蘇城匯金大廈項目可行性研究報告宿遷市蘇城置業(yè)有限公司江蘇天園項目管理集團有限公司二九年七月目錄一、報告摘要51.1總論2開發(fā)企業(yè)1.3項目簡介1.4項目經(jīng)濟效益指標1.5結(jié)論、風險及建議項目概況二、項目概況91項目綜述1.1項目位置2項目用地2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司2.1用地面積2.2地塊形狀2.3地塊現(xiàn)狀2.4項目經(jīng)濟技術(shù)指標3項目發(fā)展狀況3.1項目發(fā)展單位簡介2 3.2項目法律手續(xù)三、項目投資環(huán)境121宏觀經(jīng)濟分析1.1全國 經(jīng)濟環(huán)境3 1.2宿遷經(jīng)濟環(huán)境、地產(chǎn)市 分析291市 總 4.1.1 市 總 分析2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司4.1.2市房地產(chǎn)市 總 分析42市 市 分析4.2.1 4 2.2 業(yè) 4.3市 分析4 3.1 4.3.2 業(yè) 、項目發(fā)展 位 1項目SWOT分析2發(fā)展 3形 位4產(chǎn) 位5 位5.6 位2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司5.6.1整體目標客戶定位5.6.2重點目標客戶鎖定7 位5.7.1根據(jù)市場比較法測算5.7.2策略調(diào)價、營銷策 1策 6.1.1入市推廣策略6.1.2持續(xù)期銷售策略6.1.3尾期銷售策略2現(xiàn)場包裝6.2.1銷售中心包裝6.2.2 施工工地包裝6.2.3外立面包裝2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司6.2.4小區(qū)內(nèi)部道路包裝6.2.4 樣板房包裝3營銷費用6.3.1總費用6.3.2總 currency1七、“業(yè)管理策 1“業(yè)管理 、項目fifl 建 8.1.項目fifl8.2.建九、項目建 及標 9.1 建面積 ”9.2 標9.3、 項目一 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司、建 10.1、建 地環(huán)境10.2、總 劃10.3、建10.4、結(jié)10.5、公用10.6、 一、項目環(huán)境 動211.1、要 狀況11.2、動currency1全10.3、建 二、項目 currency1 三、投資 資 13.1、投資 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司13.2資 、風險分析及 策 14.1市 風險分析14.2、經(jīng)營管理風險分析14.3、 分析 、 效益分析9綜 92010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司一 報告摘要 1.1總論宿遷市經(jīng)濟建 宿遷市 城市 發(fā)展 地 房地產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟建 宿遷經(jīng)濟發(fā)展 到 足輕重 用 而 國民生活 提高 民眾居 質(zhì)要 也日益增高 如何滿足大群眾 高質(zhì)量居 質(zhì)乃至便捷 業(yè)劃迫切要 不僅是政府部門長期以來重要課題 并且也是房地產(chǎn)企業(yè) 責任之一 200 年1-12月 宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)投資 額總 7.07億元 上年同期相比增長 .% 巨大居 投資 帶動 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 同時也 宿遷市現(xiàn)代大 都市化城市建做出 貢獻 根據(jù)當前宿遷房地產(chǎn)市 分析：2009年房地產(chǎn)投資仍高增長 宏觀調(diào)控 用下 宿遷也出臺 針 小高層、小 政策補貼2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司減免契稅優(yōu)惠政策 這些政策出臺使2009年房地產(chǎn)市 再次火熱 雖然房屋銷售量呈上升趨勢 投資熱點以及部分優(yōu)質(zhì)項目仍集 優(yōu)惠政策 -小高層、小 可以預(yù)見：房地產(chǎn) 穩(wěn)有升態(tài)勢不改變 本項目用地位 宿遷市老城 城市劃 核心地帶 該宗地總劃用地6 033 米 總建面積38,500萬 米 蘇城匯 大廈建項目本 建高 質(zhì) 營造市 心 業(yè)氛圍開發(fā)理念 努力將該項目建成 宿遷市房地產(chǎn)旗幟 營造出 城市發(fā)展相 人 、 而 滿活力 居 環(huán)境 1.2開發(fā)企業(yè)宿遷市蘇城置業(yè)有限公司是宿遷 業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)公司 項目業(yè) 本 況如下：1、法人代 ： 2、法 地fl：宿遷市宿城 3、 資本：人民 800萬元2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司4、營業(yè) ：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售 