1 千萬級(jí)別墅分布 九間堂 東郊花園 君庭 梵高 棕櫚灘高爾夫 佘山高爾夫 綠城玫瑰園 上海晶園 綠洲江南園 世茂佘山 圣塔路斯 安亭高爾夫 由圖可見，上海千萬級(jí)別墅主要集中在東西兩面，東面以東郊賓館為核心，西面以佘山為核心，均擁有城市或自然資源。 本案 2 千萬級(jí)別墅所在板塊分析 板塊 特征 特征 相關(guān)例證 代表樓盤 東郊 城市資源型 位于城區(qū)成熟的高端人群聚集地段 如龍東大道沿線 九間堂 高端社交配套資源，和良好的生活配套 如東郊賓館，如證大廣場 處于交通干道交會(huì)處，出行便捷 未來有中環(huán)線，與陸家嘴和浦東機(jī)場距離適中 一手供應(yīng)逐漸下降 九間堂、御翠園剩最后一批，湯臣高爾夫售罄，近期僅湯臣湖景（聯(lián)排）即將推出 價(jià)格特征 市場單價(jià)進(jìn)入 5萬至 7萬區(qū)間 需求源于對富人區(qū)的認(rèn)同、產(chǎn)品、租金的認(rèn)同 如御翠園的市場月租不低于 5000美金 佘山 自然資源型 與市區(qū)距離適中 佘山經(jīng)趙巷，只需 40分鐘便可抵達(dá)市中心 世茂佘山莊園 供應(yīng)仍較充足 未來“晶園 2期”，“東紫園”，“世茂”，“中凱”仍然有較大供應(yīng) 價(jià)格上揚(yáng)帶動(dòng)周邊板塊 世茂單價(jià)站穩(wěn) 45000元線 需求源自對稀缺資源的追逐 佘山地區(qū)正崛起為所謂中央別墅區(qū)，以塑造華東首屈一指的富人區(qū) 馬橋 規(guī)劃資源型 規(guī)劃形成的人文資源 如旗忠網(wǎng)球中心 綠城玫瑰園 未來供應(yīng)充足 該板塊被規(guī)劃純以別墅作為住宅形式 價(jià)格依靠品牌開發(fā)商樹立標(biāo)桿 如目前的綠城，未來的和黃 需求源于對高端開發(fā)商和配套設(shè)施的信賴 綠城玫瑰園主要以開發(fā)商中程度較高的老客戶為主 千萬級(jí)別墅多集中在東郊、佘山、馬橋等板塊，各板塊或擁有城市資源，或擁有自然資源，或擁有規(guī)劃資源，具有不可復(fù)制性。 3 千萬級(jí)別墅概覽 區(qū)域 樓盤 容積率 面積范圍 單價(jià) 主力成交總價(jià) 未來供應(yīng) 東郊 金爵別墅 0.3 340-500 2.6-3萬 800-1200萬 白金瀚宮 0.3 260-300 2-2.4萬 600-800萬 合生東郊華品園 0.25 500-800 9-10萬 5000萬以上 74套 九間堂 0.27 300-515 6-10萬 3000-5000萬 8套 君庭 0.25 860-1300 21套 東郊花園二期 0.2 350-620 28套 梵高 0.43 247-327 3.5-4.5 800-1000萬 75套 佘山 佘山高爾夫 0.1 450-1100 6-7萬 2500-3000萬 20余套 世茂佘山 0.1 782-1536 5-7萬 4000-6000萬 29套 紫都上海晶園 0.2 310-330 3.5-4萬 1500-2000萬 100套以上 圣塔路斯 0.3 315-350 2.8-3.8萬 800-1500萬 100余套 佘山銀湖別墅 0.32 314-376 2.8-3.5萬 900-1500萬 佘山 3號(hào) 0.39 280-320 3-3.2萬 800-1200萬 56套 朱家角 綠洲江南園 0.17 350-650 5-6萬 1500-4000萬 3套 奉賢海灣 棕櫚灘高爾夫 0.35 330-450 4-6萬 800-3000萬 145套 徐涇 觀庭 0.32 320-450 2.8-3.5萬 800-1100萬 13套 4 2008年1000-2000萬別墅成交量走勢05000100001500020000250001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月0102030405060成交面積（） 成交套數(shù)2 0 0 8 年1 0 0 0 - 2 0 0 0 萬別墅成交均價(jià)走勢2500027000290003100033000350003700039000410001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月成交均價(jià)（元/)1000-2000萬別墅 2008年成交走勢 2008年市場成較量波動(dòng)較大，與傳統(tǒng)銷售旺淡季無明顯對應(yīng)關(guān)系； 3-7月為成交高峰； 均價(jià)在 30000-40000元 /平米區(qū)間內(nèi)； 價(jià)格在 4月達(dá)到最高， 1月探底。 