第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 1.1 項(xiàng)目申報(bào)單位概況 本項(xiàng)目的申報(bào)單位為南寧百利物業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱南寧百利公司）。南寧百利公司是外商獨(dú)資公 司，成立于 1994 年 8 月 4 日，公司注冊(cè)資金為 210 萬(wàn)美元，為暫定級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司現(xiàn)辦公地址在南寧市星光大道 17 號(hào)，國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 23 樓 A 座。主要經(jīng)營(yíng)成片土地開(kāi)發(fā)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)）。 公司成立以來(lái)，嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律法規(guī)，積極進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作，本項(xiàng)目是源自于 1994 年 1998 年期間大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 9區(qū)原“新加坡城”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。在 1998 年 3 月 26 日參與原“新加坡城”的投資方分家析產(chǎn)，南寧百利公司分得其中的 63,066 （折合 94.6 畝）的土地使用權(quán)，在 2005 年 1 月 31 日取得了規(guī)范的土地證之后著 手進(jìn)行“百利新城”商住小區(qū)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 1.2 項(xiàng)目概況 1.2.1 項(xiàng)目背景 2008 年是服務(wù)中國(guó) 東盟博覽會(huì)的第五年，也是南寧市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵一年。隨著南寧市“ 136”工程縱深實(shí)施、中國(guó)東盟博覽會(huì)永久落戶南寧、舊城改造及城市中心輻射延展，給南寧市房地產(chǎn)的發(fā)展帶了新的機(jī)遇，從 2003 年以來(lái)，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直持續(xù)呈現(xiàn)出一種供求兩旺的局面。從 2004 年至 2006 年，南寧市房地產(chǎn)投資分別為 66.04 億元、 105 億元、 139 億元，三年間增加了 2.10 倍；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占當(dāng)年 GDP 的比重也逐年攀升， 分別為 11.2、 14.45、15.21，這說(shuō)明房地產(chǎn)投資在南寧經(jīng)濟(jì)中占據(jù)越來(lái)越重要的地位。同時(shí)近兩年來(lái)，商品房建成面積按每年 40以上的速度增長(zhǎng)、商品房銷(xiāo)售面積按每年年均 48以上的速度增長(zhǎng)、商品房銷(xiāo)售均價(jià)則按每年 6.5的速度增長(zhǎng)。這些都表明了近年來(lái)南寧房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是投資總量，還是開(kāi)發(fā)總量、銷(xiāo)售價(jià)格，均呈上升趨勢(shì)。 進(jìn)入 2008 年以來(lái)，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展空間仍然廣闊。當(dāng)前國(guó)家政策選擇的主基調(diào)是加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，為了保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展 ，出臺(tái)了一系列政策措施。 城市建設(shè)方面，隨著多座跨江大橋的修建和江南區(qū)域原有規(guī)劃的逐步實(shí)施，江南交通立體網(wǎng)絡(luò)得到明顯改善，市政公共配套設(shè)施迅速完善，加上政府對(duì)五象新區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)，在建的南寧大橋一旦完成，將使江南地區(qū)與瑯東新區(qū)連成一片，給江南帶來(lái)無(wú)限的發(fā)展生機(jī)。 2005 年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，大沙田已劃歸南寧市行政區(qū)域劃分調(diào)整后的新城區(qū) 良慶區(qū)，并納入南寧市城市發(fā)展總體規(guī)劃之中。市政部門(mén)往五象新區(qū)遷移，對(duì)于南部樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)上行空間的推進(jìn)劑。 在這種背景下，南寧百利公司抓住機(jī)遇，緊跟南寧市發(fā)展步伐，為南寧人民 創(chuàng)建新穎優(yōu)質(zhì)、布局合理、環(huán)境優(yōu)美的居住家園，同時(shí)為實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和企業(yè)發(fā)展的“雙贏”目標(biāo)而努力。南寧百利公司開(kāi)發(fā)的“百利新城”項(xiàng)目，是南寧市良慶區(qū)其中一個(gè)別具特色的商住小區(qū)，小區(qū)居中穿越一條商業(yè)步行街，使它分為南北兩部分。項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)建設(shè)從南部靠榮光北路及東四里路的 21,072.42 ，建筑面積 37,644.24 ；項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā)建設(shè)南部其余的地塊；項(xiàng)目三期建設(shè)步行街北側(cè)的全部建筑物。本項(xiàng)目為“百利新城”二期工程建設(shè)項(xiàng)目，南寧百利公司將延續(xù)其一貫的品牌經(jīng)典，精心打造高品質(zhì)住宅小區(qū)，提升區(qū)域人居環(huán)境，改善居住條件 ，創(chuàng)作舒適和諧的生活質(zhì)量。 本項(xiàng)目“百利新城”分三期建設(shè)，一期工程已于 2007 年 4 月 6 日開(kāi)工建設(shè)，即將于 2008 年 4 月 6 日竣工?，F(xiàn)二期工程擬于 2008 年 8 月開(kāi)工建設(shè)，工期約 1 年半。 1.2.2 項(xiàng)目擬建地址 項(xiàng)目位于南寧市大沙田開(kāi)發(fā)區(qū)第九小區(qū)（銀沙大道與東風(fēng)北路交界處），項(xiàng)目用地面積為 20147.38m2（合 30.22 畝）。項(xiàng)目用地東接?xùn)|風(fēng)北路，西與榮光北路接壤，北為項(xiàng)目三期用地，南接項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)小區(qū)。（具體介紹詳見(jiàn)第五章項(xiàng)目選址章節(jié)）。 1.2.3 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目總建筑面積為 37905.5 m2，建 設(shè)包括步行街南側(cè)的一排（ 3棟） 6 層的商鋪 /住宅樓（底層為隔開(kāi)單間鋪面或毗連的大間商場(chǎng) /餐廳，2-6 層為住宅樓）和靠東風(fēng)北路的一棟高層綜合樓。物業(yè)類型主要為住宅和商業(yè)，其中住宅分為多層住宅和高層住宅。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)量單位 指 標(biāo) 1 建設(shè)用地面積 20147.38 2 總建筑面積 37905.5 2.1 地上建筑面積 34618.6 2.1.1 多層部分總面積 17325.9 （ 1） 其中：住宅總面積 13453.4 （ 2） 商業(yè)用房總面積 3872.5 2.1.2 高層部分總面積 17292.7 （ 1） 其中：商業(yè)用房總面積 4575.2 （ 2） 物業(yè)及配套用房面積 211.9 （ 3） 商鋪建筑面積 6022 （ 4） 幼兒園面積 729.6 （ 5） 住宅面積 11776 2.2 地下室建筑面積 3286.9 3 多層建筑占地面積 3827.5 4 高層建筑占地面積 1568.4 5 綠地面積 6867 6 總戶數(shù) 戶 239 7 停車(chē)泊位 個(gè) 131 7.1 其中：露 天車(chē)位 個(gè) 47 7.2 地下室車(chē)位 個(gè) 84 1.2.4 投資規(guī)模和資金籌措 項(xiàng)目的總投資為 7000 萬(wàn)元，全部由公司自籌解決。 1.2.5 工程技術(shù)方案 （ 1）總平規(guī)劃方案： 建筑布局：本小區(qū)由三個(gè)居住組團(tuán)組成，中心綠地以組團(tuán)為單位進(jìn)行布置。