浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文資源緊約束下的杭州寧 資源緊約束下的杭州市土地集約利用研究 摘要 改革開(kāi)放以來(lái)，隨著工業(yè)化與城市化的同時(shí)推進(jìn)，杭州市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 但不能忽視的一個(gè)問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的粗放格局并未得到根本性改變，土地利用 中面臨著諸多問(wèn)題，資源供需矛盾目益凸顯。因此，研究杭州這樣一個(gè)土地資 源稀缺的城市如何在資源緊約束條件下將資源優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出最大化，保 證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文的研究就是圍繞這方面展 開(kāi)。 論文綜合土地集約理論現(xiàn)有觀點(diǎn)，提出完整的土地集約理論，并以這個(gè)理 論為基礎(chǔ)，構(gòu)建土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用a h p 層次分析法，從城市轄 區(qū)用地、工業(yè)用地、各功能區(qū)塊( 開(kāi)發(fā)區(qū)) 用地、工業(yè)企業(yè)用地四個(gè)層面對(duì)杭 州市土地集約利用狀況進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，并對(duì)比杭州與國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)城市的土地利 用現(xiàn)狀，總結(jié)杭州市土地利用現(xiàn)狀特征。 論文對(duì)造成杭州市土地利用現(xiàn)狀特征的原因進(jìn)行深入分析，從影響土地集 約利用的因素出發(fā)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、政府管制力度、市場(chǎng)機(jī)制、以及地方政府相 互競(jìng)爭(zhēng)等角度分析了杭州土地利用的缺陷。 最后，根據(jù)杭州土地利用的缺陷分析，從上述四個(gè)方面提出了提高土地利 用水平的對(duì)策建議。 關(guān)鍵詞：資源緊約束土地集約利用工業(yè)用地層次分析法 jjilff 浙江丁業(yè)大學(xué)碩i ：學(xué)位論文資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 as t u d yo nt h el a n di n t e n s i v eu s eo f h a n g z h o uu n d e rt h e s t r i n g e n tc o n s t r a i n t o fr e s o u r c e s a b s t r a c t s i n c et h er e f o r m i n ga n do p e n i n go fc h i n a , h a n g z h o u se c o n o m yh a sd e v e l o p e d q u i c k l y , a l o n gw i t hi t si n d u s t r i a l i z a t i o na n du r b a n i z a t i o n b u ti tc a nn o tb en e g l e c t e d t h a tt h ee x t e n s i v ep a t t e mi ne c o n o m yd e v e l o p m e n th a sn o tb e e nc h a n g e d t h e r e w e r em a n yp r o b l e m si ni t sl a n du s e ，s u c ha ss h o r t a g eo fl a n dr e s o u r c ei nr e g i o n a l m a r k e t t h e r e f o r e ，i t sv e r yn e c e s s a r yt oc a r r yo u ts u c har e s e a r c ha b o u to p t i m a l l y a l l o c a t i n g l a n dr e s o u r c e sa n d m a x i m i z i n gi t s e c o n o m i c o u t p u t s t o s u p p o r t c o n t i n u a l l yd e v e l o p m e n to fr e g i o n a le c o n o m yi nh a n g z h o uc i t yw h i c hi sc o n f r o n t i n g w i t hs t r i n g e n tc o n s t r a i n ti nl a n dr e s o u r c e s t h ed i s s e r t a t i o nr e v i e w st h ee x i s t i n gl i t e r a t u r eo fl a n di n t e n s i v et h e o r ya n d p r o p o s e sa ni n t e g r a lo n e b a s e do nt h i st h e o r y , i tc o n s t r u c t st h el a n di n t e n s i v eu s e i n d i c a t o rs y s t e ma n du t i l i z e st h ea n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s t h ed i s s e r t a t i o na n a l y s e s h a n g z h o u sl a n df r o mf o u ra s p e c t s ，w h i c ha r ec i t yl a n d ，i n d u s t r i a ll a n d ，c i t ya r e al a n d a n dt h el a n do fi n d u s t r i a lc o r p o r a t i o n i tc o m p a r e st h es i t u a t i o no fh a n g z h o u sl a n d u s et ot h a to ft h ed o m e s t i ca n df o r e i g nd e v e l o p e dc i t y t h e ni ts u m m a r i z e st h e c h a r a c t e r i s t i c so fh a n g z h o u sl a n du s e t h ed i s s e r t a t i o na n a l y s e st h e l i m i t a t i o no fh a n g z h o u sl a n du s ef r o mf o u r 玎 l 浙江_ t 業(yè)大學(xué)碩1 ：學(xué)位論文資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 目錄 摘要i a b s t r a c t i i 1 緒論l 1 1 研究背景l(fā) 1 2 研究目的2 1 3 研究意義2 1 3 1 理論意義2 1 3 2 實(shí)踐意義2 1 4 研究?jī)?nèi)容3 1 5 研究思路3 1 6 研究方法4 1 7 技術(shù)路線5 1 8 創(chuàng)新點(diǎn)5 2 理論及文獻(xiàn)回顧7 