5、開發(fā)資質(zhì)：國 房地產(chǎn)開發(fā)三 企業(yè)6、 用 ：AAA7、公司管理團 ：公司 有一 風 、管理理念 、開管理團 有一業(yè) 技術(shù)、 風currency1高、 技術(shù)人 管理人 公司現(xiàn)有 人 業(yè)技術(shù)人 人 “年 公司管理人 技術(shù)fi分fl 有生、本、 及高、 、經(jīng)濟 公司”長 宿遷房地產(chǎn)業(yè) 至 有房地產(chǎn)開發(fā)年業(yè)經(jīng) 穩(wěn) 項目fi見 、 管理理念 市 位 項目開發(fā)成高 宿遷市蘇城置業(yè)有限公司是 、 、 、 投資 建,要”房地產(chǎn)開發(fā)、銷售 資本人民 800萬元 企業(yè)經(jīng)營狀況 有 發(fā)展 力 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司 1.3 項目簡介本項目位 市 心老城 大 用地面積6 033 米 建面積38,500 米 建 不大 55% 建高 控 24層以下 全部 成時 2年 24 月 2011年6月 本項目將建成 業(yè)房產(chǎn)+高層 綜 房地產(chǎn)開發(fā)項目 以公司 有資 公司銷售資 補 部分 動資 資不足部分以 款補足 1.4項目經(jīng)濟效益指標項目總投資：80 000 000元項目銷售：90 000 000元 銷售：95% 業(yè)銷售：100%2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司稅后 54,114,992成本 ：20.00%”部益(FIRR)：34.27%現(xiàn)(FNPV): 45,560,272動態(tài)投資 期：1.87年款 期：2年 1.5 結(jié)論、風險及建議A結(jié)論本項目開發(fā) 法本項目地使用 項建手續(xù) 此 我后面分析測 假 本項目地、立項、開發(fā)建、銷售 面“遵照國 及宿遷市房地產(chǎn)項目開發(fā) 序及 根據(jù)測 預(yù)測銷售 、銷售下 本項目 備 可 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司B風險及建議宿遷市房地產(chǎn)市 小 屬 封閉 市 此 要切 慮市 量 市 銷售 奏本地塊雖然地成本 低 但仍 要 控 成本 管理成本 分 用地塊位置優(yōu)勢 地資 知名 業(yè)公司、 牌力建公司 強強聯(lián) 打造小 牌 企業(yè) 牌 理市 營銷 擴大媒 重營銷 證銷售資 款 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司二 項目概況 2.1項目綜述2.1.1 項目位置項目位 宿遷市 心, 至鳳凰城用地, 至鳳凰城用地 西至大、人民 12米 北至漁市口 15米 2.2 項目用地2.2.1用地面積項目總劃用地面積6 033 米,項目總建用地面積38,500米,積不大 6.5, 建高 控 24層以下 2.2.2 地塊形狀地塊呈長形, 形狀 則 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司2.2.3 地塊現(xiàn)狀項目用地地勢 坦,三通一 , 備建 圖1：地塊現(xiàn)狀 圖2.2.4 項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標根據(jù)委托提 資料,本項目 項經(jīng)濟技術(shù)指標如下 所示:項目 劃指標建占地面積 6 033 m總建面積 38,500 m用地 質(zhì) 用地地使用年限 70年建 55%綠化 5%2.3項目發(fā)展狀況2.3.1項目發(fā)展單位簡介宿遷市蘇城置業(yè)有限公司成立日期:二零零九年 月二三日； 號:32130000034484；編號:321300000200905130004S； 所：宿遷市宿城 ；法 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司代 人: ； 資本:800萬元；企業(yè)類 :有限公司 然人控股；經(jīng)營范圍:房地產(chǎn)開發(fā)、銷售 營業(yè)期限: 二零零九年 月二三日至二零一二年 月二二日 宿遷市蘇城置業(yè)有限公司地儲備 況：宿遷市宿城 鳳凰城用地面積 9.05畝 6033 米 以 測 .項目法律手續(xù)本項目地、立項、開發(fā)建 面“遵照國 及宿遷市房地產(chǎn)項目開發(fā) 序及 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司三 項目投資環(huán)境.宏觀經(jīng)濟分析.