金輝廣場項目可行性報告一、項目的基本情況（一）項目概況金輝廣場居住區(qū)由東方置業(yè)發(fā)展有限公司組織開發(fā)。某市城市規(guī)劃局已批準了項目的建設用地，同意征用土地496.266畝（33.08公頃），并出了紅線圖。市國土局發(fā)出了該地塊的建設用地通知書。有關該項目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進行。自1995年7月起，已停耕填土的地塊面積為312.04畝，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設用地紅線范圍內(nèi)。未停耕而交由原土地所在村繼續(xù)耕用的地塊面積為179.226畝，另有5畝為農(nóng)村留用地。金輝廣場項目位于該市東南部，距市中心區(qū)30多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的220KVA開發(fā)區(qū)變電站；金輝廣場居住區(qū)規(guī)劃總用地為33.08公頃。其中居住區(qū)用地為24.77公頃，地上總建筑面積399260，建筑密度為20.76%，容積率為1.61（詳見規(guī)劃設計要點）。（二）可行性研究的主要技術經(jīng)濟指標本項目研究主要技術經(jīng)濟參數(shù)：總建筑面積：399260其中：住宅面積：351476公建面積：47784總投資：126108萬元（不含貸款利息）自有資金投入：25222萬元經(jīng)分析研究，本項目主要經(jīng)濟指標為：多層住宅得房成本：3275/高層住宅得房成本：3925元/稅后利潤：14747萬元全部投資凈現(xiàn)值：1430萬元自有資金凈現(xiàn)值：3172萬元全部投資內(nèi)部收益率：10.86%自有資金內(nèi)部收益率：17.05%總投資利潤率：25.1%自有資金投資利潤率：58.5%二、項目投資環(huán)境與市場研究（略）三、項目開發(fā)條件及技術設計方案的分析（一）項目現(xiàn)狀概括1、自然條件規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢平坦，東北角部分土地地勢較低洼。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。整個用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。本地區(qū)常年主導風向為北風及東南風，夏季主導風向為東南風、東風及南風，平均相對濕度83%，為多雨潮濕區(qū)。2、地物情況規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬60M，北接高速公路，是該地區(qū)的進出口干道。東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點建設項目之一，將有較多的鐵路運輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會太大。占地3.26公頃的變電站是對本區(qū)規(guī)劃影響最大的地物。其目前已基本建成，擔負著對該地區(qū)的供電，現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿本區(qū)，北邊一條是110KVA碧開線，南邊是220KVA黃開線，另有一條110KVA高壓線至該區(qū)，在用地紅線內(nèi)邊緣由北向南穿過。該市總體規(guī)劃確定的該變電站的進出線路還不止這些，已有一些線路在規(guī)劃設計之中，經(jīng)過有關各方的協(xié)商之后確定所有進出高壓線盡量集中設置，使得占地最少，確定的該變電站的進出線有四組。本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來水、污水處理廠等市政基礎設施。（二）項目發(fā)展條件1、優(yōu)勢分析（1）區(qū)位優(yōu)勢。本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設用地向東南、東北兩個方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。該市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)經(jīng)過十幾年的建設，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、工業(yè)、港口、倉儲為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)緊鄰，將成為開發(fā)區(qū)的有機組成部分，開發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎設施為本區(qū)的建設提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購物、醫(yī)療等公共服務。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生相互促進，共同發(fā)展的關系。（2）自然條件優(yōu)勢。本規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周圍仍有不少果園，植被條大，水質(zhì)較好，便于營造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。2、劣勢及對策分析（1）變電站和高壓線已建成的220KVA變電站對本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影響，現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線既占去不少用地又對本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較大影響。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對人們威脅感的影響。應在變電站周圍設置防護綠化帶，而高壓走廊穿過的地方更應有寬闊的防護綠地，且建筑物距變電站或高壓線的距離都應在18M以上。（2）鐵路。規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專用線對居住環(huán)境也有一些影響，但鐵路專用線運輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護措施，如：在靠近鐵路處設置隔聲墻和防護綠化帶以及沿過境道路設防護綠化帶等方法，使鐵路對本區(qū)的噪音干擾減低到最低限度。（三）地塊征用情況因金輝廣場建設用地需要，根據(jù)有關文件規(guī)定由市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河東南面的果基地345.066畝、河灘地151.2畝。在該征地紅線范圍的496.266畝地以內(nèi)，實際征地面積為491.266畝，其中已填土面積312.04畝，未填土面積179.226畝，劃給原土地所在村自留地面積為5畝。