1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提綱 第一部分 項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目背景 二、 項(xiàng)目投資者背景 1 以往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況 2 項(xiàng)目資金概況 3 公司組織結(jié)構(gòu) 4 項(xiàng)目合作方式與性質(zhì) 三、 項(xiàng)目基本內(nèi)容 1 項(xiàng)目選址及周邊環(huán)境 1.1 項(xiàng)目土地性質(zhì)：地理位置、地質(zhì)地貌狀況、土地面積及其紅線圖、七通一平現(xiàn)狀 1.2 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境：地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀、環(huán)境污染狀況 1.3 地塊交通條件：地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃、項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況、地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 2 市政配套設(shè)施情況： 購(gòu)物場(chǎng)所、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、金融服務(wù)、 郵政服務(wù)、娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)、生活服務(wù)、游樂(lè)休憩設(shè)施、周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素、歷史人文區(qū)位影響 3 土地利用現(xiàn)狀 4 項(xiàng)目土地 SWOT 分析 5 建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo) 6 項(xiàng)目擬建規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn) 四、 報(bào)告編制依據(jù) 2 第二部分 項(xiàng)目投資環(huán)境 一、 當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量、國(guó)家宏觀金融政策（貨幣政策、利率、房地產(chǎn)按揭政策）、固定資產(chǎn)投資總額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、商品零售價(jià)格指數(shù)（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、商品住宅價(jià)格指數(shù) ） 二、 當(dāng)?shù)卣?jīng)濟(jì)政策 1. 土地使用制度 2. 金融與稅收政策 3. 政府鼓勵(lì)投資政策 4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制度與政策：政府對(duì)各類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)、政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)、短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃 三、 城市市政基礎(chǔ)設(shè)施 四、 居民住宅形態(tài)及比重、 第三部分 市場(chǎng)研究（請(qǐng)?jiān)敿?xì)參考市場(chǎng)定位研究） 一、 本地土地市場(chǎng) 二、 本地寫(xiě)字樓市場(chǎng)特點(diǎn)分析 1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀及未來(lái)估計(jì) 2. 市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的分布狀況 3. 市場(chǎng)板塊的劃分及其差異 4. 市場(chǎng)價(jià)格水平及其走勢(shì)分析 三、 客戶構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析：寫(xiě)字樓投資購(gòu)買(mǎi)客戶心態(tài)分析 四、 同類(lèi) 典型 寫(xiě)字樓的分布及其現(xiàn)狀 五、 項(xiàng)目附近周邊地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)情況 1 樓盤(pán)特征 2 營(yíng)銷(xiāo)方式 3 3 銷(xiāo)售進(jìn)度與售價(jià)（重點(diǎn)） 六、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況 七、 項(xiàng)目定位： 1、 市場(chǎng)定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位） 2、 功能定位 3、 建筑風(fēng)格定位 第四部分 項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)條件 一、 規(guī)劃方案構(gòu)想 二、 市政建設(shè)條件 三、 建筑與環(huán)境設(shè)計(jì) 四、 結(jié)構(gòu)與設(shè)備 第五部分 建設(shè)方式與進(jìn)度安排 一、 工程發(fā)包方式 二、 施工組織總設(shè)計(jì) 三、 建設(shè)進(jìn)度安排與資金投放 四、 物料供應(yīng)及價(jià)格變化 第六部分 投資估算與資金籌措 一、 估算數(shù)據(jù)依據(jù) 二、 項(xiàng)目總投資估算 1. 土地費(fèi)用 1.1 土地出讓金（地價(jià)） 1.2 與 取得土地有關(guān)費(fèi)用：征地管理費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi) 1.3 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：征用農(nóng)地補(bǔ)償費(fèi)、土地及附著物補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用費(fèi)、搬家費(fèi)、拆遷工程費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、臨遷房、有關(guān)稅費(fèi) 4 1.4 土地利息 2. 