“ XXXXXX 大廈裙樓 1 3 層”項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 （初稿） 深 XXX 咨字 （ 2006） X11001 號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng)： “ XXXXXX 大廈裙樓 1 3 層” 發(fā) 展 商： 深圳 XXX 股份有限公司 評(píng)估單位： 深圳市 XXX 土地房地產(chǎn) 估價(jià) 有限公司 主評(píng)估人： XXX XXX XXX XXX 審 定： XXX 時(shí) 間： 二六年十一月五日 至十一月十日 深圳市 XXX 土地房地產(chǎn) 估價(jià) 有限公司 深圳市 XXXXXX大廈 電話(huà) XXXXXXXX 傳真 XXXXXXXX 郵政編碼 518031 目 錄 致委托方函 . 1 總體假設(shè)和限制條件 . 3 第一章 項(xiàng)目總論 . 4 一、項(xiàng)目背景 . 4 二、可行性研究結(jié)論 . 7 第一章 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 . 8 一、市場(chǎng)宏觀背景 . 8 二、區(qū)域市場(chǎng)分析 . 17 第二章 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) . 31 一、項(xiàng)目分析 . 31 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 . 32 三、項(xiàng)目評(píng)價(jià) . 33 第三章 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 . 34 一、項(xiàng)目定位 . 34 二、方案評(píng)估意見(jiàn) . 35 三、租金增長(zhǎng)率測(cè)算 . 35 第四章 投資估算與資金籌措 . 39 一、項(xiàng)目總投資估算（收購(gòu)模式） . 39 二、資金籌措 . 39 第五章 經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 . 40 一、方案一經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 . 40 二、方案二經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 . 42 3 第六章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 48 一、項(xiàng)目盈利能力分析 . 48 二、項(xiàng)目不確定性分析 . 49 三、社會(huì)效益和影響分析 . 50 第七章 方案比較評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析 . 51 一、二種方案比較 . 51 二、方案二兩種模式比較分析 . 52 第八章 可行性研究結(jié)論及建議 . 54 一、擬采用方案的結(jié)論性意見(jiàn) . 54 二、項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決方法和建議 . 54 第九章 附表 . 57 1 致委托方函 敬啟者： 承蒙深圳 XXX 股份有限公司的委托，我們已完成項(xiàng)目可行性研究工作。我們此次工作的目的主要是對(duì)“ XXXXXX 大廈裙樓 1 3 層”項(xiàng)目進(jìn)行投資分析，以評(píng)估該項(xiàng)目的可行性，為貴公司物業(yè)營(yíng)運(yùn)決策提供參考。 在整個(gè)工 作中，我們有針對(duì)性地對(duì) XXX 市及 XXX 市九龍坡區(qū)專(zhuān)業(yè)電子市場(chǎng)及類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，其中包括商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)電子市場(chǎng)、人口消費(fèi) 等方面的資料，通過(guò)較為全面的市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)項(xiàng)目的投資測(cè)算與分析，我司對(duì)“ XXXXXX 大廈裙樓 1 3 層”項(xiàng)目的可行性分析如下： 1、 XXX 市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，特別是九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，電子市場(chǎng)具備較好的發(fā)展前景； 2、本項(xiàng)目位于 XXX 市電子市場(chǎng)的集散地，消費(fèi)群體來(lái)源廣泛，具備較大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Γ?3、根據(jù)深 XXX 評(píng)字（ 2006） 11016 號(hào) XXX 市 XXX 大廈裙樓 1-3 層房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，該項(xiàng)目于 2006 年 11 月 5 日的價(jià)值為 115,186,582 元，高于目前委托方提供的收購(gòu)價(jià)格 79,240,000 元（含 7300 萬(wàn)元的購(gòu)置價(jià)格及相關(guān)稅費(fèi)）的45.37，如果目前收購(gòu)，后期經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較??； 4、本項(xiàng)目方案二（收購(gòu)模式）模式一（前五年出租，五年后 2、 3 層出售）靜態(tài)經(jīng)營(yíng)凈收益為 185,652,587 元，投資利潤(rùn)率 7.21%，盈利前景良好；動(dòng)態(tài)測(cè)算時(shí)，從動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流量表顯示：該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 10.37%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8.5%)為 13,762,900 元，回收期 為 18.44 年，說(shuō)明該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有一定的盈利前景。 綜合來(lái)看，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行。 2 5、從項(xiàng)目的敏感性分析結(jié)果來(lái)看，本項(xiàng)目對(duì)租金變化較為敏感，應(yīng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中準(zhǔn)確把握市場(chǎng)變化； 6、本項(xiàng)目的建設(shè)，有助于進(jìn)一步提升 XXX 市石橋鋪電子市場(chǎng)的檔次，增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和輻射力，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿(mǎn)足居民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求，有較好的社會(huì)效益。 7、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案建議及其風(fēng)險(xiǎn)提示 綜上所述，本項(xiàng)目方案一投入較少，以目前狀況測(cè)算其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率較高，項(xiàng)目的營(yíng)利狀況完全是依賴(lài)租金差價(jià)取得，其租金的差價(jià)必須控制在一定范圍內(nèi)，項(xiàng) 目才能羸利，但是五年限定租金的租賃期滿(mǎn)后，隨著市場(chǎng)培育期的結(jié)束，項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)、租金等因素影響的不確定性加大，當(dāng)租賃租金的差價(jià)為 15%時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量為負(fù)值，項(xiàng)目面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；而本項(xiàng)目方案二的（收購(gòu)模式）模式一（即前五年出租，五年后 2、 3 層出售， 1 層出租的運(yùn)營(yíng)模式）各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)反映良好，具有一定的經(jīng)濟(jì)獲利能力和較好的社會(huì)效益，故我們推薦選擇方案二模式一作為最終方案。 