2 1 城市土地集約利用的概念、內(nèi)涵及相關(guān)概念辨析7 2 1 1 城市土地集約利用的現(xiàn)有觀點(diǎn)7 2 1 2 觀點(diǎn)評(píng)述9 2 1 3 城市土地集約利用的概念界定1 0 2 1 4 相關(guān)概念辨析1 0 2 2 城市土地集約利用的相關(guān)理論研究11 2 3 城市土地集約利用的定量評(píng)價(jià)研究1 5 2 3 1 定量評(píng)價(jià)的方法研究1 5 2 3 2 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究1 7 2 3 3 數(shù)據(jù)處理技術(shù)1 7 2 4 促進(jìn)城市土地集約利用的對(duì)策述評(píng)1 8 2 5 小結(jié)1 9 3 杭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地利用狀況2 0 3 1 杭少h 市地理位置和自然條件2 0 3 2 杭州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2 0 3 3 杭州市土地利用現(xiàn)狀及特點(diǎn)2 1 4 杭州市土地集約利用總體評(píng)價(jià)2 4 4 1 評(píng)價(jià)方法與原則2 4 4 2 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的選擇和權(quán)重的確定2 5 4 3 杭州市土地集約利用評(píng)價(jià)2 8 4 3 1 總體狀況2 8 4 3 2 轄區(qū)土地3 l 4 3 3 工業(yè)用地3 5 4 3 4 各功能區(qū)塊( 開(kāi)發(fā)區(qū)) 用地3 9 i v 浙江工業(yè)人學(xué)碩：學(xué)位論文 資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 4 3 4 工業(yè)各行業(yè)內(nèi)部用地：4 4 4 4 土地集約利用的比較研究4 8 4 4 1 與國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市比較4 8 4 4 2 與國(guó)外發(fā)達(dá)城市比較4 8 4 5 小結(jié)一杭州市土地利用特點(diǎn)4 9 5 杭州市土地集約利用水平的原因分析5 l 5 1 杭州土地集約利用程度提高的原因5 1 5 1 1 部制度因素政府嚴(yán)格的土地利用管制5 1 5 1 2 內(nèi)部因素土地資源緊約束5 2 5 1 3 長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)動(dòng)因土地用途競(jìng)爭(zhēng)的加劇5 3 5 1 4 總部經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象放大了杭州土地利用的集約度5 3 5 1 5 其他因素企業(yè)外遷和土地置換5 4 5 2 影響城市土地集約利用水平的主要因素5 4 5 2 1 城市總體規(guī)劃j ：5 4 5 2 2 城市用地結(jié)構(gòu)5 5 5 2 3 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)5 6 5 2 4 地方政府的土地管制力度5 6 5 3 杭州市土地利用中存在的問(wèn)題5 7 5 3 1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次低5 7 5 3 2 管理政策缺陷5 8 5 3 3 杠桿調(diào)整機(jī)制尚未形成5 9 5 3 4 信息不對(duì)稱5 9 5 3 5 地方政府競(jìng)爭(zhēng)6 0 5 4 結(jié)論6 0 6 提高土地集約利用水平的若干對(duì)策建議6 3 6 1 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)6 3 6 1 1 制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向文件6 3 6 1 2 加快調(diào)整主城區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)6 4 6 1 3 整合提升工業(yè)功能區(qū)塊6 4 6 2 加強(qiáng)土地資源的管理力度6 5 6 2 1 規(guī)范工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓6 5 6 2 2 加大閑置土地處理力度6 7 6 2 3 大力發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)廠房6 9 6 3 引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，開(kāi)展工業(yè)用地招拍掛試點(diǎn)7 0 6 3 1 開(kāi)展的必要性7 0 6 3 2 注意問(wèn)題7 l 6 4 加快建立項(xiàng)目全程考核體系，使用地信息公開(kāi)、透明7 4 6 4 1 項(xiàng)目引入決策階段7 4 6 4 2 項(xiàng)目建設(shè)階段7 5 6 4 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段7 6 6 4 4 實(shí)施全程考核的保障措施7 7 7 結(jié)論與展望7 9 v 浙江丁業(yè)人學(xué)碩l 學(xué)位論文 資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 7 1 本文結(jié)論7 9 7 2 展望8 0 參考文獻(xiàn)8 1 附錄1 杭州市工業(yè)土地集約利用調(diào)查表( 企業(yè)) 8 5 附錄2 杭州市工業(yè)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查表( 園區(qū)) 8 6 附錄3 專(zhuān)家調(diào)查表8 7 致謝9 0 攻讀學(xué)位期間主要科研成果9 1 v l 浙江工業(yè)火學(xué)碩l 學(xué)位論文 資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 1 緒論 1 1 研究背景 改革開(kāi)放以來(lái)，隨著工業(yè)化與城市化的同時(shí)推進(jìn)，杭州市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 地區(qū)生產(chǎn)總值( g d p ) 已經(jīng)連續(xù)十四年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。然而，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的代價(jià) 是資源的大量浪費(fèi)，尤其是土地資源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1 9 9 0 - 2 0 0 4 年的1 4 年間，杭 州實(shí)有耕地面積減少了3 0 1 萬(wàn)畝，年均減少2 1 萬(wàn)畝。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的粗放格局并 未得到根本性改變，土地利用中面臨著諸多問(wèn)題，資源供需矛盾日益凸顯： ( 1 ) 從資源供給方面看，土地供給的絕對(duì)量不足。杭州多山少地的土地資 源稟賦條件決定了土地供給數(shù)量非常有限，后備土地資源也極為有限，在全國(guó) 省會(huì)城市中排名倒數(shù)第二，市區(qū)實(shí)際可供開(kāi)發(fā)利用的土地資源僅剩1 3 6 7 萬(wàn)畝， 而工業(yè)用地的供給則少之又少。 ( 2 ) 隨著工業(yè)化和城市化的加劇，城市用地?cái)U(kuò)展是發(fā)展經(jīng)濟(jì)與提高人民生 活質(zhì)量的必然要求。據(jù)預(yù)測(cè)，2 0 1 0 年中國(guó)的城市化水平將達(dá)到4 2 。目前，杭 州市j 下處于高速城市化階段，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力涌入城市以及城市自身面臨 的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，需要相應(yīng)的土地資源，然而土地自然供給的剛 性、耕地的稀缺性與城市化、工業(yè)化對(duì)于土地的無(wú)限需求的矛盾，決定了城市 發(fā)展不能再單憑規(guī)模擴(kuò)張，必須改變當(dāng)前粗放、低效的土地利用模式，走集約、 高效的道路。 ( 3 ) 在可供土地資源緊約束下，現(xiàn)有土地資源長(zhǎng)期處于低效利用狀態(tài)。在 某些有升值潛力的地段，一些虧損和瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)占用和閑置了 數(shù)量可觀的土地，投資強(qiáng)度低、用地產(chǎn)出率低、能耗高、污染大的工業(yè)用地和 單位用地占據(jù)市中心高價(jià)地塊，造成“優(yōu)地劣用 、“圈而不用”、“閑置浪費(fèi)” 的現(xiàn)象，甚至污染重的工業(yè)企業(yè)產(chǎn)生的“三廢 污染城市環(huán)境，使市中心黃金 地段的土地配置難以達(dá)到優(yōu)化狀態(tài)，價(jià)值被大大壓抑。 因此，無(wú)論從轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，推進(jìn)城市化、工業(yè)化，或是保護(hù)耕地資 源、合理配置土地、實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的角度考慮，城市土地集約利用的研 究都有其必要性，對(duì)于杭州這樣一個(gè)土地資源稀缺的城市，如何在資源緊約束 浙江工業(yè)大學(xué)顧+ 學(xué)位論文資源緊約束下的杭州市土地集約利用研究 條件下，將資源優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出最大化，保證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展是亟待解決 的問(wèn)題。 1 2 研究目的 本文研究的基本目的：改變我市當(dāng)前土地粗放利用現(xiàn)狀，促進(jìn)土地( 主要 是工業(yè)用地) 的高效利用，促進(jìn)工業(yè)發(fā)展由外延擴(kuò)展向內(nèi)涵挖潛方向轉(zhuǎn)變，促 進(jìn)土地的合理利用，具體的目標(biāo)是 ( 1 ) 在調(diào)查城市土地利用現(xiàn)狀( 轄區(qū)土地、工業(yè)用地、各功能區(qū)塊( 丌發(fā) 區(qū)) 用地、工業(yè)各行業(yè)內(nèi)部用地) 并與其他國(guó)家、地區(qū)、城市對(duì)比的基礎(chǔ)上， 對(duì)杭州土地集約利用狀況進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。 ( 2 ) 在深入研究土地集約利用理論的基礎(chǔ)上，結(jié)合杭州市土地利用的具體 特征，開(kāi)展杭州市土地集約利用宏觀、微觀評(píng)價(jià)指標(biāo)體系、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)量化方面 的研究，找出杭州市土地集約利用方面存在的問(wèn)題并分析成因。 ( 3 ) 堅(jiān)持市場(chǎng)配置資源這一大前提下，探索政府有效控制和監(jiān)管土地( 主 要是工業(yè)用地) 集約利用的途徑與手段，為相關(guān)管理部門(mén)決策提供參考依據(jù)。 1 3 研究意義 1 3 1 理論意義 我國(guó)土地集約利用研究還處于摸索階段，缺乏成熟的理論方法和評(píng)價(jià)體系。 因此，本文的研究有利于完善土地集約利用評(píng)價(jià)的理論體系。 1 3 2 實(shí)踐意義 ( 1 ) 對(duì)工業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)對(duì)工業(yè)企業(yè)土地集約利用的調(diào)查與研究，建立 起工業(yè)用地集約利用的量化管理指標(biāo)，對(duì)不同行業(yè)的土地集約利用度有量化的 認(rèn)識(shí)。在指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)布局的同時(shí)，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)企業(yè)實(shí)行差別政策，最大限度地提 高單位面積的利用率，使企業(yè)發(fā)展從外延擴(kuò)展向內(nèi)涵挖潛方向發(fā)展，開(kāi)拓企業(yè) 發(fā)展新思路。 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文資源緊約束下的杭9 1 4 市十地集約利用研究 ( 2 ) 對(duì)政府來(lái)說(shuō)，本研究提出的相關(guān)對(duì)策，為政府制定有關(guān)城市土地( 主 要是工業(yè)用地) 集約利用的政策法規(guī)提供依據(jù)，進(jìn)一步加強(qiáng)政府對(duì)城市土地市 場(chǎng)的管理以及城市土地利用的宏觀調(diào)控，優(yōu)化城市土地資源配置和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布 局，有利于保證社會(huì)的整體利益，實(shí)現(xiàn)和諧統(tǒng)一，建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，促進(jìn)社會(huì) 的可持續(xù)發(fā)展。 1 4 研究?jī)?nèi)容 ( 1 ) 土地集約利用的內(nèi)涵與評(píng)價(jià)。 ( 2 ) 從轄區(qū)土地、工業(yè)用地、各功能區(qū)塊( 開(kāi)發(fā)區(qū)) 用地和工業(yè)各行業(yè)內(nèi) 部用地四個(gè)層面( 以工業(yè)用地為主) 對(duì)杭州市土地集約利用現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，根 據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)采用一定的評(píng)價(jià)方法，分析目前杭州市土地( 主要是工業(yè)用地) 集 約利用形式和總體狀況，并對(duì)比香港、新加坡等國(guó)土資源較少，土地制度、經(jīng) 濟(jì)制度與我國(guó)不同的國(guó)家地區(qū)的土地利用模式和機(jī)制，找出問(wèn)題所在，改善土 地的運(yùn)行機(jī)制。 ( 3 ) 杭州市提高土地( 主要是工業(yè)用地) 集約利用的政策與措施研究。針 對(duì)杭州市土地集約利用存在的問(wèn)題，提出確定可盤(pán)活存量土地的相應(yīng)政策；借 鑒先進(jìn)國(guó)家和地區(qū)的土地模式，建立以市場(chǎng)為主體、政府監(jiān)管有利、自主運(yùn)行 的杭州市集約利用土地模式。 