上海 金山新城濱海名邸 商業(yè) 策略提報(bào) 2009. 8 . 1 2 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 匯報(bào)綱要 Contents 壹市場(chǎng)概況 貳 項(xiàng)目綜述 叁 項(xiàng)目定位 肆 商業(yè)規(guī)劃 伍招商策略 陸 運(yùn)營(yíng)建議 內(nèi)容綱要 前言一 我們的目標(biāo) 我們的一切研究都以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)， 以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向，包括： 消費(fèi)者導(dǎo)向 形象 業(yè)態(tài) 布局 商業(yè)租戶的組合 開發(fā)利潤(rùn) 商業(yè)人氣 核心問題 項(xiàng)目界定 解決方案 市場(chǎng)環(huán)境： 市場(chǎng)概況 區(qū)域感知 房產(chǎn)感知 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 四大目標(biāo)： 區(qū)域價(jià)值提升 業(yè)態(tài)組合優(yōu)化 實(shí)踐企業(yè)使命 企業(yè)品牌提升 非期望結(jié)果：由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 期望結(jié)果：不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果 此岸 (項(xiàng)目條件 )自我認(rèn)知 彼岸 自我實(shí)現(xiàn) (項(xiàng)目目標(biāo) ) R1 R2前言二 界定問題 5 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 1、市場(chǎng)概況 6 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 位于上海西南，杭州灣北岸，西與浙江省平湖、嘉善市相鄰；東接奉賢區(qū)；南瀕杭州灣；北靠青浦區(qū)和松江區(qū) 。 杭州灣跨海大橋的正式建成通車，金山成為連接中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍地區(qū)的重要交通節(jié)點(diǎn)和上海南翼輻射長(zhǎng)三角的“橋頭堡”區(qū)位優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯 . 金山區(qū)占地 586平方公里，現(xiàn)在人口約 62萬人，其中城鎮(zhèn)人口 27.49萬人，城市化水平 44.9%。 楓涇古鎮(zhèn)為江南水鄉(xiāng)四大古鎮(zhèn)之一，已有 1000多年歷史；金山農(nóng)民畫極富農(nóng)民特色；擁有 23.3公里海岸線。 區(qū)域亮點(diǎn)：優(yōu)越的地理位臵、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、悠久的歷史、深厚的文化 底蘊(yùn)。 城市風(fēng)貌：金山，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心，是長(zhǎng)三角聯(lián)動(dòng)發(fā)展的重要區(qū)域 ,史有“控扼大海，襟帶兩浙”之說。 1、金山城市綜述 7 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 城鎮(zhèn)體系：按照城鄉(xiāng)一體，協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，規(guī)劃金山區(qū)城鎮(zhèn)體系由金山新城、新市鎮(zhèn)和中心村三個(gè)層次組成 ,形成“一城九鎮(zhèn)中心村”構(gòu)架 . 規(guī)劃至 2020年，金山區(qū)人口總規(guī)模為 10萬人，區(qū)域城 市化水平達(dá)到 85%。 一城 :金山新城。是金山區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，規(guī)劃至 2020年總?cè)丝?40萬人。 九鎮(zhèn) :為楓涇、朱涇、亭林、張堰、漕涇、呂巷、廊下、金山衛(wèi)鎮(zhèn)、山陽鎮(zhèn)等，是鎮(zhèn)域政治、經(jīng)濟(jì)文化中心，規(guī)劃至 2020年總?cè)丝跒?60萬人。 中心村 :規(guī)劃“中心村”至 2010年 100個(gè)左右，至2020年 80個(gè)左右，村域規(guī)模 5平方公里左右。 1、金山城市綜述 8 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 布局 1: 金山市級(jí)工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積 44平方公里，主要發(fā)展化工醫(yī)藥、新型材料、電子信息、現(xiàn)代裝備制造。 