前期工程費(fèi) 2.1 可行性研究費(fèi) 2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)及管理費(fèi) 2.3 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 2.4 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2.5 申領(lǐng)施工許可證費(fèi) 2.6 工程招標(biāo)管理費(fèi) 2.7 三通一平費(fèi) 2.8 報(bào)建費(fèi) 2.9 質(zhì)安費(fèi) 3. 建筑安裝工程費(fèi) 3.1 建筑工程費(fèi)：住宅、商業(yè)、辦公、其它 3.2 安裝工程費(fèi)：機(jī)電設(shè)備工程、給排水工程、電視電話網(wǎng)絡(luò)工程 4. 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 4.1 道路工程費(fèi) 4.2 排水管道工程費(fèi) 4.3 供水工程費(fèi) 4.4 供電工程費(fèi) 4.5 綠化工程費(fèi) 4.6 煤氣工程費(fèi) 4.7 電信工程費(fèi) 5. 公建配套費(fèi) 5.1 居委辦公用房 5.2 變電站 5.3 垃圾站 5.4 文體活動(dòng)場(chǎng)所 5 5.5 停車(chē)場(chǎng) 5.6 學(xué)校 (幼兒園 ) 5.7 其它配套工程費(fèi) 6. 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 6.1 投資方向調(diào)節(jié)稅 6.2 竣工檔案保證金 6.3 報(bào)建費(fèi) 6.4 工程質(zhì)安費(fèi) 6.5 水網(wǎng)電網(wǎng)費(fèi) 6.6 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6.7 消防、環(huán)保、公安部門(mén)收費(fèi) 7. 管理費(fèi) 8. 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8.1 借款、債券利息 8.2 手續(xù)費(fèi) 9. 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 10.銷(xiāo)售費(fèi)用 10.1 宣傳推廣、中介代理 10.2 銷(xiāo)售稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加、教育專(zhuān)項(xiàng)基金、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、契稅、企業(yè)所得稅 第七部分 銷(xiāo)售估算與項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算 一、 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 1. 銷(xiāo)售單價(jià)，考慮： 1.1 整體市場(chǎng)環(huán)境分析推斷市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) 1.2 消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)期 1.3 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格評(píng)估推斷項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格 6 2. 項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入 二、損益表 三、現(xiàn)金流量表 2. 全部投資現(xiàn)金流量表 3. 自有資金現(xiàn)金流量表 第八部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、靜態(tài)盈利分析 1. 利潤(rùn)總額 2. 全部投資利潤(rùn)率 3. 自有資金利潤(rùn)率 二、動(dòng)態(tài)盈利 分析 1.凈現(xiàn)值（ NPV） 2.內(nèi)部收益率（ IRR） 三、項(xiàng)目不確定分析 1.盈虧平衡分析 2.敏感性分析 2.1 單因素敏感性分析：開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售單價(jià)、開(kāi)發(fā)工期、建筑面積、項(xiàng)目銷(xiāo)售期間 2.2 多因素敏感性分析 3.概率分析（實(shí)際應(yīng)用取決于歷史數(shù)據(jù)的積累） 4. 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示 四、項(xiàng)目多方案比較 五、最優(yōu)方案確定 7 附表（相關(guān)數(shù)據(jù)根據(jù)項(xiàng)目具體情況各異）： 表一：項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 單位 1 項(xiàng)目容積率 % 2 項(xiàng)目占地面積 平方米 3 綠化面積 平方米 4 項(xiàng)目建筑面積 平方米 5 項(xiàng)目貸款利率 % 6 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 月 表二：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 持續(xù)時(shí)間 （月） 進(jìn)度安排（按雙月計(jì)） 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 1 獲取土地使用權(quán) 2 前期工程 3 樁基礎(chǔ) 4 主體結(jié)構(gòu) 5 設(shè)備安裝 6 室內(nèi)外配套 7 銷(xiāo)售 表三：項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 持續(xù)時(shí)間（月） 銷(xiāo)售比例 1 獲取土地使用權(quán) 8 2 前期工程 3 樁基礎(chǔ) 4 主體結(jié)構(gòu) 5 設(shè)備安裝 6 室內(nèi)外配套 7 后期銷(xiāo)售 表四：周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比 品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析和基本方法和概念 。