規(guī)劃結(jié)合用地情況，在小區(qū)中部從東到西布置了一條商業(yè)休閑步行街，所有公共服務(wù)設(shè)施及綠地均與之相聯(lián)系；小區(qū)內(nèi)部的交通網(wǎng)絡(luò)直接與綠地相聯(lián)系，南北兩部分的車(chē)流不得通行。本小區(qū)規(guī)劃理念對(duì)以往的“中心綠地、居住組團(tuán)、公共服務(wù)中心”布局模式利用系統(tǒng)的觀點(diǎn)做出解析并加以重 新組合。如把居民的主要休閑活動(dòng)從綠地轉(zhuǎn)移到步行街上，而經(jīng)過(guò)純化的綠地加入了隔離道路的生態(tài)功能系統(tǒng)；公共服務(wù)設(shè)施由于室外設(shè)施的開(kāi)放加入到步行街的整體環(huán)境和生活氛圍的營(yíng)造中去，從而使之呈現(xiàn)出截然不同的勃勃生機(jī)。 小區(qū)內(nèi)部主要道路車(chē)行道寬 6m，人行道寬 2m。另外，人行道與停車(chē)位以植草磚鋪設(shè)，以提高綠化面，減少小區(qū)內(nèi)鋼筋混凝土的生硬面孔；次要道路寬 3m。一期規(guī)劃已有室外停車(chē)位 21 個(gè)，以供外來(lái)車(chē)輛停車(chē)所用。小區(qū)居民停車(chē)采用住宅底層架空車(chē)庫(kù)形式，二期設(shè)有地下停車(chē)位 84個(gè)，室外停車(chē)位 47 個(gè)。 本小區(qū)住宅布置整體采用坐北朝 南，輔以南偏東、西小于 15 度角的方位。按照原南寧市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)的小區(qū)總平面規(guī)劃方案，二期用地東南側(cè)布置一棟高層綜合樓，其余均為 6 層的多層商住樓。 （ 2）建筑方案： 平面功能：二期沿商業(yè)步行街建商住樓共 3 棟，其一層為隔開(kāi)單間鋪面，層高為 3.8 米；二六層為住宅樓，其中一六層分為一房一廳、二房二廳、三房二廳幾種戶型。 立面造型：商住樓造型風(fēng)格提取了廣西傳統(tǒng)建筑的元素，采用斜屋頂?shù)慕ㄖ问?，重點(diǎn)處理建筑立面，使立面構(gòu)圖富于變化，體現(xiàn)詩(shī)意的設(shè)計(jì)內(nèi)涵，立面利用色塊間的對(duì)比強(qiáng)化建筑風(fēng)格。 綜合樓的設(shè)計(jì)以通透的陽(yáng)臺(tái)， 頂部的構(gòu)架，營(yíng)造出建筑外觀的韻律，象征著對(duì)時(shí)代大潮的呼應(yīng)，明快的色彩，讓建筑顯得活潑而充滿朝氣。活躍元的出現(xiàn)，整合了建筑體量，同時(shí)也豐富了建筑群體的天際輪廓。 （ 3）結(jié)構(gòu)方案： 本項(xiàng)目安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)年限 50 年；根據(jù)建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目抗震設(shè)防類別為丙類；項(xiàng)目按基本烈度 6 度進(jìn)行抗震計(jì)算。抗震等級(jí)：框架、剪力墻均按三級(jí)。 本工程擬采用鋼筋混凝土 框架結(jié)構(gòu)， 基礎(chǔ)采用鋼筋混凝土獨(dú)立柱基礎(chǔ)，填充墻采用條形基礎(chǔ)。 （ 4）給排水方案： 項(xiàng)目水源由南寧市政給水管網(wǎng)供給，生活用水量參照修訂后的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑給 水排水設(shè)計(jì)規(guī)范（ GB1588）確定。給排水指標(biāo)如下： 最高日用水量： 660m3/d； 最高日最高時(shí)用水量： 70m3/h; 生活用水定額： 200L/人 d； 澆灑道路及綠化用水： 1.5L/ m2次 本項(xiàng)目擬從現(xiàn)有最近的市政供水管網(wǎng)引一根 DN200 進(jìn)水管供給，小區(qū)內(nèi)給水管形成環(huán)管，各單體用水從環(huán)管上接管，室內(nèi)給水采用一戶一表供水。 室內(nèi)排水采用生活雨、污水分流制。生活污水系統(tǒng)：室內(nèi)的采用單立管排除，經(jīng)化糞池處理后排入小區(qū)生活排水管網(wǎng)或者排入小區(qū) 污水處理站。雨水排水系統(tǒng)：屋面雨水等采取雨水斗收集，用落水管接至室外排雨水管網(wǎng)。生活排水若不能直接入邕江，應(yīng)經(jīng)過(guò)污水處理達(dá)標(biāo)后方可排放。 （ 5）通風(fēng)及防排煙方案： 設(shè)備房單獨(dú)設(shè)機(jī)械排風(fēng)、排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量均按 15 次 /h 換氣次數(shù)計(jì)算，排煙量按最大面積的 120 立方米 /小時(shí)換氣次數(shù)計(jì)算。 廚房油煙經(jīng)專用風(fēng)道排至屋面。 屋面設(shè)加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 （ 6）電氣工程方案： 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)供電可靠性的要求也越高，設(shè)置一座小區(qū)SL7-500/10 配電房，滿足用電總量。 強(qiáng)電部分 變配電：在商住小區(qū)內(nèi)設(shè)二座 10/0.4KV 變電 所（分一期、二期），10Kv 外線由供電部門(mén)考慮。每棟住宅每個(gè)單元分別設(shè)置單元配電箱，每套住戶單獨(dú)設(shè)置一個(gè)用戶配電箱，用戶配電箱系統(tǒng)按住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)。單元配電箱向住戶電箱供電，單元配電箱電源直接由變配電所低壓配電屏提供。根據(jù)商住小區(qū)的用電情況、負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)，外電源由大沙田變電站一路 10KV 線路至本小區(qū)變電所。 照明：采用混合照明方式，能滿足項(xiàng)目各不同功能不同場(chǎng)所的照明要求。 防雷及接地：本小區(qū)除變電所為第二類防雷建筑外，其余為三類防雷建筑，采用屋面避雷網(wǎng)格防雷。采用 TN-C-S 接地系統(tǒng)，電氣安全接地，防雷接地，共用一個(gè)接地系統(tǒng)。 弱電部分 通過(guò)設(shè)備消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、電話通信系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)等，使本項(xiàng)目能安全、先進(jìn)、高效地使用，充分發(fā)揮其社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益。 （ 7）消防工程方案： 百利新城商住小區(qū)設(shè)有雙向雙車(chē)道出入口，滿足消防車(chē)道的要求。二期高層建筑的兩個(gè)長(zhǎng)邊設(shè)有消防車(chē)道。 本項(xiàng)目室外消火栓用水量按同一時(shí)間火災(zāi)次數(shù)為一次計(jì)。一次火災(zāi)用水量按 20L/s 計(jì)。室外消防采用低壓制，在給水環(huán)狀管網(wǎng)上設(shè)若干套室外消火栓。本項(xiàng)目室內(nèi)消火栓系統(tǒng)根據(jù)建筑物的功能與高度按消防規(guī)范的 有關(guān)規(guī)定來(lái)設(shè)置。 各商住樓室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)用水量為 30L/s。住宅樓內(nèi)按消防規(guī)定配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器，滅火器配置按中危險(xiǎn)級(jí) A 類考慮，最大保護(hù)面積 15 /A，置于樓梯間走廊、出口等明顯部位。 無(wú)法滿足自然排煙條件的消防樓梯間、防煙前室均采用機(jī)械加壓送風(fēng)進(jìn)行防煙。 排煙系統(tǒng)中設(shè)有煙氣溫度超過(guò) 280時(shí)自動(dòng)關(guān)閉的排煙防火閥，同時(shí)連鎖關(guān)閉相應(yīng)的排煙風(fēng)機(jī)?；馂?zāi)時(shí)，排煙風(fēng)機(jī)能在 280時(shí)連續(xù)運(yùn)行30min 以上。排風(fēng)排煙兩用風(fēng)機(jī)由兩路電源供電，防排煙系統(tǒng)由消防控制室控制。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入 分析 2.1 發(fā)展規(guī)劃分析 2.1.1 項(xiàng)目符合南寧市十一五規(guī)劃 南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要中指出，南寧市在十一五期間，要“穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理調(diào)控，調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加經(jīng)濟(jì)適用房供給，合理規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)，引導(dǎo)高檔商品住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)。