全國 經(jīng)濟環(huán)境2008年國民經(jīng)濟 發(fā)展勢全國國”生產(chǎn)總300 670億元 按可比 比上年增長 9% 一產(chǎn)業(yè)增34 000 億元 增長5.5% 二產(chǎn)業(yè)增 146 183億元 增長 9.3% 三產(chǎn)業(yè)增120 487億元 增長9.5% 全國地產(chǎn)市 狀況房地產(chǎn)市 繼續(xù)持增長勢 8年 我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、城市化 、居民 提高及政府啟動” 政策 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司都 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 活力 諸 素驅(qū)動下 房地產(chǎn)市 也繼續(xù)持高位運狀態(tài) 預(yù)9年房地產(chǎn)市發(fā)展題 結(jié)調(diào) 范是線 市 系將 一步 善 兩旺 業(yè)繼續(xù)持增長勢 a 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長 但增幅逐漸 落9年房地產(chǎn)投資增長將 放慢房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可 小 但企業(yè) 差異將很大產(chǎn) 結(jié)調(diào) 步伐 建材 高技泛應(yīng)用外資 房地產(chǎn)企業(yè)將強聯(lián)盟 海外資 同時 國”房地產(chǎn)企業(yè)也將強聯(lián)盟 以應(yīng)發(fā)展要 應(yīng) 來 面挑 b 房 地域分化 走勢溫 落國 政策調(diào)控 外部經(jīng)濟雙篩 用下 2008年我國房地產(chǎn)市銷售下降 房空置面積增 售 增幅 落 市 銷售 齊升 面開始改觀 預(yù)測9年房 將呈溫 落態(tài)勢 房地產(chǎn)2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司業(yè)兩年將 落盤 房改以及相關(guān)政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年 分釋放后 趨 遞減 人購買繼續(xù)成 市 域發(fā)展不 衡 房 發(fā)展趨勢呈現(xiàn) 大差異 高發(fā)展 西部地 將持增長勢 發(fā)展成熟 部沿海地 房 則出現(xiàn)調(diào) 落 c 牌化將成時尚 業(yè)競爭走向以 牌 核心來重 企業(yè) 配置資 重要機 房地產(chǎn)開發(fā)市 初露端倪 并出現(xiàn) 一像萬這樣營造 牌比 成企業(yè) 受到市 捧 9年 房地產(chǎn)業(yè)將秉承 牌化發(fā)展趨勢 化、 牌化繼續(xù)成 時尚 成 房地產(chǎn)企業(yè)競爭 勝重要策 d 停止出讓fl墅用地 調(diào) 房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)切 地資 近兩年來出臺 項法律法 如建項目用地預(yù) 管理 法、城 建用地增減 點管理 法、2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司地調(diào) 法 地 用總 劃 城市劃范地市 序 止 市動 造成風險 國資 部強地 應(yīng)調(diào)控 控 地 應(yīng)總量 fl是 用地 應(yīng)量 優(yōu)化地 應(yīng) 結(jié) 止 市動 帶來風險 停止fl墅類用地地 應(yīng) 過量 應(yīng)地要 理 通上 過地可以 當增當?shù)鼐用褓徺I并居 通地 應(yīng) 但也要 市 力 控 總量 e 一步強房地產(chǎn) 業(yè) 管理年 月 日 國人民 下發(fā)關(guān) 一步強房地產(chǎn) 業(yè) 管理通知 通知要 ：強房地產(chǎn)開發(fā) 款管理 范 款投向 房地產(chǎn)開發(fā) 款 應(yīng) 備地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、 用高、 有 款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 款應(yīng)重點 持 低 購買力 項目 大 、大面積、高 房、fl墅 項目應(yīng)當限 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 款 有資 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司指所有益應(yīng)不低 開發(fā)項目總投資 地儲備機發(fā)放 款 款 款額 不過所購地 款期限 長不過年 減輕款人不必要currency1“ 業(yè) 購買 結(jié) 封 房 人發(fā)放 人 房 款 款人 人 房 款購買 一 房 付款比 仍fi 購買 二以上 fl 二房 應(yīng) 當提高 付款比 款人 人 業(yè)用房 款比不過 款期限 長不過年 所購 業(yè)用房 驗房屋 款人以 兩用房名 款 業(yè) 一律按照 人 業(yè)用房 款管理 fi 受到 年到年 國”房產(chǎn)市 過熱 年上年政策 本都是續(xù)年 圍 過熱、 通向 根” 政策” 年房產(chǎn)市 政策出 房地產(chǎn)市 相關(guān) 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司政策 年初控 二房 到 改善 房 以及年初次調(diào)高款備 、升currency1到年次調(diào)低款備 、降currency1 年下年 政策 上年相比 經(jīng) 后政策動 年下年后 國 