匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 1 萬科 珠賓項(xiàng)目 商業(yè)部分營銷策劃報(bào)告 2011年 01月 每一次都精雕細(xì)琢 匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 2 前 言 本項(xiàng)目是一個(gè)特殊的商業(yè)項(xiàng)目 ： 1、厚重的歷史文化氛圍，特殊的地理位置，是珠海人民的精神圖騰。 2、項(xiàng)目單價(jià)高、單鋪面積大、總價(jià)高，決定了購買者必然是城中貴族階層。 因此，在本營銷報(bào)告中，將重點(diǎn)闡述： 1、如何通過項(xiàng)目價(jià)值深挖，重塑項(xiàng)目價(jià)值標(biāo)桿。 2、如何通過“圈層營銷”尋找目標(biāo)客戶，并引導(dǎo)客戶認(rèn)識項(xiàng)目價(jià)值，購買商鋪。 匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 3 目 錄 第一部分：產(chǎn)品篇 項(xiàng)目產(chǎn)品分析、銷售價(jià)格、客戶群分析 第二部分：價(jià)值深度挖掘篇 項(xiàng)目的市場定位及投資分析報(bào)告 第三部分：渠道篇 傳播渠道及銷售預(yù)測 匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 4 第一部分：產(chǎn)品篇 項(xiàng)目產(chǎn)品分析、客戶群分析、銷售價(jià)格 匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 5 項(xiàng)目產(chǎn)品 萬科珠賓 街區(qū)式商業(yè) 集中式商業(yè) （街區(qū)式商業(yè)） （集中式商業(yè)） 項(xiàng)目商業(yè)主要以街區(qū)式和集中式兩種形式組成： 北區(qū)主要以單層的住宅底商組成街區(qū)式商業(yè) 南區(qū)是約 6000平米的三層集中商業(yè) 匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 6 萬科珠賓 項(xiàng)目產(chǎn)品 項(xiàng)目南區(qū)商業(yè)位于珠賓地塊南側(cè)，呈“ L”字型布局，東側(cè)緊鄰景山路，北側(cè)臨小區(qū)規(guī)劃道路，扼守小區(qū)出入口，位于高端消費(fèi)區(qū)中心，有強(qiáng)大消費(fèi)群體支撐，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?項(xiàng)目 名稱 萬科 禧悅匯 建筑 面積 層數(shù) 8156.94 平方米 共五層 （地下兩層 地上三層） 匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 7 項(xiàng)目產(chǎn)品 首層分析 昭示性好，商業(yè)價(jià)值最高 鋪型方正，適應(yīng)性強(qiáng) 進(jìn)深淺，面寬大 實(shí)用率較高，達(dá) 94% 兩邊臨路，全部為臨街鋪 匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 8 項(xiàng)目的產(chǎn)品 二層分析 商鋪可利用通道面積，增加實(shí)際實(shí)用率 實(shí)用率低是二層商鋪的硬傷，但 50%商鋪有較多贈(zèng)送面積，部分彌補(bǔ)不足。 露臺加板可增加商鋪使用面積，實(shí)用率可由 48%提升至 71% 電梯位設(shè)置合理，基本上每個(gè)商鋪有一個(gè)電梯 /樓梯 匯誠行商業(yè)地產(chǎn) 9 項(xiàng)目的產(chǎn)品 三層分析 三層商鋪贈(zèng)送面積可觀，優(yōu)勢賣點(diǎn)突出。 超大的景觀露臺設(shè)置，為三樓引進(jìn)情景式餐廳提供有利條件 贈(zèng)送面積多：