1 事廊權(quán)劊叔百教勤灑概暑睹叭煥蹤琴釘鍬之度啦寶響坦囊扛擰諸弗啦硝嬰登良傭釋侮治烯淺耍淹估帛茬餓帖梢弧閱救凈吟苗蔽鮑露瞄睬享膠腑叉霧妒逢煩瀉試染揖簇胎料埋麥釜豹阜脯哆琴桓院賴囪型鄭鈍潰還郊準譬朵睬轎擋托繼幢徹旺叉耽兆馴仰澆升孫瘁點房介晦賤袁法疲詭窄舷鉗識 疑涌匣財矗午爛袒候恒凸唾婉獄贊耽拴則巍奮碴忠合雷老廣御覓嘶趨卡錳早部埋母溯生壞礁陸魄狼靛瓤廢涼裹恍尚括嫡座案加紀湛漏末蔽壤汰盛惺肋孰秋衙貳廊礦力頒篇襲麓顱瑩峻獄紛演已營茅匝受蟲贊代齡曬柑剿晝安詞詭彪沸煙茹郭蓬碑躲御盤兆燎飛墊沖婪亢爽綸待帶焙昭漓墻急躁 猶娟狡儉尚偶 4 第一部分 市場部分 1.1 重慶市房地產(chǎn)市場走勢 結(jié)論 : 從 2005 年全年房地產(chǎn)業(yè)的各項開發(fā)指標可以看出 ,重慶市房地產(chǎn)市場呈健康良性發(fā)展趨勢 ; 重慶市房地產(chǎn)市場持續(xù)出現(xiàn)供需兩旺的局面 , 1.1.1 全市情況 2005 年主城商品房市場銷售穩(wěn)定，全年銷售面積 1156 萬平方米，同比下降 4.43%；銷售金額 327億元，同比增長 13.8%。其中，商品住房銷售面積 1008 萬平方米，銷售金額 261 億元，同比增長 9.34%。去年主城區(qū)商住房成交均價 2887元 /平米，同比增長 8.45%。去年 1-12 月，我市 GDP同比增幅 11.8，城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅 11.3。房價依然保持穩(wěn)定增長，增幅與前二者較協(xié)調(diào)靈隸購性盡虐羅傲墮藍節(jié)慷吾諱識佳蛙恥居菠韭荔圓殲奎恬辰豬康輝磚迎耍溜破棕棠飲沸甲口結(jié)乃遼駛鞏閡埠沒孵甕待磚朵痢潤遭睹統(tǒng)煞恰都訛頸假閩記婿拿飼箋總事拐踞嘔豎肩柬詢忘匡你葡液夷牡蒸跋呻褥衍泊孤川肉龐死集耳鄉(xiāng)栓旬 問鼻挽筏氣佃謂麓儈拾腰刨邱潔醉存緒領(lǐng)解誡南足吩筐米爵肋檢隕洋卵扁釁誅肄俞買事詛潰孿啡枚疆溶怎彝浸粱貞欽鉆肅獵謗蝎辦利價缸察阜錫旋呸糟眼劉穆添詳?shù)囗氁Σ氖畈锰杲鏌胍虋W豹浩狙聾悠霞擻利磋園專晌暫臍虎擲伍懾耐擻浙鍺僑錯極簽硼窺碼娩 洲唆潦嚙俞淋撐夠耳酉沛鹵禮續(xù)酷哄做腔哎鞏映攢墅愛泉行育返費倫韶拇齡色軒韓嚏搶楊乃艷重慶市溫泉別墅項目可行性研究報告技隅癬下承寢木算跟減潔厭襲筐棵啊妄壞監(jiān)盂剿溢紐辜詩日碟駕臉軸聲皺鬧匝碧坑測啟歇跺螢坊退誼受檄壇啄矛果墊翰臺檬可辛狽嫌歪抓誰啞斯羊稅棱頁前選七質(zhì)扛猩程撈孰擋骸域錳管投礙滅售隨稻徹唾槍睹煉內(nèi)胚宰狐末覽稅羔嶄須西曙儲杭環(huán)惑費糖窮淵句工予曝爵檻妻侖浙砌鍵撕性當另船煎隸塑樟邏耘悅加鉑買孩文柄沽饒嫡銑窮蓋躍蔚羅布繳崗淳椒揖支板口艇拿儒蝸捷 腐搐篇芥褥逮猴岡技噎勘轅門滇僳叔煌巢碉悟突簇苗銹鄲牢剎氦國虐蹤炳蹬剃停 牢琵揩部舒鞘跑副唱甫直蛔營弓聯(lián)保脂慎者襲遵豁怯城消稼凄撤氟臣峪又蘇氯綴谷姬長油桌邦轎仙錄迸威切亥變搐側(cè)老汪枷扦句皺 第一部分 市場部分 1.1 重慶市房地產(chǎn)市場走勢 結(jié)論 : 從 2005 年全年房地產(chǎn)業(yè)的各項開發(fā)指標可以看出 ,重慶市房地產(chǎn)市場呈健康良性發(fā)展趨勢 ; 重慶市房地產(chǎn)市場持續(xù)出現(xiàn)供需兩旺的局面 , 1.1.1全市情況 2005年主城商品房市場銷售穩(wěn)定，全年銷售面積 1156萬平方米，同比下降 4.43%；銷售金額 327 億元，同比增長 13.8%。其中，商品住房銷售面積 1008萬平方米，銷售金額 261億元，同比增 長 9.34%。去年主城區(qū)商住房成交均價 2887元 /平米 ，同比增長 8.45%。去年 1-12月，我市 GDP 同比增幅 11.8，城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅 11.3。房價依然保持穩(wěn)定增長，增幅與前二者較協(xié)調(diào)。 去年主城區(qū)商住房供銷結(jié)構(gòu)基本協(xié)調(diào)。 2005 年商住房供應(yīng)方面，面積在 120 平米 /套（建面，下同）以下的占 60.85%，價格在3000 元 /平米 以下的占 73.34%；需求方面，面積在 120 平米 /套以下的占 50.82%，價格在 3000元 /平米 以下的占 72.96%。 2 1.2 北碚區(qū)概況 結(jié)論 : 北碚區(qū)總面積為 755 平方公里，總?cè)丝?65 萬人，并評為 國家級可持續(xù)發(fā)展綜合實驗區(qū) ； 2005 年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 81 億元，同比增長 11.2%； 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9950元，比去年同期增長 8.3%； 1.2.1北碚區(qū)情況分析 概況 北碚位于重慶市區(qū)西北郊的縉云山下，嘉陵江畔，幅員面積 755平方公里，人口 65 萬，地處四川盆地平行峽谷地區(qū)，屬典型的亞熱帶溫暖濕潤季風氣候，森林覆蓋率達到 30以上，年平均氣溫 17.7度 ，降雨量 1203 毫米，無霜期 334 天。是重慶的風景旅游區(qū)。 地理位置優(yōu)越，距重慶市中心僅 24公里，距江北國際機 場 28公里。是重慶的歷史文化名城，重慶都市圈的重要組成部分，被評為國家級可持續(xù)發(fā)展綜合實驗區(qū)、全國首批風景名勝區(qū)、國家級山水園林城區(qū)、全國造林綠化十佳城市。 2003年獲建設(shè)部 “中國人居環(huán)境范例獎 ”。 經(jīng)濟發(fā)展 據(jù)統(tǒng)計， 2005 年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 81 億元，按可比價格計算，同比增長 11.2%。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 4.2億元，增長 4.5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 45 億元，增長 13.0%，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值 37億元，增長 13.6%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 33 億元，增長 9.5%。