_ 精品資料 目目錄錄 第一章第一章 總總 論論.4 1.1 項(xiàng)項(xiàng)目名稱(chēng)目名稱(chēng).4 1.2 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)單設(shè)單位及基本情況位及基本情況.4 1.3 可行性研究可行性研究報(bào)報(bào)告告編編制依據(jù)與范制依據(jù)與范圍圍.4 1.4 建建設(shè)設(shè)地點(diǎn)地點(diǎn).5 1.5 建建設(shè)設(shè)內(nèi)容與內(nèi)容與規(guī)規(guī)模模.5 第二章第二章 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)設(shè)的必要性的必要性.6 2.1 思南思南縣經(jīng)濟(jì)縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)社會(huì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r展?fàn)顩r.6 2.2 思南思南縣縣城城總總體體規(guī)規(guī)劃布局劃布局.8 2.3 工程建工程建設(shè)設(shè)的必要性的必要性.9 2.4 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)設(shè)的可行性的可行性.10 第三章第三章 市市場(chǎng)預(yù)測(cè)場(chǎng)預(yù)測(cè).12 3.1 市市場(chǎng)調(diào)查場(chǎng)調(diào)查.12 3.2 產(chǎn)產(chǎn)品供需品供需預(yù)測(cè)預(yù)測(cè).12 3.3 價(jià)格價(jià)格預(yù)測(cè)預(yù)測(cè).13 3.4 競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力分析爭(zhēng)力分析.14 3.5 市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析分析.15 第四章第四章 建建設(shè)規(guī)設(shè)規(guī)模與主要建模與主要建設(shè)設(shè)內(nèi)容內(nèi)容.17 第五章第五章 項(xiàng)項(xiàng)目目選選址及建址及建設(shè)設(shè)條件條件.18 5.1 選選址址.18 _ 精品資料 5.2 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)設(shè)工程條件工程條件.18 5.3 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)設(shè)市政條件市政條件.19 第六章第六章 工程方案工程方案.20 6.1 區(qū)域概況區(qū)域概況.20 6.2 總總平面布置平面布置.20 6.3 建筑方案建筑方案.21 6.4 結(jié)結(jié)構(gòu)方案構(gòu)方案.22 6.5 給給排水及消防排水及消防.23 6.6 供配供配電電及弱及弱電電.24 6.7 暖通、空暖通、空調(diào)調(diào) .27 6.8 風(fēng)載設(shè)計(jì)風(fēng)載設(shè)計(jì).28 第七章第七章 環(huán)環(huán)境影響境影響評(píng)評(píng)價(jià)與消防安全價(jià)與消防安全.29 7.1 環(huán)環(huán)境影響境影響評(píng)評(píng)價(jià)價(jià).29 7.2 編編制依據(jù)制依據(jù).29 7.3 項(xiàng)項(xiàng)目主要目主要污污染源及染源及污污染物染物.29 7.4 環(huán)環(huán)境保境保護(hù)護(hù)措施措施.30 7.5 消防消防.30 第八章第八章 節(jié)節(jié)能能節(jié)節(jié)水措施水措施.32 8.1 節(jié)節(jié)水措施水措施.32 8.2 電電氣氣節(jié)節(jié)能措施能措施.32 8.3 空空調(diào)節(jié)調(diào)節(jié)能措施能措施.32 8.4 建筑建筑節(jié)節(jié)能能.33 _ 精品資料 第九章第九章 項(xiàng)項(xiàng)目目組織組織管理與管理與實(shí)實(shí)施施進(jìn)進(jìn)度度.34 9.1 項(xiàng)項(xiàng)目目組織組織管理管理.34 9.2 工程工程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)和施工管理和施工管理.34 9.3 工程工程實(shí)實(shí)施施進(jìn)進(jìn)度度.35 第十章第十章 工程招投工程招投標(biāo)標(biāo)方案方案.36 10.1 總則總則.36 10.2 招招標(biāo)標(biāo)方案方案.36 第十一章第十一章 投投資資估算與估算與資資金籌措金籌措.38 11.1 投投資資估算估算.38 11.2 資資金籌措金籌措.38 第十二章第十二章 結(jié)論結(jié)論與建與建議議.39 12.1 結(jié)論結(jié)論.39 12.2 建建議議.39 附表附表.41 1：建筑面：建筑面積積和各和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)表表.41 附附圖圖.41 1： ：總總平面平面圖圖.41 2： ：鳥(niǎo)鳥(niǎo)瞰瞰圖圖.41 表表 1：建筑面：建筑面積積和各和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)表表.42 _ 精品資料 第一章第一章 總總 論論 1.1 項(xiàng)項(xiàng)目名稱(chēng)目名稱(chēng) 思南縣煙市巷舊城改造工程 1.2 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)單設(shè)單位及基本情況位及基本情況 1.2.1 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)單設(shè)單位位 貴州鴻昌園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 1.2.2 工程概況工程概況 煙市巷商住樓選址思南縣城內(nèi)煙市巷中山街附近，該地塊約 1125.71 平方米，南面為中山街，其它三個(gè)面均為居民住房。