_ 精品資料 目目錄錄 第一章第一章 總總 論論.4 1.1 項項目名稱目名稱.4 1.2 項項目建目建設單設單位及基本情況位及基本情況.4 1.3 可行性研究可行性研究報報告告編編制依據(jù)與范制依據(jù)與范圍圍.4 1.4 建建設設地點地點.5 1.5 建建設設內(nèi)容與內(nèi)容與規(guī)規(guī)模模.5 第二章第二章 項項目建目建設設的必要性的必要性.6 2.1 思南思南縣經(jīng)濟縣經(jīng)濟社會社會發(fā)發(fā)展狀況展狀況.6 2.2 思南思南縣縣城城總總體體規(guī)規(guī)劃布局劃布局.8 2.3 工程建工程建設設的必要性的必要性.9 2.4 項項目建目建設設的可行性的可行性.10 第三章第三章 市市場預測場預測.12 3.1 市市場調(diào)查場調(diào)查.12 3.2 產(chǎn)產(chǎn)品供需品供需預測預測.12 3.3 價格價格預測預測.13 3.4 競競爭力分析爭力分析.14 3.5 市市場風險場風險分析分析.15 第四章第四章 建建設規(guī)設規(guī)模與主要建模與主要建設設內(nèi)容內(nèi)容.17 第五章第五章 項項目目選選址及建址及建設設條件條件.18 5.1 選選址址.18 _ 精品資料 5.2 項項目建目建設設工程條件工程條件.18 5.3 項項目建目建設設市政條件市政條件.19 第六章第六章 工程方案工程方案.20 6.1 區(qū)域概況區(qū)域概況.20 6.2 總總平面布置平面布置.20 6.3 建筑方案建筑方案.21 6.4 結結構方案構方案.22 6.5 給給排水及消防排水及消防.23 6.6 供配供配電電及弱及弱電電.24 6.7 暖通、空暖通、空調(diào)調(diào) .27 6.8 風載設計風載設計.28 第七章第七章 環(huán)環(huán)境影響境影響評評價與消防安全價與消防安全.29 7.1 環(huán)環(huán)境影響境影響評評價價.29 7.2 編編制依據(jù)制依據(jù).29 7.3 項項目主要目主要污污染源及染源及污污染物染物.29 7.4 環(huán)環(huán)境保境保護護措施措施.30 7.5 消防消防.30 第八章第八章 節(jié)節(jié)能能節(jié)節(jié)水措施水措施.32 8.1 節(jié)節(jié)水措施水措施.32 8.2 電電氣氣節(jié)節(jié)能措施能措施.32 8.3 空空調(diào)節(jié)調(diào)節(jié)能措施能措施.32 8.4 建筑建筑節(jié)節(jié)能能.33 _ 精品資料 第九章第九章 項項目目組織組織管理與管理與實實施施進進度度.34 9.1 項項目目組織組織管理管理.34 9.2 工程工程設計設計和施工管理和施工管理.34 9.3 工程工程實實施施進進度度.35 第十章第十章 工程招投工程招投標標方案方案.36 10.1 總則總則.36 10.2 招招標標方案方案.36 第十一章第十一章 投投資資估算與估算與資資金籌措金籌措.38 11.1 投投資資估算估算.38 11.2 資資金籌措金籌措.38 第十二章第十二章 結論結論與建與建議議.39 12.1 結論結論.39 12.2 建建議議.39 附表附表.41 1：建筑面：建筑面積積和各和各項經(jīng)濟項經(jīng)濟技技術術指指標標表表.41 附附圖圖.41 1： ：總總平面平面圖圖.41 2： ：鳥鳥瞰瞰圖圖.41 表表 1：建筑面：建筑面積積和各和各項經(jīng)濟項經(jīng)濟技技術術指指標標表表.42 _ 精品資料 第一章第一章 總總 論論 1.1 項項目名稱目名稱 思南縣煙市巷舊城改造工程 1.2 項項目建目建設單設單位及基本情況位及基本情況 1.2.1 項項目建目建設單設單位位 貴州鴻昌園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 1.2.2 工程概況工程概況 煙市巷商住樓選址思南縣城內(nèi)煙市巷中山街附近，該地塊約 1125.71 平方米，南面為中山街，其它三個面均為居民住房。本次用地 位于城市中心地帶，地理位置優(yōu)越，交通便利，市政設施齊備，地質(zhì)條 件良好，場地周邊交通條件十分優(yōu)越，城市配套設施完備。 