發(fā)展，而城市的發(fā)展也要以商業(yè)為條件，這是不言而喻的?！鄙虡I(yè)的發(fā)展促使了城市的產生，城市的發(fā)展又導致了商業(yè)的變革，這就是二千多年的歷史向我們展示的事實。歷史地看，城市形態(tài)在經濟能級方面的變化可分為幾個階段：首先是集市型城市階段，城市主要是周邊農民或手工業(yè)者進行商品交換的集聚地，城市的商業(yè)主要由交易市場、代理經銷商品的商店和旅館、飯店等配套服務設施所構成，我國目前的大量小城鎮(zhèn)仍保持著這樣一種狀態(tài)；繼之以來的是功能型城市階段，由于自然資源的開發(fā)和優(yōu)勢產業(yè)的集中，一些城市開始發(fā)展其特有的工業(yè)產業(yè)，從而使城市具有了其特定的功能。城市不僅是商品的交換地，同時也是商品的生產地。而城市因產業(yè)分工而形成的功能單調，使其同其他地區(qū)和城市經濟交流的需要增強，城市的商業(yè)也開始由封閉型的城內交易為主，轉為開放性的城際交易為主，促使批發(fā)貿易業(yè)有了很大的發(fā)展；第三是綜合型城市階段，一些地理位置優(yōu)越和產業(yè)優(yōu)勢明顯的城市經濟功能趨于綜合型，金融、貿易、服務、文化、娛樂等功能得到發(fā)展，城市的集聚力日益增強，從而使城市的經濟能級大大提高，成為區(qū)域性、全國性甚至國際性的經濟中心和貿易中心（即前文所說的大都市）。城市商業(yè)開始由單純的商品交易向綜合服務發(fā)展，商業(yè)活動也擴展延伸為促進商品流通和滿足交易需求的一切活動。第四是城市群或都市圈階段。在該階段，城市的經濟功能已不再是由一個孤立的城市所體現(xiàn)了，而是由以一個中心城市為核心，同與其保持著密切經濟聯(lián)系的一系列中小城市共同組成的城市群（或都市圈）來體現(xiàn)了。如美國大西洋沿岸的波士華城市帶，日本的東京、大阪、名古屋三大城市圈，英國的倫敦-利物浦城市帶等。上海所在的長江三角洲地區(qū)實際上也正在形成一個經濟關系密切的城市群，其整體的經濟功能已在日益凸現(xiàn)。當城市形態(tài)發(fā)展到城市群階段時，對商業(yè)的變革又會提出更新的要求。商業(yè)和貿易的功能將會在城市群中的不同城市間進行合理分布和有機組合，商業(yè)貿易活動對于促進城市群整體經濟功能優(yōu)化的作用將變得越來越重要?！吧虡I(yè)中盤”決定城市建設勝敗每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)，都是以一定的城市形態(tài)變化為前提的，不能超前，也不會滯后；同時商業(yè)的變革與發(fā)展，又使城市的面貌發(fā)生了巨大的變化，城市的功能得到了進一步的加強。商業(yè)的變革與城市建設之間存在著一種客觀的和內在的聯(lián)系。城市規(guī)摸、城市功能、城市布局和城市交通等城市形態(tài)要素的變化，促使商業(yè)的經營內容和經營方式也相應發(fā)生了很大的變化。城市經濟能級可分為集市型、功能型、綜合型、城市群等幾個階段，不同能級的城市對商業(yè)的變革也會提出不同的要求。縱觀中國商業(yè)與城市建設的每一步變化，我們可以發(fā)現(xiàn)商業(yè)的變革與城市的形態(tài)變化之間存在著一種客觀的和內在的聯(lián)系。以城市和商業(yè)都很發(fā)達的上海為例，超級市場的商業(yè)業(yè)態(tài)，在二十世紀80年代末就已經出現(xiàn)，但是沒有多久就一一消失了。直到90年代初，上海的城市改造導致商住分離現(xiàn)象的普遍出現(xiàn)，超級市場才重新發(fā)展了起來；上海城市對外開放的步伐加快，使得大量的外資機構和外籍人員在上海駐留，于是就出現(xiàn)了衡山路休閑街和新天地的繁榮景象。我們可以發(fā)現(xiàn)，每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)，都是以一定的城市形態(tài)變化為前提的，不能超前，也不會滯后；同時商業(yè)的變革與發(fā)展，又使城市的面貌發(fā)生了巨大的變化，城市的功能得到了進一步的加強。