本次用地 位于城市中心地帶，地理位置優(yōu)越，交通便利，市政設(shè)施齊備，地質(zhì)條 件良好，場(chǎng)地周邊交通條件十分優(yōu)越，城市配套設(shè)施完備。 1.3 可行性研究可行性研究報(bào)報(bào)告告編編制依據(jù)與范制依據(jù)與范圍圍 1.3.1 工程工程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)的主要依據(jù)的主要依據(jù) （一）中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法； （二）中華人民共和國(guó)建筑法； （三）設(shè)計(jì)委托書(shū)及與本院簽定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同； （四）國(guó)家及省級(jí)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)GB/T50001-2001； 民用建筑設(shè)計(jì)通則GB50352-2005； 建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)GB/T50104-2001； 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016-2006； 建筑氣候區(qū)劃標(biāo)準(zhǔn)GB50178-93； _ 精品資料 民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范GB50176-93； 貴州省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DB22/49-2005； 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50096-1999 商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ48-88 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50045-95，2005 年版） 思南縣規(guī)劃部門(mén)提供的建筑紅線(xiàn) 1.3.2 編編制范制范圍圍 依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，本可研對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要 性、建設(shè)規(guī)模、內(nèi)外部條件、總平面布置、公用工程、環(huán)境保護(hù)、投資估 算、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行詳細(xì)的研究論證，并提出基本結(jié)論和合理化 建議，供業(yè)主和政府及有關(guān)部門(mén)決策時(shí)參考。 1.4 建建設(shè)設(shè)地點(diǎn)地點(diǎn) 擬建地點(diǎn)：思南縣城煙市巷 1.5 建建設(shè)設(shè)內(nèi)容與內(nèi)容與規(guī)規(guī)模模 該工程建筑占地面積 805 平方米，總建筑面積 11082 平方米:商業(yè) 建筑面積 1036 平方米，住宅建筑面積 7530 平方米，地下層建筑面積 1458 平方米。建筑層數(shù)-2+17，建筑總高 49.8 米。 _ 精品資料 第二章第二章 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)設(shè)的必要性的必要性 2.1 思南思南縣經(jīng)濟(jì)縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)社會(huì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r展?fàn)顩r 2.1.1 位置范位置范圍圍 思南縣地處貴州省東部銅仁地區(qū)西南部，地處武陵山腹地，烏江 流域的中心地帶，東經(jīng) 10752-10828，北 2732-2810， 周邊分別與印江縣、石阡縣、鳳岡縣和德江縣接壤。 思南縣委、政府設(shè)思唐鎮(zhèn)，東鄰國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)梵凈山，西倚歷 史文化名城遵義，南靠泉都石阡，北順烏江經(jīng)沿河達(dá)重慶涪陵入長(zhǎng)江。 銅遵公路干線(xiàn)橫穿縣境東西，黃金水道烏江縱貫?zāi)媳?，是黔東北聯(lián)系 湘、渝、川的水陸交通要塞。境內(nèi)山川秀麗，氣候溫和，土地肥沃，思南 儺壇戲?qū)⒆诮虄x式與世俗劇目夾雜于間，唱、念、做、打無(wú)不具備，時(shí) 有踩刀、溜鏵、翻叉等特技表演，其宗教儀式撲朔迷離，表演藝術(shù)詼諧 端莊，面具式樣多彩紛呈，得到了國(guó)內(nèi)專(zhuān)家和日本、韓國(guó)等國(guó)學(xué)者的一 致贊嘆，被譽(yù)為“中國(guó)戲劇的活化石”。 2.1.2 行政區(qū)劃、面行政區(qū)劃、面積積、人口、人口 思南縣現(xiàn)轄 14 個(gè)民族鄉(xiāng)，13 個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?64 萬(wàn)，全縣地域面積 達(dá) 2230.5 平方公里。 2.1.3 自然條件及自然條件及資資源源 思南縣地處貴州高原向湘西丘陵過(guò)渡的大斜坡地帶的北部邊緣區(qū)， 在武陵山脈和大婁山脈之間，南北走向的烏江即為兩大山脈的自然分 界線(xiàn)，整個(gè)地勢(shì)受烏江切割的影響，北東西三面較高，中間烏江河谷較 低。