1 5 研究思路 在明確土地集約利用內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，采用實(shí)地調(diào)研采集第一手?jǐn)?shù)據(jù)，建立 評(píng)價(jià)杭州土地集約利用的指標(biāo)體系，并對(duì)比杭州與其他國(guó)家、地區(qū)、城市，分 析杭州土地集約利用現(xiàn)狀，找出問(wèn)題所在。最后，在杭州市土地利用成因分析 的基礎(chǔ)上，提出提高土地集約利用的政策與措施。 基于這一思路，本論文結(jié)構(gòu)安排如下： 第一章緒論。本章要討論的問(wèn)題是：課題的研究背景、目的、意義、內(nèi)容、 思路、方法等以及研究的技術(shù)路線、可能的創(chuàng)新點(diǎn)。 第二章理論及文獻(xiàn)回顧。本章主要回顧了四個(gè)問(wèn)題，分別是：城市土地集 浙江丁業(yè)大學(xué)碩| ：學(xué)位論文資源緊約束下的杭州市土地集約利用研究 約利用的概念、城市土地利用的相關(guān)理論、土地集約利用的評(píng)價(jià)體系和土地集 約利用的相關(guān)對(duì)策。 第三章杭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地利用狀況。本章從杭州市地理位置和自然條 件出發(fā)，討論了杭州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，深度挖掘了資源緊約束條件下杭州 市土地利用現(xiàn)狀及特點(diǎn)。 第四章杭州市土地集約利用的總體評(píng)價(jià)。本章通過(guò)對(duì)杭州市轄區(qū)土地、工 業(yè)用地、各功能區(qū)塊( 開(kāi)發(fā)區(qū)) 用地和工業(yè)各行業(yè)內(nèi)部用地四個(gè)層面分析以及 與國(guó)內(nèi)外先進(jìn)城市土地利用比較研究，總結(jié)歸納了杭州市土地利用的總體特征。 第五章杭州市土地集約利用水平的原因分析。本章從中央政府與地方政府 的管制、城市總體規(guī)劃、杭州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次、地方政府之間競(jìng)爭(zhēng)和現(xiàn)行土地 管理體制的缺陷等五個(gè)方面解釋了杭州現(xiàn)有的土地集約利用水平。 第六章提高土地集約利用水平的若干對(duì)策建議。本章從土地集約利用水平 的成因出發(fā)，從四個(gè)方面提出提高土地集約利用水平的對(duì)策建議。 第七章結(jié)論與展望?？偨Y(jié)全文觀點(diǎn)，并且明確進(jìn)一步研究的方向。 1 6 研究方法 ( 1 ) 規(guī)范分析與實(shí)證分析 實(shí)證研究杭州市土地集約利用狀況，并探索政府有效控制和監(jiān)管土地( 主要 是工業(yè)用地) 集約利用的途徑與手段，為相關(guān)管理部門(mén)提供決策參考依據(jù)。 ( 2 ) 實(shí)地調(diào)查與查閱統(tǒng)計(jì)資料相結(jié)合 對(duì)于微觀層面的杭州市分行業(yè)工業(yè)用地集約利用現(xiàn)狀調(diào)查則采用實(shí)地調(diào)查 方式，獲取第一手資料。對(duì)于宏觀層面的與國(guó)內(nèi)外城市或地區(qū)的比較研究，則 采用查閱統(tǒng)計(jì)年鑒獲取第二手資料的方式。 浙江丁業(yè)大學(xué)顧十學(xué)位論文資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 1 7 技術(shù)路線 ：地集約利用 比較研究 資源緊約束下的杭州市 土地集約利劇研究 城市t 地集約利用理論 土地集約利用 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 杭州市土地集約利用現(xiàn)狀 及成因分析 杭州市土地集約利用對(duì)策 研究 圖i 1 技術(shù)路線示意圖 杭州市t 業(yè)介業(yè)及外發(fā)區(qū) 用地調(diào)研 1 8 創(chuàng)新點(diǎn) ( 1 ) 理論綜述的完整性。本文綜合土地集約理論現(xiàn)有觀點(diǎn)，提出完整的土 地集約理論，并將這個(gè)理論運(yùn)用于杭州土地市場(chǎng)。文章從杭州城市土地利用結(jié) 構(gòu)的合理性分析出發(fā)，在分析土地利用結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，從土地投入、產(chǎn)出兩方 面構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)杭州土地利用狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)。 ( 2 ) 論證的全面性。本文以城市土地集約利用理論為根據(jù)，通過(guò)大量的宏 觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從城市轄區(qū)用地、工業(yè)用地、( 宏觀) 各功能區(qū)塊( 開(kāi)發(fā)區(qū)) 用地( 中觀) 和工業(yè)企業(yè)用地( 微觀) 四個(gè)層面對(duì)杭州市土地利用狀況進(jìn)行詳 盡研究。另一方面，本文采用實(shí)地調(diào)研方法，對(duì)杭州市各功能區(qū)塊( 開(kāi)發(fā)區(qū)) 內(nèi)3 0 0 多家典型工業(yè)企業(yè)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，獲得企業(yè)第一手用地資料，研究了杭 州工業(yè)各行業(yè)( 企業(yè)) 內(nèi)部用地狀況。 浙江t 業(yè)人學(xué)頌。1j 學(xué)位論文資源緊約束下的杭卅i 市十地集約利用研究 ( 3 ) 對(duì)策的可操作性。根據(jù)杭州市土地利用成因分析，本文給出四個(gè)方面 政策建議，這些建議具有實(shí)踐的可操作性，政府相關(guān)部門(mén)如果協(xié)調(diào)配合加以法 律、政策的保障，相信這些措施能發(fā)揮應(yīng)有的作用。 浙江工業(yè)人學(xué)碩1 j 學(xué)位論文資源緊約束下的杭州市土地集約利用研究 2 理論及文獻(xiàn)回顧 2 1 城市土地集約利用的概念、內(nèi)涵及相關(guān)概念辨析 2 1 1 城市土地集約利用的現(xiàn)有觀點(diǎn) 關(guān)于土地集約利用的概念，研究者從不同角度給予闡述。一些研究者認(rèn)為， “集約”和“粗放”是兩個(gè)相對(duì)的概念。集約( i n t e n s i v e ) 意為加強(qiáng)的、密集 的、深入細(xì)致的、透徹的。粗放( e x t e n s i v e ) 意為廣闊的、廣泛的、大規(guī)模的、 外延的。集約經(jīng)營(yíng)原指農(nóng)業(yè)土地的一種經(jīng)營(yíng)方式，是李嘉圖( d a v i dr i c a r d o ，1 7 7 2 1 8 2 3 ) 等古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家在地租理論中首先提出來(lái)的。所謂農(nóng)業(yè)土地集約 經(jīng)營(yíng)，是指在一定面積的土地上，集中地投入較多的生產(chǎn)資料和活勞動(dòng)，使用 先進(jìn)的技術(shù)和管理方法，以求在較小面積的土地上獲得高額產(chǎn)量和收入的一種 農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式。土地集約經(jīng)營(yíng)按照生產(chǎn)要素投入的構(gòu)成不同，分為資金集約型、 勞動(dòng)集約型和技術(shù)集約型。關(guān)于資金集約型，馬克思( 1 9 7 5 ，p 7 6 0 ) 認(rèn)為，在 經(jīng)濟(jì)學(xué)上，所謂耕作集約化，無(wú)非是指資本集中在同一土地上，而不是分散在 若干毗連的土地上。