專業(yè)好文檔2007年北京房地產市場預測研究報告2006年12月11日，搜房新聞中心第一時間獲得了偉業(yè)顧問對2007年北京房地產市場的權威預測報告，并在搜房網獨家發(fā)布。此重磅報告在2006年一系列宏觀調控政策的大背景下，對2007年的北京房地產市場進行了13大預測。偉業(yè)顧問對北京房地產市場的預測傳統(tǒng)可以追溯到1999年，作為最早的房地產市場的從業(yè)者和見證者之一，經歷了中國住房體制改革開始九年來的風云變化。從2002年開始，北京二手房市場逐年升溫，我愛我家加入到了偉業(yè)顧問的預測行列，更為重要的，我們共同逐步建立起了與之相應的對住房一二三級市場聯(lián)動的日常研究的體系。其實，根據未來的“測不準原理”，預測觀點的準確性并不是最重要的。我們的目的，是為處于和準備進入房地產相關行業(yè)的各位專業(yè)人士提供一個認識、理解和判斷北京乃至全國房地產市場的專業(yè)思路。作為京城房地產市場上最大的綜合服務機構的聯(lián)合體，偉業(yè)顧問與我愛我家在2006年均保持了業(yè)務的持續(xù)高速發(fā)展：50多個一手項目，300多家二手門店，4000多名從業(yè)人員，十余個城市的操作經驗，造就了最具實力的管理和研究團隊，相信我們的研究成果，對您在北京的房地產投資會有極大的幫助。對2007年的預測研究中，除了一如既往地強調對房地產市場本身的理解外，力求能站在更為宏觀的角度看待房地產市場。從國際和國內的政治、經濟形勢出發(fā)，來探討和把握房地產市場的走向。有幾個關鍵詞是需要特別注意的，“和諧社會和科學發(fā)展觀”、“十七大”、“奧運”、“股市”、“限制投資、促進消費”、“匯率”、“外資銀行”等等。房地產市場的政策解讀歷來是預測未來的重要一環(huán)，繼續(xù)保持對國六條系列政策的高度關注是毋庸置疑的，除此之外，我們特別研究了對十一五規(guī)劃的相關內容，值得您認真對待和思考。從十一五規(guī)劃的總體目標，到住房建設規(guī)劃、基礎設施和交通規(guī)劃，到固定資產投資與重大項目規(guī)劃，到服務業(yè)和商業(yè)規(guī)劃，這是判斷未來的基礎，再加上對城市規(guī)劃和京津冀地區(qū)城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃的研究，構成了一個完整的體系。專業(yè)好文檔回顧2006年的預測觀點，“市場供不應求、價格借勢上揚20%左右”，“熱點區(qū)域更加分散：東區(qū)激變、西南補漲、雙村提價、老城活躍”等對住房市場的預測與現(xiàn)實情況完全一樣。之所以如此，要感謝“8.31”后招拍掛政策的嚴格實施，相對透明的土地二級市場的格局，為我們判斷一手房市場提供了準確的依據。因此，對于土地市場的深度研究是我們今年預測工作的一大進步，而明年，研究重點會進一步向土地一級市場傾斜，相信透明的土地市場將帶來更為理性的住房市場。最后要強調的是，在做預測的過程中，我們秉承了一貫的群策群力的作風，除了顧問、營銷和商業(yè)公司的中高級管理人員提供了業(yè)務一線的大量寶貴信息和市場感覺外，日益強大的公司內部管理平臺很好地支持了本次預測工作：知識信息中心提供了方便的電子化交流平臺和數(shù)據案例支持、項目運營中心把分析后的項目和客戶信息清晰的勾勒出來、公關品推中心收集了媒體和業(yè)內專家的各類聲音，還有營銷策劃部、銷售管理部、建筑策劃部和土地研究部都給予了我們強大的支援，最后在偉業(yè)顧問市場與戰(zhàn)略研究中心和我愛我家市場研究部的共同努力下，得以順利完成了2007年的北京房地產市場預測報告，在此向大家一并致以深深的謝意！第一部分宏觀經濟背景固定資產投資增速將平穩(wěn)回落2006年1-10月份北京全社會固定資產投資共計307.2億元，同比增幅達21.9%。