最高海拔 1363 米，最低海拔 340 米，相對(duì)高差 1023 米。地貌類(lèi)型 _ 精品資料 以溶蝕、侵蝕山地和丘陵地貌為主。 思南縣氣候溫和，年均氣溫 17.8，年均降雨量 1154.3 毫米，無(wú)霜 期 290 天。適宜稻谷、玉米、薯類(lèi)、油菜、桑蠶、中藥材、林木、果蔬、畜 牧等生產(chǎn)，是貴州省著名的商品糧、蠶桑、商品牛、商品豬生產(chǎn)基地 。 土壤類(lèi)型共有 5 個(gè)土類(lèi)，15 個(gè)亞類(lèi)，34 個(gè)土屬，82 個(gè)土種，主要 土壤類(lèi)型有黃壤，占土壤面積 62.95%，水稻土占土壤總面積 22.10%， 其次是石灰土、紫色土、潮土等。 煤炭資源豐富，遍布境內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，已探明蘊(yùn)藏總量達(dá) 2636 萬(wàn)噸， 煤層穩(wěn)定，煤質(zhì)優(yōu)良。礦產(chǎn)資源主要有煤、鐵、雄雌黃、重晶石、冰洲石、 大理石等。 水能資源豐富，有大小江河 284 條，河道總長(zhǎng) 533 公里，自然落差 大，水能理論蘊(yùn)藏量高達(dá) 140 余萬(wàn)千瓦。全縣有大小水利工程 1005 處， 灌溉面積達(dá) 12000 公頃。 旅游資源十分豐富，賦有獨(dú)特的人文景觀、自然景觀和濃郁的民 族風(fēng)情。境內(nèi)有神奇瑰麗的烏江山峽，千姿百態(tài)的天然溶洞，巧奪天工 的石林景觀等。 思南縣共轄 13 個(gè)鎮(zhèn) 14 個(gè)民族鄉(xiāng)，有漢、土家、仡佬等 17 個(gè)民族。 2005 年全縣總?cè)丝?63.0 萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率為 14.0。其中農(nóng)業(yè)人 口為 47.25 萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口為 15.75 萬(wàn)人，人口密度為 289 人/平方公 里。糧食生產(chǎn)由簡(jiǎn)單的數(shù)量型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式 將由粗放型向集約型轉(zhuǎn)化，進(jìn)入了一個(gè)新的轉(zhuǎn)型發(fā)展階段。2005 年，思 南縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例為 55：26：19。 2009 年，全縣生產(chǎn)總值 33.9 億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 31.68 億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 8.6 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 _ 精品資料 和農(nóng)民人均純收入分別達(dá) 10104 元和 2539 元。 2.2 思南思南縣縣城城總總體體規(guī)規(guī)劃布局劃布局 2.2.1 城市性城市性質(zhì)質(zhì) 思南縣城是黔東部經(jīng)濟(jì)區(qū)物資貿(mào)易和交流中心之一；以發(fā)展高附 加值的農(nóng)副產(chǎn)品為主導(dǎo)，并形成以歷史名人為依托的地域特色文化產(chǎn) 業(yè)；逐步成為銅仁經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要城市之一。 2.2.2 用地用地規(guī)規(guī)模模 2009 年，全縣建設(shè)用地總規(guī)模 11239 公頃，到 2010 年和 2020 年， 建設(shè)用地總規(guī)模分別達(dá) 11748 公頃和 13000 公頃。 2.2.3 城市城市對(duì)對(duì)外交通及通外交通及通訊訊 思南交通便利，省道遵銅干線(xiàn)公路縱貫東西，縣道思石公路正在實(shí) 施油路提級(jí)改造，全縣 27 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通公路，境內(nèi)公路總長(zhǎng) 3841 多公 里，銅遵公路貫穿全境，連接川黔，湘黔鐵路，326 國(guó)道從縣境北西附 近經(jīng)過(guò)，303 省道從縣城穿過(guò)，西接 326 國(guó)道，東至印江縣，也是遵義 至銅仁的主要交通干線(xiàn)。G56 杭瑞高速（杭州瑞麗）思南至遵義段正 在建設(shè)之中，建成之后將大大縮短思南與東部沿海發(fā)達(dá)城市的旅程時(shí) 間，同時(shí)也將提升思南的交通地位；思南水運(yùn)交通便利，全縣有通航水 域 137 公里，200 噸客貨輪可順江直達(dá)重慶、武漢、上海等地。境內(nèi)水 運(yùn)以烏江為骨架，通航水域 137 公里，其中烏江思南段 78 公里，水面 寬 200-340 米；有客貨碼頭 8 座，各類(lèi)船只數(shù)百艘，200 噸級(jí)下貨輪暢 通無(wú)阻，經(jīng)沿河至涪陵入長(zhǎng)江。 “十五”期間，建設(shè)移動(dòng)基站 74 個(gè)，發(fā)展了 VPMN 網(wǎng)，移動(dòng)通信 網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通移動(dòng)電話(huà)，全縣移動(dòng)用戶(hù)已達(dá)到 3 萬(wàn)戶(hù)，聯(lián)通用戶(hù) 1 萬(wàn) _ 精品資料 戶(hù)，固定電話(huà)用戶(hù) 2.6 萬(wàn)戶(hù)，小靈通用戶(hù) 1 萬(wàn)戶(hù)，寬帶用戶(hù) 0.12 萬(wàn)戶(hù)。 全縣交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá) 30592 門(mén)，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通程控電話(huà)。