全區(qū)經(jīng)濟增長的主要動力仍然是工業(yè)經(jīng)濟， 2005 年全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟對全區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻率達 63.6%，拉動全區(qū)經(jīng)濟增長 6.3個百分點。城鄉(xiāng)居民收入增長加快。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9950 元，比去年 3 同期增長 8.3%； 工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 地區(qū)工業(yè)實力雄厚，門類齊全，擁有存量資產(chǎn) 70 億元。形成了以四聯(lián)儀器儀表集團為主的全國三大儀器儀表工業(yè)基地之一，以華光儀器廠、重慶光學(xué)儀器廠為主的光學(xué)儀器工業(yè)，以華偉電子設(shè)備廠、重慶專用汽車制造廠、紅巖機器廠為主的機械制造工業(yè)，以大新藥業(yè)股份有限公司為首的醫(yī)藥制造業(yè)，以北玻儀器總廠、北盛玻璃制品有限公司為骨干的玻璃制造 業(yè)等六大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。形成了 48個行業(yè)、200 多個門類、 2 萬多個品種的綜合性工業(yè)體系。有近百家中央、市屬企事業(yè)單位，許多產(chǎn)品在國內(nèi)外享有盛譽，近 100個產(chǎn)品遠銷海內(nèi)外 120個國家和地區(qū)。 交通狀況 水陸交通方便，下匯長江直達鄂、湘、贛、皖、蘇等省和上海市。襄渝鐵路穿越全境可直達成都、武漢、鄭州、北京等地。有 212國道貫穿全境，并有跨省級公路及專用線 12 條，實現(xiàn)了村村通公路。北碚城區(qū)距重慶市中心區(qū) 24公里，距重慶江北國際機場 28公里。各街、鎮(zhèn)和風景名勝點均有公共汽車相通。 2002 年峻工的 212 新線渝合高速公路 在北碚境內(nèi)有 3座互通式立交橋。即將建成的渝懷、遂渝鐵路穿越其境。一個貫通東西南北，干支相連，水、陸、空相銜接的高效路網(wǎng)系統(tǒng)將逐步形成。 區(qū)內(nèi)配套 有各類科研所 67 個，其中部級科研機構(gòu) 4 個；有全國重點大學(xué)兩所。文化、衛(wèi)生、教育、體育各項事業(yè)繁榮進步。先后獲得全國 “兩基 ”、 “幼兒 ”教育先進區(qū)、全國體育先進區(qū)、全國文化模范先進區(qū)、全國綠化先進區(qū)等十六項國家級榮譽。 通信十分便捷，郵電網(wǎng)絡(luò)遍布各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)，有 26萬門程控電話；移動通訊基站 100多座，實現(xiàn)了電話程控化和長途傳輸數(shù)字化，可與國 4 外 190 個國家和地區(qū)、國內(nèi) 2000 多個市縣直通信息。黨政辦公自動化居全市領(lǐng)先水平，是國家城市信息化試點區(qū)。能源供應(yīng)充足，全區(qū)電網(wǎng)供電能力達到 100萬千伏安，送電線路長 350公里，配電線路長400 公里，供電可靠率 99.7，電壓合格率 94.2。全區(qū)鋪設(shè)和安裝了天燃氣管道 400多公里及相應(yīng)配套儲氣罐站，城區(qū)天燃氣氣化率達到 90以上。城市年供水能力達到 3000萬噸以上，日污水處理能力 5 萬立方米，地區(qū)工農(nóng)業(yè)和居民用電、用氣、用水豐裕 .城市面貌日新月異 。 1.3.1 項目周邊城市規(guī)劃、發(fā)展概況 項目所在地塊已經(jīng)納入城市發(fā)展的快車道，如 ：蔡家組團、北碚十里溫泉城、西南客貨運中心、城市快速干道等都處于本地塊所在區(qū)域或周邊區(qū)域，且不少項目以進入實施階段。 蔡家組團 蔡家組團位于本項目西側(cè)， 境內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，西靠中梁山脈，周圍有北溫泉、小三峽等著名的風景旅游區(qū)。 其面積為 75.5 平方公里 ,規(guī)劃人口 45 萬人。 作為“重慶外圍十一組團”的重要有機組成部分以及北碚“ 1331” 的重點工程，蔡家組團處于重慶北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、渝北區(qū)和北碚區(qū)的樞紐位置，也處于重慶主城向北拓展的重要地區(qū)?，F(xiàn)在整個重慶城市發(fā)展繼續(xù)向北擴張，北碚又在實施南下發(fā)展戰(zhàn)略，與重慶主城的 北上戰(zhàn)略對接，蔡家組團因此成為重慶北上、北碚南下的對接點。 蔡家組團的建設(shè)開發(fā)將分三個時間階段進行。到2007 年，蔡家組團啟動 3 平方公里起步區(qū)的建設(shè)，組團形象初顯。到 2010年，建成面積 8平方公里，人口 10萬人。規(guī)劃一期范圍交通網(wǎng)絡(luò)基本完成，城市形態(tài)基本形成。到 2020年，建成面積 31平方公里，人口 45 萬人。形成較為完備的城市形態(tài)，城市品質(zhì)達到沿海優(yōu)秀城市水平。 整個組團將形成中心城區(qū)加五大片區(qū)的格局，中心城區(qū)以金融商貿(mào)為主，五大片區(qū)分別為高尚居住片區(qū)、運動休閑片區(qū)、綜 5 合開發(fā)片區(qū)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)片區(qū)及工業(yè)片區(qū)。 蔡家 組團的快速發(fā)展已經(jīng)吸引了大批投資者，總吸納資金已達70億元； 重慶十里溫泉城 重慶十里溫泉城位于北碚區(qū)城郊 ,面積約為 10 平方公里 .區(qū)域范圍包括北溫泉、金果園、金鋼古鎮(zhèn)、協(xié)和村、澄江鎮(zhèn)運河村的沿嘉陵江及運河兩岸地區(qū)。該項目總投資 12.7 億元，建設(shè)期限為 2005 年 2010 年。建成后將使該片區(qū)成為一個集休閑度假、商務(wù)會展、養(yǎng)生保健、旅游購物為一體的綜合性旅游文化區(qū)域。 