1.3 可行性研究可行性研究報報告告編編制依據(jù)與范制依據(jù)與范圍圍 1.3.1 工程工程設計設計的主要依據(jù)的主要依據(jù) （一）中華人民共和國城市規(guī)劃法； （二）中華人民共和國建筑法； （三）設計委托書及與本院簽定的建設工程設計合同； （四）國家及省級規(guī)范、標準； 房屋建筑制圖統(tǒng)一標準GB/T50001-2001； 民用建筑設計通則GB50352-2005； 建筑制圖標準GB/T50104-2001； 建筑設計防火規(guī)范GB50016-2006； 建筑氣候區(qū)劃標準GB50178-93； _ 精品資料 民用建筑熱工設計規(guī)范GB50176-93； 貴州省居住建筑節(jié)能設計標準DB22/49-2005； 住宅設計規(guī)范 GB50096-1999 商店建筑設計規(guī)范 JGJ48-88 高層民用建筑設計防火規(guī)范（GB50045-95，2005 年版） 思南縣規(guī)劃部門提供的建筑紅線 1.3.2 編編制范制范圍圍 依據(jù)國家有關政策、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，本可研對項目建設的必要 性、建設規(guī)模、內(nèi)外部條件、總平面布置、公用工程、環(huán)境保護、投資估 算、社會和經(jīng)濟效益進行詳細的研究論證，并提出基本結論和合理化 建議，供業(yè)主和政府及有關部門決策時參考。 1.4 建建設設地點地點 擬建地點：思南縣城煙市巷 1.5 建建設設內(nèi)容與內(nèi)容與規(guī)規(guī)模模 該工程建筑占地面積 805 平方米，總建筑面積 11082 平方米:商業(yè) 建筑面積 1036 平方米，住宅建筑面積 7530 平方米，地下層建筑面積 1458 平方米。建筑層數(shù)-2+17，建筑總高 49.8 米。 _ 精品資料 第二章第二章 項項目建目建設設的必要性的必要性 2.1 思南思南縣經(jīng)濟縣經(jīng)濟社會社會發(fā)發(fā)展狀況展狀況 2.1.1 位置范位置范圍圍 思南縣地處貴州省東部銅仁地區(qū)西南部，地處武陵山腹地，烏江 流域的中心地帶，東經(jīng) 10752-10828，北 2732-2810， 周邊分別與印江縣、石阡縣、鳳岡縣和德江縣接壤。 思南縣委、政府設思唐鎮(zhèn)，東鄰國家級自然保護區(qū)梵凈山，西倚歷 史文化名城遵義，南靠泉都石阡，北順烏江經(jīng)沿河達重慶涪陵入長江。 銅遵公路干線橫穿縣境東西，黃金水道烏江縱貫南北，是黔東北聯(lián)系 湘、渝、川的水陸交通要塞。境內(nèi)山川秀麗，氣候溫和，土地肥沃，思南 儺壇戲?qū)⒆诮虄x式與世俗劇目夾雜于間，唱、念、做、打無不具備，時 有踩刀、溜鏵、翻叉等特技表演，其宗教儀式撲朔迷離，表演藝術詼諧 端莊，面具式樣多彩紛呈，得到了國內(nèi)專家和日本、韓國等國學者的一 致贊嘆，被譽為“中國戲劇的活化石”。 2.1.2 行政區(qū)劃、面行政區(qū)劃、面積積、人口、人口 思南縣現(xiàn)轄 14 個民族鄉(xiāng)，13 個鎮(zhèn)，總人口 64 萬，全縣地域面積 達 2230.5 平方公里。 2.1.3 自然條件及自然條件及資資源源 思南縣地處貴州高原向湘西丘陵過渡的大斜坡地帶的北部邊緣區(qū)， 在武陵山脈和大婁山脈之間，南北走向的烏江即為兩大山脈的自然分 界線，整個地勢受烏江切割的影響，北東西三面較高，中間烏江河谷較 低。最高海拔 1363 米，最低海拔 340 米，相對高差 1023 米。地貌類型 _ 精品資料 以溶蝕、侵蝕山地和丘陵地貌為主。 思南縣氣候溫和，年均氣溫 17.8，年均降雨量 1154.3 毫米，無霜 期 290 天。適宜稻谷、玉米、薯類、油菜、桑蠶、中藥材、林木、果蔬、畜 牧等生產(chǎn)，是貴州省著名的商品糧、蠶桑、商品牛、商品豬生產(chǎn)基地 。 土壤類型共有 5 個土類，15 個亞類，34 個土屬，82 個土種，主要 土壤類型有黃壤，占土壤面積 62.95%，水稻土占土壤總面積 22.10%， 其次是石灰土、紫色土、潮土等。 煤炭資源豐富，遍布境內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，已探明蘊藏總量達 2636 萬噸， 煤層穩(wěn)定，煤質(zhì)優(yōu)良。礦產(chǎn)資源主要有煤、鐵、雄雌黃、重晶石、冰洲石、 大理石等。 水能資源豐富，有大小江河 284 條，河道總長 533 公里，自然落差 大，水能理論蘊藏量高達 140 余萬千瓦。全縣有大小水利工程 1005 處， 灌溉面積達 12000 公頃。 旅游資源十分豐富，賦有獨特的人文景觀、自然景觀和濃郁的民 族風情。境內(nèi)有神奇瑰麗的烏江山峽，千姿百態(tài)的天然溶洞，巧奪天工 的石林景觀等。 思南縣共轄 13 個鎮(zhèn) 14 個民族鄉(xiāng)，有漢、土家、仡佬等 17 個民族。 2005 年全縣總人口 63.0 萬人，人口自然增長率為 14.0。其中農(nóng)業(yè)人 口為 47.25 萬人，非農(nóng)業(yè)人口為 15.75 萬人，人口密度為 289 人/平方公 里。糧食生產(chǎn)由簡單的數(shù)量型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。工業(yè)經(jīng)濟增長方式 將由粗放型向集約型轉(zhuǎn)化，進入了一個新的轉(zhuǎn)型發(fā)展階段。2005 年，思 南縣三次產(chǎn)業(yè)結構的比例為 55：26：19。 