順頌 商祺！ 深圳市 XXX 土地房地產(chǎn) 估價(jià) 有限公司 二六年十一月十日 3 總體假設(shè)和限制條件 本可 行性研究報(bào)告采用了如下限制及假設(shè)條件： 1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的假設(shè)。 “ XXXXXX 大廈裙樓 1 3 層”項(xiàng)目共 29 層，已于 1994 年竣工，共三十九層，其中一至七層裙樓屬商業(yè)用途，十層以上為寫(xiě)字樓，樓高 155.33 米，總建筑面積7.3 萬(wàn)平方米。目前 1 3 層經(jīng)營(yíng)電子市場(chǎng)，尚處于市場(chǎng)培育期。本次項(xiàng)目評(píng)估采用的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，由我方依據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)證和房屋面積分戶(hù)匯總表等資料加以確定，如因有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)生變化，本報(bào)告結(jié)果必須作出相應(yīng)調(diào)整。 2 評(píng)估時(shí)點(diǎn)的假定。 我公司根據(jù)委托方提供資料確定本報(bào)告投資評(píng)估時(shí)點(diǎn)設(shè) 定在 2006 年 11 月 05日。 3 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的假定。 本報(bào)告對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)是根據(jù)出具本報(bào)告當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件作出的，未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化對(duì)其的影響。 4 委托方提供資料真實(shí)性假定。 委托方提供的書(shū)面資料及我們向委托方了解到的資料是本次評(píng)估的重要依據(jù)，本報(bào)告是在我們的經(jīng)驗(yàn)和以上所提到的資料的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎編制而成，但我們并未審計(jì)這些資料，也不能保證它們的完整性和準(zhǔn)確性。 5 出售后管理費(fèi)測(cè)算的假定。 本報(bào)告僅對(duì)出租期內(nèi)的租賃收入和出售收入進(jìn)行了測(cè)定，鑒于謹(jǐn)慎性原則，未考慮二、三層出售后存在由深圳 XXX 股份有限 公司收取一定管理費(fèi)的可能性，也未考慮未來(lái)的廣告位出租收益。 4 第一章 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目背景 1項(xiàng)目名稱(chēng) XXXXXX 大廈 XXX 電子市場(chǎng)位于 XXX 市九龍坡區(qū)渝州路與科園一路交匯處， 東臨科園一路，南臨渝高未來(lái)大廈，西臨泰興通訊電腦市場(chǎng)，北臨渝州路。 2開(kāi)發(fā)公司 深圳 XXX 股份有限公司成立于 1996 年，是經(jīng)深圳市人民政府批準(zhǔn)，由深圳市 XXX 集團(tuán)有限公司將其在所屬八家直屬、控股及聯(lián)營(yíng)公司中的權(quán)益進(jìn)行重組，作為發(fā)起人出資，并公開(kāi)發(fā)行境內(nèi)上市外資股（ B 股）而募集設(shè)立的股份有限公司。1996 年 7 月 22 日 深圳 XXX 股份有限公司的 8000 萬(wàn)股 B股在深圳證券交易所上市 。 經(jīng)過(guò)九年的發(fā)展和資本市場(chǎng)的四次融資，深圳 XXX 股份有限公司已經(jīng)發(fā)展成為總資產(chǎn) 38 億 ，凈資產(chǎn) 14 億 (截止 2004 年 12 月 30 日 )，集科技、工業(yè)、貿(mào)易、物業(yè)位置 5 專(zhuān)業(yè)電子市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)及倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸為一體的綜合性的大型企業(yè)，目前擁有 3000 多名員工及十余家控股子公司及聯(lián)營(yíng)公司。 企業(yè)概況一覽表 公司名稱(chēng) (中 ) 深圳 XXX 股份有限公司 注冊(cè)地址 XXXXXXXXXXXXXXX 行業(yè)分類(lèi) 電子元器件制造業(yè) 公司經(jīng)營(yíng)范圍 國(guó)內(nèi)商業(yè) ， 物資供銷(xiāo)業(yè) (不含專(zhuān)營(yíng) .專(zhuān)控和專(zhuān)賣(mài) 商品 )； 興辦實(shí)業(yè) (具體項(xiàng)目另行申報(bào) )， 經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún) 。 法人代表 XXXXXXXXX 注冊(cè)資本 (萬(wàn)元 ) 78479.901 公司成立時(shí)間 1996-07-16 3承擔(dān)可行性研究工作的單位 深圳市 XXX 土地房地產(chǎn) 估價(jià) 有限公司 法人代表： XXXX 資質(zhì)等級(jí)：國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)（證書(shū)編號(hào)：建房估證字2006XXX 號(hào)） 全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)（注冊(cè)號(hào)： A2006XXXXX 號(hào)） 地 址：深圳市 XXXXXX 大廈 電 話(huà)：（ 0755） XXXXXXXX 4研究工作依據(jù) （ 1）房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（建設(shè)部：建標(biāo) 2000205 號(hào)） （ 2）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資20061325 號(hào)） （ 3）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 （ 1999） 6 （ 4） XXX 市統(tǒng)計(jì)年鑒 （ 5）房地產(chǎn)證 （ 6）房屋面積分戶(hù)匯總表 （ 7） XXX 市九龍坡區(qū)“十一五”房地產(chǎn)規(guī)劃基礎(chǔ)研究 （ 8） XXX 九龍坡區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想 （ 9）南坪商務(wù)圈五年發(fā)展規(guī)劃 （ 10）委托方提供的其他資料 （ 11）市場(chǎng)調(diào)研資料 5項(xiàng)目規(guī)模和內(nèi)容 據(jù)委托方提供的資料， XXXXXX 大廈 XXX 電子市場(chǎng) 1 3 層商業(yè)裙樓總建筑面積為 10749.17 平方米，其中 1 層 3311.54 平方米， 2 層 3045.27 平方米， 3 層 4392.36平方米。 據(jù)委托方提供的 2005 年 7 月 2006 年 6 月的租賃合同，項(xiàng)目 1 層主要經(jīng)營(yíng)品牌電腦、筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、外設(shè)和辦公設(shè)備，共 42 個(gè)商鋪，根據(jù)所處位置不同，租金分布在 50 200 元 /平方米 .月之間； 2 層 71 間商鋪，主要經(jīng)營(yíng)品牌電腦、筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、組裝電腦、電腦配件、耗材等，租金多分布在 20 100 元/平方米 .月之間； 3 層 75 間商鋪，主要經(jīng)營(yíng)電腦配件、耗材、 網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、正版軟件、二手維修、辦公設(shè)備、辦公桌椅等，租金水平相對(duì)較低，多為 10 20 元 /平方米 .