加快培育房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)，發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)。積極改善居民住房環(huán)境和質(zhì)量，提高居民居住面積，五年新建商品房面積達(dá)到 1800 萬(wàn)平方米左右。”本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)提高區(qū)域商品房質(zhì)量、改善居住環(huán)境、促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展均起到積極作用，而且戶型結(jié)構(gòu)合理 ，對(duì)調(diào)整南寧市商品房起到一定作用，由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)符合南寧市十一五規(guī)劃的精神。 2.1.2 項(xiàng)目符合南寧市城市總體規(guī)劃、南寧市近期規(guī)劃、南寧市土地利用規(guī)劃 項(xiàng)目所在區(qū)域原為閑置荒地，大部分為平緩丘陵，在南寧城市總體規(guī)劃、南寧市近期建設(shè)規(guī)劃中，本項(xiàng)目所占地塊規(guī)劃為商業(yè)居住用地；在南寧市土地利用規(guī)劃中，本項(xiàng)目所占地塊的土地用途為：城鎮(zhèn)混合住宅（居住、商業(yè)、辦公）。本項(xiàng)目的建設(shè)，正是符合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，有利于促進(jìn)規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的退線要求為：高層建筑主體退東風(fēng)北路 15 米；西面退 用地紅線 15 米。本項(xiàng)目方案完全遵照規(guī)劃的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 本項(xiàng)目的總平圖已于 2005 年 8 月 3 日通過(guò)南寧市規(guī)劃管理局的審批，審批號(hào)： 2005 153。 2.2 產(chǎn)業(yè)政策分析 對(duì)本項(xiàng)目有影響的房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策有以下幾個(gè)： （ 1） 2002 年 5 月， 11 號(hào)令招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定國(guó)土資源部發(fā)布，從 2002 年 7 月 1 日起正式停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓，明確要求各地政府加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理，規(guī)范土地市場(chǎng)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌交易。 （ 2） 2003 年 8 月 12 日，關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 國(guó)務(wù)院發(fā)布 (國(guó)發(fā) 2003 18 號(hào) )，提出要控制高檔商品房建設(shè)。 （ 3） 2005 年 3 月 26 日，關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知由國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)，通知要求控制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，首次以行政問(wèn)責(zé)形式將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治的高度，重在威懾，即“老國(guó)八條”。 （ 4） 2005 年 4 月 28 日，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施國(guó)務(wù)院出臺(tái)，具體的硬措施，每條措施都直指房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，重在具體執(zhí)行的實(shí)操性，即“新國(guó)八條”。 （ 5） 2005 年 5 月 11 日，關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)。 （ 6） 2005 年，各大銀行達(dá)成協(xié)議：高檔 住宅“首付比例提高到三成” （ 7） 2006 年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)，即“國(guó)六條”。 本項(xiàng)目用地系通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式獲取（宗地號(hào)： 50010001、50010002），手續(xù)齊全。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售過(guò)程中也嚴(yán)守國(guó)家、自治區(qū)的各項(xiàng)政策規(guī)定，服從國(guó)家和地方對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的宏觀調(diào)控。因此本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家和地方在房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)政策。 2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析 本項(xiàng)目建設(shè)單位南寧百利物業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司和擬建項(xiàng)目均符合廣西壯族自治區(qū)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng) 準(zhǔn)入的各項(xiàng)規(guī)定與要求，目前南寧百利物業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司已具備營(yíng)業(yè)資格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。 公司的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)為：企獨(dú)南寧總副字第 000460 號(hào) 公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)編號(hào)為： 4501L0160 第三章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 本項(xiàng)目非資源開(kāi)發(fā)型項(xiàng)目，本章中僅對(duì)項(xiàng)目中水資源的消耗指標(biāo)進(jìn)行分析，并提出節(jié)水措施，資源開(kāi)發(fā)及利用的內(nèi)容此處不做論述。 3.1 水資源消耗指標(biāo) 由入駐該人數(shù)及項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模指標(biāo)，可以估算出本項(xiàng)目的用水量指標(biāo)： 生 活 用 水 量 統(tǒng) 計(jì)（根據(jù)方案內(nèi) 容修改） 用水單位 用水定額 (L/p d) 使用人數(shù) (p) 使用時(shí)間小時(shí)變化最大時(shí)用水量 (m3/h) 最高日 用水量 (m3/d) 備注 （ h） 系數(shù) 住宅 200 956 24 1.5 11.95 191.2 商業(yè) 8 8447.7 m2 12 1.5 8.45 67.58 物業(yè)及配套 8 941.5 m2 12 1.5 0.94 7.53 綠化用水 3 6867 20. 6 不可預(yù)見(jiàn)水量 按最高日用水量 10% 28.69 合 計(jì) 21.34 315.6 用水量估算結(jié)果為：最高日用水量為 315.6m3，最大時(shí)用水量21.34m3。 3.2 水資源節(jié)約措施 水資源是地球上最重要的資源之一，而缺水是一個(gè)世界性的問(wèn)題，水資源的節(jié)約意義重大。本項(xiàng)目的節(jié)水措施應(yīng)從以下方面入手： （ 1）采用瓷芯節(jié)水龍頭； （ 2）建筑物 1 3 層由市政給水管網(wǎng)直接供水，充分利用管網(wǎng)水頭，減少水加壓能耗； （ 3）所有止回閥進(jìn)口側(cè)設(shè)有旁路小支管 DN15 試水閥，方便定期檢查它們是否失靈反向漏水，滿足節(jié)水節(jié)能要求； （ 4）部分綠化澆灑用水采用建筑中水回用，節(jié)約水資源； （ 5）衛(wèi)生器具與配件采用節(jié) 水型產(chǎn)品。 第四章 節(jié)能方案分析 4.1 節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 本項(xiàng)目遵循的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)合節(jié)能規(guī)范為： 民用建筑節(jié)能管理規(guī)定建設(shè)部令第 143 號(hào)（ 2005） 夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) JGJ75 2003 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) GB50189 2005（本項(xiàng)目的公共部分） 4.2 能耗指標(biāo)分析 本項(xiàng)目主要消耗的能源為電力。 