而所謂的勞動(dòng)集約型，即為通常所說(shuō)的精耕細(xì)作的經(jīng)營(yíng)方 式。 城市土地集約利用的概念是從農(nóng)業(yè)土地集約利用借鑒過(guò)來(lái)的，由于城市功能 的多樣性，土地利用價(jià)值或效果很多方面不是經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所能衡量的，也就是說(shuō)其 集約度很難簡(jiǎn)單地采用經(jīng)濟(jì)投入產(chǎn)出指標(biāo)對(duì)土地集約狀況進(jìn)行衡量或評(píng)價(jià)。更由 于城市土地利用效果的整體性，某宗地的高強(qiáng)度投入或產(chǎn)出，可能是以其它宗地 的低強(qiáng)度投入或產(chǎn)出為代價(jià)的。因此，城市土地集約利用內(nèi)涵遠(yuǎn)較農(nóng)業(yè)土地集約 利用豐富而復(fù)雜。迄今為止，中外學(xué)者對(duì)于城市土地集約利用的概念和內(nèi)涵尚未 達(dá)成共識(shí)，主要有以下幾類(lèi)代表性的觀點(diǎn)： ( 1 ) 美國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家理查得t 伊利( 1 9 8 2 ，p 6 6 ) 在其所著的土地 經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中指出：“對(duì)現(xiàn)在已利用的土地增加勞力和資本，這個(gè)方法叫做土 馬克思資奉論第3 卷 m 北京：人民小版社，1 9 7 5 ：7 6 0 向土地上堆積物質(zhì)和勞動(dòng)力，難以取得好的經(jīng)濟(jì)效果，結(jié)果往往造成巨大浪費(fèi)5 。 ( 5 ) 丘金峰( 1 9 9 2 ，p 6 1 ) 認(rèn)為，城市土地利用的集約程度指單位面積城 市土地上的投資和使用狀況。衡量城市土地利用集約程度的指標(biāo)有：資金集 約度，即單位面積城市土地上的投資額；表現(xiàn)為土地上的土地投資占土地面積 之比。技術(shù)集約度，即土地之上建筑物或設(shè)施在施工中和落成后所應(yīng)用的先 進(jìn)技術(shù)程度，這往往可通過(guò)資金集約度反映。人口集約度。6 ( 6 ) 宋春華( 1 9 9 3 ，p 4 6 ) 認(rèn)為，土地集約經(jīng)營(yíng)程度，是指單位面積土地 投入的人力、財(cái)力、物力的狀況。單位面積上的人、財(cái)、物力投入水平高，則 集約經(jīng)營(yíng)的水平就高；反之亦然。反映集約經(jīng)營(yíng)程度的指標(biāo)有許多，如每平方 2 理盎得t 伊利，愛(ài)德華w 奠爾豪斯騰維藻( 譯) 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 m 北京：商務(wù)印書(shū)館，1 9 8 2 ：6 6 3 雷利巴洛維，谷樹(shù)忠( 譯) 十地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)c m 北京：北京農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社，1 9 8 9 ：1 5 4 馬克偉十地人辭典 m 長(zhǎng)春：長(zhǎng)春h ；版社，1 9 9 1 ：8 3 8 - 8 3 9 5 畢寶德土地經(jīng)濟(jì)學(xué) m 北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，1 9 9 1 ：1 3 9 - 1 4 1 6 丘金峰房地產(chǎn)法辭典 m 北京：法律出版社，1 9 9 2 ：6 1 浙江工業(yè)人學(xué)頌i ：學(xué)位論義資源緊約束下的杭州市十地集約利用形f 究 米的建筑投資量等等。7 ( 7 ) 肖夢(mèng)( 1 9 9 3 ，p 3 9 3 ) 認(rèn)為，城市土地集約化使用，可以多維地利用 城市土地的立體空間，并使城市土地一地多用。城市土地立體空間的多維利用， 就是利用土地的地面、上空和地下進(jìn)行各種建設(shè)。一地多用則是在同一塊土地 上根據(jù)需要安排各種不同用途的多種建設(shè)項(xiàng)目。這也就是提高城市土地利用率 的一種集約化利用方式。8 ( 8 ) 崔功豪等( 1 9 9 9 ，p 1 9 3 ) 認(rèn)為，土地利用的集約度，指單位土地面積 上投放的勞動(dòng)力、資金、技術(shù)等的數(shù)量，是反映土地利用水平的重要指標(biāo)之一。 單位土地面積投放的勞動(dòng)力和資會(huì)多，產(chǎn)量高，產(chǎn)出多，則土地利用的集約度 高，屬于集約經(jīng)營(yíng)；反之，則為土地利用的集約度低，屬于粗放經(jīng)營(yíng)。9 2 1 2 觀點(diǎn)評(píng)述 上述關(guān)于城市土地集約利用代表性的八個(gè)觀點(diǎn)，都是從各自專(zhuān)業(yè)的角度出 發(fā)而得出的結(jié)論，難免理解有所不同，各有側(cè)重點(diǎn)。基本可以分為兩類(lèi)：一類(lèi) 是從經(jīng)濟(jì)學(xué)投入產(chǎn)出的角度闡釋?zhuān)@類(lèi)觀點(diǎn)占大多數(shù)，如上述的( 1 ) 一( 6 ) 和( 8 ) 。這類(lèi)觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)在單位面積土地上多投入，以期高產(chǎn)出。另一類(lèi)是從土 地空間利用的角度闡釋?zhuān)湫偷睦邮切?mèng)的觀點(diǎn)。這類(lèi)觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)土地的空間 多維利用，以提高城市土地利用率促進(jìn)城市土地的集約化利用。 以上兩類(lèi)觀點(diǎn)，均在不同的角度對(duì)城市土地集約利用進(jìn)行了界定。據(jù)此，我 們可以認(rèn)為，城市土地集約利用可以從三方面考慮：土地單位面積上的投入、土 地單位面積上的產(chǎn)出、土地的利用程度。將集約利用從以上三個(gè)角度理解雖抓住 了問(wèn)題的本質(zhì)，但忽略了城市土地集約利用的前提與必要條件。大量的事實(shí)表明， 如果城市布局和用地結(jié)構(gòu)不合理，在城市建設(shè)中，即使投入再多，容積率和使用 強(qiáng)度再高，不僅不能達(dá)到最佳的利用效果，甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)效應(yīng)。因此，用地的合 理布局，結(jié)構(gòu)的優(yōu)化完善，良好的生態(tài)環(huán)境，是城市土地集約利用的前提，缺乏 上述條件，土地集約利用的目標(biāo)( 不斷提高土地使用效率和經(jīng)濟(jì)效益) 就要落空。 7 朱春華房地產(chǎn)人辭典 m 北京：紅旗版 1 ：1 9 9 3 ：4 6 8 肖夢(mèng)城市微刪宏舭絳濟(jì)學(xué) m 北京：人民版社，1 9 9 3 ：3 9 3 9 崔功豪 區(qū)域分析與規(guī)劃【m 】北京： 高等教育出版社，1 9 9 9 ：1 9 3 浙江工業(yè)大學(xué)碩士學(xué)位論文資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 2 1 3 城市土地集約利用的概念界定 根據(jù)上述分析，我們將城市土地集約利用的概念定義為：以合理布局、優(yōu)化 用地結(jié)構(gòu)和可持續(xù)發(fā)展的思想為依據(jù)，通過(guò)增加存量土地投入、改善經(jīng)營(yíng)管理等 途徑，不斷提高土地的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。