2009 年，全縣生產(chǎn)總值 33.9 億元，全社會固定資產(chǎn)投資完成 31.68 億元，社會消費品零售總額 8.6 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 _ 精品資料 和農(nóng)民人均純收入分別達 10104 元和 2539 元。 2.2 思南思南縣縣城城總總體體規(guī)規(guī)劃布局劃布局 2.2.1 城市性城市性質(zhì)質(zhì) 思南縣城是黔東部經(jīng)濟區(qū)物資貿(mào)易和交流中心之一；以發(fā)展高附 加值的農(nóng)副產(chǎn)品為主導，并形成以歷史名人為依托的地域特色文化產(chǎn) 業(yè)；逐步成為銅仁經(jīng)濟區(qū)的重要城市之一。 2.2.2 用地用地規(guī)規(guī)模模 2009 年，全縣建設用地總規(guī)模 11239 公頃，到 2010 年和 2020 年， 建設用地總規(guī)模分別達 11748 公頃和 13000 公頃。 2.2.3 城市城市對對外交通及通外交通及通訊訊 思南交通便利，省道遵銅干線公路縱貫東西，縣道思石公路正在實 施油路提級改造，全縣 27 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通公路，境內(nèi)公路總長 3841 多公 里，銅遵公路貫穿全境，連接川黔，湘黔鐵路，326 國道從縣境北西附 近經(jīng)過，303 省道從縣城穿過，西接 326 國道，東至印江縣，也是遵義 至銅仁的主要交通干線。G56 杭瑞高速（杭州瑞麗）思南至遵義段正 在建設之中，建成之后將大大縮短思南與東部沿海發(fā)達城市的旅程時 間，同時也將提升思南的交通地位；思南水運交通便利，全縣有通航水 域 137 公里，200 噸客貨輪可順江直達重慶、武漢、上海等地。境內(nèi)水 運以烏江為骨架，通航水域 137 公里，其中烏江思南段 78 公里，水面 寬 200-340 米；有客貨碼頭 8 座，各類船只數(shù)百艘，200 噸級下貨輪暢 通無阻，經(jīng)沿河至涪陵入長江。 “十五”期間，建設移動基站 74 個，發(fā)展了 VPMN 網(wǎng)，移動通信 網(wǎng)絡實現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通移動電話，全縣移動用戶已達到 3 萬戶，聯(lián)通用戶 1 萬 _ 精品資料 戶，固定電話用戶 2.6 萬戶，小靈通用戶 1 萬戶，寬帶用戶 0.12 萬戶。 全縣交換機總容量達 30592 門，實現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通程控電話。完成了 336 個行 政村通訊設施建設，建設了農(nóng)村無線固定電話接入網(wǎng)、車載電話、傳輸 光纖化、數(shù)字、數(shù)據(jù)寬帶網(wǎng)、數(shù)據(jù)自動監(jiān)測為一體的現(xiàn)代通信網(wǎng)絡。 2.3 工程建工程建設設的必要性的必要性 2.3.1 本工程的建本工程的建設設可改善思南可改善思南縣縣城區(qū)居住城區(qū)居住環(huán)環(huán)境，提高城市品味境，提高城市品味 隨著思南縣社會經(jīng)濟的發(fā)展、城市建設的加快、城市化速度的提高、 城市化模式的轉(zhuǎn)變。思南縣舊城改造已成為思南縣經(jīng)濟建設與城市建 設的重點。 隨著城市的不斷發(fā)展，開發(fā)具有市場發(fā)展前景的居住區(qū)成為思南 縣建設的當務之急，在這樣的背景下，煙市巷舊城改造工程將以其獨特 的地理條件和區(qū)位優(yōu)勢，以精心設計的產(chǎn)品，改善中山街的城市景觀， 為思南縣舊城更新樹立榜樣，帶來社會與市場的雙贏。 隨著城市規(guī)劃思想的發(fā)展，人們逐漸認識到以人為本的重要性，為 人們提供舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，滿足人們生理乃至心理的各層次需要 是對規(guī)劃者最基本的要求，隨著這幾年可持續(xù)發(fā)展概念的深入影響，人 們在滿足自我需求的同時，更加注意以環(huán)境為本，盡可能保持環(huán)境原有 的自然脈絡，盡可能減少對環(huán)境的破壞。使建筑物與環(huán)境相互融合，協(xié) 調(diào)發(fā)展。本方案著重以人文本，尊重自然原則，綜合城市長遠發(fā)展規(guī)劃 等因素精心設計而成。 因此，本工程的建設可改善思南縣城區(qū)居住環(huán)境，提高城市品味。 2.3.2 本工程的建本工程的建設設可以提高就可以提高就業(yè)業(yè)率，支持思南率，支持思南經(jīng)濟經(jīng)濟的持的持續(xù)發(fā)續(xù)發(fā)展展 經(jīng)過近30年的改革發(fā)展，尤其是近幾年西部大開發(fā)的機遇，思南 縣已經(jīng)成為銅仁地區(qū)最有影響力的城市之一。 _ 精品資料 隨著本項目的實施，將拉動思南縣的經(jīng)濟持續(xù)快速的發(fā)展。