本工程用電負(fù)荷為 1800KW，總裝機(jī)容量為 2500KVA。 4.3 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)符合各項(xiàng)節(jié)能規(guī)范，可達(dá)到較好的節(jié)能效果。節(jié)能措施如下： （ 1）在 總平面規(guī)劃上，綜合考慮朝向、風(fēng)向的關(guān)系，力求達(dá)到良好的自然通風(fēng)，充足的日照，并強(qiáng)調(diào)室內(nèi)通風(fēng)及蓄熱，盡可能多地將住宅布置成南北向。 （ 2）在滿足住宅部分平面功能合理的同時(shí)，盡量減少外墻面的凹凸，在單體設(shè)計(jì)時(shí)在滿足住宅功能及立面造型需要同時(shí)，注重控制外窗的面積，開(kāi)窗面積已考慮節(jié)能要求，窗墻面積比符合夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的指標(biāo)；窗墻面積比，為南向 50%，北向 45%，東西向 30%。超過(guò)指標(biāo)者均采用雙層玻璃解決。 （ 3）外門(mén)窗采用斷熱鋁合金型材門(mén)窗，達(dá)到節(jié)能要求。 （ 4）外門(mén)窗安裝中，其門(mén)窗 框與洞口之間均采用發(fā)泡填充劑堵塞，以避免形成冷橋。 （ 5）外門(mén)窗的氣密性為 4 級(jí)，符合節(jié)能要求。 （ 6）建筑墻體采用輕質(zhì)的空心水泥磚，對(duì)結(jié)構(gòu)負(fù)荷有利，又具有良好的隔熱保溫性能，并根除粘土磚的能耗。外立面采用飄窗的處理，不使大面積的玻璃幕墻，可以減少能耗。 （ 7）住宅平屋頂采用倒置式屋面做法，設(shè)計(jì) 25 厚擠塑泡沫板保溫隔熱層，其傳熱系數(shù) K 1.0w/（ m2.k）符合節(jié)能要求，局部屋面采用綠化措施，以達(dá)到降溫、隔熱效果。 （ 8）選用綠色環(huán)保的電氣設(shè)備及材料；備用柴油發(fā)電機(jī)組設(shè)排煙，進(jìn)風(fēng)，排風(fēng)消聲器，及消煙池，機(jī)房?jī)?nèi) 設(shè)吸音材料；采用低損耗的 SCB11 型干式電力變壓器，高效電子鎮(zhèn)流器，節(jié)能熒光燈或其他高光效氣體放電燈等。 （ 9）合理設(shè)置空調(diào)機(jī)位置，減少空調(diào)工作距離，風(fēng)機(jī)選擇高效率、低能耗的產(chǎn)品。 （ 10）所有給排水管道采用了內(nèi)表面衛(wèi)生光滑、阻力系數(shù)小的PE 管和穩(wěn)態(tài)管、 PVC-U 管，節(jié)約能耗。 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 5.1 項(xiàng)目選址及用地方案 項(xiàng)目位于南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)第九區(qū)，項(xiàng)目用地面積為20147.38m2（合 30.22 畝）。項(xiàng)目用地東接?xùn)|風(fēng)北路，西與榮光北路接壤，北面是項(xiàng)目三期用地，南接項(xiàng)目一 期開(kāi)發(fā)小區(qū)。 百利新城商住小區(qū)位于南寧市大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，除南側(cè)及西北側(cè)比鄰居住區(qū)外，其余均面臨城市道路；另外，其東北向面向邕江，可遠(yuǎn)眺其河畔景色，自然景觀條件較好。本小區(qū)總占地面積為 6.3ha，綠地率為 25.86%。小區(qū)居中穿越一條步行街，將其分為南北兩部分。南部為正在開(kāi)發(fā)的一、二期工程用地，北部為規(guī)劃中的三期工程用地。 項(xiàng)目用地性質(zhì)為居住用地。土地使用年限為：住宅 70 年 土地證編號(hào)為：南寧國(guó)用（ 2005）第 434421 號(hào)、南寧國(guó)用（ 2005）第 434422 號(hào)。 5.2 土地利用合理性分析 （ 1）本項(xiàng)目的 建設(shè)符合南寧市土地利用規(guī)劃，項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容和土地利用規(guī)劃規(guī)定的用地性質(zhì)相符。 （ 2）城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目用地的容積率控制指標(biāo)為 3.3，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)容積率為 3.285，在規(guī)劃的控制指標(biāo)范圍內(nèi)有效地利用了土地資源。目前項(xiàng)目總平圖已通過(guò)規(guī)劃主管部門(mén)的審批。 （ 3）項(xiàng)目在總平設(shè)計(jì)時(shí)，除了居住空間外，充分考慮了居民活動(dòng)、休閑場(chǎng)地和綠地景觀系統(tǒng)，同時(shí)在底層設(shè)置一定的商業(yè)面積，在服務(wù)本小區(qū)居民生活的同時(shí)，也滿足了臨近社區(qū)的生活所需。本項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步提升項(xiàng)目地塊及周邊地塊的土地價(jià)值。 基于以上三點(diǎn)，項(xiàng)目地塊的土地利用較為合理。 5.3 征地拆遷和移民安置 項(xiàng)目土地系通過(guò)協(xié)議出讓的方式獲取，地塊內(nèi)無(wú)拆遷、無(wú)移民安置問(wèn)題。 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 6.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 項(xiàng)目用地處于平緩丘陵山坡，地形完整，場(chǎng)地穩(wěn)定，地表未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)作用。地貌上屬于南寧盆地東側(cè)邊緣的平緩丘陵地段，適宜興建 21 層高以下的建筑物。本項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境質(zhì)量較好，目前地塊的區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好，場(chǎng)界各測(cè)點(diǎn)晝、夜噪聲監(jiān)測(cè)值均低于城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) GB3096-93 中相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)限值，說(shuō)明本區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀良好，達(dá)到環(huán)境功能要求。 6.2 生態(tài)影響分析 及生態(tài)保護(hù)措施 本項(xiàng)目的建設(shè)營(yíng)造了適宜居家生活的舒適環(huán)境；而本項(xiàng)目綠化及環(huán)境工程的實(shí)施，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)一致，很好地改善了區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量。因此本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)項(xiàng)目地塊本身乃至周邊區(qū)域環(huán)境生態(tài)的改善是非常有利的。以下對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期的環(huán)境影響進(jìn)行分析，并提出防治措施。 6.2.1 施工期環(huán)境影響及防治 （ 1）污水 主要是施工過(guò)程的建筑污水，污水排放須符合污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB8978-1996 一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。污水管應(yīng)與社區(qū)污水管線、城市下水管線連接，確保排污通暢，嚴(yán)禁施工污水向臨近的水域排放。施工廢水對(duì)環(huán)境影響 不大。 （ 2）廢氣 施工期間運(yùn)輸車(chē)輛及施工機(jī)械排放的廢氣中含有 CO、 NO2、 THC等污染物，通過(guò)類比分析，廢氣的影響范圍在附近 50 100m 內(nèi)， 100m外基本無(wú)影響。 （ 3）揚(yáng)塵 工程基地開(kāi)挖、施工過(guò)程、材料裝卸、運(yùn)輸車(chē)輛行駛造成的揚(yáng)塵均會(huì)造成粉塵污染。因此在施工過(guò)程中要加強(qiáng)對(duì)地基開(kāi)挖的施工管理，對(duì)車(chē)輛輪胎實(shí)施保潔措施，避免沿途撒落泥土，天氣干燥應(yīng)定期實(shí)施灑水降塵，建筑工地原材料露天堆放時(shí)要覆蓋，施工場(chǎng)地須設(shè)置臨時(shí)隔離墻。 （ 4）固體廢棄物 施工產(chǎn)生的廢棄土方、建筑垃圾等，如管理不當(dāng)會(huì)影響施工區(qū)周?chē)?觀，并有礙道路通行。建議本項(xiàng)目廢棄鋼鐵統(tǒng)一收集，交由回收公司回收，施工建筑棄渣及棄土由建設(shè)局審批后，運(yùn)至指定地點(diǎn)堆放，運(yùn)輸車(chē)輛要覆蓋蓬布以防止廢棄物灑落造成二次污染。施工結(jié)束后應(yīng)及時(shí)清運(yùn)因施工產(chǎn)生的固體廢棄物，并妥善處置，因施工給綠化造成破壞的，要恢復(fù)植被。 （ 5）噪聲 各種施工機(jī)械的施工噪聲及建材、建筑棄土運(yùn)輸車(chē)輛行駛、裝卸時(shí)發(fā)出的噪聲對(duì)附近環(huán)境影響較大。為減少施工期產(chǎn)生的噪聲污染，必須加強(qiáng)施工管理，合理布局施工設(shè)備，合理安排施工時(shí)間，對(duì)高噪聲施工設(shè)備采取必要的減振、降噪處理，在中午（ 12： 30 14： 30）和夜間（ 22： 00次日 6： 00）禁止施工，如因工藝需要在夜間施工的，必須取得有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，方可施工。 （ 6）室內(nèi)環(huán)境污染控制 為預(yù)防和控制建筑材料和裝修材料產(chǎn)生室內(nèi)環(huán)境污染，保障業(yè)主健康，項(xiàng)目建設(shè)必須依照民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范GB30325 2001 要求進(jìn)行。 材料選擇 a粘合木結(jié)構(gòu)所采用的膠粘劑可能會(huì)釋放出甲醛，以游離甲醛釋放量不大于 0.12mg/m3 的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制。 b壁布、帷幕等經(jīng)粘合、定形、阻燃處理后，可能會(huì)釋放出甲醛，游離甲醛量也不應(yīng)大于 0.12mg/m3。 c由 于瀝青類防腐、防潮處理劑會(huì)持續(xù)釋放出污染嚴(yán)重的有害氣體，嚴(yán)禁用于室內(nèi)木地板及其他木質(zhì)材料的處理。 d預(yù)防織物和木材用阻燃劑釋放氨氣造成污染。 e脲醛樹(shù)脂泡沫作為室內(nèi)保溫、隔熱、吸聲材料時(shí)會(huì)持續(xù)釋放出甲醛氣體，本項(xiàng)目應(yīng)考慮采用其他類型的材料代替。 工程施工 a室內(nèi)裝修工程所采用的稀釋劑和溶劑按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)涂裝作業(yè)安全規(guī)程 GB7691 第 2.1 節(jié)的規(guī)定“禁止使用含苯（包括工業(yè)苯、石油苯、重質(zhì)苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀釋劑和溶劑?！?b嚴(yán)格遵守國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)涂裝作業(yè)安全規(guī)程：涂漆前處理工藝安全及其 通風(fēng)凈化 GB7692 1999 第 5.2.8 條“涂漆前處理作業(yè)中嚴(yán)禁使用苯”和第 5.2.9 條“大面積除油和清除舊漆作業(yè)中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油”。 施工人員在施工過(guò)程中使用的涂料、膠粘劑、處理劑和溶劑后應(yīng)及時(shí)封閉存放。使用剩余的廢料及時(shí)清出室內(nèi)，不在室內(nèi)用溶劑清洗施工用具。 6.2.2 運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響及防治 （ 1）廢水 項(xiàng)目建成后，小區(qū)居民日常生活產(chǎn)生的生活垃圾、生活污水等按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行處理，由小區(qū)物業(yè)管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)。采取以上措施后，可以有效地防止居民日常生活產(chǎn)生的生活垃圾及生活污水對(duì)環(huán) 境造成的影響。 （ 2）固體廢棄物 主要是一般生活垃圾。垃圾處理的主要措施是：設(shè)區(qū)內(nèi)按功能區(qū)域或建筑區(qū)域劃分垃圾清理服務(wù)區(qū)，設(shè)置不影響室內(nèi)外景觀的密封式垃圾收集器，采用全密閉式的垃圾收集運(yùn)送小車(chē)和運(yùn)輸車(chē)，規(guī)劃固定的垃圾收集運(yùn)送通道，將垃圾運(yùn)送至指定的處理地點(diǎn)。 6.2.3 其他環(huán)境保護(hù)措施 嚴(yán)格遵照國(guó)家有關(guān)環(huán)保的法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，并采取切實(shí)可行的措施，項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的污染可以控制在限值范圍內(nèi)。 （ 1）建筑環(huán)保措施 采用新型墻體材料，減少對(duì)土地資源的消耗；在裝修工程中，采用環(huán)保型裝飾材料，如環(huán)保型建筑涂料，減少有害物 質(zhì)的擴(kuò)散，外墻裝修避免大面積的鏡面玻璃的應(yīng)用，以防止對(duì)城市及交通環(huán)境的光污染。 （ 2）給排水環(huán)保措施 衛(wèi)生間內(nèi)的潔具采用紅外線感應(yīng)沖洗設(shè)備，既節(jié)水又環(huán)保； 排水系統(tǒng)采用雨污分流排水體制； 選用可防止污水滲漏及糞便發(fā)酵后停留時(shí)間長(zhǎng)、清挖周期長(zhǎng)等優(yōu)點(diǎn)的三級(jí)鋼筋砼化糞池； 化糞池進(jìn)出口采用 FRP/PVC 玻璃鋼復(fù)合水封管件，確保安裝、使用質(zhì)量，防止大量發(fā)酵臭氣竄入室內(nèi)，阻止蛆蟲(chóng)爬入管道，避免漂浮氣體固體兩項(xiàng)污物堵塞化糞池出口管段。 （ 3）電氣環(huán)保措施 選用低噪音、低閃爍、電磁輻射和電磁干擾滿足標(biāo)準(zhǔn)要求的電器設(shè)備及照 明燈飾，提倡綠色照明，確保環(huán)境清潔。 選擇合理的電氣設(shè)備及供電方案，提高供電質(zhì)量，減少因供電質(zhì)量引起的噪音污染。 6.3 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 勘察資料表明，本項(xiàng)目所在地塊地質(zhì)情況穩(wěn)定，項(xiàng)目地質(zhì)情況適宜項(xiàng)目建設(shè)。根據(jù)“中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（ GB 18306-2001）”，本工程抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組；本工程按基本烈度 6 度進(jìn)行抗震計(jì)算。 6.4 特殊環(huán)境影響 本項(xiàng)目地塊內(nèi)部及周邊無(wú)歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名聲和自然景觀等特殊環(huán)境，因此項(xiàng)目建設(shè)不會(huì)對(duì)這些特殊環(huán)境 產(chǎn)生影響；若施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有文物、古跡等，則按國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 7.1 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理性分析 7.1.1 項(xiàng)目投資成本估算 項(xiàng)目總投資估算為 7000 萬(wàn)元。項(xiàng)目總用地面積為 20147.38m2，建設(shè)內(nèi)容包括：多層住宅面積 13453.4m2；高層住宅面積 11776m2；商業(yè)用房面積 8447.7m2；物業(yè)及配套用房面積 941.5m2；地下室建筑面積 3286.9 m2。 7.1.2 項(xiàng)目收入預(yù)測(cè) （ 1）銷(xiāo)售收入 本項(xiàng)目“百利新城二期”是南寧大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的重要居住區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，周邊區(qū)域的 樓盤(pán)有：陽(yáng)光新城、福田家園、琴海名廈園等。本項(xiàng)目的住宅價(jià)格定位在參考上述樓盤(pán)售價(jià)的基礎(chǔ)上，按不低于 3000元 /m2的價(jià)格進(jìn)行出售，則住宅銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)在 7800 萬(wàn)元左右。 （ 2）租金收入 此外，綜合考慮項(xiàng)目所處區(qū)域目前的商業(yè)氛圍及開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念，本項(xiàng)目的商業(yè)部分采取先租后賣(mài)的方式，通過(guò)對(duì)商鋪的整體包裝統(tǒng)一招租，目的在于提升該小區(qū)的人氣，待該商圈人氣聚集后，再考慮出售。