商品住宅價(jià)值分析法：類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法 A 選擇可類(lèi)比項(xiàng)目 B 確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 C 分析可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征 D 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比項(xiàng)目 諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值 E 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 。類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素 。類(lèi)比土地價(jià)值，地段資源差異 *市政交通及直入交通的便利性的差異 *項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異包括：周邊自然和綠化景觀的差異、教育、人文景觀的差異、各種污染程度的差異、周邊社區(qū)素質(zhì)的差異 *周邊市政配套便利性的差異 B 項(xiàng)目可提升價(jià)值的判斷 *建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) *單體戶型設(shè)計(jì) *建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) *小區(qū)配套和物業(yè)管理 *形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃 *發(fā)展商品牌和實(shí)力 C 價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 9 *經(jīng)濟(jì)因素 *政策因素 2、 分析項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值 。類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià) 。項(xiàng)目?jī)r(jià)值類(lèi)比分析 A 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 B 項(xiàng)目類(lèi)比價(jià)值計(jì)算 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 影響因素 權(quán)數(shù) 可比物業(yè) A 可比物業(yè) B 可比物業(yè) C 可比物業(yè) D 評(píng)估物業(yè) 區(qū)域因素 基礎(chǔ)設(shè)施 公共配套 交通因素 自然環(huán)境 景觀因素 個(gè)別因素 占地面積 地貌 建筑結(jié)構(gòu) 建筑設(shè)計(jì) 園林設(shè)計(jì) 內(nèi) 部配套 物業(yè)管理 智能化 銷(xiāo)售形式 銷(xiāo)售時(shí)間 修正指數(shù) 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /平米） 10 修正價(jià)格 可比權(quán)重 表五、項(xiàng)目投資費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量（元 /平方米） 總計(jì)（萬(wàn)元） （一）開(kāi)發(fā)成本估算 1 地價(jià) 2 前期工程費(fèi) 3 建安工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5 室外配套費(fèi) 6 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 合計(jì) （二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單價(jià) 總額 1 管理費(fèi)用 2 銷(xiāo)售費(fèi)用 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 合計(jì) 建設(shè)投資費(fèi)用合計(jì) （一） +（二） 表六、銷(xiāo)售收入表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總額（萬(wàn)元） 第一年 第二年 1 2 11 3 4 表七、銷(xiāo)售稅金及附加估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總額（萬(wàn)元） 第一年 第二年 1 營(yíng)業(yè)稅 2 城市維護(hù)建設(shè)稅 3 教育費(fèi)附加 4 教育專(zhuān)項(xiàng)基金 5 印花稅 6 交易管理費(fèi) 7 表八：土地增值稅 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算依據(jù) 總額 1 銷(xiāo)售收入 2 扣除項(xiàng)目費(fèi)用 2.1 開(kāi)發(fā)成本 2.2 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 2.3 銷(xiāo)售稅金及附加 2.4 其他扣除項(xiàng)目 3 增值額 4 增值率 5 增值稅率 6 土地增值稅 12 表九：損益表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算依據(jù) 總額 1 銷(xiāo)售收入 2 建設(shè)投資費(fèi)用 3 銷(xiāo)售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) 8 全部投資利潤(rùn)率 9 自有資金利潤(rùn)率 表十：現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 合計(jì) 第一年 第二年 1 現(xiàn)金流入 1.1 銷(xiāo)售收入 2 現(xiàn)金流出 2.1 建設(shè)投資 2.2 銷(xiāo)售稅金及附加 2.3 土地增值稅 2.4 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 表十一：項(xiàng)目敏感性分析 項(xiàng)目 投資利潤(rùn)率 敏感系數(shù) -10% -5% 0 5% 10% 項(xiàng)目建筑面 13 積 地價(jià) 商業(yè)銷(xiāo)售單價(jià) 建安工