5 2008年2000-3000萬別墅成交量走勢05000100001500020000250001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月05101520253035404550成交面積（） 成交套數(shù)2 0 0 8 年2 0 0 0 - 3 0 0 0 萬別墅成交均價(jià)走勢25000300003500040000450005000055000600006500070000750001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月成交均價(jià)（元/)2000-3000萬別墅 2008年成交走勢 2008年市場成較量波動(dòng)較大，與傳統(tǒng)銷售旺淡季無明顯對應(yīng)關(guān)系； 3-5月成交高峰； 均價(jià)在 40000-70000元 /平米區(qū)間內(nèi)； 價(jià)格在 4月達(dá)到最高， 1月探底。 6 市場環(huán)境預(yù)測 全球經(jīng)濟(jì)惡化 危機(jī)影響廣泛 房地產(chǎn)市場滑坡 我國經(jīng)濟(jì)調(diào)整需要 2 3年時(shí)間，房地產(chǎn)市場回暖取決于整體經(jīng)濟(jì)何時(shí)重新進(jìn)入快速上漲周期；即使考慮到房地產(chǎn)市場可能先于宏觀經(jīng)濟(jì)觸底的因素，我們?nèi)匀徽J(rèn)為：上海房地產(chǎn)市場在 2009年形勢依然嚴(yán)峻 次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)衰退形勢加劇 多重因素將導(dǎo)致地產(chǎn)市場 09年進(jìn)入真正的“寒冬” 購房者持幣觀望，房地產(chǎn)交易量價(jià)齊跌，市場進(jìn)入深度調(diào)整 宏觀調(diào)控 未來趨勢預(yù)測 積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，刺激內(nèi)外需、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì) 到明年中段上海房地產(chǎn)市場真正回暖的機(jī)率很低！ 明年上海房地產(chǎn)市場形勢依然嚴(yán)峻 政策影響等整體預(yù)期 7 2008年市場表現(xiàn)良好且住在在售狀態(tài)的千萬級(jí)項(xiàng)目有： 棕櫚灘高爾夫別墅；九間堂；綠城玫瑰園；上海晶圓；觀庭；佘山 3號(hào)；佘山銀湖；圣塔魯斯；世茂佘山莊園；綠洲江南園；佘山高爾夫，長泰西郊別墅等。 8 梵高 東郊西班牙風(fēng)格別墅 位臵 浦東新區(qū)香楠路 488弄 建筑面積 2.5萬平方米 物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅 總套數(shù) 86 已推套數(shù) 86 戶型面積 240-350平米 容積率 0.42 開發(fā)商 上海鵬遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 未定 組團(tuán)別墅 小區(qū)主要車行道路 小區(qū)次要車型道路 獨(dú)棟別墅 項(xiàng)目用地紅線 9 梵高 項(xiàng)目賣點(diǎn) 西班牙風(fēng)格小獨(dú)棟 主力面積 280-330平米。 西班牙風(fēng)格。 