類似的情況在我國的許多城市中也得到了印證。如今，在現(xiàn)代城市建設中，商業(yè)更是起到了舉足輕重的作用。我們看到城市的四大要素是：城市規(guī)模，主要指城市集聚人口的多少及其經濟能量；城市功能，主要指城市經濟活動的主要特征；城市布局，主要指城市人口和功能的分布狀況；城市交通，主要指城市內外溝通的方式及其便利性；城市在這四方面所發(fā)生的變化，都在相當程度上取決于城市商業(yè)活動帶來的影響。商業(yè)規(guī)模的擴大必然會促使城市規(guī)模也隨之擴大，這樣才能滿足高度集聚的城市人口各方面的需要，商業(yè)業(yè)態(tài)和布局影響著城市布局的變化。由于城市改造促使大量居民遷移至城鄉(xiāng)結合部的集中居住區(qū)，商住分離的現(xiàn)象開始出現(xiàn)，從而為超市和便利店的發(fā)展創(chuàng)造了條件?，F(xiàn)代商業(yè)提倡的“一站式”購物也促使城市交通進行必要調整。大型的停車場和停車樓應運而起。中國的城市商業(yè)正在面臨新一輪的騰飛，與此同時，城市的交通條件和市政建設將發(fā)生更加巨大的變化，城市商業(yè)為城市建設創(chuàng)造出新的市場機會和市場空間，使城市向著繁榮現(xiàn)代的大都市邁進。理念：城市生活休閑中心城市生活休閑中心，也是發(fā)達國家正在流行的比較成熟的商業(yè)模式。在考察美國、歐洲、日本等商業(yè)發(fā)達國家著名的大型購物中心和城市生活休閑中心的過程中，體驗到其項目的定位經歷了幾個階段：從最初的農副產品批發(fā)交易，展示中心，物流中心，到后來的現(xiàn)代商城，又演化成國際廣場，最后才定位為城市生活休閑中心，這就是第四代商業(yè)模式的核心理念。大鐘寺國際廣場提出這個概念，是基于對市場深入細致的調查，認真思考地理、地址、位置的相對變化決定了項目的整體定位。大鐘寺國際廣場定位為“國際領先的第四代商業(yè)模式”，將購物、餐飲、休閑、娛樂四大功能集成一體，并引領城市休閑生活的新風潮。從市場環(huán)境看，世貿組織的加入、奧運會的舉辦、1500萬的人口和2018年進入現(xiàn)代化的遠景規(guī)劃，促使北京已進入追求高品質的生活時代，突破傳統(tǒng)商業(yè)觀念、把握商業(yè)潮流、引導時尚消費的大鐘寺國際廣場便應運而生。從經營模式看，為控制整個商城業(yè)態(tài)，本項目將與國際及美國一流的商業(yè)房地產資產管理集團合資成立高水準的商業(yè)資產管理公司，按照統(tǒng)一管理，分散經營的原則，對整個商業(yè)廣場進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管理。整個商業(yè)廣場將由風格獨特的下沉式酒吧廣場，約占15的高星級酒店和5A級智能化寫字樓，約占30的中高檔餐飲，約占20%的高品位的康體、休閑、娛樂、藝術廊、兒童樂園以及約占25的各類中高檔商品專賣區(qū)等組成。規(guī)劃：開放式、通透性和人性化的休閑購物場所大鐘寺國際廣場由中坤集團投資開發(fā)，總占地面積14萬平方米，建筑面積43萬平方米，其中商業(yè)面積21萬平方米，酒店式公寓3.1萬平方米，五星級酒店3萬平方米。在建筑形式上，該項目與Mall和百貨商場最大的區(qū)別是，它不是一個全封閉的購物空間，而是呈現(xiàn)出一種開放性，外立面非常輕盈，講究通透性和人性化，購物、餐飲、休閑、娛樂4個功能區(qū)既相區(qū)隔又有系統(tǒng)相連。特征：第四代商業(yè)模式第四代商業(yè)模式和ShoppingMALL、百貨商店區(qū)別在哪兒？首先是選址不同，大的ShoppingMALL在城市郊區(qū)需要大量的土地資源，需要大面積的停車場，一般的城市休閑中心選在交通比較便利的城市中心，同時自然形成商圈，擁有自己的自然的文化底蘊，比如大鐘寺文化廣場在三環(huán)以內，緊鄰三環(huán)，也是三環(huán)和二環(huán)通往中關村的核心要道，清華南路直接可以到達，聯(lián)想橋也可以到達，同時也有城鐵經過，今后會將天通苑和回龍觀一帶的客流引進來，所以非常適合。