與往年相比，本年度投資結構有所優(yōu)化，瓶頸產業(yè)得到了加強，企業(yè)貸款和自籌資金力度進一步增大，但是整體投資規(guī)模偏大、投資效率不高、部分行業(yè)違規(guī)建設嚴重、產能過剩等問題和矛盾仍較為突出，2007年又將面臨全球經濟調整、銀根緊縮等諸多不利因素，投資不確定性進一步加大，預計2007年全市固定資產投資增速將有所回落。人民幣升值助推房地產股截至2006年8月，我國已持續(xù)28個月實現(xiàn)貿易順差，導致人民幣升值壓力不斷增大。從宏觀經濟角度考慮，人民幣升值將全面提升國內房地產資產價值，專業(yè)好文檔對房地產價格構成長期利好，同時對人民幣升值更強的預期，必然吸引投機資金繼續(xù)流入房地產市場，支撐房地產股價，繼續(xù)助力市場發(fā)展。宏觀政策向大力促進消費傾斜隨著控制固定資產投資的政策進一步延續(xù)，在人民幣升值的壓力下，對外出口增長乏力，因此，必須通過促進大眾消費，才能繼續(xù)保持宏觀經濟的穩(wěn)定發(fā)展。公務員及部隊干部工資普遍上調將成為新一輪刺激內需的開始。奧運效應每屆奧運會的舉辦都為舉辦國帶來了巨大的經濟效益和社會效益。隨著2008北京奧運會的臨近，奧運概念、奧運經濟、亞奧商圈成為了近幾年北京樓市的關鍵詞-城市中心的北移、建設用地的大幅增加、交通路網的改善，直接加速了房地產業(yè)行業(yè)水平的提升、亞奧區(qū)域房地產產品的更新?lián)Q代、區(qū)域房地產的競爭加劇等等。然而同時，奧運舉辦城市的房價在奧運后的走勢究竟如何，也在一定程度上增加了北京購房者甚至部分開發(fā)商的觀望情緒。證券市場回暖2006年是中國證券市場豐收的一年-全流通改革的完成、證券市場基礎制度和大藍籌市場的建設、上市公司法人治理結構的改善、證券市場資源配置功能的恢復均取得了巨大的成就，股指創(chuàng)出了5年以來的新高。2007年整體市場依然樂觀，寬松的流動性將繼續(xù)對股市產生積極影響，制度變革和金融創(chuàng)新，將成為推動中國股市長期牛市的重要力量。外資銀行的人民幣業(yè)務范圍拓寬自中國加入世貿組織4年來，外資銀行營業(yè)性機構從177家增加到254家，年均增加近20家；2006年，隨著外資銀行準入政策的放寬，人民幣業(yè)務迅速成為外資銀行業(yè)務發(fā)展的重點。預計2007年外資銀行將憑借更成熟的服務加強對中資銀行的全方位競爭，特別是對于現(xiàn)金流較大的房地產金融業(yè)務來說，競爭將會更為激烈。第二部分預測觀點論述觀點一：宏觀調控把脈下藥，平穩(wěn)市場迎接奧運專業(yè)好文檔2006年在中國房地產歷史上是具有特殊意義的一年：政府為調整結構穩(wěn)定房價，在2005年“國八條”的基礎之上將宏觀調控繼續(xù)全面展開，一系列的政策風暴在業(yè)界掀起了軒然大波，對房地產行業(yè)的長遠發(fā)展產生了深遠影響。然而，2006年底的統(tǒng)計數(shù)據表明，調控效果尚未完全達到政府的預期，預計2007年宏觀調控仍將繼續(xù)。2007年是實現(xiàn)十一五規(guī)劃承上啟下的重要一年，加之十七大召開在即、奧運臨近，預示著在這重要的一年中，房地產業(yè)的宏觀調控將以“平穩(wěn)”為主要基調，從而響應中央構建和諧社會的總體目標、保持經濟平穩(wěn)增長的發(fā)展要求。從前兩輪調控政策來看，部分政策未完善甚至有矛盾，部分政策的規(guī)定細則未出臺，各項政策的執(zhí)行尚有潛力可挖，這些給進一步的宏觀調控提供了較大的空間和較多的手段，因此預計北京市會針對北京房地產市場的走勢情況，把脈下藥，實現(xiàn)調控目標，平穩(wěn)市場迎接奧運。論述：1.2007年宏觀調控還將繼續(xù)。為保證房地產市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，國務院及各大部委于2005、2006年分別出臺了國八條和國六條，旨在通過宏觀調控進一步穩(wěn)定房價、規(guī)范房地產市場。