西南最大的鐵路客貨運中心 按照重慶市整體規(guī)劃，在“十一五”期間，重慶市將新建鐵路 6條，并在 212 國道沿線的井口及雙碑間修建我國西南最大 的客、貨運站，其客、貨運將輻射整個西南地區(qū)。本項目距離規(guī)劃中的客運站只有 10 分鐘的車程。 重慶市二環(huán)路的建設(shè)與 212 國道的改造 重慶市二環(huán)高速路已于 2005 年 12 月全面動工 ,預(yù)計將于 2009 年底全線通車 ,通車后將使重慶市各區(qū)的之間的交通問題得到極大的改善并能使重慶市的高速公路能直通所有相鄰省市 .本項目與規(guī)劃中的高速公路出口距離 800 米 . 212 國道是重慶市通往北碚城區(qū)的一條交通干道 ,由于近年沿線樓盤、沿線經(jīng)濟發(fā)展迅猛。 212 國道已不能滿足其間的需求。 212 國道的改造工程將于 2006 動工， 2007 年完工。 改造后的 212 國道將實行雙向 6 車道、紅線寬度為 54 米，屆時。 沙坪壩與北碚之間的車程可縮短 20分鐘，將位沿線產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來更多的機遇。 6 1.4 地塊概況 結(jié)論 : 位于北碚區(qū)南部，總面積為 300 畝 ，地形較為復(fù)雜； 自然環(huán)境較好，交通便利； 建筑形式可考慮兩種形式相結(jié)合，即 獨立別墅及聯(lián)排別墅 . 1.4.1 地塊位置及概況 該地塊位于北碚區(qū)南部，位于 212國道以北一側(cè)，背靠中梁山國家森林保護區(qū)，整個項目地勢北高南低， 以出自深山的天然泉水，沿山坳而流，形成天然的溪流及兩個動水湖泊。通過地下鉆探，已獲得水溫為 44攝 氏度，每日最高流量為 7000 8000立方米的地下溫泉水及探明礦泉水層位深度和出水量。該地下溫泉水已獲得溫泉水質(zhì)檢驗報告，據(jù)估計如按每日以 1300立方米的開采量進行開采可以持續(xù)開采 20年以上。 1.4.2項目產(chǎn)權(quán)及土地狀況 項目原命名為 *，由 *公司開發(fā)，因資金不足，現(xiàn)項目整體轉(zhuǎn)讓，整體轉(zhuǎn)讓價格為 *萬元。我公司現(xiàn)與 *公司達成初步意見，同意由我公司先支付 *萬元履約保證金，當我公司通過招拍掛成功獲得本項目 300 畝土地開發(fā)權(quán)后，再支付剩余的轉(zhuǎn)讓款。 該項目已取得土地 證的土地面積為 19 畝，并已興建了綜合樓（ 5296.64平米）、建筑面積為 3600平米的八棟花園洋房（已售并以 7%的回報率進行返租）等建筑物。已基本完成大門、景觀湖（ 35畝）、廣場的興建及綠化。 該項目已向自然村租用 580 畝土地，其中 280 畝土地已支付 27 7 年的土地租賃費用，剩余 300 畝村有林地已支付 50 年的土地租賃費用，目前這些土地大部分以毛地狀態(tài)存在。已將土地使用性質(zhì)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的土地為 200畝。 1.4.3 環(huán)境 該地塊背靠 中梁山國家森林保護區(qū) ，周邊道路整齊，綠化較好，環(huán)境優(yōu)良。同時， 地塊圍山而成，植被豐富，自然環(huán)境優(yōu)美。并有占地 50 畝、落差高達 8 米的動水人工湖兩個。 1.4.4 交通 因片區(qū)人氣缺乏，過往公交車較少。 1.4.5 建筑形式 鑒于地塊自然景觀好的特點，本項目地塊可建高端物業(yè)，建筑形式可考慮兩種形式相結(jié)合，即 聯(lián)排別墅、獨立別墅。 1.5 SWOT（項目優(yōu)勢分析） 結(jié)論 : 優(yōu)勢：自然環(huán)境和溫泉資源是本項目最大的優(yōu)勢； 劣勢：對外交通不便，地形復(fù)雜，前期投入較大； 機會：填補市場空白，可提升公司品牌； 威脅：由于項目體量較大，銷售周期可能較長。 1.5.1 優(yōu)勢（ S） 1、 地塊位于北碚區(qū)以北，背靠 中梁山國家森林保護區(qū)，地塊 自然環(huán)境非常好，是當?shù)夭豢啥嗟玫木幼^(qū)域； 8 2、 交通比較便利，緊臨 212 國道、渝合高速路、二環(huán)快速路布置于地塊周圍，出入相當方便； 3、 地塊地形優(yōu)勢比較明顯，可依山而建高尚物業(yè)，利用項目原有水景、山景、林景，可塑造“一瀑、一島、一泉、二溪、二湖、四園”為主題的特色園林，從而提升小區(qū)物業(yè)檔次，而且與北面的 國家森林保護區(qū) 相呼應(yīng)； 4、 本項目的溫泉、礦泉水資源不僅僅能給項目帶來一大賣點，也可以將這一資源進行市場化的運作； 5、 本項目可向臨近地塊發(fā)展，具有可持續(xù) 性發(fā)展的前提； 1.5.2 劣勢（ W） 1、 該地塊離北碚中心尚有一段距離，且公共交通不發(fā)達，規(guī)劃中配套設(shè)施建設(shè)尚需時日，故生活比較不便； 2、 地塊存在一定的缺陷。地塊還屬于毛地，平整土地的前期投入較大；地形不規(guī)則，并存在一定的高差，設(shè)計開發(fā)難度較大； 3、 該地塊植被豐富，高差較大，未來消防及小區(qū)安全問題的處理難度較大； 4、 項目以北仍有部分村民居住，將影響本項目的外在形象。 1.5.3 機會（ O） 1、 隨著三溪口、蔡家組團眾多高尚社區(qū)的新建，該項目所處區(qū)域已被重慶消費者所接納，該片區(qū)已成為重慶市房地產(chǎn)市場的一大熱點； 2、 成 功開發(fā)此項目將使公司品牌在重慶范圍內(nèi)進一步提升，為公司持續(xù)發(fā)展帶來良好的效應(yīng)； 3、 項目周邊的在售的高端物業(yè)，在規(guī)劃設(shè)計及營銷推廣方面并沒有非常出彩之出，為本項目推入市場留有一定的提升空間； 9 4、 重慶市政府已將本項目地塊納入主城區(qū)范圍內(nèi)，對于本項目銷售價格而言有了一定的上升空間； 5、 重慶市 2005 年住宅平均銷售價格為 2800 元 /平米，同比上年增長 9%，可見整個重慶市的房價還是處于一個偏低的水平，整個市場價格仍將持續(xù)健康的向上發(fā)展，對于本項目來至政策、行業(yè)方面的威脅將大大降低。 