其次是它的建筑模式有所不同，以往大的ShoppingMALL是一個大殼子，本身的整體性很好，其功能分區(qū)和通透性和互相的溝通，比較差一些。相對一些大的ShoppingALL，會感覺自己很渺小，很難掌握這樣的商業(yè)模式，這是建筑模式的不同。大鐘寺本身的地里分為A、B、C、D、E五大塊，A區(qū)是很好的廣場；B區(qū)定位在類似于高檔的家居或者是電器；C區(qū)是酒店，提供一些高檔次的餐飲娛樂；D區(qū)是我們主要的購物所在地，像家樂福等等都在這里；E區(qū)是我們的特色區(qū)；后面因為有青年公寓，還有高檔的酒店式公寓，還有駐京辦事處都設在這兒，基本特色以餐飲、購物這些業(yè)態(tài)為主。所以，從建筑模式和業(yè)態(tài)組合上都有它的不同。最后就是管理理念的不同。第四代商業(yè)模式希望大鐘寺國際廣場能夠提供一個很好的休閑、娛樂、體育餐飲、體育休閑，能夠社交的一個場所，像有一個紅墻酒吧，希望能做成一個北京市很紅火的酒吧街，使大家能夠在大鐘寺的倡導下來這里休閑參與。購物對男同志來說可能目的性很強，可能買了東西就走。而女同志可能還能轉轉，大鐘寺國際廣場希望使購物能夠更人性化、休閑化。這是我們對城市生活和ShopingMALL的差異和理解。進程：2004年年底，大鐘寺國際廣場已全面開工，現(xiàn)在招商工作正全面展開，預計2006年全部建成，是中坤集團在北京繼長河灣之后的又一力作。自推出以來，世界500強企業(yè)、全球零售業(yè)巨頭迪卡儂、家樂福、麥德龍、歐倍德、萬客隆、及李寧體育、樂華梅蘭等爭相商洽入駐。影響：第四代商業(yè)模式將在中坤地產旗下的“大鐘寺國際廣場”項目中將予以全面的、創(chuàng)造性的運用和實踐。帶動中國商業(yè)模式的整體升級，并向業(yè)態(tài)更為多元，既能滿足人們的物質消費需求、更能滿足人們精神消費需求的綜合性商業(yè)場所的方向邁進。一個地產企業(yè)家眼中的新城市商業(yè)夢想黃怒波談21世紀的商業(yè)管理模式可持續(xù)發(fā)展的管理模式商業(yè)管理模式對今后的可持續(xù)發(fā)展是非常重要的，如果不提前考慮到商業(yè)管理模式，對今后任何一個大的商業(yè)模式的影響會非常大。大鐘寺國際廣場是一個43萬平米的綜合體，所以管理模式也是一個系統(tǒng)工程。這實際上是一個政府、企業(yè)還有老百姓一起參與維護的項目，它的管理模式不完全由發(fā)展商來決定，還需要政府配合。作為開發(fā)商，前期從辦手續(xù)到拆遷再到施工建設，以及后期的銷售、招商，這些都是一些程式化的東西，但是今后怎么樣使商場能夠經久不衰，能夠變成百年老店，像這樣大的綜合商業(yè)設施，它的管理模式就非常重要了。特別第四代商業(yè)模式，肯定要有第四代商業(yè)管理模式相配套。我們作為一個企業(yè)，除了追求利潤之外，對企業(yè)的長期、可持續(xù)性發(fā)展都非常重視。商業(yè)管理模式對今后的可持續(xù)發(fā)展是非常重要的，如果不提前考慮到商業(yè)管理模式，對今后任何一個大的商業(yè)模式影響會非常大。其一，新的管理模式是反向的，首先通過消費者的需求來反向要求今后的管理者需要怎么做，再要求開發(fā)商怎么支持管理者怎么做，畢竟開發(fā)商在開發(fā)過程中因為掌握著資金權，話語權就比較強，實際上是資本在說話。因此，怎樣使開發(fā)商和今后的招商管理者以及經營管理者把這個利益統(tǒng)一起來，是非常重要的。實際上從開發(fā)商到管理者，一直到今后的消費者中間是存在很多矛盾的，所謂的矛盾就是他們的利益、目標是不太一致的。怎么樣才能夠統(tǒng)一呢？應該以客戶的需求為出發(fā)點，反向來思維，最后要求直接的經營管理者，特別要注重消費者的心理、消費者的需求，并且努力來滿足他們的需求，對開發(fā)商提出新的要求，反向來做。