本地塊的征地總費用初步估算為15821萬元。目前征地情況進展順利。（四）項目規(guī)劃設計構思方案根據(jù)本市城市勘測設計研究院對本項目的規(guī)劃方案，其設計構思要點說明如下：1、規(guī)劃目標（1）以具有21世紀初葉居住水準的文明小康型城市住宅為目標，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應性強的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎設施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。（2）依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。（3）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。（4）吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造具有本市特色的滿足居住生活需要的環(huán)境功能。2、規(guī)劃結構和空間布局（1）規(guī)劃結構本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結構可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶”?！叭薄Ｕ麄€規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為南北兩片，北片又被規(guī)劃河涌分為東西兩片?！皟芍行摹薄１逼O小區(qū)公建中心，南片設小區(qū)公建次中心。“兩軸”。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓線規(guī)劃一條防護綠化軸，兩條綠化軸交叉呈“十”字形?！皟蓭А?。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。（2）空間布局形態(tài)。北面的高層住宅是整個小區(qū)的至高點，起到本小區(qū)和北面自然村視覺上的隔離作用，往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低，起到逐步接近自然的空間效果。小區(qū)公建中心基本位于小區(qū)用地的幾何中心，結合小區(qū)公園布局且位于綠化軸兩側，加強了軸線感，形成嚴謹向心的空間布局。三條相對獨立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務?！笆弊中蔚膬蓷l綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，并把水體、濱河綠化的自然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造了優(yōu)美的空間景觀。3、公共服務設施規(guī)劃規(guī)劃配置的公共服務設施見表421。公共服務設施表（421）編號項目建筑面積/用地面積/數(shù)量1幼兒園1500+18001800+200022小學4500850013中學90001400014衛(wèi)生站45035文化活動中心40016球類場地255027糧油店30018肉菜市場200019副食品店400210飲食店500211飯店500112小吃店300313綜合百貨店500114日用雜品店260115五金交電建材店120116理發(fā)店100117廢品收購店100118書報銷售店60119公共電話亭40520中西藥店80121水果店90122綜合修理店260123儲蓄所200124郵政所200125電訊營業(yè)所200126汽車停車場（庫）54000（1800個車位）1727自行車（摩托車）停車場（庫）14790（9860個車位）3928變電房300529路燈配電室30700130凈化石油氣站40131公共廁所150332垃圾集散點150333小區(qū)綜合管理處400134居民委員會42064、道路交通規(guī)劃道路紅線和斷面見表422道路紅線和斷面表（422）序號道路紅線/M道路斷面/M備注1385（8）205城市道路，括號內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶236510（6）105城市道路，括號內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶3305205城市道路4205105城市道路515393小區(qū)道路615474小區(qū)道路7122.572.5小區(qū)道路83434組團道路92.52.5宅間小道5、主要技術經(jīng)濟指標（1）土地使用指標。本區(qū)的土地使用情況見表423，其中高壓線控制用地內(nèi)包括防護綠化地、道路停車場。用地平衡表（423）項目用地面積/公頃所占比重/%人均面積/（/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地33.08其中居住用地24.7710019.38其中住宅用地12.3249.749.64公建用地4.4618.013.49道路用地3.7215.022.91公共綠地4.2717.243.34河涌用地0.71高壓線控制用地4.18城市道路用地3.42（2）密度指標。本區(qū)的密度指標詳見表424。主要經(jīng)濟技術指標表424居住套數(shù)3652套居住人口12782人總建筑面積399260其中住宅建筑面積351476公共建筑面積47784住宅平均層數(shù)8.47層人口毛密度516人/公頃住宅面積毛密度14190/公頃住宅面積凈密度28529/公頃容積率1.61總建筑密度20.76%綠地率43.26%四、項目開發(fā)建設及經(jīng)營的組織與實施計劃（一）建設方式建議采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，有效地控制項目的工期、成本、質(zhì)量。（二）開發(fā)方案設想與分析考慮到市場推廣計劃及小區(qū)成片建設的需要，擬將整個項目分為四期開發(fā)。第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河1號橋（含引道）一座，主干道東西向、南北向各一條，并配備管網(wǎng)。同時開發(fā)南片多層住宅66609。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買家享受到對面開發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設施。本期個別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護綠地和綠化帶的建設顯得尤為重要。綠地建設甚至應先于住宅建設，盡力減低變電設施對人們心理的威脅感。本期推出的樓盤售價不宜太高，以略高于成本價甚至與成本價持平即可，志在吸引買家，樹立金輝廣場形象，創(chuàng)立小區(qū)知名度。第二期可開發(fā)東片兩組團和北片右下組團，多層住宅面積55593。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場推廣。第三期將