關(guān)于策劃的一些理念 交 流 關(guān)于重慶房地產(chǎn)市場 城市向北 北部已經(jīng)確立了住宅發(fā)展的核心地位 ,并擁更多潛在用地 ； 但很重要的問題已經(jīng)凸顯出來 :未來還有哪些人入住北部 ? 重慶目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 /城市化速度 /外來人口量 /其它區(qū)域留客能力的增強(qiáng)等 . 點(diǎn)式城市布局基本完成 南岸 /楊家坪 /沙坪壩 /解放碑 /觀音橋五大商圈相繼確立并將陸續(xù)完成 ； 茶園 /西永 /北部新區(qū) /濱江路是未來數(shù)年四個(gè)大的版塊 ； 辦公區(qū)域除解放碑外 ,其余仍相對平衡 ,觀音橋可能發(fā)展得稍快一些 . 我們可能遇到的項(xiàng)目特征 濱江路項(xiàng)目 ,體量 100-400畝 ,高層為主 ； 近郊項(xiàng)目 ,公共交通時(shí)間成本為 1小時(shí)左右 ,配套差 ,小高層或高層 ,競爭激烈 ,10 50萬方 (建筑面積 )為主 ； 周邊區(qū)域項(xiàng)目 ,如兩路回興 /李家沱魚洞 /北碚 附近區(qū)縣 ,永川 /萬州 /達(dá)州 /長壽等 個(gè)盤與整體市場 整體市場不太容易重現(xiàn) 2003 2004的火爆 ； 市場需求在體量 層面上已經(jīng)得到極大滿足 ； 新的需求成長緩慢且相對狹窄 ； 外來需求量無明顯改善跡象 . 所以 ,個(gè)盤競爭會相當(dāng)激烈 ,尤其是主城區(qū)土地開發(fā)殆盡的情況下 .當(dāng)然 ,近兩三年內(nèi)濱江一線項(xiàng)目還會有一波攻勢 . 關(guān)于開發(fā)商 開發(fā)商對我們的意義 不管好與不好 ,我們大多數(shù)人都住著他們修的房子 ； 不管有多高 ,重慶開發(fā)商的利潤都沒有外地的高 ； 不管多與少 ,策劃費(fèi)與傭金是開發(fā)商付的 ； 不管誰出錢 ,外出考察都是開發(fā)商逼出來的 ,受益最大的卻是我們自己 ； 啟動(dòng)并發(fā)展壯大了市場 ,使我們就業(yè) . 認(rèn)識開發(fā)商 開發(fā)商形成的三個(gè)階段 市場啟動(dòng) ,需求被激發(fā)而拉動(dòng)價(jià)格及消化量的階段 ,開發(fā)商賺在第一階段的眼光和膽色 ； 供需相對穩(wěn)定 ,市場態(tài)勢平緩 ,開發(fā)商賺在土地差價(jià)及綜合資源運(yùn)作能力 ； 供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求 ,利潤下降并相對透明 ,只能依靠專業(yè)和市場運(yùn)作賺錢 . 認(rèn)識開發(fā)商 開發(fā)商的主要構(gòu)成 本土成長的龍湖 金科 華宇 協(xié)信 南方 同創(chuàng)等 ,他們需要尋找下一步發(fā)展的方向和信心 ； 外來開發(fā)商華立 /奧園 /融科 /棕櫚泉 /陽光 100/國美 /首創(chuàng) /招商 ,路在何方 ? 其它資金介入房地產(chǎn)的大川 /美心 /隆鑫 /東原等 ,又需要什么 ? 與鯊?fù)?(僅供參考 ) 做策劃師有很多機(jī)會與開發(fā)商老板溝通 ,每一個(gè)老板都是一條鯊魚 ,性兇猛而狡詐 ； 策劃師跟開發(fā)商合作做事就像是與鯊?fù)?,其目標(biāo)就是讓自己也變成一條鯊魚 ； 項(xiàng)目是開發(fā)商和策劃師學(xué)習(xí)的最好舞臺 ,誰用心更多 ,誰游得更快 ,就可以拋離對手 ； 開發(fā)商對你的尊重一為專業(yè) ,二為實(shí)務(wù) ,三為還沒有看清 ,所以適當(dāng)?shù)木嚯x感是必要的 . 出道你早 ,專業(yè)我高 開發(fā)商都是聰明人 ,閱歷也豐富 ,成就也相當(dāng)不錯(cuò) ,所以好像溝通起來很難 ； 適當(dāng)?shù)淖鹬厥怯斜匾?,但切無須變成一種心理負(fù)擔(dān)或壓力 ； 我們有我們的專業(yè) ,有我們的體系去保障運(yùn)作 ,這是開發(fā)商做不到的 ,這也是中原能夠生存近三十年而且越來越壯大的原因 . 關(guān)于策劃 策劃師 最令我尊重的職務(wù) 關(guān)于策劃 關(guān)于 師 關(guān)于房地產(chǎn)策劃師 應(yīng)用到的相關(guān)專業(yè) 建筑 廣告 行銷 (營銷 ) 園林 語文 統(tǒng)計(jì) 風(fēng)水 市場研究 . 供應(yīng)與需求 這是房地產(chǎn)市場最基本的判斷標(biāo)準(zhǔn)之一 ； 從累積的數(shù)據(jù)來分析 ,可以看出發(fā)展動(dòng)態(tài) ； 結(jié)合政府規(guī)劃 (當(dāng)然要觀察其實(shí)施的真實(shí)性 ),可以得出未來需求及供需關(guān)系 ! 