完成了 336 個(gè)行 政村通訊設(shè)施建設(shè)，建設(shè)了農(nóng)村無(wú)線(xiàn)固定電話(huà)接入網(wǎng)、車(chē)載電話(huà)、傳輸 光纖化、數(shù)字、數(shù)據(jù)寬帶網(wǎng)、數(shù)據(jù)自動(dòng)監(jiān)測(cè)為一體的現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò)。 2.3 工程建工程建設(shè)設(shè)的必要性的必要性 2.3.1 本工程的建本工程的建設(shè)設(shè)可改善思南可改善思南縣縣城區(qū)居住城區(qū)居住環(huán)環(huán)境，提高城市品味境，提高城市品味 隨著思南縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市建設(shè)的加快、城市化速度的提高、 城市化模式的轉(zhuǎn)變。思南縣舊城改造已成為思南縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市建 設(shè)的重點(diǎn)。 隨著城市的不斷發(fā)展，開(kāi)發(fā)具有市場(chǎng)發(fā)展前景的居住區(qū)成為思南 縣建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急，在這樣的背景下，煙市巷舊城改造工程將以其獨(dú)特 的地理?xiàng)l件和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以精心設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，改善中山街的城市景觀， 為思南縣舊城更新樹(shù)立榜樣，帶來(lái)社會(huì)與市場(chǎng)的雙贏。 隨著城市規(guī)劃思想的發(fā)展，人們逐漸認(rèn)識(shí)到以人為本的重要性，為 人們提供舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，滿(mǎn)足人們生理乃至心理的各層次需要 是對(duì)規(guī)劃者最基本的要求，隨著這幾年可持續(xù)發(fā)展概念的深入影響，人 們?cè)跐M(mǎn)足自我需求的同時(shí)，更加注意以環(huán)境為本，盡可能保持環(huán)境原有 的自然脈絡(luò)，盡可能減少對(duì)環(huán)境的破壞。使建筑物與環(huán)境相互融合，協(xié) 調(diào)發(fā)展。本方案著重以人文本，尊重自然原則，綜合城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃 等因素精心設(shè)計(jì)而成。 因此，本工程的建設(shè)可改善思南縣城區(qū)居住環(huán)境，提高城市品味。 2.3.2 本工程的建本工程的建設(shè)設(shè)可以提高就可以提高就業(yè)業(yè)率，支持思南率，支持思南經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的持的持續(xù)發(fā)續(xù)發(fā)展展 經(jīng)過(guò)近30年的改革發(fā)展，尤其是近幾年西部大開(kāi)發(fā)的機(jī)遇，思南 縣已經(jīng)成為銅仁地區(qū)最有影響力的城市之一。 _ 精品資料 隨著本項(xiàng)目的實(shí)施，將拉動(dòng)思南縣的經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展。同時(shí)提 高思南的就業(yè)率。 2.3.3 美化思南美化思南縣縣城城環(huán)環(huán)境境 該工程完成后，從前煙市巷臟亂差的大體環(huán)境將變得環(huán)境幽雅美 觀，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè) 施以及便利的交通，無(wú)疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化 思南縣城的市容，改善環(huán)境帶來(lái)較大的影響。 2.4 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)設(shè)的可行性的可行性 2.4.1 技技術(shù)術(shù)上是可行的上是可行的 建國(guó) 50 多年來(lái)，在黨的領(lǐng)導(dǎo)下，通過(guò)建筑業(yè)全體人員的努力，我 國(guó)施工技術(shù)的進(jìn)步十分顯著，取得了舉世矚目的成果，建設(shè)了一大批規(guī) 模宏大、結(jié)構(gòu)新穎、施工難度大的建筑物和構(gòu)筑物，如秦山核電站和大 亞灣核電站、上海東方明珠電視塔、上海金茂大廈、北京京廣大廈、北 京西客站、上海楊浦大橋、上海 8 萬(wàn)人體育場(chǎng)、深圳地王商業(yè)大廈等， 無(wú)論是技術(shù)、質(zhì)量、工期都可以與國(guó)外同類(lèi)工程相媲美，同時(shí)也對(duì)我國(guó) 施工技術(shù)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用，使我國(guó)施工技術(shù)水平上了一 個(gè)新的臺(tái)階。 在建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)、供配電設(shè)計(jì)、供熱通風(fēng)設(shè)計(jì)、 道路橋梁隧道設(shè)計(jì)、景觀園林綠化設(shè)計(jì)等各方面均日趨成熟與完善。 因此，從技術(shù)層面來(lái)說(shuō)，本工程是完全可行的。 2.4.