10 東郊花園 維多利亞式建筑 位臵 浦東新區(qū)紫竹路 398號(hào) 建筑面積 2.2萬平方米（一期） 物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅 總套數(shù) 56（一期） 已推套數(shù) 56 戶型面積 466-715平米 容積率 0.26 開發(fā)商 上海浦程房地產(chǎn)發(fā)展有限公 司 物業(yè)管理公司 上海愛迪特設(shè)施管理有限公司 維多利亞式建筑：代表華麗視覺盛宴的建筑，最直接的表現(xiàn)貴族氣質(zhì)的建筑 11 華洲君庭 戶均占地 5畝大宅 位臵 銀柳路 385弄 建筑面積 2萬平方米 物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅 總套數(shù) 21 已推套數(shù) 21 戶型面積 835-1340平米 容積率 不詳 開發(fā)商 上海華洲房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理公司 未定 君庭作為東郊別墅板塊內(nèi)的頂級(jí)別墅樓盤，平均每套別墅占地達(dá) 5畝，該項(xiàng)目社區(qū)共有 21套獨(dú)棟別墅，每套別墅的建筑風(fēng)格迥然，盡顯古典、大氣、雍容的風(fēng)范。社區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境極佳，戶戶享有大面積花園、游泳池、按摩池，且每套別墅內(nèi)均安裝室內(nèi)電梯，地源熱泵系統(tǒng) 12 棕櫚灘高爾夫別墅 千萬級(jí)的一線海景別墅生活 位臵 奉賢區(qū)莘奉公路 4999號(hào) 建筑面積 11.6萬平方米 物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅 總套數(shù) 360 已推套數(shù) 354 戶型面積 450-1300平米 容積率 0.43 開發(fā)商 上海同豐 物業(yè)管理公司 美國圣達(dá)特集團(tuán) 13 棕櫚灘高爾夫別墅 項(xiàng)目賣點(diǎn) 1 高爾夫資源 高爾夫資源是一種稀缺資源，是業(yè)主尊貴的身份標(biāo)簽，是屬于某個(gè)特定圈層的高尚社交活動(dòng)。 14 會(huì)所 13000平米的豪華頂級(jí)會(huì)所 物業(yè) 超星級(jí)酒店式服務(wù) 無償服務(wù) A、報(bào)刊及雜志送遞服務(wù)； B、送水服務(wù) C、寄放普通物品服務(wù)； D、代客叫車服務(wù)； E、化收廢品服務(wù)； H、票物咨詢服務(wù)； I、代辦寬帶和天然氣開通服務(wù)； J、代收電費(fèi)、電話費(fèi)服務(wù)； K、代收快遞和信件收發(fā)服務(wù)； 有償服務(wù) A、房屋代管服務(wù)； B、商務(wù)服務(wù) C、家居維修服務(wù) ； D、家庭園林、綠地的保養(yǎng)、 美化服務(wù)； E、家居室內(nèi)消毒、剎蟲； F 、業(yè)主委托的其它服務(wù)； 棕櫚灘高爾夫別墅 項(xiàng)目賣點(diǎn) 2 頂級(jí)服務(wù) 15 九間堂 中式二進(jìn)或三進(jìn)合院大宅 位臵 浦東新區(qū)芳甸路錦繡路 建筑面積 2.4萬平方米 物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅 總套數(shù) 46 已推套數(shù) 46 戶型面積 296-730平米 容積率 0.23 開發(fā)商 證大集團(tuán) 物業(yè)管理公司 證大物業(yè)管理有限公司 16 九間堂 北方式懸山頂為產(chǎn)品增添豪華氣質(zhì) 門廳構(gòu)成第一進(jìn) 第一進(jìn)與第二進(jìn)之間的水景 主臥要進(jìn)入第三進(jìn)，私密空間得到充分保障 第二進(jìn)與第三進(jìn)之間的院落 項(xiàng)目賣點(diǎn) 產(chǎn)品力 