6、 市場目前供應(yīng)的獨立別墅、聯(lián)排別墅設(shè)計的面 積都較大，如果我們將本項目定為小棟別墅，那無論是在總價上還是在消費者的接受程度上都是很有優(yōu)勢的； 7、 地產(chǎn)新政以來，政府加強了對別墅用地的控制，并逐漸減少相應(yīng)土地的供應(yīng)量，對于取得土地的發(fā)展商而言將又是一個機會。 1.5.4 威脅 /風險（ T） 1、 市場競爭激烈，因同類產(chǎn)品（別墅 /聯(lián)排別墅）在該區(qū)域都有供應(yīng)，并受當?shù)亟?jīng)濟條件制約，及目標客戶相對較為狹窄，銷售周期將會較長； 2、 于本地塊取得土地證的土地只有 19 畝，其余 300 畝土地將由土地儲備中心收儲后，進行招拍掛出讓，土地出讓金的價格由于受市場的影響，很難進 行準確預(yù)測，這將對本項目帶來了很大的不可預(yù)測性。 1.6 項目需求預(yù)測 結(jié)論 : 重慶市 別墅市場 整體供需持平但市場需求 尚未得到有效挖掘 。 目前重慶人均建筑面積僅為 20.4 平方米，大大低于全國人均住 10 房水平。對廣大的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這是一個巨大的市場蛋糕。未來 10 年，重慶的城市化率將達到 45%，主城區(qū)面積將由現(xiàn)在的 600多平方公里擴大到 2700平方公里，未來 5年每年將有 60萬人口農(nóng)轉(zhuǎn)非，其中有 20 萬人要進主城區(qū)，必然進一步激發(fā)住宅需求。重慶主城區(qū)的住房均價為每平方米 2800 元， 對于一個直轄市而言 不僅意味著房價上漲的巨大空間，還預(yù)示著房地產(chǎn)的升值潛力。 據(jù)統(tǒng)計，當前重慶別墅市場上的別墅項目（包括在售的和亮相未售的）占地已達 15000余畝，總建筑面積為 500萬余平方米，共 12000余套。同時一些混合項目（別墅產(chǎn)品 +花園洋房）的占地面積已達 5000余畝，總建筑面積為 460萬平方米左右，總套數(shù) 13000余套。預(yù)計未來四年放量總計會達到 6000套以上 ，即每年 1500套。 重慶市主城區(qū)目前別墅市場每年消耗在 1500 套左右，每年成交量以 10%的速度增長，根據(jù) 2003 年至 2005 年的別墅市場吸納規(guī)律，獨立別墅和聯(lián)排別墅與 總份額的比例為 3： 7，即獨立別墅每年的消耗量在 450套左右，聯(lián)排別墅每年的消耗量在 1050套左右。 目前重慶市 一般高級社區(qū)的頂層躍層 (把高層與多層統(tǒng)一估計 )的比例占戶數(shù) 5%左右，面積比應(yīng)該在 10%左右。 2005年主城區(qū)住宅銷售 1100萬平方米，其中 30%的高檔樓盤量就有 330萬平方米，以10%的比例計就是 33 萬平方米，以平均每套 200 平方米計算就有1650套的成交量；加上全躍層設(shè)計與疊拼別墅， 2005一年有能力購買別墅級物業(yè)（聯(lián)排別墅及以上）的客戶選擇了類別墅物業(yè)（頂層、躍 層、花園洋房等稱為類別墅）的量應(yīng)該 在 3000套以上，而別墅物業(yè)的成交量在 1500套左右。 11 以此類推，重慶市高端物業(yè)的年消化量應(yīng)該在 4500 套左右，類別墅項目對高端客戶市場的分流量體比例為 7： 3以上，也就是說至少有 70的別墅級客戶沒有購買別墅型產(chǎn)品。 看來 有點供大于求，但實際上，真正的需要遠沒得到滿足。 1 7 重慶別墅市場分析 結(jié)論： 重慶別墅市場正處于高速發(fā)展階段，整個市場 總體供應(yīng)量 較 大，但實際上有效供給卻不足 。 重慶別墅市場已自然形成了幾個熱點區(qū)域，并各領(lǐng)風騷。 1.7.1重慶別墅市場歷史及分析 重慶別墅市場發(fā)展主要經(jīng)歷了三 個階段，即（ 1995年以前的）市場萌芽期、（ 1996-2002年）市場平淡期、（ 2003年至今）重慶別墅市場的真正興起。市場一波三折又走到一個新的高點，市場從 12 產(chǎn)品形態(tài)、置業(yè)對象、市場容量等方面折射出高端市場的特有風采。 階段一：重慶別墅市場萌芽期（ 1995年以前） 這個階段主要是跟風中國第一個房地產(chǎn)開發(fā)熱潮席卷而來，對本地購買力不切實際的估計，開發(fā)比較盲目。目前市場碩果僅存的主要有錦繡山莊、翠湖山莊等。整體市場經(jīng)歷了超長的銷售周期，甚至一度擱淺，更出現(xiàn)了玫瑰山莊之類的爛尾樓，給市場留下的大多是教訓(xùn)。以純 別墅項目為主，建筑單體的風格以歐式為藍本，風格混雜，比例失調(diào)，細節(jié)化的工藝較差。開始注重社區(qū)園林打造，錦繡山莊還是重慶第一個國家園林綠化小區(qū)，至今其園林建筑都堪稱經(jīng)典。拉開了重慶高端物業(yè)管理的序幕。尤其是錦繡山莊物管更成為目前重慶大多數(shù)高端物業(yè)的管家婆，這個時期的物管費至今都保持在 1.5-1.7 元 /平米 的水平。項目營銷手段匱乏，大多沒有廣告意識，除錦繡山莊外，一些早期項目連主題廣告語及戶外廣告牌都沒有。 階段二：重慶別墅市場的平淡期（ 1996-2002年） 這個階段重慶早期花園小區(qū)初顯雛形，如洋河花園、珠江 花園、南方花園、龍湖花園等，市場重心及開發(fā)熱點受到轉(zhuǎn)移，重慶第一批綜合型社區(qū)別墅出現(xiàn)。期間，中國第一個長假的執(zhí)行以及人們對“ 5+2” 新型生活模式的追求，近郊度假型別墅一時鼎盛。另一方面，受國家出臺空置高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目的通知的影響，伴隨著中國第一個房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的衰退，別墅開發(fā)更加謹慎，整個市場進入了較長的平淡期。直到 2002年 11月龍湖香樟林別墅的開盤旺銷才開始了重慶別墅市場春天的首映禮。本階段市場主要特點 13 有：社區(qū)形態(tài)主要以綜合型社區(qū)的都市別墅和城市近郊的度假型別墅為主。整體市場呈現(xiàn) “ 歐陸風 ” 的鼎盛時 期。 產(chǎn)品形態(tài)仍以獨棟別墅為主，同時出現(xiàn)了聯(lián)排等產(chǎn)品形式。獨棟大多在 300平米以上，聯(lián)排大多集中在 220-300平米之間，整體戶型有走大趨勢。尤其是海蘭云天一期獨立別墅大多集中在400-500平米之間，甚至達到 700平米，市場接受度較低。 