同時提 高思南的就業(yè)率。 2.3.3 美化思南美化思南縣縣城城環(huán)環(huán)境境 該工程完成后，從前煙市巷臟亂差的大體環(huán)境將變得環(huán)境幽雅美 觀，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設 施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化 思南縣城的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 2.4 項項目建目建設設的可行性的可行性 2.4.1 技技術術上是可行的上是可行的 建國 50 多年來，在黨的領導下，通過建筑業(yè)全體人員的努力，我 國施工技術的進步十分顯著，取得了舉世矚目的成果，建設了一大批規(guī) 模宏大、結構新穎、施工難度大的建筑物和構筑物，如秦山核電站和大 亞灣核電站、上海東方明珠電視塔、上海金茂大廈、北京京廣大廈、北 京西客站、上海楊浦大橋、上海 8 萬人體育場、深圳地王商業(yè)大廈等， 無論是技術、質(zhì)量、工期都可以與國外同類工程相媲美，同時也對我國 施工技術的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動作用，使我國施工技術水平上了一 個新的臺階。 在建筑設計、結構設計、給排水設計、供配電設計、供熱通風設計、 道路橋梁隧道設計、景觀園林綠化設計等各方面均日趨成熟與完善。 因此，從技術層面來說，本工程是完全可行的。 2.4.2 經(jīng)濟發(fā)經(jīng)濟發(fā)展和市展和市場調(diào)查結場調(diào)查結果看是可行的果看是可行的 隨著經(jīng)濟發(fā)展以及人民生活水平的提高，在城市規(guī)劃時，人們逐漸 認識到以人為本的重要性，為人們提供舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，滿足人們 生理乃至心理的各層次需要是對規(guī)劃者最基本的要求，隨著這幾年可 _ 精品資料 持續(xù)發(fā)展概念的深入影響，人們在滿足自我需求的同時，更加注意以環(huán) 境為本，盡可能保持環(huán)境原有的自然脈絡，盡可能減少對環(huán)境的破壞。 使建筑物與環(huán)境相互融合，協(xié)調(diào)發(fā)展。 本方案著重以人文本，尊重自然原則，綜合城市長遠發(fā)展規(guī)劃等因 素精心設計而成。 因此，從當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和社會調(diào)查上看，本工程是完全可行的。 2.4.3 政策面看是可行的政策面看是可行的 建國以來，特別是改革開放以來，思南經(jīng)濟得到了突飛猛進的發(fā)展， 但是，由于思南縣城人多地少，與經(jīng)濟的快速發(fā)展相配套的生活設施并 未跟上經(jīng)濟發(fā)展的腳步，致使其嚴重滯后。 針對這一問題，思南縣人民政府出臺了思南縣招商引資優(yōu)惠政策 ，并積極響應“以人為本”“ 病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，居者有其屋”等方針政 策。 本項目為居民提供了優(yōu)越的住宅環(huán)境，提高當?shù)鼐蜆I(yè)率，由于大量 資金的注入，一定程度上搞活了當?shù)厥袌鼋?jīng)濟，積極響應了當?shù)卣摺?因此，從當?shù)卣呱险f，本項目是完全可行的。 _ 精品資料 第三章第三章 市市場預測場預測 3.1 市市場調(diào)查場調(diào)查 目前思南縣城住宅市場供應上,住宅面積在 100m2以下的占總量 的 12%,住宅面積在 101-120 m2的占總量的 39%,121-140 m2占總量 的 31%,141 m2的上的占總量的 18%。從以上統(tǒng)計結果看,101m2-140m2 的住宅面積目前是思南縣城住宅市場上供應的主力,市場接受程度最高。 購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關心的問題,根據(jù) 我們這次調(diào)查結果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格 在 20 萬以下的占 26%,承受總價格在 21-30 萬之間的占 35.5%，承受 總價格在 31-40 萬的占 30.50%，承受總價格在 41 萬以上的占 8%。 以上調(diào)查結果顯示,思南縣城購房者所能承受的價格主要在 20-30 萬之間，其為購房者的主要承受范圍。 另外，重點調(diào)查了我們的項目所在地煙市巷舊城區(qū)房地產(chǎn)市場及 項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2010 年思南縣城住宅平均價格為 2000 元左右/平方米。 