月（具體租金分布情況詳見(jiàn)附表）。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表 序號(hào) 內(nèi) 容 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù) 指標(biāo) 1 項(xiàng)目名稱(chēng) XXXXXX 大廈裙樓 1 3 層 2 項(xiàng)目位置 XXX 大西洋實(shí)業(yè)有限公司 3 房屋用途 商業(yè) 4 總建筑面積 10749.17 平方米 5 評(píng)估樓層 1 3 層 注：項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要來(lái)源于委托方提供的房地產(chǎn)證、房屋面積分 7 戶(hù)匯總表等資料。 二、可行性研究結(jié)論 XXX 市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，特別是 九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)增展勢(shì)頭強(qiáng)勁，電子市場(chǎng)具備較好的發(fā)展前景； 本項(xiàng)目具備位于 XXX 市電子市場(chǎng)的集散地，消費(fèi)群體廣泛，具備較大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Γ?根據(jù)深 XXX 評(píng)字（ 2006） 11016 號(hào) XXX 市 XXX 大廈裙樓 1-3 層房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，該項(xiàng)目于 2006 年 11 月 5 日的價(jià)值為 115,186,582 元，高于目前委托方提供的收購(gòu)價(jià)格 79,240,000 元（含 7300 萬(wàn)元的購(gòu)置價(jià)格及相關(guān)稅費(fèi)）的 45.37，如果目前收購(gòu)，后期經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較??； 本項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)營(yíng)凈收益為 185,652,587 萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率 7.21%，盈 利前景良好；動(dòng)態(tài)測(cè)算時(shí)，從動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流量表顯示：該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為10.37%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8.5%)為 13,762,900 萬(wàn)元，回收期為 18.44 年，說(shuō)明該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有很好的盈利前景。 綜合來(lái)看，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具備可行性。 從項(xiàng)目的敏感性分析結(jié)果來(lái)看，本項(xiàng)目對(duì)租金變化較為敏感，應(yīng)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中準(zhǔn)確把握市場(chǎng)變化。 本項(xiàng)目的建設(shè)，有助于進(jìn)一步提升 XXX 市石橋鋪電子市場(chǎng)形象，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿(mǎn)足居民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求，有較好的社會(huì)效益。 綜上所述，本項(xiàng)目方案一各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)反映良好，具有一定的經(jīng)濟(jì)獲利能 力和較好的社會(huì)效益，故我們推薦方案一作為最終方案。 8 第一章 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 一、市場(chǎng)宏觀背景 1全國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 經(jīng)初步核算， 2005 年全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 182,321 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 9.9%，略低于上年 10.1%的增長(zhǎng)速度。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 22,718億元，增長(zhǎng) 5.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 86,208 億元，增長(zhǎng) 11.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 73,395億元，增長(zhǎng) 9.6%。分季度看，四個(gè)季度的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別增長(zhǎng) 9.9%、 10.1%、9.8%和 9.9%，比較平穩(wěn)。 2005 年、 2006 年是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的關(guān)鍵年度，在部分地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的情況下，為 保障國(guó)家基本金融機(jī)制的健康運(yùn)行，以防范金融危機(jī)發(fā)生的可能 ，加大宏觀調(diào)控的力度 ； 以及 為建設(shè)和諧社會(huì)，保障大多數(shù)居民的基本需求，從政策層面上優(yōu)先于普通住宅商品房的供給，優(yōu)先于居民自住房的真正需求。 中央政府以 2005年 3 月份的老八條和 4 月份的新八條 、 2006 年 6 月的國(guó)六條 等為標(biāo)志，代表此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控高潮的到來(lái)。 中央政府以提高利率、提升首付比率等政策手段抑制投機(jī)性需求，征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅壓制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，加強(qiáng)土地和信貸管理，控 制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快的趨勢(shì)，并提出改善房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶(hù)型住房的有效供應(yīng) ，而且提出 完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求 。房地產(chǎn)調(diào)控的力度之大前所未有，效果初具成效。中國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)反映全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)即期的景氣狀況，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料， 2006年 7 月份中國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)為 103.51，同比上升 1.54 點(diǎn)，環(huán)比上升 0.58 點(diǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)為 101.52，比 6 月份上升 0.84 點(diǎn)，比去年同月回落 0.06 點(diǎn)。 1-7 月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資 9411 億元，同比增長(zhǎng) 24%。