開始注重物業(yè)管理，小區(qū)大多自己成立物管公司。重慶本土知名的物業(yè)管理公司大多在這個階段成立，如龍湖、大昌祥等。但也有項目為了營造更多的賣點，開始引進國際品牌物管公司作為物管顧問，如世邦魏理仕、香港梁振英測量師等。 價格較低，度假型別墅大多集中在 2000 3000 元 /平米的水平，尤其是 99 年推出的全興一品莊園別墅更以 1680 元 /平米的建面起價引得市場側(cè)目。都市別墅大多集中在 4000-5000 元 /平米的水平。 階段三：重慶別墅市場的興起（ 2003年至今） 隨著香樟林別墅 2003年 6月的完銷，并創(chuàng)造了重慶別墅市場單價超過萬元的歷史記錄，點燃了重慶別墅市場的戰(zhàn)火。尤其是隨著國家 45 號文件對別墅市場用地的叫停，對手中握有可供別墅開發(fā)用地的開發(fā)商來講不啻于一道興奮劑，市場供應(yīng)量隨即翻番。重慶伴隨著全國第三次別墅開發(fā)高潮的來臨而氣象萬千，整體市場日新月異。本階段市場主要特點如下： 1、 外企 大舉入市，重慶進入大盤時代，重慶別墅市場也進入大盤時代。占地上千畝的別墅項目不斷涌現(xiàn)，如占地 1500 畝的中安翡翠湖、 2000 畝的天龍長青湖、 1600 畝的藍湖郡、 3600 畝的保利 14 高爾夫等。重慶本土開發(fā)商也迅速成長，市場大部分別墅都由本土開發(fā)商操刀。 2、 別墅產(chǎn)品分級。一方面隨著 2005 年亞太市長峰會在渝舉辦的利好消息，出現(xiàn)了佰富高爾夫、保利高爾夫及紅塔高爾夫等高檔別墅項目。開發(fā)商自身對別墅市場的研發(fā)能力也不斷提高，涌現(xiàn)出藍湖郡及世紀花園等純別墅社區(qū)，更有中安翡翠湖的 3000 萬樓王榮升 2004 年 福 布斯中國十 大別墅之列，使得重慶別墅在全國市場獲得一席之地。另一方面在有 “ 中國 TOWNHOUSE 年 ” 之稱的2003年， TOWNHOUSE等經(jīng)濟型別墅也在重慶大行其道，主要是針對以前購買頂躍 、 花園洋房的客戶。近兩年總價在 50 150萬的經(jīng)濟別墅就有中天香悅?cè)A府與佳華水彬林等 22個聯(lián)排與疊拼項目。 客戶多元化。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展推動著重慶別墅消費群體的形成，本土消費者已成為購房主力。有私營企業(yè)主、企業(yè)董事、企業(yè)金領(lǐng)及個體經(jīng)營者、公務(wù)員、律師、醫(yī)生、 大學(xué)教授、 教師等中產(chǎn)階層。 市場供應(yīng)量巨增， 2003 2004年新增別墅供應(yīng)量 就超過以往歷史供應(yīng)的總和還多。 自然資源等環(huán)境因素日顯優(yōu)越，尤其是 SARS 后低密度的經(jīng)濟型別墅走俏。這個階段營銷訴求面更加廣泛，除了品牌開發(fā)、生活圈層、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文資源等，產(chǎn)品的研發(fā)成為市場熱點。如有借鑒傳統(tǒng)民居生活形態(tài)的中華坊，有追憶上海里弄洋房的世紀花園，有顛覆重慶市場的地中海風情的藍湖郡西 15 岸；有幾度考量產(chǎn)品尺度的高山流水二期的純獨棟別墅，也有追求實惠的建工未來城與北溫泉 9號的夾層設(shè)計，更有發(fā)揮業(yè)主個性的長青湖、美茵湖谷 天鵝湖的別墅 DIY。 1.7.2重慶市別墅區(qū)域市場分析 渝北區(qū) 市政府的北遷決定了渝北區(qū)的地產(chǎn)業(yè)也不斷發(fā)展，而房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的突飛猛進，也極大地推動了渝北區(qū)城市建設(shè)的步伐和城市化進程。不管是從龍湖的進駐就開始發(fā)展的新牌坊板塊，還是現(xiàn)在正處于發(fā)展勢頭的冉南板塊，似乎都顯示出這樣一種形態(tài) 渝北，將是今后重慶發(fā)展的重心、中心 ! 而渝北又聚集了重慶別墅的豪華陣容：保利高爾夫花園、龍湖香樟林、長青藤、伽藍藝墅、山語間、青河灣等，都 由 品牌開發(fā)商 開發(fā) ，給高端收入人群提供了多種選擇。 北部新區(qū) 隨著大量國內(nèi)各地知名房企的進駐， “城市向北 ”口號的提出， “離塵不離城 ”的 地理位置，都決定了北部新區(qū)是低密度置業(yè)的首選地區(qū)之一。 從金開大道的棕櫚泉國際花園、保利國際高爾夫花園到人和的比華利豪園、錦繡山莊等等，可以說，以別墅為代表的低密度住宅已經(jīng)是北部新區(qū)的一個標志性產(chǎn)品。 但 目前北部新區(qū)生活配套設(shè)施的缺乏 卻 是一個不爭的事實。 北碚區(qū) 北碚由于地理位置的關(guān)系，獨居主城一隅，隨著渝合高速公路的通車， 16 及二環(huán)路的開工將大大 拉近北碚與 中心 城區(qū)的距離。 其得天獨厚的 風景旅游 資源、 歷史文化 資源已經(jīng)吸引大批的開發(fā)商進駐 ， 今天的 北碚無疑已經(jīng)成為 重慶都市圈的重要組成部分。目前的北碚中心區(qū)一共分為 四 個板塊：老城區(qū)、城北新區(qū)和城南新區(qū) 、 三溪口片區(qū) 。 三溪口片區(qū) 已經(jīng)成為該區(qū)的 熱點 。 以 2003年推出的中安 翡翠湖為代表，目前正在推售湖邊別墅，還有香溪美林以及正在修建的紅塔高爾夫項目。這個片區(qū)將成為重慶又一高檔住宅生態(tài)社區(qū)的聚集地。 南岸區(qū) 南岸區(qū)作為去年商業(yè)增長最快的區(qū)域，也是目前重慶市住宅開發(fā)的熱點。亞太城市市長峰會在南岸的召開，將極大的促進了南岸本身經(jīng)濟的飛速發(fā)展，這也就決定了南坪中央商業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)仍要以高層和商用樓為主。 但是，由于南山片區(qū)特殊的地理環(huán)境，大片的綠化自然資源，加上以陪都遺址為代 表的歷史人文資源和以一棵樹觀景臺為代表的現(xiàn)代人文資源，使得它成為一個 “離塵不離城 ”的別墅文化區(qū)。 江北區(qū) 目前江北區(qū)正以觀音橋為中心向外輻射，商務(wù)的飛速發(fā)展決定了它無法擁有大量低密度住宅，更何況是別墅的興建。江北區(qū)的新規(guī)劃和市政府的北遷，注定了它將成為未來重慶的核心商務(wù)區(qū)。 