1南南昌昌市市*西西路路項項目目可可行行性性研研究究報報告告一、項目概況說明地理位置：本案為2004年4月23日南昌市政府公開拍賣的DPC0414號宗地，位于*西路和天佑路交叉口東北角(原省建筑機械廠生產(chǎn)區(qū)用地)，其東北面與南昌火車站相距500米左右。地塊南側(cè)的*西路寬60米，為東西向城市交通主干道；地塊東側(cè)天佑路為城市次干道；再往東面300米左右是南北向城市交通主干道井岡山大道，其北端與八一大道相接。（詳見附圖）土地面積約為35.8畝，規(guī)劃用途為居住、商業(yè)。居住用地出讓年期為70年、商業(yè)用地出讓年期為40年。主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率2.0（含外墻、陽臺、躍層）；建筑密度28%；綠地率35%。機動車位：住宅1車位/5戶、配套公建1車位/250平方米建筑面積；主出入口方位：*西路；建筑間距：多層按1:1.1H以上，高層按1：0.7H且不小于24米控制。二、地塊形狀及總平布置初步思路地塊形狀及基本尺寸該地塊占地35.8畝（23867），總建面積47733，總體形狀呈東西邊較長的“L”形，南面臨主干道*西路的門面寬有126米，西面臨天佑路的長度有228米，可用于商業(yè)用房開發(fā)的臨街總長度達354米，具有較大的商業(yè)開發(fā)潛力。總平布置初步思路1、總層數(shù)暫定為18層；2、商業(yè)用房總面積暫定為13000左右，可以用足建筑密度28，以2F裙樓形式進行商業(yè)布置；3、住宅總建筑面積為34733，布置在裙樓商場的上方，共3幢單體，住宅的層數(shù)為16層。4、地下室總面積暫定為10000，車位數(shù)量合計110個。2三、土地價格及地價款交付方式原開發(fā)商與省建筑機械廠先前有過轉(zhuǎn)讓協(xié)議，雙方約定保底地價為210萬/畝，但由于種種原因?qū)е屡f廠房的拆遷經(jīng)過幾年仍未能順利進行。近期迫于國家相關(guān)部門加強對土地市場檢查等原因，于2004年4月被置于土地市場進行公開的拍賣交易，公開的現(xiàn)場交易成交價達到350萬/畝。鑒于建筑機械廠屬面臨倒閉的舊廠，之前買賣雙方有過地塊整體轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，而且開發(fā)商已經(jīng)在地塊上已有先期投入，政府本著尊重原合同的原則，承諾地價款仍以210萬/畝作為底價，對外掛牌價格350萬/畝與底價之間的差價（140萬/畝）將按照地價款現(xiàn)交現(xiàn)退的原則，當(dāng)場退還給開發(fā)商。地價款交付方式上，規(guī)定土地交易成功至拆遷完成支付80（6014萬）地價款，剩余20（1504萬）在拆遷完成后支付。四、銷售收入1、商場：10000元/m13000m13,000萬元2、高層住宅：3,500元/m34733m12,157萬元3、車位：100,000元/個110個1,100萬元銷售總收入:26,257萬元（注：以上采用價格為不同類型物業(yè)的均價，該定價以本案周邊現(xiàn)有在推同類物業(yè)價格行情為參考。）五、投資概算（每m建筑面積攤?cè)氤杀荆?、土地費用【含土地各種費用】210萬/畝35.8畝+1000萬元8,518萬元2、勘察設(shè)計費15元/4773371.6萬元3、地上建筑建安工程費（含設(shè)施配套費，綠化、管理費等）1200元/477335,727.96萬元4、地下建安費2000元/10000（預(yù)估）2,000萬元5、監(jiān)理費36元/（47733+10000）34.6萬元6、其他不可預(yù)見費（銷售收入的3%）326257萬元787.7萬元7、合計投資總成本：17,140萬元六、銷售稅費1、銷售代理費：226257萬元525.1萬元2、廣告費：1.526257萬元393.9萬元3、營業(yè)稅、所得稅、鑒證費等（計綜合稅率為銷售收入8.5）8.526257萬元2231.8萬元銷售