如果做這個商業(yè)模式，我們要有這種服務理念，同時要有這樣的思路，才能夠達到今后二十一世紀的管理要求。其二，管理人才更加專業(yè)化。現(xiàn)在國家開放的程度越來越大，所需要的商業(yè)管理人才應該在世界各地去考察、去學習更多的像類似于現(xiàn)在流行的城市休閑社區(qū)的這種模式，因為只有開拓眼界才能夠提出新的想法和思路。中國不管是從教育基礎來說，還是中國人的聰明才智來說，都不次于外國人?，F(xiàn)在有很多人都去學過MBA，國外的MBA的探索的很多思想都源于我們國家的思想，然而我們卻沒有做過認真的總結。不太開放和閉關自守影響了我們的眼界。要趕上先進國家的經營理念，一方面要加大中外的合作，另一方面希望中國的商業(yè)專家也更多地走出去，把很好的經驗帶進來。要建立更多的象大鐘寺商業(yè)廣場這樣的項目，積累更多的實踐經驗，有更多的人才在類似于第四代管理模式上去實踐，只有實踐才能夠出人才，這樣才能解決發(fā)展的根本性問題。管理團隊提前進入讓國際管理公司和國際管理團隊提前介入，這個介入的過程也是對大鐘寺項目今后可持續(xù)性發(fā)展進行理順的過程。大鐘寺國際廣場已經在實踐管理團隊的提前進入，與禾田摩爾投資顧問有限公司（諾丁山商業(yè)管理公司）合作，簽訂了一個長期的管理協(xié)議。發(fā)展商希望大鐘寺國際廣場在招商和銷售的過程中，讓國際管理公司和國際管理團隊提前介入，這個介入的過程也是對大鐘寺項目今后可持續(xù)性發(fā)展理順的過程。像禾田摩爾這樣的公司負責前期的招商工作，招商工作是介入第一線的客戶，所以說它對客戶的需求最了解。同時，大鐘寺國際廣場又引進了世界有名的國際管理公司-德斯諾特，他們在美國有多年的類似的這樣大的城市生活休閑中心的管理經驗，這樣有對消費者心里了解的團隊和國外高層次的管理團隊有機的結合，使今后這種商業(yè)管理模式能夠達到軟著陸的要求，否則的話就很生硬，很難達到中外有機的結合。有這種很好的結合，各自發(fā)揮優(yōu)勢，優(yōu)勢互補可以話，就會產生一個很好的管理模式。體驗經濟催生第四代商業(yè)模式在第四代商業(yè)模式中，目的性購物的比例降低，人在消費行為中的心理體驗得到關注，通過不同業(yè)態(tài)之間的搭配，運用品牌、色彩和業(yè)態(tài)組合使消費者在同一商業(yè)中心盡可能停留，從而選擇一站式消費。隨著人民生活水平的提高，國民的消費觀念發(fā)生顯著變化，向著時尚化、個性化和體驗化轉型。由于工作和生活方式的改變例如大批自由職業(yè)者和擺脫了8小時工作制限制的群體產生，以往集中在周末和節(jié)假日的目的性消費比重降低，只要符合當事者的心理需要，消費可以隨時隨地進行。在一個體驗式的商業(yè)時代，主體消費模式變?yōu)椤案惺苄拖M”，很多時候，“買”的需求不再是人們消費行為的主要組成部分，“眼睛”與“心靈”的需求才是真正的消費主體。消費的結果不再用物化的標準來衡量，消費過程本身得到前所未有的重視。例如，年輕的時尚一族頻繁地更換手機，目的當然不在于擁有過多少部手機，而可能只是為了體驗某部手機的某一種功能，或者干脆就是為了自己的視覺享受。派恩和吉爾摩在其著作體驗經濟中認為，體驗是一組基于刺激的活動或事件。所謂“體驗”就是指人們用一種個性的方式來度過一段時間，并從中獲得過程中呈現(xiàn)出的一系列可回憶的事件。從消費的角度來看，“體驗就是企業(yè)以服務為舞臺，以商品為道具，以消費者為中心，創(chuàng)造能夠使消費者參與、值得消費者回憶的活動?！斌w驗式消費最早源自歐美，在中國乃至亞洲多數(shù)國家仍屬新生事物。美國紐約第五大道、德國柏林庫達姆大街、日本東京都新宿大街、英國倫敦牛津街、法國巴黎香榭麗舍大街等都是世界超一流的體驗式商業(yè)中心，它們無疑將成為北京與其他中國城市仿效的目標。與體驗式消費相對應的是第四代商業(yè)模式。這種將消費與體驗融合起來的最新商業(yè)業(yè)態(tài)，目前已橫掃世界商業(yè)最繁榮的城市如紐約、東京和拉斯維加斯。在第四代商業(yè)模式中，目的性購物的