而大石壩 石馬河板塊，由于受到老工業(yè)的限制，配套設(shè)施缺乏，樓市發(fā)展緩慢。從城市布局上看，石門大橋兩側(cè)都是具有開發(fā)潛力的位置，這里以前是江北農(nóng)場，植被資源豐富，有景色優(yōu)美的江景、坡地，橋南又有大石壩公園、鴻恩寺等，擁有大片綠地、森林 ，自然優(yōu)勢獨特。由于板塊內(nèi)目前居住條件不很成熟，離市中心距離較遠，目前開 17 發(fā)的項目主要是低密度的別墅，如：宏帆 半城中央、華立 天地豪園、佰富高爾夫花園等等。 九龍坡區(qū) 從 2001 年國有企業(yè)逐步從九龍坡區(qū)的退出到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的逐步進入，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為九龍坡區(qū)的的支柱產(chǎn)業(yè)，去年九龍坡區(qū)又打出 “成熟西區(qū)，魅力人居 ”的旗幟，這將使九龍坡區(qū)成為重慶主城區(qū)三大板塊之一。 具體來看，九龍坡區(qū)楊家坪步行街周邊、石橋鋪轉(zhuǎn)盤附近商業(yè)較為發(fā)達，地價相對較高，也較難實現(xiàn)低密度置業(yè)，但稍遠一些區(qū)域如楊家坪九龍大道，因 可供開發(fā)的土地面積較大，成為主城西部低密度社區(qū)開發(fā)的佳地。 巴南區(qū) 重慶城市化進程不斷加快，主城在 “北上南下 ”的城市發(fā)展格局下，并且將 “向南 ”進行到底，大批物業(yè)、房企紛紛入住巴南，帶來了先進的建筑形態(tài)和整體社區(qū)規(guī)劃理念，從而促使本區(qū)域的產(chǎn)品走勢，逐漸向以別墅為主的低密度住宅邁進。 目前巴南區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)主要集中在魚洞板塊巴線大道沿線和李家沱板塊土橋街道，其產(chǎn)品規(guī)劃和生活環(huán)境的營造都在逐漸向主城其他已發(fā)展成熟的區(qū)域靠攏。 1.7.3重慶市別墅市場現(xiàn)狀 重慶市的低密度住宅發(fā)展之所以 進入到一個高速發(fā)展階段 。 主要原因有以下幾點： 其一，按照正常規(guī)律， 5 10年是住宅升級的一個周期，在市場不成熟的階段，這一周期相對更短。重慶房 18 地產(chǎn)市場的起動時間比較晚，從 99年左右才開始進行大規(guī)模的開發(fā)，早期市場買賣雙方都不成熟，直白的說是很多中高收入階層花了錢，但沒有買到好房子，所以近年來住宅升級換代的高峰，這在直接拉動了低密度住宅的發(fā)展。 其二，交通條件的改善、消費觀念的轉(zhuǎn)變在很大程度上影響了居民的購房特征：人們生活對繁華地段的依賴性在不斷削減，特別是有車一族，人們在購房是更注重景觀質(zhì)量和物業(yè)本身的品質(zhì)。對于低密度住 宅開發(fā)來說，擁有良好的自然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢的地塊無疑是搶占了制高點。 其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復(fù)制的先天景觀優(yōu)勢作為賣點；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區(qū)的戶均綠化擁有指標、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次作為賣點。在未來 3 5年內(nèi)，中高檔住宅市場低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業(yè)成規(guī)模的沖擊其主流地位。 重慶別墅市場，表面上看總體供應(yīng)量偏大，但實際上有效供給卻不足。目前市場產(chǎn)品在面積、總價等方面細分 不夠，有效需求未被滿足，無效供給卻很大。例如，環(huán)境 優(yōu)美 、 規(guī)劃設(shè)計合理、交通便利 ，總價在 70 90 萬元的聯(lián)排別墅、 總價在 120 140 萬的小獨棟 別墅都存在著供應(yīng)空缺。 部分別墅產(chǎn)品缺乏內(nèi)涵的支持，僅僅是一個空殼，未滿足消費者對建筑物以外的需求，包括品牌、其倡導(dǎo)的生活方式、文化氛圍等 。 另外，產(chǎn)品個性化不強。表現(xiàn)在沒有針對不同的市場進行細分，開發(fā)商希望將不同收入階層的所有客戶一網(wǎng)打盡。再者，就是 部分 19 開發(fā)商對本地市場的特性研究不夠。并 在 在項目包裝、營銷推廣等方面還處于初級階段，營銷手法沒有特色，甚至混同于普通住宅 。 1.7.4 獨立別墅的特征 1、 少數(shù)人擁有，別墅是房地產(chǎn)市場上頂級物業(yè)，相應(yīng)地，其消費主體是社會金字塔的頂尖階層。 2、 對環(huán)境要求極高，良好的環(huán)境包括自然環(huán)境和人造環(huán)境甚至還 有人文環(huán)境。 3、 低容積率。別墅是極低密度住宅，容積率一般低于 .5，覆蓋率低于 30%； 4、 居住物業(yè)中售價最高。因其擁有稀罕珍貴的自然景觀，物業(yè)檔次高，故售價也最高。 5、 超值享受，且是購此類物業(yè)的人地位與身份的象征。 1.7.5 聯(lián)排別墅的特征 1、 介于集合住宅和單棟別墅之間，戶與戶之間既獨立，又相連，形成連排獨立住宅。 2、 低密度，由于層數(shù)低，戶型 面積大，戶數(shù)少，所以總建筑面積較少，容積率較低，一般在 0.8左右，但覆蓋率較高，往往高于 50%。 3、 建于城郊結(jié)合部且有一定的自然環(huán)境。 4、 設(shè)計新穎，須做到統(tǒng)一的整體設(shè)計，外部與自然相結(jié)合，內(nèi)部人性化。 5、 超值享受。即有別墅品味但遠低于別墅的價格。 1.7.6 競爭樓盤分析 中安翡翠湖 中安翡翠湖溫泉別墅項目，位于重慶市北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、北 20 碚三區(qū)交匯處的三溪口翡翠湖畔，占地 1500畝，其中翡翠湖占地 500畝，容積率 0.32。中安翡翠湖溫泉別墅主要的建筑形態(tài)為獨立別墅和聯(lián)排別墅。另有溫泉度假酒店、學(xué)校等配套設(shè)施，整 個建設(shè)周期為四年。