從目前重慶市場來看 ,供大于求特征顯著 ,主要是由于政府對土地控制不力造成 ； 也正是這種狀況 ,營銷策劃才有了更大的必要性和生存空間 ! 如何理解策劃其實(shí)是一項(xiàng)管理工作 重慶市場開發(fā)商成熟度有限 ,需要策劃做的不僅僅是創(chuàng)意或建議 ,更多是一種執(zhí)行 ； 策劃需要考慮到消費(fèi)者需求和關(guān)心的每一個(gè)細(xì)節(jié) ； 策劃的效果要通過許多環(huán)節(jié) 許多人去切實(shí)執(zhí)行才能體現(xiàn)出來 ； 資源統(tǒng)籌 事務(wù)統(tǒng)籌 ,所以是一項(xiàng)管理工作 . 完整性 除了促銷方案 ,沒有一個(gè)策略可以單獨(dú)地評判其效果 ； 核心解決要素只是解決了定位問題 ,而營銷體系中許多環(huán)節(jié)同樣重要 ； 策劃師的方案如果不完整 ,那最終執(zhí)行的效果就會更不完整 !策劃師做到 80分 ,最后項(xiàng)目可能只有 60分 ! 一開始就要有整合營銷概念 ,不能頭疼醫(yī)頭 ! 可執(zhí)行性 拿來主義在信息時(shí)代被廣泛應(yīng)用 ,也被濫用 ,有些很難實(shí)施的要求被不斷提給開發(fā)商 ； 把開發(fā)商的銀子當(dāng)作一個(gè)試驗(yàn)品 ,這個(gè)方案不行就換另一個(gè) ,結(jié)果效果不好又影響合作 ； 事前準(zhǔn)備 ,包括生活中點(diǎn)滴的積累 ；避免開會時(shí)面面相覷的尷尬 ,提前量是很重要的 ,一個(gè)好的策劃人應(yīng)該具備這樣的基本意識 . 有效的評估和反饋機(jī)制 一個(gè)方案最終效果好不好 ,應(yīng)有一個(gè)良好的評估機(jī)制 .這個(gè)機(jī)制不是死的 ,因?yàn)轫?xiàng)目和階段性差別太大 .但如果能盡量聽取到相關(guān)批評意見 ,則對項(xiàng)目和個(gè)人 ,都善莫大焉 ； 反饋則是必要而系統(tǒng)的 ,應(yīng)該有數(shù)據(jù)和指標(biāo)的體現(xiàn) ,包括當(dāng)前量和累積量 .從而得出相關(guān)的分析和判斷 . 策劃師 :你的戰(zhàn)場在案場 ! 開盤以前我們要做好所有的布置 ,案場有太多細(xì)節(jié)需要我們?nèi)ヌ幚?； 開盤后我們要準(zhǔn)確了解來客動(dòng)態(tài) ,就必須自己在現(xiàn)場了解第一手資料 ,而不能僅依靠銷售人員的提供 ； 要在現(xiàn)場去觀察和跟進(jìn)工程 物管 園林等一系列工作的動(dòng)態(tài) ,及時(shí)跟開發(fā)商保持溝通 . 有一個(gè)自我修正的系統(tǒng)或?qū)ο?策劃師怎么去提高或改善自己的水平呢 ?公司能夠給到的是一個(gè)策劃綱要 ,還有直接服務(wù)于你的項(xiàng)目經(jīng)理 (總監(jiān) ),然后就是與開發(fā)商溝通項(xiàng)目 ,這樣的方式夠嗎 ?答案是不一定 . 可以多交幾個(gè)朋友 ,比如其它組的策劃師或經(jīng)理 市場調(diào)研的同事 銷售部的同事 其它公司的同行 (無論開發(fā)商或代理 ),這個(gè)過程會有助于你建立自己的修正系統(tǒng)和對象 . 心態(tài)很重要 講一個(gè) 2001年騎龍山莊的老故事 事有不可而為之 ,凡事要做足努力 ； 世事豈能盡如人意 ,但求無愧于心 . 能準(zhǔn)確捕捉到真實(shí)信息 準(zhǔn)確的需求 準(zhǔn)確的意圖 人文 /經(jīng)驗(yàn) /情商 -策劃人要懂的另一些東西 學(xué)歷有上限，不是越高越好；其次是動(dòng)手能力強(qiáng)；此外，人際關(guān)系還要和諧。智力比知識重要，素質(zhì)比智力重要，覺悟比素質(zhì)重要。 責(zé)任感與成就感并存 關(guān)于議論文的描述 關(guān)于黎明楷的原話 在任何時(shí)代，能滿足人最深層、也是最本質(zhì)需要的不是金錢和物質(zhì)，而是自我價(jià)值的發(fā)現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)（生理，心理，安全，尊重，自我實(shí)現(xiàn)） 做策劃還是要在乙方 團(tuán)隊(duì)協(xié)作 市場觸角 個(gè)性培養(yǎng) 操作種類和機(jī)會 . 在中原還多一條 :傭金及時(shí)并確定 關(guān)于策劃的幾個(gè)思路 一 可行性研究 經(jīng)濟(jì)性 有效性 (可執(zhí)行性 ) 案例 二 客觀的分析與討論 實(shí)事求是進(jìn)行策劃，不講大話、空話 ； 做好客觀市場的調(diào)研、分析、預(yù)測，提高策劃的準(zhǔn)確性 ； 在客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動(dòng)，避免引起故意“炒作”