本文探討的是土地集約利用，但以 工業(yè)用地為主，因此我們將工業(yè)用地集約利用的概念定義為：以工業(yè)合理布局、 優(yōu)化工業(yè)用地結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展思想為依據(jù)，通過(guò)增加工業(yè)存量土地 投入、改善經(jīng)營(yíng)管理等途徑，不斷提高工業(yè)用地的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。 關(guān)于工業(yè)用地集約利用的內(nèi)涵至少應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面： ( 1 ) 工業(yè)用地的集約利用以工業(yè)合理布局、優(yōu)化工業(yè)用地結(jié)構(gòu)為前提和必 要條件。若工業(yè)用地布局不合理，對(duì)居住區(qū)產(chǎn)生嚴(yán)重的環(huán)境污染，即使投入強(qiáng) 度高，土地不僅不升值，反而貶值。 ( 2 ) 工業(yè)用地集約利用的核心是不斷提高工業(yè)用地的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。 通過(guò)對(duì)單位面積工業(yè)用地上增加投入來(lái)提高土地利用率和土地產(chǎn)出率，提高土 地的經(jīng)濟(jì)功能和負(fù)荷能力，力爭(zhēng)獲得單位土地面積上的最大收益。將工業(yè)用地 集約利用理解為土地投入強(qiáng)度、土地深度利用與內(nèi)涵挖潛，抓住了工業(yè)用地集 約利用的本質(zhì)，這是工業(yè)用地集約利用的核心。 ( 3 ) 工業(yè)用地集約利用不僅要注重經(jīng)濟(jì)效益，更要關(guān)注社會(huì)、環(huán)境等綜合 效益，在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一。 ( 4 ) 工業(yè)用地集約利用是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，而不是一個(gè)靜態(tài)的終極目標(biāo)。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和科學(xué)技術(shù)水平的不斷提高，工業(yè)用地的效率也會(huì)不斷提高， 因此，工業(yè)用地集約利用是我們不斷追求的一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。 ( 5 ) 工業(yè)用地集約利用要體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的思想。工業(yè)用地集約利用不僅 要求結(jié)構(gòu)最優(yōu)、使用效益最大，同時(shí)也要求在土地利用過(guò)程中要以不損害未來(lái) 土地的開(kāi)發(fā)潛力為前提。從長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)來(lái)看，工業(yè)用地集約利用既要保證目前各 個(gè)行業(yè)合理用地，又要保證整個(gè)城市有足夠的預(yù)留空間和發(fā)展空間。 2 1 4 相關(guān)概念辨析 與土地集約利用相關(guān)的概念還有土地合理利用、土地可持續(xù)利用等，為了 浙江工業(yè)人學(xué)碩：e 學(xué)位論文 資源緊約束下的杭州市土地集約利用研究 準(zhǔn)確理解土地集約利用，我們有必要區(qū)分這幾個(gè)易混淆的概念。 ( 1 ) 土地集約利用與可持續(xù)利用的區(qū)分 土地可持續(xù)利用包含了土地開(kāi)發(fā)、利用、整治和保護(hù)。集約利用注重于生 產(chǎn)效率與經(jīng)濟(jì)效果，而可持續(xù)利用更強(qiáng)調(diào)環(huán)境效益，強(qiáng)調(diào)土地資源的合理配置 和協(xié)調(diào)發(fā)展，f 確處理近遠(yuǎn)期的各種利害關(guān)系。 ( 2 ) 土地集約利用與土地合理利用的區(qū)分 城市土地合理利用，是根據(jù)土地資源的特點(diǎn)，通過(guò)科學(xué)技術(shù)和規(guī)劃布局的 手段，協(xié)調(diào)人地關(guān)系以及人與資源、環(huán)境的關(guān)系，使城市土地具有最佳的空間 組合與利用方式，充分發(fā)揮土地功能要素在城市活動(dòng)中的作用，以期獲得最佳 的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)的綜合效益，并保持這種效益的長(zhǎng)期性。土地合理利用涉 及的內(nèi)容和范圍要比集約利用更為廣泛，基本上包含了土地集約利用的內(nèi)容， 而土地集約利用不能完全取代合理利用。 由于城市土地利用涉及面廣，要實(shí)現(xiàn)土地合理利用這個(gè)目標(biāo)，必須采取多 種途徑，如政策法規(guī)、規(guī)劃管理、經(jīng)濟(jì)手段、工程技術(shù)等綜合的措施：實(shí)現(xiàn)集 約利用的目標(biāo)最重要的是經(jīng)濟(jì)手段和管理手段。 2 2 城市土地集約利用的相關(guān)理論研究 隨著社會(huì)生產(chǎn)力和科技水平的發(fā)展，加速了世界范圍的城市化進(jìn)程，促進(jìn) 了城市規(guī)模的擴(kuò)張。工業(yè)革命后引發(fā)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和城市空間組織的大變革， 大規(guī)模的農(nóng)村人口、資本和技術(shù)涌入城市，城市規(guī)模空前膨脹，引發(fā)了一系列 問(wèn)題，使城市幾乎陷于癱瘓。 國(guó)外最早對(duì)城市土地利用進(jìn)行研究的是區(qū)位論學(xué)派，主要有以下理論： ( 1 ) 1 8 2 6 年德國(guó)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮杜能在孤立國(guó)農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之關(guān)系 中建立了以單一城市為中心，圍繞其安排土地使用的同心圓模式，為以后的城 市土地利用理論研究奠定了基礎(chǔ)。杜能提出了7 個(gè)理論假設(shè)，基于這些假設(shè)推 導(dǎo)出了級(jí)差地租收入的理論模型，得出以下兩方面結(jié)論：一、競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)決定 了農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格，距離市場(chǎng)越遠(yuǎn)的產(chǎn)品，運(yùn)費(fèi)越高，地租量越低。所以，總存 在一個(gè)距離使得地租量降為零。地租為零處是該農(nóng)作物種植的經(jīng)濟(jì)性極限。二、 對(duì)不同農(nóng)作物而言，土地產(chǎn)出能力不同，所以同一區(qū)位選擇不同的農(nóng)作物所獲 浙江r t 業(yè)大學(xué)頌 學(xué)位論文資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 得的地租量不同。同一區(qū)位上的土地面臨著不同農(nóng)業(yè)利用方式的選擇。結(jié)合以 上兩方面結(jié)論，杜能提出了農(nóng)業(yè)土地利用的同心圓模式，以城市為中心由內(nèi)到 t t 翅j 分為六個(gè)圈層。