隨后，控制投資規(guī)模、調整供應結構、銀根收緊、加強稅收、規(guī)范土地管理、整頓市場秩序、信息披露等相關的政策層出不窮，一系列的組合拳引起了市場極大的反響。建設部于近日通報了2006年全國房地產市場調控情況，通報指出，目前盡管在貫徹落實房地產市場調控政策工作取得了一定成績，但當前房地產市場運行中還存在不少困難和問題，因此要求各地區(qū)、各有關部門要按照“統(tǒng)一認識、穩(wěn)定政策、完善配套、狠抓落實”的原則，進一步嚴格貫徹國務院關于房地產市場調控的各項政策措施，盡快完善配套政策，突出重點、遠近結合、標本兼治，繼續(xù)做好調控工作。換一個角度，據各地統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據顯示：專業(yè)好文檔（數(shù)據來源：各城市統(tǒng)計局）2006年1-9月份，深圳商品住房銷售均價相比2005年1-9月份同比上漲34.6%，廣州同比上漲17.7%，北京同比上漲14.4%，除此之外，廈門、福州、沈陽等的房價也同樣依然高位運行，這樣的調控效果顯然尚未完全達到政府的預期。另獲悉，日前在中南海召開的黨外人士座談會上，中共中央總書記胡錦濤指出，做好明年經濟工作十分重要，要繼續(xù)加強和改善宏觀調控，保持宏觀經濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性?？梢?，2007年宏觀調控必將繼續(xù)。2.2007年的宏觀調控將以“平穩(wěn)”為主要基調。面臨著十七大召開在即和奧運的臨近，構建和諧社會總體目標的發(fā)展要求預示著2007年政府出臺過于嚴厲的宏觀層面政策的可能性不大。特別是2007年作為北京市實現(xiàn)十一五總體規(guī)劃的關鍵的承上啟下的一年，仍然需要經濟的平穩(wěn)增長。因此，預計整體調控基調將以“平穩(wěn)”和“適度”為主。3.“針對市場反應把脈下藥”將成為2007年宏觀調控的主要思路。從前兩輪調控的具體政策來看：專業(yè)好文檔部分新政策尚有可能土地、信貸、稅收方面都有可能出現(xiàn)新的政策，如土地一級開發(fā)新政、加強企業(yè)資金監(jiān)管、進一步調高利率和二次以上購房首付成數(shù)、征收物業(yè)稅、高檔項目消費稅等等。個別政策之間出現(xiàn)了矛盾以利用稅收控制投機炒房為例，加大轉讓環(huán)節(jié)征稅，表面上抑制了投資、投機購房的行為，但由于相關費用都會產生轉嫁，導致二手房價上漲過快，對穩(wěn)定房價不利，同時成交量隨之下滑也與盤活二手市場的政策在一定程度上相違背；部分規(guī)定或細則未出或執(zhí)行力度究竟如何有待觀望北京市“兩限房”的執(zhí)行細則和操作案例遲遲未出，住宅禁商又局部松口導致形勢不明朗，土地清查整治力度究竟如何等等。由此可以看出，政府進一步的宏觀調控仍存在較大的空間和較多的手段。而這些手段究竟是否會在2007年出臺，在很大程度上將由2007年市場的實際發(fā)展態(tài)勢所決定。所以說“針對市場反應把脈下藥”將成為2007年宏觀調控的主要思路。觀點二：“90m2?70%”政策對住宅供應結構的影響暫時無法體現(xiàn)作為2006年宏觀調控中最具分量的一筆，“90m2?70%”政策無疑對調整住房供應結構、引導合理消費有著積極而深遠的意義。但從目前市場存量和增量來看，90m2以下的供應量仍不足整體的30%，加之2007年新增項目受“90m2?70%”政策限制的數(shù)量也將有限，因此預計“90m2?70%”政策對住宅供應結構的影響效果在2007年暫時無法體現(xiàn)，但長遠影響會在以后逐年釋放。論述：1.目前北京市所有可售住宅的套均面積148m2。