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市展和市場(chǎng)調(diào)查結(jié)場(chǎng)調(diào)查結(jié)果看是可行的果看是可行的 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人民生活水平的提高，在城市規(guī)劃時(shí)，人們逐漸 認(rèn)識(shí)到以人為本的重要性，為人們提供舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，滿(mǎn)足人們 生理乃至心理的各層次需要是對(duì)規(guī)劃者最基本的要求，隨著這幾年可 _ 精品資料 持續(xù)發(fā)展概念的深入影響，人們?cè)跐M(mǎn)足自我需求的同時(shí)，更加注意以環(huán) 境為本，盡可能保持環(huán)境原有的自然脈絡(luò)，盡可能減少對(duì)環(huán)境的破壞。 使建筑物與環(huán)境相互融合，協(xié)調(diào)發(fā)展。 本方案著重以人文本，尊重自然原則，綜合城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃等因 素精心設(shè)計(jì)而成。 因此，從當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)調(diào)查上看，本工程是完全可行的。 2.4.3 政策面看是可行的政策面看是可行的 建國(guó)以來(lái)，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，思南經(jīng)濟(jì)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展， 但是，由于思南縣城人多地少，與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展相配套的生活設(shè)施并 未跟上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步，致使其嚴(yán)重滯后。 針對(duì)這一問(wèn)題，思南縣人民政府出臺(tái)了思南縣招商引資優(yōu)惠政策 ，并積極響應(yīng)“以人為本”“ 病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，居者有其屋”等方針政 策。 本項(xiàng)目為居民提供了優(yōu)越的住宅環(huán)境，提高當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率，由于大量 資金的注入，一定程度上搞活了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)，積極響應(yīng)了當(dāng)?shù)卣摺?因此，從當(dāng)?shù)卣呱险f(shuō)，本項(xiàng)目是完全可行的。 _ 精品資料 第三章第三章 市市場(chǎng)預(yù)測(cè)場(chǎng)預(yù)測(cè) 3.1 市市場(chǎng)調(diào)查場(chǎng)調(diào)查 目前思南縣城住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在 100m2以下的占總量 的 12%,住宅面積在 101-120 m2的占總量的 39%,121-140 m2占總量 的 31%,141 m2的上的占總量的 18%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,101m2-140m2 的住宅面積目前是思南縣城住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力,市場(chǎng)接受程度最高。 購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題,根據(jù) 我們這次調(diào)查結(jié)果,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格 在 20 萬(wàn)以下的占 26%,承受總價(jià)格在 21-30 萬(wàn)之間的占 35.5%，承受 總價(jià)格在 31-40 萬(wàn)的占 30.50%，承受總價(jià)格在 41 萬(wàn)以上的占 8%。 以上調(diào)查結(jié)果顯示,思南縣城購(gòu)房者所能承受的價(jià)格主要在 20-30 萬(wàn)之間，其為購(gòu)房者的主要承受范圍。 另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在地?zé)熓邢锱f城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及 項(xiàng)目周邊的主要樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況。在 2010 年思南縣城住宅平均價(jià)格為 2000 元左右/平方米。 2010 年第四季度江岸名都樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)在 2700-3300 元/平方米， 且銷(xiāo)售情況良好：金輝疊翠園均價(jià)在 2400-2700 元/平方米且銷(xiāo)售情況 同樣良好。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域 樓盤(pán)有充足的消費(fèi)群體?？傮w而言，思南縣城新建樓盤(pán)本年度價(jià)格都有 所提高。該區(qū)域樓盤(pán)呈現(xiàn)高層化、大戶(hù)型化發(fā)展的趨勢(shì)。 3.2 產(chǎn)產(chǎn)品供需品供需預(yù)測(cè)預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，目前思南縣房地產(chǎn)投資大幅增加，為銅仁地區(qū)最為活躍 _ 精品資料 的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一。 總面積達(dá) 2.37 平方公里的城北新區(qū)開(kāi)發(fā)，先后引資新建了金城市 場(chǎng)，以及“江岸名都”、“星月花園”、“盛世豪庭”等一批住宅小區(qū)， 目前，城北大道、濱江大道一期建設(shè)已投入使用，用地面積達(dá) 7 萬(wàn)余平 方米的“江岸名都”一期商住樓已銷(xiāo)售一空，二期工程全面鋪開(kāi)。 