布局 2: 兩大化工基地的配套區(qū)，包括：金山第二工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積 10平方公里，主要發(fā)展石油化工下游產(chǎn)品、精細(xì)化工及有機(jī)化學(xué)新材料 ;上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)金山分區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展物流、倉儲(chǔ)和化工檢修為主的現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 布局 3: 包括：金山西部工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積 15.8平方公里，主要發(fā)展服裝機(jī)械、紡織服裝、汽車及摩托車等先進(jìn)制造業(yè)；金山北部工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積 9平方公里，主要發(fā)展輕工機(jī)械、新型合金材料加工、建筑裝潢材料、服裝和旅游用品；金山中部工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積 6平方公里，主要發(fā)展機(jī)械電子、汽車零部件、金屬復(fù)合材料制品和家紡業(yè)。 至 2020年，金山工業(yè)將基本完成“ 1+2+3”的工業(yè)布局和“一線二軸”的發(fā)展模式，形成“一業(yè)特強(qiáng)、多業(yè)發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)格局。 1、金山城市綜述 9 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 區(qū)域規(guī)劃：以化工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的先進(jìn)制造業(yè)基地和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地；都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地；以城市海景為代表的、體現(xiàn)金山文化特色的、城市功能齊全、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化國(guó)際化工城。 一線 : 是杭州灣北岸的金山段海岸線，全長(zhǎng)23.3公里，是上海城市和濱江產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分，由上海石化、金山新城、公共碼頭化工物流、上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)等四大片區(qū)組成。 二軸 : 是沿亭楓和亭衛(wèi)公路形成兩條發(fā)展軸。亭楓發(fā)展軸貫穿金山北部的東西向，逐步形成城鎮(zhèn)與區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)結(jié)合的亭林組團(tuán)、朱涇組團(tuán)和楓涇組團(tuán)。亭衛(wèi)發(fā)展軸貫通金山東部的南北向，逐步形成金山市級(jí)工業(yè)區(qū)組團(tuán)和金山新城組團(tuán)。 1、金山城市綜述 10 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 交通體系：以軌道交通、公路、內(nèi)河航運(yùn)等組成的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)，旨在建立一個(gè)服務(wù)全市、面向全國(guó)的綜合交通體系 。 軌道交通 : 滬杭鐵路 、 滬杭客運(yùn)專線 ， 使新金山成為浙江和南方各省快速進(jìn)出上海的橋頭堡 ； 浦東鐵路由東向西進(jìn)入金山區(qū)域 ， 并伸專用線進(jìn)入上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū) ； 鐵路金山支線將改造成市郊快速鐵路 ； 規(guī)劃市域快速鐵 R1線 ， 由奉賢區(qū)進(jìn)入金山新城；規(guī)劃市域快速鐵 R4線從松江區(qū)經(jīng)朱涇鎮(zhèn)進(jìn)入楓涇鎮(zhèn) 。 公路 : 規(guī)劃建設(shè)與區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的 ， 功能布局完善的 “ 六橫八縱 ” 區(qū)域主要公路網(wǎng)格 。 “ 六橫 ” 為亭楓高速 、 亭楓 大亭公路 、 朱呂公路 、廊漕公路 、 莘奉金高速 、 金山大道 。 “ 八縱 ” 是滬杭高速 、 朱平公路 、 金廊公路 、 金石公路 、 新衛(wèi)高速 、 松衛(wèi)公路 、 車亭 亭衛(wèi)公路 、 嘉金高速 。 