通過(guò)出租，項(xiàng)目的租金收入預(yù)計(jì)為 860 萬(wàn)元 /年。 銷(xiāo)售及租金收入合計(jì)： 8660 萬(wàn)元 7.1.3 項(xiàng)目利潤(rùn) 銷(xiāo)售收入： 8660 萬(wàn)元 土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加： 866 萬(wàn)元（綜合稅率取 10） 經(jīng)營(yíng)成本： 7000 萬(wàn)元 所得稅前利潤(rùn)： 794 萬(wàn)元 應(yīng)繳所得稅： 198.5 萬(wàn)元（所得稅率 25） 稅后利潤(rùn)： 595.5 萬(wàn)元 資本金利潤(rùn)率： 8.5 由以上分析可得，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行。 7.2 行業(yè)影響分析 本項(xiàng)目物業(yè)類型有住宅、商鋪、停車(chē)位，給大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東風(fēng)北路附近地段帶來(lái)良好的建筑景觀、舒適的居住環(huán)境、 1200 多戶住戶和相應(yīng)的服務(wù)配套設(shè)施。項(xiàng)目的建設(shè)，有利于項(xiàng) 目周邊區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)、商品零售業(yè)、服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)等行業(yè)的發(fā)展。 首先是房地產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目 1km 范圍內(nèi)已有眾多房地產(chǎn)樓盤(pán)，房地產(chǎn)業(yè)在該地段已有較好的基礎(chǔ)，本項(xiàng)目規(guī)模大、品質(zhì)佳，提升了本區(qū)域樓盤(pán)的綜合品質(zhì)，提升了地段價(jià)值，十分有利于該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的鞏固和穩(wěn)步發(fā)展。 項(xiàng)目建成后將吸引超過(guò) 4000 人口，吸引了人氣，而且也帶動(dòng)了周邊地塊的土地開(kāi)發(fā)利用，項(xiàng)目建成后入住的住戶和商客將給區(qū)域帶來(lái)新的消費(fèi)點(diǎn)，項(xiàng)目所在區(qū)域的餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)、零售業(yè)等與人流量有直接關(guān)聯(lián)的第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)將會(huì)得到進(jìn)一步發(fā)展。 第八章 社會(huì)影響分析 本項(xiàng)目 的建設(shè)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的社會(huì)多個(gè)領(lǐng)域都具有拉動(dòng)作用，對(duì)社會(huì)的發(fā)展具有積極作用。本項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生社會(huì)影響的范圍、社會(huì)影響效果以及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策詳見(jiàn)下表： 序號(hào) 社會(huì)因素 影響范圍及程度 社會(huì)影響效果 對(duì)策及建議 1 對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 房地產(chǎn)業(yè)具有很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)會(huì)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展 較好促進(jìn)南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 堅(jiān)持采用社會(huì)精細(xì)分工原則，整合部門(mén)和單位的力量進(jìn)行建設(shè) 2 對(duì)居民就業(yè)的影響 對(duì)南寧的下崗職工、設(shè)計(jì)企業(yè)、施工企業(yè)、監(jiān)理單位、物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極影響 提升居民就業(yè)率 項(xiàng)目建設(shè)單位、施工承 包單位、物業(yè)管理單位等應(yīng)盡量吸納無(wú)業(yè)居民就業(yè) 3 對(duì)不同利益群體的影響 項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、當(dāng)?shù)鼐用?、政府相關(guān)部門(mén) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方獲取較好利潤(rùn)；項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)人群獲得高質(zhì)量住宅和商鋪，居家投項(xiàng)目?jī)r(jià)格應(yīng)慎重定位，兼顧各方； 項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)活動(dòng)應(yīng)遵資皆宜；項(xiàng)目改善了環(huán)境質(zhì)量，當(dāng)?shù)鼐用駳g迎；項(xiàng)目促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升了土地價(jià)值，政府部門(mén)受益 守政府的政策及各項(xiàng)規(guī)定 4 對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 項(xiàng)目所在區(qū)域的文化、教育、衛(wèi)生領(lǐng)域 項(xiàng)目增添了區(qū)域良好的居住氛圍，人口增加促進(jìn)了區(qū)域教育事業(yè)發(fā)展，同時(shí)也 形成了健康衛(wèi)生的生活環(huán)境 應(yīng)注重可持續(xù)發(fā)展，使有利影響長(zhǎng)久保持下去 5 對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)事業(yè)、社會(huì)服務(wù)事業(yè)和等方面 項(xiàng)目促進(jìn)了所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提高了服務(wù)業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)加快了南寧市城市化進(jìn)程，有利應(yīng)注重可持續(xù)發(fā)展，使有利影響長(zhǎng)久保持下去 于構(gòu)建和諧社會(huì) 6 對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響 無(wú) 無(wú) 無(wú) “ 百百百 利利利 新新新 城城城 ” 前前前 期期期 物物物 業(yè)業(yè)業(yè) 服服服 務(wù)務(wù)務(wù) 合合合 同同同 及及及 附附附 件件件 南寧百利物業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱百利公司）在 2007 年 4 月 6日啟動(dòng)“百利新城”一期五棟六層樓房（其 底下架空層為車(chē)庫(kù)）的建設(shè)后，為了保證為業(yè)主買(mǎi)房人提供良好的物業(yè)服務(wù)，便在 10 月初邀請(qǐng) 3 家具有相關(guān)資質(zhì)的單位投標(biāo)，而選聘了廣西南寧宏祥物業(yè)管理有限公司，作為“百利新城”一期五棟六層樓房前期物業(yè)服務(wù)的負(fù)責(zé)單位，雙方已于 2007 年 10 月 18 日簽訂了“百利新城”前期物業(yè)服務(wù)合同。 依照國(guó)家法律規(guī)定和百利公司與買(mǎi)房人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，商品房移交后，買(mǎi)房人（業(yè)主）或用戶應(yīng)當(dāng)履行“百利新城”前期物業(yè)服務(wù)合同約定的相關(guān)義務(wù)和責(zé)任，并遵守物業(yè)服務(wù)公司依法制定的物業(yè)管理辦法。 以下是“百利新城”前期物業(yè) 服務(wù)合同及相關(guān)附件（前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議）全文 . “百利新城”前期物業(yè)服務(wù)合同 甲方：南寧百利物業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司 乙方：廣西南寧宏祥物業(yè)管理有限公司 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方聘用乙方對(duì)南寧市 百利新城小區(qū) 提供前期物業(yè)服務(wù)事宜，訂立本合同。 