17 綠城玫瑰園 戶均占地 6畝大宅 位臵 閔行區(qū)中青路 1555弄 建筑面積 14萬平方米 物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅 總套數(shù) 235 已推套數(shù) 100 戶型面積 350-1250平米 容積率 0.18 開發(fā)商 上海綠城森林高爾夫別墅開發(fā)有限 公司 物業(yè)管理公司 上海綠城 18 綠城玫瑰園 所有產(chǎn)品外立面完成后才公開亮相 花園必須完工后交房 花園的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)原汁原味與社交屬性 項(xiàng)目賣點(diǎn) 產(chǎn)品細(xì)節(jié)品質(zhì) 19 紫都上海晶園 多種風(fēng)格糅合的別墅社區(qū) 上海晶園別墅風(fēng)格有法式路易風(fēng)格，英式維多利亞風(fēng)格，歐式西班牙風(fēng)格，英式喬治亞風(fēng)格，日本和式風(fēng)格，地中海風(fēng)格，維也納風(fēng)格，新海派風(fēng)格 設(shè)計(jì)師把全世界較有特色的建筑經(jīng)過局部改良揉合在一個(gè)小區(qū)里 位臵 佘北公路 389弄 建筑面積 17萬平方米 物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅 總套數(shù) 345 已推套數(shù) 125 戶型面積 300-824平米 容積率 0.2 開發(fā)商 上海紫都佘山房產(chǎn)有限公司 物業(yè)管理公司 上海紫泰物業(yè)管理有限公司 20 紫都上海晶園 項(xiàng)目賣點(diǎn) 小面積，與佘山板塊其他產(chǎn)品形成錯(cuò)位 二期推出的 60余套房源均為 300-380平米左右，面積較前期小了許多，總價(jià)也與佘山板塊其他豪宅拉開差距 項(xiàng)目單體建筑堆坡，營造出了陽光半地下室，采光和通透性都較好 不過，該案地面以上部分并未做到全套間設(shè)計(jì)，舒適度不高 A型 地上面積 320平米 地下面積 200平米 21 純正賴特風(fēng)格別墅 觀庭 位臵 青浦區(qū)聯(lián)民路 58號(hào) 建筑面積 3.8萬平方米 物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅 總套數(shù) 129 已推套數(shù) 129 戶型面積 300-450平米 容積率 0.3 開發(fā)商 上海博星房產(chǎn)有限公司 物業(yè)管理公司 上海同進(jìn)物業(yè)服務(wù)有限公司 22 上海首個(gè)真正意義上的賴特草原風(fēng)格別墅，突出的檐角，四面坡屋頂，營造靜臥大地的視覺感 項(xiàng)目賣點(diǎn) 純正賴特草原風(fēng)格別墅 觀庭 23 佘山 3號(hào) 佘山腳下小獨(dú)棟 位臵 松江區(qū)佘山鎮(zhèn)泗陳公路 4388號(hào) 建筑面積 8.2萬平方米 物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅 總套數(shù) 283 已推套數(shù) 263 戶型面積 200-400平米 容積率 0.39 開發(fā)商 上海亞萌臵業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 欣天物業(yè) 24 佘山板塊首個(gè)小面積獨(dú)立產(chǎn)品，面積段 280-320平米左右，精準(zhǔn)的定位是該案取得成功的關(guān)鍵所在； 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，現(xiàn)進(jìn)入二期銷售，二期產(chǎn)品面積較前期有所放大，平均增加了 20平米； 新的產(chǎn)品保留了一期的下沉式庭院設(shè)計(jì)，增加地下室采光和利用率。 