商品住宅投資 6575 億元，增長(zhǎng) 29.2%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資 275 億元，增長(zhǎng) 5.7%。 資金來(lái)源分類(lèi)指數(shù)為 103.34，比 6 月份上升 1.53 點(diǎn)，比去年同月上升 2.18 9 點(diǎn)。 1-7 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金 14417 億元，同比增長(zhǎng) 29.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款 3255 億元，增長(zhǎng) 56.6%；企業(yè)自籌資金 4788 億元，增長(zhǎng)25.3%；利用外資 191 億元，增長(zhǎng) 34.2%。 土地開(kāi)發(fā)面積分類(lèi)指數(shù)為 100.99，比 6 月份下降 1.11 點(diǎn)，比去年同月上升5.13 點(diǎn)。 1-7 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)完成開(kāi)發(fā)土地面積 12731 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 31.8%。 房屋施工面積分類(lèi)指數(shù)為 104.11，比 6 月份下降 0.36 點(diǎn)，比去年同月上升0.46 點(diǎn)。 1-7 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)完成房屋施工面積 14.85 億平方米，同比增長(zhǎng) 19.2%。其中，住宅施工面積 11.53 億平方米，增長(zhǎng) 19.5%；辦公樓施工面積 5965 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 13.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 1.82億平方米，增長(zhǎng) 14.9%。 商品房空置面積分類(lèi)指數(shù)為 100.25，比 6 月份上升 0.69，比去年同月回落2.96 點(diǎn)。截止到 7 月底，全國(guó)商品房空置面積 為 1.21 億平方米，同比增長(zhǎng)14.4%。其中，空置商品住宅 6610 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 10.8%。 政策的實(shí)施使價(jià)格上漲過(guò)快的勢(shì)頭得到有效遏制，供給、需求回歸理性發(fā)展軌道，市場(chǎng)健康有序發(fā)展。 2 XXX 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 近年， XXX 市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正出現(xiàn)三個(gè)新的特征：商品房大量積壓，空置面積不斷上升，然而新開(kāi)工的面積又不斷上升；商品房?jī)r(jià)格上升較快；房地產(chǎn)建設(shè)向城市郊區(qū)推進(jìn)。 2006 年上半年，在國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的宏觀調(diào)控措施背景下， XXX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)勢(shì)頭 ,增幅高于上年同期水平和全國(guó)平 均水平。 10 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng) 2006 年上半年 XXX 市在建項(xiàng)目 2581 個(gè)，累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 239.18 億元，同比增長(zhǎng) 26.4%，增幅高于去年同期 2.8 個(gè)百分點(diǎn)，高于同期全國(guó)平均增幅 2.2 個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)投資比重為 28.1%。其中，住宅完成投資 137.91 億元，同比增長(zhǎng) 25.7%；辦公樓完成投資 5.44 億元，同比減少 20.6%；商業(yè)用房投資 25.93 億元，增長(zhǎng) 7.0%。 從三大經(jīng)濟(jì)圈（都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈、渝西經(jīng)濟(jì)走廊、三峽庫(kù)區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈）開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)投資 195.11 億元，占 XXX 市房地產(chǎn)投資比重的81.6%，與去年基本持平。渝西經(jīng)濟(jì)走廊完成 24.90 億元，比重由去年同期的 9.2%上升為 10.4%；庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)完成 19.16 億元，比重由去年同期的 9.4%下降為 8.0%。 施工、新開(kāi)工面積增速平穩(wěn)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張 2006 年上半年， XXX 市房地產(chǎn)施工面積 6630.88 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 18.3%；新開(kāi)工面積 1214.54 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 19.5%，新開(kāi)工項(xiàng)目 247 個(gè)，比去年同期增加 34個(gè)，增長(zhǎng) 16.0%。其中，住宅施工面積和新開(kāi)工面積分別為 4984.80 萬(wàn)平方米和 990.71萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng) 21.5%和 18.6%；同時(shí) XXX 市經(jīng)濟(jì)適用住房施工及新開(kāi)工面積分別為 339.17 萬(wàn)平方米和 73.16 萬(wàn)平方米，比去年同期分別增長(zhǎng) 70.4%和 267.8%，增速較 5 月分別提升 18 個(gè)百分點(diǎn)和 131 個(gè)百分點(diǎn)，均呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。 11 6 6 3 0 . 8 81 2 1 4 . 5 42474 9 8 4 . 89 9 0 . 7 13 3 9 . 1 77 3 . 1 61 8 . 3 1 9 . 5 16 2 1 . 5 1 8 . 67 0 . 42 6 7 . 801000200030004000500060007000施工面積新開(kāi)工面積 新開(kāi)工項(xiàng)目住宅施工面積住宅新開(kāi)工面積經(jīng)濟(jì)適用房施工面積經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工面積050100150200250300面積（萬(wàn)平方米） 同比增長(zhǎng)率（）XXX 市 2006 年上半年施工面積及增長(zhǎng)率 商品房銷(xiāo)售價(jià)格小幅上漲 2006 年上半年， XXX 市商品房銷(xiāo)售面積累計(jì) 807.23 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 188.69億元。其中住宅銷(xiāo)售 733.87 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 156.68 億元，占 XXX 市商品房銷(xiāo)售比重的 90.9%；辦公樓銷(xiāo)售 10.84 萬(wàn)平方米，比重為 1.3%；商業(yè)用房 54.97 萬(wàn)平方米，比重為 6.8%。 2006 年上半年 XXX 市商品房現(xiàn)房均價(jià) 1816 元 /平方米，同比上漲 2.5%；商品房期房預(yù)售均價(jià) 2550 元 /平方米，同比上漲 9.3%。 90.90%1.30% 6.80%住宅 辦公 商業(yè)XXX 市 2006 年上半年各物業(yè)銷(xiāo)售比例 12 商品房空置面積小幅增長(zhǎng) 2006 年上半年， XXX 市累積商品房空置面積 558.69 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 4.7%。