2010 年第四季度江岸名都樓盤銷售均價在 2700-3300 元/平方米， 且銷售情況良好：金輝疊翠園均價在 2400-2700 元/平方米且銷售情況 同樣良好。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域 樓盤有充足的消費群體?？傮w而言，思南縣城新建樓盤本年度價格都有 所提高。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)高層化、大戶型化發(fā)展的趨勢。 3.2 產(chǎn)產(chǎn)品供需品供需預測預測 根據(jù)調(diào)查，目前思南縣房地產(chǎn)投資大幅增加，為銅仁地區(qū)最為活躍 _ 精品資料 的房地產(chǎn)市場之一。 總面積達 2.37 平方公里的城北新區(qū)開發(fā)，先后引資新建了金城市 場，以及“江岸名都”、“星月花園”、“盛世豪庭”等一批住宅小區(qū)， 目前，城北大道、濱江大道一期建設已投入使用，用地面積達 7 萬余平 方米的“江岸名都”一期商住樓已銷售一空，二期工程全面鋪開。 此外，廉租房建設也不失為山城一道亮麗風景線。已先后爭取中央 投資 8435 萬元、由地方配套資金 8363 萬元，分 3 批開工建設廉租房 3846 套、19.22 萬平方米。其中，第一批 780 套已完成主體 576 套，第 二批 1570 套已完成主體 1300 套，第三批 1496 套已完成主體 750 套。 再結合入住思南工業(yè)園區(qū)的公司的不斷增多，白領階層以及周邊 高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅 的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分 析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 3.3 價格價格預測預測 據(jù)調(diào)查，今年思南縣還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目 水平與 2010 年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設計上， 都將會再上一個檔次，從而拉動思南縣房價繼續(xù)走高。今年思南縣基礎 建設將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置 業(yè)，為思南縣商品房的銷售提供了契機，這將導致思南縣商品房價格繼 續(xù)出現(xiàn)上漲趨勢。從原因上看，主要有五： 1.在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中 區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升。 2.需求量大。從目前思南縣房地產(chǎn)的消費市場來看，有 84.6%的消 _ 精品資料 費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的 人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房 觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放 出來。 3.購買力的增強，按揭的作用。城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加， 使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭 到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購 房能力將大大提高，致使房價上漲。 4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居 民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評 判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務的要求的提高。最終導致 價格上揚。 5.競爭激烈，由于房地產(chǎn)市場供銷兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入 駐思南以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于思南縣人口眾多，消費市 場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入思南。使思 南房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房 屋銷售大約每平方米 2500 元左右。 