內(nèi)河航運(yùn) : 根據(jù)黃浦江上游水系規(guī)劃的結(jié)構(gòu)布局 ， 規(guī)劃金山區(qū)骨干河道水系為 “ 十一橫 ， 十一縱 ” 的框架 。 1、金山城市綜述 11 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 2008年 金山區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 311.8億元，同比增長(zhǎng) 2.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 9.8億元，同比增長(zhǎng) 7.0%，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重為 3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 198.5億元，同比增長(zhǎng) 0.7%，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重為 63.6%，其中工業(yè)增加值 185.8億元，同比增長(zhǎng) 0.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 103.5億元，同比增長(zhǎng) 4.0%，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重為 33.2%。三次產(chǎn)業(yè)占比為 3.158.938.0 。完成工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（按現(xiàn)行價(jià)格） 1041.3億元，比上年增長(zhǎng) 0.9%. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重結(jié)構(gòu)為 3.158.938.0 ，其中第一、 第 三 產(chǎn)業(yè)比重分別比上年 上升 0.2個(gè)、 0.6個(gè)百分點(diǎn)，第二 產(chǎn)業(yè)比重比上年 降低 0.8個(gè)百分點(diǎn)。 宏觀經(jīng)濟(jì)：金山區(qū) 2008年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為 2.1%,其總體經(jīng)濟(jì)水平距離上海市平均水平尚有較大差距 . 注：上實(shí)市場(chǎng)部數(shù)據(jù) 2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一覽 12 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 2009年第一季度，金山消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)以下四個(gè)特點(diǎn) : 社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì) ,同比略降 1.4% 個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)占市場(chǎng)主導(dǎo)地位 ,同比下降 1.3%,但依舊占社會(huì)總消費(fèi)額的 71.3% 餐飲業(yè)零售額繼續(xù)保持增長(zhǎng) ,同比增長(zhǎng) 3.2% 國(guó)有集體單位零售額下降 以上特點(diǎn)顯示金山消費(fèi)品市場(chǎng)以分散性為住 ,集中性的購物場(chǎng)所 尚 有較大的潛力 以待挖掘。 城市消費(fèi)：金山區(qū)城鄉(xiāng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ， 2008全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 171.7億元，比上年增長(zhǎng) 10.1%。 注：上實(shí)市場(chǎng)部數(shù)據(jù) 2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一覽 13 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 2008年城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民家庭人均年可支配收入達(dá)到 22100元，比上年增長(zhǎng) 10.5%；農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入達(dá)到 10312元，比上年增長(zhǎng)10.4%. 2008全年完成固定資產(chǎn)投資 102.8億元，比上年下降 33.8%， 2008全年實(shí)現(xiàn) 財(cái)政總收入 76.6億元，同比增長(zhǎng) 1.7%. 