此外，廉租房建設(shè)也不失為山城一道亮麗風(fēng)景線(xiàn)。已先后爭(zhēng)取中央 投資 8435 萬(wàn)元、由地方配套資金 8363 萬(wàn)元，分 3 批開(kāi)工建設(shè)廉租房 3846 套、19.22 萬(wàn)平方米。其中，第一批 780 套已完成主體 576 套，第 二批 1570 套已完成主體 1300 套，第三批 1496 套已完成主體 750 套。 再結(jié)合入住思南工業(yè)園區(qū)的公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊 高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅 的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。據(jù)此分 析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷(xiāo)售前景良好。 3.3 價(jià)格價(jià)格預(yù)測(cè)預(yù)測(cè) 據(jù)調(diào)查，今年思南縣還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目 水平與 2010 年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上， 都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)思南縣房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。今年思南縣基礎(chǔ) 建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置 業(yè)，為思南縣商品房的銷(xiāo)售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致思南縣商品房?jī)r(jià)格繼 續(xù)出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。從原因上看，主要有五： 1.在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中 區(qū)地段周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。 2.需求量大。從目前思南縣房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有 84.6%的消 _ 精品資料 費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的 人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房 觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放 出來(lái)。 3.購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)，按揭的作用。城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加， 使居民購(gòu)買(mǎi)力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭 到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu) 房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。 4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居 民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng) 判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致 價(jià)格上揚(yáng)。 5.競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入 駐思南以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由于思南縣人口眾多，消費(fèi)市 場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入思南。使思 南房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房 屋銷(xiāo)售大約每平方米 2500 元左右。 3.4 競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力分析爭(zhēng)力分析 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入思南。由于思南縣人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加 上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐思南以 爭(zhēng)奪市場(chǎng)。在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開(kāi)發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前 在思南居民購(gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無(wú)論是 _ 精品資料 開(kāi)發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受 到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞，尤其是國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商和省內(nèi)外的著名規(guī) 劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤(pán)都收到了良好的市場(chǎng)效果。 鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根 據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤(pán)；再加上我們開(kāi)發(fā)的 地段位于思南“黃金地段”，靠近思南中學(xué)和思南縣政府，環(huán)境優(yōu)美， 基礎(chǔ)設(shè)施齊全，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。由于思 南近年來(lái)的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu) 買(mǎi)力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力， 為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。據(jù)此我們有理由相信我們開(kāi)發(fā)的商 品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 3.5 市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析分析 1.該居民小區(qū)主要居住對(duì)象為政府工作人員，思南中學(xué)、思南師范 的教師，思南縣城的企業(yè)管理人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入 較好的市民家庭。由于他們： 1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開(kāi)放以來(lái),公務(wù)員以及教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比 較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了 新的位置，隨之而來(lái)的是教職工的收入水平也逐步的提高。 2）收入穩(wěn)定：公務(wù)員以及教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。思 南縣城的企業(yè)管理人員人員，他們都屬于高收入階層。 3）文化水平較高：他們的年齡的大多在 3545 歲之間，人到中年是 單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的生活環(huán)境。 4）對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性.安全性的要求以外， 由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開(kāi)展 _ 精品資料 工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶(hù)型的設(shè)計(jì)要求也比 較高。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資 本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大. 2.通貨膨脹的防護(hù)能力：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng) 期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力， 這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該 項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng) 目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。 3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如 依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。 _ 精品資料 第四章第四章 建建設(shè)規(guī)設(shè)規(guī)模與主要建模與主要建設(shè)設(shè)內(nèi)容內(nèi)容 該工程建筑占地面積805平方米，總建筑面積11082平方米:商業(yè)建 筑面積1036 平方米，住宅建筑面積7530 平方米，地下層建筑面積 1458平方米。建筑層數(shù)-2+17，建筑總高49.8米。 總用地面積：1125.71 m2，建筑層數(shù)：負(fù)二加十七層，建筑密度： 71.51%，容積率：9.84，綠地率：10%，戶(hù)數(shù)：75戶(hù)，地下停車(chē)位：21位。 用地沿南北方向呈一梯形，地勢(shì)高差大，用地位于城市中心地帶， 南面臨中山街，地塊上無(wú)高壓線(xiàn)，場(chǎng)地周邊交通條件十分優(yōu)越，城市配 套設(shè)施完備，是住宅居住區(qū)理想的建設(shè)場(chǎng)地。 綜合考慮建筑規(guī)模、體量與基地道路、環(huán)境以及周邊建筑的關(guān)系， 把建筑布置在中街的北側(cè)呈“品”字型布局。建筑分為地下室與主題 塔樓，地下室退讓用地界線(xiàn)北側(cè)3.5m、西側(cè)0.6m、南側(cè)2.5m、東側(cè) 0.28m，主題塔樓距用地界線(xiàn)的北側(cè)7.0m、東側(cè)0.28m、西側(cè)0.9m、南側(cè) 2.5m，主題塔樓距北側(cè)的4層磚房13.9m，距西側(cè)的居民住房7.6m，距東 側(cè)的4層磚房5.5m，這樣的布局能夠很好的解決該項(xiàng)目與周?chē)ㄖ娜?照問(wèn)題。