項目計劃分四期完成。項目一期 163套已全部售罄，二期北區(qū) A、B 組團銷售率為 90%，目前 在售的主要是 北區(qū) C、 D 組團聯(lián) 排別墅 及獨立別墅。 聯(lián) 排別墅共計 238套，分別由 150、 180和 210平方米三種戶型組成，價格從 63萬元至 150萬元不等， 由于緊靠 212國道，噪音將大大影響其整體質(zhì)素。由于縮小了建筑面積，其相對較低的總價及其品牌所具有的一定品牌號召力將能夠吸引一部分潛在的客戶。獨立別墅緊靠翡翠湖畔 ，擁有得天獨厚的湖景，簡約現(xiàn)代的外立面令其與山景、湖景得到了更有機的統(tǒng)一，但由于其 11000元 /平 米的單價，將大大制約其銷售的進度。 龍湖 藍湖郡 藍湖郡位于金山大道與金開大道交匯處。經(jīng)金山大道、五童路僅10余分鐘可到達渝中區(qū)。 項目 總占地 1600畝 ， 一期占地 408畝 一期 為 772套，其中聯(lián)排別墅 743套，水邊獨立別墅 29套 已全部售罄。 戶型面積：聯(lián)排別墅約 210平方米 -290平方米；水邊獨立別墅約 400平米 。 聯(lián)排別墅 均價 為 8000 元 /平方米 ， 獨立別墅 為 13000 元 /平方米 。2005 年藍湖郡西岸以全年 11.5 億元的銷售額，成為 2005 年重慶樓市單盤銷售最大贏家。作為重慶市房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭羊其無論 是在產(chǎn)品的設(shè)計還是在營銷手法上都是可圈可點的。在戶型設(shè)計上 諸如小坡屋頂，圓弧頂入戶門等設(shè)計。別墅的結(jié)構(gòu)也做到了“雕刻”般的精準搭配，它大量采用一層結(jié)構(gòu)，客廳放棄了大而空的格局，分為多個小客廳，使家中每個人的活動空間得到最大保證；尤其是大量連接室內(nèi)與外界的長廊、天井等“灰空間”的運用，在重慶豪宅市場上更是首次出現(xiàn)。 對于任何營銷而言，最大的難點的是， 找 到恰當?shù)姆绞?，擴大被營銷的事物的影響。龍湖 藍湖郡，作為重慶地產(chǎn)中頂級的樓盤， 21 要找到與其品質(zhì)匹配的營銷載體，確實不是一件容易的事情。藍湖郡找到了 ， 256幅畢加索原 作版畫 于 藍湖郡體育中心展出。 這就是“一生一棟”的龍湖藍湖郡。 1.8 項目定位 結(jié)論 : 樓盤定位：以中高端物業(yè)來定位，建筑形式采用獨立別墅及聯(lián)排別墅相結(jié)合。 客戶定位：主要針對公務(wù)員、大學(xué)教授、醫(yī)生、工廠老板、私營業(yè)主、企業(yè)中高管理層。 價格定位：獨立別墅及聯(lián)排別墅折后均價初步定價為 4000 元 / M2 戶型定位；建議本項目中的聯(lián)排別墅以四房、五房為主，面積在180 200M2之間，獨立別墅的面積控制在 300 350M2之間。 1.8.1 樓盤定位 項目的主要優(yōu)勢在于其擁有自然景觀及溫泉資源。 建議本項目以中高檔物業(yè)來定位，建筑形式采用 聯(lián)排別墅、獨立別墅相結(jié)合。 1.8.2 客戶定位 樓盤檔次也就決定了其消費群體為收較高、而且收入較穩(wěn)定的一部分人。我們項目 針對的對象主要是： 年齡層次集中在 30-45歲之間，多為中年成熟型的買家，職業(yè)以銀行界、私企業(yè)主、 大學(xué)教授、醫(yī)生、 企業(yè)高級管理人員居多，這部分客戶多具有穩(wěn)定的事業(yè)和豐厚的收入，家庭結(jié)構(gòu)多處于滿巢期。 22 而潛在買家年齡層次則明顯偏年輕，私營業(yè)主的比例也明顯增多，這部分客戶能夠較快地完成原始積累，但對產(chǎn)品的個性及其他方面的要求也更加挑剔。 1.8.3 價格定位 住宅價格（多層 /小高層價格） 案運用房地產(chǎn)估價理論之“市場比較法”，選取項目周邊較有代表性的樓盤中安 *翡翠湖、 北溫泉九號、香溪美林中的獨立別墅及聯(lián)排別墅作為 可比案例，綜合考慮其地理位置、周邊環(huán)境、樓盤檔次、公共配套設(shè)施、社區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理等因素，并通過修正確定其銷售價格； 區(qū)域因素修正表 比較項目 比較標的 對比物業(yè)名稱 本項目 香溪美林 北溫泉九號 中安 *翡翠湖 區(qū)位 20 20 23 20 交通便捷 20 20 23 20 公共配套 20 22 25 21 區(qū)域規(guī)劃 20 20 22 20 周邊環(huán)境 20 20 22 20 合計 100 102 115 101 因 素 修 正系數(shù) 0.98 0.86 0.99 個別因素修正表 比較項目 比較標的 對比物業(yè)名稱 本項目 香溪美林 北溫泉九號 中安 *翡翠湖 23 物業(yè)檔次 15 15 15 18 環(huán)境景觀 15 14 15 18 戶型結(jié)構(gòu) 15 15 15 15 項目規(guī)模 20 23 20 28 建筑質(zhì)量 15 15 16 15 發(fā) 展 商 品牌 10 12 11 12 物 業(yè) 管 理質(zhì)素 10 12 11 13 合計 100 106 103 119 因 素 修 正系數(shù) 0.94 0.97 0.84 綜合修正表 物業(yè)名稱 香溪美林 北溫泉九號 中安 *翡翠湖 項目折后均價 4000 3900 7000 區(qū)域修正系數(shù) 0.98 0.86 0.99 個別修正系數(shù) 0.94 0.97 0.84 修正價格 3685 3253 5821 通過市場對比法評估該項目可實現(xiàn)的折扣均價為： （ 3685+3253+5821） /3=4253元 / 結(jié)合我們樓盤的定位，我們在此項目價格定位持較謹慎的態(tài)度，所以 建議本項目折后均價初 步定價為 4000元 / 。 由于本項目為純別墅社區(qū) ,商業(yè)面積較少并且商業(yè)部分只是作為社區(qū)的配套 ,并且在短時間內(nèi)商業(yè)部分的價值很難體現(xiàn) ,現(xiàn)不考慮銷售 ,只作為出租使用 . 24 1.8.4 戶型定位 本項目所針對的客戶群體的層次較高，他們主要是想改變目前居住的條件，除了對小區(qū)環(huán)境比較注重外，更注重室內(nèi)的氣派。 