居民生活： 居民收入水平增長(zhǎng)較快提高，為本地 房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)環(huán)境 。 注：上實(shí)市場(chǎng)部數(shù)據(jù) 2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一覽 14 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 商業(yè)物業(yè)租金水平：從金山區(qū)的大型商用物業(yè)（包括辦公、零售）的調(diào)研情況來看，租金水平視物業(yè)定位檔次和經(jīng)營(yíng)管理水平不同，從 1.2到 .5RMP/平方米不等，而像上海服裝城出于培育市場(chǎng)的考慮目前租金水平降到了0.4RMP/平方米，后期應(yīng)該會(huì)大幅度提價(jià)。 商用物業(yè)新增供應(yīng)量：根據(jù) 09年新增的物業(yè)商業(yè)部分累加計(jì)算（以網(wǎng)上公布的面積為準(zhǔn)），金山 2009年新增的商用物業(yè)面積超過了 20萬平方米。 金山商用物業(yè)租金水平 3、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 15 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 從上海、金山區(qū)的調(diào)研結(jié)果來看 ,金山區(qū)大型商業(yè)物業(yè)尚有很大的潛力以待挖掘 。 2008年上海新增物業(yè)供應(yīng)量 212萬平方米，比上年小幅增長(zhǎng) 5。 8%，商業(yè)物業(yè)成交量167萬平方米，比上年下降 27.5%； 新增供應(yīng)梁 60%位于外環(huán)以外，主力供應(yīng)區(qū)域和成交范圍繼續(xù)向外圍擴(kuò)張。 2008年整體成交均價(jià)為 11120元 /平方米，租金增副放緩； 金山地區(qū) 2009年主要商用物業(yè)成交均價(jià)約為 9000，距離上海市平均水平尚有較大差距； 2009年寫字樓市場(chǎng)依舊低迷，但商鋪已經(jīng)回升到正常水平。 3、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 16 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 注：上實(shí)市場(chǎng)部數(shù)據(jù) 地理位臵： 楓涇 古鎮(zhèn) 開業(yè)時(shí)間：一期已于 2006年 10月 建筑面積： 450， 000平方米 市場(chǎng)定位：高檔 業(yè)態(tài)定位：奧特萊斯（ Outlets）是現(xiàn)代歐美最為流行的一種商業(yè)形態(tài)，被稱為“品牌直銷購物中心”或“品牌折扣中心”， 主要經(jīng)營(yíng)精品服飾，品牌體驗(yàn)，超值享受 主要零售品牌：國(guó)內(nèi)外一、二線主力品牌 經(jīng)營(yíng)方式：只租不售租金報(bào)價(jià)： 1.6RMP/平方米 亮點(diǎn)：一流的品牌 +驚喜的折扣價(jià)格 +市郊舒適的購物環(huán)境 案例：金山區(qū)主要商用物業(yè) 上海服裝城 17 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 案例：金山區(qū)主要商用物業(yè) 山鑫城市廣場(chǎng) 地理位臵：金山區(qū)石化衛(wèi)清西路（金山新城板塊） 開業(yè)時(shí)間： 2008年 6月 建筑面積： 244， 000平方米 市場(chǎng)定位：甲級(jí)寫字樓 業(yè)態(tài)組合：寫字樓 租金報(bào)價(jià)： 2.5RMP/平方米 銷售價(jià)格： 寫 字樓 9000 9800RMP/平方米商鋪 15000RMP/平方米 經(jīng)營(yíng)方式：可租可售 亮點(diǎn)：定位為甲級(jí)寫字樓 ,是金山區(qū)唯一一幢高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 ,地處金山區(qū)樂購邊上 ,面對(duì)區(qū)政府的中央景觀大道 .周邊有成熟的高檔住宅區(qū) ,生活配套設(shè)施齊全 ,交通便利 。 18 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 案例：金山區(qū)主要商用物業(yè) 金山國(guó)際貿(mào)易城 地理位臵：金山區(qū)金山大道 3888號(hào) 開業(yè)時(shí)間： 2008年 7月 建筑面積： 619， 000平方米 市場(chǎng)定位：經(jīng)營(yíng)服飾、機(jī)電五金、家居生活用品、建材、電子產(chǎn)品的主題專業(yè)市場(chǎng) 業(yè)態(tài)組合：服飾、機(jī)電五金、家居生活用品、建材、文具用品 租金報(bào)價(jià)： 前 期租金 0.4元、平方米（出于培育市場(chǎng)考慮） 銷售價(jià)格： 4200RMP平方米 