根據(jù)地形高差將建筑的0.000標(biāo)高以下設(shè)為地下室（做會(huì)所 與地下停車(chē)場(chǎng)）及輔助功能用房，0.000標(biāo)高以上設(shè)計(jì)為商業(yè)門(mén)面、休 閑會(huì)所及住宅。在一層平面上預(yù)留通道進(jìn)入一層的平臺(tái)，該平臺(tái)作為 入戶(hù)的主要入口及進(jìn)入地下停車(chē)場(chǎng)的入口。 _ 精品資料 第五章第五章 項(xiàng)項(xiàng)目目選選址及建址及建設(shè)設(shè)條件條件 5.1 選選址址 項(xiàng)目專(zhuān)家組會(huì)同思南縣發(fā)展計(jì)劃局、規(guī)劃局、貴州鴻昌園房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司等部門(mén)有關(guān)人員一起進(jìn)行了反復(fù)考察論證，并報(bào)思 南縣委、縣政府。將在貴州省銅仁地區(qū)思南縣思唐鎮(zhèn)中山街劃撥建設(shè)煙 市巷片區(qū)舊城改造工程。其理由如下： 5.1.1 本項(xiàng)目用地位于貴州省銅仁地區(qū)思南縣思唐鎮(zhèn)中山街，土地 權(quán)屬清楚，周邊為思南中學(xué)、思南縣委、縣政府等，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，具有 明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 5.1.2 由于該地址位于思南縣思唐鎮(zhèn)中山街，交通非常便利。 5.1.3 水電等設(shè)施齊全，能滿(mǎn)足煙市巷片區(qū)舊城改造工程的用電、 用水要求。 5.2 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)設(shè)工程條件工程條件 5.2.1 地形地貌地形地貌 整個(gè)用地呈不規(guī)則扇形用地，南北長(zhǎng)約 112 米，東西寬約 136 米， 用地面積約為 5006.04 平方米。場(chǎng)地呈丘陵地貌，沿地形由東向西逐級(jí) 升起。場(chǎng)地最高高程為 473.5 米，最低高程為 425.0 米，最大高差近 50 米，用地高差較大。 5.2.2 氣象與水文氣象與水文 場(chǎng)地屬亞熱帶山區(qū)型季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)，氣候溫和、四季分明，年 均氣溫 17.8，年均降雨量 1154.3 毫米，無(wú)霜期 290 天，水能資源豐富。 _ 精品資料 5.2.3 植被植被 項(xiàng)目區(qū)域光熱充足，以林、糧、經(jīng)濟(jì)作物為主，植被以馬尾松為主， 其間有松杉混交林、茶林，尚存古老、稀有、珍貴樹(shù)種很多。 5.2.4 地震地震 據(jù)場(chǎng)地及周邊地表調(diào)查，場(chǎng)地及其附近地段未發(fā)現(xiàn)斷層、滑坡、泥 石流、構(gòu)造破碎帶、滾石等不良地質(zhì)作用。 5.2.5 建建設(shè)設(shè)材料和運(yùn)材料和運(yùn)輸輸條件條件 本項(xiàng)目建設(shè)材料交通運(yùn)輸便利，周?chē)a(chǎn)石料，產(chǎn)品規(guī)格可滿(mǎn)足 本工程需要。此外，項(xiàng)目地區(qū)有大型的建材市場(chǎng)，具有充足的資源， 路 基所選用的石灰、鋼材、水泥等建筑材料在本地區(qū)均有相應(yīng)的生產(chǎn)廠(chǎng) 家供給，并能滿(mǎn)足建材質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求。 本項(xiàng)目筑路材料主要采用公路運(yùn)輸方式，項(xiàng)目所屬地公路比較發(fā) 達(dá)，完全可以滿(mǎn)足本項(xiàng)目建設(shè)期間材料運(yùn)輸要求。 5.3 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)設(shè)市政條件市政條件 5.3.1 供供電電、供水和排水、供水和排水 本項(xiàng)目用電量不大，建設(shè)用電和生活用電不成問(wèn)題。供水能得到 保證，城市水廠(chǎng)就在項(xiàng)目附近。排水可通過(guò)城市污水管網(wǎng)排出進(jìn)入城 市污水處理廠(chǎng)。 5.3.2 市政交通條件市政交通條件 項(xiàng)目位于思南縣思唐鎮(zhèn)中山街附近，市政交通條件十分便利。 5.3.3 郵電郵電通信通信 思南縣屬省內(nèi)區(qū)域性郵政中心和信息樞紐，思南縣城區(qū)已建成程 控交換網(wǎng)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)、長(zhǎng)途數(shù)字傳輸網(wǎng)、移動(dòng)通訊網(wǎng)、無(wú)線(xiàn)尋呼網(wǎng)等 現(xiàn)代公用電信網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目處市區(qū)中心地帶，信息傳遞方便。 _ 精品資料 第六章第六章 工程方案工程方案 6.1 區(qū)域概況區(qū)域概況 6.1.1 地理位置地理位置 煙市巷舊城改造工程位于思南縣老城區(qū)中山街。 6.1.2 交通條件交通條件 項(xiàng)目所在地位于思南縣城老城區(qū)，南臨中山街，交通非常方便。 6.1.3 場(chǎng)場(chǎng)址地形地貌址地形地貌 煙市巷舊城改造工程位于思南縣老城區(qū)，建設(shè)用地面積 805 平方 米。用地沿南北方向呈一梯形，地勢(shì)高差大，南北向最大高差 8 米。場(chǎng) 地呈丘陵地貌，沿地形由東向西逐級(jí)升起。 6.2 總總平面布置平面布置 6.2.1 總總平面布置平面布置 綜合考慮建筑規(guī)模、體量與基地道路、環(huán)境以及周邊建筑的關(guān)系， 把建筑布置在中街的北側(cè)呈“品”字型布局。建筑分為地下室與主題 塔樓，地下室退讓用地界線(xiàn)北側(cè) 3.5m、西側(cè) 0.6m、南側(cè) 2.5m、東側(cè) 0.28m，主題塔樓