3.4 競競爭力分析爭力分析 外地企業(yè)紛紛進入思南。由于思南縣人口眾多，消費市場巨大，加 上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐思南以 爭奪市場。在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前 在思南居民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是 _ 精品資料 開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受 到了購房消費者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和省內(nèi)外的著名規(guī) 劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根 據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的 地段位于思南“黃金地段”，靠近思南中學和思南縣政府，環(huán)境優(yōu)美， 基礎設施齊全，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。由于思 南近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購 買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應小于需求，具有巨大的市場潛力， 為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商 品房有較強的競爭力。 3.5 市市場風險場風險分析分析 1.該居民小區(qū)主要居住對象為政府工作人員，思南中學、思南師范 的教師，思南縣城的企業(yè)管理人員，以及其他知識層次較高，家庭收入 較好的市民家庭。由于他們： 1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,公務員以及教職工的職業(yè)相對來說比 較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了 新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 2）收入穩(wěn)定：公務員以及教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。思 南縣城的企業(yè)管理人員人員，他們都屬于高收入階層。 3）文化水平較高：他們的年齡的大多在 3545 歲之間，人到中年是 單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的生活環(huán)境。 4）對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以外， 由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展 _ 精品資料 工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比 較高。 這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資 本金安全性的保證。所以投資風險不會太大. 2.通貨膨脹的防護能力：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長 期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力， 這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該 項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項 目的投資減輕了風險。 3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如 依照目前政府政策，風險較小。 _ 精品資料 第四章第四章 建建設規(guī)設規(guī)模與主要建模與主要建設設內(nèi)容內(nèi)容 該工程建筑占地面積805平方米，總建筑面積11082平方米:商業(yè)建 筑面積1036 平方米，住宅建筑面積7530 平方米，地下層建筑面積 1458平方米。建筑層數(shù)-2+17，建筑總高49.8米。 總用地面積：1125.71 m2，建筑層數(shù)：負二加十七層，建筑密度： 71.51%，容積率：9.84，綠地率：10%，戶數(shù)：75戶，地下停車位：21位。 用地沿南北方向呈一梯形，地勢高差大，用地位于城市中心地帶， 南面臨中山街，地塊上無高壓線，場地周邊交通條件十分優(yōu)越，城市配 套設施完備，是住宅居住區(qū)理想的建設場地。 