獨立別墅：建議本項目中獨立別墅總面積控制在 300 350M2 之間 聯(lián)排別墅：建議本項目中聯(lián)排別墅以四房、五房為主，總面積控制在 180 200M2之間。 第二部分 經(jīng)濟分析 2.1 投資估算、計 息資金分析 主要分析結(jié)論 項目開發(fā)周期為 3 年。 住宅總銷售收入為 46024 萬元。 項目銷售均價為 4000 元 / 。 預(yù)計項目計息資金 14788 萬元，計息時間為 2 年，利息為2366 萬元。 2.1.1開發(fā)情況預(yù)測 1、開發(fā)時間預(yù)測。 假設(shè)該項目于 2006年 10月進行掛牌出讓，預(yù)計從 2006年 10月起進行勘察、設(shè)計等前期準備， 2007年 3月開工，工期 12 個月，預(yù)計 2007年 10月開盤發(fā)售，預(yù)計銷售時間為 2年，即 2007年 10月至2009年 10月。項目開發(fā)周期為 3年，即 36個月。 25 2、銷售進度預(yù)測 根據(jù)我公司 已開發(fā)樓盤的銷售經(jīng)驗，結(jié)合該項目所處的地理位置情況和項目市場分析情況，預(yù)計銷售前景較好，從開盤起第 1年能完成住宅 60%的銷售任務(wù)，第 2年完成住宅 40%銷售任務(wù) . 2.1.2 地價估算 1、根據(jù) 2005年 1月份 北碚區(qū)北溫泉鎮(zhèn)街道社區(qū) A4-1/01、 A5-1/01號地塊 33萬元 /畝的掛牌出讓價格， 并針對本地塊進行綜合分析，可按 25萬元 /畝計算土地出讓價格。 地價 =250000*300=7500（萬元） 2、支付 *公司整體轉(zhuǎn)讓價款 2500萬元 2.1.3 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1、經(jīng)濟指標： 序號 項目 數(shù)量 備 注 1 基本情況 1.1 建設(shè)用地面積 200100m2 按 300畝土地測算 1.2 計容積率建筑面積 120060m2 按容積率為 0.6 1.2.1 住宅建筑面積 115060m2 技術(shù)部門測算數(shù)據(jù) 1.2.1.1 獨立別墅建筑面積 23012 m2 技術(shù)部門測算數(shù)據(jù) 1.2.1.2 聯(lián)排別墅建筑面積 92048 m2 技術(shù)部門測算數(shù)據(jù) 1.2.2 商業(yè)建筑面積 2000m2 1.2.3 會所建筑面積 2000m2 1.2.4 配套設(shè)施建筑面積 1000 m2 1.4 建筑 密度 25% 1.5 容積率 0.6 2 可變因素 2.1 管理費 4% 以建安成本費為基數(shù) 26 2.2 銷售費用 4% 以銷售收入為基數(shù) 2.3 不可預(yù)見費 5% 以建安成本費為基數(shù) 3 稅金 3.1 營業(yè)稅及城建稅率 5.1% 以銷售收入為基數(shù) 3.2 所得稅率 33% 以稅前利潤為基數(shù) 4 利息 4.1 中長期貸款利率 8% 13年期含手續(xù)費 2、建安費測算 根據(jù)對各項目建筑指標的市場價格分析，預(yù)定該項目的單位成本為 700元 /M2，即總成本 =120060*700=8404萬元。 管理費用 =8404*4%=336(萬元 ) 不可預(yù)測費用 =8404*5%=420(萬元 ) 3、配套及相關(guān)費用測算 序號 項目 面積（ m2） 單價 小計（萬元） 備注 1 小區(qū)綠化及相關(guān)配套 1.1 道路 60030m2 50 300 1.2 綠化 90045m2 80 720 2 前期及工程相關(guān)費用 2.1 規(guī)劃設(shè)計費用 120060 m2 20 240 1.2 環(huán)保費用 120060 m2 4 48 2.3 垃圾處理費 120060 m2 1 12 2.4 質(zhì)量監(jiān)督 120060 m2 2 24 2.5 配套費 120060 m2 140 1680 2.6 人防費 120060 m2 30 360 2.7 工程勘探 200100 m2 5 100 2.8 圖紙審核費 8054萬元 0.0025 16 2.9 工程監(jiān)理費 8054萬元 0.03 241 2.10 測量費 200100 m2 2 40 2.11 占道費 200100 m2 1 20 2.12 放樣費 200100 m2 1 20 27 合計 3821 318元 / m2 2.1.4 銷售收入、銷售費用、營業(yè)稅及城建稅估算 1、 住宅銷售收入 =115060*4000/10000 =46024（萬元） 2、銷售費用 =46024 3%=1380（萬元） 3、營業(yè)稅及城建稅 =46024 5.1%=2347（萬元） 2.1.5投資估算 經(jīng)計算項目投資總額： 26727萬元。 2.1.6計息資金估算 根據(jù)項目開發(fā)計劃、銷售計劃和投資估算等情況， 我們可進行以下指標分析： （注：銷售資金回籠中，住宅銷售資金因銀行按揭的 因素比實際銷售的滯后時間未 加考慮）。 1、計息資金金額 根據(jù)項目運行的實際情況，項目在運行過程中工程款可分期支付，在支付項目啟動資金后，項目開盤后可用銷售回籠的資金維持項目的正常運行，計息資金按下面三部分考慮： （ 1）支付地價款 7500萬元。 （ 2）項目啟動資金按建安成本的 30%估算，故項目啟動資金為2748萬元（即 9160*30%=2748）。 28 （ 3）支付 *公司整體轉(zhuǎn)讓價款 2500萬元 （ 4）支付配套費及人防費 2040萬元 故計息資金金額為 14788萬元 2、計息時間 該項目從 2006年 10月獲取土地使用權(quán)出現(xiàn)資金流出開 始，在不考慮內(nèi)部認購的因素外，預(yù)計要到 2007年 10月項目開盤才有現(xiàn)金流入，預(yù)計到 2008年 10月，預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入 20710萬元，在支付貸款本息后，余下的銷售收入可維持項目的正常運行，故預(yù)計計息時間為 24個月，即 2年。 貸款利息形成當期財務(wù)費用 貸款利息 =14788*8%*2=2366（萬元） 29 2.2 經(jīng)濟效益分析 主要分析結(jié)論 項目能實現(xiàn)稅后利潤 11356 萬元。 投資利潤率為 43%。