亮點(diǎn)：浙滬聯(lián)手打造，上海第一個(gè)專業(yè)交易市場(chǎng)，仿效義烏小商品交易市場(chǎng)，得到了相關(guān)部門的大力支持 19 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 案例：金山區(qū)主要商用物業(yè) 金山化工建材市場(chǎng) 地理位臵：上海市金山區(qū)龍勝東路 297弄（金山新城板塊） 開業(yè)時(shí)間： 2006年 8月 31日 建筑面積： 100， 000平方米 市場(chǎng)定位：集倉儲(chǔ)銷售、物流配送、信息會(huì)展、賓館酒店、休閑娛樂于一體大型綜合化工產(chǎn)品和建筑裝飾材料交易市場(chǎng) 場(chǎng)業(yè)態(tài)組合：化工產(chǎn)品、建材、商務(wù)休閑 租金報(bào)價(jià)：鋪?zhàn)饨鸺s 2-2.5元 /平方米 /天，商務(wù)樓租金在 1-1.2元 /平方米 銷售價(jià)格： 已 售完 亮點(diǎn)：地理位臵得天獨(dú)厚，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，依托金山化學(xué)工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，化工產(chǎn)業(yè)帶的優(yōu)惠政策 20 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 金山城市沙灘位于杭州灣北岸。西與浙江省平湖、嘉善市相鄰，東接奉賢區(qū)，南瀕杭州灣，北靠青浦區(qū)和松江區(qū)。 距上海市中心只有 72公里，距離虹橋、浦東機(jī)場(chǎng)直線距離只有 40公里，現(xiàn)建成的有莘奉金（ A4）高速公路，連接市區(qū)的內(nèi)、外環(huán)線。圍水面積達(dá) 1.5平方公里。 形成上海的半小時(shí)交通圈，在上海通往浙江杭州灣對(duì)岸的跨海大橋建成后將極大的縮短了與市區(qū)和兄弟省市的運(yùn)行時(shí)間，促進(jìn)了本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 案例：金山區(qū)主要商用物業(yè) 城市沙灘 21 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 “城市沙灘”是海岸線開發(fā)建設(shè)的重中之重，是長(zhǎng)三角最具有海派風(fēng)格的城市海岸景觀。 門票：金山城市沙灘在 09年 6月 10日到 9月 10日對(duì)市民實(shí)行收費(fèi)。周一到周五 30元，周末和假日 50元（包含游泳費(fèi)用）本地區(qū)市民周一到周五入場(chǎng)憑卡免費(fèi)，游泳費(fèi)用免費(fèi)。 游泳區(qū)開放時(shí)間 （周一 周五） 9:00-21:00 （周六 周日） 9:00-22:00 自駕游路線 : 在莘莊上 A4（莘奉金高速），在“亭衛(wèi)公路”出口下高速，左轉(zhuǎn)彎，走亭衛(wèi)公路，到金山大道，再走衛(wèi)零路新城路到文化宮轉(zhuǎn)向東（大轉(zhuǎn)）到紅綠燈向南（小轉(zhuǎn)），就是城市沙灘 3號(hào)入口了。 案例：金山區(qū)主要商用物業(yè) 城市沙灘 22 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 金山區(qū)坐擁海岸景觀線 23.3公里，可供開發(fā)的公共岸線 12.6公里。城市沙灘毗鄰項(xiàng)目 ,每年吸引了大量游客 楓涇古鎮(zhèn)為江南水鄉(xiāng)四大名鎮(zhèn)之一，保存了完整的水鄉(xiāng)風(fēng)貌 陸地東南 6.2公里海面上的大金山、小金山和浮山三島，是滬上僅存的一塊凈土，生長(zhǎng)著上海地區(qū)陸上早已絕跡的原始植被和珍稀動(dòng)植物。 獨(dú)特” 金山農(nóng)民畫“被譽(yù)為藝術(shù)奇珍。 長(zhǎng)三角黃金旅游圈。金山處于兩省一市的樞紐地位，將從長(zhǎng)三角旅游一體化框架中直接受益。 世博會(huì)帶來的輻射效應(yīng)將使得金山獲得直接、間接的收益。 4、區(qū)域資源梳理 23 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 目前金山配套設(shè)施不足 ,很難留住游客 ,需要深度挖掘旅游資源價(jià)值。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%上海市區(qū) 金山 上海平均水平住宿四晚以上住宿三晚住宿兩晚住宿一晚當(dāng)天返回 選擇金山當(dāng)日往返客戶占 6成多，遠(yuǎn)高于杭州和千島湖。