數(shù)據顯示，目前北京可售的住宅共計10.5萬套，總可售面積1558萬m2，套均面積148m2，90m2以下反而不足30%。這與“90m2?70%”政策還有相當大的差距。截至2006年11月29日，北京市可售商品房情況統(tǒng)計專業(yè)好文檔期房+現(xiàn)房期房現(xiàn)房項目個數(shù)/個297814791499總可售面積/30733096233366937396403其中住宅套數(shù)/套1052678521020057其中住宅面積/15583736123167793266957套均面積/148145163（數(shù)據來源：北京房地產信息網）2.新增項目受“90m2?70%”政策限制的數(shù)量有限。北京市政策規(guī)定：2006年6月之前招拍掛方式取得的土地維持原狀態(tài)，不受90m2?70%”的限制；2006年6月之前審批開工的住房項目也不受“90m2?70%”的限制。根據北京市國土局在2006年7月份公開發(fā)布的土地數(shù)據統(tǒng)計顯示，在2004年、2005年、2006年1-6月出讓的土地，截至2006年6月，共計1949公頃的土地正在進行房屋建設（正在開發(fā)建設面積，見下圖）狀態(tài)。由于其中多數(shù)土地目前已經形成在售項目，能在2007年形成有效供給土地（在售項目）只是其中的一部分。假設按照15%的保守比例計算，可得出明年會形成在售項目供應的土地達到約292公頃。2004年以來出讓的商品住宅用地開發(fā)狀態(tài)統(tǒng)計2004出讓2005出讓2006.1-6出讓2006.7-10出讓合計未動工土地面積539102300672已完成土地開發(fā)面積29471267322954正在開發(fā)建設面積184695801949專業(yè)好文檔已竣工的土地面積541500546土地出讓面積小計32202733053224120（數(shù)據來源：北京市國土資源局）注：2004至2006.6的土地出讓面積根據國土局公布的712個項目統(tǒng)計得出。2006.7至2006.10的土地出讓面積根據國土局網站公開監(jiān)測的統(tǒng)計數(shù)據得出。另外，已完成土地開發(fā)面積中的招拍掛方式取得的土地不受戶型“90m2?70%”的限制。2004-2006年6月共計有這類土地350公頃。考慮到招拍掛拿地的開發(fā)商在現(xiàn)金流的壓力下會盡快進行項目開工建設，可以按照80%的比例，計算得出在明年形成項目供應的土地達到約280公頃。這樣，不受到“90m2?70%”政策限制的土地大約有572公頃，按照北京市平均容積率1.8計算，能夠在2007年形成超過1000萬平方米的住房供給。這部分產品的推出必將使得07年“90m2?70%”政策效果在商品住宅供應方面暫時仍無法體現(xiàn)。另一方面，隨著政策叫停商業(yè)銀行向未封頂樓盤發(fā)放按揭貸款，在一定程度上導致項目從拿地到形成有效供應的周期進一步變長，從而致使2006年6月份以后受“90m2?70%”政策限制的地塊推出項目的時間滯后，于2007年形成有效供應的數(shù)量有限。3.綜上所述，無論從目前可售住宅的供應結構，還是從2007年即將形成的供應情況來看，未受“90m2?70%”政策限制的項目仍占多數(shù)，因此可以推斷，2007年“90m2?70%”政策對住宅供應結構的影響暫時無法體現(xiàn)。注：2004至2006.6的土地出讓面積根據國土局公布的712個項目統(tǒng)計得出。專業(yè)好文檔2006.7至2006.10的土地出讓面積根據國土局網站公開監(jiān)測的統(tǒng)計數(shù)據得出。另外，已完成土地開發(fā)面積中的招拍掛方式取得的土地不受戶型“90m2?70%”的限制。2004-2006年6月共計有這類土地350公頃。考慮到招拍掛拿地的開發(fā)商在現(xiàn)金流的壓力下會盡快