第一章 物業(yè)基本情況 第一條 物業(yè)基本情況 物業(yè)名稱：百利新城 物業(yè)類型：商住小區(qū) 坐落位臵：南寧市良慶區(qū)大沙田東風(fēng)北路 22 號(hào) 第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 第二條 在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容 1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生及雨、污水管道的疏通（不包含垃圾的收集、清運(yùn)及處理）； 4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理； 5、車(chē)輛停放秩序管理； 6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理； 7、裝飾裝修管理及服務(wù)； 8、物業(yè)檔案資料管理。 第三條 在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)， 乙方承擔(dān)消防管理，并對(duì)其設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常維修、養(yǎng)護(hù)和宣傳教育及落實(shí)消防措施。 第四條 乙方提供的前 期物業(yè)服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附件：前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）。 第五條 單個(gè)業(yè)主可委托乙方對(duì)其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量和費(fèi)用等事項(xiàng)由雙方另行商定。 第三章 服務(wù)費(fèi)用 第六條 本物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)服務(wù)費(fèi)選擇包干制方式 1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下： (1)多層住宅： 0.60 元 /月 .平方米； (2)商業(yè)物業(yè)： 1.00 元 /月 .平方米； (3)一層車(chē)位（庫(kù)）： 10.00 元 /月 個(gè)； (4)住宅改做商務(wù)：按商業(yè)物業(yè)處理。 以上相關(guān)約定按政府價(jià)格主管部門(mén) 批準(zhǔn)文件執(zhí)行。 乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。 本物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包含城市生活垃圾處理費(fèi)和裝修廢棄物清運(yùn)與處理費(fèi)用以及停車(chē)費(fèi)。 2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于以下開(kāi)支 （ 1）服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； （ 3）物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （ 4）物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； （ 5）物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； （ 6）辦公費(fèi)用； （ 7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （ 8）法定稅費(fèi)； （ 9）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)； （ 10）其它合理費(fèi)用。 3、共用分?jǐn)傎M(fèi)用 (1)每 6 個(gè)月為一個(gè)收支平衡核算單位。 (2)共用水電費(fèi)用是指消防設(shè)施設(shè)備、共用照明、共用配套設(shè)備設(shè)施（不包含電梯和二次供水系統(tǒng)）正常運(yùn)行或使用發(fā)生的水費(fèi)、電費(fèi)，包括合理的損益及崗?fù)さ任飿I(yè)服務(wù)崗位用水電費(fèi)用； (3)共用分?jǐn)傎M(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 由乙方按建筑面積比例向共同使用的業(yè)主及使用人分?jǐn)偸杖。?住宅改做商務(wù)的，以相應(yīng)建筑面積的 200%比例分?jǐn)偂?4、需要政府審批的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按政府價(jià)格主管部門(mén)相關(guān)的文件為準(zhǔn)；不需要政府審批 的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，由甲方確認(rèn)后執(zhí)行。 5、未辦理到房產(chǎn)證明時(shí)，計(jì)算建筑面積的依據(jù)為購(gòu)房合同中約定的建筑面積；辦理到房產(chǎn)證明時(shí)，計(jì)算建筑面積的依據(jù)為該房產(chǎn)證明中法定的建筑面積，并在取得法定建筑面積依據(jù)的下月度起使用該建筑面積；對(duì)按法定建筑面積計(jì)算物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用之前的物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用不作重新清理計(jì)算。 6、物業(yè)服務(wù)辦公（物業(yè)服務(wù)接待中心）、員工生活用房（員工宿舍）用水電產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方自身承擔(dān)。 第七條 業(yè)主應(yīng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 1、納入物業(yè)服務(wù)范圍的已竣工但尚未出售或未能按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的 物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由甲方全額交納，每 3 個(gè)月結(jié)算一次；已依法按約通知物業(yè)買(mǎi)受人但物業(yè)買(mǎi)受人未按時(shí)接收的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買(mǎi)受人按時(shí)全額交納； 2、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任；業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)在約定后、當(dāng)次（乙方）收費(fèi)前書(shū)面告知乙方。 3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、城市生活垃圾處理費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式按每次 1 個(gè)月計(jì)費(fèi)交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在當(dāng)次的當(dāng)月內(nèi)履行交納義務(wù)； 共用分?jǐn)傎M(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式按每次 1 個(gè)月計(jì)費(fèi)交納， 業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在 供給單位給定期限 內(nèi)履行交納義務(wù)。 4、 計(jì)費(fèi)起始時(shí)間 從甲方 通知交房之日算起（共用分?jǐn)傎M(fèi)用、 城市生活垃圾處理費(fèi)在實(shí)際使用該房屋之日 算 起）。 5、收房時(shí)需交納 6 個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)和 12 個(gè)月專項(xiàng)維修資金。 第八條 乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用年度預(yù)決算，并每年不少于 次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 1、對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況有異議的，乙方應(yīng)在 7 日內(nèi)答復(fù)異議人； 2、對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況有爭(zhēng)議的，采取委托專業(yè)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)審計(jì)的方式解決；若審計(jì)確認(rèn)為乙方原因引起的過(guò)錯(cuò)，其費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)，若其它情形，其費(fèi)用由 提出爭(zhēng)議方負(fù)責(zé)。 3、所有公示事項(xiàng)應(yīng)在小區(qū)顯著位臵張貼 10 日以上。 