其中，住宅空置 182.31 萬(wàn)平方米，占 XXX 市商品房空置面積比重的 32.6%；辦公樓空置 42.68 萬(wàn)平方米，比重為 7.6%；商業(yè)用房空置 239.17 萬(wàn)平方米，占 XXX 市空置商品房面積的 42.8%；其他類(lèi)商品房空置 94.53 萬(wàn)平方米，比重為 16.9%。 182.31,32.63%42.68,7.64%239.17,42.81%94.53,16.92%住宅 辦公 商業(yè) 其他單位：萬(wàn)平方米， XXX 市 2006 年上半年商品房空置比例 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化 2006 年上半年， XXX 市商品房建設(shè)施工面積累積 6630.88 萬(wàn)平方米，其中住宅所占比重為 75.17%、辦公樓占 2.85%、商業(yè)用房占 14.61%、其他類(lèi)占 7.37%，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 339.17 萬(wàn)平方米，雖然其增長(zhǎng)幅度達(dá) 70.4%，但比重僅為 5.12%。而商業(yè)用房空置面積已達(dá) 239.17 萬(wàn)平方米， 占 XXX 市空置商品房比重的 42.8%，其施工面積仍然高達(dá) 968.84 萬(wàn)平方米，為現(xiàn)有空置房的 4.1 倍。 13 75.15%2.85%14.62%7.38%住宅 辦公 商業(yè) 其他XXX 市 2006 年上半年商品房施工面積比例 3 XXX 市商業(yè)物業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 商業(yè)物業(yè)是商業(yè)服務(wù)活動(dòng)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，也是商業(yè)流通基礎(chǔ)設(shè)施的主要組成部分，擔(dān)負(fù)著提供商品展示與交易、商業(yè)服務(wù)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)流通和人民生活的重要職能。隨著我國(guó)西部大開(kāi)發(fā)加快進(jìn)程， XXX 作為未來(lái)長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心城市，近年來(lái)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)、商業(yè)貿(mào)易、人民生活水平、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均取得長(zhǎng)足發(fā)展。 從 1998 年至 2005 年 XXX 市商業(yè)物業(yè)銷(xiāo) 售均價(jià)的增長(zhǎng)情況來(lái)看，年均增長(zhǎng)速度為 9，其中 1999 年價(jià)格增長(zhǎng)速度較快，一度達(dá)到增長(zhǎng)高峰，其后增長(zhǎng)速度趨于平緩，部分年度出現(xiàn)波動(dòng)。 2005 年 XXX 市商業(yè)物業(yè)價(jià)格 4953 元 /平方米，同比增長(zhǎng)10.1，高于 XXX 市房?jī)r(jià)的增幅（ 7.2）和住宅價(jià)格的增幅（ 7）。 24833550327535484058 4058449949534 2 . 9 7 %- 7 . 7 5 %8 . 3 4 %1 4 . 3 7 %0 . 0 0 %1 0 . 8 7 % 1 0 . 0 9 %01000200030004000500060001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005- 0 . 2- 0 . 100 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售單價(jià)（元/ 平方米） 增長(zhǎng)率（）資料來(lái)源： XXX 市網(wǎng)上房地產(chǎn) XXX 市歷年商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià) 14 XXX 市商圈分布圖 五大主要商圈比較表 商圈 日人流量（萬(wàn)人） 節(jié)假日日人流量（萬(wàn)人） 年購(gòu)買(mǎi)力 （億元） 商業(yè)供應(yīng)量（萬(wàn)平方米） 商業(yè)供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）（預(yù)計(jì) 2010 年） 解放碑 45 110 180 60 75 沙坪壩 35 70 76 30 40 南坪 30 60 106 32 45 楊家坪 40 80 69 34 40 觀音橋 35 70 76 30 45 五大商圈大型百貨分布圖 15 XXX 市核心商圈比較表 核心商圈商圈范圍 主要商業(yè)形態(tài) 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)類(lèi)型結(jié)構(gòu) 代表性商業(yè)物業(yè) 商業(yè)租售價(jià)格解放碑以 解 放 碑 步 行 街 為 核心，北起臨江門(mén)、南至較場(chǎng)口、西達(dá)民生路、東到小什字，即由臨江路、滄白路、新華路、民生路所圍合而成的多邊 形 區(qū) 域 ， 總 面 積 約1 . 2 平 方 公 里 。食 品 飲 料 、煙 草 、 紡 織品 、 服 裝 鞋帽 、 日 用 百貨 、 家 電 及五 金 交 電 化工 等 商 品 零售業(yè)。有 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 4400 多 個(gè) 、 服 務(wù) 機(jī)構(gòu) 5300 多 家 ， 總 商 業(yè) 營(yíng) 業(yè) 面 積超 過(guò) 60 萬(wàn) 平 方 米 。 現(xiàn) 在 解 放 碑地 區(qū) 的 年 營(yíng) 業(yè) 額 已 達(dá) 到 180 億 元人民幣左右。以 大 型 百 貨 商 場(chǎng)、 超 市 和 沿 街 鋪面 （ 含 便 利 店 、專(zhuān) 業(yè) 店 、 專(zhuān) 賣(mài)店 ） 為 主 導(dǎo) 的 商用物業(yè)格局。大 都 會(huì) 廣 場(chǎng) （ 太平 洋 百 貨 ） 、 美美 時(shí) 代 廣 場(chǎng) 、 迪康 百 貨 、 重 百 大樓 、 新 世 紀(jì) 百 貨、 銀 太 百 貨 、 世界 貿(mào) 易 中 心 、 國(guó)際 貿(mào) 易 中 心 等 商業(yè)物業(yè)。商 場(chǎng) 內(nèi) 的 租 金 集 中 在 200 500 元 / 平 方 米 . 月 左右 ； 臨 街 鋪 面 主 要 集 中 在 400 800 元 / 平 方 米 .月 ， 其 中 ： 鄒 容 路 、 民 權(quán) 路 、 民 族 路 、 民 生 路和 八 一 路 是 解 放 碑 的 黃 金 商 鋪 ， 這 幾 條 道 路 平時(shí) 人 流 量 大 ， 是 解 放 碑 購(gòu) 物 消 費(fèi) 群 體 常 出 入 的地 方 ， 此 類(lèi) 商 鋪 面 積 都 較 小 ， 面 積 較 大 的 商 鋪主 要 是 品 牌 經(jīng) 營(yíng) 商 和 從 事 餐 飲 的 經(jīng) 營(yíng) 者 。 商 鋪以 租 為 主 ， 租 金 則 高 達(dá) 800 2000 元 / 平 方 米 .月。江北以觀音橋轉(zhuǎn)盤(pán)為中心，建新東、西、南、北路為輻射方向，半徑1 0 0 0米范圍內(nèi)。建材、電器主 要 的 商 用 物 業(yè) 都 集 中 在 觀 音橋 轉(zhuǎn) 盤(pán) 至 渝 北 車(chē) 站 沿 線 及 附近 ， 大 型 商 用 物 業(yè) 供 應(yīng) 量 相 對(duì)較 小 ， 且 被 交 通 干 道 分 割 ， 分布 零 散 。 預(yù) 計(jì) 未 來(lái) 商 圈 面 積 將達(dá) 到 42.42 公 頃 , 建 成 西 南 最 大的生態(tài)商圈。重 百 江 北 商 場(chǎng) 、新 世 紀(jì) 世 紀(jì) 新 都、 茂 業(yè) 百 貨 、 北城 天 街 購(gòu) 物 中 心、 遠(yuǎn) 東 百 貨 、C E P A 香 港 城 。南坪以南坪轉(zhuǎn)盤(pán)為中心，北起長(zhǎng)江大橋南橋頭，南至四公里學(xué)府大道，東臨海棠溪立交，西至融僑半島，面積約平方公里。會(huì) 展 、 醫(yī) 藥、 汽 車(chē) 、 家居 、 休 閑 運(yùn)動(dòng) 、 燈 飾 建材。