這與當(dāng)?shù)芈糜闻涮自O(shè)施不足有很大關(guān)系； 金山位于上海旅游點(diǎn)的陰影區(qū)由于缺乏高品質(zhì)的配套服務(wù)設(shè)施游客逗留時(shí)間短很難深度挖掘旅游資源價(jià)值； 知名度不高是影響消費(fèi)者前往金山游玩的主要原因，其次的原因分別是無好的休閑度假項(xiàng)目和景點(diǎn)少； 0% 50% 100%1消費(fèi)者不愿意前來金山旅游的原因其他無好的休閑度假項(xiàng)目無游樂設(shè)施景點(diǎn)無特色景點(diǎn)少知名度不高交通不方便5、外向交流情況 24 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 消費(fèi)者對(duì)金山地區(qū)的偏好是否 消費(fèi)者評(píng)價(jià) :相對(duì)來說金山在來滬的游客中認(rèn)知度一般； 知名度分析： 金山的區(qū)位認(rèn)知度一般，有62.11%的旅游者愿意到金山； 消費(fèi)者調(diào)查： 大多數(shù)旅游者期望城市沙灘附近有綜合性的餐飲、旅游紀(jì)念品、休閑會(huì)所等消費(fèi)項(xiàng)目。 結(jié)論：本項(xiàng)目位于濱海地區(qū)，毗鄰城市沙灘，擁有 優(yōu)異的景觀資源及交通資源，融海景于商業(yè)中，若 項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，且建設(shè)與營(yíng)銷的把控有力，則項(xiàng)目 發(fā)展前景值得期待。 5、外向交流情況 25 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 2、項(xiàng)目概況 26 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 1、項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)指標(biāo) 具體位臵：隆安路、杭州灣大道 占地面積： 22908平米 總建筑面積： 111842平方米 容積率： 3.91 車位數(shù)： 189（地上） +423（地下） =612泊 擬業(yè)態(tài)構(gòu)成：辦公樓 +住宅 +商業(yè)廣場(chǎng) 商業(yè)面積： 13003平方米 27 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 西北 東 西南 西 Four dynamic factors 東南緊貼運(yùn)石河，是主要景觀資源所在帶 西北面緊靠隆安路，是主要交通動(dòng)線 運(yùn)河和其他地塊 地塊概況 杭州灣大道是主要車流干道及城市海灘 27 2、項(xiàng)目區(qū)域資源分析 28 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 地塊 SWOT分析 機(jī)遇 劣勢(shì) 威脅 優(yōu)勢(shì) 瀕臨海岸景觀線，融海景于項(xiàng)目中 城市沙灘帶來的休閑度假人流 發(fā)展商實(shí)力雄厚 國(guó)際化工城及區(qū)內(nèi)多個(gè)工業(yè)園區(qū)帶來的休閑度假需求 。 項(xiàng)目周邊尚未完全成熟，配套相對(duì)不是很完善 項(xiàng)目總體規(guī)模不大 世博會(huì)帶來的輻射效應(yīng)，金山屬于 100公里內(nèi)的重要輻射點(diǎn) 杭州灣和寧波跨海大橋的修建使金山成為長(zhǎng)三角橋頭堡 長(zhǎng)三角區(qū)域旅游一體化，金山處于兩省一市的樞紐地位 項(xiàng)目周邊存在一定競(jìng)爭(zhēng)威脅，楓涇上海服裝城建成后將是上海最大的品牌折扣店（ outlets),商業(yè)總量達(dá) 48萬方，且位于千年古鎮(zhèn)楓涇。 2、項(xiàng)目區(qū)域資源分析 29 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 資源開發(fā)利用深度不夠： 金山擁有豐富的度假旅游資源， 但目前度假產(chǎn)品相對(duì)單一，資源缺少整合，沒有串珠成鏈。 游客基本上在城市浴場(chǎng)附近曬太陽、洗海澡，沒有更多的休閑度假場(chǎng)所。缺乏特色主題餐飲、日常休閑的場(chǎng)所遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求。 產(chǎn)業(yè)鏈延伸不夠： 抓好餐飲、度假休閑等產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和培育，構(gòu)建更豐富、更多元化的產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)。努力實(shí)現(xiàn)游客的“常留、常住、常來”。 通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈，延伸消費(fèi)鏈，提升價(jià)值鏈 。 淡旺季反差巨大： 針對(duì)目前主要存在的城市沙灘游玩游淡季問題，提升項(xiàng)目的開發(fā)檔次； 大力營(yíng)造濱海主題餐飲、養(yǎng)身業(yè)態(tài)。打造全年、全天候的良性穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。 