佘山 3號(hào) 項(xiàng)目賣點(diǎn) 佘山板塊首個(gè)小面積獨(dú)棟產(chǎn)品 25 佘山銀湖 緊鄰佘山的美式鄉(xiāng)村別墅 位臵 松江區(qū)泗陳路 888號(hào) 建筑面積 9萬平方米 物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅 總套數(shù) 281 已推套數(shù) 129 戶型面積 300-650平米 容積率 0.23 開發(fā)商 廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限 公司 物業(yè)管理公司 上海世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司 26 佘山銀湖 項(xiàng)目賣點(diǎn) 純正美式鄉(xiāng)村風(fēng)格 項(xiàng)目總體量超過 1000畝，美式鄉(xiāng)村風(fēng)格別墅，立面選用厚重的石材和暗色系面磚，沉穩(wěn)大氣； 項(xiàng)目內(nèi)部有寬約 50米的天然河道穿過，增加親水性； 27 圣塔路斯 一期 二期 三期 南加州別墅 位臵 松江區(qū)泗涇古樓路 1198號(hào) 建筑面積 4.5萬平方米 物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅 總套數(shù) 130 已推套數(shù) 129 戶型面積 250-560平米 容積率 0.3 開發(fā)商 上海壟景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 獅城怡安（上海） 物業(yè)公司 28 圣塔路斯 項(xiàng)目坐擁泗涇塘、通波塘兩大原生水系，社區(qū)內(nèi)部引入活水 ,做到 90%房源臨水 ； 作為佘山周邊區(qū)域唯一的南加州風(fēng)格別墅 ,細(xì)節(jié)表現(xiàn)突出 ； 項(xiàng)目賣點(diǎn) 南加州水景別墅 29 世茂佘山莊園 島居主題，宮殿生活 位臵 松江區(qū)佘北公路 666弄 建筑面積 4.95萬平方米 物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅 總套數(shù) 72 已推套數(shù) 72 戶型面積 500-1000平米 容積率 0.1 開發(fā)商 上海世茂莊園臵業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 戴德梁行 30 世茂佘山莊園 0.1超低容積率 84.7%超高綠化率，島居主題， 72棟建筑環(huán)湖分布； Micheal C.F.Chan擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì)，禮聘世界三大景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所之一 SWA集團(tuán)領(lǐng)銜園林設(shè)計(jì)； 主體建筑與車庫分離，私家車道，私家室外泳池； 單棟 300萬元外墻裝飾，營造宮殿般奢華。 每戶均帶泳池 下沉式庭院設(shè)計(jì) 項(xiàng)目賣點(diǎn) 1 宮殿級(jí)品質(zhì) 31 充滿尊貴氣息的圓廳設(shè)計(jì) 進(jìn)門中東米黃天然大理石鋪地； 圓廳設(shè)計(jì)、螺旋式上升樓梯； 室內(nèi)外私家泳池； FHP地源熱泵； 九重安防，價(jià)值 60萬元的遠(yuǎn)程智能監(jiān)控系統(tǒng)； 與世茂佘山莊園服務(wù)對接，專派酒店專職司機(jī) VIP專車接送，私人健身、游泳教練 頂層閣樓 室內(nèi)游泳池 世茂佘山莊園 項(xiàng)目賣點(diǎn) 2 超奢華室內(nèi)空間與服務(wù) 32 綠洲江南園 新海派水景豪宅 位臵 青浦區(qū)朱家角大淀湖畔 建筑面積 5.6萬平方米 物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅 總套數(shù) 143 已推套數(shù) 56 戶型面積 295-645平米 容積率 0.18 開發(fā)商 上海住富房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理公司 上海瀚洋物業(yè)管理有限公司 33 綠洲江南園 李祖原建筑事物所擔(dān)綱設(shè)計(jì)，新海派風(fēng)格； 一期戶戶臨水，家家擁有親水平臺(tái)； 二期江南華府坡地設(shè)計(jì)，營造錯(cuò)落層次感； 大量采用大面積落地窗、中庭、玄關(guān)等建筑元素，時(shí)代感強(qiáng) 綠洲江南園外立面 項(xiàng)目賣點(diǎn) 1 海派水岸建筑 34 綠洲江南園 上海第一家社區(qū)游艇俱樂部 ， 作為一種世界知名會(huì)所形式 ， 更把水景豪宅演繹到了極致 項(xiàng)目賣點(diǎn) 2 游艇俱樂部 35 租賃區(qū) 會(huì)所區(qū) 出售區(qū) 佘山高爾夫 位臵 松江區(qū)林蔭大道 1999號(hào) 建筑面積 8.9萬平方米 物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅 總套數(shù) 260 已推套數(shù) 79 戶型面積 250-900平米 容積率 0.27 開發(fā)商 海佘山國際高爾夫俱樂部有限公司 物業(yè)管理公司 上海優(yōu)孚酒店管理有限公司 銷售租賃結(jié)合型產(chǎn)品 36 佘山高爾夫 項(xiàng)目賣點(diǎn) 1 高爾夫俱樂部 +鄉(xiāng)村俱樂部 雙會(huì)所制，擁有 6000平方米高爾夫俱樂部和 5000平方米社區(qū)會(huì)所 -鄉(xiāng)村俱樂部。 37 佘山高爾夫 項(xiàng)目賣點(diǎn) 2 多樣建筑風(fēng)格 一期以原汁原味的意大利托斯卡納風(fēng)格為主，輔以意大利南部地中海風(fēng)格和法國諾曼底風(fēng)格。二期外立面的設(shè)計(jì)仍然以原汁原味的意大利托斯卡納風(fēng)格為主線，但增加對自然空氣、陽光的延伸設(shè)計(jì)，突出多重式中庭和進(jìn)門前庭， 38 長泰西郊別墅 便捷的交通及西班牙的景觀社區(qū)是該項(xiàng)目的主力賣點(diǎn) 樓盤名稱 長泰西郊別墅 位臵 松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)泗磚南路 1500弄 92號(hào) 建筑面積 103000平方米 均價(jià) 12080元 /平方米 物業(yè)類型 獨(dú)棟別墅 開盤時(shí)間 2008.10 交房時(shí)間 2009-12-31 容積率 0.38 開發(fā)商 上海德基臵業(yè)有限公司 (長甲集團(tuán) ) 物業(yè)管理公司 上海金晨物業(yè)經(jīng)營管理有限公司 39 賣點(diǎn)之一 :優(yōu)美的西班式風(fēng)情水景風(fēng)格 在北側(cè)跨水而過的主入口處，有一座西班牙式的景觀橋，橋身上質(zhì)樸的木質(zhì)欄桿和毛石貼面配以精致的柱頭花缽，共同構(gòu)成一個(gè)寧靜而雅致的入口空間，形成從喧囂的城市進(jìn)入靜謐而優(yōu)美的異域風(fēng)情社區(qū)的過渡。 在社區(qū)的主干路兩側(cè)，高大濃密的遮蔭樹烘托出一種田園氣息。為避免實(shí)墻的厚重壓抑，采用綠籬式圍墻，并配以具有濃郁西班牙特色的裝飾柱，在主干路上形成豐富的景觀。 長泰西郊別墅 40 總結(jié) 1000-2000萬別墅 ： 風(fēng)格純正，如觀庭的賴特草原風(fēng)格，銀湖的北美草原風(fēng)格，圣塔魯斯的南加州風(fēng)格等； 交通通達(dá)性好； 2000-3000萬別墅 ： 擁有得天獨(dú)厚、不可復(fù)制的資源，如 世茂佘山、佘山高爾夫等擁有佘山自然資源，綠洲江南園等擁有大淀湖自然資源、九間堂擁有東郊城市資源，綠城玫瑰園等擁有馬橋高檔體育資源、棕櫚灘花園擁有海景和高爾夫資源等； 容積率在 0.2以下居多