大 型 專(zhuān) 業(yè) 店 （ 燈飾 廣 場(chǎng) 、 機(jī) 動(dòng) 車(chē)交 易 市 場(chǎng) 、 二 手汽 車(chē) 交 易 市 場(chǎng) 、重 慶 家 具 市 場(chǎng) 、渝 能 汽 配 城 等 ）、 百 貨 商 場(chǎng) 、 超市 、 倉(cāng) 儲(chǔ) 、 地 下商場(chǎng)。浪 高 凱 悅 、 金 臺(tái)百 貨 、 北 京 華 聯(lián)、 麥 德 龍 超 市 等。南 坪 商 圈 鋪 面 的 租 金 差 價(jià) 大 ， 從 40 300 元 / . 月 不 等 ； 商 業(yè) 物 業(yè) 的 售 價(jià) 主 要 集 中 在 1.5 3 萬(wàn) 元 / 。 租 售 率 南 坪 商 圈 的 整 體 租 售 率 在85% 左 右 。 據(jù) 測(cè) 算 ， 南 坪 商 圈 商 業(yè) 營(yíng) 業(yè) 面 積 年均 營(yíng) 業(yè) 額 在 2 5 0 0 0 元 / 左 右 。 16 4 XXX 市專(zhuān)業(yè)電子市場(chǎng)狀況 （ 1） 泰興通信電腦市場(chǎng) 泰興通信電腦大市場(chǎng)是經(jīng) XXX 市計(jì)委（ 1998） 1278 號(hào)文批準(zhǔn)立項(xiàng)，由 XXX 信息通信技術(shù)有限責(zé)任公司主辦的通信電腦專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。泰興通信電腦大市場(chǎng)隸屬于泰興科技物業(yè)發(fā)展有限公司。目前，以石橋鋪總店為中心，構(gòu)建了解放碑、萬(wàn)州、涪陵三個(gè)分店， 泰興江北店 4 月份已開(kāi)業(yè)。 輻射 范圍為 XXX 市區(qū)及周邊各區(qū)縣。目前已擁有通信、辦公、電腦、網(wǎng)絡(luò)、外設(shè) 、軟件圖書(shū)等門(mén)類(lèi)齊全的 IT 商家 500 余戶(hù)，其中有 70%以上為業(yè)主，在國(guó)內(nèi)首創(chuàng) 商家是業(yè)主 的 營(yíng)銷(xiāo)模式。 （ 2） 賽博電子市場(chǎng) XXX 賽博數(shù)碼廣場(chǎng) A 館是賽博集團(tuán)在 XXX 開(kāi)的首家旗艦店。賽博集團(tuán)成立于1999 年，目前已經(jīng)在上海、天津、北京、鄭州、深圳、烏魯木齊、沈陽(yáng)、等 18 個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)設(shè)了 33 家分店，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品涵蓋計(jì)算機(jī)、數(shù)碼、通訊、辦公設(shè)備、等電子產(chǎn)品。賽博目前在 XXX 有 4 家連鎖店，分布于石橋鋪、解放碑、沙坪壩，經(jīng)營(yíng)總面積超過(guò) 4.2 萬(wàn)平方米。 （ 3） XXX 電子市場(chǎng) 位于 XXX 市高新區(qū)石橋鋪科園一路的 XXXXXX 大廈 1 3 層， 營(yíng)業(yè)面積超過(guò)10000 平方米。經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋品牌電腦、 DIY 電腦、電腦相關(guān)產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品、辦公設(shè)備、通迅產(chǎn)品、音像軟件、科技圖書(shū)、電腦維修等。 XXXXXX 電子市場(chǎng)一流的購(gòu)物環(huán)境與一流的軟硬件設(shè)施成為 XXX 市人流量最大的電子市場(chǎng)。 總的來(lái)看，自 1999 年泰興電腦市場(chǎng)、 2000 年賽博電子市場(chǎng)開(kāi)業(yè)以來(lái)， XXX 市電子市場(chǎng)走向?qū)I(yè)化市場(chǎng)，特別是九龍坡區(qū)石橋鋪片區(qū)集聚了三大商家（賽博、泰興、XXX）的四家大賣(mài)場(chǎng)，成為 XXX 市電子產(chǎn)品的集散地，輻射范圍廣，年銷(xiāo)售量高達(dá)XXX 市電子產(chǎn)品的 70左右。 同時(shí) XXX 市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā) 展和居民生活水平的提高，擴(kuò)大了居民對(duì)電子產(chǎn)品的需求和產(chǎn)品的更新?lián)Q代。 作為電子行業(yè)， XXX 市的電子行業(yè)發(fā)展前景仍然十分樂(lè)觀，這是因?yàn)?: 2005 年 XXX 市城市居民人均可支配收入達(dá)到 10244 元，增長(zhǎng) 11.1%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) 10.2%；城市人均消費(fèi)支出 8623 元，增長(zhǎng) 8.2%，居民生活水平的提高對(duì)電子產(chǎn)品的需求增加； 17 2005 年 XXX 市居民對(duì)家用電器和音像器材類(lèi)的需求同比增長(zhǎng) 5.7%，通訊器材類(lèi)同比增長(zhǎng) 3.6%； 目前電子產(chǎn)品更新速度較快，居民對(duì)新產(chǎn)品的需求也不斷增加。 5本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 本項(xiàng)目位于 XXX 市九龍坡區(qū)石橋鋪，周邊有泰興、賽博電子市場(chǎng)以及即將開(kāi)業(yè)的西部電腦商城，商業(yè)氛圍好，但同類(lèi)型商家較多，且市場(chǎng)較為完善，存在一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，可利用節(jié)假日進(jìn)行精心策劃，擴(kuò)大知名度，搶占市場(chǎng)份額，該項(xiàng)目有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 二、區(qū)域市場(chǎng)分析 1區(qū)域市場(chǎng)界定 （ 1）片區(qū)范圍界定 九龍坡區(qū)位于 XXX 市主城區(qū)西南部，是長(zhǎng)江和嘉陵江環(huán)抱的 XXX 渝中半島的重要組成部分，地跨東經(jīng) 10615至 10635，北緯 2915至 2935,幅員面積 432 平方公里，與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、璧山縣和江津市接壤，與南岸區(qū)、巴 南區(qū)隔江相望。南北最長(zhǎng) 36.12 公里，東西最寬 30.4 公里。 九龍坡區(qū) 現(xiàn)轄楊家坪街道、謝家灣街道、石坪橋街道、黃桷坪街道、中梁山街道、石橋鋪街道和渝州路街道 7 個(gè)街道，以及九龍鎮(zhèn)、華巖鎮(zhèn)、白市驛鎮(zhèn)、西彭鎮(zhèn)、銅罐驛鎮(zhèn)、陶家鎮(zhèn)、走馬鎮(zhèn)、含谷鎮(zhèn)、巴福鎮(zhèn)、金鳳鎮(zhèn)和石板鎮(zhèn) 11 個(gè)鎮(zhèn)， 總計(jì) 113 個(gè)行政村、 86 個(gè)居委會(huì)。其中石橋鋪街道辦事處和渝州路街道辦事處由 XXX 市高新區(qū)管委會(huì)代管；華巖鎮(zhèn)、中梁山街道于 2001 年 7 月實(shí)行兩塊牌子一套班子，合署辦公。 （ 2）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2005 年九龍坡 地區(qū)生產(chǎn)總值突破 250 億元，達(dá)到 270.41 億元，增長(zhǎng) 15.8%；固定資產(chǎn)投資突破 120 億元，達(dá)到 126.19 億元，增長(zhǎng) 13.3%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破 100 億元，達(dá)到 107.29 億元，增長(zhǎng) 16.5%；外貿(mào)進(jìn)出口突破 5 億美元，達(dá)到 5.45億美元，其中出口 4.73 億美元，分別增長(zhǎng) 45.5%和 68.1%；區(qū)級(jí)財(cái)政入庫(kù)收入突破 9億元，達(dá)到 90092 萬(wàn)元，增長(zhǎng) 49.5%；城市居民人均可支配收入突破萬(wàn)元，達(dá)到 10310元，農(nóng)村居民人均純收入突破 4000 元，達(dá)到 4283 元，分別增長(zhǎng) 11%和 13.9%。 