政策逐漸放 宏觀調(diào)控針 一一控 向 止經(jīng)濟下 天” 續(xù)三次降currency1 之高 見 款市 之不升溫 此后 降currency1、 房優(yōu)惠、 通 房標調(diào) 、二房 一系 房 政策出臺 款成 量出現(xiàn) 升 受到國 經(jīng)濟 機 房 政策動將 年有 現(xiàn) .2宿遷市宏觀市 環(huán)境分析宿遷市概況2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司宿遷市是1996年7月經(jīng)國 立地 市 位 江蘇北部 屬沿 海線經(jīng)濟帶、沿海經(jīng)濟帶、沿江經(jīng)濟帶 是蘇、 、 三 之通 是 大 城市群 城市海經(jīng)濟 心城市之一 現(xiàn) 、宿 、宿城 以及宿遷經(jīng)濟開發(fā) 、市 城開發(fā) 、 蘇 業(yè)園 蘇宿業(yè)園 104 、4 ” 、1149 居 市域總面積8555 公 總?cè)丝?31萬 宿遷 境”有江蘇 發(fā)現(xiàn) 人類活動fl 相、 、三代 代 此生currency1 代置下相 宿 代改宿遷至 綿 長河 宿遷培育 無數(shù)光照 英雄人“ 西楚霸王項羽 夫人虞姬演繹 氣吞山河、 千霸王fl姬動人故” 劉少奇、陳毅 老一輩革命 曾此運 帷幄 浴血奮 宿遷 通發(fā)達 京滬、寧宿 高縱貫 北 鹽 高橫穿 西 三高公 宿 、宿 一 公 環(huán)城60 公 高公 圈 市 城“可10分鐘” 高公 205國、305國、京杭大運河、 長鐵 穿境” 市 距觀音國 機 58公距白塔埠機 100公 宿遷資 豐 是聞名全國楊樹之 、 產(chǎn)之 、花卉之 蠶繭之 活立木蓄積量1000余萬立米螃2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司蟹產(chǎn)量全國 一 魚出口量江蘇 一洋河、雙溝大曲居國名酒之 蜚聲 外spcc絹絲出口量占全國絹絲出口總量一以上石英砂、陶儲量5億噸 藍晶石、黃砂儲量居全國 市之 宿遷發(fā)展迅猛 建市僅年時 全市地 生產(chǎn)總增長 2.6倍 政總增長 4倍 地 政一般預(yù) 增長 4.9倍 近兩年 全市 以上業(yè)企業(yè)增、業(yè)用電量、地 政一般預(yù) 、 用外資 到帳、 出口總額 經(jīng)濟指標增“居江蘇 位 一、政策法律環(huán)境分析2002年至 國 、江蘇及宿遷市頒fi 一系 法 促 房地產(chǎn)業(yè)康持續(xù)發(fā)展：1、范房地產(chǎn)開發(fā) 法：關(guān) 一步強房地產(chǎn) 業(yè) 管理通知國人民 2002年 月 旬下達 關(guān) 一步強房地產(chǎn) 業(yè) 管理通知 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資 力提出 要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 開發(fā) 款必須 備國有地使用證、建用地劃許可證、建 劃許可證 建 許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 款 有資 指所有益應(yīng)不低 開2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司發(fā)項目總投資 業(yè) 購買 結(jié) 封 房 人發(fā)放 人 房 款 房地產(chǎn) 政策房地產(chǎn)開發(fā) 款到費 款 “提高 門檻 房地產(chǎn)開發(fā)步伐放慢 但 穩(wěn) 那些靠資 運 跳躍發(fā)展企業(yè)將 有生 礎(chǔ) 這將促成房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰 有 房地產(chǎn)市 康發(fā)展 宿遷城市化 業(yè)化 、城市人口增 我市迫切 要決 房或租房問題 此種下 宿遷房地產(chǎn)業(yè)迎來 發(fā)展機遇 一步搞活房地產(chǎn)市 市建管部門按照國 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān) 結(jié) 宿遷房地產(chǎn)發(fā)展 況 一系 政策 一系 政策 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)立、資質(zhì)管理 重 調(diào) 這些 有效提高房地產(chǎn)開發(fā)公司素質(zhì) 促 房地產(chǎn)企業(yè)范發(fā)展 同時 市建房地產(chǎn)管理部門 積 采 有效強 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資 管理 有效 止 諸如問題 盤 爛尾 盤出現(xiàn) 小業(yè) 益 促 宿遷房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn) 、康、持續(xù)發(fā)展 2、范 頓市 法：2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789江蘇天園項目管理集團有限公司 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