2、項(xiàng)目區(qū)域資源分析 30 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 本項(xiàng)目商業(yè)總量較小 ,但是基于地塊限制和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，未來的物業(yè)基礎(chǔ)不具備做購物中心或大型百貨商廈形態(tài)的條件； 與區(qū)域缺失功能高擬合度的優(yōu)點(diǎn) , 確立金山新生物業(yè)的精致典范； 物業(yè)基礎(chǔ)的可控性，舒展了定位的空間。我們做出的定位結(jié)論和建議，都是在這一彈性空間的允許范圍內(nèi)，符合客觀條件的要求，并滿足可操作性的要求。 3、項(xiàng)目綜合研判 結(jié)論： 本項(xiàng)目商業(yè)定位思路應(yīng)針對(duì)本區(qū)域缺失旅游商業(yè)中心地產(chǎn)，深度利用這些旅游資源，緊緊圍繞如何讓 ” 客人 “ 留下來和再次光臨，合理布臵各種業(yè)態(tài)，真正做到深度利用優(yōu)勢(shì)資源。 31 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 3、項(xiàng)目定位 32 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 項(xiàng)目是否具有差異化，直接決定了競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì) 如果不能做到差異化，我們將處于競(jìng)爭(zhēng)的劣勢(shì)： 1）規(guī)模不占優(yōu)勢(shì)，體量有限、分散，缺乏規(guī)模效應(yīng)； 2）位臵不占優(yōu)勢(shì)（運(yùn)河的景觀優(yōu)勢(shì)也形成了天然阻隔）； 3）高速公路（滬杭公路）破壞了沿街面的完整性，商業(yè)可見性一般、消費(fèi)直達(dá)性差，大大削弱商業(yè)吸引力。 如果不能做到差異化，項(xiàng)目就必須面臨殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境： 即業(yè)態(tài)重復(fù)、市場(chǎng)飽和、顧客爭(zhēng)奪、惡性競(jìng)爭(zhēng)和利潤(rùn)瓜分。 1、項(xiàng)目定位思路解析 33 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 定位差異化內(nèi)容差異化形式差異化 從三個(gè)方面創(chuàng)建差異化，打造核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 定位差異化：規(guī)避傳統(tǒng)底商千篇一律、零售、餐飲規(guī)劃散亂的做法，做到主題鮮明的定位； 內(nèi)容差異化：引進(jìn)有特色的商家，吸引錯(cuò)位消費(fèi)客群，做到人無我有、人有我特； 形式差異化：結(jié)合項(xiàng)目獨(dú)特的地形地貌和規(guī)劃布局，結(jié)合不同的空間特色，設(shè)計(jì)不同檔次、不同功能、滿足不同消費(fèi)需求的業(yè)態(tài)。做到 “ 大小皆相宜、前后有特色 ” 。兩者相得益彰、前后珠聯(lián)璧合，能夠?qū)⒄w的商業(yè)價(jià)值最大化。 1、項(xiàng)目定位思路解析 34 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 機(jī)遇 -本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的海灘、景觀資源對(duì)長(zhǎng)期工作、生活在城市的“財(cái)智一族”具有一定 吸引力，且此類人群具有消費(fèi)能力強(qiáng)、逗留時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，也是本項(xiàng)目支撐客群。 使用方 /需求 上海市區(qū)財(cái)智階層、具有國(guó)際化眼光人士 逛街購物 餐飲 配套服務(wù) 休閑 2、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇及客源 依存指數(shù)： 35 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 機(jī)遇 位于上海市區(qū)的各類企事業(yè)單位，對(duì)于商務(wù)活動(dòng)、企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)、 TeamBuilding等 活動(dòng)往往需要環(huán)境優(yōu)美但距離市區(qū)有所聯(lián)系的場(chǎng)所，這也構(gòu)成了本項(xiàng)目特色消費(fèi)群。 