18 15.80% 16.50%45.50%68.10%11% 13.90%13.30%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%地區(qū)生產(chǎn)總值 固定資產(chǎn)投資 社會(huì)零售總額外貿(mào)進(jìn)出口區(qū)級(jí)財(cái)政入庫(kù)收入城市居民可支配收入 農(nóng)村居民人均純收入增長(zhǎng)率 （）XXX 市九龍坡區(qū) 2005 年各經(jīng)濟(jì)因素增長(zhǎng)率 （ 3）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施狀況 2005 年九龍坡區(qū) 投資近 9 億元，貫穿中梁山東西部地區(qū)的戰(zhàn)略要道華福公路全線竣工通車(chē)。外環(huán)高速公路全面動(dòng)工，西彭立交連接道工程進(jìn)展順利。九濱路 、 李家沱長(zhǎng)江大橋北引道改造工程 、 馬家溝和童家石河兩座水庫(kù)大橋以及冬帽公路改造工程全面完成 ，同時(shí) 220KV 水碾變電站投入使用。 公路： 公路路網(wǎng)四通八達(dá)，交通十分便捷。有鵝公巖、李家沱、馬桑溪三座長(zhǎng)江大橋連接兩岸；成渝、上界、渝長(zhǎng)及環(huán)城高速公路橫貫境內(nèi)；從解放碑到大渡口的高架輕軌橫穿區(qū)內(nèi)。新建了大件路、楊家坪環(huán)道、華龍大道等城市道路，改建了白彭高等級(jí)公 路和金馬路、白走路、含金路等一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)主干公路，初步形成以高速公路和華福路為骨架的 “一井、一環(huán)、八通 ”的公路路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 鐵路 ： 渝黔、襄渝、成渝三條干線鐵路越過(guò)境內(nèi)，有 XXX 東站、南站、西站、三大貨運(yùn)車(chē)站。 港口 ： 區(qū)內(nèi)有長(zhǎng)江上游最大的深水貨運(yùn)水陸聯(lián)運(yùn)碼頭 九龍坡港 。 航空 ： XXX 江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)距離九龍坡區(qū) 30 公里，車(chē)程 20 多分鐘。 供水 ： 九龍坡區(qū)東部地區(qū)有日供水能力 30 萬(wàn)噸的 XXX 市水務(wù)集團(tuán)和尚山水廠供水。西部鎮(zhèn)已建有含谷、黃千、銅罐驛等水廠，水源主要來(lái)自長(zhǎng)江和水庫(kù)。即將建設(shè)的長(zhǎng)江取水工程，將興建日供水分別達(dá) 10 萬(wàn)噸的白市驛和西彭水廠。 供電 ： 九龍坡轄區(qū)內(nèi)有變電站 15 座，其中 220 千伏變電站 3 座， 110 千伏變電 19 站 11 座，變電總?cè)萘?172 萬(wàn)千伏安，電力充裕。 通訊 ： 九龍坡轄區(qū)內(nèi)已建光纖 4390 芯對(duì)公里，電纜主干 32 萬(wàn)對(duì)，通信管道 84管程公里，裝機(jī)容量 41 萬(wàn)門(mén)，可滿(mǎn)足各種通訊需要。 排污 ： 九龍坡轄區(qū)內(nèi)有較完備的城市排污系統(tǒng)和污水處理系統(tǒng)。正在整治的桃花溪流域、梁灘河流域以及黃沙溪渣場(chǎng)等工程，將改善投資和生活環(huán)境，滿(mǎn)足生產(chǎn)和生活需要。 2片區(qū)性質(zhì)及特點(diǎn) 片區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)好，配套基礎(chǔ)設(shè)施完備，且區(qū)位優(yōu)勢(shì)極為顯著； 片區(qū)農(nóng) 業(yè)資源豐富，相對(duì)于主城區(qū)，有廣闊的發(fā)展空間，具有典型的都市現(xiàn)代化生態(tài)農(nóng)業(yè)的特征，是 XXX 市最具規(guī)模的、最具形象的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)； 片區(qū)旅游資源豐富，具有著名的 XXX 動(dòng)物園、華巖市、龍?zhí)逗约?XXX市最大的白鷺自然保護(hù)區(qū)； 片區(qū)科教文化發(fā)展較好，高等院校和科研機(jī)構(gòu)較多； 片區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快，居民生活水平和消費(fèi)水平不斷提高； 片區(qū)商業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為滯后，處于低檔次、低水平的狀態(tài)； 片區(qū)娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，水平偏低； 片區(qū)工業(yè)生產(chǎn)對(duì)環(huán)境有一定的影響。 因此，九龍坡區(qū)的發(fā)展規(guī)劃主要以現(xiàn)有的工業(yè) 為基礎(chǔ)，以高科技手段改造老工業(yè)企業(yè)。同時(shí)，大力引進(jìn)國(guó)際知名企業(yè)和國(guó)內(nèi)有實(shí)力的企業(yè)來(lái)此投資，并以此來(lái)帶動(dòng)九龍坡區(qū)的房地產(chǎn)、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、旅游等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。 3九龍坡區(qū)房地產(chǎn)狀況 2005 年前三季度市場(chǎng)交易比較 20 九龍坡區(qū)2 0 0 5 年前三季度市場(chǎng)交易比較圖13.866.42.21832.510.059.442.321.210.434.2915.660 10 20 30 40 50成交面積入市面積成交面積入市面積成交面積入市面積第三季度第二季度第一季度單位：萬(wàn)2004年2005年 2005 年前三季度，九龍坡區(qū)樓盤(pán)進(jìn)入市場(chǎng)總量為 18 萬(wàn)，總成交 66.21萬(wàn)，前期釋放于市場(chǎng)中顯得滯銷(xiāo)的物業(yè)在本年的第二季度得到明顯消化，與 2004 年同期相比， 2005 年市場(chǎng)入市面積下降了 54.6%，成交面積下降了 19.6%，成 為兩項(xiàng)指標(biāo)均下降的區(qū)域之一。 2005 年第二季度，九龍坡區(qū)市場(chǎng)較為活躍，成交量分別高于第一、第三季度 32.25 萬(wàn)、 28.44 萬(wàn)，原因在于該區(qū)域內(nèi)物業(yè)類(lèi)型逐步多元化，品質(zhì)也在逐步提升，中高檔公寓、花園洋房項(xiàng)目經(jīng)較長(zhǎng)時(shí)間蓄勢(shì)，再加上春交會(huì)的促進(jìn)作用，故成交量較大。 2005 年前三季度成交價(jià)格走勢(shì)比較 九龍坡區(qū)2 0 0 5 年前三季度成交價(jià)格走勢(shì)比較圖2633204318522557220129510500100015002000250030003500第一季度 第二季度 第三季度單價(jià)（單位：元）2004年2005年 2005 年前三季度，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)成交價(jià)格保持在 2550 元 /平方米以 21 上，總體水平低于江北區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩等區(qū)域，和 2004年相比，平均成交價(jià)格 有所漲幅，約 30%。 由于受到遠(yuǎn)郊低價(jià)新盤(pán)入市影響，故 2005 年第二季度成交均價(jià)表現(xiàn)出下滑趨勢(shì)。 2005 年第三季度，九龍坡區(qū)楊家坪片區(qū)相繼推出兩個(gè)高價(jià)公寓盤(pán) 百康年世紀(jì)門(mén)和艾佳沁泰，銷(xiāo)售呈現(xiàn)較好局面，故其整體成交價(jià)格被拉高，達(dá)到了 2951 元 /。 2005 年第二季度，成交均價(jià)在中高價(jià)盤(pán)上江城、盛仁匯大廈、艾佳沁園的主導(dǎo)下，漲幅巨大。 4片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 發(fā)展優(yōu)勢(shì) 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，地區(qū)生產(chǎn)總值居 XXX 市首位 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較高 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大 發(fā)展劣勢(shì) 房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)品牌較少、知名度不高 房?jī)r(jià)始終徘徊在中等偏下水平 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)階段 未來(lái)展望 九龍坡區(qū)房地產(chǎn) 市場(chǎng)的發(fā)育成熟 還需要一段時(shí)間 。