0 杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論采用了高度抽象和孤立化的分析方法，抓住了影響當(dāng)時(shí) 農(nóng)業(yè)土地利用的關(guān)鍵因子：土地位置和距離，揭示了土地區(qū)位利用的核心機(jī)制， 從理論上系統(tǒng)闡明了距離因素對(duì)農(nóng)業(yè)區(qū)位利用的影響。杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位決策的最 高準(zhǔn)則是農(nóng)產(chǎn)品成本最小化或銷(xiāo)售價(jià)格最大化。盡管它存在著忽視利潤(rùn)最大化 的缺陷，但這種決策思想的實(shí)質(zhì)是農(nóng)業(yè)布局要節(jié)約成本，以最小耗費(fèi)生產(chǎn)最多 產(chǎn)品的最優(yōu)化思想，符合土地集約利用的經(jīng)濟(jì)性原則。 ( 2 ) 1 9 0 9 年，德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯論工業(yè)的區(qū)位。從影響工業(yè)發(fā)展的 因素中提出了三個(gè)假設(shè)，定義了影響工業(yè)區(qū)位的三個(gè)基本因子。在上述基礎(chǔ)上， 韋伯分三步構(gòu)造工業(yè)區(qū)位論：一、只考慮運(yùn)費(fèi)對(duì)工廠區(qū)位的影響，以確定最低 運(yùn)費(fèi)區(qū)位。二、在考慮勞動(dòng)成本因子，由于工資率差異導(dǎo)致勞動(dòng)成本差異使得 運(yùn)費(fèi)指向的工廠區(qū)位發(fā)生偏離。三、在一二的基礎(chǔ)上又考慮了聚集與分散因子， 使得工廠區(qū)位再次發(fā)生偏離。他認(rèn)為，當(dāng)集聚布局所產(chǎn)生的費(fèi)用節(jié)約大于因離 開(kāi)運(yùn)費(fèi)和勞動(dòng)費(fèi)用綜合最低區(qū)位所需增加的費(fèi)用時(shí)，集聚布局在經(jīng)濟(jì)上是可行 的。 韋伯的工業(yè)區(qū)位論盡管高度抽象，一些理論假設(shè)與實(shí)際相差巨大，但他的 一些基本概念和理論分析框架，為后來(lái)的區(qū)位論分析奠定了基礎(chǔ)，具有重要的 價(jià)值。 ( 3 ) 1 9 2 5 年，美國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家e w 伯吉斯創(chuàng)立了“同心圓帶狀住宅區(qū) 位理論”，認(rèn)為城市地域受向心、專(zhuān)門(mén)化、分離、離心、向心性離心五種力的影 響，在五種力的綜合作用下，城市各地帶產(chǎn)生了地域分異，形成五同心圓構(gòu)成 的空間結(jié)構(gòu)。1 9 3 3 年，德國(guó)克里斯泰勒提出了中心地理論，認(rèn)為從中心地對(duì)周 圍地區(qū)負(fù)擔(dān)中心服務(wù)的范圍來(lái)看，距離最近、最便于提供貨物的服務(wù)地點(diǎn)應(yīng)位 于圓形商業(yè)區(qū)的中心。1 9 3 9 年，霍伊特在美國(guó)城市住宅附近的結(jié)構(gòu)與增長(zhǎng) 中批評(píng)了伯吉斯的同心圓帶狀理論的基礎(chǔ)上，提出了扇形區(qū)位論，認(rèn)為住宅區(qū) 傾向于沿著空 b j t d 時(shí)間最小的路徑由中心向外延伸，呈發(fā)散狀。1 9 4 5 年，烏爾 。昔振良等房地產(chǎn)絳濟(jì)學(xué)通論【m 1 北京：北京人學(xué)版禮，2 0 0 3 ：9 9 1 0 1 1 曾振良等虜?shù)禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論【m 】北京：北京大學(xué)版社，2 0 0 3 ：1 0 1 1 0 5 浙江t 業(yè)人學(xué)碩i ：學(xué)位論文資源緊約束下的杭州市地集約利用研究 曼和哈里斯在研究上述理論的基礎(chǔ)上，提出了城市多核心發(fā)展理論，認(rèn)為城市 的中心往往不止一個(gè)，而是由多個(gè)中心組成，城市實(shí)際上是靠這些城市中心及 其附近的工業(yè)、商業(yè)和住宅業(yè)的聯(lián)合擴(kuò)張來(lái)發(fā)展壯大的；在多個(gè)城市中心和城 市總體擴(kuò)張過(guò)程中，形成與之規(guī)模和特點(diǎn)相適應(yīng)的區(qū)位格局。除了上述經(jīng)典理 論外，還有狄更遜的“三地帶區(qū)位論”，溫哥和阿蘭索的“費(fèi)用替代區(qū)位論”?！?上述理論都屬于簡(jiǎn)單的圈層研究體系，主要停留在對(duì)城市土地利用空間結(jié) 構(gòu)的描述階段，并不能解釋清楚某種特定的土地利用模式及其增長(zhǎng)趨勢(shì)的形成 原因，也不能用來(lái)決定城市系統(tǒng)變化對(duì)土地利用模式的影響。 6 0 年代出現(xiàn)了行為學(xué)派對(duì)城市土地利用進(jìn)行研究。它們認(rèn)為，因?yàn)閮r(jià)值觀、 思維習(xí)性、知識(shí)水平和對(duì)信息的掌握等方面的影響，人不可能是完全理性的。在 現(xiàn)實(shí)社會(huì)中人們的土地利用行為和區(qū)位決策從來(lái)都沒(méi)有使自己的利益最大化。 同時(shí)，最優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益和最佳效用也不是人們土地利用決策的唯一動(dòng)因和目標(biāo)?！啊?行為學(xué)派強(qiáng)調(diào)對(duì)人的研究，提倡把人的價(jià)值觀、意識(shí)和能動(dòng)性等非經(jīng)濟(jì)的社會(huì)動(dòng) 力因素納入城市土地利用的研究范疇，用城市社會(huì)系統(tǒng)來(lái)代替市場(chǎng)作為土地利 用區(qū)位決策的場(chǎng)所。行為學(xué)派的代表性理論為決策分析模型和城市土地利用的 互動(dòng)理論。 ( 1 ) 決策分析模型，認(rèn)為土地利用的區(qū)位決策是“源于日常相互聯(lián)系的需 要和渴望”，從而，較經(jīng)濟(jì)區(qū)位理論更進(jìn)了一步。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)因素本身也必須從人 類(lèi)相互聯(lián)系的需要的角度來(lái)解釋?zhuān)黄浯?，它還辨認(rèn)出了政府和市場(chǎng)兩者都是調(diào)控 城市土地利用區(qū)位決策的重要機(jī)制，并提出用城市社會(huì)系統(tǒng)來(lái)代替市場(chǎng)作為土 地利用區(qū)位決策的場(chǎng)所。h ( 2 ) 城市土地利用的互動(dòng)理論，認(rèn)為一個(gè)城市地域的空間結(jié)構(gòu)基本上是由 四部分組成的：隨空間分布而變化的不同活動(dòng)之間在功能上的依賴或聯(lián)系；人類(lèi) 相互作用的空間模式；通訊聯(lián)系和交通網(wǎng)絡(luò)的空間形式；活動(dòng)場(chǎng)所的區(qū)位。非 地域城市范圍主要通過(guò)對(duì)各利益社區(qū)之間的通訊聯(lián)系流量來(lái)界定。有限的城市 地域可以通過(guò)各種通訊渠道，具有疆界上無(wú)限制的非地域城市范圍。從而，一個(gè) 城市的土地利用模式既受城市范圍內(nèi)也受城市范圍外各種條件的影響。噶 2 曾振良等 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論【m 】北京：北京大學(xué) n 版社，2 0 0 3 ：1 0 6 1 1 0 3 c h a p i nfs 。