綜合考慮建筑規(guī)模、體量與基地道路、環(huán)境以及周邊建筑的關系， 把建筑布置在中街的北側呈“品”字型布局。建筑分為地下室與主題 塔樓，地下室退讓用地界線北側3.5m、西側0.6m、南側2.5m、東側 0.28m，主題塔樓距用地界線的北側7.0m、東側0.28m、西側0.9m、南側 2.5m，主題塔樓距北側的4層磚房13.9m，距西側的居民住房7.6m，距東 側的4層磚房5.5m，這樣的布局能夠很好的解決該項目與周圍建筑的日 照問題。根據(jù)地形高差將建筑的0.000標高以下設為地下室（做會所 與地下停車場）及輔助功能用房，0.000標高以上設計為商業(yè)門面、休 閑會所及住宅。在一層平面上預留通道進入一層的平臺，該平臺作為 入戶的主要入口及進入地下停車場的入口。 _ 精品資料 第五章第五章 項項目目選選址及建址及建設設條件條件 5.1 選選址址 項目專家組會同思南縣發(fā)展計劃局、規(guī)劃局、貴州鴻昌園房地產(chǎn) 開發(fā)有限責任公司等部門有關人員一起進行了反復考察論證，并報思 南縣委、縣政府。將在貴州省銅仁地區(qū)思南縣思唐鎮(zhèn)中山街劃撥建設煙 市巷片區(qū)舊城改造工程。其理由如下： 5.1.1 本項目用地位于貴州省銅仁地區(qū)思南縣思唐鎮(zhèn)中山街，土地 權屬清楚，周邊為思南中學、思南縣委、縣政府等，基礎設施齊全，具有 明顯的區(qū)位優(yōu)勢。 5.1.2 由于該地址位于思南縣思唐鎮(zhèn)中山街，交通非常便利。 5.1.3 水電等設施齊全，能滿足煙市巷片區(qū)舊城改造工程的用電、 用水要求。 5.2 項項目建目建設設工程條件工程條件 5.2.1 地形地貌地形地貌 整個用地呈不規(guī)則扇形用地，南北長約 112 米，東西寬約 136 米， 用地面積約為 5006.04 平方米。場地呈丘陵地貌，沿地形由東向西逐級 升起。場地最高高程為 473.5 米，最低高程為 425.0 米，最大高差近 50 米，用地高差較大。 5.2.2 氣象與水文氣象與水文 場地屬亞熱帶山區(qū)型季風性濕潤氣候區(qū)，氣候溫和、四季分明，年 均氣溫 17.8，年均降雨量 1154.3 毫米，無霜期 290 天，水能資源豐富。 _ 精品資料 5.2.3 植被植被 項目區(qū)域光熱充足，以林、糧、經(jīng)濟作物為主，植被以馬尾松為主， 其間有松杉混交林、茶林，尚存古老、稀有、珍貴樹種很多。 5.2.4 地震地震 據(jù)場地及周邊地表調(diào)查，場地及其附近地段未發(fā)現(xiàn)斷層、滑坡、泥 石流、構造破碎帶、滾石等不良地質(zhì)作用。 5.2.5 建建設設材料和運材料和運輸輸條件條件 本項目建設材料交通運輸便利，周圍盛產(chǎn)石料，產(chǎn)品規(guī)格可滿足 本工程需要。此外，項目地區(qū)有大型的建材市場，具有充足的資源， 路 基所選用的石灰、鋼材、水泥等建筑材料在本地區(qū)均有相應的生產(chǎn)廠 家供給，并能滿足建材質(zhì)量標準的要求。 本項目筑路材料主要采用公路運輸方式，項目所屬地公路比較發(fā) 達，完全可以滿足本項目建設期間材料運輸要求。 5.3 項項目建目建設設市政條件市政條件 5.3.1 供供電電、供水和排水、供水和排水 本項目用電量不大，建設用電和生活用電不成問題。供水能得到 保證，城市水廠就在項目附近。排水可通過城市污水管網(wǎng)排出進入城 市污水處理廠。 5.3.2 市政交通條件市政交通條件 項目位于思南縣思唐鎮(zhèn)中山街附近，市政交通條件十分便利。 5.3.3 郵電郵電通信通信 思南縣屬省內(nèi)區(qū)域性郵政中心和信息樞紐，思南縣城區(qū)已建成程 控交換網(wǎng)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)、長途數(shù)字傳輸網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)、無線尋呼網(wǎng)等 現(xiàn)代公用電信網(wǎng)絡。項目處市區(qū)中心地帶，信息傳遞方便。 _ 精品資料 第六章第六章 工程方案工程方案 6.1 區(qū)域概況區(qū)域概況 6.1.1 地理位置地理位置 煙市巷舊城改造工程位于思南縣老城區(qū)中山街。 6.1.2 交通條件交通條件 項目所在地位于思南縣城老城區(qū)，南臨中山街，交通非常方便。 6.1.3 場場址地形地貌址地形地貌 煙市巷舊城改造工程位于思南縣老城區(qū)，建設用地面積 805 平方 米。用地沿南北方向呈一梯形，地勢高差大，南北向最大高差 8 米。場 地呈丘陵地貌，沿地形由東向西逐級升起。 6.2 總總平面布置平面布置 6.2.1 總總平面布置平面布置 綜合考慮建筑規(guī)模、體量與基地道路、環(huán)境以及周邊建筑的關系， 把建筑布置在中街的北側呈“品”字型布局。建筑分為地下室與主題 塔樓，地下室退讓用地界線北側 3.5m、西側 0.6m、南側 2.5m、東側 0.28m，主題塔樓