今后一段時(shí)間正是 九龍坡區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的大發(fā)展時(shí)期，其原因有 四 個(gè)：一是目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，人們對(duì)改善居住條件的需求非常迫切；二是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口速度的加快；三是 九龍坡區(qū) 舊城改造 、“退二進(jìn)三” 中對(duì)老城的維護(hù)及新區(qū)的建設(shè)；四是舊城改造中對(duì)老城區(qū)居民的安置需要 。從這個(gè)角度看，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。 5片區(qū)電子專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) XXX 高新區(qū)計(jì)劃在 2005 年至 2007 年間分 三期對(duì)石橋鋪數(shù)碼街進(jìn)行擴(kuò)建。一期 22 拓展周邊公路；第二期改建石橋鋪廣場(chǎng)；第三期為最后掃尾階段，最終使石楊路、渝州路、科園一路、科園二街合圍成一條完整的數(shù)碼步行街。工程全部完工后，數(shù)碼街經(jīng)營(yíng)面積將達(dá)到 15 萬(wàn)平方米。今后五年，在石橋鋪高新區(qū)將集中建設(shè)光電子、醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)、軟件三個(gè)產(chǎn)業(yè)基地；重點(diǎn)培育發(fā)展電子信息、生物工程和新醫(yī)藥、新材料、機(jī)電一體化四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；辦好留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、生物生化制藥技術(shù)開(kāi)發(fā)園、光電技術(shù)開(kāi)發(fā)園、機(jī)電一體化技術(shù)開(kāi)發(fā)園五個(gè)專(zhuān)業(yè)孵化園。 6競(jìng)爭(zhēng)分析 本項(xiàng)目位于九龍坡石橋鋪數(shù)碼電子港，周 邊有賽博 A、 B 館和泰興電子市場(chǎng)，同時(shí)周邊的西部電子商城將于 2006 年底開(kāi)始招商，該商城面積 6 萬(wàn)余平方米，可容納賽博、泰興和本項(xiàng)目商城中所有的商家，且地理位置相對(duì)本項(xiàng)目較好，因此，本項(xiàng)目存在一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 7典型物業(yè)調(diào)查 根據(jù)近期周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析，本次主要采取 XXX 市專(zhuān)業(yè)電子市場(chǎng)和近 23 期開(kāi)盤(pán)的大型商業(yè)物業(yè)作為可比對(duì)象。 （ 1）專(zhuān)業(yè)電子市場(chǎng) 序號(hào) 市場(chǎng)名稱(chēng) 所在區(qū)域 區(qū)域描述 經(jīng)營(yíng)商品 消費(fèi)群體 樓層租金（元 /m2）1 樓： MP 4 、品牌筆記本電腦、數(shù)碼相機(jī)1 2002 樓：筆記本電腦、兼容機(jī)、臺(tái)式電腦、電腦配件2 60-1503 樓：電腦耗材等 3 40-801 樓：手機(jī)、品牌筆記本電腦、數(shù)碼相機(jī)1 2502 樓：筆記本電腦、兼容機(jī)、臺(tái)式電腦2 1303 樓：電腦配件、電腦耗材等3 60-1001 樓：服裝、 MP 4 、數(shù)碼相機(jī)、筆記本電腦等1 1502 樓：筆記本電腦、兼容機(jī)、臺(tái)式電腦、顯示器筀2 903 樓：空置 3 無(wú)平街1 層：數(shù)碼相機(jī)、品牌筆記本1 120-180平街2 層：電腦、耗材等2 100-1503 層：空置 3 無(wú)1 樓：手機(jī)大賣(mài)場(chǎng) 1 60-1602 樓：筆記本、電腦等 2 25-1153 樓：電腦耗材、碟片等3 20-551 樓：手機(jī)大賣(mài)場(chǎng) 1 100-1802 樓：筆記本電腦、各種品牌電腦、兼容機(jī)、M P 3 、M P 4 等2 80-1603 樓：電腦耗材等 3 40-100零售商、個(gè)人、公司、成都及貴洲的部分客戶(hù)重慶市專(zhuān)業(yè)電子市場(chǎng)租金情況一覽表泰興電腦市場(chǎng)1九龍坡區(qū)石橋鋪重慶市 IT 市場(chǎng)發(fā)源地零售商、個(gè)人、公司、成都及貴洲的部分客戶(hù)市場(chǎng)培育時(shí)間較長(zhǎng)，場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商家有較為穩(wěn)定的客源，人流量大， 1 - 3 層無(wú)空置市場(chǎng)培育時(shí)間長(zhǎng)達(dá) 6年，場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商家有較為穩(wěn)定的客源，人流量大， 1 - 3 層無(wú)空置九龍坡區(qū)石橋鋪2賽博數(shù)碼廣場(chǎng)石橋鋪店 A 館重慶市 IT 市場(chǎng)發(fā)源地開(kāi)業(yè)約半年，人流量較少，1 層全部出租；2 層全部出租；3 層開(kāi)業(yè)不久，人流較少， 1 層部分空置、 2層空置率為 5 ， 3 層空置3賽博數(shù)碼廣場(chǎng)銀座店解放碑步行街入口處重慶市商業(yè)中心區(qū)5 泰興電腦e 世界 江北觀音橋重慶市江北觀音橋商業(yè)中心區(qū)4 電通王數(shù)碼廣場(chǎng)解放碑步行街入口處重慶市商業(yè)中心區(qū)來(lái)解放碑消費(fèi)的個(gè)人消費(fèi)者開(kāi)業(yè)四個(gè)月，人流量較少，平街1 層已全部出租，平街2 層有1 / 3鋪位空置，3 樓空置來(lái)解放碑消費(fèi)的個(gè)人消費(fèi)者開(kāi)業(yè)約2 年，人流量大，1 、2 、3 層全部出租工薪階層、大學(xué)生等消費(fèi)群體江北居住的三峽移民、區(qū)域內(nèi)的工薪階層等6賽博數(shù)碼廣場(chǎng)沙坪壩店沙坪壩步行街沙坪壩商業(yè)中心區(qū) 石橋鋪賽博數(shù)碼廣場(chǎng) A、 B 館 賽博數(shù)碼廣場(chǎng)石橋鋪店位于 XXX 市九龍坡區(qū)石橋鋪渝洲路 6 號(hào)，其中賽博數(shù)碼 24 廣場(chǎng) A 館于 2000 年 10 月開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積 20000 平 方米，入住商家 450 戶(hù)；賽博數(shù)碼廣場(chǎng) B 館于 2003 年 5 月開(kāi)業(yè)，營(yíng)業(yè)面積 8876.67 平方米，入住商家 186 戶(hù)。該商城位于 XXX 市 IT市場(chǎng)發(fā)源地，人流量大，市場(chǎng)培育期長(zhǎng)，商家、客戶(hù)均較為穩(wěn)定，主要消費(fèi)群體為零售商、個(gè)人、公司、西南以及貴州等省市的部分客戶(hù)。該市場(chǎng)目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，基本無(wú)空置現(xiàn)象。 A 館租金水平： 1 層 70 288 元 /平方米 .月，平均租金 160 元 /平方米 .月， 2 層 100 180 元 /平方米 .月，平均租金 130 元 /平方米 .月， 3層 60 100 元 /平方米 .月。 賽博數(shù)碼廣場(chǎng) B 館 賽博數(shù)碼廣場(chǎng) A 館 石橋鋪泰興通訊電腦市場(chǎng) 泰興通訊電腦市場(chǎng)位于 XXX 市 IT 市場(chǎng)的發(fā)源地 九龍坡區(qū)石橋鋪渝洲路 8 號(hào)泰興大廈，距成渝高速公路僅 2 分鐘路程， 數(shù)條市內(nèi)交通干線于此匯集，交通便捷，是目前 XXX 地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高的通信電腦專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之一，營(yíng)業(yè)面