第四章 物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與服務(wù) 第九條 停車(chē)位（場(chǎng)）收費(fèi)分別采取以下方式 1、停車(chē)位（場(chǎng)）屬于全體業(yè)主共有的，車(chē)位使用人應(yīng)按 （ 1）自行車(chē)（不包括電動(dòng)自行車(chē)）可以不收??； （ 2）摩托車(chē)（包括電動(dòng)自行車(chē)） 30.00 元 /輛 月或 07:00 19:00時(shí)段 0.50 元 /輛 次、 19:00 00:00 07： 00 時(shí)段 1.00 元 /輛 次的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車(chē)費(fèi)； (3)汽車(chē)（包括載重量不超過(guò)四噸的小貨車(chē)） 150.00 元 /輛 月或 07:00 19:00 時(shí)段 5.00 元 /輛 次、 19:00 00:00 07： 00 時(shí)段10.00 元 /輛 次的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車(chē)費(fèi)。 乙方從停車(chē)費(fèi)中按相應(yīng)車(chē)輛類別標(biāo)準(zhǔn)的 80 提取停車(chē)管理服務(wù)費(fèi)；下月 10 日前經(jīng)甲方確認(rèn)上月停車(chē)費(fèi)；每 3 個(gè)月結(jié)算 1 次停車(chē)費(fèi)。 使用屬于全體業(yè)主共有的停車(chē)位（場(chǎng)） 4 小時(shí)內(nèi)免費(fèi)。 2、停車(chē)位（庫(kù)、場(chǎng)）屬于甲方所有、委托乙方管理的，車(chē)位使用人應(yīng)按 (1)自行車(chē)（不包括電動(dòng)自行車(chē)） 6.00 元 /輛 月或 0.20 元 /輛 次的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車(chē)費(fèi)； (2)摩托車(chē)（包括電動(dòng)自行車(chē)） 30.00 元 /輛 月或 07:00 19:00時(shí)段 0.50 元 /輛 次、 19:00 00:00 07： 00 時(shí)段 1.00 元 /輛 次的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車(chē)費(fèi)； (3)汽車(chē)（包括載重量不超過(guò)四噸的小貨車(chē)） 150.00 元 /輛 月或 07:00 19:00 時(shí)段 5.00 元 /輛 次、 19:00 00:00 07： 00 時(shí)段10.00 元 /輛 次的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車(chē)費(fèi)。 乙方從停車(chē)費(fèi)中按相應(yīng)車(chē)輛類別標(biāo)準(zhǔn)的 40 提取停車(chē)管理服務(wù)費(fèi)；下月 10 日前確認(rèn)上月停車(chē)費(fèi)；每 3 個(gè)月結(jié)算 1 次停車(chē)費(fèi)。 3、停車(chē)位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主取得委托乙方管理的，其費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)另行商定。 4、以上相關(guān)約定按政府價(jià)格主 管部門(mén)批準(zhǔn)文件執(zhí)行。 5、本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，不得行駛或停放載重量超過(guò) 4 噸以上的貨車(chē)和超長(zhǎng)、超寬及影響環(huán)境清潔、安全的車(chē)輛。 6、業(yè)主及物業(yè)使用人有優(yōu)先使用停車(chē)位權(quán)。 7、停車(chē)位（場(chǎng)、庫(kù)）只用于停車(chē)，需要改變用途須征得乙方同意。 8、乙方應(yīng)當(dāng)在停車(chē)場(chǎng)醒目的位臵將停車(chē)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和注意事項(xiàng)公示。 第十條 乙方提供的停車(chē)服務(wù)為公共服務(wù)，收取的停車(chē)費(fèi)是車(chē)位費(fèi)；需要保管的車(chē)輛，由車(chē)輛使用人或車(chē)位使用人與乙方簽訂書(shū)面的停車(chē)保管服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車(chē)位使用及停車(chē)保管服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。 第十一條 本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的會(huì)所 屬甲方所有。 會(huì)所委托乙方經(jīng)營(yíng)管理的，乙方可以向使用會(huì)所的人員收取合理費(fèi)用，乙方按收益的 60 的標(biāo)準(zhǔn)提取經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)。 第十二條 本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)地統(tǒng)一由乙方經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)收益的 60 歸乙方所有。 第五章 物業(yè)的承接驗(yàn)收 第十三條 乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)配合乙方對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。 第十四條 甲乙雙方確認(rèn)查驗(yàn)過(guò)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在問(wèn)題時(shí)，甲方應(yīng)承擔(dān)解決問(wèn)題的責(zé)任，解決辦法如下： 1、由甲方自行解決，在約定期限內(nèi)處理完成 并經(jīng)乙方確認(rèn)合格；若未在約定期限內(nèi)處理完成或確認(rèn)不合格時(shí)，自動(dòng)轉(zhuǎn)由乙方處理，通知甲方處理完成后由甲方在 72 小時(shí)內(nèi)足額支付給乙方處理費(fèi)用； 2、委托乙方處理，在約定時(shí)限內(nèi)處理合格后，通知甲方處理完成后由甲方在 72 小時(shí)內(nèi)足額支付給乙方處理費(fèi)用。 第十五條 承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照前條規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)并簽訂確認(rèn)書(shū)，作為界定各自在開(kāi)發(fā)建設(shè)和物業(yè)服務(wù)方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。 第十六條 乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料 1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工 圖等竣工驗(yàn)收資料； 2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； 4、購(gòu)房花名冊(cè)及姓名、房號(hào)、建筑面積、工作單位、聯(lián)系地址、聯(lián)系電話等物業(yè)服務(wù)資料。 第十七條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合國(guó)家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 乙方正式報(bào)修甲方 72 小時(shí)后甲方仍未采取切實(shí)有效的措施時(shí)，視為拒絕或拖延履行保修義務(wù)，由乙方進(jìn)行返修，返修完成后修復(fù)費(fèi)用及造成的其他損失由甲方 72 小時(shí)內(nèi)支付。 第六章 物業(yè)的使用與維護(hù) 第十八條 在業(yè)主大會(huì) 成立前，乙方應(yīng)配合甲方制定本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。 乙方根據(jù)規(guī)章制度提供服務(wù)時(shí)，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給予必要配合。 第十九條 乙方可采取規(guī)勸、警告 、公示等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本合同和物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)規(guī)章制度的行為。 第二十條 乙方應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主通告本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。 第二十一條 已交付乙方服務(wù)的物業(yè)，因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘本物