使用方 /需求 市區(qū)企事業(yè)公司 逛街購物 餐飲 配套服務(wù) 休閑 依存指數(shù)： 2、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇及客源 36 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 機(jī)遇 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的旅游資源豐富，尤其是夏日的城市海灘資源吸引著上海市區(qū)內(nèi)游 客，主要特點(diǎn)為消費(fèi)頻次多、消費(fèi)能力一般，是構(gòu)成本項(xiàng)目消費(fèi)的主要客群之一。 使用方 /需求 旅游散客 /團(tuán)隊(duì) 逛街購物 餐飲 配套服務(wù) 休閑 2、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇及客源 依存指數(shù)： 37 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 機(jī)遇 -本案所在區(qū)域周邊有大量待開發(fā)和在建住宅項(xiàng)目，從而將引入許多新的居住人口， 他們將成為本項(xiàng)目輔助消費(fèi)群體 。 使用方 /需求 周邊區(qū)域居民 逛街購物 餐飲 配套服務(wù) 休閑 2、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇及客源 依存指數(shù)： 38 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 3、潛在的商業(yè)機(jī)遇和結(jié)論 何種消費(fèi)者可能被吸引至本案？（從權(quán)重高到低排列） 周邊區(qū)域居民 上海市內(nèi)企事業(yè)公司 市中心區(qū)域財(cái)智一族 旅游散客 /團(tuán)隊(duì) 消費(fèi)者有機(jī)會(huì)采用何種措施？（從權(quán)重高到低排列） 休閑、體驗(yàn)式消費(fèi) 豐富的餐飲服務(wù) 商務(wù)配套服務(wù) 文化休閑、娛樂設(shè)施 零售服飾購物 39 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 4、潛在的商業(yè)機(jī)遇和各部分功能需求 使用方 /需求 零售 餐飲 娛樂 休閑 配套服務(wù) 市區(qū)企事業(yè)單位 中一高 高 中一高 高 高 城市財(cái)智階層 中一高 高 高 高 中一高 城市旅游團(tuán)隊(duì)散客 高 中一高 高 中一高 高 周邊區(qū)域居民 高 中一高 中一高 中 高 40 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 金山濱海名邸 總體形象定位 5、項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目作為以 匯集金山高端消費(fèi)人群 、旅居者為主要客群的特色主題性建筑，是以公寓、辦公樓、商場(chǎng)構(gòu)成了特有的綜合型商務(wù)休憩中心 的形象。 41 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 專業(yè)化 配套 時(shí)尚性 人群 主題性 人群 游憩 生活 中心 主題性中心： 作為一個(gè)主題獨(dú)特的地標(biāo)，吸引半徑 1-2公里內(nèi)的目的性消費(fèi)（旅居人士、居民）。 人性化配套： 為游客和居民提供游憩生活的補(bǔ)充配套，作為主題鮮明的商業(yè)中心輻射于周邊。 時(shí)尚型人群： 針對(duì)于獨(dú)有的商務(wù)、旅居等 金山高端消費(fèi)群體 ，根據(jù)其需求塑造時(shí)尚、高檔次的消費(fèi)模式。 綜合各項(xiàng)條件，建議將本項(xiàng)目商業(yè)定位為： 一站式游憩生活中心 ，其內(nèi)涵包括： 綜合條件 5、項(xiàng)目定位 42 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 餐飲功能： 滿足城市海灘旅居客群和商務(wù)人士休憩、養(yǎng)身和社交需求； 休閑娛樂： 滿足時(shí)尚人群度假休閑享受的需求； 配套功能： 滿足周邊居民日常鄰里生活及城市海灘工作人員內(nèi)部配套需求。 零售功能： 區(qū)域內(nèi)居民和游客時(shí)尚購物、主題性旅游紀(jì)念品購買的需求； 建議本項(xiàng)目在功能上定義為 餐飲、休閑、配套、零售 ，注重彌補(bǔ)周邊商業(yè)不足，形成業(yè)態(tài)上的錯(cuò)位優(yōu)勢(shì)。 餐飲 一站式旅居 休憩中心 配套 休閑 零售 功能定位 5、項(xiàng)目定位 43 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222-225室 TELFAX 天天文檔在線 項(xiàng)目案名 “ 濱海新天地” 金山區(qū)域內(nèi)，具有 中高層次餐飲 和 休閑娛樂 的旅居休憩中心 根據(jù)本項(xiàng)目綜合形象，客群構(gòu)成，考慮商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性以及商業(yè)產(chǎn)品的差異性，本項(xiàng)目將做如下定位： “時(shí)尚 R