k a i s e re j u r b a nl a n du s ep l a n n i n g 【m 】u n i v e r s i t yo fi l l i n o i sp r e s s ，19 6 7 ：1l 4 c h a p i nfs k a i s e rej u r b a nl a n du s ep l a n n i n gf m 】u n i v e r s i t yo f i l l i n o i sp r e s s 1 9 6 7 ：2 0 5 w e b b e r m m e x p l o r a t i o n si n t ou r b a ns t r u c t u r e ，p h i l a d e l p h i a 【m 】u n i v e r s i t yo f p h i l a d e l p h i ap r e s s ，1 9 6 4 ：7 9 1 5 3 浙江工業(yè)人學(xué)碩1 ：學(xué)位論文資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 行為學(xué)派側(cè)重于考察人的決策行為及認(rèn)知行為與土地利用的關(guān)系，較少考 慮城市土地利用的空間結(jié)構(gòu)模式；并且過(guò)于注重個(gè)人行為的影響力，而忽略了社 會(huì)結(jié)構(gòu)的制約作用，因而也具有較大的局限性。 另外，對(duì)城市土地集約利用的研究還涉及很多經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，主要有： ( 1 ) 土地報(bào)酬遞減規(guī)律 最早發(fā)現(xiàn)這一規(guī)律的是威廉配第，他認(rèn)為，一定面積的土地的生產(chǎn)力有一 最大限度，超過(guò)這一限度之后，土地生產(chǎn)物的數(shù)量就不可能隨著勞動(dòng)的增加而增 加了。土地報(bào)酬遞減規(guī)律的思想經(jīng)過(guò)多年的演變發(fā)展，其內(nèi)涵得到進(jìn)j 步的豐富 和完善。德國(guó)t 布林克曼( 1 9 8 4 ，p 3 5 ) 著的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)學(xué)，“土地收益遞 減規(guī)律”具體表述如下：土地收益變動(dòng)規(guī)律是指，在一定的自然、技術(shù)、管理?xiàng)l 件下，在一定面積的土地上不斷追加物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的投入量，則土地收益( 表 現(xiàn)為邊際產(chǎn)量、平均產(chǎn)量和總產(chǎn)量) 便不可避免地會(huì)經(jīng)歷由增加、不變到下降的 變動(dòng)過(guò)程。對(duì)土地投資的合理的集約度就是集約邊際，集約邊際是指邊際成本超 過(guò)邊際收益前最后一個(gè)連續(xù)變動(dòng)投入所達(dá)之點(diǎn)，即邊際成本等于邊際收入之點(diǎn)。 集約度超過(guò)集約邊際，必然導(dǎo)致?lián)p失或者不再符合土地經(jīng)營(yíng)的目的。坩 土地報(bào)酬遞減規(guī)律表明：( 1 ) 在單位面積的城市土地上，人們?yōu)榱颂岣咄恋?利用的集約水平，投入各種生產(chǎn)要素，但土地利用的集約水平并不是與各種生產(chǎn) 要素的在單位面積土地上所投入量成正比的，而要根據(jù)報(bào)酬遞減規(guī)律，找出生產(chǎn) 要素的最佳投資點(diǎn)。( 2 ) 報(bào)酬遞減規(guī)律是在其他生產(chǎn)要素固定在某一水平上，而 只研究其中一種生產(chǎn)要素與總產(chǎn)量關(guān)系的理想規(guī)律。 ( 2 ) 替代原理 在日常生活中，人們往往傾向于購(gòu)買(mǎi)同類(lèi)同用途商品中的廉價(jià)商品。一般說(shuō) 來(lái)，當(dāng)兩種或兩種以上的商品在質(zhì)上具有同樣用途，或者同樣使人滿意的時(shí)候， 人們?cè)敢庖再?gòu)買(mǎi)低價(jià)商品替代高價(jià)商品。 這一原理，一方面支配著土地從一種用途轉(zhuǎn)向另一種用途。在城市中，對(duì)同 一塊地來(lái)說(shuō)，商業(yè)用地帶來(lái)的純收益高于住宅用地，而住宅用地又高于工業(yè)用地。 如果地價(jià)上漲，在土地規(guī)劃所許可的條件下，土地用途會(huì)從低收益使用轉(zhuǎn)向高收 益使用。如在城市中，就從工業(yè)用地轉(zhuǎn)向住宅用地，或從建住宅轉(zhuǎn)向建設(shè)商業(yè)貿(mào) 6 特奧多爾，布林克曼，劉瀟然( 譯) 農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)學(xué) m 北京：農(nóng)業(yè)出版社，1 9 8 4 ：3 5 7 m a n k i wg p r i n c i p l e so f e c o n o m i e s 【m 】t h ed r y d e np r e s s ，1 9 9 8 ：1 6 3 浙江工業(yè)人學(xué)碩上學(xué)位論文資源緊約束下的杭州市土地集約利用研究 易大廈。替代原理另一方面是使人們?cè)诮M織生產(chǎn)時(shí)，盡量用同種功用的低價(jià)因素 替代高價(jià)因素。集約經(jīng)營(yíng)和粗放經(jīng)營(yíng)就是該理論思想的具體實(shí)踐。 對(duì)城市土地的集約利用還要考慮到可持續(xù)發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展是指既能滿足當(dāng) 代人的需求而又不對(duì)滿足后代人需求的能力構(gòu)成危害的發(fā)展。這一定義從哲學(xué)和 戰(zhàn)略高度對(duì)可持續(xù)發(fā)展進(jìn)行了概括，為世界各國(guó)所普遍接受?？沙掷m(xù)發(fā)展以保護(hù) 自然為基礎(chǔ)，與資源和環(huán)境的承載力相協(xié)調(diào)的發(fā)展，不僅重視數(shù)量的增長(zhǎng)，更追 求質(zhì)量的改善、效益的提高、能源的節(jié)約，是與社會(huì)進(jìn)步相適應(yīng)的發(fā)展，并提出 了公平性、可持續(xù)性、共同性等原則，體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)環(huán)境效 益有機(jī)的結(jié)合。 土地作為一種有限性和位置固定的自然資源，人們?cè)诶脮r(shí)必需以可持續(xù)發(fā) 展理論為指導(dǎo)，合理高效地利用。開(kāi)展城市土地集約利用評(píng)價(jià)工作的一個(gè)重要目 的就是為實(shí)現(xiàn)城市土地的可持續(xù)利用尋求理論依據(jù)、技術(shù)支撐和可行性途徑。因 此，在提高城市土地集約利用過(guò)程中，不能只關(guān)注土地的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也要提 高土地利用的生態(tài)效益，促使土地集約利用向生態(tài)集約型利用方式邁進(jìn)。 2 3 城市土地集約利用的定量評(píng)價(jià)研究 2 3 1 定量評(píng)價(jià)的方法研究 評(píng)價(jià)方法是城市土地集約利用定量評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)，目前定量評(píng)價(jià)城市土地集 約利用的方法主要有兩類(lèi)，一類(lèi)是結(jié)合我國(guó)各個(gè)城市的實(shí)際情況，根據(jù)不同的 空間層次，設(shè)計(jì)一套評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和評(píng)價(jià)方法，對(duì)城市土地集約利用進(jìn)行定量